bijz ovk sv DEFINITIEF.pdf

## Inleiding tot bijzondere overeenkomsten Bijzondere overeenkomsten vormen een essentieel onderdeel van het contractenrecht, waarbij specifieke regels worden uitgewerkt voor frequent voorkomende contractvormen zoals koop, huur en aanneming. Deze regels, die de algemene beginselen van het contractenrecht aanvullen of nuanceren, zijn cruciaal voor een correcte toepassing van het recht in de praktijk. Met de modernisering van het verbintenissenrecht worden ook de bijzondere overeenkomsten hervormd om beter aan te sluiten bij de hedendaagse maatschappelijke en economische realiteit. De cursus behandelt diverse types bijzondere overeenkomsten, met nadruk op eigendomsoverdragende, gebruiks- en dienstencontracten, en de specifieke vaststellingsovereenkomst van de dading [1](#page=1) [2](#page=2). ## Het algemeen contractenrecht als basis De beginselen van het algemeen contractenrecht blijven integraal van toepassing op de bijzondere contracten, tenzij de specifieke wetgeving anders bepaalt (lex specialis). Dit betekent dat de geldigheidsvereisten (toestemming, bekwaamheid, voorwerp, oorzaak), de contractuele aansprakelijkheid en de wijzen van beëindiging van verbintenissen uit het algemeen verbintenissenrecht nog steeds centraal staan. Bijzondere overeenkomsten kunnen echter afwijken van het algemeen recht, met name in hun **beschermende functie** ten opzichte van zwakkere partijen, en in hun **faciliterende functie** door een evenwichtig aanvullend recht te bieden dat aansluit bij de vermoedelijke wil van partijen [2](#page=2). ## Kwalificatie van overeenkomsten Het correct kwalificeren van een overeenkomst is van groot belang, aangezien dit bepaalt welke rechtsregels van toepassing zijn. Wanneer partijen een naam geven aan hun overeenkomst, maar de inhoud niet overeenstemt met die benaming, kan herkwalificatie nodig zijn. Dit is met name relevant wanneer het contract onderworpen is aan dwingend recht of regels van openbare orde [2](#page=2). ## Wetsvoorstel Boek 7: hervorming van de bijzondere contracten Het wetsvoorstel voor Boek 7 "Bijzondere contracten" beoogt een vereenvoudiging, herstructurering en integratie van de regelgeving, met als doel een grotere coherentie en een rechtsvergelijkend perspectief te waarborgen. Enkele kernpunten zijn de eenmaking van conformiteitsregimes voor koop en dienstencontracten, en de afstemming van regels tussen verschillende benoemde contracten [3](#page=3). --- ## Deel I: Koop Koop is een fundamentele overeenkomst die eigendomsoverdracht regelt. Het wordt gedefinieerd als een wederkerig contract waarbij de ene partij zich verbindt de eigendom van een goed over te dragen tegen een prijs in geld. De moderne hervorming van het kooprecht beoogt een coherenter en eenvoudiger systeem te creëren [3](#page=3) [5](#page=5). ### Essentiële bestanddelen van de koopovereenkomst De essentiële bestanddelen die een koop kenmerken en waaraan partijen gebonden zijn, zijn de **eigendomsoverdracht** en de **prijs in geld**. Deze bestanddelen zijn cruciaal voor de geldigheid van de koop [6](#page=6). #### Eigendomsoverdracht * **Principes:** Eigendomsoverdracht is inherent aan de koop; zonder dit bestanddeel is er geen sprake van een koopovereenkomst. De eigendom gaat over door de loutere wilsovereenstemming tussen partijen over de zaak en de prijs (solo consensu), zelfs indien de zaak nog niet geleverd is of de prijs nog niet betaald is. Dit principe geldt ook voor de overdracht van zakelijke rechten [6](#page=6). * **Verwezenlijking:** De overdracht gebeurt op het moment van de wilsovereenstemming [6](#page=6). * **Afwijkingen:** Partijen kunnen de eigendomsoverdracht conventioneel uitstellen [6](#page=6). * **Belang van het tijdstip van eigendomsoverdracht:** Dit heeft directe gevolgen voor de **risico-overgang**. Met de eigendomsoverdracht gaat in beginsel ook het risico over, tenzij anders bepaald. Na de eigendomsoverdracht draagt de koper het risico voor het tenietgaan van het goed door toeval [7](#page=7). * **Verkoop van andermans zaak:** Dit is **nietig** en kan grond zijn voor schadevergoeding, aangezien het een essentiële voorwaarde van eigendomsoverdracht schendt. De nietigheid is relatief en kan door de koper worden ingeroepen [6](#page=6) [8](#page=8) [9](#page=9). #### Prijs * **Begrip:** De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht moet een **prijs in geld** zijn. Dit onderscheidt koop van ruil of vervreemding tegen onderhoud [10](#page=10). * **Kenmerken:** * **Bepaalbaar of bepaald:** De prijs moet vaststaan of bepaalbaar zijn aan de hand van objectieve gegevens [10](#page=10). * **Ernstig:** Een spotprijs is een prijs, tenzij er sprake is van een kennelijke schenking [10](#page=10). * **Wie bepaalt de prijs:** Doorgaans door partijen, maar ook door een derde of de overheid [11](#page=11). ### Kenmerken van het koopcontract * **Onder bezwarende titel:** Tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht [12](#page=12). * **Wederkerig:** Wederzijdse prestaties zijn van elkaar afhankelijk [12](#page=12). * **Consensueel:** Komt tot stand door loutere wilsovereenstemming (solo consensu), zonder vormvereisten, tenzij de wet anders bepaalt (bv. consumentenkrediet) [12](#page=12). ### Geldigheidsvereisten Naast de algemene geldigheidsvoorwaarden van contracten (toestemming, bekwaamheid, bepaald en geoorloofd voorwerp, geoorloofde oorzaak), zijn er specifieke vereisten voor koop [13](#page=13). #### Vrije en bewuste toestemming * **Inhoud van de wilsovereenstemming:** Akkoord over essentiële elementen (goed en prijs) en substantiële elementen (doorslaggevend voor partijen) [13](#page=13). * **Aanbod en aanvaarding:** Een aanbod is een vast en precies voorstel tot contracteren, waarop een aanvaarding kan volgen [14](#page=14). #### Wilsovereenstemming over essentiële en substantiële elementen * **Essentiële elementen:** Het goed en de koopprijs [13](#page=13). * **Substantiële elementen:** Voorwaarden die voor één of meerdere partijen van doorslaggevend belang zijn om de overeenkomst te sluiten, en waarvan de wederpartij op de hoogte is [13](#page=13). * **Secundaire elementen:** Elementen die voor partijen niet doorslaggevend zijn, of waarover de wederpartij niet op de hoogte is gebracht [14](#page=14). #### Bedrog, dwaling en geweld Deze wilsgebreken kunnen leiden tot de nietigheid van de verkoop [20](#page=20). * **Dwaling:** Een onvrijwillige verkeerde voorstelling van een doorslaggevend element, die verschoonbaar moet zijn. Het wetsvoorstel Boek 7 BW wil de nietigheidsvordering vervangen door een vordering wegens conformiteitsgebrek [20](#page=20) [21](#page=21). * **Bedrog:** Opzettelijke kunstgrepen, leugens of stilzwijgen die de wederpartij tot contracteren bewegen [22](#page=22). * **Geweld:** Onrechtmatige fysieke of morele dwang [22](#page=22). * **Benadeling:** Enkel bij verkoop van onroerende goederen voor meer dan 7/12, met specifieke toepassingsvoorwaarden en gevolgen. Het wetsvoorstel Boek 7 BW voorziet een vereenvoudigde regeling [23](#page=23) [24](#page=24). ### Gevolgen van de koopovereenkomst De verbintenissen van de verkoper betreffen de conforme levering en de vrijwaring voor uitwinning en gebreken. De koper is gehouden de prijs te betalen, de kosten te dragen en mee te werken aan de akte [36](#page=36) [61](#page=61). #### Verbintenissen van de verkoper * **Levering:** De overdracht van de verkochte zaak in de macht en het bezit van de koper. Dit is een resultaatsverbintenis. De levering omvat het geleverde goed zelf, het toebehoren en de vruchten [36](#page=36) [37](#page=37). * **Vrijwaring voor uitwinning:** De verkoper moet de koper vrijwaren voor stoornissen in het ongestoorde bezit van het goed, zowel door eigen daad als door daden van derden [45](#page=45). * **Vrijwaring voor verborgen gebreken:** De verkoper staat in voor gebreken die de zaak ongeschikt maken voor het gebruik waartoe het bestemd is, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht [50](#page=50). #### Verbintenissen van de koper * **Betalen van de prijs:** Hoofdverbintenis van de koper, op de overeengekomen plaats en tijdstip [61](#page=61). * **In ontvangst nemen van het goed:** Tegenhanger van de leveringsplicht van de verkoper [58](#page=58). * **Betalen van kosten en lasten:** De kosten van de akte en bijkomende kosten van de koop zijn ten laste van de koper [35](#page=35) [66](#page=66). --- ## Deel II: Huur Huur is een wederkerig contract waarbij de ene partij (de verhuurder) zich verbindt om de andere partij (de huurder) tijdelijk het genot van een goed te verlenen tegen een prijs. De huurder verkrijgt een persoonlijk recht van gebruik en genot, en is slechts detentor, geen bezitter [90](#page=90) [91](#page=91). ### Essentiële bestanddelen van de huur 1. Het verschaffen van **vreedzaam gebruik en genot** over een goed. 2. Het betalen van een **prijs**. ### Kenmerken en aard van het huurcontract * **Consensueel:** Komt tot stand door loutere wilsovereenstemming [91](#page=91). * **Wederkerig:** Doet wederzijdse verbintenissen ontstaan [91](#page=91). * **Onder bezwarende titel:** Er wordt een huurprijs betaald [91](#page=91). * **Voortdurend:** De verbintenissen zetten zich voort in de tijd [91](#page=91). * **Tijdelijk:** Huurcontracten van onbepaalde duur zijn verboden, en er geldt een maximumduur van 99 jaar voor het algemeen huurrecht [92](#page=92). * **Niet intuitu personae:** De persoon van de verhuurder en huurder is in beginsel niet doorslaggevend, tenzij anders bedongen of wettelijk bepaald [92](#page=92). ### Huur en andere contracten Huur verschilt van aanneming (huur van werk), koop, vruchtgebruik, bewaargeving, bruikleen en bezetting ter bede door het object en de aard van de prestaties [93](#page=93). ### Het gehuurde goed Alle goederen, roerend of onroerend, kunnen in principe verhuurd worden. Uitzonderingen betreffen goederen buiten de handel en bij wet onverhuurbare zakelijke rechten. Er zijn bijzondere regels voor verbruikbare goederen, toekomstige goederen, gemeenschappelijke muren en huur van eigen goederen [94](#page=94) [95](#page=95). ### De huurprijs * **Omschrijving:** Essentieel bestanddeel, moet bepaald of bepaalbaar zijn [97](#page=97). * **Wie bepaalt:** Partijen (contractvrijheid), met wettelijke/gerechtelijke correcties bij pacht en woninghuur [97](#page=97). * **Indexering:** Van dwingend recht in woninghuur (tenzij uitgesloten), gebeurt jaarlijks volgens de gezondheidsindex [98](#page=98). * **Kosten en lasten:** Regelend verdeeld tussen huurder (gebruik) en verhuurder (eigendom), tenzij anders overeengekomen. De aanrekening moet nauwkeurig en met bewijsstukken gebeuren [99](#page=99). ### Geldigheidsvereisten Naast de algemene geldigheidsvereisten, moet de woning conform zijn aan elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. Een schending hiervan kan leiden tot nietigheid van het huurcontract [100](#page=100) [154](#page=154) [157](#page=157). ### Vorm en bewijs * **Schriftelijk huurcontract:** Verplicht voor woninghuur en studentenhuren, met minimuminhoud. Registratie is verplicht voor de verhuurder, met sancties bij niet-naleving [100](#page=100) [102](#page=102) [152](#page=152) [153](#page=153). * **Mondeling huurcontract:** In het algemeen huurrecht toegelaten, maar moeilijk te bewijzen, tenzij er sprake is van een begin van bewijs door geschrift, bekentenis, eed, of een uitgevoerde huur. Het wetsvoorstel Boek 7 BW schaft de afwijkende bewijsregeling af [102](#page=102) [103](#page=103). ### Duur, opzegging en verlenging De duur is vrij bepaald, met minimumtermijnen voor specifieke huurstelsels (bv. 9 jaar voor woninghuur). Opzegging is vereist voor huurcontracten van onbepaalde duur en wettelijk geregelde huurcontracten, met inachtneming van de correcte vorm en termijn. Stilzwijgende wederverhuring is mogelijk, maar de oorspronkelijke voorwaarden (inclusief duur) worden niet automatisch behouden bij mondelinge huur [104](#page=104) [105](#page=105) [108](#page=108). ### Verbintenissen van de verhuurder 1. **Levering in goede staat:** Materiële terbeschikkingstelling, inclusief toebehoren. De staat bij aanvang is cruciaal, vastgelegd in de plaatsbeschrijving [109](#page=109) [110](#page=110). 2. **Onderhoud in goede staat:** Voortdurende verbintenis om het goed bruikbaar te houden voor het overeengekomen gebruik. Grote herstellingen zijn ten laste van de verhuurder, kleine herstellingen ten laste van de huurder, tenzij anders bedongen (suppletief recht) [112](#page=112) [113](#page=113). 3. **Vrijwaring:** Voor eigen daden, daden van derden (mits rechtsstoornis en oorzaak vóór de huur) en verborgen gebreken. Zichtbare gebreken zijn gedekt door de aanvaarding [111](#page=111) [115](#page=115) [118](#page=118). ### Verbintenissen van de huurder 1. **Stofferingsplicht:** Het gehuurde goed van genoegzaam huisraad voorzien, ter waarborg van de huur [122](#page=122). 2. **Betaling huurprijs, kosten en lasten:** Op de overeengekomen termijn en plaats [123](#page=123). 3. **Gebruik als een goede huisvader:** Gebruik conform de bestemming en met de nodige zorg [127](#page=127). 4. **Teruggave van het verhuurde goed:** In de staat waarin het ontvangen werd, behoudens normale slijtage. De plaatsbeschrijving is cruciaal [128](#page=128). 5. **Aansprakelijkheid voor brand en waterschade:** Tenzij bewijs van vreemde oorzaak of overmacht. Verplichte verzekering voor huurder én verhuurder bij woninghuur [134](#page=134). --- ## Deel II: Verkoop van het gehuurde goed Indien de verhuurder het verhuurde goed verkoopt, treedt de verkrijger in de rechten en plichten van de verhuurder, mits het huurcontract tegenwerpelijk is aan de verkrijger. Tegenwerpelijkheid vereist in principe een vaste dagtekening van het huurcontract, of bij huur van onroerende goederen voor meer dan 9 jaar, de overschrijving ervan [140](#page=140) [141](#page=141). --- ## Deel III: Aanneming Aanneming is een contract waarbij een opdrachtnemer zich verbindt om voor een opdrachtgever een werk uit te voeren of een dienst te presteren, in volle onafhankelijkheid, tegen een prijs. Het onderscheid met verkoop, huur en lastgeving is cruciaal voor de regels inzake prijsbepaling, risico-overgang, aansprakelijkheid voor gebreken en eenzijdige verbreking [216](#page=216) [217](#page=217). ### Totstandkoming van de aanneming Essentiële bestanddelen zijn de **onafhankelijkheid van de aannemer**, de **opdracht** en de **prijs** [220](#page=220). ### Prijs De prijs kan bepaald of onbepaald zijn. Bij aanneming tegen een **bepaalde/vaste prijs**, draagt de aannemer alle risico's van prijsstijgingen, tenzij anders bedongen of voorzien in de uitzonderingen van artikel 1793 oud BW. Bij aanneming op bestek wordt de prijs bepaald volgens de werkelijke omvang van de werken, met risico voor de aannemer op prijsstijgingen van materiaal en loon [221](#page=221) [222](#page=222) [224](#page=224). ### Verbintenissen van de aannemer * **Het werk goed uitvoeren:** Volgens plannen, bestekken en de **regels van de kunst**. Dit omvat ook een informatie- en raadgevingsplicht [225](#page=225) [226](#page=226). * **Het werk tijdig uitvoeren:** Binnen de overeengekomen termijn, anders is hij in gebreke [232](#page=232). * **Leveren en teruggeven:** Het voltooide werk ter beschikking stellen en het eventuele materiaal dat niet gebruikt is, teruggeven [233](#page=233). ### Aansprakelijkheid De aannemer is contractueel aansprakelijk voor laattijdige of gebrekkige uitvoering. Er geldt een **tienjarige aansprakelijkheid** voor zware gebreken die de stevigheid van het gebouw in gevaar brengen (art. 1792 oud BW). Deze aansprakelijkheid is van **openbare orde** [234](#page=234) [239](#page=239) [243](#page=243). ### Tienjarige aansprakelijkheid * **Toepassingsgebied:** Gebouwen of grote werken van onroerende aard, met een zwaar gebrek dat de stevigheid aantast [240](#page=240). * **Deelnemers:** Architect, studiebureaus, aannemers, onderaannemers, leveranciers van bouwonderdelen, bouwpromotoren [241](#page=241). * **Termijn:** Tien jaar vanaf de definitieve oplevering, niet schorsbaar of stuitbaar. Het gebrek moet zich manifesteren binnen deze termijn [242](#page=242). * **Fout:** De fout van de architect of aannemer wordt niet vermoed, maar moet bewezen worden, tenzij het een resultaatsverbintenis betreft [242](#page=242). ### Verhouding architect en aannemer Beiden hebben eigen opdrachten maar ook een plicht tot wederzijds toezicht. Ze kunnen **in solidum** worden aangesproken voor schade indien hun fouten samen de oorzaak zijn van de schade. De architect mag zijn opdracht delegeren, maar blijft verantwoordelijk voor de controle. De aannemer is aansprakelijk voor de fouten van zijn onderaannemers [243](#page=243) [244](#page=244). --- ## Deel IV: Lastgeving Lastgeving (of volmacht, mandaat) is een contract waarbij de lastgever de lasthebber belast met het stellen van een rechtshandeling, voor rekening en in naam van de lastgever, en de lasthebber dit aanvaardt. Het is wezenlijk gericht op **vertegenwoordiging** [257](#page=257). ### Kenmerken * **Consensueel:** Komt tot stand door loutere wilsovereenstemming [260](#page=260). * **Kosteloos of bezwarende titel:** In beginsel kosteloos, tenzij anders bedongen of indien het een beroepsactiviteit betreft [260](#page=260). * **Eenzijdig of wederkerig:** Afhankelijk van het kosteloze of bezwarende karakter [260](#page=260). * **Soorten:** Conventioneel, wettelijk en gerechtelijk [260](#page=260). ### Geldigheidsvereisten * **Toestemming:** Van beide partijen, met aanvaarding door de lasthebber [265](#page=265). * **Bekwaamheid:** Lastgever moet bekwaam zijn de rechtshandeling zelf te stellen; lasthebber moet bekwaam zijn de lastgeving te aanvaarden [266](#page=266). * **Voorwerp:** De rechtshandeling moet bepaald of bepaalbaar, geoorloofd en mogelijk zijn [267](#page=267). ### Omvang van de lastgeving * **Bijzonder vs. Algemeen:** Betreft specifieke of alle zaken van de lastgever [272](#page=272). * **Uitdrukkelijk vs. Algemene bewoordingen:** Daden van beschikking vereisen een uitdrukkelijke lastgeving; daden van beheer volstaan met algemene bewoordingen [273](#page=273). ### Verbintenissen van de lasthebber * **Uitvoering van de lastgeving:** Volgens de instructies, de regels van de kunst, en met de zorg van een voorzichtig en redelijk persoon [274](#page=274). * **Rekenschap geven:** Uitleg verstrekken en hetgeen ontvangen is overmaken aan de lastgever [274](#page=274). ### Einde van de lastgeving Verschillende gronden: gemeenrechtelijke (verval termijn, overmacht, nietigheid, ontbinding) en specifieke (herroeping, opzegging, dood/onbekwaamheid/faillissement lasthebber of lastgever). Het overlijden van de lastgever of een beschermingsmaatregel beëindigt de lastgeving van rechtswege, tenzij anders bedongen [290](#page=290) [291](#page=291). --- ## Deel V: Bewaargeving Bewaargeving is een contract waarbij een persoon een roerend goed aan een ander toevertrouwt, om het te bewaren en op eerste verzoek in natura terug te geven [296](#page=296). ### Sekwester Een specifieke vorm van bewaargeving waarbij een betwiste zaak aan een derde wordt toevertrouwd tot de oplossing van het geschil. Kan **bedongen** (contractueel) of **gerechtelijk** (door de rechter bevolen) zijn. De bevoegdheden van de sekwester worden bepaald door de rechter, maar beperken zich in principe tot bewaring en behoud [296](#page=296) [297](#page=297). --- ## Deel VI: Dading Dading is een contract waarbij partijen een gerezen of toekomstig geschil beëindigen of voorkomen door **wederzijdse toegevingen**. Dit essentiële bestanddeel onderscheidt het van andere overeenkomsten [299](#page=299). ### Geldigheidsvereisten * **Algemene vereisten:** Toestemming, bekwaamheid, bepaalbaar en geoorloofd voorwerp, geoorloofde oorzaak [304](#page=304). * **Bekwaamheid en bevoegdheid:** Partijen moeten over de nodige bekwaamheid beschikken en de lasthebber moet daartoe uitdrukkelijk bevoegd zijn [304](#page=304). * **Toestemming:** Vrij en bewust, zonder wilsgebreken (dwaling, bedrog, geweld). Dwaling omtrent het recht is geen nietigheidsgrond. Benadeling is geen grond tot vernietiging van een dading [306](#page=306) [307](#page=307). * **Voorwerp:** Moet bestaan, bepaald of bepaalbaar, mogelijk, wettelijk en in de handel zijn. Dingen die de openbare orde raken, zijn uitgesloten [308](#page=308). * **Oorzaak:** Het gerezen of toekomstige geschil is de doorslaggevende reden; een ongeoorloofde oorzaak leidt tot nietigheid [308](#page=308). ### Vorm en bewijs * **Vorm:** Consensueel, maar schriftelijk voor bewijs (art. 2044, tweede lid oud BW). In de toekomst vervalt deze bewijsvereiste voor dadingen onder de 3.500 euro [309](#page=309). * **Bewijs:** Kan door alle middelen, met specifieke regels voor onderhandse akten en in ondernemingszaken [309](#page=309). ### Gevolgen van de dading * **Kracht van gewijsde:** Tussen partijen heeft de dading de kracht van een rechterlijke uitspraak en is onherroepelijk [312](#page=312). * **Exceptie van dading:** Dient ter voorkoming van een herhaling van het geschil [312](#page=312). * **Nakoming:** Moet worden uitgevoerd, eventueel via gerechtelijke ontbinding of dwanguitvoering [312](#page=312). * **Declaratief vs. Translatief:** Dading is meestal declaratief (bevestigt bestaande rechten), maar kan ook translatief zijn (creëert nieuwe rechten) [313](#page=313). --- ## Deel V: Bewaargeving (inclusief Sekwester) Bewaargeving is een contract waarbij een roerend goed wordt toevertrouwd aan een bewaarnemer ter bewaring en latere teruggave. Sekwester is een specifieke vorm waarbij een betwiste zaak aan een derde wordt toevertrouwd tot de oplossing van het geschil [296](#page=296). --- ## Deel VI: Dading Dading is een contract dat een einde maakt aan een geschil door wederzijdse toegevingen. De essentiële elementen zijn het bestaan van een geschil, de wil om het te beëindigen en wederzijdse toegevingen. Het is een consensueel, wederkerig contract onder bezwarende titel [299](#page=299) [303](#page=303). ### Geldigheidsvereisten Naast de algemene vereisten, is bekwaamheid cruciaal, aangezien dading een daad van beschikking is. Specifieke regels gelden voor minderjarigen, onbekwaam verklaarden, lasthebbers en curatoren. Toestemming mag niet aangetast zijn door wilsgebreken (dwaling omtrent recht is uitgezonderd), maar bedrog en geweld kunnen tot nietigheid leiden. Benadeling is geen grond tot vernietiging [304](#page=304) [306](#page=306) [307](#page=307). ### Vorm en bewijs Een dading vereist een geschrift voor bewijs (art. 2044, tweede lid oud BW), maar is consensueel. Het bewijs kan ook geleverd worden door bekentenis of eed, en in ondernemingszaken door alle middelen [309](#page=309). ### Gevolgen van de dading De dading heeft kracht van gewijsde tussen partijen en kan niet meer aangevochten worden, behalve in geval van een gerechtelijke ontbinding. De exceptie van dading kan worden ingeroepen om een hernieuwd geschil te voorkomen. De dading wordt restrictief geïnterpreteerd en strekt zich enkel uit tot de specifieke geschilpunten [301](#page=301) [302](#page=302) [312](#page=312). --- ## Hoofdstuk 1: Bijzondere bepalingen inzake huur Dit hoofdstuk behandelt de specifieke regels voor huurovereenkomsten, met aandacht voor de huur van roerende goederen, de woninghuur, studentenhuren en handelshuur. ### Huur van roerende goederen Voor de huur van roerende goederen is er een leemte in de wetgeving van het oud BW. Vaak worden de regels van huur van onroerende goederen analoog toegepast, tenzij de aard van het goed anders bepaalt. Een specifieke regeling inzake veiligheid van producten verplicht professionele verhuurders tot informatieverstrekking [148](#page=148). ### Woninghuur Een specifiek regime, voornamelijk geregeld door regionale decreten (Vlaams Woninghuurdecreet, Brusselse Huisvestingscode), met als doel stabiliteit, duurzaamheid, evenwicht en minimale woningkwaliteit te waarborgen [150](#page=150). * **Toepassingsgebied:** Huurovereenkomst betreffende een woning als hoofdverblijfplaats, met toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding [151](#page=151). * **Schriftelijke overeenkomst:** Verplicht voor woninghuur, met minimuminhoud en registratieplicht voor de verhuurder. Sanctie bij niet-registratie: beëindiging van het contract door de huurder zonder opzegtermijn of -vergoeding [152](#page=152) [153](#page=153). * **Staat van het gehuurde goed:** Verhuurder moet leveren en onderhouden in goede staat; dit is van dwingend recht. Kleine herstellingen ten laste van de huurder [154](#page=154). * **Duur en opzegging:** Minimum 9 jaar, met specifieke opzeggingsmogelijkheden en -termijnen voor verhuurder en huurder [162](#page=162) [164](#page=164) [165](#page=165). * **Waarborg:** Maximaal 3 maanden huur, in specifieke vormen (geïndividualiseerde rekening, zakelijke zekerheidsstelling, bankwaarborg) [176](#page=176). * **Overdracht en onderhuur:** In beginsel verboden zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder, met uitzonderingen voor sociale onderverhuur. Gedeeltelijke onderhuur toegelaten mits instemming verhuurder en de huurder zijn hoofdverblijf behoudt [178](#page=178) [179](#page=179). * **Einde van de huur:** Door verstrijken termijn, opzegging, gerechtelijke ontbinding, of tenietgaan van het goed [183](#page=183). ### Studentenhuur Een specifiek regime met dwingend recht, gebaseerd op de huurregels van woninghuur, maar met eigen aanpassingen zoals een vaste duur, verbod op stilzwijgende verlenging, en specifieke beëindigingsmogelijkheden voor de student [185](#page=185) [188](#page=188). ### Handelshuur Een sterk beschermend regime voor de handelshuurder, met een minimumduur van 9 jaar, recht op huurhernieuwing, en specifieke regels voor de huurprijs, verbouwingen en overdracht [190](#page=190) [193](#page=193) [196](#page=196) [205](#page=205) [208](#page=208). * **Toepassingsgebied:** Huur van een onroerend goed voor kleinhandel of ambacht met rechtstreeks contact met het publiek, met een minimumduur van 9 jaar [190](#page=190). * **Dwingend recht:** De bepalingen van de Handelshuurwet zijn in beginsel van dwingend recht ter bescherming van de huurder [192](#page=192). * **Duur:** Minimum 9 jaar, met mogelijkheid tot hernieuwing [193](#page=193). * **Beëindiging:** Huurder kan opzeggen per 3 jaar (6 maanden opzegtermijn). Verhuurder kan opzeggen mits motief (persoonlijk gebruik, renovatie, etc.) en opzegtermijn/vergoeding [194](#page=194). * **Huurprijs:** Contractvrijheid bij aanvang, herziening mogelijk per 3 jaar indien de normale huurwaarde significant wijzigt [205](#page=205) [206](#page=206). * **Verbouwingen:** Huurder mag verbouwen mits kennisgeving, indien kosten max. 3 jaar huur, en zonder aantasting van veiligheid/salubriteit/esthetiek [208](#page=208). * **Onderhuur en overdracht:** In beginsel verboden zonder toestemming verhuurder [210](#page=210). * **Tegenwerpelijkheid bij verkoop:** Huurcontract is tegenwerpelijk aan de verkrijger indien het een vaste datum heeft, of indien de huurder het goed minstens 6 maanden bewoont bij een verkoop zonder vaste datum [214](#page=214). --- ## Deel III: Aanneming Aanneming is een contract waarbij een opdrachtnemer zich verbindt om tegen een prijs, in volle onafhankelijkheid, een werk uit te voeren of een dienst te presteren. Het wetsvoorstel Boek 7 BW creëert een geïntegreerd dienstencontract [216](#page=216). ### Kenmerken * Onder bezwarende titel, wederkerig en consensueel [220](#page=220). * Risico ligt bij de aannemer bij aanneming tegen vaste prijs, bij de opdrachtgever bij aanneming op bestek (voor de omvang van het werk) [222](#page=222). * **Tienjarige aansprakelijkheid:** Voor zware gebreken die de stevigheid van het gebouw aantasten, van openbare orde. Geldt voor alle deelnemers aan het bouwproces [239](#page=239) [241](#page=241). ### Verbintenissen van de opdrachtgever * Het werk van de aannemer bevorderen en coördineren [232](#page=232). * De aannemingsprijs betalen [234](#page=234). * Het werk opleveren [233](#page=233). ### Verbintenissen van de aannemer * Het overeengekomen werk goed uitvoeren (volgens plannen, bestekken en regels van de kunst) [225](#page=225) [226](#page=226). * Het werk tijdig uitvoeren [232](#page=232). * Leveren en teruggeven [233](#page=233). ### Aansprakelijkheid * **Contractueel:** Voor laattijdige of gebrekkige uitvoering [234](#page=234). * **Tienjarige aansprakelijkheid:** Voor zware gebreken aan gebouwen (art. 1792 oud BW) [239](#page=239). * **Tegenover derden:** Buitencontractuele aansprakelijkheid (art. 6.5/6.6 BW) of burenhinder (art. 3.101 BW) [245](#page=245). --- ## Deel IV: Lastgeving Lastgeving is een contract waarbij de lastgever de lasthebber belast met het stellen van een rechtshandeling, voor rekening en in naam van de lastgever. Essentieel is de **vertegenwoordigingsbevoegdheid** [257](#page=257). ### Kenmerken * Consensueel, kosteloos of bezwarende titel, eenzijdig of wederkerig [260](#page=260). * Soorten: Conventioneel, wettelijk, gerechtelijk [260](#page=260). ### Geldigheidsvereisten Toestemming, bekwaamheid, bepaalbaar en geoorloofd voorwerp, geoorloofde oorzaak [267](#page=267). ### Omvang * **Bijzonder vs. Algemeen:** Specifieke rechtshandelingen of alle zaken van de lastgever [272](#page=272). * **Uitdrukkelijk vs. Algemene bewoordingen:** Daden van beschikking vereisen uitdrukkelijke lastgeving; daden van beheer volstaan met algemene bewoordingen [273](#page=273). ### Verbintenissen van de lasthebber * **Uitvoering:** Volgens de lastgeving, met zorg van een voorzichtig persoon, en rekening houdend met de regels van de kunst [274](#page=274). * **Rekenschap geven:** Uitleg verschaffen en ontvangen goederen overmaken aan de lastgever [274](#page=274). ### Einde van de lastgeving Door gemeenrechtelijke gronden (bv. overmacht, ontbinding) of specifieke gronden (herroeping, opzegging, dood, onbekwaamheid, faillissement lastgever of lasthebber) [290](#page=290). ### Lastgeving t.a.v. derden * **Lasthebber handelt in eigen naam:** Geen rechtsband tussen lastgever en derde. Lasthebber is gebonden t.o.v. derde [285](#page=285). * **Lasthebber handelt als lasthebber:** * **Binnen de perken:** Lastgever is gebonden, geen persoonlijke verbintenis lasthebber [286](#page=286). * **Buiten de perken:** Lastgever niet gebonden, tenzij bekrachtiging, zaakwaarneming, ongerechtvaardigde verrijking of schijnmandaat. Aansprakelijkheid lasthebber t.o.v. derde is vaak onrechtmatig [287](#page=287) [289](#page=289). --- ## Deel VI: Dading Dading is een contract om een geschil te beëindigen of te voorkomen door wederzijdse toegevingen [299](#page=299). ### Geldigheidsvereisten Essentieel: geschil, wil tot beëindiging, wederzijdse toegevingen. De partijen moeten bekwaam zijn om te beschikken over het voorwerp van de dading. Toestemming mag niet aangetast zijn door wilsgebreken, behalve dwaling omtrent het recht en benadeling [299](#page=299) [304](#page=304) [306](#page=306) [307](#page=307). ### Vorm en bewijs Consensueel, maar vereist een geschrift voor bewijs [309](#page=309). ### Gevolgen Dading heeft kracht van gewijsde tussen partijen en kan niet opnieuw worden betwist, behalve bij gerechtelijke ontbinding. De interpretatie is restrictief [301](#page=301) [312](#page=312). --- ## Hoofdstuk 5: Tienjarige aansprakelijkheid van architect en aannemer Dit hoofdstuk behandelt de specifieke, wettelijk vastgelegde aansprakelijkheid van architecten en aannemers voor zware gebreken in gebouwen, die de stevigheid ervan aantasten [239](#page=239). ### Tienjarige aansprakelijkheid * **Aard:** Contractueel, van openbare orde, niet vatbaar voor contractuele beperking [243](#page=243). * **Geldt voor:** Gebouwen of grote werken van onroerende aard, met een zwaar gebrek dat de stevigheid in gevaar brengt [240](#page=240). * **Termijn:** Tien jaar vanaf de definitieve oplevering (of voorlopige, indien zo overeengekomen) [242](#page=242). * **Aansprakelijken:** Architect, aannemer, onderaannemer, leverancier, projectmanager, verkoper-promotor [241](#page=241). * **Bewijs:** De bouwheer moet de fout bewijzen, hoewel de tenietgang van het gebouw op zich een vermoeden van fout kan scheppen [242](#page=242). * **Sancties:** Herstel, schadevergoeding, eventueel ontbinding van de overeenkomst [234](#page=234). --- ## Hoofdstuk 8: Het risico voor het vergaan Dit hoofdstuk behandelt de vraag wie het risico draagt voor het tenietgaan van het gehuurde goed tijdens de huur, afhankelijk van de oorzaak (toeval, schuld partij) en de aard van de huur. Bij aanneming is het risico in principe voor de aannemer tot aan de aanvaarding, en daarna voor de opdrachtgever [247](#page=247). --- ## Hoofdstuk 9: Einde van de aanneming De aanneming kan eindigen door voltooiing, wederzijds akkoord, overmacht, ontbinding wegens wanprestatie, of door specifieke gronden zoals de eenzijdige verbreking door de opdrachtgever (met schadeloosstelling) of het overlijden van de aannemer (tenzij anders bedongen of bij specifieke situuregelingen) [250](#page=250). --- ## Hoofdstuk 10: Woningbouw De Woningbouwwet biedt specifieke bescherming aan kopers/opdrachtgevers bij de aankoop of bouw van een woning, met dwingende regels inzake vormvereisten, eigendomsovergang, risico, waarborgen en betaling van de prijs [252](#page=252). --- ## Hoofdstuk 11: Huuroverdracht – Onderhuur Dit hoofdstuk behandelt de overdracht van huurrechten en onderhuur, waarbij het algemeen huurrecht en specifieke regels voor woninghuur, handelshuur en pacht van belang zijn [136](#page=136). --- ## Hoofdstuk 12: Woninghuur Regels specifiek voor de huur van woningen als hoofdverblijfplaats, met nadruk op woonzekerheid, behoorlijk rendement voor de verhuurder en minimale woningkwaliteit. Geregeld door regionale decreten (Vlaams Woninghuurdecreet, Brusselse Huisvestingscode) [150](#page=150). --- ## Hoofdstuk 13: Studentenhuur Een specifiek huurregime voor studenten, met een flexibele duur, verbod op stilzwijgende verlenging, en specifieke beëindigingsmogelijkheden voor de student [185](#page=185). --- ## Hoofdstuk 14: Handelshuur Een streng beschermend regime voor de handelshuurder, met een minimumduur van 9 jaar, recht op hernieuwing, en specifieke regels voor huurprijsherziening, verbouwingen, overdracht en onderhuur [190](#page=190). --- ## Hoofdstuk 15: Huuroverdracht en onderhuur Dit hoofdstuk behandelt de overdracht van huurrechten en onderhuur, met specifieke regels voor woninghuur, handelshuur en pacht, waarbij de toestemming van de verhuurder vaak vereist is [178](#page=178) [210](#page=210) [213](#page=213). --- ## Hoofdstuk 16: Huurprijs, kosten en lasten Dit hoofdstuk behandelt de bepaling van de huurprijs, de indexatie, de herziening ervan, en de verdeling van kosten en lasten tussen huurder en verhuurder, met specifieke regels voor woninghuur en handelshuur [205](#page=205) [207](#page=207) [97](#page=97) [98](#page=98) [99](#page=99). --- ## Hoofdstuk 17: Huurwaarborg Regels betreffende de huurwaarborg, die dient ter zekerheid van de nakoming van de huurdersverplichtingen. Het maximumbedrag en de vormen van de waarborg zijn wettelijk geregeld, met specifieke bepalingen voor studentenhuren [176](#page=176). --- ## Hoofdstuk 18: Beëindiging van de huur Dit hoofdstuk bespreekt de diverse gronden voor de beëindiging van de huurovereenkomst, zoals verstrijken van de termijn, opzegging, gerechtelijke ontbinding en tenietgaan van het goed, met specifieke regels voor woninghuur, handelshuur en pacht [183](#page=183). --- ## Hoofdstuk 19: Uithuiszetting Dit hoofdstuk behandelt de procedure en de beschermingsmaatregelen rondom uithuiszetting, met een centrale rol voor het OCMW en een wachttermijn tussen betekening vonnis en effectieve uitvoering [184](#page=184). --- ## Hoofdstuk 20: Huurovereenkomsten van korte duur Specifieke regels voor huurovereenkomsten met een duur van maximaal drie jaar, waaronder het verbod op stilzwijgende verlenging en specifieke opzeggingsmogelijkheden voor de huurder [167](#page=167). --- ## Hoofdstuk 21: Levenslange huur Een bijzondere vorm van huur die van rechtswege eindigt bij overlijden van de huurder, met specifieke regels voor opzegging en vergoeding [168](#page=168). --- ## Hoofdstuk 22: Verlenging wegens buitengewone omstandigheden Dit hoofdstuk behandelt de mogelijkheid voor de huurder om, bij buitengewone omstandigheden, een verlenging van de huur te vragen, met tussenkomst van de rechter en mogelijke huurprijsaanpassing [168](#page=168). --- ## Hoofdstuk 23: Medehuur Dit hoofdstuk bespreekt de regels rond echtgenoten, wettelijke en feitelijke samenwoners die medehuurder worden, met bepalingen over hoofdelijkheid, opzeggingsrechten en de aanstelling van een nieuwe huurder [170](#page=170). --- ## Hoofdstuk 24: Verkoop van het gehuurde goed Dit hoofdstuk behandelt de gevolgen van de verkoop van het verhuurde goed voor de huurovereenkomst, met een onderscheid tussen huurcontracten met en zonder vaste datum, en de specifieke regels in het woninghuurrecht [180](#page=180). --- ## Hoofdstuk 25: Herhaling contractuele verplichtingen en regels m.b.t. het einde van de huur Dit hoofdstuk bespreekt de modernisering van bepaalde bepalingen uit het algemeen huurrecht binnen het woninghuurrecht, met nadruk op onderhoudsplicht, dringende herstellingen en de aansprakelijkheid voor brand en waterschade [181](#page=181) [182](#page=182) [183](#page=183). --- ## Hoofdstuk 26: Aanneming Dit hoofdstuk bespreekt de verbintenissen van de aannemer, met nadruk op de zorgvuldige uitvoering van het werk volgens de regels van de kunst, de naleving van technische specificaties en de informatieplicht [225](#page=225) [226](#page=226). --- ## Hoofdstuk 27: Tienjarige aansprakelijkheid van architect en aannemer Dit hoofdstuk analyseert de tienjarige aansprakelijkheid voor zware gebreken in gebouwen, de toepassingsvoorwaarden, de deelnemers aan deze aansprakelijkheid en de verhouding tussen architect en aannemer [239](#page=239). --- ## Hoofdstuk 28: Aansprakelijkheid tegenover derden Dit hoofdstuk behandelt de aansprakelijkheid van de aannemer en architect tegenover derden, zowel op basis van buitencontractuele aansprakelijkheid als op grond van burenhinder [245](#page=245). --- ## Hoofdstuk 29: Het risico voor het vergaan Dit hoofdstuk bespreekt wie het risico draagt voor het tenietgaan van het goed bij aanneming, afhankelijk van de aard van de aanneming (met of zonder materiaal) en het moment van de aanvaarding [247](#page=247). --- ## Hoofdstuk 30: Einde van de aanneming Dit hoofdstuk beschrijft de verschillende gronden voor de beëindiging van een aannemingsovereenkomst, waaronder voltooiing, wederzijds akkoord, overmacht, ontbinding wegens wanprestatie, eenzijdige verbreking door de opdrachtgever en het overlijden van de aannemer [250](#page=250). --- ## Hoofdstuk 31: Woningbouw Dit hoofdstuk behandelt de specifieke bescherming die de Woningbouwwet biedt aan kopers en opdrachtgevers, met dwingende vormvereisten, regels omtrent eigendomsovergang, risico, waarborgen en betaling van de prijs [252](#page=252). --- ## Hoofdstuk 32: Lastgeving Dit hoofdstuk definieert lastgeving als een contract waarbij de lastgever de lasthebber machtigt om rechtshandelingen te stellen in naam en voor rekening van de lastgever. Het behandelt de kenmerken, geldigheid, omvang, verbintenissen van de lasthebber, het einde van de lastgeving en de gevolgen t.a.v. derden [257](#page=257) [260](#page=260). --- ## Hoofdstuk 33: Bewaargeving (incl. Sekwester) Dit hoofdstuk definieert bewaargeving als het toevertrouwen van een roerend goed aan een bewaarnemer ter bewaring en latere teruggave. Sekwester is een specifieke vorm waarbij een betwiste zaak aan een derde wordt toevertrouwd [296](#page=296). --- ## Hoofdstuk 34: Dading Dading is een contract om een geschil te beëindigen of te voorkomen door wederzijdse toegevingen. Het is een consensueel, wederkerig contract onder bezwarende titel met krach van gewijsde [299](#page=299). --- ## Conclusie: Veelvoorkomende fouten om te vermijden * **Onjuiste kwalificatie van overeenkomsten:** Verkeerde toepassing van wetgeving door onjuiste kwalificatie van een contract als koop, huur, aanneming of lastgeving. * **Niet respecteren van vormvereisten:** Vooral bij woninghuur, studentenhuren en bepaalde lastgevingen is een schriftelijke of authentieke akte vereist. * **Onvoldoende kennis van specifieke wetgeving:** Verwarring tussen algemeen contractenrecht en specifieke regels voor woninghuur, handelshuur, consumentenkoop of studentenhuren. * **Verkeerde interpretatie van dwingend recht:** Pogingen om af te wijken van dwingende bepalingen, met name ter bescherming van de huurder of consument, leiden tot nietigheid van de clausule. * **Gebrek aan aandacht voor de tijdslimieten:** Het missen van termijnen voor het melden van gebreken (koop, huur, aanneming) of het instellen van rechtsvorderingen kan leiden tot verval van rechten. * **Onvoldoende bewijs:** Het niet correct opstellen van plaatsbeschrijvingen bij huur, of het ontbreken van geschriften waar deze wettelijk vereist zijn, kan leiden tot bewijsproblemen. * **Onjuiste toepassing van de risicoleer:** Het niet correct identificeren van het moment van risico-overgang bij koop en aanneming kan leiden tot verkeerde toerekening van verliezen. * **Miskenning van de bijzondere regels inzake huurcontracten:** Vergeten dat specifieke huurstelsels (woninghuur, handelshuur) afwijken van het gemeen huurrecht, met name wat betreft duur, opzegging en hernieuwing. * **Onjuiste kwalificatie van werken bij aanneming:** Verwarring tussen verkoop van een toekomstig goed en aanneming, of tussen aanneming en lastgeving. * **Niet-naleven van de informatieplicht:** Bij consumentenkoop, woninghuur en handelshuur is er een aanzienlijke informatieplicht voor de verkoper/verhuurder. * **Vergeten van de gevolgen van de tienjarige aansprakelijkheid:** Zowel voor architecten als aannemers geldt een specifieke, zware aansprakelijkheid voor stabiliteitsgebreken. * **Incorrecte toepassing van de regels inzake lastgeving:** Verwarring tussen vertegenwoordiging en het handelen in eigen naam, of het missen van de specifieke vereisten voor daden van beschikking. * **Onjuiste interpretatie van de dading:** Het foutief kwalificeren van overeenkomsten als dading, of het niet respecteren van de vormvereisten voor een bewijskrachtige dading. ```

## Woordenlijst | Term | Definitie | |---|---| | **Bijzondere overeenkomsten** | Overeenkomsten die specifieke wettelijke regelingen kennen, ter aanvulling of afwijking van het algemeen contractenrecht, vaak vanwege hun frequent gebruik of de noodzaak tot bescherming van zwakkere partijen. | | **Consensualisme** | Het principe dat een overeenkomst tot stand komt door loutere wilsovereenstemming, zonder dat daarvoor specifieke vormvereisten of de afgifte van een zaak noodzakelijk is voor de geldigheid. | | **Contractvrijheid** | Het principe dat partijen vrij zijn om overeenkomsten aan te gaan, de inhoud ervan te bepalen en te beslissen met wie zij contracteren, binnen de grenzen van de wet, openbare orde en goede zeden. | | **Dading** | Een contract waarbij partijen een gerezen of toekomstig geschil beëindigen of voorkomen door wederzijdse toegevingen. | | **Gerechtelijke ontbinding** | De beëindiging van een contract door tussenkomst van de rechter, op grond van de niet-nakoming van de verbintenissen door een der partijen. | | **Koop** | Een wederkerig contract waarbij de ene partij (de verkoper) zich ertoe verbindt de eigendom van een goed over te dragen aan de andere partij (de koper) tegen een prijs in geld. | | **Lastgeving** | Een contract waarbij de lastgever de lasthebber belast met het stellen van een rechtshandeling, voor rekening en in naam van de lastgever, en de lasthebber dit aanvaardt. | | **Onbenoemde overeenkomst** | Een contract dat niet onder de specifieke wettelijke regelingen van de benoemde contracten valt, maar waarvoor de algemene theorie van de verbintenissen geldt. | | **Risicoleer** | De leer die bepaalt welke partij de gevolgen draagt van het tenietgaan van het goed door toeval of overmacht, doorgaans gekoppeld aan het tijdstip van de eigendomsoverdracht of levering. | | **Sterkmaking** | Een overeenkomst waarbij een persoon zich ertoe verbindt dat een derde een bepaalde prestatie zal leveren; indien de derde weigert, is de sterkmaker aansprakelijk voor de schade. | | **Verbintenis tot conforme levering** | De verbintenis van de verkoper om een goed te leveren dat beantwoordt aan de contractuele bepalingen en aan de redelijke verwachtingen van de koper. | | **Verkoop van andermans goed** | Een overeenkomst waarbij iemand een goed verkoopt dat niet aan hem toebehoort; deze verkoop is in beginsel nietig. | | **Wederkerig contract** | Een contract waarbij de partijen over en weer verbintenissen aangaan die wederzijds afhankelijk zijn van elkaar. | | **Wilsgebreken** | Gebreken in de toestemming (zoals dwaling, bedrog, geweld) die de geldigheid van een overeenkomst kunnen aantasten. |