Cover
11. Aanneming.pptx
Summary
# Begrip en kenmerken van aanneming
Hier is een gedetailleerde studiehandleiding over het begrip en de kenmerken van aanneming, gebaseerd op de verstrekte documentatie.
## 1. Begrip en kenmerken van aanneming
Dit onderwerp behandelt de definitie van aanneming als een wederkerig contract voor het uitvoeren van werk of dienst tegen een prijs, en de onderscheidende kenmerken zoals onafhankelijkheid en het ontbreken van vertegenwoordiging.
### 1.1 Definitie van aanneming
Aanneming wordt gedefinieerd als een **wederkerig contract** waarbij één partij (de aannemer) zich verbindt om **een werk of een dienst** uit te voeren, hetzij van materiële, hetzij van intellectuele aard, **tegen een prijs**. De prijs is een essentieel bestanddeel van het contract. In het voorgestelde Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek zal de prijs echter geen essentieel bestanddeel meer zijn, aangezien dit zal samenvloeien met een breder dienstencontract dat ook kosteloze prestaties kan omvatten.
### 1.2 Kenmerken van aanneming
De belangrijkste kenmerken van aanneming die het onderscheiden van andere rechtsfiguren zijn:
* **Onafhankelijkheid van de aannemer:** De aannemer staat tegenover de opdrachtgever. Dit onderscheidt de aanneming van de arbeidsovereenkomst, waar er sprake is van een gezagsverhouding en ondergeschiktheid. De aannemer geniet een zekere vrijheid in de uitvoering van het werk, hoewel de opdrachtgever wel richtlijnen kan geven en waarschuwingen kan uiten.
* **Geen vertegenwoordiging:** In principe is er bij aanneming geen sprake van vertegenwoordiging. Dit onderscheidt het van lastgeving, waarbij de lasthebber rechtshandelingen stelt in naam en voor rekening van de lastgever. Dit onderscheid zal echter vervagen met de invoering van dienstencontracten in Boek 7.
* **Wederkerig contract:** Beide partijen verbinden zich tot iets: de aannemer tot het uitvoeren van het werk/dienst, en de opdrachtgever tot het betalen van de prijs.
* **Onder bezwarende titel:** Beide partijen verkrijgen een voordeel.
* **Consensueel:** Het contract komt tot stand door de loutere wilsovereenstemming van de partijen.
> **Tip:** Hoewel aanneming consensueel is, worden in de praktijk vaak schriftelijke contracten opgesteld, met name offertes en aanbestedingen, die later door een definitief contract worden bezegeld.
### 1.3 Wettelijke basis en structuur in het Oud BW
In het Oud Burgerlijk Wetboek is aanneming geregeld in Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk III, betreffende de huur van werk en diensten (artikelen 1779-1799). Dit hoofdstuk onderscheidt huur van goederen van huur van werk en diensten. De regels van aanneming worden ook toegepast op de uitoefening van vrije beroepen, aangezien er geen specifieke aanvullende regels bestaan.
### 1.4 Uitzonderingen op het consensualisme
Er bestaan wettelijke uitzonderingen, gebaseerd op dwingend recht, op het consensualisme ter bescherming van de opdrachtgever:
* **Woningbouw:** Er is een verplicht schriftelijk contract vereist met specifieke inhoud.
* **Consument-makelaar:** Contracten met vastgoedmakelaars voor het verhuren, verkopen of aankopen van een eigendom moeten schriftelijk worden opgesteld.
### 1.5 Vergelijking met andere contracten
Om de aard van een contract te bepalen, wordt het vergeleken met andere contractvormen:
* **Verkoop:**
* **Prijs:** Bij verkoop moet de prijs bij contractsluiting vastliggen, bij aanneming kan dit later gebeuren.
* **Overdracht:** Bij verkoop gaan eigendom en risico over bij de wilsovereenstemming; bij aanneming gebeurt dit bij de oplevering van de werken.
* **Verborgen gebreken:** Bij verkoop moet een verborgen gebrek binnen een korte termijn bij de rechter worden gebracht. Bij aanneming geldt dit in bepaalde mate ook, met specifieke regels voor bouwaanneming (10-jarige aansprakelijkheid).
* **Psychologisch criterium/absorptietheorie:** Bij gemengde contracten wordt gekeken of de opdrachtgever specifieke wensen heeft (aanneming) of het een standaardproduct betreft (verkoop).
* **Huur:**
* **Levering vs. doen:** Bij huur is er een verbintenis tot levering, bij aanneming een verbintenis om iets te doen (werk of dienst).
* **Prijs:** Bij huur moet de prijs bij contractsluiting vastliggen, bij aanneming kan deze later worden bepaald.
* **Lastgeving:**
* **Vertegenwoordiging:** Cruciaal bij lastgeving, maar in principe afwezig bij aanneming.
* ** Loon:** Bij lastgeving kan het loon door de rechter worden aangepast.
* **Risico:** Bij lastgeving ligt het risico bij de lastgever, bij aanneming bij de aannemer.
* **Arbeidsovereenkomst:**
* **Gezag:** Kenmerkend voor een arbeidsovereenkomst, afwezig bij aanneming.
### 1.6 Totstandkoming van de aanneming
De aanneming komt tot stand door:
* **Wilsovereenstemming** over de hoofdbestanddelen: onafhankelijkheid van de aannemer, werkprestatie (materieel of intellectueel) en prijs of vergoeding.
* **Vrije keuze** van de aannemer door de opdrachtgever, met uitzonderingen voor overheidsopdrachten en erkende aannemers in de bouwsector.
### 1.7 Soorten aanneming op basis van prijsbepaling
De contractuele prijsbepaling leidt tot verschillende soorten aanneming:
* **Aanneming tegen onbepaalde prijs (aanneming in regie):**
* De prijs wordt achteraf vastgesteld op basis van objectieve parameters (omvang werk, uren, materiaal).
* Gebruikelijke prijzen worden gehanteerd in geval van discussie.
* In het consumentenrecht moet vooraf duidelijke informatie over de prijs en de berekeningswijze worden verstrekt. Bij voorschotten is een bestelbon met kostprijsindicatie verplicht.
* Het risico voor de prijsstijging ligt bij de opdrachtgever.
* Partijbeslissingen over de prijs kunnen aan rechterlijke toetsing worden onderworpen (rechtsmisbruik).
* **Aanneming tegen vaste prijs (forfaitaire aanneming):**
* De aannemer neemt alle risico's met betrekking tot de prijs.
* Prijs is onveranderlijk, tenzij met een herzieningsclausule.
* Bij bouwwerken vereist art. 1793 Oud BW schriftelijke toestemming van de opdrachtgever en prijsakkoord voor meerwerken.
* Onvoorzienbare omstandigheden kunnen leiden tot heronderhandeling (cf. imprevisie, art. 5.74 BW).
* **Aanneming op bestek:**
* Een prijslijst van materialen en arbeidslonen wordt opgesteld.
* Risico van meerwerk ligt bij de opdrachtgever; risico van prijsstijging van materiaal en loon ligt bij de aannemer.
* **Aanneming tegen betrekkelijk vaste prijs:**
* Combinatie van vaste prijs en bestek.
* Dient vaak om art. 1793 Oud BW te omzeilen.
* De aannemer moet de uitvoering van meerwerk bewijzen.
### 1.8 Verbintenissen van de aannemer
De aannemer heeft hoofdzakelijk de volgende verbintenissen:
* **Werk goed uitvoeren:**
* Naleven van technische specificaties (contract, plan, bestek, lastenboek).
* Respecteren van de "regels van de kunst", d.w.z. de technische kennis, stabiliteit, veiligheid en functionaliteit die op een bepaald tijdstip in de sector gelden.
* De regels van de kunst kunnen worden teruggevonden in officiële normen (bv. WER, Bouwproductenverordening) en technische voorschriften (bv. Buildwise).
* Het niet naleven van technische normen leidt tot een weerlegbaar vermoeden van aansprakelijkheid.
* Contractueel kan een norm worden opgelegd, wat resulteert in een resultaatsverbintenis.
* De aannemer wordt geacht te handelen volgens de regels van de kunst indien deze worden gerespecteerd, maar dit vermoeden is weerlegbaar.
* **Inspannings- of resultaatsverbintenis:** Het uitgangspunt is een resultaatsverbintenis bij welomschreven opdrachten (bv. bouwaanneming) en een inspanningsverbintenis bij de meeste vrije beroepen. Dit is afhankelijk van de wil van partijen, de aard van de opdracht, etc. Projectontwikkelaars hebben een resultaatsverbintenis.
* **Werk tijdig uitvoeren:**
* Volgens de overeengekomen termijn (resultaatsverbintenis).
* Indien geen termijn is bepaald, geldt een redelijke termijn (inspanningsverbintenis).
* Bij vertraging kan een forfaitaire schadevergoeding (schadebeding) worden toegepast.
* **Leveren en teruggeven:**
* Leveren van het uitgevoerde werk aan de opdrachtgever.
* Teruggeven van materialen of documenten die door de opdrachtgever ter beschikking werden gesteld.
* **Translatieve werking:** De eigendom van de bouwmaterialen die de aannemer verwerkt, gaat over op de opdrachtgever.
* **Kwalitatieve rechten:** De opdrachtgever kan een vordering instellen tegen leveranciers wegens gebreken aan materialen.
### 1.9 Informatie- en raadgevingsplicht
De aannemer heeft de plicht om de opdrachtgever te informeren en te adviseren, wat verband houdt met de goede uitvoering van het werk. Dit omvat ook een veiligheidsverplichting vanuit de goede trouw.
### 1.10 Verbintenissen van de opdrachtgever
De opdrachtgever heeft hoofdzakelijk de volgende verbintenissen:
* **Werk bevorderen:** De opdrachtgever mag de aannemer niet tegenwerken en moet zorgen voor de nodige vergunningen en correcte informatie.
* **Prijs betalen:** De overeengekomen prijs moet worden betaald. De opdrachtgever kan de betaling opschorten bij niet-nakoming door de aannemer (exceptie van niet-uitvoering).
* **In ontvangst nemen (oplevering):** De opdrachtgever moet het voltooide werk aanvaarden. Dit is een eenzijdige rechtshandeling en een scharniermoment voor de aansprakelijkheid.
### 1.11 Oplevering
De oplevering kan plaatsvinden:
* **Uitdrukkelijk:** Door het opstellen van een document, wat in de woningbouwwet schriftelijk en tegensprekelijk moet gebeuren.
* **Stilzwijgend:** Afgeleid uit handelingen zoals bewoning, ingebruikneming, of na aanmaning zonder reactie.
* **Gefaseerd:** Met een voorlopige oplevering (vaststelling voltooiing, start datum vertragingsboete, opeisbaarheid saldo, vrijgave waarborg) en een definitieve oplevering (meestal één jaar later, startpunt 10-jarige aansprakelijkheid).
### 1.12 Onderaanneming
De hoofdaannemer kan, met eigen initiatief en verantwoordelijkheid, het werk geheel of gedeeltelijk laten uitvoeren door een onderaannemer. Dit is een zelfstandige aanneming, maar de hoofdaannemer blijft aansprakelijk ten opzichte van de opdrachtgever voor fouten van de onderaannemer (hulppersoon).
### 1.13 Rechtstreekse vordering van de onderaannemer
Onderaannemers hebben een rechtstreekse vordering tegen de opdrachtgever (art. 1798 Oud BW) om betaald te worden, voor zover de opdrachtgever nog iets verschuldigd is aan de hoofdaannemer. Dit recht strekt zich verder uit in de keten van onderaanneming.
### 1.14 Tienjarige aansprakelijkheid (art. 1792 en 2270 Oud BW)
* **Toepassingsgebied:** Van toepassing op bouwwerken of grote werken van onroerende aard, inclusief installaties.
* **Zwaar gebrek:** Het gebrek moet zodanig ernstig zijn dat het gebouw tenietgaat of op lange termijn wordt aangetast.
* **Aard aansprakelijkheid:** De aansprakelijkheid is die van een foutaannemer, maar wordt steeds meer naar een resultaatsverbintenis opgeschoven, zeker voor projectontwikkelaars.
* **Vervaltermijn:** Een strikte termijn van 10 jaar vanaf de aanvaarding. Deze termijn is niet schorsbaar of stuitbaar.
* **Verzekeringsplicht:** Een wettelijke verzekeringsplicht bestaat voor bepaalde bouwactoren om deze aansprakelijkheid te dekken.
### 1.15 Aansprakelijkheidsverdeling tussen aannemer en architect
De Architectenwet regelt de taakverdeling. De architect is verantwoordelijk voor concept, controle en toezicht, terwijl de aannemer instaat voor de uitvoering. Fouten van beide partijen kunnen samenlopen (medeaansprakelijkheid, aansprakelijkheid in solidum). De architect heeft een aparte verzekeringsplicht burgerlijke aansprakelijkheid.
### 1.16 Aansprakelijkheid ten opzichte van derden
* **Burenhinder:** De opdrachtgever (bouwheer) kan aansprakelijk zijn voor burenhinder, met mogelijke billijke compensatie.
* **Nieuw art. 6.3, § 2 BW:** Een hulppersoon kan buitencontractueel aansprakelijk worden gesteld, maar behoudt de verweermiddelen van zijn opdrachtgever.
### 1.17 Risico voor vergaan van de zaak
Het risico voor het vergaan van de zaak ligt bij de aannemer tot aan de oplevering, zelfs als de eigendom van de materialen via natrekking al op de opdrachtgever is overgegaan. Bij louter levering van arbeid door de aannemer, draagt de opdrachtgever het risico voor de materialen.
### 1.18 Einde van de aanneming
De aanneming kan eindigen door:
* Voltooiing van het werk.
* Wederzijds akkoord.
* Overmacht.
* Gerechtelijke of buitengerechtelijke ontbinding.
* **Eenzijdige verbreking (art. 1794 Oud BW):** De opdrachtgever kan de aanneming beëindigen mits betaling van een verbrekingsvergoeding (uitgaven en gederfde winst).
* **Overlijden van de aannemer (art. 1795 Oud BW):** Leidt in principe tot ontbinding, tenzij de nalatenschap de nuttigheid van het werk aantoont.
* **Faillissement:** De curator kan kiezen het contract voort te zetten of te verbreken.
### 1.19 Woningbouw (Woningbouwwet)
Deze wet beschermt kopers van nog te bouwen of in aanbouw zijnde woningen/appartementen. Belangrijke aspecten zijn:
* **Formele vereisten:** Schriftelijk contract met specifieke vermeldingen, opschortende voorwaarden, gedetailleerde beschrijving van delen, prijs en betalingswijze. Sanctie is relatieve nietigheid.
* **Eigendomsovergang:** De eigendom gaat geleidelijk over naarmate de werken vorderen via natrekking, maar het risico gaat pas over bij de voorlopige oplevering.
* **Borgstelling:** Verschillende waarborgsystemen (voltooiingswaarborg voor erkende aannemers, terugbetalingswaarborg via bankgarantie voor anderen) tot aan de voorlopige oplevering.
* **Prijs en betaling:** Beperkingen op voorschotten, verbrekingsvergoedingen en prijsherzieningsclausules.
* **Oplevering:** Moet uitdrukkelijk, schriftelijk en tegensprekelijk gebeuren, of stilzwijgend. Er is een gefaseerde oplevering met een voorlopige en definitieve oplevering (meestal één jaar later).
* **Tienjarige aansprakelijkheid:** Van toepassing op de verkoper-promotor vanaf de aanvaarding, zelfs als deze geen aannemer is.
---
Deze studiehandleiding biedt een uitgebreid overzicht van het begrip en de kenmerken van aanneming, met aandacht voor de onderscheidende elementen, de wettelijke regeling en de praktische implicaties. Het is cruciaal om de verschillen met andere contractvormen goed te begrijpen en de specifieke bepalingen voor bijvoorbeeld bouwaanneming en woningbouw te onthouden.
---
# Soorten aanneming en prijsbepaling
Hieronder volgt een samenvatting van het onderwerp "Soorten aanneming en prijsbepaling".
## 2. Soorten aanneming en prijsbepaling
De prijsbepaling is een cruciaal element dat verschillende soorten aannemingsovereenkomsten van elkaar onderscheidt.
### 2.1 Aanneming tegen onbepaalde prijs
Bij aanneming tegen onbepaalde prijs, ook wel aanneming in regie of op vrije rekening genoemd, wordt de prijs niet vooraf vastgesteld. De prijs wordt achteraf bepaald op basis van objectieve parameters zoals de omvang van het werk, de gewerkte uren, en het aantal verplaatsingen.
* **Kenmerken:**
* Prijs wordt achteraf vastgesteld.
* Gebruikelijke prijzen worden gehanteerd; bij discussie kan de opdrachtgever de prijs aanvechten op basis van courante marktprijzen.
* Het risico met betrekking tot de prijs ligt bij de opdrachtgever, aangezien de aannemer meerkosten kan doorrekenen als de werken complexer blijken dan verwacht.
* **Consumentenrecht:**
* Consumenten moeten vooraf geïnformeerd worden over de totale prijs en de berekeningswijze.
* Een raming van de verwachte kosten moet worden verstrekt.
* Bij betaling van een voorschot is de aannemer verplicht een bestelbon op te stellen met indicaties over de verwachte kostprijs.
* **Partijbeslissing en rechtsmisbruik:**
* Wanneer een van de partijen de prijs zelf kan invullen, spreekt men van een partijbeslissing.
* Er is een marginale toetsing door de rechter mogelijk op grond van rechtsmisbruik, waarbij de prijs gematigd of geweigerd kan worden.
### 2.2 Aanneming tegen vaste prijs
Bij aanneming tegen vaste prijs, ook wel forfaitaire aanneming genoemd, wordt een onveranderlijke prijs overeengekomen. Dit regime is gunstig voor de opdrachtgevers omdat zij zekerheid hebben over de totale kostprijs.
* **Kenmerken:**
* De aannemer draagt alle risico's met betrekking tot de prijs, zoals stijgende kosten voor materiaal en arbeid, en moeilijkheden bij de uitvoering of interpretatie van plannen.
* De prijs is in principe onveranderlijk.
* **Uitzonderingen op de onveranderlijkheid:**
* **Herzieningsclausule:** Partijen kunnen in het contract een clausule opnemen die een herziening van de vaste prijs toelaat, bijvoorbeeld bij stijgingen van loon- en materiaalprijzen, of bij veranderingen of vergrotingen van het oorspronkelijke plan.
* **Onvoorzienbare, ongekende omstandigheden:** Onvoorziene en ongekende omstandigheden kunnen aanleiding geven tot heronderhandeling van de contractvoorwaarden. Dit kan vallen onder de leer van de imprevisie (artikel 5.74 BW), maar in het aannemingsrecht kan dit verder gaan dan de klassieke imprevisie, bijvoorbeeld door de toepassing op zaken die al bestonden bij contractsluiting maar nog niet gekend waren.
* **Specifieke regel bij gebouwen (artikel 1793 oud BW):** Voor het oprichten van gebouwen geldt een specifieke regel: als de aannemer meer werken wil aanrekenen dan oorspronkelijk overeengekomen, is hiervoor de schriftelijke toestemming van de opdrachtgever en een akkoord over de prijs van deze meerwerken vereist.
### 2.3 Aanneming op bestek
Bij aanneming op bestek wordt een prijslijst opgesteld die de kosten voor materialen en arbeidslonen per kwalificatie van werknemer specificeert.
* **Kenmerken:**
* **Gedeeld risico:** Het risico is hier gedeeld. Als het werk meer tijd of materiaal vereist dan verwacht, kan dit worden aangerekend aan de opdrachtgever.
* **Risico materiaalprijzen en loon:** De aannemer draagt echter het risico voor stijgingen in de materiaalprijzen en loonkosten. De aannemer moet zich houden aan de prijzen die in het bestek zijn vastgelegd.
* **Risico plannen:** Het risico met betrekking tot de plannen ligt bij de opdrachtgever.
### 2.4 Aanneming tegen betrekkelijk vaste prijs
Dit type aanneming combineert elementen van de aanneming tegen vaste prijs en de aanneming op bestek.
* **Kenmerken:**
* Het vertrekpunt is een aanneming met vaste prijs, waaraan een bestek wordt toegevoegd.
* Wanneer er meer werken moeten gebeuren dan oorspronkelijk voorzien, worden deze verrekend op basis van de prijslijst uit het bestek.
* Dit systeem wordt vaak toegepast om de strikte toepassing van artikel 1793 oud BW (dat schriftelijke toestemming vereist voor meerwerken) te omzeilen.
* **Bewijslast:** De aannemer moet echter steeds bewijzen dat er een akkoord bestaat over de uitvoering van meerwerk.
---
**Tip:** Het onderscheid tussen de verschillende soorten aanneming is essentieel voor het bepalen van de prijs, het risicoverdeling en de aansprakelijkheid van de partijen. Bij twijfel over de kwalificatie van een overeenkomst, is het belangrijk om de specifieke bepalingen en de intentie van de partijen te analyseren.
**Tip:** Bij aanneming met consumenten zijn specifieke regels ter bescherming van de consument van kracht, met name met betrekking tot prijsinformatie en de vereiste van een schriftelijk contract. Deze regels zijn van dwingend recht.
---
# Verbintenissen en aansprakelijkheid van de aannemer
Dit deel van de studiehandleiding behandelt de verplichtingen en aansprakelijkheid van de aannemer, met een focus op de uitvoering van het werk, de informatieplicht en de aard van de verbintenissen.
## 3. Verbintenissen en aansprakelijkheid van de aannemer
De aannemer is in de eerste plaats gehouden tot een correcte en tijdige uitvoering van het overeengekomen werk. Dit omvat zowel de naleving van technische specificaties als de algemene "regels van de kunst". Daarnaast heeft de aannemer een informatie- en raadgevingsplicht ten aanzien van de opdrachtgever. De beoordeling van zijn aansprakelijkheid hangt af van de aard van de verbintenis, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen inspannings- en resultaatsverbintenissen.
### 3.1 Kenmerken van aanneming
Aanneming is een wederkerig contract waarbij een partij (de aannemer) zich verbindt tot het uitvoeren van een werk of dienst, hetzij van materiële, hetzij van intellectuele aard, tegen een prijs. Kenmerkend is de onafhankelijkheid van de aannemer ten opzichte van de opdrachtgever, wat de aanneming onderscheidt van bijvoorbeeld een arbeidsovereenkomst waar een gezagsverhouding bestaat. In beginsel is er geen sprake van vertegenwoordiging.
#### 3.1.1 Vergelijking met andere contracten
* **Verkoop:** Bij verkoop gaat de eigendom en het risico over bij de wilsovereenstemming, terwijl dit bij aanneming gebeurt bij de oplevering. Bij aanneming geldt voor bouwwerken een tienjarige aansprakelijkheid voor zware gebreken, wat bij verkoop niet het geval is na de korte termijn voor verborgen gebreken.
* **Huur:** Bij huur is er een verbintenis tot levering van genot van een goed, terwijl de aannemer een werk moet presteren.
* **Lastgeving:** Lastgeving impliceert vertegenwoordiging, wat bij aanneming principieel ontbreekt.
* **Arbeidsovereenkomst:** De aanwezigheid van een gezagsverhouding onderscheidt de arbeidsovereenkomst van aanneming.
#### 3.1.2 Totstandkoming van aanneming
De aanneming komt tot stand door wilsovereenstemming over de hoofdbestanddelen: onafhankelijkheid van de aannemer, de te presteren werkprestatie (materieel of intellectueel) en de prijs of vergoeding. Bij overheidsopdrachten en in de bouwsector gelden specifieke regels inzake overheidsopdrachten en erkenningen.
### 3.2 Soorten aanneming op basis van prijsbepaling
Het onderscheid in prijsbepaling leidt tot verschillende soorten aannemingen:
#### 3.2.1 Aanneming tegen onbepaalde prijs
Bij deze vorm wordt de prijs achteraf vastgesteld, vaak op basis van de omvang van het werk, materiaal en arbeidsloon. Er geldt een informatieplicht ten aanzien van consumenten. Het risico van prijsstijgingen ligt bij de opdrachtgever. De aannemer mag zijn prijsbeslissing niet misbruiken, en een marginale toetsing door de rechter is mogelijk.
#### 3.2.2 Aanneming tegen vaste prijs (forfaitaire aanneming)
De aannemer neemt hier alle prijsrisico's op zich. De prijs is onveranderlijk, tenzij er een herzieningsclausule is opgenomen. Voor bouwwerken vereist art. 1793 oud BW schriftelijke toestemming van de opdrachtgever voor meerwerken en een akkoord over de prijs. Onvoorzienbare omstandigheden kunnen aanleiding geven tot heronderhandeling.
#### 3.2.3 Aanneming op bestek
Dit contract bevat een prijslijst van materialen en arbeidslonen. Het risico ligt bij de opdrachtgever voor de benodigde tijd en materialen, maar bij de aannemer voor de stijging van materiaalprijzen en lonen.
#### 3.2.4 Aanneming tegen betrekkelijk vaste prijs
Dit is een combinatie van de aanneming tegen vaste prijs en op bestek, waarbij meerwerk verrekend wordt aan de hand van de prijslijst. Art. 1793 oud BW is hier niet van toepassing.
### 3.3 Verbintenissen van de aannemer
#### 3.3.1 Werk goed uitvoeren
De aannemer moet het werk uitvoeren volgens de technische specificaties in het contract (plannen, lastenboek, etc.) en volgens de regels van de kunst. De regels van de kunst omvatten het geheel van technische kennis en gebruiken in de sector met betrekking tot stevigheid, stabiliteit, veiligheid en functionaliteit.
* **Regels van de kunst:** Deze kunnen voortvloeien uit officiële normen (zoals ARAB, AREI, Boek VIII WER, Bouwproductenverordening), technische voorschriften (bv. van Buildwise), of expliciet worden opgelegd in het contract. Het niet naleven van technische normen leidt tot een weerlegbaar vermoeden van aansprakelijkheid. Het contractueel opleggen van een norm resulteert in een resultaatsverbintenis voor de aannemer.
#### 3.3.2 Informatie- en raadgevingsplicht
De aannemer heeft een plicht om de opdrachtgever te informeren en te adviseren, onder meer met betrekking tot veiligheid. Bij gebreke hieraan, en in het geval van stabiliteitsgebreken, kan een bevrijdingsbeding ongeldig zijn.
#### 3.3.3 Inspannings- of resultaatsverbintenis
De aansprakelijkheid van de aannemer wordt beoordeeld aan de hand van het onderscheid tussen inspannings- en resultaatsverbintenissen. Bij bouwaanneming met een welomschreven opdracht is er doorgaans sprake van een resultaatsverbintenis. Het bewijs van fout is dan gemakkelijker te leveren door de opdrachtgever. Criteria voor de beoordeling zijn de wil van de partijen, de aard van de opdracht, de intensiteit van de verbintenissen, de rol van toeval en specialisatie. Een projectontwikkelaar wordt geacht een resultaatsverbintenis te hebben voor een gebouw zonder gebreken.
#### 3.3.4 Werk tijdig uitvoeren
De tijdige uitvoering is eveneens een resultaatsverbintenis als er een termijn is bepaald. Bij het ontbreken van een termijn geldt een redelijke termijn, wat een inspanningsverbintenis impliceert. Bij vertraging kan een forfaitaire schadevergoeding of een schadebeding van toepassing zijn.
#### 3.3.5 Leveren en teruggeven
De aannemer moet het werk opleveren aan de opdrachtgever. Dit houdt een translatieve werking in voor de bouwmaterialen. De opdrachtgever moet aan de aannemer ter beschikking gestelde zaken teruggeven.
### 3.4 Gebreken na oplevering en aanvaarding
Bij bouwaanneming wordt een onderscheid gemaakt tussen lichte zichtbare, lichte verborgen en zware gebreken.
* **Lichte zichtbare gebreken:** Deze moeten bij de oplevering worden geweigerd of met voorbehoud aanvaard.
* **Lichte verborgen gebreken:** Aanvaarding van het werk houdt geen afstand van aansprakelijkheid in voor deze gebreken, ook al tasten ze de stabiliteit niet aan. Er geldt geen korte termijn, wel een redelijke termijn om actie te ondernemen. Exoneratiebedingen zijn voor deze gebreken geldig, rekening houdend met consumentenbescherming.
* **Zware gebreken:** Deze vallen onder de tienjarige aansprakelijkheid (art. 1792 en 2270 oud BW).
#### 3.4.1 Tienjarige aansprakelijkheid
Deze specifieke aansprakelijkheid geldt voor gebouwen of grote werken die een ernstig gebrek vertonen dat de stevigheid of stabiliteit aantast en tot het tenietgaan van het werk leidt. De aansprakelijkheid geldt voor tien jaar vanaf de aanvaarding. Deze aansprakelijkheid is van openbare orde en kan niet contractueel worden uitgesloten of ingekort.
**Toepassingsvoorwaarden van de tienjarige aansprakelijkheid:**
* Een gebouw of groot werk (incl. installaties).
* Een zwaar gebrek (met aantasting van stevigheid of stabiliteit op lange termijn).
* De aansprakelijkheid geldt vanaf de aanvaarding, met een vervaltermijn van tien jaar.
### 3.5 Verbintenissen van de opdrachtgever
De opdrachtgever heeft de plicht om het werk te bevorderen, de prijs te betalen en het werk in ontvangst te nemen (oplevering).
#### 3.5.1 Oplevering
De oplevering is een eenzijdige rechtshandeling waarbij de opdrachtgever het werk goedkeurt en aanvaardt. Dit is een belangrijk scharniermoment voor de aansprakelijkheid. De oplevering kan uitdrukkelijk (schriftelijk en tegensprekelijk, met name in de woningbouw) of stilzwijgend (door betaling, ingebruikname of na aanmaning) gebeuren. Bij bouwaannemingen is er vaak een voorlopige en definitieve oplevering, waarbij de definitieve oplevering het startpunt vormt voor de tienjarige aansprakelijkheid.
### 3.6 Onderaanneming
Bij onderaanneming voert een andere partij (de onderaannemer), op initiatief en onder verantwoordelijkheid van de hoofdaannemer, het werk geheel of gedeeltelijk uit. De hoofdaannemer blijft aansprakelijk ten aanzien van de opdrachtgever voor de fouten van de onderaannemer. Er bestaat een rechtstreekse vordering van de onderaannemer tegen de opdrachtgever voor onbetaalde facturen.
### 3.7 Einde van de aanneming
De aanneming kan eindigen door:
* Voltooiing van het werk.
* Wederzijds akkoord.
* Overmacht.
* Gerechtelijke ontbinding wegens niet-nakoming.
* Buitengerechtelijke ontbinding door eenzijdig kennisgeving.
* Eenzijdige verbreking door de opdrachtgever (met verbrekingsvergoeding).
* Overlijden van de aannemer (ontbinding van rechtswege, tenzij het contract anders bepaalt of de nalatenschap nut heeft van het werk).
* Faillissement van de aannemer (keuze curator).
### 3.8 Woningbouw
De Woningbouwwet beschermt kopers van nog te bouwen of in aanbouw zijnde woningen en appartementen. Deze wet legt formele vereisten op aan de contracten (schriftelijkheid, nauwkeurige beschrijving, prijsbepaling) en voorziet in een borgstelling ten gunste van de koper. De eigendomsovergang en het risico worden specifiek geregeld, en de tienjarige aansprakelijkheid geldt ook voor de verkoper-promotor.
---
# Gebreken na oplevering en de 10-jarige aansprakelijkheid
Dit onderwerp behandelt de afhandeling van gebreken na oplevering van bouwwerken, met een specifieke focus op de 10-jarige aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende gebreken.
### 4.1 Principes bij gebreken na oplevering
Na de oplevering van een werk, waarbij de opdrachtgever het werk in ontvangst neemt en goedkeurt, onderscheiden we verschillende soorten gebreken:
#### 4.1.1 Lichte zichtbare gebreken
* **Definitie:** Gebreken die bij een zorgvuldige oplevering waarneembaar zijn.
* **Actie:** Bij de oplevering moet de opdrachtgever deze gebreken weigeren of hierover voorbehoud maken. Dit kan schriftelijk gebeuren door middel van een gemotiveerd protest of een aangetekende brief.
* **Gevolg:** Bij aanvaarding zonder voorbehoud wordt aangenomen dat de opdrachtgever de zichtbare gebreken aanvaardt.
#### 4.1.2 Lichte verborgen gebreken
* **Definitie:** Gebreken die niet vaststelbaar zijn bij de oplevering, maar die de stabiliteit van het bouwwerk niet aantasten.
* **Aansprakelijkheid:** De aanvaarding van het werk door de opdrachtgever impliceert geen afstand van aansprakelijkheid voor deze gebreken.
* **Kennis:** Er geldt geen vermoeden van kennis van deze gebreken bij de opdrachtgever.
* **Exoneratie:** Exoneratiebedingen zijn in principe geldig, tenzij de wet anders bepaalt (bijvoorbeeld in consumentencontracten).
* **Termijn:** Er geldt geen "korte termijn" zoals bij verkoop, maar wel een "redelijke termijn" waarbinnen de vordering moet worden ingesteld. Stilzitten kan leiden tot de veronderstelling van aanvaarding of het onmogelijk worden om de oorzaak van het gebrek te achterhalen.
#### 4.1.3 Zware gebreken (stabiliteitsbedreigende gebreken)
* **Definitie:** Gebreken die de stabiliteit van het bouwwerk aantasten en een aantasting op lange termijn veroorzaken, waardoor het gebouw uiteindelijk teniet kan gaan of instorten. Dit omvat gebreken aan funderingen, dragende muren, of structurele aantasting door bijvoorbeeld waterinsijpeling.
* **Aard van de gebreken:** Het kan zowel om zichtbare als verborgen gebreken gaan.
* **Regeling:** De specifieke regeling van de 10-jarige aansprakelijkheid, geregeld in artikel 1792 en 2270 van het oude Burgerlijk Wetboek (oud BW), is van toepassing.
### 4.2 De 10-jarige aansprakelijkheid
De 10-jarige aansprakelijkheid is een specifieke wettelijke regeling die de opdrachtgever beschermt tegen ernstige gebreken in bouwwerken die de stabiliteit ervan bedreigen.
#### 4.2.1 Toepassingsvoorwaarden
* **Aard van het werk:** Van toepassing op bouwwerken of grote werken van onroerende aard, inclusief installaties van gebouwen.
* **Aard van het gebrek:** Het moet gaan om een zwaar gebrek dat de stabiliteit aantast en op lange termijn gevolgen heeft.
* **Aard van de aanneming:** De regeling geldt ongeacht het specifieke type aanneming (bv. bouw-, installatie-, of renovatieaanneming).
* **Aansprakelijkheid:** De aansprakelijkheid is een foutaansprakelijkheid waarbij de opdrachtgever een fout moet bewijzen. Echter, er is een trend naar resultaatsverbintenissen, vooral bij projectontwikkelaars.
#### 4.2.2 Rechtsgrond en karakter
* **Wettelijke basis:** Artikel 1792 en 2270 oud BW.
* **Bescherming:** De regeling beoogt de openbare veiligheid te waarborgen en heeft een karakter van openbare orde.
* **Niet-afwijken:** Partijen kunnen contractueel niet afwijken van deze aansprakelijkheid; exoneratiebedingen zijn nietig.
* **Solidariteit:** Bedingen die de aansprakelijkheid beperken tot een technisch aandeel zijn niet geldig. De aansprakelijkheid geldt in solidum.
* **Duur:** De duur van de aansprakelijkheid kan niet contractueel worden ingekort.
* **Dadingen:** Dadingen zijn mogelijk, maar enkel voor gekende gebreken die het voorwerp van de dading uitmaken.
#### 4.2.3 Duur en vervaltermijn
* **Duur:** De aansprakelijkheid geldt gedurende tien jaar.
* **Aanvangsdatum:** De termijn begint te lopen vanaf de aanvaarding van het werk. In de woningbouw kan dit contractueel vervroegd worden naar de voorlopige oplevering.
* **Vervaltermijn:** Dit is een strikte termijn die niet geschorst of gestuit kan worden. De vordering moet binnen deze tien jaar worden ingesteld.
* **Herstellingen:** Bij belangrijke herstellingen kan een nieuwe 10-jarige termijn beginnen lopen.
#### 4.2.4 Uitzonderingen en beperkingen
* **Delegatie aan specialisten:** De hoofdaannemer of architect kan aansprakelijkheid ontlopen door specifieke taken die hun eigen technische kennis overstijgen, te delegeren aan erkende specialisten. Dit geldt echter niet indien de keuze van de specialist zelf gebrekkig was.
* **Onvoorzienbare omstandigheden:** Bij onvoorzienbare en ongekende omstandigheden kan er sprake zijn van heronderhandeling van de contractvoorwaarden (vergelijkbaar met imprevisie).
### 4.3 Oplevering en aanvaarding
De oplevering is een cruciaal moment dat de contractuele relatie tussen opdrachtgever en aannemer markeert en de startpunt vormt voor verschillende aansprakelijkheidsperiodes.
#### 4.3.1 Fasen van oplevering
* **Voorlopige oplevering:** Een eerste vaststelling van de voltooiing van de werken, vaak met een proefperiode. Dit markeert het einde van de uitvoeringstermijn en maakt het saldo opeisbaar. Het is echter geen aanvaarding en dient niet als startpunt voor de 10-jarige aansprakelijkheid, tenzij contractueel anders bepaald.
* **Definitieve oplevering:** De definitieve goedkeuring en aanvaarding van het werk. Dit is het startpunt voor de 10-jarige aansprakelijkheid. Bij woningbouw volgt deze meestal één jaar na de voorlopige oplevering.
#### 4.3.2 Vormvereisten voor oplevering
* **Woningbouw:** Vereist een uitdrukkelijk schriftelijk en tegensprekelijk proces-verbaal. Weigering moet gemotiveerd en aangetekend gebeuren. Stilzwijgende aanvaarding kan blijken uit bewoning of ingebruikneming zonder protest, of na een aangetekende ingebrekestelling tot oplevering.
* **Algemeen:** Kan uitdrukkelijk (schriftelijk) of stilzwijgend (bv. betaling van de volledige prijs, ingebruikneming zonder protest).
### 4.4 Onderaanneming
Bij onderaanneming laat de hoofdaannemer het werk uitvoeren door een derde partij.
* **Zelfstandige aanneming:** De onderaannemer treedt op als een zelfstandige aannemer met eigen contractuele relaties.
* **Aansprakelijkheid hoofdaannemer:** De hoofdaannemer blijft aansprakelijk tegenover de opdrachtgever voor fouten van de onderaannemer (hulppersoon).
* **Rechtstreekse vordering:** Onderoud BW artikel 1798 kent een rechtstreekse vordering toe aan de onderaannemer tegen de opdrachtgever indien de hoofdaannemer niet betaalt. Deze vordering kan verder worden ingesteld tegen de opdrachtgever die twee schakels hoger in de keten staat.
* **Quasi-immuniteit uitvoeringsagent:** Nieuw artikel 6.3, § 2 BW verduidelijkt de buitencontractuele aansprakelijkheid van de hulppersoon.
### 4.5 Woningbouw
De Woningbouwwet van 9 juli 1971 beschermt kopers van nog te bouwen of in aanbouw zijnde woningen.
* **Toepassingsgebied:** Van toepassing op overeenkomsten met eigendomsovergang van woningen bestemd voor huisvesting, waarbij stortingen gebeuren voor voltooiing.
* **Bescherming:** De wet bevat dwingende bepalingen ter bescherming van de koper, waaronder formele vereisten voor het contract (geschrift, precieze vermeldingen), beperkingen op voorschotten en verbrekingsvergoedingen, en specifieke regels rond oplevering en waarborgstelling.
* **10-jarige aansprakelijkheid:** De 10-jarige aansprakelijkheid uit het oud BW is van toepassing op de verkoper-promotor, zelfs indien deze zelf geen aannemer is. Deze vordering gaat als kwaliteitsrecht over bij doorverkoop.
### 4.6 Verzekeringsplicht
* **Wet van 31 mei 2017:** Legt een verzekeringsplicht op aan bepaalde bouwactoren (architecten, aannemers, etc.) om de 10-jarige aansprakelijkheid te dekken.
* **Architectenwet:** Architecten hebben een specifieke verzekeringsplicht in burgerlijke aansprakelijkheid.
### 4.7 Aansprakelijkheidsverdeling tussen architect en aannemer
* **Taakverdeling:** De Architectenwet bepaalt een strikte taakverdeling tussen architect (concept, controle) en aannemer (uitvoering).
* **Medeaansprakelijkheid:** Fouten van de architect en de aannemer kunnen leiden tot mede-aansprakelijkheid en aansprakelijkheid in solidum.
### 4.8 Risico voor vergaan van de zaak
* **Algemeen:** Het risico voor het vergaan van de zaak tot aan de oplevering draagt de aannemer, ook al is de eigendom reeds overgegaan op de opdrachtgever door natrekking.
* **Arbeid vs. materiaal:** Bij levering van enkel arbeid door de aannemer (materiaal door opdrachtgever) draagt de aannemer geen risico op loon, tenzij het gebrek aan materialen is.
### 4.9 Einde van de aanneming
De aanneming kan eindigen door:
* Voltooiing van het werk
* Wederzijds akkoord
* Overmacht
* Gerechtelijke of buitengerechtelijke ontbinding
* Eenzijdige verbreking door de opdrachtgever (met verbrekingsvergoeding)
* Overlijden van de aannemer (ontbinding, tenzij intuitu personae)
* Faillissement van de aannemer
---
# Woningbouwwet en specifieke aspecten
Deze sectie behandelt de specifieke regels en beschermingsmaatregelen die voortvloeien uit de Woningbouwwet, met een focus op formele vereisten, eigendomsovergang, risico, borgstelling en oplevering bij de koop-aanneming van onroerend goed.
### 5.1 Inleiding tot de Woningbouwwet
De Woningbouwwet (wet van 9 juli 1971) is een specifieke regelgeving binnen het aannemingsrecht die gericht is op de bescherming van kopers van onroerend goed dat nog gebouwd wordt of in aanbouw is, inclusief woningen die ingrijpende renovatiewerken vereisen. Deze wet is van toepassing wanneer de koper een of meerdere voorschotten betaalt aan de promotor of verkoper, en beoogt kopers te beschermen die reeds een financieel engagement zijn aangegaan. De wetgeving is in grote mate dwingend recht en kan leiden tot de nietigheid van contractuele bepalingen die ervan afwijken.
### 5.2 Toepassingsgebied
De Woningbouwwet is van toepassing op overeenkomsten die leiden tot eigendomsovergang van constructies die nog moeten worden gebouwd of in opbouw zijn. Dit omvat ook bestaande woningen waarvoor grondige renovatiewerken worden aangegaan. Het doel van de koper moet gericht zijn op huisvesting, waarbij een gemengd gebruik (huisvesting plus beroep) ook is toegestaan. De wet is **niet** van toepassing op eigendommen die reeds verworven zijn en waarvoor renovatiecontracten worden gesloten, noch op situaties waarbij men bouwt in plaats van koopt.
### 5.3 Formele vereisten van het contract
Een contract onder de Woningbouwwet moet schriftelijk zijn en specifieke vermeldingen bevatten om de koper te beschermen:
* **Identiteit van de grondeigenaar**
* **Stedenbouwkundige vergunning**
* **Opschortende voorwaarde van financiering:** Informatie over de mogelijkheid om een bankinstelling in te schakelen voor de financiering.
* **Nauwkeurige beschrijving:** Van privatieve en gemeenschappelijke delen, inclusief plannen, de basisakte en de oplevering.
* **Prijs en betalingswijze:** Een allesomvattende prijs die normale bewoonbaarheid garandeert, en een gedetailleerde betalingswijze in termijnen, afgestemd op de voortgang van de werken.
* **Start- en uitvoeringstermijn:** Inclusief bepalingen over de rechten van de koper bij vertragingen.
* **Mechanisme van de waarborg:** Zoals bepaald in artikel 12 van de wet.
De sanctie bij het niet naleven van deze formele vereisten is een **relatieve nietigheid**, die door de koper kan worden ingeroepen tot het moment van het verlijden van de notariële akte. Bij een aannemingscontract kan dit tot de voorlopige oplevering worden ingeroepen. De notaris heeft een controleplicht en kan professioneel aansprakelijk gesteld worden bij nalatigheid.
### 5.4 Eigendomsovergang en risico
* **Eigendomsovergang:** De eigendomsovergang gebeurt progressief naarmate de werken vorderen, door het recht van natrekking. Dit betekent dat de koper al juridisch eigenaar wordt van de delen van het gebouw die met de uitgevoerde werken zijn geïntegreerd, nog vóór de voorlopige oplevering. Dit stelt de koper in staat om reeds kwalitatieve vorderingen in te stellen tegen de architect of aannemer.
* **Risico-overgang:** In afwijking van de algemene regel in het aannemingsrecht, gaat het risico voor het vergaan van de zaak pas over bij de **voorlopige oplevering**. Tot dat moment draagt de verkoper het risico.
### 5.5 Borgstelling
De Woningbouwwet voorziet in twee systemen van borgstelling, afhankelijk van of de promotor een erkende aannemer is:
* **Voltooiingswaarborg (5%):** Voor erkende aannemers (die werken van openbare orde mogen uitvoeren) is een waarborg van 5% van de totale kostprijs vereist. Dit bedrag wordt gestort op een geblokkeerde rekening en kan worden vrijgegeven in twee tranches: 50% bij de voorlopige oplevering en 50% bij de definitieve oplevering.
* **Terugbetalingswaarborg (100%):** Voor niet-erkende aannemers geldt een waarborg van 100% van de kostprijs, verleend via een bankgarantie. Deze waarborg blijft van kracht tot aan de voorlopige oplevering.
De notaris heeft de plicht om te controleren of een van deze waarborgen is gevestigd.
### 5.6 Prijs en betaling
De wet beperkt de voorschotten die de koper moet betalen:
* **Voorschot:** Maximaal 5% van de prijs.
* **Bij verlijden akte:** Betaling van de grondprijs en de prijs van reeds uitgevoerde werken.
* **Saldo:** Wordt in schijven betaald naarmate de uitvoering van de werken vordert, mits deze vordering gestaafd kan worden.
* **Verbrekingsvergoeding:** De vergoeding die de koper verschuldigd is bij verbreking van het contract is beperkt tot maximaal 5% van de prijs.
* **Prijsherziening:** Herzieningsclausules zijn mogelijk voor de prijs van het gebouw, maar zijn beperkt tot maximaal 80% van de waarde van het gebouw. Prijsstijgingen ingevolge loonkosten zijn beperkt tot 50% van de waarde van het gebouw.
### 5.7 De oplevering
De oplevering onder de Woningbouwwet kent specifieke vereisten:
* **Uitdrukkelijke oplevering:** Moet schriftelijk en tegensprekelijk gebeuren, met opstelling van een proces-verbaal waarbij alle partijen aanwezig zijn of vertegenwoordigd.
* **Weigering van oplevering:** Moet gemotiveerd zijn en aangetekend verzonden worden.
* **Stilzwijgende oplevering:** Kan plaatsvinden door bewoning of ingebruikneming zonder protest, of wanneer de koper niet reageert na een aangetekende aanmaning tot oplevering.
* **Gefaseerde oplevering:**
* **Voorlopige oplevering:** Dient als vaststelling van de voltooiing der werken en als startpunt voor de waarborgtermijnen. Het is echter **geen** aanvaarding in de zin van de vrijwaring voor verborgen gebreken, tenzij contractueel anders overeengekomen.
* **Definitieve oplevering:** Vindt doorgaans één jaar na de voorlopige oplevering plaats. Dit is het moment van definitieve goedkeuring en aanvaarding, en het startpunt van de tienjarige aansprakelijkheid. De periode tussen de voorlopige en definitieve oplevering fungeert als proeftermijn waarin de aannemer opmerkingen moet wegwerken.
Voor appartementsgebouwen is de definitieve oplevering van een privaat appartement pas mogelijk nadat de gemeenschappelijke delen definitief zijn opgeleverd.
### 5.8 Tienjarige aansprakelijkheid
De tienjarige aansprakelijkheid, vastgelegd in artikel 1792 en 2270 oud BW, is van toepassing op de verkoper-promotor, ook al heeft deze de werken zelf niet uitgevoerd.
* **Toepassingsvoorwaarden:** Betreft gebouwen of grote werken van onroerende aard, inclusief installaties, die een **zwaar gebrek** vertonen dat de stabiliteit aantast of op lange termijn tot tenietgaan kan leiden. Het maakt niet uit of het gebrek zichtbaar of verborgen is.
* **Aard van de aansprakelijkheid:** Hoewel het om een foutaansprakelijkheid gaat, worden in de rechtspraak meer en meer resultaatsverbintenissen erkend, zeker bij projectontwikkelaars.
* **Vervaltermijn:** De vordering moet ingesteld worden binnen tien jaar vanaf de aanvaarding (of contractueel vastgestelde voorlopige oplevering). Deze termijn is strikter dan verjaring en kan niet worden geschorst of gestuit.
* **Doorverkoop:** Bij doorverkoop van de woning gaat de vordering wegens stabiliteitsbedreigende gebreken over als een kwalitatief recht op de nieuwe koper, die de verkoper-promotor binnen de tienjarige termijn kan aanspreken. De tweede koper kan de eerste koper echter **niet** aanspreken voor deze specifieke gebreken.
* **Bescherming:** De tienjarige aansprakelijkheid is van openbare orde, waardoor exoneratiebedingen ongeldig zijn.
### 5.9 Onderaanneming in de context van woningbouw
Hoewel de Woningbouwwet zich primair richt op de relatie tussen koper en verkoper-promotor, is het principe van onderaanneming ook relevant. De hoofdaannemer blijft aansprakelijk ten aanzien van de opdrachtgever (de promotor) voor de fouten begaan door de onderaannemer. De rechtstreekse vordering uit artikel 1798 oud BW kan ook in deze context een rol spelen, waarbij onderaannemers zich rechtstreeks tot de bouwheer kunnen richten indien de hoofdaannemer niet betaalt.
### 5.10 Aansprakelijkheid t.o.v. derden en burenhinder
De bouwheer (promotor) is primair verantwoordelijk voor burenhinder die ontstaat door de bouwwerken, op basis van de evenwichtsleer en de billijke compensatie. De vordering wordt ingesteld tegen de bouwheer, niet tegen de aannemer, tenzij de aannemer door eigen onvoorzichtigheid buitencontractuele schade heeft veroorzaakt.
### 5.11 Einde van de aanneming onder de Woningbouwwet
Naast de gemeenrechtelijke beëindigingsgronden, kan de Woningbouwwet specifieke gevolgen hebben voor het einde van de aanneming, met name door de strikte opleveringsvereisten en de tienjarige aansprakelijkheid. De eventuele eenzijdige verbreking door de opdrachtgever blijft mogelijk, maar met inachtneming van de specifieke modaliteiten en vergoedingen zoals bepaald in de wet.
---
## Veelgemaakte fouten om te vermijden
- Bestudeer alle onderwerpen grondig voor examens
- Let op formules en belangrijke definities
- Oefen met de voorbeelden in elke sectie
- Memoriseer niet zonder de onderliggende concepten te begrijpen
Glossary
| Term | Definition |
|------|------------|
| Aanneming | Een wederkerig contract waarbij de ene partij zich verbindt om een werk of dienst te verrichten, stoffelijk of onstoffelijk, tegen betaling van een prijs door de andere partij. Het wordt gekenmerkt door de onafhankelijkheid van de aannemer ten opzichte van de opdrachtgever en er is in principe geen sprake van vertegenwoordiging. |
| Wederkerig contract | Een overeenkomst waarbij beide partijen over en weer verplichtingen op zich nemen. Elk van de partijen is zowel schuldeiser als schuldenaar. |
| Onafhankelijkheid (aannemer) | Het kenmerk van een aannemingsovereenkomst waarbij de aannemer zijn werkzaamheden zelfstandig uitvoert, zonder ondergeschikt te zijn aan het gezag van de opdrachtgever. Dit onderscheidt de aanneming van de arbeidsovereenkomst. |
| Consensueel contract | Een contract dat tot stand komt door loutere wilsovereenstemming van de partijen, zonder dat daarvoor specifieke vormvereisten gelden, tenzij de wet dit expliciet voorschrijft voor bepaalde contracten. |
| Absorptietheorie | Een criterium dat wordt gebruikt om gemengde contracten te kwalificeren, waarbij gekeken wordt naar het hoofdkenmerk van de prestatie. Als het werk of de dienst een bijkomstig karakter heeft ten opzichte van de overdracht van een goed, wordt het als een verkoop beschouwd. |
| Psychologisch criterium | Bij de kwalificatie van gemengde contracten wordt nagegaan of de opdrachtgever significante invloed heeft op de te leveren prestatie. Als het werk op maat gemaakt is volgens specifieke wensen, spreekt men eerder van aanneming; bij een standaardproduct is het eerder een verkoop. |
| Regels van de kunst | Het geheel van technische kennis en vaardigheden die op een bepaald moment beschikbaar zijn in een sector, zoals die blijken uit wetenschap en gebruiken. Het naleven hiervan is essentieel voor de goede uitvoering van een werk en vormt een maatstaf voor aansprakelijkheid. |
| Inspanningsverbintenis | Een verbintenis waarbij de schuldenaar zich ertoe verbindt om alle nodige zorgen te besteden om een bepaald resultaat te behalen, maar zonder garantie op het slagen ervan. De bewijslast ligt bij de schuldeiser die de fout moet aantonen. |
| Resultaatsverbintenis | Een verbintenis waarbij de schuldenaar zich ertoe verbindt om een specifiek resultaat te leveren. Het niet-behalen van dit resultaat wordt beschouwd als een contractbreuk, tenzij overmacht kan worden aangetoond. |
| Tienjarige aansprakelijkheid | Een specifieke wettelijke regeling (art. 1792 en 2270 oud BW) die de opdrachtgever beschermt tegen ernstige gebreken in de stabiliteit van gebouwen en grote werken gedurende tien jaar na de aanvaarding. Deze aansprakelijkheid is van openbare orde. |
| Oplevering | Het moment waarop de aannemer het voltooide werk aan de opdrachtgever ter beschikking stelt en de opdrachtgever het werk controleert en aanvaardt. Dit is een cruciaal moment dat juridische gevolgen heeft voor de aansprakelijkheid en de risico-overdracht. |
| Onderaanneming | Een overeenkomst waarbij de hoofdaannemer, op eigen initiatief en onder zijn verantwoordelijkheid, het werk of een deel ervan laat uitvoeren door een andere partij, de onderaannemer. De hoofdaannemer blijft verantwoordelijk ten aanzien van de opdrachtgever voor de fouten van de onderaannemer. |
| Rechtstreekse vordering | Een wettelijk recht (art. 1798 oud BW) dat een onderaannemer toestaat om rechtstreeks de opdrachtgever aan te spreken voor betaling, indien de hoofdaannemer in gebreke blijft. Dit geldt ook voor onderonderaannemers in de keten. |
| Burenhinder | Hinder die men ondervindt van het naburige onroerend goed, zoals lawaai, trillingen of geurhinder, die een normale uitoefening van het eigendomsrecht overschrijdt. De vergoeding is gebaseerd op de evenwichtsleer en billijke compensatie, en wordt gevorderd van de eigenaar van het hinderende goed. |
| Vervaltermijn | Een termijn waarbinnen een recht kan worden uitgeoefend en die niet geschorst of gestuit kan worden. Na het verstrijken van deze termijn vervalt het recht onherroepelijk. |
| Woningbouwwet | Een specifieke wetgeving die de koper van een te bouwen of in aanbouw zijnd huis of appartement beter beschermt. Ze regelt onder andere formele vereisten, eigendomsovergang, risico, borgstelling en oplevering. |