8. Woninghuur 2025.pptx

# Inleiding en historische context van de woninghuurwetgeving Hieronder volgt een gedetailleerde studiehandleiding over de inleiding en historische context van de woninghuurwetgeving, gebaseerd op de verstrekte documentatie. ## 1. Inleiding en historische context van de woninghuurwetgeving Dit onderdeel van de studiehandleiding biedt een overzicht van de evolutie van de woninghuurwetgeving in België, met een focus op de verschuiving van federale wetgeving naar regionale decreten en de impact van de zesde staatshervorming. ### 1.1 Evolutie van de wetgeving en de rol van de staatshervormingen De structuur van het oude Burgerlijk Wetboek (Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling 1) bevatte algemene bepalingen inzake huur van goederen. Hierop bouwden specifieke wetten voort, zoals de federale Woninghuurwet, de Handelshuurwet en de Pachtwet. De zesde staatshervorming bracht significante veranderingen teweeg doordat bevoegdheden inzake woninghuur, handelshuur en pacht werden overgedragen aan de gewesten. Dit resulteerde in de invoering van regionale wetgeving: * **Vlaams Woninghuurdecreet (VWD):** Aangenomen op 9 november 2018 en in werking getreden op 1 januari 2019. Dit decreet geldt voor nieuwe schriftelijke woninghuurcontracten die vanaf deze datum worden gesloten. * **Brusselse Huisvestingscode:** Verordening van 27 juli 2017, met onmiddellijke ingang op 1 januari 2018. #### 1.1.1 Eerbiedigende werking versus onmiddellijke toepassing Een cruciaal onderscheid in de inwerkingtreding van deze regionale wetgeving is het principe van de **eerbiedigende werking** versus **onmiddellijke toepassing**: * **Eerbiedigende werking (Vlaams Woninghuurdecreet):** Oudere, reeds lopende contracten die vóór de inwerkingtreding van het VWD werden gesloten, blijven onderworpen aan de federale Woninghuurwet. Enkel nieuwe contracten vallen volledig onder het VWD. Voor lopende schriftelijke woninghuurcontracten geldt de eerbiedigende werking, wat betekent dat de oude federale wetgeving van toepassing blijft. Mondelinge woninghuurcontracten zijn onderworpen aan onmiddellijke werking. * **Onmiddellijke toepassing (Brusselse Huisvestingscode):** De nieuwe regels zijn ook onmiddellijk van toepassing op de lopende contracten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. #### 1.1.2 Specifieke inwerkingtreding van het Vlaams Woninghuurdecreet Het Vlaams Woninghuurdecreet (9 november 2018) werd op 7 december 2018 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. De uitvoering ervan werd geregeld via besluiten van de Vlaamse Regering op 7 december 2018, eveneens gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 19 december 2018. De inwerkingtreding is specifiek: * **Schriftelijke contracten:** Van toepassing op contracten gesloten vanaf 1 januari 2019 (artikel 84 VWD). * **Lopende schriftelijke woninghuurcontracten:** Eerbiedigende werking, de federale wet blijft van toepassing (artikel 83 VWD). * **Mondelinge woninghuurcontracten:** Onmiddellijke werking. Er bestaat discussie over de vraag of de procedureregels in het VWD (vergelijkbaar met die in het Gerechtelijk Wetboek) onderworpen zijn aan de overgangsregeling of dat de basisregels van procesrecht voorrang krijgen. De federale Woninghuurwet blijft ook van toepassing op de verlengingen van schriftelijke contracten die vóór 1 januari 2019 werden gesloten, wat aangeeft dat de federale regelgeving ook op lange termijn relevant blijft. ### 1.2 Doelstellingen van het Vlaams Woninghuurdecreet Het Vlaams Woninghuurdecreet bouwt voort op de doelstellingen van de federale woninghuurwet en introduceert nieuwe accenten: * **Bevestiging bestaande doelstellingen:** * Creëren van een stabiel, duurzaam en evenwichtig kader. * Garantie van woonzekerheid voor de huurder. * Zorgen voor een behoorlijk rendement voor de verhuurder. * Waarborgen van een minimale woningkwaliteit. * **Nieuwe doelstellingen:** * Bevorderen van de toegang tot de private huurmarkt. * Zorgen voor betaalbaarheid en tegengaan van discriminatie, onder meer door beperkingen op het opvragen van documenten bij kandidaat-huurders (selectiecriteria, artikel 7 VWD). * Verhogen van de transparantie en kenbaarheid van het woninghuurrecht. #### 1.2.1 Concretisering van de doelstellingen * **Woonzekerheid:** Wordt onder meer gerealiseerd door beperkte opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder en duidelijke bepalingen omtrent de duur van het huurcontract. * **Behoorlijk rendement voor de verhuurder:** Er is bewust afgezien van een regeling met maximale huurprijzen om de verhuurder een behoorlijk rendement te garanderen. * **Minimale woningkwaliteit:** Regels die erop toezien dat de woning, die dient als hoofdverblijfplaats, voldoet aan bepaalde conformiteitsvereisten. ### 1.3 Toepassingsgebied van de woninghuurwetgeving De toepassing van de woninghuurwetgeving (in het bijzonder het Vlaams Woninghuurdecreet) is gebonden aan een cumulatieve reeks voorwaarden: 1. **Huurcontract:** Er moet sprake zijn van een huurovereenkomst. 2. **Woning:** Het gehuurde goed moet als "woning" gekwalificeerd worden. 3. **Hoofdverblijfplaats van de huurder:** De woning moet bestemd zijn tot hoofdverblijfplaats van de huurder. 4. **Toestemming van de verhuurder:** De verhuurder moet hiermee instemmen. #### 1.3.1 Definitie van "woning" Artikel 5, § 1 VWD definieert een woning als "elk roerend of onroerend goed of een deel ervan dat tot hoofdverblijfplaats van de huurder is bestemd". * **Uitbreiding naar roerende goederen:** Deze definitie omvat ook roerende goederen, wat een link legt met het grondrecht op wonen en de bescherming van de huurder, aangezien kwaliteitsnormen en sancties ook hier van toepassing kunnen zijn. * **Verband met grondrecht op wonen:** Dit is een concrete uitwerking van het grondrecht op wonen (artikel 23 Gw, artikel 11 ECOSOC, HESH). #### 1.3.2 Informatieplicht bij publieke te huurstelling Bij de publieke aanbieding van een woning te huur, dient de huurprijs en de kosten vermeld te worden (artikel 4, derde lid VWD). De niet-naleving hiervan kan bestraft worden met een gemeentelijke administratieve sanctie (GAS-boete). Er bestaat echter rechtsonzekerheid omdat niet alle gemeenten deze verplichting in hun GAS-reglement hebben opgenomen. #### 1.3.3 Het begrip "hoofdverblijfplaats" De hoofdverblijfplaats wordt feitelijk ingevuld en is niet noodzakelijk gekoppeld aan de inschrijving in het bevolkingsregister. Het gaat om het **feitelijk en meest determinerende criterium**, oftewel het effectief en gewoonlijk verblijf van het gezin of de alleenstaande (conform artikel 1.3, §1, 21° Vlaamse Codex Wonen). * **Uitsluiting van rechtspersonen:** Rechtspersonen vallen in principe buiten het toepassingsgebied, met uitzondering van vzw's die panden huren om ze vervolgens te verhuren aan sociaal behoeftige personen (onderverhuring beschermd wonen, artikel 1717, tweede lid oud BW – artikel 32, § 1, tweede lid VWD). * **Bewijsmiddelen:** Alle wettelijke bewijsmiddelen kunnen gebruikt worden om de hoofdverblijfplaats te bewijzen. * **Bestemming van het goed:** De normale bestemming van een goed speelt ook een rol. Goederen die dienen als vakantieverblijf of studentenkoten vallen doorgaans buiten het toepassingsgebied van de woninghuurwet. #### 1.3.4 Toestemming van de verhuurder De toestemming van de verhuurder is cruciaal en kan op verschillende momenten relevant zijn: * **Vanaf ingenottreding:** Indien in het huurcontract wordt bepaald dat het goed dient als hoofdverblijfplaats, impliceert dit de toestemming van de verhuurder vanaf de inwerkingtreding van het contract. * **In de loop van de huur:** Indien de huurder later beslist om zijn hoofdverblijfplaats in het gehuurde goed te vestigen, zijn de bepalingen van de woninghuurwet van toepassing vanaf de datum van schriftelijke toestemming van de verhuurder. Vanaf dat moment beginnen ook de wettelijke termijnen inzake opzegging te lopen. * **Schriftelijk:** De toestemming van de verhuurder moet schriftelijk blijken, bij voorkeur uit het huurcontract zelf. #### 1.3.5 Uitzonderingen op het toepassingsgebied De bepalingen inzake woninghuur zijn niet van toepassing in de volgende gevallen: * **Uitdrukkelijke uitsluiting:** Wanneer dit expliciet is overeengekomen in het contract. * **Natuurlijke bestemming:** Indien uit de aard van het goed blijkt dat het niet bedoeld is om als hoofdverblijfplaats te dienen (bv. vakantiewoningen, studentenkoten), kan dit de toepassing van de woninghuurwet uitsluiten. Het expliciet vermelden van het adres van de hoofdverblijfplaats van de huurder kan hierbij duidelijkheid verschaffen. * **Woninghuur ondergeschikt aan andere overeenkomst:** Bijvoorbeeld wanneer een handelshuurder ook de woningruimte boven de handelszaak huurt om te wonen; hier primeert de Handelshuurwet. * **Sociale woninghuur:** Deze valt deels buiten het VWD en wordt geregeld door specifieke decreten. Het algemeen huurrecht en het VWD blijven wel van toepassing voor wat niet expliciet in de type huurcontracten is geregeld. ### 1.4 Schriftelijke woninghuur Het VWD stimuleert het gebruik van schriftelijke contracten. Hoewel een mondeling contract nog steeds als woninghuur kan gelden, zijn er specifieke vereisten voor de inhoud van een schriftelijk contract. #### 1.4.1 Minimuminhoud van het huurcontract (Artikel 8 VWD) Een schriftelijk woninghuurcontract moet minstens de volgende elementen bevatten: * Identiteit van alle contracterende partijen (inclusief Rijksregisternummer voor natuurlijke personen en KBO-nummer voor rechtspersonen). * Begindatum van de overeenkomst. * Aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur uitmaken. * Bedrag van de huurprijs. * Exacte duur van de huur. * Regeling van de kosten en lasten. * Verwijzing naar een vulgariserende toelichting (brochure) die de wettelijke bepalingen uitlegt en informatie biedt over juridische bijstand en rechtsbijstand (artikel 10 VWD). #### 1.4.2 Vulgariserende toelichting De verplichting tot het voorzien van een vulgariserende toelichting (brochure) is een uiting van de doelstellingen van kenbaarheid en transparantie. Deze brochure is toegankelijk via de website en verklaart de rechten en plichten van de partijen in eenvoudige bewoordingen. #### 1.4.3 Procedure voor de vrederechter In geval van niet-medewerking van een partij aan het opstellen van een schriftelijk contract (bv. de huurder die weigert te ondertekenen ondanks herhaalde verzoeken), kan de verhuurder de vrederechter inschakelen om het contract vast te stellen. De vrederechter dient na te gaan wat de partijen zijn overeengekomen. Dit geldt ook voor studentenhuur (artikel 55 VWD). #### 1.4.4 Registratieplicht (Artikel 11 VWD en artikel 35, eerste lid, 7° W.Reg.) * **Ten laste van de verhuurder:** De registratie van het huurcontract is uitsluitend ten laste van de verhuurder. * **Termijn:** De verhuurder heeft twee maanden vanaf de datum van sluiting van het contract om het te registreren. * **Kosteloos:** Er zijn geen registratierechten verschuldigd, wat een vereenvoudiging betekent ten opzichte van andere huurcontracten. * **Burgerrechtelijke sanctie:** Om verhuurders te stimuleren hun registratieplicht na te komen, is er een burgerrechtelijke sanctie voorzien. Als de verhuurder de registratieplicht niet nakomt, kan de huurder het huurcontract opzeggen zonder opzeggingstermijn of -vergoeding. Deze sanctie geldt voor alle woninghuurcontracten (schriftelijk, mondeling, kortlopend, negenjarig). ### 1.5 Dwingend recht De bepalingen inzake woninghuur zijn grotendeels van dwingend recht, wat betekent dat er niet contractueel van mag worden afgeweken ten nadele van de huurder. Dit heeft te maken met de bescherming van het grondrecht op wonen. * **Relatieve nietigheid:** Afwijkingen die de bescherming van de huurder aantasten, leiden tot relatieve nietigheid, vatbaar voor bevestiging. * **Openbare orde:** Bepalingen inzake woningkwaliteit zijn van openbare orde en kunnen niet contractueel worden genegeerd. #### 1.5.1 Levering in goede staat * **Algemeen huurrecht:** Bepalingen inzake levering in goede staat zijn in het algemeen huurrecht van aanvullend recht, waardoor contractuele afwijkingen mogelijk zijn. * **Woninghuurwet en VWD:** Sinds de federale Woninghuurwet en het VWD zijn deze bepalingen van dwingend recht geworden, met het oog op het gebruik van de woning als hoofdverblijfplaats. * **Conformiteit:** Vanaf 1 januari 2021 moet het gehuurde goed beantwoorden aan de vereisten van conformiteit zoals bepaald in artikel 3.1 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. Dit omvat normen van menselijke waardigheid, veiligheid en gezondheid. De woning moet aan deze vereisten voldoen bij aanvang van de huur en gedurende de hele duur ervan. * **Gevolgen van gebreken:** Gebreken worden gecategoriseerd (categorie I: kleine gebreken, categorie II: ernstige gebreken, categorie III: gebreken die direct gevaar inhouden). Conformiteit betekent afwezigheid van gebreken van categorie II en III, en maximaal zes gebreken van categorie I. #### 1.5.2 Onderhoud in goede staat De verhuurder is verantwoordelijk voor alle herstellingen, behalve de huurdersherstellingen (eliminatieregel). Dit omvat ook huurschade ten gevolge van ouderdom of overmacht. ### 1.6 Sancties bij niet-conformiteit Verschillende sancties kunnen worden opgelegd indien de woning niet voldoet aan de minimale kwaliteitseisen: * **Burgerrechtelijke sancties:** Huurder kan kiezen voor ontbinding van het contract met schadevergoeding, gedwongen uitvoering, niet-uitvoeringsexceptie, of in bepaalde gevallen nietigheid van het contract. * **Strafrechtelijke sancties:** Krotverhuur kan leiden tot gevangenisstraffen en geldboetes. * **Administratieve sancties:** De Wooninspectie kan herstelvorderingen instellen of de woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaren. De bepalingen inzake woningkwaliteit raken de openbare orde, wat gevolgen heeft voor de nietigheidsmogelijkheden van het huurcontract. ### 1.7 Renovatiehuur Een specifieke vorm van huurcontract die het mogelijk maakt om woningen te verhuren die niet voldoen aan de conformiteitsvereisten, op voorwaarde dat de huurder bereid is zelf de nodige verbeteringswerken uit te voeren. Dit contract vereist specifieke formele voorwaarden en afspraken inzake de tegenprestatie van de verhuurder. ### 1.8 Duur van het woninghuurcontract * **Principe: 9 jaar:** Dit evenwicht tussen eigendomsrecht en woonzekerheid wordt aangevuld met uitzonderingen. * **Huur van korte duur:** Maximum 3 jaar, met specifieke regels voor opzegging en verlenging. * **Huur voor meer dan 9 jaar:** Vereist een geschrift en overschrijving, met afwijkende opzeggingsmogelijkheden. * **Levenslange huur:** Duurt zolang de huurder leeft, met specifieke regels inzake overlijden. ### 1.9 Opzeggingsmogelijkheden De wetgeving voorziet in diverse opzeggingsmogelijkheden voor zowel de verhuurder als de huurder, met specifieke termijnen, vergoedingen en voorwaarden. ### 1.10 Huurwaarborg De huurwaarborg dient als bescherming voor de verhuurder. Er zijn verschillende vormen mogelijk, en de keuze van de huurder wordt in principe gerespecteerd, met een maximum van drie maanden huur. De regels rond huurwaarborg lenen zich tot specifieke sancties bij niet-naleving. ### 1.11 Onderverhuur en huuroverdracht Principieel verboden, tenzij met toestemming van de verhuurder. Specifieke regels gelden voor onderhuur met sociaal oogmerk. ### 1.12 Overdracht van de gehuurde woning De verkrijger (koper, schenking, etc.) van een verhuurde woning treedt in de rechten en plichten van de verhuurder, ongeacht of het huurcontract een vaste datum heeft of niet. Dit geldt ook bij een uitzettingsbeding. Er geldt een informatieplicht voor de verkoper en de tussenpersonen. ### 1.13 Kosten en lasten De verdeling van kosten en lasten is gebaseerd op het onderscheid tussen zakelijke rechten en gebruik. Een niet-limitatieve lijst geeft richting aan de verdeling, en er zijn specifieke regels voor de aanrekening (forfait of werkelijke kosten). ### 1.14 Uithuiszetting De procedure voor uithuiszetting is in de loop der jaren gehumaniseerd, met verplichte verzoeningspogingen en een centrale rol voor het OCMW om dakloosheid te voorkomen. Deze gedetailleerde samenvatting biedt een solide basis voor de studie van de inleiding en historische context van de woninghuurwetgeving, met speciale aandacht voor de overgang naar regionale wetgeving en de belangrijkste principes die de huurrelatie reguleren. --- # Toepassingsgebied en essentiële voorwaarden van het Vlaams Woninghuurdecreet Hier is een gedetailleerd studiegidsgedeelte over het toepassingsgebied en de essentiële voorwaarden van het Vlaams Woninghuurdecreet. ## 2. Toepassingsgebied en essentiële voorwaarden van het Vlaams Woninghuurdecreet Dit deel verkent de criteria waaraan een huurovereenkomst moet voldoen om onder het Vlaams Woninghuurdecreet te vallen, waaronder de definitie van 'woning', 'hoofdverblijfplaats' en de rol van de toestemming van de verhuurder. Uitzonderingen op de toepassing worden eveneens besproken. ### 2.1 Inleiding tot het Vlaams Woninghuurdecreet (VWD) Het Vlaams Woninghuurdecreet (VWD), ingevoerd op 1 januari 2019, regelt de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het Vlaamse Gewest. Het decreet beoogt een stabiel, duurzaam en evenwichtig kader te bieden dat zowel de woonzekerheid van de huurder bevordert als zorgt voor een behoorlijk rendement voor de verhuurder, met aandacht voor minimale woningkwaliteit en betaalbaarheid. > **Tip:** Het VWD bevat zowel materiële regels die de contractuele verhoudingen bepalen, als procedureregels. De bevoegdheid van de vrederechter voor kortgedingen is een nieuwigheid. ### 2.2 Essentiële voorwaarden voor de toepassing van het VWD Een huurovereenkomst valt onder het toepassingsgebied van het Vlaams Woninghuurdecreet indien aan de volgende cumulatieve voorwaarden is voldaan, vanaf de ingenottreding: #### 2.2.1 Huurcontract Er dient sprake te zijn van een huurovereenkomst. #### 2.2.2 Woning Een 'woning' wordt gedefinieerd als elk roerend of onroerend goed of een deel ervan dat tot hoofdverblijfplaats van de huurder is bestemd. Deze definitie omvat ook roerende goederen, wat een uitbreiding betekent ten opzichte van eerdere regelgeving en bijdraagt aan de bescherming van huurders en de naleving van het grondrecht op wonen. > **Tip:** Bij de publieke aanbieding van een woning te huur, dient de verhuurder de huurprijs en de kosten te vermelden. Niet-naleving kan leiden tot een gemeentelijke administratieve sanctie. #### 2.2.3 Hoofdverblijfplaats van de huurder Dit is het meest bepalende criterium. Het betreft het effectieve en gewoonlijke verblijf van het gezin of de alleenstaande, los van de inschrijving in het bevolkingsregister. De normale bestemming van een goed als hoofdverblijfplaats is cruciaal. Goederen die enkel voor vakantiedoeleinden of als studentenkot dienen, vallen doorgaans buiten dit toepassingsgebied. Rechtspersonen vallen in principe niet onder dit toepassingsgebied, met uitzondering van onderverhuring aan sociaal behoeftige personen. > **Voorbeeld:** De feitelijke situatie waar iemand woont, is doorslaggevend om de hoofdverblijfplaats te bepalen. Alle wettelijke bewijsmiddelen zijn toelaatbaar. #### 2.2.4 Toestemming van de verhuurder De toestemming van de verhuurder is vereist vanaf de ingenottreding. Deze toestemming blijkt doorgaans uit het huurcontract, waarin de bestemming van het gehuurde goed als hoofdverblijfplaats wordt bepaald. Indien de huurder in de loop van de huur de hoofdverblijfplaats vestigt, is schriftelijke toestemming van de verhuurder noodzakelijk om het VWD van toepassing te laten zijn vanaf die datum. ### 2.3 Uitzonderingen op het toepassingsgebied van het VWD Bepaalde huurovereenkomsten zijn uitgesloten van het toepassingsgebied van het VWD: * **Uitdrukkelijke uitsluiting:** Indien de natuurlijke bestemming van het goed niet is om als woning verhuurd en gebruikt te worden, of indien de huurder zijn hoofdverblijfplaats expliciet elders bevestigt. * **Ondergeschikt aan andere overeenkomsten:** Huurcontracten die ondergeschikt zijn aan een andere hoofdovereenkomst, zoals een handelshuurcontract waarbij de huurruimte boven de handelszaak wordt gehuurd. * **Sociale woninghuur:** Huurcontracten die door sociale huisvestingsmaatschappijen worden afgesloten, vallen buiten het VWD voor zover ze gewestelijk geregeld zijn. ### 2.4 Schriftelijke huurcontracten en hun inhoud Het VWD stimuleert het opstellen van schriftelijke huurcontracten door een minimuminhoud te bepalen (artikel 8 VWD). Dit omvat: * Identiteit van alle contracterende partijen (met vermelding van rijksregisternummer voor natuurlijke personen en KBO-nummer voor rechtspersonen). * Begindatum van de overeenkomst. * Aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur uitmaken. * Bedrag van de huurprijs. * Exacte duur van de huur. * Regeling van de kosten en lasten. * Verwijzing naar de vulgariserende toelichting die beschikbaar is op de website woninghuur.vlaanderen.be. > **Tip:** De vulgariserende toelichting is bedoeld om huurders en verhuurders op een laagdrempelige manier te informeren over hun rechten en plichten. ### 2.5 Registratieverplichting van het huurcontract Huurcontracten die uitsluitend tot huisvesting van de huurder bestemd zijn, moeten verplicht geregistreerd worden bij de FOD Financiën. Deze registratie is uitsluitend ten laste van de verhuurder, kosteloos en dient te gebeuren binnen twee maanden na het sluiten van het contract. De niet-naleving hiervan heeft een burgerrechtelijke sanctie: de huurder kan het huurcontract opzeggen zonder opzeggingstermijn of -vergoeding. > **Voorbeeld:** Indien de verhuurder nalaat het huurcontract te registreren, kan de huurder, na dit aan de verhuurder ter kennis te hebben gebracht, het contract beëindigen per de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de opzegging werd gedaan, zonder opzeggingstermijn of -vergoeding. ### 2.6 Dwingend recht en de bescherming van de huurder De bepalingen van het VWD zijn grotendeels van dwingend recht, ter bescherming van de private belangen van de huurder, met enkele uitzonderingen die van openbare orde zijn (zoals woningkwaliteit). Deze bepalingen zijn niet vatbaar voor contractuele afwijking ten nadele van de huurder. #### 2.6.1 Levering in goede staat De verhuurder is verplicht het gehuurde goed te leveren in goede staat, die beantwoordt aan de vereisten van conformiteit zoals bepaald in de Vlaamse Codex Wonen. Dit houdt in dat de woning geen gebreken van categorie II (ernstige gebreken) of categorie III (direct gevaar of mensonwaardige levensomstandigheden) mag vertonen. Kleine gebreken (categorie I) zijn tot op zekere hoogte toegelaten. > **Tip:** Conformiteit betekent dat de woning geen gebreken van categorie II of III mag vertonen en maximaal zes gebreken van categorie I mag hebben. #### 2.6.2 Onderhoud en herstellingen De verhuurder staat in voor alle herstellingen, met uitzondering van de huurherstellingen die voortvloeien uit het normale gebruik door de huurder, kleine herstellingen of herstellingen door oneigenlijk gebruik of gebrek aan onderhoud. De lijst van herstellingen die ten laste van de verhuurder of huurder vallen, is niet-limitatief. #### 2.6.3 Woningkwaliteitsnormen De woning moet te allen tijde voldoen aan elementaire vereisten van gezondheid, veiligheid en woningkwaliteit. De Vlaamse Codex Wonen specificeert deze normen, waaronder eisen op het gebied van oppervlakte, sanitaire voorzieningen, winddichtheid, isolatie, verwarming, ventilatie, verlichting, elektrische installaties, stabiliteit, brandveiligheid en beschikbaarheid van drinkbaar water. > **Voorbeeld:** Een woning zonder dakisolatie kan ongeschikt worden verklaard vanaf 1 januari 2020. Kook-, verwarmings- of warmwaterinstallaties die verbrandingsgassen produceren, moeten veilige ventilatie- en verluchtingsmogelijkheden garanderen. #### 2.6.4 Sancties bij niet-conformiteit Bij niet-conformiteit bij de aanvang van de huur kan de huurder kiezen voor ontbinding van de overeenkomst met schadevergoeding, gedwongen uitvoering, de niet-uitvoeringsexceptie of, in bepaalde gevallen, nietigheid. De nietigheid van het huurcontract op grond van niet-conformiteit kan leiden tot een wederzijdse teruggave, waarbij de huurder wel een bezettingsvergoeding dient te betalen voor het genot van het pand. Een conformiteitsattest, indien niet ouder dan drie maanden, geldt als vermoeden van conformiteit. #### 2.6.5 Renovatiehuur Als uitzondering op de strenge conformiteitsvereisten, maakt het VWD de renovatiehuur mogelijk. Dit type contract staat toe dat de huurder zelf instaat voor verbeterings- en renovatiewerken, in ruil voor een tegenprestatie van de verhuurder (bv. lagere huurprijs, afstand van huurprijsherziening). Strikte formele voorwaarden, waaronder een schriftelijk contract en een duidelijke omschrijving van de werken en tegenprestatie, zijn vereist. Bewoning is pas toegestaan na goedkeuring van de werken en het verkrijgen van een conformiteitsattest. ### 2.7 Duur van de woninghuur Standaard bedraagt de duur van een woninghuurcontract negen jaar, wat een evenwicht zoekt tussen de woonzekerheid van de huurder en het eigendomsrecht van de verhuurder. Er zijn echter uitzonderingen: * **Huur van korte duur:** Maximaal drie jaar, schriftelijk aangegaan. De huurder kan te allen tijde opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden, met een mogelijke vergoeding afhankelijk van het jaar van opzegging. Verlenging is slechts één maal schriftelijk mogelijk tot een totaal van maximaal drie jaar. Bij gebreke van tijdige opzegging wordt de huur van korte duur omgezet in een negenjarige overeenkomst. * **Huur voor meer dan negen jaar:** Vereist een geschrift en overschrijving in het hypotheekregister. De opzeggingsmogelijkheden van de negenjarige huur zijn van toepassing. * **Levenslange huur:** Duurt zolang de verhuurder leeft, vereist een geschrift en overschrijving. De opzeggingsmogelijkheden van de negenjarige huur zijn niet van toepassing, tenzij contractueel anders bepaald. De huur eindigt van rechtswege bij overlijden van de huurder, tenzij de erfgenamen de huur voortzetten. #### 2.7.1 Opzeggingsmogelijkheden verhuurder bij negenjarige huur De verhuurder kan in een negenjarig contract opzeggen om diverse redenen, waaronder: * Persoonlijk gebruik of gebruik door naaste familieleden (tot in de derde graad). De opzeggingstermijn bedraagt zes maanden en is pas mogelijk na het verstrijken van de eerste driejarige periode. Gebruik dient te gebeuren binnen één jaar na vertrek huurder en gedurende minstens twee jaar, met een sanctie van 18 maanden huur bij niet-naleving, tenzij buitengewone omstandigheden. * Grondige renovatiewerken. Dit vereist een opzeggingstermijn van zes maanden, is mogelijk na de eerste driejarige periode, en stelt specifieke voorwaarden qua kosten, uitvoeringstermijn en indiening van bewijsstukken. Sanctie bij niet-naleving is 18 maanden huur. * Opzegging zonder motief. Dit is mogelijk aan het einde van de eerste en tweede driejarige periode, met een opzeggingstermijn van zes maanden. Er is een vergoeding verschuldigd van respectievelijk negen maanden en zes maanden huur. Vanaf de derde periode is er geen vergoeding meer verschuldigd. > **Tip:** Opzeggingen door de verhuurder dienen schriftelijk te gebeuren en de identiteit van de begunstigde en de band van verwantschap moeten vermeld worden. #### 2.7.2 Opzeggingsmogelijkheden huurder De huurder kan op ieder tijdstip opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden. Bij opzegging in de eerste driejarige periode is een vergoeding van één tot drie maanden huur verschuldigd, afhankelijk van het jaar van opzegging. Bij niet-registratie van het huurcontract door de verhuurder, kan de huurder opzeggen zonder termijn of vergoeding. #### 2.7.3 Verlenging wegens buitengewone omstandigheden In specifieke gevallen kan de huurder een verlenging van de huur vragen wegens buitengewone omstandigheden, beoordeeld door de rechter. Dit kan leiden tot een verlenging van bepaalde duur, met mogelijke aanpassing van de huurprijs. ### 2.8 Financiële aspecten #### 2.8.1 Huurprijs De huurprijs wordt in beginsel vrij bepaald door de contractpartijen. Bij huur van korte duur is de huurprijs vast gedurende de overeengekomen duur. Bij negenjarige huur is periodieke herziening (om de drie jaar) mogelijk. Indexering van de huurprijs is van rechtswege mogelijk bij schriftelijke overeenkomsten, gebaseerd op een specifieke formule met de gezondheidsindex. #### 2.8.2 Kosten en lasten De verdeling van kosten en lasten tussen huurder en verhuurder gebeurt op basis van het principe van zakelijke rechten versus gebruik. Een lijst, opgesteld door de Vlaamse Regering, geeft richtinggevende bepalingen. Kosten zoals onroerende voorheffing, registratiekosten en bemiddelingskosten (tenzij de huurder de opdrachtgever is) vallen exclusief ten laste van de verhuurder. #### 2.8.3 Huurwaarborg De huurwaarborg is bedoeld om de drempel tot de private huurmarkt niet te hoog te maken en heeft een maximum van drie maanden huur. Verschillende vormen zijn mogelijk: rekening op naam van de huurder, zakelijke zekerheid, bankwaarborg via het OCMW, of borgstelling. De huurder kiest de vorm, tenzij borgstelling door de verhuurder wordt vereist. De huurwaarborg mag niet contant aan de verhuurder worden betaald. Teruggave gebeurt na einde huur, met schriftelijk akkoord of vonnis. ### 2.9 Onderverhuring en huuroverdracht Onderverhuring en huuroverdracht zijn principieel verboden, tenzij met schriftelijke toestemming van de verhuurder. Toegelaten huuroverdracht ontheft de oorspronkelijke huurder van zijn verbintenissen. Gedeeltelijke onderverhuring is toegelaten met informatieplicht naar de onderhuurder. De duur van onderhuur mag niet langer zijn dan de hoofdhuur. Bij beëindiging van de hoofdhuur dient de hoofdhuurder de onderhuurder te verwittigen en een opzeggingstermijn van drie maanden te respecteren, met mogelijke opzeggingsvergoeding. ### 2.10 Overdracht van de gehuurde woning Bij verkoop, schenking of inbreng in een vennootschap van de gehuurde woning, moet de verkrijger het huurcontract eerbiedigen, ongeacht de datum van het contract of de duur van het verblijf van de huurder. Dit geldt zelfs bij een uitzettingsbeding, tenzij bij uitgestelde eigendomsoverdracht. De verkrijger treedt in alle rechten en verplichtingen van de verhuurder. Er geldt een informatieplicht voor de verkoper, notaris en vastgoedmakelaar inzake de huursituatie, met precontractuele aansprakelijkheid bij verzuim. ### 2.11 Bijzondere regelingen * **Medehuur:** Echtgenoten, wettelijke en feitelijke samenwoners worden (deels) van rechtswege medehuurder. Zij zijn hoofdelijk en ondeelbaar gehouden tot de huur. De overblijvende medehuurder kan het huurcontract voortzetten. In geval van huwelijk of wettelijke samenwoning, wordt de partner volwaardige huurder, ongeacht of het contract voor of na het aangaan van de relatie is gesloten. Bij feitelijke samenwoning moet toestemming van de verhuurder verkregen worden. * **Aansprakelijkheid bij brand en waterschade:** De huurder is aansprakelijk voor brand en waterschade, tenzij hij bewijst dat de schade hem niet kan worden toegerekend. Een verplichte brandverzekering die ook waterschade dekt, is vereist. * **Uithuiszetting:** De procedure voor uithuiszetting is gehumaniseerd, met een verplichte verzoeningspoging door de vrederechter en een centrale rol voor het OCMW. Er geldt een wachttermijn van één maand na betekening van het vonnis vóór de effectieve uithuiszetting. --- # Woningkwaliteitsnormen en de gevolgen van niet-conformiteit Dit document behandelt de wettelijke vereisten voor de kwaliteit van woningen, de gevolgen van niet-naleving daarvan, en de bijbehorende juridische sancties. ## 3. Woningkwaliteitsnormen en de gevolgen van niet-conformiteit De regelgeving rond woningkwaliteit, vastgelegd in het Vlaams Woninghuurdecreet (VWD) en de Vlaamse Codex Wonen (VCW), beoogt de huurder te beschermen en het grondrecht op wonen te waarborgen. Deze normen garanderen een minimale standaard voor veiligheid, gezondheid en leefbaarheid. ### 3.1 Conformiteitsvereisten Een woning die dient als hoofdverblijfplaats moet voldoen aan elementaire kwaliteitseisen. Deze vereisten zijn van openbare orde en beperken de contractvrijheid. Conformiteit houdt in dat de woning geen gebreken mag vertonen van categorie II (ernstige gebreken) of categorie III (gebreken die direct gevaar opleveren of leiden tot mensonwaardige levensomstandigheden). Kleine gebreken (categorie I) zijn toegelaten tot een maximum van zes; vanaf zeven kleine gebreken wordt dit beschouwd als een gebrek van categorie II. #### 3.1.1 Minimale kwaliteitseisen volgens de Vlaamse Codex Wonen De Vlaamse Codex Wonen specificeert de volgende elementaire vereisten: * Voldoende oppervlakte van de woongedeelten. * Aanwezigheid van functionerende sanitaire voorzieningen (toilet, wasgelegenheid met stromend water en aansluiting op afvoer zonder geurhinder). * Goede winddichtheid, thermische isolatie en veilige verwarmingsmogelijkheden (inclusief koelmogelijkheid indien nodig tegen redelijke energiekosten). * Adequate ventilatie-, verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden, rekening houdend met de functie en ligging van de ruimte. * Voldoende en veilige elektrische installaties. * Veilige gasinstallaties, zowel wat betreft toestellen als plaatsing en aansluiting. * Stabiliteit en goede bouwfysica (fundering, daken, muren, vloeren, timmerwerk). * Respect voor toegankelijkheid en persoonlijke levenssfeer. * Minimale energetische prestaties. * Aanwezigheid van drinkbaar water. * Voldoen aan brandveiligheidsnormen, inclusief rookmelders (één per bouwlaag en per kamer). * Voldoen aan de bezettingsnormen, die de minimale omvang van de woning bepalen in relatie tot de gezinssamenstelling. #### 3.1.2 Gevolg van niet-conformiteit bij aanvang van de huur Indien de woning bij aanvang van de huur niet voldoet aan de minimale conformiteitseisen (d.w.z. gebreken van categorie II of III vertoont), heeft dit ingrijpende gevolgen. ##### 3.1.2.1 Sancties vanuit het algemeen huurrecht Vanuit het algemeen huurrecht kan niet-conformiteit bij aanvang van de huur leiden tot: * Ontbinding van de huurovereenkomst met schadevergoeding (vermindering van huurgenot). * Gedwongen uitvoering van herstellingen, eventueel met een dwangsom. * Toepassing van de niet-uitvoeringsexceptie. * Absolute nietigheid van de huurovereenkomst, omdat het voorwerp van de overeenkomst ongeoorloofd is. De Cassatie heeft echter geoordeeld dat de rechter niet verplicht is de absolute nietigheid uit te spreken, zeker wanneer de wet specifieke sancties voorziet. ##### 3.1.2.2 Sancties vanuit de Vlaamse Codex Wonen en het VWD * **Absolute nietigheid:** Een gebrek van categorie II of III bij aanvang van de huur kan leiden tot de nietigheid van het huurcontract. Dit betekent dat het contract geacht wordt nooit te hebben bestaan. * **Wederzijdse teruggave en bezettingsvergoeding:** Bij nietigheid moet er een wederzijdse teruggave plaatsvinden van wat partijen hebben ontvangen op basis van het contract. De huurder moet het goed teruggeven, en de verhuurder moet de ontvangen huur terugbetalen. Echter, de huurder is een bezettingsvergoeding verschuldigd voor het genot dat hij van het pand heeft gehad. Deze vergoeding wordt bepaald op basis van de objectieve huurwaarde van het goed. De Cassatie bevestigt dat de nietigheid, zelfs bij overtreding van openbare orde-normen, de rechter niet belet om een bezettingsvergoeding toe te kennen wegens ongerechtvaardigde verrijking. * **Compenserende bezettingsvergoeding:** De huurder kan aanspraak maken op een compenserende bezettingsvergoeding, die de objectieve huurwaarde weerspiegelt, rekening houdend met de slechte woningkwaliteit. ##### 3.1.2.3 Conformiteitsattest Een conformiteitsattest, afgeleverd door de woninginspectie, dient als vermoeden van conformiteit indien het minder dan drie maanden oud is. De afwezigheid van een dergelijk attest impliceert echter geen automatisch verlies van rechten voor de huurder; de woning moet alsnog voldoen aan de wettelijke normen. #### 3.1.3 Conformiteit gedurende de huur De woning moet gedurende de gehele duur van de huur conform blijven. Als de slechte woningkwaliteit ontstaat tijdens de huur, bijvoorbeeld door oneigenlijk gebruik door de huurder, dan is de huurder verantwoordelijk voor de herstellingen. Indien de oorzaak niet direct aan één van de partijen kan worden toegeschreven, of indien de woning kwaliteitsverminderingen ondergaat door ouderdom of overmacht, dan is de verhuurder verantwoordelijk voor de herstellingen. ##### 3.1.3.1 Verantwoordelijkheid voor herstellingen * **Eliminatieregel:** De verhuurder is verantwoordelijk voor alle herstellingen, behalve diegene die expliciet ten laste van de huurder worden gelegd (kleine herstellingen, herstellingen door oneigenlijk gebruik of gebrek aan onderhoud). * **Dringende herstellingen:** De huurder heeft een gedoogplicht voor dringende herstellingen die de verhuurder moet uitvoeren. Als deze werken langer dan dertig dagen duren, heeft de huurder recht op een vergoeding. Dit is van dwingend recht. * **Gebruik als goede huisvader:** De huurder moet de woning gebruiken als een goede huisvader. ### 3.2 Gevolgen van niet-conformiteit en sancties Niet-naleving van de woningkwaliteitsnormen kan leiden tot diverse sancties, zowel burgerrechtelijk als strafrechtelijk. #### 3.2.1 Burgerrechtelijke sancties * **Huurprijsvermindering of -stopzetting:** Bij gebreken die het huurgenot verminderen, kan de huurder aanspraak maken op een huurprijsvermindering of, in extreme gevallen, het opschorten van de huurbetaling. * **Ontbinding van de huurovereenkomst:** De huurder kan de ontbinding van de huurovereenkomst vorderen indien de gebreken ernstig genoeg zijn om het woongenot wezenlijk te belemmeren. * **Nietigheid:** Zoals hierboven vermeld, kan niet-conformiteit leiden tot de nietigheid van de huurovereenkomst. #### 3.2.2 Administratieve en strafrechtelijke sancties * **Ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring:** De burgemeester kan een woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaren indien er ernstige gebreken zijn (categorie II of III). Dit kan leiden tot gedwongen uit de woning zetten van de huurder en verzegeling van de woning. * **Herstelvordering:** De overheid kan de verhuurder verplichten om de woning te herstellen binnen een bepaalde termijn, gekoppeld aan een dwangsom. Deze herstelvordering kleeft aan het onroerend goed en is dus ook tegenstelbaar aan een nieuwe verkrijger. * **Krotverhuur (strafsanctie):** Het verhuren van een woning die niet aan de kwaliteitsnormen voldoet, is een misdrijf waarvoor gevangenisstraffen en geldboetes kunnen worden opgelegd. De rechter kan ook de huurcontracten nietig verklaren. * **Wooninspectie:** Wooninspecteurs hebben de bevoegdheid om woningen te inspecteren, technisch verslag op te stellen, en overtredingen te sanctioneren. #### 3.2.3 Specifieke sancties bij niet-naleving van registratieverplichting Indien de verhuurder het huurcontract niet registreert binnen de wettelijke termijn (twee maanden na sluiting), kan de huurder het contract opzeggen zonder opzeggingstermijn of -vergoeding. Dit is een belangrijke burgerrechtelijke sanctie om verhuurders te stimuleren hun wettelijke plichten na te komen. ### 3.3 Renovatiehuur Als uitzondering op de strenge regels inzake conformiteit, voorziet het VWD de mogelijkheid van een renovatiehuurcontract. Dit contract staat toe dat woningen die momenteel niet conform zijn, toch verhuurd worden indien de huurder bereid is om zelf, op eigen kosten, de nodige verbeterings- of renovatiewerken uit te voeren. Dit vereist een schriftelijk contract met specifieke vermeldingen over de werken, de uitvoeringstermijn, de oplevering en de tegenprestatie van de verhuurder. Gedurende de periode van de renovatiewerken is de huurder geen huur verschuldigd. Na de voltooiing van de werken dient een conformiteitsattest te worden verkregen. ### 3.4 Overdracht van de gehuurde woning Bij de overdracht van een verhuurde woning (verkoop, schenking, etc.) is de verkrijger gehouden om het bestaande huurcontract te respecteren, ongeacht of dit een vaste datum heeft of niet. Dit geldt zelfs bij een uitzettingsbeding in het oorspronkelijke contract. De verkrijger treedt in de rechten en verplichtingen van de verhuurder vanaf de datum van de authentieke akte. Er geldt een informatieplicht voor de verkoper (of diens vastgoedmakelaar/notaris) over de huursituatie, waarbij het nalaten van deze informatie tot precontractuele aansprakelijkheid kan leiden. ### 3.5 Huurwaarborg De huurwaarborg dient ter bescherming van de verhuurder tegen huurschade of achterstallige huur. De huurder heeft de keuze uit verschillende vormen van waarborg (rekening op naam huurder, bankwaarborg via OCMW, borgstelling, consumentenborgtocht). De waarborg mag maximaal drie maanden huur bedragen. Indien de waarborg in contanten wordt betaald, heeft de huurder recht op interest. De vrijgave van de waarborg aan het einde van de huur vereist het schriftelijk akkoord van beide partijen of een vonnis van de rechter. De verhuurder heeft één jaar de tijd na het einde van de huur om een vordering in te stellen voor de toekenning van de waarborg. ### 3.6 Huurprijs en kosten De huurprijs is in principe vrij overeen te komen. Bij huur van korte duur is de huurprijs gefixeerd gedurende de looptijd van het contract. Bij langere contracten is indexering van rechtswege mogelijk, mits een schriftelijk contract. Herziening van de huurprijs is mogelijk om de drie jaar, rekening houdend met nieuwe omstandigheden die de normale huurwaarde significant beïnvloeden, of door verbeteringswerken door de verhuurder die verder gaan dan de minimale conformiteitseisen. De verdeling van kosten en lasten volgt een principe van zakelijke rechten versus gebruik, met specifieke lijsten voor toewijzing aan huurder of verhuurder. Bemiddelingskosten zijn in principe ten laste van de verhuurder, tenzij de huurder de opdrachtgever is. --- > **Tip:** De woningkwaliteitsnormen zijn cruciaal omdat ze direct verband houden met het grondrecht op wonen. Niet-conformiteit kan niet alleen leiden tot burgerrechtelijke gevolgen zoals huurprijsvermindering of ontbinding, maar ook tot administratieve sancties en zelfs strafrechtelijke vervolging van de verhuurder. Het is daarom van essentieel belang om de woningkwaliteit te controleren vóór het ondertekenen van een huurcontract en om de verhuurder aansprakelijk te stellen bij gebreken. > **Voorbeeld:** Een huurder ontdekt na intrek dat het dak van zijn appartement lekt, wat leidt tot vochtplekken en schimmelvorming in de slaapkamer. Dit is een ernstig gebrek (categorie II) dat de leefbaarheid aantast. De huurder kan de verhuurder via aangetekende brief verzoeken om deze gebreken te herstellen. Indien de verhuurder nalaat actie te ondernemen, kan de huurder een huurprijsvermindering vorderen, de ontbinding van de huurovereenkomst vragen, of zelfs de huur opschorten indien het gebrek een direct gevaar oplevert. --- # Duur van de huurovereenkomst en opzeggingsmogelijkheden Dit onderwerp behandelt de verschillende duur van woninghuurovereenkomsten, zoals de negenjarige huur, huur van korte duur en levenslange huur, alsook de specifieke opzeggingsmogelijkheden voor zowel verhuurders als huurders, inclusief de bijbehorende vergoedingen en termijnen. ## 4. Duur van de huurovereenkomst en opzeggingsmogelijkheden De duur van een woninghuurovereenkomst en de bijbehorende opzeggingsmogelijkheden zijn cruciaal voor het evenwicht tussen de woonzekerheid van de huurder en het eigendomsrecht van de verhuurder. Het Vlaams Woninghuurdecreet (VWD) voorziet hierin met verschillende contractuele duurvormen en specifieke regels. ### 4.1 De duur van de woninghuurovereenkomst #### 4.1.1 Principe: negenjarige huur Het principe is een woninghuurovereenkomst van negen jaar. Dit zorgt voor een zekere stabiliteit en woonzekerheid voor de huurder, terwijl de verhuurder ook een behoorlijk rendement kan verwachten. Deze duur is bedoeld om een stabiel en duurzaam kader te bieden. #### 4.1.2 Uitzonderingen op de negenjarige huur Naast de negenjarige huur bestaan er enkele uitzonderingen: * **Huur van korte duur:** Deze contracten hebben een maximale duur van drie jaar. Ze zijn bedoeld als een uitzonderingsregime, maar worden in de praktijk vaak gebruikt als standaard. * **Huur voor meer dan negen jaar:** Deze contracten vereisen een geschrift en moeten worden overgeschreven in het hypotheekregister om tegenstelbaar te zijn bij verkoop van het goed. De opzeggingsmogelijkheden zijn die van de negenjarige huur, met specifieke vergoedingen bij opzegging zonder motief tegen het einde van de negenjarige periode of de daaropvolgende driejarige periode. * **Levenslange huur:** Dit type huurcontract duurt zolang de verhuurder leeft. De opzeggingsmogelijkheden van de negenjarige huur zijn hier niet van toepassing, tenzij contractueel anders bepaald. De huurovereenkomst eindigt van rechtswege bij het overlijden van de huurder, tenzij de erfgenamen de huur voortzetten. #### 4.1.3 Verlenging van de negenjarige huur Indien bij het einde van de negenjarige periode geen opzegging plaatsvindt, wordt de huurovereenkomst stilzwijgend wettelijk verlengd voor periodes van drie jaar. Deze verlenging heeft geen invloed op de bestaande contractuele verplichtingen, zoals eventuele borgstellingen. Elke partij kan de huur opzeggen met een termijn van zes maanden vóór het einde van een driejarige periode. Voor de huurder geldt in de eerste driejarige periode een vergoeding van drie, twee of één maand huur, afhankelijk van het einde van welk jaar de opzegging plaatsvindt. #### 4.1.4 Huur van korte duur (max. 3 jaar) * **Duur:** Maximum drie jaar. * **Verlenging:** Slechts één keer schriftelijk verlengbaar, met behoud van dezelfde huurvoorwaarden. Het totaal mag maximaal drie jaar bedragen. * **Omzetting:** Indien het contract niet correct wordt opgezegd tegen het einde van de overeengekomen duur (minimaal vier maanden voor het verstrijken ervan), wordt het van rechtswege omgezet in een negenjarige huurovereenkomst, die ingaat vanaf de aanvang van de huur van korte duur. * **Opzegging door huurder:** Kan te allen tijde met een opzeggingstermijn van drie maanden. In het eerste jaar van de huur is een vergoeding van een halve maand huur verschuldigd, in het tweede jaar één maand huur, en in het derde jaar anderhalve maand huur. * **Opzegging door verhuurder:** Is niet mogelijk tijdens de looptijd van de huur van korte duur. #### 4.1.5 Levenslange huur * **Kenmerken:** Vereist een geschrift en overschrijving. De opzeggingsmogelijkheden voor de negenjarige huur zijn niet van toepassing, tenzij contractueel anders bepaald. De huur eindigt van rechtswege bij overlijden van de huurder, wat een afwijking is van het algemeen huurrecht. ### 4.2 Opzeggingsmogelijkheden van de verhuurder bij een negenjarige huur De verhuurder heeft beperkte opzeggingsmogelijkheden om de woonzekerheid van de huurder te waarborgen. #### 4.2.1 Opzegging voor persoonlijk gebruik of gebruik door naaste familie * **Motief:** De verhuurder kan opzeggen voor eigen persoonlijk gebruik, of voor gebruik door partner of familie tot in de derde graad. * **Termijn:** Zes maanden vóór het einde van een driejarige periode. De opzegging kan niet gebeuren tijdens de eerste driejarige periode. * **Vereisten:** De identiteit van de persoon ten gunste van wie de opzegging gebeurt en de band van verwantschap moeten vermeld worden in de opzeggingsbrief. * **Gebruik:** Het pand moet binnen één jaar na het vertrek van de huurder in gebruik worden genomen en gedurende minstens twee aaneensluitende jaren worden gebruikt. * **Sanctie bij niet-realisatie:** De verhuurder is een vergoeding van achttien maanden huur verschuldigd aan de huurder, tenzij er sprake is van buitengewone omstandigheden die onvoorzienbaar en ernstig zijn. * **Tegenopzegging huurder:** De huurder kan een tegenopzegging geven met een termijn van één maand. Hierdoor eindigt de huur vroeger. De verhuurder blijft in dit geval gehouden tot zijn verplichtingen na opzegging. #### 4.2.2 Opzegging voor grondige renovatiewerken * **Motief:** De opzegging is mogelijk voor grondige renovatiewerken die het goed verbeteren, verfraaien of in overeenstemming brengen met de conformiteitsvereisten. * **Termijn:** Na de eerste driejarige periode, met een opzeggingstermijn van zes maanden. * **Voorwaarden:** * Eerbiediging van de regels van ruimtelijke ordening en stedenbouw. * De kosten van de werken moeten meer bedragen dan drie jaar huur (of twee jaar huur bij werken aan verschillende woningen). * Bij de opzegging moeten bewijsstukken zoals een bestek of raming worden gevoegd. Een omgevingsvergunning is vereist indien van toepassing. * De werken moeten binnen zes maanden na de opzegging worden aangevat en binnen vierentwintig maanden worden beëindigd. * De verhuurder moet een conformiteitsattest aanvragen na de werken en dit kosteloos overmaken aan de huurder. * **Sanctie bij niet-realisatie:** Achttien maanden huur aan de huurder, tenzij er sprake is van buitengewone omstandigheden. De sanctie geldt ook indien geen conformiteitsattest wordt aangevraagd of bezorgd, of indien de wooninspecteur gebreken van categorie II en III vaststelt. #### 4.2.3 Opzegging zonder motief (met vergoeding) * **Periode:** Tegen het einde van de eerste en tweede driejarige periode. * **Termijn:** Zes maanden. * **Vergoeding:** Negen maanden huur bij einde van de eerste driejarige periode, en zes maanden huur bij einde van de tweede driejarige periode. Vanaf de derde periode is er geen vergoeding verschuldigd. * **Eisbaarheid:** De vergoeding is eisbaar op het tijdstip van de teruggave van het goed. ### 4.3 Opzeggingsmogelijkheden van de huurder De huurder geniet van ruimere opzeggingsmogelijkheden ter bescherming van zijn woonzekerheid. #### 4.3.1 Opzegging bij een negenjarige huur * **Termijn:** De huurder kan te allen tijde opzeggen met een opzeggingstermijn van drie maanden. Deze termijn gaat in op de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de opzegging werd gedaan. * **Vergoeding:** Bij opzegging in de eerste driejarige periode is een vergoeding van drie, twee of één maand huur verschuldigd, afhankelijk van het einde van welk jaar de opzegging plaatsvindt. Bij opzegging na de eerste driejarige periode is er geen vergoeding verschuldigd. * **Niet-registratie:** Indien de verhuurder het huurcontract niet heeft geregistreerd, kan de huurder opzeggen zonder termijn noch vergoeding. #### 4.3.2 Opzegging bij huur van korte duur Zoals hierboven vermeld, kan de huurder te allen tijde opzeggen met een opzeggingstermijn van drie maanden. De vergoeding is afhankelijk van het jaar van opzegging (½ maand in het eerste jaar, 1 maand in het tweede, 1½ maand in het derde). ### 4.4 Verlenging wegens buitengewone omstandigheden * **Procedure:** De huurder kan uiterlijk één maand voor het einde van de huur, per aangetekende brief, een verlenging vragen. Dit kan ook indien de huurder zelf de opzegging heeft gedaan. * **Beoordeling:** Indien er geen overeenkomst is tussen partijen, beslist de rechter. De verlenging moet het overwegend belang van de huurder dienen en een bepaalde duur hebben. De rechter kan de huurprijs verhogen ter compensatie. * **Hernieuwing:** Eénmalige aanvraag om hernieuwing van de verlenging is mogelijk. ### 4.5 Overlijden van de laatste huurder * **Regeling:** De huurovereenkomst wordt van rechtswege ontbonden, tenzij de erfgenamen de huur voortzetten binnen twee maanden na het overlijden van de laatste huurder. * **Vergoeding:** Een vergoeding van één maand huur is verschuldigd aan de verhuurder. * **Curator:** De verhuurder kan de aanstelling van een curator vragen met betrekking tot de huisraad en de ontruiming ervan. ### 4.6 Medehuur * **Principe:** Echtgenoten, wettelijke en feitelijke samenwoners zijn medehuurders. Zij zijn hoofdelijk en onweerlegbaar verbonden ten aanzien van de verhuurder. * **Opzeggingsrecht:** Elke medehuurder heeft een autonoom opzeggingsrecht zonder vergoeding, waarbij de huur verder loopt voor de overblijvende huurder(s). * **Vertrekkende huurder:** De verhuurder kan de vertrekkende huurder nog zes maanden aanspreken voor achterstallige huur, tenzij een nieuwe huurder wordt voorgesteld en aanvaard, of de huurder van rechtswege de huur niet heeft ondertekend. ### 4.7 Borgstelling en waarborg De huurwaarborg dient om de verplichtingen van de huurder te dekken. Er zijn vier vormen mogelijk: een rekening op naam van de huurder, een zakelijke zekerheid, een bankwaarborg via het OCMW, of een borgstelling. De huurder kiest de vorm, tenzij het een borgstelling betreft. Het maximumbedrag is drie maanden huur. De huurwaarborg mag niet in contanten worden betaald aan de verhuurder; anders kan de huurder interest claimen of de huurprijs op de waarborgrekening storten. Vrijgave van de waarborg gebeurt na einde huur, met schriftelijk akkoord of vonnis. De vordering van de verhuurder tot teruggave van de waarborg verjaart na één jaar. ### 4.8 Onderverhuur en huuroverdracht * **Principieel verbod:** Onderverhuur en huuroverdracht zijn principieel verboden, tenzij met toestemming van de verhuurder. * **Huuroverdracht:** De huurder wordt ontheven van zijn verbintenissen. * **Onderhuur:** Kan gedeeltelijk en met informatieplicht van de hoofdhuurder. Bij onderhuur met sociaal oogmerk kan het volledige goed worden onderverhuurd aan behoeftige personen. De duur van de onderhuur mag niet langer zijn dan de hoofdhuur. Bij beëindiging van de hoofdhuur gelden specifieke opzeggingstermijnen en vergoedingen voor de onderhuurder. ### 4.9 Overdracht van de gehuurde woning * **Principe:** De verkrijger (koper, schenking) treedt in alle rechten en verplichtingen van de verhuurder op de datum van de authentieke akte. * **Bescherming huurder:** De huurovereenkomst moet worden gerespecteerd, ongeacht of deze een vaste dagtekening heeft of mondeling is aangegaan. Een uitzettingsbeding in het huurcontract is nietig. * **Informatieplicht:** De verkoper en vastgoedmakelaar/notaris hebben een informatieplicht ten aanzien van de verkrijger over de huursituatie. ### 4.10 Onderhouds- en herstellingsplicht * **Eliminatieregel:** Alle herstellingen zijn ten laste van de verhuurder, tenzij het decreet anders bepaalt. Kleine herstellingen en herstellingen door oneigenlijk gebruik of gebrek aan onderhoud zijn ten laste van de huurder. * **Dringende herstellingen:** De huurder heeft een gedoogplicht voor dringende herstellingen. Indien deze langer dan dertig dagen duren, kan aanspraak gemaakt worden op vergoeding. * **Gebruik als goede huisvader:** De huurder moet het goed als een goede huisvader gebruiken. ### 4.11 Brand en brandverzekering De huurder is verplicht een brandverzekering te sluiten die ook waterschade dekt, tenzij de verhuurder een polis sluit met afstand van verhaal. De huurder wordt vermoed aansprakelijk te zijn voor brand, maar kan tegenbewijs leveren. ### 4.12 Uithuiszetting * **Humanisering:** Procedures tot uithuiszetting bevatten verplichte verzoeningspogingen. Het OCMW speelt een centrale rol bij het voorkomen van uithuiszettingen. * **Termijn:** Er geldt een wachttermijn van één maand tussen betekening van het vonnis en de effectieve uithuiszetting, die door de rechter kan worden verlengd of ingekort. De huurder wordt zeven kalenderdagen voor de uithuiszetting verwittigd. --- **Tip:** Bestudeer de specifieke opzeggingstermijnen en de eventuele vergoedingen die hieraan verbonden zijn nauwkeurig. Het verschil tussen de opzeggingsregels voor de verhuurder en de huurder is aanzienlijk en cruciaal voor het begrijpen van de bescherming die de huurder geniet. Let ook goed op de voorwaarden voor de verschillende soorten huurcontracten (9 jaar, korte duur, levenslang). **Voorbeeld:** Als een huurder een contract van korte duur heeft gesloten voor drie jaar en besluit na veertien maanden te verhuizen, is hij een vergoeding van één maand huur verschuldigd aan de verhuurder. Indien hij na zesentwintig maanden verhuist, is dit anderhalve maand huur. **Voorbeeld:** Een verhuurder die het pand wil opzeggen voor persoonlijk gebruik moet dit zes maanden vóór het einde van een driejarige periode doen, en het pand moet binnen een jaar effectief door de verhuurder of diens naaste familie worden bewoond gedurende minstens twee opeenvolgende jaren. Indien deze voorwaarden niet worden nageleefd, kan de huurder een vergoeding van achttien maanden huur eisen. --- # Financiële aspecten van woninghuur: huurprijs, kosten en waarborg Dit gedeelte van de analyse focust op de financiële aspecten van woninghuur, waaronder de bepaling, indexering en herziening van de huurprijs, de verdeling van kosten en lasten, en de regels rond de huurwaarborg. ## 5. Financiële aspecten van woninghuur: huurprijs, kosten en waarborg ### 5.1 Huurprijs #### 5.1.1 Contractvrijheid en vaste huurprijzen In principe geldt er contractvrijheid voor de huurprijs bij woninghuur. De wetgever heeft er echter voor gekozen om geen maximumhuurprijzen op te leggen, om zo het aanbod op de private huurmarkt te stimuleren en het rendement voor verhuurders te garanderen. Bij **huur van korte duur** (maximaal drie jaar) is de huurprijs wel **vast**. Dit betekent dat de overeengekomen huurprijs gedurende de volledige duur van het contract niet kan worden gewijzigd. #### 5.1.2 Indexering van de huurprijs Indexering is de automatische aanpassing van de huurprijs aan de evolutie van de levensduurokosten. * **Wettelijke basis:** De indexering is wettelijk geregeld en gebeurt **van rechtswege** (automatisch) bij schriftelijke woninghuurcontracten. Dit is een afwijking van het algemeen huurrecht, waarvoor een specifieke indexeringsclausule in het contract vereist is. * **Mondelinge contracten:** Bij mondelinge woninghuurcontracten is indexering niet van rechtswege mogelijk via de wettelijke bepalingen. Echter, indien partijen gedurende jaren de huurprijs hebben geïndexeerd zonder protest van de huurder, kan dit beschouwd worden als een contractuele afspraak die uit de uitvoering van het mondelinge contract blijkt. * **Formule:** De indexering wordt berekend aan de hand van de volgende formule: $$ \text{Basishuurprijs} \times \frac{\text{Nieuw indexcijfer}}{\text{Aanvangsindexcijfer}} $$ Het nieuwe indexcijfer is dat van de maand die voorafgaat aan de maand van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huur. De aanvangsindex is dat van de maand die voorafgaat aan de maand waarin de huurovereenkomst werd gesloten of voorafgaand aan de inwerkingtreding of een eerdere huurprijsherziening. * **Eisbaarheid:** Indexering kan **éénmaal per jaar** worden toegepast, op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huur. Er is een **schriftelijk verzoek** vereist. De verhuurder heeft een **verjarings- en vervaltermijn**: het verzoek tot indexering moet worden gedaan binnen de drie maanden voorafgaand aan het verzoek, en de vordering tot indexering verjaart na één jaar. * **Beperking bij energieprestatiecertificaat (EPC) label D-F:** Sinds 3 oktober 2022 is er een beperking op de indexering voor woningen met een EPC-label D, E of F. Voor een label D is de indexering beperkt tot 50%. Voor een label F mag er helemaal niet worden geïndexeerd. Dit was een tijdelijke maatregel in reactie op de gestegen energieprijzen. #### 5.1.3 Herziening van de huurprijs Huurprijsherziening is mogelijk om rekening te houden met veranderende marktomstandigheden. * **Tijdstip:** Een aanvraag tot herziening kan enkel worden gedaan **tussen negen en zes maanden vóór het verstrijken van een driejarige periode**. Overeenkomsten die buiten deze periode worden gesloten, zijn niet afdwingbaar. * **Overeenkomst tussen partijen:** Partijen kunnen onderling een nieuwe huurprijs overeenkomen. Deze overeenkomst is enkel geldig indien deze binnen de specifieke periode van negen tot zes maanden voor het einde van de driejarige periode wordt gesloten. * **Vordering voor de rechter:** Indien partijen er niet uitkomen, kan de zaak aan de vrederechter worden voorgelegd. Dit kan **tussen zes en drie maanden vóór het einde van de driejarige periode**. * **Vereiste verschil:** De aanvrager moet aantonen dat er een verschil is van **minimaal 20%** in de normale huurwaarde van het gehuurde goed, als gevolg van nieuwe omstandigheden. De normale huurwaarde wordt bepaald op basis van de vastgoedmarkt en vergelijkbare onroerende goederen in de omgeving. * **Nieuwe omstandigheden:** Dit verwijst naar objectieve omstandigheden die niet aan een van de partijen te wijten zijn, niet aanwezig waren bij het aangaan van de huur, niet konden worden voorzien en die gedurende de volledige volgende driejarige periode een duurzame invloed op de normale huurwaarde zullen hebben. * **Tweede mogelijkheid voor verhuurder (specifiek):** Een verhuurder kan te allen tijde, na het verstrijken van de eerste driejarige periode, een stijging van de normale huurwaarde met **minimaal 10%** vorderen als gevolg van **verbeteringswerken** die hij heeft uitgevoerd en die verder gaan dan de minimale conformiteitseisen en onderhoudsverplichtingen. * **Vaststelling door rechter:** De rechter stelt de nieuwe huurprijs **naar billijkheid** vast, rekening houdend met alle omstandigheden. De nieuwe huurprijs is geldig **vanaf de eerste dag van de volgende driejarige periode**. Indien er een gerechtelijke procedure loopt, moet er een **verrekening** gebeuren. * **Energiebesparende investeringen:** Een specifieke herziening is mogelijk te allen tijde, indien de normale huurwaarde stijgt met minstens 10% door energiebesparende investeringen die door de verhuurder zijn uitgevoerd. Dit geldt ook voor huur van korte duur, maar niet voor werken die enkel nodig zijn om aan de woningkwaliteitsnormen te voldoen. ### 5.2 Kosten en lasten #### 5.2.1 Verdelingsprincipe De verdeling van kosten en lasten is gebaseerd op het principe van **gebruik versus zakelijke rechten**. Kosten die voortvloeien uit het gebruik van het goed komen in principe ten laste van de huurder, terwijl kosten gerelateerd aan het eigendomsrecht ten laste van de verhuurder vallen. Een **niet-limitatieve lijst** van kosten en hun verdeling is vastgelegd door de Vlaamse Regering. Deze lijst is echter van **dwingend recht**, wat betekent dat partijen er contractueel niet van kunnen afwijken. * **Voorbeelden van kosten:** * Jaarlijkse inspectie van de lift: ten laste van de verhuurder. * Onderhoudskosten van de lift: 50% ten laste van de huurder en 50% ten laste van de verhuurder. * Kosten van de syndicus: 34% ten laste van de huurder en 66% ten laste van de verhuurder. * Kosten van conciërges: 75% ten laste van de huurder en 25% ten laste van de verhuurder. #### 5.2.2 Wijze van aanrekening Kosten kunnen worden aangerekend via een **vast bedrag (forfait)** bovenop de maandelijkse huurprijs, of via **werkelijke kosten**. * **Herziening van forfait:** Indien er een forfait is overeengekomen, kan de huurder **te allen tijde** de omzetting ervan vragen naar de aanrekening van de werkelijke kosten. #### 5.2.3 Kosten die exclusief ten laste van de verhuurder vallen * Onroerende voorheffing. * Kosten van registratie (tenzij het contract niet binnen de wettelijke termijn wordt geregistreerd, wat tot een fiscale boete kan leiden die niet ten laste van de huurder mag komen). * Kosten voor bemiddeling (vastgoedmakelaar), tenzij de huurder zelf de opdrachtgever is. ### 5.3 Huurwaarborg De huurwaarborg dient als financiële zekerheid voor de verhuurder, maar de drempel om een woning te huren mag niet te hoog worden. #### 5.3.1 Vormen van huurwaarborg De huurder heeft de keuze uit verschillende vormen, tenzij het een borgstelling betreft. Deze vormen mogen niet gecumuleerd worden en vormen een "gesloten" systeem: 1. **Rekening op naam van de huurder:** De huurder opent een bankrekening waarop het waarborgbedrag wordt gestort. 2. **Zakelijke zekerheid:** Een financieel instrument dat door een kredietinstelling wordt bewaard op naam van de huurder. 3. **Bankwaarborg via OCMW:** Het OCMW stelt zich borg voor de huurder ten aanzien van de verhuurder. 4. **Borgstelling:** Een derde persoon (de borg) verbindt zich solidair met de huurder ten aanzien van de verhuurder. Dit vereist een **afzonderlijk geschrift**. #### 5.3.2 Maximum waarborg Het maximumbedrag van de huurwaarborg is beperkt tot **drie maanden huur**. #### 5.3.3 Verplichtingen bij waarborg in geld Indien de waarborg toch in contanten wordt betaald aan de verhuurder, zijn er twee mogelijke sancties: * De huurder kan **interest** claimen op het bedrag, gebaseerd op de gemiddelde rentevoet van spaarrekeningen. * De huurder mag de huurprijs maandelijks op de waarborgrekening storten tot het bedrag van de waarborg is gerecupereerd. Dit is een vorm van **schuldvergelijking**. #### 5.3.4 Vrijgave van de waarborg * De waarborg kan **niet tussentijds** worden vrijgegeven. * De vrijgave gebeurt **na einde huur** en vereist een **schriftelijk akkoord** van de verhuurder of een **kopie van een vonnis**. * De **verjaringstermijn** voor de vordering van de verhuurder tot recuperatie van de waarborg bedraagt **één jaar** na het einde van de huur. Indien de verhuurder deze termijn laat passeren, kan de huurder de bank verzoeken het bedrag uit te keren. #### 5.3.5 Huurwaarborglening Voor huurders met een bescheiden inkomen is er de mogelijkheid van een **huurwaarborglening** via het Vlaams Woningfonds. Dit betreft een **renteloos consumentenkrediet** dat binnen 24 maanden moet worden terugbetaald. --- Dit is een uitgebreide samenvatting van de financiële aspecten van woninghuur, met speciale aandacht voor de bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet. Het is cruciaal om de specifieke regels en uitzonderingen goed te kennen voor het examen. Succes met studeren! --- ## Veelgemaakte fouten om te vermijden - Bestudeer alle onderwerpen grondig voor examens - Let op formules en belangrijke definities - Oefen met de voorbeelden in elke sectie - Memoriseer niet zonder de onderliggende concepten te begrijpen

| Term | Definition | |------|------------| | Vlaams Woninghuurdecreet (VWD) | Een decreet dat de specifieke regelgeving voor woninghuur in het Vlaamse Gewest vastlegt, met als doel een stabiel, duurzaam en evenwichtig kader te bieden voor huurders en verhuurders. | | Eerbiedigende werking | Juridisch principe waarbij oudere contracten die voor de inwerkingtreding van een nieuwe wet werden gesloten, onderworpen blijven aan de oude wetgeving, terwijl nieuwe contracten onder de nieuwe wetgeving vallen. | | Hoofdverblijfplaats | Het feitelijke en meest bepalende criterium voor het domicilie van een gezin of een alleenstaande, wat bepaalt of een huurovereenkomst onder de woninghuurwetgeving valt. | | Dwingend recht | Juridische bepalingen die niet contractueel kunnen worden uitgesloten of gewijzigd, ter bescherming van de zwakkere partij in een overeenkomst, zoals de huurder in een woninghuurovereenkomst. | | Conformiteit | De vereiste dat een woning voldoet aan minimale normen van menselijke waardigheid, veiligheid en gezondheid, zoals bepaald door de wetgeving, en die essentieel is voor de bewoning als hoofdverblijfplaats. | | Nietigheid | De juridische sanctie die een overeenkomst ongeldig verklaart vanaf het ontstaan ervan, bijvoorbeeld wanneer het voorwerp van de huurovereenkomst ongeoorloofd is wegens het niet voldoen aan de woningkwaliteitsnormen. | | Cessie | De overdracht van een huurcontract van de ene huurder aan een andere, waarbij de nieuwe huurder alle rechten en plichten van de oorspronkelijke huurder overneemt. | | Huurwaarborg | Een door de huurder gestelde zekerheid aan de verhuurder ter dekking van mogelijke schade aan het gehuurde goed of huurschulden, die verschillende vormen kan aannemen. | | Indexering | De jaarlijkse aanpassing van de huurprijs op basis van een indexcijfer, wat van rechtswege gebeurt bij schriftelijke woninghuurovereenkomsten volgens een specifieke formule. | | Renovatiehuur | Een speciaal type huurovereenkomst waarbij de huurder ingrijpende werken uitvoert aan het gehuurde goed, met als tegenprestatie voordelen van de verhuurder, zoals een lagere huurprijs of een langere huurtermijn. | | Medehuur | Een huurovereenkomst die door meer dan één persoon is aangegaan, waarbij de huurders in principe hoofdelijk en ondeelbaar gehouden zijn tot de huurdersverplichtingen. | | Verzoeningspoging | Een verplichte stap in de gerechtelijke procedure voor uithuiszetting, waarbij de rechter probeert partijen tot een akkoord te brengen om de uitzetting te vermijden. | | Vastgoedmakelaar | Een professional die optreedt als tussenpersoon bij de aan- of verkoop of verhuur van onroerende goederen, en die een adviserende en bemiddelende rol speelt. | | Vernietigbaarheid | De juridische situatie waarbij een rechtshandeling geldig is totdat deze door een rechter wordt vernietigd, in tegenstelling tot nietigheid die een rechtshandeling vanaf het begin ongeldig maakt. | | Wooninspecteur | Een ambtenaar van het Vlaams Gewest of de gemeente die belast is met het toezicht op de woonkwaliteit en het handhaven van de woninghuurwetgeving en de Vlaamse Codex Wonen. | | Gemeentelijke administratieve sanctie (GAS) | Een sanctie die door gemeenten kan worden opgelegd voor bepaalde overtredingen, waaronder in dit geval de schending van de informatieplicht van de verhuurder bij het publiek te huur stellen van een woning. |