Summary
# Algemene kenmerken van huur
Dit gedeelte behandelt de algemene definities, kenmerken en vormvereisten van een huurovereenkomst, inclusief de toepasselijkheid van gemeen recht en de contractuele vrijheid.
## 1. Definities en algemene kenmerken
Een huurovereenkomst is een wederkerig contract waarbij de ene partij, de verhuurder, zich ertoe verbindt een zaak (roerend of onroerend, lichamelijk of onlichamelijk, mits deze in de handel is) tijdelijk, tegen een bepaalde of bepaalbare prijs, in gebruik en genot te geven aan de andere partij, de huurder.
### 1.1 Kernmerken van de huurovereenkomst
* **Wederkerig contract:** Beide partijen hebben verbintenissen ten aanzien van elkaar.
* **Verbintenis tot tijdelijk genot:** Het genot van de zaak is steeds tijdelijk; eeuwigdurende huur is van rechtswege nietig. Huur van langer dan 99 jaar is ook nietig en niet reduceerbaar.
* **Persoonlijk genotsrecht:** De huurder verkrijgt een louter vorderingsrecht (persoonlijk recht) op het genot van de zaak, in tegenstelling tot de vruchtgebruiker die een zakelijk recht verkrijgt.
* **Onder bezwarende titel:** De huurovereenkomst geschiedt tegen een tegenprestatie (de huurprijs).
* **Consensueel contract:** De huurovereenkomst komt tot stand door de loutere toestemming van partijen; er zijn in principe geen vormvereisten.
* **In principe niet intuitu personae:** De huurovereenkomst wordt niet in principe gesloten omwille van de persoon van de huurder, hoewel uitzonderingen kunnen bestaan.
### 1.2 De huurprijs
De huurprijs is de essentie van de prestatie van de huurder. Deze kan betaald worden in geld of in natura. Indien er geen tegenprestatie is, spreken we van bruikleen of kosteloze bewoning.
### 1.3 Bekwaamheid
De algemene bekwaamheidsregels zijn van toepassing. Enkel de eigenaar kan verhuren, maar hij heeft slechts een persoonlijk vorderingsrecht met de huurder en enkel de verbintenis om genot te verschaffen.
## 2. Vormvereisten
### 2.1 Algemeen principe: Consensualisme
In principe is er geen vormvereiste voor een huurovereenkomst. Mondelinge huur is dus geldig.
### 2.2 Bewijsregime
* **Vanaf aanvatting:** Indien de huur is aangevat, geldt het gemeenrechtelijk bewijsregime (Boek 8 NBW).
* **Vóór aanvatting:** Voor het bewijs van het bestaan van een huur die nog niet tot uitvoering is gebracht, geldt een afwijkende, suppletieve bewijsregel. Enkel het bestaan van het contract kan bewezen worden, niet de modaliteiten. Bewijs door getuigen of vermoedens is hier niet mogelijk, zelfs niet onder een bedrag van 3500 euro of bij een begin van geschreven bewijs.
### 2.3 Tegenwerpbaarheid aan derden
* **Algemeen:** Derden moeten de huurovereenkomst als feit respecteren.
* **Uitzondering voor huurovereenkomsten van +9 jaar of met kwijting van +3 jaar huurprijs:** Deze moeten verplicht worden overgeschreven op het hypotheekkantoor om tegenwerpelijk te zijn aan derden. Dit vereist een authentieke akte. Een uitzondering geldt enkel voor derden te goeder trouw die de niet-overschrijving kunnen inroepen.
## 3. Verschillende regimes
Het gemeen huurrecht is in principe suppletief en kent een grote contractuele vrijheid. Er bestaan echter bijzondere beschermingsregimes voor specifieke huurders:
* **Woninghuurwet (1991), gewijzigd bij het Vlaams Woninghuurdecreet:** Beschermt de huurder van een woning die als hoofdverblijfplaats dient. Dit is sinds 1 januari 2019 gewestelijk bevoegd.
* **Sociale huur:** Geregeld op gewestelijk niveau.
* **Pacht:** Voor landbouwers.
* **Handelshuur:** Voor kleinhandelaars.
* **Studentenhuren:** Specifieke regels voor studentenkamers.
Het gemeen huurrecht blijft residuair van toepassing waar deze bijzondere wetten niet voorzien.
## 4. Verbintenissen van de verhuurder (Gemeen huurrecht)
De verhuurder heeft de volgende verbintenissen, vastgelegd in artikel 1719 BW:
### 4.1 Levering van het gehuurde goed
* **Essentiële verbintenis:** De verhuurder moet het goed leveren in een staat die gebruik en genot toelaat.
* **Staat van het goed:** De verhuurder moet het goed leveren in goede staat van onderhoud. De bepaling "verhuren in staat waarin het zich bevindt" is van aanvullend recht. Een plaatsbeschrijving bij aanvang is nuttig.
### 4.2 Onderhoudsverplichting
* **Onderhoud:** De verhuurder moet het goed zodanig onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waarvoor het bestemd is. Dit omvat de nodige herstellingen, met uitzondering van deze ten laste van de huurder (tenzij anders geregeld).
* **Voorbeelden van herstellingen ten laste van de verhuurder:** Putten ruimen, omheiningen vernieuwen, daken, muren en schoorstenen herstellen, onderhoud van de lift en leidingen, centrale verwarming (tenzij slechte werking door slecht onderhoud huurder), vensters en vensterramen herstellen (tenzij schade door huurder).
* **Dringende herstellingen:** De huurder moet deze verdragen, tenzij ze meer dan 40 dagen duren. Dit is een suppletieve regel.
* **Tenietgaan van het goed:**
* **Geheel tenietgaan door toeval of overmacht:** De huurovereenkomst is van rechtswege ontbonden zonder schadevergoeding. De verhuurder moet niet opnieuw bouwen.
* **Gedeeltelijk tenietgaan:** De huurder heeft de keuze tussen prijsvermindering of ontbinding van het huurcontract.
### 4.3 Vrijwaring voor rustig genot
De verhuurder moet ervoor zorgen dat de huurder het gehuurde goed ongestoord kan gebruiken. Dit omvat:
* **Vrijwaring voor eigen daad (art. 1723 BW):** De verhuurder mag geen daden stellen die het genot van de huurder verstoren. Dit geldt ook voor daden van personen die hij aanstelt (bv. aannemers).
* **Vrijwaring voor rechtsstoornissen door derden (art. 1726-1727 BW):** De verhuurder moet optreden tegen rechtsstoornissen van derden (bv. aanspraken op een zakelijk recht). Hij is niet aansprakelijk voor feitelijke stoornissen van derden of medehuurders (art. 1725 BW).
* **Vrijwaring voor gebreken (art. 1721 BW):** De verhuurder is aansprakelijk voor verborgen gebreken die het normaal gebruik van de zaak verhinderen, zelfs indien deze gebreken tijdens de huur opduiken.
* **Voorbeelden:** Insijpelen regenwater, vochtigheid door de gebouwstructuur, slechte staat van de lift, schoorsteen die niet trekt, ratten, intoxicatie door boiler, afwezigheid stromend water, slecht werkende wasmachine in wassalon.
* **Sancties bij verborgen gebreken:** Exceptio non adimpleti contractus, uitvoering in natura (herstel), prijsvermindering, of ontbinding van de huur bij ernstige verstoring.
## 5. Verbintenissen van de huurder (Gemeen huurrecht)
De huurder heeft de volgende verbintenissen, vastgelegd in artikel 1728 BW:
### 5.1 Betalen van de prijs, kosten en lasten
* **Betalen prijs:** De huurprijs is vrij te bepalen door partijen. Het tijdstip, de plaats en de wijze van betaling worden doorgaans in het contract vastgelegd. Indien niet bepaald, is de huurprijs een haalschuld die de verhuurder op de woonplaats van de huurder komt innen.
* **Indexatie prijs:** Indien de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud wordt gekoppeld, is de dwingende regeling van artikel 1728 bis BW van toepassing, zelfs bij gemene huur. De indexatie mag slechts één keer per jaar, ten vroegste één jaar na de inwerkingtreding van het contract, plaatsvinden en is gebaseerd op de gezondheidsindex.
* **Kosten en lasten:** Kosten zijn uitgaven die de verhuurder doet om de huurder een volwaardig genot te geven. Lasten zijn belastingen en retributies. Deze kunnen aan de huurder worden aangerekend, tenzij anders bepaald in het contract. Indien niet forfaitair bepaald, geldt de dwingende regeling van artikel 1728 ter BW. De verhuurder moet een gedetailleerde opgave van de kosten en lasten vermelden in het aanbod.
### 5.2 Het gehuurde goed gebruiken en onderhouden conform bestemming
* **Gebruik:** De huurder moet het goed gebruiken als een "goed huisvader" en volgens de bestemming die in het huurcontract is vastgelegd. Een eenzijdige wijziging van bestemming kan leiden tot ontbinding van de huur.
* **Voorbeelden:** Een woning mag niet als handelshuis worden gebruikt, een woonhuis mag niet tot kantoren worden omgevormd, etc.
* **Onderhoud:** De huurder is verantwoordelijk voor kleine huurherstellingen en het onderhoud.
* **Kleine herstellingen:** Volgens artikel 1754 BW en plaatselijke gebruiken. Dit zijn onbeduidende schadegevallen die vermoedelijk het gevolg zijn van het gebruik door de huurder, tenzij er sprake is van ouderdom, slijtage of overmacht.
* **Grote herstellingen:** Ten laste van de verhuurder (aanvullend recht).
* **Aansprakelijkheid voor schade:** De huurder is contractueel aansprakelijk voor beschadigingen, tenzij hij bewijst dat deze niet door zijn schuld zijn veroorzaakt (art. 1732 BW). Dit is een resultaatsverbintenis. De huurder is ook aansprakelijk voor schade veroorzaakt door zijn huisgenoten (personen die met zijn toestemming in de woning verblijven, art. 1735 BW).
* **Verbouwingen:** Het is in principe verboden om te verbouwen. Wegneembare aanpassingswerken conform de bestemming zijn toegelaten. Bij het einde van de huur kunnen deze door de huurder worden weggenomen of, indien behouden door de verhuurder, een vergoeding op grond van verrijking zonder oorzaak rechtvaardigen. Niet-wegneembare werken, met of zonder toestemming, moeten contractueel worden geregeld.
### 5.3 Het goed teruggeven op einde huurperiode
* **Staat van teruggave:** Het goed moet worden teruggegeven in de staat waarin het zich bevond bij aanvang van de huur.
* **Plaatsbeschrijving:** Een omstandige en gedetailleerde plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur is verplicht (zeker bij woninghuur) om latere discussies te vermijden. Bij afwezigheid van een plaatsbeschrijving wordt de huurder vermoed het goed in goede staat te hebben ontvangen en moet de verhuurder het tegendeel bewijzen.
* **Teruggave bij brand (art. 1733 BW):** De huurder is aansprakelijk voor brand tenzij hij bewijst dat deze buiten zijn schuld is ontstaan. Dit is een wettelijk vermoeden van contractuele aansprakelijkheid. Tegenbewijs is streng voor de huurder.
* **Stofferingsplicht (art. 1752 BW):** De huurder moet het gehuurde goed voorzien van voldoende huisraad. Indien niet, kan hij uit zijn woning gezet worden, tenzij hij voldoende zekerheid stelt voor de betaling van de huurprijs.
## 6. Duur van de huur (Gemeen huurrecht)
* **Bepaalde duur:** Vrij te kiezen door partijen, met een maximum van 99 jaar. Bij verstrijken van de duur eindigt de huur van rechtswege. Contractueel kan een tussentijds opzeggingsrecht worden bedongen.
* **Onbepaalde duur:** Vaak mondelinge contracten of geschreven contracten zonder uitdrukkelijke termijn. In principe geldt een opzeggingstermijn van één maand.
* **Stilzwijgende wederverhuring (art. 1738 BW):** Indien de huurder na het verstrijken van de duur in het gehuurde goed blijft en de verhuurder zich hiertegen niet verzet, wordt de huur stilzwijgend verlengd onder dezelfde voorwaarden en duur.
## 7. Einde van de huur (Gemeen huurrecht)
De huurovereenkomst kan eindigen door:
* **Opzegging:** Dit is een eenzijdige, vormvrije rechtshandeling. Voor bewijs wordt een aangetekende brief of deurwaardersexploot aangeraden.
* **Minnelijk akkoord:** Door wederzijdse toestemming.
* **Wanprestatie:** Ontbinding van de huur kan gevorderd worden bij wanprestatie van de verhuurder of huurder. Een uitdrukkelijk ontbindend beding is strijdig met de openbare orde.
* **Verval van het voorwerp:** Juridisch of materieel tenietgaan van het gehuurde goed. Gedeeltelijk tenietgaan kan leiden tot prijsvermindering of ontbinding.
* **Overlijden van de verhuurder of huurder:** Tenzij anders bedongen.
* **Faillissement of kennelijk onvermogen:** Van de verhuurder of huurder.
* **Verkoop van het verhuurde goed:** In principe geen beëindigingsgrond voor de huur bij gemeen huurrecht (zie ook tegenwerpbaarheid).
## 8. Onderverhuur en overdracht van huur (Gemeen huurrecht)
* **Onderverhuur:** De huurder verhuurt de zaak (geheel of gedeeltelijk) aan een derde. Dit creëert een nieuwe, zelfstandige overeenkomst tussen de huurder (nu hoofdverhuurder) en de onderhuurder. Er is geen directe band tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder. Onderverhuur is in principe toegelaten, tenzij conventioneel uitgesloten.
* **Overdracht van huur:** De huurder draagt zijn huurovereenkomst over aan een derde, die de oorspronkelijke huur voortzet. De oorspronkelijke huurder blijft in principe hoofdelijk gehouden. Dit is in principe mogelijk tenzij conventioneel uitgesloten.
## 9. Overdracht van het verhuurde goed (Gemeen huurrecht)
De overdracht onder bijzondere titel (verkoop, schenking, etc.) beëindigt de huur in principe niet (art. 1743 BW). De huur bindt de overnemer, tenzij:
* **Geen eerbiedigingsbeding:** Er geen contractueel beding is ten behoeve van de huurder.
* **Geen vaste dagtekening:** De huurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft verworven vóór de koop (meestal de datum van de authentieke akte).
* **Uitzettingsbeding:** De verhuurder of de nieuwe verkrijger zich het recht voorbehoudt om de huur te beëindigen bij eigendomsoverdracht (art. 1745-1748 BW).
Bij huur van +9 jaar is overschrijving op het hypotheekkantoor verplicht voor tegenwerpelijkheid aan derden.
## 10. Procesrechtelijke aspecten (Gemeen huurrecht)
* **Bevoegde rechter:** De vrederechter is bevoegd voor huur van onroerende goederen, ongeacht het bedrag (art. 591, 1° jo. art. 629, 1° Ger.W.).
* **Procedure:** Vaak via verzoekschriftprocedure.
* **Verjaring:** Vordering tot betaling huurprijs verjaart na 5 jaar (art. 2277 BW). Vordering tot betaling indexering verjaart na 1 jaar (art. 2273, eerste lid BW).
---
# Verbintenissen van de verhuurder en huurder
Hieronder volgt een gedetailleerd studiemateriaal over de verbintenissen van de verhuurder en de huurder, gebaseerd op de verstrekte documentatie.
## 2. Verbintenissen van de verhuurder en huurder
Dit onderwerp behandelt de wederzijdse verplichtingen die voortvloeien uit een huurovereenkomst, inclusief de leveringsplicht, onderhoudsverplichtingen en vrijwaringsplicht van de verhuurder, evenals de plicht tot betaling van de huurprijs, het gebruik en onderhoud van het gehuurde goed, en de teruggaveverplichting van de huurder.
### 2.1 Algemene kenmerken van de huurovereenkomst
Een huurovereenkomst, zoals gedefinieerd in artikel 1709 van het Burgerlijk Wetboek (BW), is een wederkerig contract waarbij de ene partij (de verhuurder) zich ertoe verbindt om de andere partij (de huurder) het rustig genot te verschaffen van een zaak gedurende een bepaalde tijd, tegen een door de huurder te betalen prijs.
* **Wederkerig contract:** Beide partijen hebben verplichtingen.
* **Tijdelijk:** Een eeuwigdurende huur is van rechtswege nietig. Huur van langer dan 99 jaar is eveneens nietig en niet reduceerbaar.
* **Persoonlijk genotsrecht:** De huurder verkrijgt een vorderingsrecht, wat betekent dat het een persoonlijk recht is, in tegenstelling tot een zakelijk recht zoals vruchtgebruik.
* **Definitie:**
* Betreft een (on)roerende of (on)lichamelijke zaak die in de handel is.
* Vereist een tegenprestatie (de huurprijs), die bepaald of bepaalbaar moet zijn. Dit kan in geld of in natura zijn.
* **Kenmerken:**
* **Consensueel contract:** Komt tot stand door loutere wilsovereenstemming; er zijn in principe geen vormvereisten. Mondelinge huur is geldig.
* **Wederkerig:** Schept verbintenissen voor beide partijen.
* **Onder bezwarende titel:** Elke partij ontvangt een voordeel.
* **In principe niet intuitu personae:** De overeenkomst is niet strikt gebonden aan de persoon van de huurder.
* **Bekwaamheid:** Algemene bekwaamheidsregels zijn van toepassing. Niet enkel de eigenaar kan verhuren.
* **Vormvereisten:**
* In principe geen vormvereisten (art. 1714 BW).
* Als de huur is aangevat, geldt het gemeenrechtelijk bewijsregime (Boek 8 NBW).
* Voor het bewijs van het bestaan van een huur die nog niet tot uitvoering is gebracht, gelden strengere regels (art. 1715 BW): geen bewijs door getuigen of vermoedens, ook niet onder 3.500 euro of bij begin van geschreven bewijs.
* **Tegenwerpelijkheid aan derden:**
* Huur met een duur van langer dan 9 jaar of huurovereenkomsten met een kwijting van meer dan 3 jaar huurprijs moeten worden overgeschreven op het hypotheekkantoor om tegenwerpelijk te zijn aan derden. Dit vereist een authentieke akte.
* Niet-overschrijving kan enkel worden ingeroepen door derden te goeder trouw.
#### 2.1.1 Verschillende regimes
Er bestaan verschillende huurregimes, die suppletief of dwingend kunnen zijn:
* **Gemeen huurrecht (suppletief):** Van toepassing indien geen specifiek regime van toepassing is (art. 1714 – 1762 bis BW). Biedt grote contractuele vrijheid.
* **Woninghuurwet (1991), gewijzigd door het Vlaams Woninghuurdecreet (sinds 1 januari 2019):** Dwingend recht ter bescherming van de huurder van woonruimte. Dit is nu een gewestbevoegdheid.
* **Sociale Huur:** Reglementering op gewestelijk niveau.
* **Pacht:** Specifiek regime voor landbouwers.
* **Handelshuur:** Specifiek regime voor kleinhandelaars en ambachtslieden (Handelshuurwet van 1951).
* **Studentenhuur:** Specifiek regime voor studentenkamers.
Het gemeen huurrecht blijft residuair van toepassing waar de bijzondere wetten niet voorzien.
### 2.2 Verbintenissen van de verhuurder
De voornaamste verbintenissen van de verhuurder, opgesomd in artikel 1719 BW, zijn:
1. Het verhuurde goed leveren aan de huurder.
2. Het goed onderhouden zodanig dat het kan dienen tot het gebruik waarvoor het bestemd is.
3. De huurder vrijwaren voor rustig genot.
#### 2.2.1 Leveringsverplichting
* **Essentiële verbintenis:** De verhuurder moet het goed in goede staat van onderhoud leveren, zodat de huurder het gebruik en genot ervan kan hebben. De verhuurder kan zich hiervoor niet exonereren.
* **Staat van het goed:** De wet stelt dat het goed wordt verhuurd in de staat waarin het zich bevindt, maar dit is van aanvullend recht. Een plaatsbeschrijving bij aanvang is aan te raden.
#### 2.2.2 Onderhoudsverplichting
* **Onderhoud van het goed:** De verhuurder is gehouden het goed zodanig te onderhouden dat het kan dienen voor het overeengekomen gebruik.
* **Uitvoering van nodige herstellingen:** Dit omvat zowel dringende als niet-dringende, grove en niet-grove herstellingen. Verfraaiingswerken vallen hier niet onder.
* **Voorbeelden van herstellingen ten laste van de verhuurder:**
* Dak-, muur- en schoorsteenherstellingen.
* Vernieuwing van omheiningen en afsluitingen.
* Onderhoud en herstel van liften en leidingen.
* Centrale verwarming (tenzij slecht onderhoud door huurder).
* Herstel van vensters en vensterramen (tenzij schade door huurder).
* **Ondervanging van ongemakken:** Huurder moet ongemakken van dringende herstellingen verdragen, tenzij deze langer dan 40 dagen duren (suppletief).
* **Tenietgaan van het goed:**
* Indien het goed tenietgaat door toeval of overmacht, is de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden. De verhuurder hoeft het niet opnieuw te bouwen.
* Bij gedeeltelijk tenietgaan heeft de huurder de keuze tussen prijsvermindering of ontbinding van het huurcontract (art. 1722 BW).
#### 2.2.3 Vrijwaring voor rustig genot
De verhuurder moet de huurder vrijwaren voor verstoringen van het huurgenot. Dit gebeurt op drie vlakken:
1. **Vrijwaring voor eigen daad (art. 1723 BW):**
* De verhuurder mag zelf geen daden stellen die het gebruik en genot van het gehuurde verstoren.
* Bij vrijwillige vervreemding moet de verhuurder de verkrijger verplichten de lopende huur na te komen.
* Het is de verhuurder verboden de gedaante van het verhuurde goed te veranderen of delen ervan aan andere huurders ter beschikking te stellen op een wijze die de eerste huurder schaadt.
* Stoornissen veroorzaakt door personen die in opdracht van de verhuurder werken uitvoeren, vallen onder deze vrijwaringsplicht.
2. **Vrijwaring voor rechtsstoornissen door derden (art. 1726-1727 BW):**
* De verhuurder moet de huurder beschermen tegen rechtsaanspraken van derden die het huurgenot betwisten.
* Dit geldt **niet** voor feitelijke stoornissen door derden of medehuurders (art. 1725 BW).
3. **Vrijwaring voor gebreken (art. 1721 BW):**
* Dit principe is vergelijkbaar met de vrijwaring voor verborgen gebreken bij koop.
* Het betreft gebreken die het normale of overeengekomen gebruik (geheel of gedeeltelijk) verstoren. Een gedeeltelijke verstoring volstaat.
* De oorzaak van het gebrek is irrelevant, ook wanneer dit te wijten is aan slecht onderhoud door de verhuurder.
* **Voorbeelden van gebreken:** insijpeling van regenwater, vochtigheid te wijten aan het gebouw, slechte staat van de lift, schoorsteen die niet trekt, aangetast door ongedierte, toxiciteit door een boiler, afwezigheid van stromend water, slecht sluitende wasmachine.
#### 2.2.4 Sancties bij verborgen gebreken
* **Exceptio non adimpleti contractus:** De huurder mag de betaling van de huurprijs opschorten.
* **Uitvoering in natura:** Vordering tot herstel door de verhuurder.
* **Prijsvermindering:** Voor de duur van de verstoring van het rustig genot.
* **Ontbinding:** Indien de verstoring ernstig is, kan ontbinding op grond van artikel 1184 BW gevorderd worden (art. 5.90 NBW).
### 2.3 Verbintenissen van de huurder
De belangrijkste verbintenissen van de huurder, opgesomd in artikel 1728 BW, zijn:
1. De huurprijs, kosten en lasten betalen.
2. Het goed gebruiken en onderhouden conform de bestemming.
3. Het goed teruggeven op het einde van de huurperiode.
#### 2.3.1 Betalen van prijs, kosten en lasten
* **Huurprijs:**
* De huurprijs is in principe vrij te bepalen (wilsautonomie), tenzij anders bepaald in specifieke wetgeving (bv. pacht).
* De huurprijs kan in geld of in natura betaald worden.
* **Tijdstip en wijze van betaling:** Meestal contractueel bepaald (bv. maandelijks, via domiciliëring). Indien niet bepaald, is het een haalschuld (art. 1247 BW), wat betekent dat de verhuurder de huurprijs moet komen innen op de woonplaats van de huurder.
* **Indexatie:**
* Indien gekoppeld aan de kosten van levensonderhoud, is de dwingende regeling van art. 1728 bis BW van toepassing.
* Volgens art. 1728 bis BW is indexatie slechts eenmaal per jaar mogelijk, ten vroegste één jaar na de inwerkingtreding van het contract. De indexatie gebeurt op basis van de gezondheidsindex (exclusief tabak, alcohol, benzine) van de maand voorafgaand aan de maand waarin het contract werd gesloten.
* Een decreet van 3 oktober 2022 beperkt de indexatie van huurprijzen op basis van het energieprestatiecertificaat (EPC).
* **Kosten en lasten:**
* **Kosten:** Uitgaven die de verhuurder doet om de huurder een volwaardig genot te verschaffen of het goed aangenamer te maken.
* **Lasten:** Belastingen en retributies aan openbare overheden, geheven m.b.t. de persoon van de verhuurder, de eigendom van het goed of een dienst verstrekt aan de bewoner.
* Deze kunnen contractueel aan de huurder worden aangerekend (bv. gas, water, elektriciteit, verwarming, onderhoud, onroerende voorheffing).
* **Forfaitair of werkelijke kosten:** Indien niet forfaitair, is artikel 1728 ter BW dwingend van toepassing, wat een gedetailleerde opgave van werkelijke uitgaven vereist.
* De verhuurder moet het bedrag van de huurprijs en gemeenschappelijke lasten vermelden in het aanbod (art. 1716 BW).
#### 2.3.2 Gebruiken en onderhouden conform bestemming
* **Gebruik en onderhoud:** De huurder moet het goed gebruiken als een "goede huisvader" en conform de bestemming die in het huurcontract is bepaald.
* **Bestemming:** De bestemming wordt bepaald door onderling akkoord, expliciet of stilzwijgend, en kan niet eenzijdig gewijzigd worden. Dit heeft ook fiscale en stedenbouwkundige gevolgen.
* **Voorbeelden:** Een huis bestemd tot bewoning mag niet als handelshuis gebruikt worden. Een villa mag niet als hotel of restaurant dienen.
* **Wijziging bestemming:** Een wijziging van bestemming kan leiden tot ontbinding van het huurcontract (art. 1729 BW).
* **Concrete verbintenissen:**
* Het goed bewonen en verluchten.
* Minimale verwarming in vorstperiodes.
* Onderhoud van de tuin.
* Melden van noodzakelijke herstellingen aan de verhuurder.
* Het goed niet beschadigen.
* **Herstellingen ten laste van de huurder:**
* **Kleine huurherstellingen:** Noodzakelijke herstellingen van onbeduidende schade die vermoedelijk het gevolg is van het gebruik door de huurder (art. 1754 BW en plaatselijke gebruiken).
* **Uitzondering:** Geen herstellingen ten laste van de huurder bij ouderdom (slijtage) of overmacht (art. 1755 BW).
* Grove herstellingen zijn ten laste van de verhuurder (aanvullend recht).
* **Beschadigingen:** De huurder is contractueel aansprakelijk voor beschadigingen, tenzij hij bewijst dat deze niet door zijn schuld zijn veroorzaakt (art. 1732 BW).
#### 2.3.3 Teruggave op einde huurperiode
* **Staat bij teruggave:** Het goed moet worden teruggegeven in de staat waarin het zich bevond bij aanvang van de huur.
* **Verbouwingen:**
* **In principe verboden:** De huurder mag niet (ver)bouwen, tenzij anders contractueel bedongen. Wegneembare aanpassingswerken conform de bestemming zijn hoogstens toegelaten.
* **Toegelaten werken:** Kleine werken die de structuur niet raken (bv. naamplaatje, telefoonlijn, aansluiting gas/water/elektriciteit), mits ze verwijderd kunnen worden.
* **Behoud door verhuurder:** Indien de verhuurder werken wil behouden, is hij een vergoeding verschuldigd op grond van verrijking zonder oorzaak.
* **Niet-bestemmingsconforme werken:**
* Met toestemming: Vergoeding verschuldigd indien behouden.
* Zonder toestemming: Verhuurder kan afbraak eisen, herstelling en eventueel ontbinding vorderen met schadevergoeding. De verhuurder kan ook behoud verkiezen zonder vergoeding.
* **Aansprakelijkheid voor huisgenoten:** De huurder is contractueel aansprakelijk voor schade veroorzaakt door alle personen die met zijn toestemming in het gehuurde goed verblijven (art. 1735 BW). Dit geldt niet voor schade veroorzaakt door derden die tegen de wil van de huurder binnendringen.
* **Plaatsbeschrijving:**
* **Bij aanvang:** Moet omstandig en gedetailleerd zijn (art. 1730 BW). Bij woninghuur is dit verplicht en moet het bij de registratie worden gevoegd.
* **Bij afwezigheid:** De huurder wordt vermoed het goed in dezelfde staat te hebben ontvangen als waarin het zich bevindt op het einde van de huur. De verhuurder moet het tegendeel bewijzen (art. 1731 BW).
* **Bij einde:** Er is geen specifieke wettelijke regeling voor de plaatsbeschrijving bij einde huur. Huurschade kan met alle middelen van recht worden bewezen.
* **Teruggave bij brand (art. 1733 BW):**
* De huurder is aansprakelijk voor brand, tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan. Dit is een wettelijk vermoeden van contractuele aansprakelijkheid.
* Het tegenbewijs is streng voor de huurder.
* Indien de brand niet buiten de schuld van de huurder is ontstaan, wordt de huurovereenkomst ontbonden (art. 1741 BW) en is de huurder tot vergoeding gehouden.
* **Stofferingsplicht:** De huurder is verplicht het huis van voldoende huisraad te voorzien. Indien niet, kan hij eruit worden gezet, tenzij hij voldoende zekerheid stelt voor de huurprijs (art. 1752 BW).
* **Voorrecht van de verhuurder:** De verhuurder geniet een voorrecht op de inboedel van de huurder voor onbetaalde huurgelden (art. 20, 1° Hyp.W.). Dit voorrecht geldt voor de huurgelden van twee vervallen jaren en de nog niet-vervallen huurgelden van het lopende jaar.
#### 2.3.4 Duur van de huur (Gemeen huurrecht)
* **Bepaalde duur:**
* De duur is vrij te bepalen (dagen, maanden, jaren). Huur van langer dan 99 jaar is nietig.
* De huur eindigt van rechtswege bij het verstrijken van de duur (art. 1737 BW).
* Een tussentijds opzeggingsrecht kan contractueel worden bedongen (bv. 3-6-9).
* **Stilzwijgende wederverhuring (art. 1738 BW):** Indien er geen uitdrukkelijk opzeggingsbeding is, wordt de huur verlengd onder dezelfde voorwaarden. Dit kan contractueel worden uitgesloten.
* **Onbepaalde duur:**
* Mondelinge huurcontracten of schriftelijke contracten zonder duidelijke termijn zijn van onbepaalde duur.
* **Opzeggingstermijn:** In principe één maand (art. 1736 BW).
* De opzegging is een eenzijdige, vormvrije rechtshandeling, maar best aangetekend of via deurwaardersexploot voor bewijs.
* Bij opzegging van een gezinswoning is voorzichtigheid geboden.
#### 2.3.5 Einde van de huur (Gemeen huurrecht)
De huur kan eindigen door:
1. **Opzegging:** Door huurder of verhuurder.
2. **Minnelijk akkoord:** Tussen partijen (art. 1134 BW, art. 5.69 NBW).
3. **Wanprestatie:** Ontbinding van de huur (art. 1741 BW). Een uitdrukkelijk ontbindend beding is strijdig met de openbare orde (art. 1762 bis BW).
4. **Verval van het voorwerp:** Geheel of gedeeltelijk tenietgaan van het gehuurde goed (art. 1722 BW).
5. **Overlijden verhuurder/huurder:** Tenzij anders bedongen (art. 1742 BW).
6. **Faillissement of kennelijk onvermogen:** Van de verhuurder of huurder.
7. **Verkoop verhuurde goed:** Dit is in principe geen beëindigingsgrond. De gevolgen zijn afhankelijk van o.a. vaste dagtekening en uitzettingsbedingen (zie 2.6.2).
#### 2.3.6 Onderverhuur en overdracht van huur
* **Onderverhuur:** De hoofdhuurder geeft (gedeeltelijk) het genot van het gehuurde goed aan een onderhuurder. Er ontstaat een nieuwe, zelfstandige overeenkomst zonder directe band tussen hoofdverhuurder en onderhuurder. In principe is onderverhuur toegestaan, tenzij contractueel verboden (art. 1717 BW).
* **Overdracht van huur:** De hoofdhuurder draagt de huurovereenkomst over aan een derde, die de oorspronkelijke huurder vervangt. De hoofdhuurder behoudt al zijn verplichtingen ten opzichte van de hoofdverhuurder.
#### 2.3.7 Huurwaarborg
* **Facultatief:** Een huurwaarborg is niet verplicht, maar kan verschillende vormen aannemen (bankgarantie, geldsom op een gemeenschappelijke rekening, overhandiging aan verhuurder).
* **Doel:** Dienen als zekerheid voor de huurder.
### 2.4 Procesrechtelijke aspecten
* **Bevoegde rechter:** De vrederechter, ongeacht het bedrag, voor huur van onroerend goed (art. 591, 1° Ger.W.).
* **Procedure:** Verzoekschriftprocedure (art. 1344 bis Ger.W.).
* **Verjaring:** Vordering tot betaling huurprijs verjaart na 5 jaar (art. 2277 BW). Vordering tot betaling indexering verjaart na 1 jaar (art. 2273 BW).
### 2.5 Woninghuurdecreet (Vlaams Gewest)
Dit is een dwingend recht dat van toepassing is op huurovereenkomsten betreffende de hoofdverblijfplaats van de huurder.
* **Doelstellingen:** Woonzekerheid bevorderen door stabiliteit, minimale kwaliteitsvereisten (veiligheid, gezondheid, woonkwaliteit).
* **Toepassingsgebied:** Huur van onroerende of roerende goederen door natuurlijke personen als hoofdverblijfplaats. Rechtspersonen vallen er in principe niet onder, tenzij conventioneel anders overeengekomen.
* **Hoofdverblijfplaats:** De woning waar een gezin of alleenstaande effectief en gewoonlijk verblijft. Inschrijving in bevolkingsregister is een indicatie, maar feitenkwestie.
* **Vormvereisten:** Verplicht schriftelijk contract, met specifieke inhoud en verplichte bijlagen.
* **Registratie:** Verplicht door de verhuurder binnen twee maanden na contractsluiting, kosteloos bij FOD Financiën. Sanctie bij niet-registratie is een boete en burgerlijk kan de huurder geen vergoeding verschuldigd zijn bij vervroegde beëindiging.
* **Staat van het goed:** Moet voldoen aan elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (KB 1997, Vlaamse Wooncode). Sanctie is nietigheid, tenzij een renovatieovereenkomst wordt gesloten.
* **Duur:**
* In principe 9 jaar, met automatische verlenging met 3 jaar indien geen opzegging.
* Contracten van max. 3 jaar zijn mogelijk, maar dan niet opzegbaar (behalve uitzonderlijke bepaling).
* Opzegging bij 9-jarige huur vereist een termijn van 6 maanden voor het einde.
* **Opzegging door huurder:**
* Bij 9-jarige huur: altijd mogelijk mits opzegtermijn van 3 maanden, zonder motivering en met eventuele vergoeding (3/2/1 maand huur tijdens eerste 3 jaar).
* Uitzondering voor contracten van max. 3 jaar.
* **Opzegging door verhuurder:**
* **Eigen gebruik:** Met 6 maanden opzegtermijn en vermelding van de toekomstige bewoner (klein)kinderen, (groot)ouders, broers, zussen, neven en nichten. Sanctie bij niet-bewoning is schadevergoeding (18 maanden huur).
* **Verbouwingswerken:** Met 6 maanden opzegtermijn en gestaafde ernst van de werken.
* **Ongemotiveerde opzegging:** Mogelijk op einde van 3- en 6-jarige termijn, met 6 maanden opzegtermijn en vergoeding (9 of 6 maanden huur).
* **Overdracht verhuurde goed:** De verkrijger treedt van rechtswege in de rechten en plichten van de verhuurder. Dit geldt zelfs bij een uitzettingsbeding, indien de huurovereenkomst een vaste datum heeft verkregen vóór de vervreemding.
* **Onderhuur:** Volledige onderverhuring is verboden. Gedeeltelijke onderverhuring is toegelaten mits toestemming van de verhuurder en indien het resterende gedeelte de hoofdverblijfplaats blijft.
### 2.6 Handelshuur
* **Algemeen kader:** De Handelshuurwet (1951) beschermt handelaars door zekerheid te bieden over de duur van de huur, aangezien de locatie cruciaal is voor hun cliënteel.
* **Toepassingsgebied:** Huurovereenkomsten voor een gebouw of stuk grond, bestemd voor kleinhandel of een ambachtelijk bedrijf, met rechtstreeks contact met het publiek.
* **Duur:** Minimumduur van 9 jaar. Indien geen duur is bepaald, is dit automatisch 9 jaar. Contracten van minder dan 9 jaar worden verlengd tot 9 jaar.
* **Onderhuur:** Ja, tenzij contractueel verboden, maar dit geldt niet bij overdracht of huur van de handelszaak. De onderhuurder wordt rechtstreeks huurder, en de hoofdhuurder is hoofdelijk gehouden.
### 2.7 Vergelijking van huurregimes t.a.v. overdracht verhuurde goed
| Aspect | Gemeen huur | Woninghuur (Vlaams Gewest) | Handelshuur |
| :---------------------------- | :----------------------------------------- | :------------------------------------------ | :---------------------------------------------- |
| Vaste datum zonder uitzettingsbeding | Tegenwerpelijk aan verkrijger | Tegenwerpelijk aan verkrijger | Tegenwerpelijk aan verkrijger |
| Vaste datum met uitzettingsbeding | Niet tegenwerpelijk tenzij eerbiedingsbeding | Tegenwerpelijk aan verkrijger | Tegenwerpelijk aan verkrijger |
| Huur zonder vaste datum | Niet tegenwerpelijk aan verkrijger | Huurder bezetting (6 mnd), uitzetting mogelijk | Huurder bezetting (6 mnd), uitzetting mogelijk |
| Bezetting huurder | 6 maanden | 6 maanden | 6 maanden |
| Opzegging door verkrijger | - | Binnen 3 mnd na verkrijging, 3 mnd termijn, mits redenen | Binnen 3 mnd na verkrijging, 1 jaar termijn, mits redenen |
### 2.8 Overdracht verhuurde goed (algemeen)
* **Algemeen:** Een overdracht onder bijzondere titel (verkoop, schenking, etc.) beëindigt de huur niet. De verkrijger treedt in de rechten en plichten van de verhuurder.
* **Tegenwerpelijkheid:** De huur is in beginsel niet tegenwerpelijk aan de verkrijger, tenzij er een eerbiedigingsbeding is, de huurovereenkomst een vaste dagtekening heeft verworven, of er sprake is van specifieke uitzettingsbedingen.
* **Huurovereenkomst van +9 jaar:** Vereist overschrijving op het hypotheekkantoor voor tegenwerpelijkheid aan derden.
* **Gevolgen bij geen vaste dagtekening:** De huurder kan uitgezet worden. Tegenover de verhuurder kan de huurder een vordering instellen op grond van vrijwaring tot uitwinning.
---
# Verschillende huurregimes
Dit deel behandelt de diverse specifieke huurregimes, waaronder de woninghuur, studentenhuisvesting en handelshuur, en hun toepassingsgebied en modaliteiten.
### 3.1 Algemene kenmerken van huur
Huur is een wederkerig contract waarbij een partij, de verhuurder, zich ertoe verbindt een zaak, onroerend of roerend, in de handel, tijdelijk en tegen een bepaalde of bepaalbare prijs, het genot te verschaffen aan een andere partij, de huurder. Het betreft een persoonlijk genotsrecht, in tegenstelling tot een zakelijk recht zoals vruchtgebruik. De tegenprestatie, de huurprijs, moet een subjectief of objectief evenwaardige tegenprestatie zijn, betaalbaar in geld of in natura.
**Algemene kenmerken:**
* **Consensueel contract:** Vereist geen specifieke vormvereisten (art. 1714 BW). Mondelinge huur is geldig.
* **Wederkerig:** Beide partijen hebben verbintenissen.
* **Onder bezwarende titel:** Er is een tegenprestatie vereist.
* **Niet intuitu personae (in principe):** De huurder verkrijgt een louter vorderingsrecht (persoonlijk recht), in tegenstelling tot de vruchtgebruiker die een zakelijk recht heeft.
* **Betrekking op (on)roerende goederen:** Zowel roerende als onroerende zaken kunnen verhuurd worden (art. 1713 BW).
* **Essentiële prestatie huurder:** De betaling van de huurprijs, anders is het bruikleen of kosteloze bewoning.
* **Bekwaamheid:** Algemene bekwaamheidsregels zijn van toepassing. Niet enkel de eigenaar kan verhuren.
* **Tegenwerpbaarheid t.a.v. derden:** Normaal is de huurovereenkomst tegenwerpelijk als feit aan derden. Voor huurovereenkomsten van langer dan 9 jaar of met voorschot van meer dan 3 jaar huurprijs is overschrijving op het hypotheekkantoor vereist (authentieke akte). Dit is ter bescherming van derden te goeder trouw.
#### 3.1.1 Gemeen huurrecht (suppletief)
Het gemeen huurrecht (art. 1714-1762 bis BW) is van toepassing wanneer er geen specifieke wetgeving is. Het biedt een grote contractuele vrijheid.
**Verbintenissen verhuurder (art. 1719 BW):**
* **Levering van het gehuurde goed:** Het goed moet geleverd worden in een staat die geschikt is voor het gebruik waarvoor het bestemd is. Dit is een essentiële verbintenis waarvoor de verhuurder zich niet kan exonereren. Een plaatsbeschrijving bij aanvang is aan te raden.
* **Onderhoudsverplichting:** Het goed moet zodanig onderhouden worden dat het kan dienen voor het voorziene gebruik. Dit omvat het uitvoeren van nodige herstellingen, met uitzondering van deze ten laste van de huurder. Voorbeelden van herstellingen ten laste van de verhuurder zijn: daken, muren, schoorstenen, centrale verwarming (tenzij door slecht onderhoud huurder), en vensters (tenzij door huurder beschadigd). Bij dringende herstellingen moet de huurder ongemakken verdragen, tenzij deze langer dan 40 dagen duren.
* **Vrijwaring voor rustig genot:** Dit omvat de vrijwaring voor:
* **Eigen daad (art. 1723 BW):** De verhuurder mag het gebruik en genot van de huurder niet verstoren. Dit geldt ook voor daden van personen die hij aanstelt voor werken.
* **Rechtsstoornissen door derden (art. 1726-1727 BW):** Niet voor feitelijke stoornissen door derden of medehuurders (art. 1725 BW).
* **Gebreken (art. 1721 BW):** Verborgen gebreken die normaal of overeengekomen gebruik verstoren. Dit kan ook gebreken omvatten die tijdens de huur opduiken. Voorbeelden zijn insijpelen van regenwater, vochtigheid door het gebouw, slechte werking van lift of schoorsteen, aantasting door ongedierte, of afwezigheid van stromend water.
> **Tip:** Sancties bij verborgen gebreken omvatten de *exceptio non adimpleti contractus*, prijsvermindering, ontbinding van het huurcontract, of uitvoering in natura (herstel).
**Verbintenissen huurder (art. 1728 BW):**
* **Betalen van prijs, kosten en lasten:** De huurprijs is vrij te bepalen, tenzij wettelijke beperkingen van toepassing zijn. Modaliteiten van betaling (tijdstip, plaats) kunnen contractueel worden bepaald. Indexatie van de huurprijs is mogelijk, waarbij de regeling van art. 1728 bis BW (gezondheidsindex) dwingend van toepassing is. Er is een beperking op de indexatie afhankelijk van de energieprestatie van het gebouw. Kosten en lasten kunnen aan de huurder worden aangerekend, zoals de kosten voor gas, water, elektriciteit, en onderhoud. De verhuurder moet het aanbod van het huurhuis vermelden van de huurprijs en gemeenschappelijke lasten.
* **Goed gebruiken en onderhouden conform bestemming:** Het goed moet gebruikt en onderhouden worden volgens de overeengekomen bestemming, die uitdrukkelijk of stilzwijgend kan blijken. Een wijziging van bestemming kan leiden tot ontbinding (art. 1729 BW). Dit omvat ook het uitvoeren van kleine huurherstellingen, die ten laste van de huurder vallen (art. 1754 BW). Grote herstellingen zijn ten laste van de verhuurder.
> **Tip:** De huurder is contractueel aansprakelijk voor beschadigingen, tenzij hij bewijst dat deze niet door zijn schuld zijn veroorzaakt (art. 1732 BW).
* **Goed teruggeven op einde huurperiode:** Het goed moet worden teruggegeven in de staat waarin het zich bevond bij aanvang van de huur.
> **Tip:** Een plaatsbeschrijving bij het begin van de huur is cruciaal. Bij afwezigheid ervan wordt de huurder vermoed het goed in dezelfde staat te hebben ontvangen als het zich bij het einde van de huur bevindt (art. 1731 BW).
* **Verbouwingen:** Wegneembare aanpassingswerken die de structuur niet wijzigen zijn toegelaten, mits deze conform de bestemming zijn. Verbouwingen zonder toestemming kunnen leiden tot afbraak door de verhuurder.
* **Teruggave bij brand (art. 1733 BW):** De huurder is aansprakelijk voor brand, tenzij hij bewijst dat deze buiten zijn schuld is ontstaan.
* **Huisraad (art. 1752 BW):** De huurder moet het pand voorzien van voldoende huisraad.
**Duur van de huur (Gemeen Recht):**
* **Bepaalde duur:** Eenzijdige beëindiging is niet mogelijk vóór het einde, tenzij contractueel bedongen. Stilzwijgende wederverhuring vindt plaats onder dezelfde voorwaarden (art. 1738 BW).
* **Onbepaalde duur:** Opzeggingstermijn van één maand (art. 1736 BW).
**Einde van de huur (Gemeen Recht):**
* Opzegging
* Minnelijk akkoord
* Wanprestatie van de verhuurder of huurder (ontbinding)
* Verval van het huurobject (geheel of gedeeltelijk)
* Overlijden van de verhuurder/huurder (tenzij anders bedongen)
* Faillissement of kennelijk onvermogen
* Verkoop van het verhuurde goed (tenzij uitzettingsbeding of vaste dagtekening)
**Onderverhuur en overdracht van huur (Gemeen Recht):**
* **Onderverhuur:** In beginsel mogelijk zonder akkoord verhuurder, tenzij contractueel uitgesloten (art. 1717 BW). De onderhuurder heeft geen rechtstreekse contractuele band met de hoofdverhuurder.
* **Overdracht van huur:** De hoofdhuurder draagt de bestaande huurovereenkomst over aan een derde. De hoofdhuurder blijft echter verantwoordelijk t.o.v. de hoofdverhuurder.
**Overdracht verhuurde goed (Gemeen Recht):**
* De verkoop, schenking, etc. van het verhuurde goed beëindigt de huur niet. De verkrijger treedt in de rechten en plichten van de verhuurder. Tegenwerpelijkheid aan de verkrijger is afhankelijk van een vaste dagtekening van de huurovereenkomst of een eerbiedigingsbeding. Bij huur van +9 jaar is overschrijving op het hypotheekkantoor vereist.
**Procesrechtelijke aspecten (Gemeen Recht):**
* **Bevoegde rechter:** Vrederechter, ongeacht het bedrag.
* **Verjaring:** Vordering tot betaling huurprijs verjaart na 5 jaar, vordering tot indexering na 1 jaar.
### 3.2 Woninghuur
Het Woninghuurdecreet (WHD) in het Vlaams Gewest (sinds 1 januari 2019) regelt de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder. Dit is een dwingende regeling ter bevordering van woonzekerheid en stabiliteit.
**Algemene doelstellingen Woninghuurdecreet:**
* Bevorderen van woonzekerheid door stabiliteit van huurcontracten.
* Vrije huurprijsbepaling, met jaarlijkse indexatie.
* Minimale kwaliteitsvereisten (veiligheid, gezondheid, woonkwaliteit).
* Bescherming van de zwakke partij (dwingend recht).
**Toepassingsgebied Woninghuurdecreet:**
* **Huur:** Niet concessie, erfpacht, vruchtgebruik, bezetting ter bede.
* **Roerend of onroerend goed:** Ook staancaravans, chalets, woonwagens, woonboten.
* **Natuurlijke persoon:** Huur door rechtspersoon valt niet onder WHD, tenzij conventioneel is geopteerd.
* **Hoofdverblijfplaats:** De woning waar een gezin of alleenstaande effectief en gewoonlijk verblijft. Inschrijving op het adres is een indicatie, maar geen doorslaggevend bewijs.
* **Bestemming als hoofdverblijf met toestemming verhuurder:** Vereist schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij de huurder wordt aangegeven als hoofdverblijfplaats en dit ernstig gestaafd is.
**Vormvereisten Woninghuurdecreet:**
* **Verplicht schriftelijk:** Sinds 2007. Identiteit partijen, begindatum, huurprijs, etc.
* **Verplichte bijlagen:** Verplichte registratie, ook de plaatsbeschrijving.
* **Registratie huurovereenkomst:** Kosteloos door de verhuurder binnen twee maanden na contractsluiting bij FOD Financiën. Beschermt de huurder bij verkoop van de woning.
**Staat van het verhuurde goed (art. 12 WHD):**
* Het verhuurde goed moet voldoen aan elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (conformiteitsnormen). Sanctie is nietigheid, tenzij een renovatieovereenkomst wordt gesloten.
**Duur van de huur (Woninghuurdecreet):**
* **Contract van 9 jaar:** Standaardduur. Geen automatische beëindiging na 9 jaar, opzegging vereist.
* **Contract van korte duur (max. 3 jaar):** Niet opzegbaar door verhuurder, tenzij uitzonderlijke bepaling in overeenkomst. Huurder kan opzeggen met 3 maanden termijn en vergoeding.
* **Onbepaalde duur:** Niet mogelijk onder het WHD, tenzij het contract van 3 of 9 jaar stilzwijgend wordt verlengd.
**Beëindiging van de huur (Woninghuurdecreet):**
* **Opzegging door huurder:** Kan steeds, mits opzegtermijn van 3 maanden. Geen motivering vereist voor 9-jarige huur. Vergoeding verschuldigd tijdens de eerste 3 jaar.
* **Opzegging door verhuurder:**
* **Eigen gebruik:** Minimaal 6 maanden opzegtermijn, voor zichzelf of naaste familie. Sanctie bij niet zelf bewonen: schadevergoeding.
* **Verbouwingswerken:** Minimaal 6 maanden opzegtermijn, met bewijs van ernst (bouwvergunning, bestek).
* **Ongemotiveerde opzegging:** Op einde 3- of 6-jarige termijn, met 6 maanden opzegtermijn en vergoeding.
* **Tegenopzegging door huurder:** Eén maand opzegtermijn en geen vergoeding.
* **Ontbinding wegens wanprestatie, overmacht.**
* **Uitzondering:** Levenslange huur.
**Modaliteiten (Woninghuurdecreet):**
* **Huurprijs:** Vrij te bepalen, indexatie toegelaten. Herziening huurprijs bij driejaarlijkse periode is mogelijk.
* **Huurwaarborg:** Maximaal 3 maanden huur, in diverse vormen mogelijk.
* **Onderverhuur:** Volledige onderverhuring verboden. Gedeeltelijke onderverhuring mits toestemming verhuurder en behoud hoofdverblijfplaats.
* **Overdracht van huurovereenkomst:** Verboden, tenzij schriftelijke toestemming verhuurder. Oorspronkelijke huurder wordt dan ontlast.
* **Overdracht van het verhuurde goed:** De verkrijger treedt in rechten en plichten van de verhuurder.
### 3.3 Huurovereenkomsten voor studentenhuisvesting
De huurovereenkomst voor studentenhuisvesting (Titel III WHD) is een specifieke regeling die sinds 1 januari 2019 geldt.
**Toepassingsgebied studentenhuur:**
* De bewoner is een student (ingeschreven bij een instelling die voltijds onderwijs aanbiedt).
* Het gehuurde goed is niet tot hoofdverblijfplaats bestemd.
**Modaliteiten studentenhuur:**
* Bepaalde bepalingen uit de woninghuur zijn van toepassing (plaatsbeschrijving, onderhoud, herstellingen).
* **Afwijkende bepalingen:** Overdracht van huur en onderverhuring verboden, tenzij met toestemming of voor studie-uitwisseling. Geen kosten en lasten boven op huurprijs, behalve energie, water en telecom. Jaarlijkse indexatie van huurprijs. Stilzwijgende verlenging bij gebrek aan opzegging is ongeldig.
### 3.4 Handelshuur
De Handelshuurwet (HHW) van 30 april 1951 regelt de huur van onroerende goederen die bestemd zijn voor kleinhandel of een ambachtelijk bedrijf. Het is een dwingende, formalistische wetgeving die gericht is op de bescherming van de handelaar.
**Toepassingsgebied Handelshuurwet:**
* **Huurovereenkomst:** Betrekking op een gebouw of stuk grond.
* **Onroerend goed:** Bestemd voor kleinhandel of ambachtelijk bedrijf met rechtstreeks contact met het publiek.
* **Kleinhandel of ambachtelijk bedrijf:** Hoofdbestemming van het goed.
* **Uitsluitingen:** Gelegenheids- of seizoensverhuringen (< 1 jaar), verhuurde goederen vrijgesteld van onroerende voorheffing, woningen met gering kadastraal inkomen, panden in afwachting van onteigening.
**Duur handelshuur:**
* Minimumduur van 9 jaar vanaf de terbeschikkingstelling. Indien geen duur is bedongen, wordt deze automatisch 9 jaar. Contracten korter dan 9 jaar worden verlengd tot 9 jaar.
**Overdracht verhuurde goed (Vergelijking regimes):**
| Kenmerk | Gemene Huur | Woninghuur | Handelshuur |
| :------------------------------------------- | :------------------------------ | :----------------------------------------------------------------------------------------------------- | :----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- |
| **Tegenwerpelijk aan verkrijger** | Ja, zonder uitzettingsbeding | Ja, standaard (zelfs bij uitzettingsbeding) | Ja, tenzij contractueel verboden bij overdracht of huur handelszaak (onderhuurder wordt rechtstreeks huurder + hoofdelijke gehoudenheid hoofdhuurder) |
| **Huur met vaste datum zonder uitzettingsbeding** | Tegenwerpelijk aan verkrijger | Tegenwerpelijk aan verkrijger | - |
| **Huur met vaste datum met uitzettingsbeding** | Niet Tegenwerpelijk aan verkrijger | Tegenwerpelijk aan verkrijger | - |
| **Huur zonder vaste datum** | Niet-tegenwerpelijk tenzij eerbiedigingsbeding | Tegenwerpelijk aan verkrijger (bij 6 maanden bewoning) | Tegenwerpelijk aan verkrijger (bij 6 maanden bewoning, opzegging binnen 3 maanden verkrijging, met bepaalde redenen) |
| **Bezetting huurder (6 maanden)** | Uitzetting mogelijk | Uitzetting mogelijk | Uitzetting mogelijk |
| **Opzegging binnen 3 maanden verkrijging** | - | - | Ja, met bepaalde redenen |
| **Opzegging binnen 3 maanden verkrijging, 1 jaar met bepaalde redenen** | - | - | Ja |
**Onderhuur (Vergelijking regimes):**
| Kenmerk | Gemene Huur | Woninghuur | Handelshuur |
| :------------------- | :----------------------------------------- | :------------------------------------------------------------------------------------------------------- | :---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- |
| **Toelaatbaarheid** | Ja, tenzij contractueel verboden (1717 BW) | Nee, bij volledige onderhuur verboden. Ja, bij gedeeltelijke onderhuur mits instemming verhuurder en behoud hoofdverblijfplaats. | Ja, tenzij contractueel verbod, maar dit geldt niet bij overdracht of huur handelszaak. Onderhuurder wordt rechtstreeks huurder + hoofdelijke gehoudenheid hoofdhuurder (11, I, HHW). |
| **Gevolgen** | Geen rechtsband tss onderhuurder en verhuurder | Geen rechtsband tss onderhuurder en verhuurder | Onderhuurder wordt rechtstreeks huurder, met hoofdelijke gehoudenheid hoofdhuurder. |
---
# Einde van de huurovereenkomst
Dit gedeelte bespreekt de diverse methoden waarop een huurovereenkomst kan worden beëindigd.
## 4. Einde van de huurovereenkomst
Een huurovereenkomst kan op verschillende manieren tot een einde komen, variërend van opzegging door partijen tot onvoorziene omstandigheden zoals het tenietgaan van het gehuurde goed. De specifieke regels en gevolgen hangen af van het toepasselijke regime (gemeen huurrecht, woninghuur, handelshuur, etc.).
### 4.1 Beëindiging door opzegging
Opzegging is een eenzijdige rechtshandeling waarbij een partij de huurovereenkomst wenst te beëindigen. De modaliteiten verschillen sterk per regime.
#### 4.1.1 Opzegging in het gemeen huurrecht
* **Huur van bepaalde duur:** Een huurovereenkomst voor bepaalde duur eindigt van rechtswege bij het verstrijken van de overeengekomen termijn. Een eenzijdige beëindiging vóór het einde van de termijn is in principe niet mogelijk, tenzij dit contractueel is bedongen (bijvoorbeeld een 3-6-9 clausule).
* **Stilzwijgende wederverhuring:** Indien de huurder na het verstrijken van de termijn het gehuurde blijft gebruiken en de verhuurder dit toelaat, wordt de huurovereenkomst stilzwijgend verlengd onder dezelfde voorwaarden, inclusief de duur. Om dit te voorkomen, moet een expliciet contractueel beding worden opgenomen.
* **Huur van onbepaalde duur:** Bij huur van onbepaalde duur (mondelinge huur, of geschreven huur zonder specifieke termijn) is in principe een opzeggingstermijn van één maand vereist. De opzegging is een vormvrije rechtshandeling, maar voor bewijs wordt een aangetekende brief of deurwaardersexploot aangeraden. Bij opzegging van een gezinswoning is extra voorzichtigheid geboden en dienen beide echtgenoten afzonderlijk te worden aangesproken.
#### 4.1.2 Opzegging in het woninghuurrecht (Woninghuurdecreet)
Het woninghuurdecreet (WHD) beoogt de stabiliteit van de huurcontracten voor hoofdverblijfplaatsen te bevorderen, wat de opzegmogelijkheden beperkt.
* **Huur van 9 jaar:**
* De huur eindigt niet automatisch na 9 jaar. Opzegging is vereist, ten minste zes maanden voor de beëindiging. Bij gebreke hiervan wordt de huur verlengd voor een nieuwe termijn van drie jaar.
* **Opzegging door de huurder:** Is steeds mogelijk met een opzeggingstermijn van drie maanden. Tijdens de eerste drie jaar is een schadevergoeding verschuldigd (gelijk aan 3/2/1 maand huur in het eerste/tweede/derde jaar). Na deze periode is geen vergoeding meer verschuldigd. Bij niet-registratie van de huurovereenkomst is geen opzegtermijn en geen opzegvergoeding verschuldigd.
* **Opzegging door de verhuurder:** Is mogelijk om verschillende redenen:
1. **Voor eigen gebruik:** Vereist een opzeggingstermijn van zes maanden. Het gehuurde moet vervolgens minstens twee jaar bewoond worden binnen het jaar na de beëindiging. "Eigen gebruik" kan ook betrekking hebben op (klein)kinderen, (groot)ouders, broers, zussen, neven en nichten. De toekomstige bewoners moeten worden vermeld en eventueel verwantschap aangetoond. Sanctie bij niet-zelf bewonen is een schadevergoeding aan de huurder gelijk aan achttien maanden huur.
2. **Voor verbouwingswerken:** Vereist een opzeggingstermijn van zes maanden. De kosten van de werken moeten minstens gelijk zijn aan drie jaar huur en gestaafd worden door documenten die de ernst aantonen (bv. bouwvergunning, omstandig bestek).
3. **Ongemotiveerde opzegging:** Op het einde van een 3- of 6-jarige termijn is een opzeggingstermijn van zes maanden vereist. Er is een vergoeding verschuldigd (negen maanden huur na drie jaar, zes maanden huur na zes jaar).
* **Huur van maximum 3 jaar:**
* Deze contracten zijn niet eenzijdig opzegbaar door de verhuurder. De huurder kan wel opzeggen met een opzeggingstermijn van drie maanden en een vergoeding (1,5 maand huur in het eerste jaar, 1 maand in het tweede, 0,5 maand in het derde). Deze contracten kunnen eenmaal schriftelijk worden verlengd, zonder dat de totale duur drie jaar overschrijdt. Zonder opzegging wordt het contract geacht te zijn aangegaan voor negen jaar.
* **Huur voor het leven:** De huur eindigt van rechtswege bij het overlijden van de huurder, twee maanden na het overlijden, tenzij de erfgenamen de huur willen voortzetten.
* **Tegenopzegging door de huurder:** Bij opzegging door de verhuurder kan de huurder binnen een maand na de opzegging zelf opzeggen met een opzegtermijn van één maand en zonder opzegvergoeding.
#### 4.1.3 Opzegging in de handelshuur
De handelshuurwet voorziet in een minimale duur van negen jaar om de huurder zekerheid te geven over de continuïteit van zijn zaak.
* **Minimale duur:** Vanaf de werkelijke terbeschikkingstelling is de minimale duur negen jaar. Contracten met een kortere duur worden van rechtswege verlengd tot negen jaar. Indien geen duur wordt bepaald, wordt deze automatisch geacht negen jaar te zijn.
* **Opzegging:** De handelshuurwet voorziet in specifieke opzeggronden en -termijnen, die aanzienlijk verschillen van het gemeen huurrecht en de woninghuur. De details hieromtrent vallen buiten het bestek van dit overzicht maar vereisen specifieke aandacht bij handelshuurovereenkomsten.
### 4.2 Minnelijk akkoord
Partijen kunnen te allen tijde een minnelijk akkoord sluiten om de huurovereenkomst te beëindigen. Dit akkoord is bindend, ongeacht het toepasselijke regime. Hoewel het consensueel is, wordt het schriftelijk vastleggen sterk aangeraden voor bewijsdoeleinden, zeker indien de oorspronkelijke huurovereenkomst schriftelijk was.
### 4.3 Wanprestatie (ver)huurder
Wanneer een van de partijen zijn verbintenissen niet nakomt, kan de andere partij de ontbinding van de huurovereenkomst vorderen.
* **Gemeen huurrecht:** Bij wanprestatie van de huurder kan de verhuurder ontbinding vorderen, alsook een schadevergoeding voor de tijd die nodig is voor de wederverhuring en voor het wangedruik. Een uitdrukkelijk ontbindend beding is in principe strijdig met de openbare orde.
* **Woninghuurrecht:** Wanprestatie kan leiden tot ontbinding van de huur met schadevergoeding. De rechter kan ook een vermindering van de huurprijs toestaan in afwachting van de uitvoering van de werken door de verhuurder.
* **Handelshuurrecht:** Wanprestatie kan eveneens leiden tot ontbinding, maar de handelshuurwet kent specifieke regels omtrent de gevolgen van wanprestatie, met name met betrekking tot de uitbatingszekerheid van de handelaar.
### 4.4 Verval van het gehuurde goed
Het tenietgaan van het gehuurde goed, hetzij materieel (vernietiging) of juridisch (bv. onteigening), kan leiden tot het einde van de huurovereenkomst.
* **Geheel tenietgaan:** Indien het gehuurde goed volledig tenietgaat, is de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden zonder schadevergoeding (risicoleer). Dit geldt ook bij brand, tenzij de huurder kan bewijzen dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan. In dat laatste geval is de huurovereenkomst eveneens ontbonden, maar kan de huurder aansprakelijk worden gesteld voor de schade.
* **Gedeeltelijk tenietgaan:** Indien het gehuurde goed slechts gedeeltelijk tenietgaat, heeft de huurder de keuze tussen een vermindering van de huurprijs of de ontbinding van het huurcontract.
### 4.5 Andere beëindigingsgronden
Afhankelijk van het specifieke regime kunnen nog andere oorzaken tot het einde van de huurovereenkomst leiden:
* **Overlijden (ver)huurder:** In het gemeen huurrecht eindigt de huur in principe niet door het overlijden van de verhuurder of huurder, tenzij anders bedongen. In het woninghuurrecht eindigt de huur door het overlijden van de huurder van rechtswege bij een huur voor het leven.
* **Faillissement of kennelijk onvermogen (ver)huurder:** Kan, afhankelijk van het regime, leiden tot beëindiging of overdracht van de huurovereenkomst.
* **Verkoop verhuurd goed:** Dit is in principe geen beëindigingsgrond voor de huur, maar de tegenwerpelijkheid van de huur aan de verkrijger hangt af van diverse factoren zoals de vaste dagtekening, eventuele uitzettingsbedingen en de duur van de huur (zeker bij huur van +9 jaar). In het woninghuurrecht treedt de verkrijger in principe in de rechten en plichten van de verhuurder.
* **Uitdrukkelijk ontbindend beding:** In het gemeen huurrecht is dit in principe niet mogelijk en strijdig met de openbare orde. In andere regimes kan het anders geregeld zijn.
---
**Tip:** Bij het analyseren van huurcasussen is het cruciaal om eerst vast te stellen welk regime van toepassing is (gemeen huurrecht, woninghuur, handelshuur, etc.), aangezien dit de beëindigingsregels ingrijpend beïnvloedt.
**Voorbeeld:** Een huurovereenkomst voor een woning bestemd tot hoofdverblijfplaats van een natuurlijk persoon in Vlaanderen valt onder het Woninghuurdecreet, met de bijbehorende specifieke regels voor opzegging en beëindiging, die sterk afwijken van het gemeen huurrecht.
---
## Veelgemaakte fouten om te vermijden
- Bestudeer alle onderwerpen grondig voor examens
- Let op formules en belangrijke definities
- Oefen met de voorbeelden in elke sectie
- Memoriseer niet zonder de onderliggende concepten te begrijpen
Glossary
| Term | Definition |
|------|------------|
| Huurovereenkomst | Een wederkerig en consensueel contract waarbij een partij (de verhuurder) zich ertoe verbindt om aan de andere partij (de huurder) het genot van een zaak te verschaffen voor een bepaalde duur en tegen een bepaalde prijs. |
| Consensueel contract | Een overeenkomst die tot stand komt door de loutere wilsovereenstemming van de partijen, zonder dat er specifieke vormvereisten of formaliteiten nodig zijn voor de geldigheid ervan. |
| Wederkerig contract | Een overeenkomst waarbij beide partijen zich over en weer jegens elkaar verbinden; er ontstaan verbintenissen aan beide zijden van de overeenkomst. |
| Onder bezwarende titel | Een overeenkomst waarbij elke partij zich verbindt om iets te geven of te doen ter verkrijging van hetgeen de andere partij geeft of doet; er is een economische tegenprestatie. |
| Persoonlijk genotsrecht | Een recht dat enkel een vorderingsrecht inhoudt tegenover de verhuurder, in tegenstelling tot een zakelijk recht dat een recht is op een zaak zelf en tegenover iedereen afdwingbaar is. |
| Vruchtgebruik | Een zakelijk recht dat de vruchtgebruiker het recht geeft om van een zaak die toebehoort aan een ander, de vruchten te genieten, alsook het recht om de zaak te gebruiken, met de verplichting om de zaak in goede staat te bewaren. |
| Gemeen huurrecht | Het algemene huurrecht zoals opgenomen in het Burgerlijk Wetboek, dat van toepassing is op alle huurovereenkomsten die niet onder specifieke wetgeving vallen, zoals woninghuur of handelshuur. |
| Woninghuurwet | Een specifieke wetgeving die bedoeld is om huurders van woningen te beschermen en die afwijkt van het gemeen huurrecht met dwingende bepalingen. |
| Handelshuurwet | Een specifieke wetgeving die bedoeld is om de huurders van onroerende goederen die hoofdzakelijk bestemd zijn voor kleinhandel of ambachtelijke bedrijven te beschermen. |
| Verbintenissen verhuurder | De belangrijkste verplichtingen van de verhuurder zijn het leveren van het verhuurde goed in goede staat, het onderhouden van het goed gedurende de huurperiode en het vrijwaren van de huurder voor rustig genot en verborgen gebreken. |
| Verbintenissen huurder | De belangrijkste verplichtingen van de huurder zijn het betalen van de huurprijs, kosten en lasten, het gebruiken en onderhouden van het goed conform de bestemming en het goed teruggeven op het einde van de huurperiode. |
| Plaatsbeschrijving | Een gedetailleerd verslag dat de staat van het verhuurde goed bij aanvang van de huur vastlegt, opgemaakt op tegenspraak door verhuurder en huurder, om discussies bij het einde van de huur te voorkomen. |
| Huurwaarborg | Een door de huurder gestelde zekerheid ten gunste van de verhuurder om de huurder te beschermen tegen eventuele schade of wanbetalingen; kan verschillende vormen aannemen. |
| Onderhuur | Een overeenkomst waarbij de hoofdhuurder het geheel of gedeeltelijk genot van de zaak die hij huurt, doorverhuurt aan een derde, de onderhuurder, voor een bepaalde tijd en tegen een bepaalde prijs. |
| Overdracht van huur | Een situatie waarbij de huurder zijn huurovereenkomst overdraagt aan een derde, die de oorspronkelijke huurder vervangt en een directe contractuele band aangaat met de hoofdverhuurder. |
| Wanprestatie | Het niet-nakomen van een contractuele verbintenis door één van de partijen, wat kan leiden tot ontbinding van de overeenkomst en/of schadevergoeding. |
| Tegenwerpelijkheid | Het principe dat bepaald rechtshandelingen of feiten juridische gevolgen sorteren voor derden, ook al waren zij geen partij bij de rechtshandeling of de gebeurtenis. |
| Vaste dagtekening | Een rechtshandeling die een officiële datum heeft verkregen, meestal door registratie, waardoor deze tegenwerpelijk wordt aan derden vanaf die datum. |