prospectie_acquisitie_PO_VGrekenen_2025-26.pdf

# Grondwaarde en residuele berekening Het bepalen van de waarde van grond wordt gebaseerd op de ontwikkelingsmogelijkheden ervan en de kosten die hiermee gepaard gaan, met de residuele grondwaardeberekening als centrale methode [2](#page=2). ### 1.1 Het concept van residuele grondwaarde De grondwaarde wordt bepaald door wat er op vergund kan worden in een marktconforme context, rekening houdend met financiering en stedenbouwkundige lasten, oftewel het principe van 'Highest & Best Use'. De residuele grondwaardeberekening is een methode om deze waarde te achterhalen door de verwachte verkoopwaarde te nemen en daar alle kosten, inclusief een winstmarge, van af te trekken. Het resterende bedrag, na aftrek van registratierechten en andere aankoopkosten, vertegenwoordigt de maximale prijs die men voor de grond kan betalen [4](#page=4). De formule voor de residuele grondwaarde kan als volgt worden weergegeven: $$ \text{Residuele grondwaarde} = \text{Omzet} - \text{Directe kosten} - \text{Indirecte kosten} - \text{Marge} - \text{Aankoopkosten} $$ Hierbij staat: * **Omzet**: De totale verkoopopbrengst van het ontwikkelde project. * **Directe kosten**: Kosten direct gerelateerd aan de bouw, inclusief onvoorziene uitgaven. * **Indirecte kosten**: Kosten voor adviseurs, studies, financiering en andere lasten. * **Marge**: Een winstmarge die afhankelijk is van het risico van het project en de locatie. * **Aankoopkosten**: Kosten verbonden aan de overdracht van de grond. #### 1.1.1 Kostencomponenten in de residuele grondwaardeberekening De residuele grondwaardeberekening omvat diverse kostenposten die nauwkeurig moeten worden geraamd. Deze kunnen onderverdeeld worden in directe kosten, indirecte kosten, aankoopkosten en een winstmarge. ##### 1.1.1.1 Directe kosten Directe kosten omvatten alle uitgaven die rechtstreeks verband houden met de realisatie van het bouwproject. Dit betreft in de eerste plaats de bouwkosten zelf, die kunnen worden onderverdeeld per type constructie of ruimte. Daarnaast is er een post voor onvoorziene kosten, die een percentage van de bouwkosten vertegenwoordigt om onverwachte uitgaven op te vangen [3](#page=3). De tabel hieronder toont een uitsplitsing van bouwkosten in een specifieke case: > **Voorbeeld:** Bouwkostenanalyse (gebaseerd op pagina 20) > > | Post | Oppervlakte (m²) | Prijs per m² (EUR) | Totaal (EUR) | > | :---------------- | :--------------- | :--------------- | :----------- | > | Afbraak | 2020 | 50 | 101.000,00 | > | Kelder | 280 | 100 | 28.000,00 | > | Gelijkvloers winkel | 230 | 100 | 23.000,00 | > | Gelijkvloers inkom apt | 50 | 850 | 42.500,00 | > | Appartementen | 1590 | 1000 | 1.590.000,00 | > | Terras | 90 | 500 | 45.000,00 | > | Kernen | 150 | 850 | 127.500,00 | > | Omgevingsaanleg | 70 | 500 | 35.000,00 | > | **Totaal Bouwkost** | | | **1.992.000,00** | ##### 1.1.1.2 Indirecte kosten Indirecte kosten omvatten een breder scala aan uitgaven die nodig zijn voor de ontwikkeling en verkoop, maar niet direct aan de bouw zelf verbonden zijn. Hieronder vallen kosten voor adviseurs (architecten, ingenieurs), studies, financieringskosten, marketing- en verkoopkosten, en diverse andere lasten [3](#page=3) [4](#page=4). > **Voorbeeld:** Overzicht van indirecte kosten (gebaseerd op pagina 20) > > | Post | Basis | Percentage | Totaal (EUR) | > | :-------------------- | :------------------- | :--------- | :----------- | > | Ontwerpteam | Bouwkost | 8% | 159.360,00 | > | Onvoorzien | Bouwkost | 2,5% | 49.800,00 | > | Financieringskost | Bouwkost | 5% | 99.600,00 | > | Marketing | Omzet | 1,5% | 83.325,00 | > | Lanceringsevent | Vast | - | 15.000,00 | > | Gratis fietsen | Vast | - | 24.000,00 | > | Verkoopskosten | Omzet | 2% | 111.100,00 | > | **Totaal Indirecte Kosten** | | | **542.185,00** | ##### 1.1.1.3 Marge De winstmarge die de ontwikkelaar verwacht te realiseren, is cruciaal in de berekening en is sterk afhankelijk van de risicograad van het project en de specifieke locatie. In stedelijke contexten of bij luxe vastgoed op uitdagende locaties, kan deze marge aanzienlijk hoger zijn dan bij projecten met minder risico, zoals sociale huisvesting [3](#page=3) [4](#page=4). > **Voorbeeld:** Margeberekening (gebaseerd op pagina 20) > > | Post | Basis | Percentage | Totaal (EUR) | > | :----- | :------ | :--------- | :----------- | > | Marge | Omzet | 20% | 1.111.000,00 | ##### 1.1.1.4 Aankoopkosten Aankoopkosten omvatten alle kosten die direct verband houden met de verwerving van de grond. Dit omvat onder andere registratierechten, notariskosten, opmetingen, taksen (zoals leegstandstaksen), muurovernames, en kosten voor het bouwrijp maken van de grond. Ook milieu- en bodemonderzoeken, beveiliging van aangrenzende eigendommen, plaatsbeschrijvingen en verzekeringen vallen hieronder [5](#page=5). > **Voorbeeld:** Aankoopkosten (gebaseerd op pagina 20) > > | Post | Basis | Percentage | Totaal (EUR) | > | :--------------------------- | :--------- | :--------- | :--------- | > | Registratietk. + aktekost | Totaal bedrag | 6% | 114.588,90 | ### 1.2 De berekening van de verkoopwaarde De verkoopwaarde (omzet) is de basis voor de residuele grondwaardeberekening en wordt bepaald op basis van de marktconforme prijzen van de te verkopen eenheden, zoals appartementen, commerciële ruimtes, of garages. Dit vereist een gedetailleerde analyse van de oppervlaktes en de verwachte verkoopprijzen per vierkante meter [19](#page=19) [4](#page=4). > **Voorbeeld:** Verkoopsomzetberekening (gebaseerd op pagina 19) > > | Eenheid | Oppervlakte (m²) | Prijs per m² (EUR) | Totaal (EUR) | > | :------------------- | :--------------- | :--------------- | :----------- | > | Commerciële ruimte | 230 | 2500 | 575.000,00 | > | Appartement 1.1 | 163 | 2950 | 494.000,00 | > | Appartement 1.2 | 102 | 3100 | 326.000,00 | > | ... (overige appartementen) | ... | ... | ... | > | Bergingen | 60 | 1000 | 60.000,00 | > | **Totale Omzet** | **2080** | **90** | **5.555.000,00** | > **Tip:** Het nauwkeurig bepalen van de verkoopprijs per vierkante meter is cruciaal. Dit vereist marktonderzoek, analyse van vergelijkbare projecten en rekening houden met de specifieke kenmerken van elke unit (ligging, uitzicht, afwerking). ### 1.3 Case studie: Fidea – Van Eycklei Antwerpen De residuele grondwaardeberekening wordt geïllustreerd aan de hand van de herbestemming van een kantoorgebouw naar residenties aan de Van Eycklei in Antwerpen. Dit project omvatte de berekening van de verwachte verkoopsomzet, de bouwkosten, de indirecte kosten, de winstmarge, en de aankoopkosten om tot een maximale bieding voor de grond te komen [11](#page=11) [19](#page=19) [20](#page=20). > **Voorbeeld:** Berekening Residuele Grondwaarde Case Fidea (gebaseerd op pagina 20) > > * Totale Omzet: EUR 5.555.000,00 > * Totale Bouwkost: EUR 1.992.000,00 > * Totale Indirecte Kosten (incl. marketing, verkoop): EUR 542.185,00 > * Marge (20% op omzet): EUR 1.111.000,00 > > **Residuele grondwaarde voor aftrek aankoopkosten:** > $$ > \text{Residuele grondwaarde} = 5.555.000,00 - 1.992.000,00 - 542.185,00 - 1.111.000,00 = € 1.909.815,00 > $$ > > * Registratietk. + aktekost (6% op residuele grondwaarde): EUR 114.588,90 > > **Maximale bieding voor de grond:** > $$ > \text{Maximale bieding} = 1.909.815,00 - 114.588,90 = € 1.795.226,10 > $$ --- # Bouwkostenraming en beïnvloedende factoren Dit deel van de studiehandleiding behandelt de methoden voor het ramingen van bouwkosten, zowel voor ondergrondse als bovengrondse bouwwerken, inclusief renovaties en nieuwbouw, en analyseert de diverse factoren die deze kosten kunnen beïnvloeden [3](#page=3). ### 2.1 Kostenmethodiek De kostenmethodiek omvat de waardering van de aankoop van grond en bijbehorende grondgebonden kosten, de waardering van ondergrondse en bovengrondse bouwwerken, en indirecte kosten zoals die van adviseurs, financiering, verzekeringen, borgstellingen en marketing- en verkoopskosten. Een minimale marge wordt toegepast, variërend tussen 5%-8% op de omzet voor sociale huisvesting en 20%-25% op de omzet voor luxe vastgoed op moeilijke locaties, oplopend tot minimaal 15% op de omzet in een binnenstedelijke context, afhankelijk van het risico van het project en de locatie [3](#page=3). De verkoopprijs is opgebouwd uit de som van de aankoop van de grond en de bijkomende kosten, directe kosten (inclusief bouw en onvoorziene posten), indirecte kosten (adviseurs, studies, financiering, lasten) en een marge die gerelateerd is aan de risicograad van het project en de locatie [3](#page=3). ### 2.2 Raming van ondergrondse werken De raming van ondergrondse werken kent een zeer grote prijsrange, variërend van 400 euro per vierkante meter tot 1400 euro per vierkante meter. Verschillende factoren beïnvloeden deze kosten, waaronder [6](#page=6): * De schaal van de ondergrondse kelder: hoe groter de kelder, hoe lager de prijs per vierkante meter [6](#page=6). * De bouwputmethode: een open bouwput versus werken met damwanden [6](#page=6). * De draagkracht van de ondergrond en de benodigde funderingstechniek [6](#page=6). * De functie van de ruimte: publieke of private parkeergarage, of andere functies zoals retail of wellness [6](#page=6). * Eisen vanuit de brandweernormen, zoals de aanwezigheid van sprinklers en rook- en warmteafvoer (RWA) [6](#page=6). * De grondwaterstand en de noodzaak voor bemaling [6](#page=6). * De planfunctionaliteit [6](#page=6). * Het type parkeerkelder (split-level, vlakke vloer, spiraal, hellingsparking) [6](#page=6). * De diepte van de kelder [6](#page=6). * De tolerantie voor waterdichtheid [6](#page=6). ### 2.3 Raming van bovengrondse bouwwerken De raming van bovengrondse bouwwerken voor residentiële, retail, kantoren en hotels kan worden onderverdeeld in renovatie en nieuwbouw [7](#page=7). #### 2.3.1 Renovatie Bij renovatie kan het strippen van een gebouw een restwaarde opleveren van circa 250 euro per vierkante meter (inclusief 50 euro per vierkante meter sloopkosten), mits de bestaande structuur voldoet voor de belasting van de nieuwe functies en de verdiepingshoogtes marktconform zijn. De bouwkost van een renovatie kan worden berekend als de nieuwbouwwaarde min de restwaarde, wat ook negatief kan uitvallen, bijvoorbeeld bij beschermde monumenten. Renovatie kan ook duurder zijn dan nieuwbouw door de noodzaak te voldoen aan energieprestatienormen, de specifieke uitvoeringswijze of restauratiekosten. Voor monumenten kan een subsidie van 40% de meerkost dekken, maar dit leidt vaak tot aanzienlijk langere doorlooptijden [7](#page=7). #### 2.3.2 Nieuwbouw De kosten voor nieuwbouw variëren: * Casco (gesloten, wind- en waterdicht): 750 tot 1100 euro per vierkante meter [7](#page=7). * Technieken: 300 tot 800 euro per vierkante meter, met een stijgende trend door energieprestatienormen [7](#page=7). * Afwerking: 300 tot 2000 euro per vierkante meter [7](#page=7). De totale prijsrange voor nieuwbouw ligt tussen 1450 euro per vierkante meter voor sociale woningbouw en 3500 euro per vierkante meter voor een vijfsterrenhotel [7](#page=7). ### 2.4 Factoren die de bouwkosten beïnvloeden Verschillende factoren hebben een directe invloed op de bouwkosten [8](#page=8): * **Ambitieniveau:** Een hoge locatie of dure grond leidt tot een duurdere ontwikkeling [8](#page=8). * **Wijze van aanbesteding:** De methode van aanbesteden kan de uiteindelijke kosten beïnvloeden [8](#page=8). * **Grondkenmerken:** De draagkracht en waterhuishouding van de grond spelen een rol [8](#page=8). * **Regio-invloeden:** Grensgebieden, binnenstedelijke locaties en de mate van concurrentie kunnen kosten variëren [8](#page=8). * **Beschermd karakter:** Bouwkundig erfgoed of monumenten hebben specifieke (hogere) eisen [8](#page=8). * **Structuur van het gebouw:** Een bouwkosten-efficiënte constructie kan kosten besparen [8](#page=8). * **Modulariteit:** De mogelijkheid tot prefab-bouw kan efficiëntie verhogen [8](#page=8). * **Renovatie versus nieuwbouw:** De keuze tussen renovatie en nieuwbouw heeft een grote impact op de kosten [8](#page=8). * **Architectuur en functionaliteit:** Materialiteit, vormfactoren en planfunctionaliteit beïnvloeden de kosten [8](#page=8). * **Geveloppervlakte versus brutovloeroppervlakte:** De verhouding tussen de gevel en de totale vloeroppervlakte is relevant [8](#page=8). * **Percentage gevelopeningen:** Ramen en deuren zijn duurder dan gevelmateriaal [8](#page=8). * **M³ versus m²:** Verdiepingshoogtes (uitgedrukt in m³) in relatie tot vloeroppervlak (m²) zijn van invloed [8](#page=8). * **Bruto – netto verhouding:** De efficiëntie van de ruimte-indeling [8](#page=8). ### 2.5 Benchmarks en indexering Er zijn diverse bronnen voor benchmarks in de bouwkosten, zoals VMSW en Bouwkostenkompas. Een referentieproject kan worden geactualiseerd aan de hand van de Abex-index. De verwachting is een stagnatie van de bouwkosten, mede door schaarste aan bouwstoffen en stijgende loonkosten [9](#page=9). > **Tip:** Bij het opstellen van een bouwkostenraming is het essentieel om rekening te houden met alle hierboven genoemde factoren, aangezien deze de uiteindelijke kosten significant kunnen beïnvloeden. Het gebruik van benchmarks en indexering helpt bij het verkrijgen van een realistisch beeld van de verwachte kosten. ### 2.6 Voorbeeld van een kostenberekening Een gedetailleerde kostenberekening kan elementen bevatten zoals afbraak, kelderbouw, begane grond (winkel en appartementen), verdiepingen (appartementen), terrassen, kernen, en omgevingsaanleg. Daarnaast worden indirecte kosten meegenomen, zoals die van het ontwerpteam (bijvoorbeeld 8% van de bouwkost), onvoorziene posten (bijvoorbeeld 2,5%), financieringskosten (bijvoorbeeld 5%), marketing (bijvoorbeeld 1,5%) en verkoopskosten (bijvoorbeeld 2%). Ook worden kosten voor een lancerings event en gratis fietsen gespecificeerd. De marge wordt berekend als een percentage op de omzet (bijvoorbeeld 20%). Uiteindelijk wordt de residuele grondwaarde berekend, inclusief registratierechten en aktekosten (bijvoorbeeld 6%), wat leidt tot de maximale bieding [20](#page=20). > **Voorbeeld:** Een berekening kan de volgende structuur volgen: > > * **Bouwkost per m²:** Afbraak, kelder, gelijkvloers, appartementen, terras, kernen, omgevingsaanleg [20](#page=20). > * **Totale bouwkost:** Som van alle bouwkosten [20](#page=20). > * **Adviseurs:** Ontwerpteam, onvoorzien, financieringskost, marketing, verkoopskosten [20](#page=20). > * **Marge:** Percentage op omzet [20](#page=20). > * **Residuele grondwaarde:** Totale omzet min alle kosten, inclusief registratie- en aktekosten [20](#page=20). --- # Inkomenswaardering en tijdsgebonden waarde van geld Dit onderwerp verklaart de waardering van inkomsten aan de hand van kasstromen en de fundamentele principes van de tijdsgebonden waarde van geld, inclusief oprenten en verdisconteren met toepassingen in investeringen [21](#page=21) [23](#page=23). ### 3.1 Het concept van inkomenswaardering door middel van kasstromen Inkomenswaardering focust op het in kaart brengen van de timing van in- en uitgaande geldstromen om de huidige waarde van een activum te bepalen. Een investering wordt gezien als een initiële negatieve kasstroom om opvolgende positieve kasstromen te genereren. Bij de analyse van kasstromen zijn drie kernvragen essentieel: de omvang van de nettokasstromen, het moment van ontvangst, en de zekerheid van ontvangst. Kredietrisico ontstaat wanneer kasstromen niet, slechts gedeeltelijk, of te laat worden ontvangen [22](#page=22). ### 3.2 De tijdsgebonden waarde van geld Het concept van de tijdsgebonden waarde van geld stelt dat geld vandaag meer waard is dan dezelfde hoeveelheid geld in de toekomst, omdat het vandaag geïnvesteerd kan worden en rente kan genereren. Dit principe ligt ten grondslag aan de methoden van oprenten en verdisconteren [23](#page=23). #### 3.2.1 Oprenten (toekomstige waarde) Oprenten is het proces waarbij de toekomstige waarde van een huidig bedrag wordt berekend, rekening houdend met rente [24](#page=24). **Enkelvoudige rente:** Bij enkelvoudige rente wordt rente alleen berekend over het oorspronkelijke hoofdbedrag [24](#page=24). De formule is: $Huidige\_waarde \times (1 + \text{rentevoet})$ [24](#page=24). > **Voorbeeld:** 100 euro met 2% rente wordt na één periode 102 euro [24](#page=24). **Samengestelde rente:** Bij samengestelde rente wordt rente berekend over het oorspronkelijke hoofdbedrag én over reeds opgebouwde rente ("rente op rente") [25](#page=25). De formule voor samengestelde rente over meerdere perioden is: $V_t = V_0 \times (1 + g)^t$ [25](#page=25). Waarin: - $V_t$ = Toekomstige waarde - $V_0$ = Huidige waarde - $g$ = Rente per periode - $t$ = Aantal perioden Samengestelde rente kan ook per kwartaal of andere frequenties worden berekend. De formule voor samengestelde rente met een m-voudige rentebijtelling per jaar is: $V_t = V_0 \times (1 + \frac{g}{m})^{t \times m}$ [25](#page=25). Waarin: - $m$ = Frequentie van rentebijtelling per jaar (bv. 4 voor kwartaal) > **Voorbeeld:** 100 euro met 2% samengestelde rente over 2 jaar is 104,04 euro [25](#page=25). > 100 euro met 2% samengestelde rente, 4 keer per jaar bijgeteld, over 2 jaar is 104,07 euro [25](#page=25). #### 3.2.2 Verdisconteren (huidige waarde) Verdisconteren is het proces van het berekenen van de huidige waarde van een toekomstig bedrag, waarbij de tijdsgebonden waarde van geld in acht wordt genomen door een verdisconteringsrente toe te passen. Dit proces is cruciaal om te bepalen hoeveel men vandaag bereid is te betalen voor een toekomstige kasstroom [26](#page=26). De formule voor het verdisconteren van een toekomstige waarde is: $V_0 = \frac{V_t}{(1 + r)^t}$ [26](#page=26). Waarin: - $V_0$ = Huidige waarde - $V_t$ = Toekomstige waarde - $r$ = Verdisconteringsrente per periode - $t$ = Aantal perioden > **Voorbeeld:** Wat is vandaag de waarde van 100 euro die over 10 jaar ontvangen wordt, met een verdisconteringsvoet van 10%? > $V_0 = \frac{100}{(1 + 0.10)^{10}} = 38.55$ euro [26](#page=26). **Factoren die de verdisconteringsrente bepalen:** De verdisconteringsrente reflecteert diverse risico's en de tijdsgebonden waarde van geld. Deze rente kan worden opgebouwd uit: - **Risicovrije rente:** De rente op een veilige belegging, zoals staatsobligaties [27](#page=27). - **Inflatiecomponent:** Het verlies aan koopkracht van geld door inflatie [27](#page=27). - **Risicopremie:** Een extra rendement dat wordt geëist om het risico van de specifieke investering te compenseren [27](#page=27). Een voorbeeld toont dat een nominale rente van 3,5% kan bestaan uit 0% risicovrije rente, 1,5% inflatie en 2% risicopremie [27](#page=27). #### 3.2.3 Weighted Average Cost of Capital (WACC) De WACC vertegenwoordigt het gewogen gemiddelde van de kapitaalkosten van een onderneming. Het wordt gebruikt als discontovoet om toekomstige kasstromen te waarderen [28](#page=28). De berekening omvat het rendementseis op eigen vermogen en de leningskost van vreemd vermogen, gewogen naar hun respectievelijke aandeel in de financieringsstructuur [28](#page=28). > **Voorbeeld:** > - Rendementseis eigen vermogen: 15% > - Leningskost vreemd vermogen: 2% > - Inbreng eigen vermogen: 30% > - Inbreng vreemd vermogen: 70% > > $WACC = (0.30 \times 0.15) + (0.70 \times 0.02) = 0.045 + 0.014 = 0.059$ of 5,9% [28](#page=28). ### 3.3 Specifieke toepassingen van kasstromen #### 3.3.1 Annuïteiten Een annuïteit is een reeks kasstromen die op regelmatige tijdstippen worden vereffend. Bekende voorbeelden zijn obligatieleningen en hypotheekleningen [29](#page=29). - **Postnumerando:** De kasstroom wordt ontvangen aan het einde van de periode [29](#page=29). - **Prenumerando:** De kasstroom wordt ontvangen aan het begin van de periode [29](#page=29). > **Voorbeeld (Annuïteit Postnumerando):** > Wat is de toekomstige waarde van 3 x 100 euro per jaar postnumerando met een samengestelde rente van 10%? > Tijdstip T1: 100 x (1+0.10)^1 = 110 euro > Tijdstip T2: 100 x (1+0.10)^2 = 121 euro > Totale toekomstige waarde = 110 + 121 + 100 (laatste betaling) = 331 euro [30](#page=30). > > Wat is de huidige waarde van 3 x 100 euro per jaar postnumerando met een samengestelde rente van 10%? > Tijdstip T1: 100 / (1+0.10)^1 = 90,9 euro > Tijdstip T2: 100 / (1+0.10)^2 = 82,6 euro > Tijdstip T3: 100 / (1+0.10)^3 = 75,1 euro > Totale huidige waarde = 90,9 + 82,6 + 75,1 = 248,7 euro [30](#page=30). #### 3.3.2 Perpetuïteit Een perpetuïteit is een reeks kasstromen die theoretisch oneindig doorgaat. Dit concept is bijzonder krachtig voor de waardering van commercieel vastgoed, waar grond een oneindige levensduur heeft en gebouwen een zeer lange levensduur [31](#page=31). De formule voor de huidige waarde van een perpetuïteit is: $V_0 = \frac{NOI}{r}$ [31](#page=31). Waarin: - $V_0$ = Huidige waarde (Investeringswaarde) - $NOI$ = Netto Operationeel Inkomen (Net Income from Operations) - $r$ = Rentevoet (Yield) > **Tip:** De hoogte van de huurinkomsten (NOI) en de renteniveau (Yield) beïnvloeden direct de waardering [32](#page=32). > - Stijgende yields of dalende huren leiden tot een lagere investeringswaarde [32](#page=32). > - Dalende yields of stijgende huren leiden tot een hogere investeringswaarde [32](#page=32). > **Voorbeeld van studentenhuisvesting:** > Waardering van een studentencomplex met 40 koten. > - Netto Operationeel Inkomen (NOI) = 171.429 euro > - Rentevoet (Yield) = 3,5% > > Investeringswaarde ($V_0$) = $\frac{171.429 \text{ euro}}{0.035}$ = 4.897.971 euro [33](#page=33). > > Omrekening naar contante waarde (met een ongespecificeerde factor van 1,11, mogelijk een BTW-aanpassing of andere correctie) leidt tot 4.412.587 euro exclusief kosten koper (KK) [33](#page=33). > > Totale investering (grond + constructie) = (15.000 euro + 70.000 euro) x 40 koten = 3.400.000 euro [33](#page=33). > > Marge op ontwikkeling = 4.412.587 euro - 3.400.000 euro = 1.012.587 euro, oftewel 22,9% [33](#page=33). --- # Vastgoedbeleggen en analyse methoden Dit onderdeel bespreekt de diverse vormen van vastgoedbeleggen, zowel direct als indirect, en introduceert verschillende analysemethoden ter onderbouwing van investeringsbeslissingen [34](#page=34). ### 4.1 Vormen van vastgoedbeleggen Vastgoedbeleggen kan worden onderverdeeld in direct en indirect vastgoed [35](#page=35). #### 4.1.1 Direct vastgoed Direct vastgoed, ook wel aangeduid als 'stenen', omvat het rechtstreeks bezitten en beheren van fysiek vastgoed [35](#page=35). **Voordelen van direct vastgoed:** * **Portefeuillediversificatie:** Het biedt een aanvulling op beleggingen in aandelen [35](#page=35). * **Rendement/risicoverhouding:** Vaak gunstig [35](#page=35). * **Inflatiebescherming:** Biedt tot op zekere hoogte bescherming tegen inflatie [35](#page=35). * **Waardecreatie:** Door intensief management [35](#page=35). * **Marktinefficiënties:** Mogelijkheid om te profiteren van inefficiënties in de markt [35](#page=35). * **Fiscale voordelen:** Potentiële fiscale voordelen [35](#page=35). **Nadelen van direct vastgoed:** * **Kennisvereisten:** Vereist kennis op juridisch, technisch en commercieel gebied [35](#page=35). * **Managementintensief:** Vastgoed is een productiemiddel dat management vereist [35](#page=35). * **Hoge eenheidsprijs:** Kan spreiding bemoeilijken [35](#page=35). * **Illiquiditeit en transactiekosten:** Vastgoed is illiquide met hoge transactiekosten [35](#page=35). * **Geringe flexibiliteit:** Door emotionele en functionele bindingen [35](#page=35). * **Overheidsregulering:** Soms onderhevig aan overheidsregulering [35](#page=35). #### 4.1.2 Indirect vastgoed Indirect vastgoed omvat beleggingen in effecten die gekoppeld zijn aan vastgoed, zoals aandelen in vastgoedbedrijven. Dit kan verder worden onderverdeeld in privaat indirect vastgoed (niet-beursgenoteerde vastgoedaandelen) en publiek indirect vastgoed (beursgenoteerde vastgoedaandelen). Voorbeelden van publiek indirect vastgoed zijn QRF/Aedifica en Home Invest [35](#page=35) [36](#page=36) [37](#page=37). **Voordelen van indirect vastgoed:** * **Kleine investering:** Toegankelijk met een lager startkapitaal [35](#page=35). * **Hoge liquiditeit:** Gemakkelijker te kopen en verkopen dan direct vastgoed [35](#page=35). * **Snelle allocatie:** Snelle (internationale) spreiding van investeringen mogelijk [35](#page=35). * **Geen lokale expertise nodig:** Vereist geen specifieke lokale kennis [35](#page=35). * **Lage belastingen:** Vaak voordeliger qua belastingen [35](#page=35). * **Minder emotie:** Minder emotionele betrokkenheid bij de belegging [35](#page=35). **Nadelen van indirect vastgoed:** * **Volatiliteit:** Rendementen kunnen volatiel zijn [35](#page=35). * **Weinig invloed:** Beperkte invloed op het beleid van het vastgoedbedrijf [35](#page=35). * **Minder marktgevoel:** Minder direct inzicht in de vastgoedmarkt [35](#page=35). ### 4.2 Vastgoed rekenbegrippen en analysenmethoden Voor het analyseren van vastgoedinvesteringen worden diverse rekenkundige begrippen en methoden gehanteerd [38](#page=38). #### 4.2.1 Multiplicatormethode (conversieratio) De multiplicatormethode, ook wel de conversieratio genoemd, relateert de waarde van een pand aan de huurinkomsten. Het berekent hoeveel keer de jaarlijkse huur de vraagprijs bedraagt [40](#page=40). * **Formule:** Multiplicator = Vraagprijs / Bruto (of Netto) aanvangshuur [40](#page=40). * **Voorbeeld:** Een kantoor met een vraagprijs van 2857 euro per m² en een bruto aanvangshuur van 200 euro per m² per jaar heeft een bruto multiplicator van $2857 / 200 = 14,3$. Als de maximale aanvaarde bruto multiplicator 15 is, suggereert dit een potentiële investering omdat de gevraagde multiplicator lager is. Idem voor de netto aanvangshuur multiplicator met een netto aanvangshuur van 172 euro per m² per jaar, wat resulteert in een multiplicator van $2857 / 172 = 16,6$ [40](#page=40). #### 4.2.2 Capitalization Rate (Cap Rate) De Cap Rate is het omgekeerde van de multiplicator en drukt het bruto (of netto) rendement uit ten opzichte van de waarde van het pand. Het geeft de rentevoet aan die op de waarde van het vastgoed wordt gealloceerd [41](#page=41) [43](#page=43). * **Formule:** Cap Rate = Bruto (of Netto) aanvangshuur / Vraagprijs [41](#page=41). * **Voorbeeld:** Met een huur van 200 euro per m² en een waarde van 2857 euro per m², is de cap rate $200 / 2857 = 7\%$. Als de markt cap rate 6,7% is, en de gevraagde cap rate is hoger (bijvoorbeeld 7% op basis van een waarde van 3000 euro: $200 / 3000 = 6,67\%$, afgerond 6,7% ) wordt dit als een investeringskans gezien omdat het impliceert dat de marktprijs lager ligt [41](#page=41). #### 4.2.3 Bruto en netto aanvangsrendement Deze concepten worden gebruikt om de rentabiliteit van een vastgoedinvestering te beoordelen [42](#page=42). * **Bruto Aanvang Rendement (BAR):** Brutohuur per m² gedeeld door de investering per m² [42](#page=42). * **Netto Aanvang Rendement (NAR):** Netto huur per m² gedeeld door de investering per m² [42](#page=42). * **Vergelijking met Markt:** Indien de feitelijke BAR en NAR hoger zijn dan de markt BAR en NAR, is dit een indicatie om te investeren [42](#page=42). #### 4.2.4 Weighted Average Cost of Capital (WACC) De WACC vertegenwoordigt de minimale rendementseis op basis van hefboomfinanciering [42](#page=42). * **Formule (impliciet):** De WACC wordt bepaald door het percentage eigen vermogen en vreemd vermogen, en de bijbehorende rendementen en kapitaalkosten [42](#page=42). * **Voorbeeld:** Een WACC van 6,7% wordt gegeven, met 24% eigen vermogen met een rendement van 20% en 76% vreemd vermogen met een kapitaalkost van 2,50% [42](#page=42). #### 4.2.5 Discounted Cash Flow (DCF) methode De DCF-methode berekent de netto huidige waarde (NHW) van toekomstige kasstromen, verdisconteerd naar het heden met een bepaalde discontovoet [44](#page=44). * **Principes:** Toekomstige huurinkomsten en de exit value worden geactualiseerd naar de huidige waarde. De discontovoet, vaak de WACC, weerspiegelt de gewenste rendementseis [44](#page=44). * **Voorbeeld:** Een investering van -2857 euro per m² in jaar 0. In jaar 1 is de netto huur 172 euro per m², geactualiseerd tot 161 euro per m² met een discontovoet van 7%. In jaar 10 is de netto huur 206 euro per m², plus een exit value van 3483 euro per m², resulterend in een geactualiseerde waarde van 1875 euro per m². De som van alle geactualiseerde kasstromen (NHW) wordt berekend. Als de NHW positief is, is de investering aantrekkelijk [44](#page=44). * **Excel formule:** `=NHW(interest; CFjaar1: CFjaar10)` [44](#page=44). * **Conclusie:** Een positieve NHW, bijvoorbeeld 222 euro per m², geeft aan dat de som van alle geactualiseerde huren positief is, wat een reden is om te investeren [44](#page=44). #### 4.2.6 Internal Rate of Return (IRR) methode De IRR-methode berekent het rendement dat ervoor zorgt dat de netto huidige waarde van alle kasstromen gelijk is aan nul. Het is het feitelijke rendement van alle kasstromen gedurende de looptijd van de investering [45](#page=45). * **Principes:** De IRR is de verdisconteringsrente waarbij de som van de geactualiseerde nettokasstromen gelijk is aan nul [45](#page=45). * **Beslissingsregel:** Als de IRR groter of gelijk is aan het vereiste rendement, is de investeringsbeslissing positief [45](#page=45). * **Voorbeeld:** Een IRR van 8% wordt berekend, terwijl het vereiste rendement 7% is. Aangezien 8% groter is dan 7%, is de investering aantrekkelijk [45](#page=45). * **Excel formule:** `=NHW(D21; G9:G19)` voor de NHW met de IRR als discontovoet (wat nul moet opleveren) [45](#page=45). > **Tip:** De multiplicator- en Cap Rate methoden zijn in essentie vergelijkingsmethoden die een indicatie geven van de marktconforme waardering voor een bepaald type vastgoed op een specifieke locatie. De DCF- en IRR-methoden bieden een meer gedetailleerde analyse van de toekomstige kasstromen en het rendement van de investering [43](#page=43) [44](#page=44) [45](#page=45). #### 4.2.7 Casestudy Een kantoor casestudy volgens het CBRE model wordt gebruikt om de investeringsanalyse te illustreren [46](#page=46). --- ## Veelgemaakte fouten om te vermijden - Bestudeer alle onderwerpen grondig voor examens - Let op formules en belangrijke definities - Oefen met de voorbeelden in elke sectie - Memoriseer niet zonder de onderliggende concepten te begrijpen

| Term | Definition | |------|------------| | Residuele grondwaarde berekening | Een methode om de waarde van grond te bepalen door de verwachte verkoopopbrengsten te nemen, daar alle kosten (bouw, indirecte kosten, financiering, marge) van af te trekken en vervolgens de aankoopkosten en registratierechten in mindering te brengen. Wat overblijft is het bedrag dat maximaal voor de grond betaald kan worden. | | Cost Methode | Een waarderingsmethode die uitgaat van de som van de aankoopkosten van de grond, de directe bouwkosten, de indirecte kosten (zoals adviseurskosten, financieringskosten, marketing) en een winstmarge, om tot een verkoopprijs te komen. | | Grondgebonden kosten | Kosten die direct samenhangen met de aankoop en voorbereiding van de grond voor bebouwing. Dit omvat onder andere registratierechten, notariskosten, opmetingen, taksen, muurovernames, bouwrijp maken van de grond, milieu- en bodemonderzoeken, en beveiliging van aangrenzende eigendommen. | | Ondergrondse werken | Alle bouwwerkzaamheden die onder het maaiveld plaatsvinden, zoals de constructie van kelders, parkeergarages, funderingen en riolering. De kosten hiervoor variëren sterk afhankelijk van factoren zoals de schaal, de draagkracht van de ondergrond en de aanwezigheid van grondwater. | | Bovengrondse bouwwerken | Bouwwerkzaamheden die boven het maaiveld plaatsvinden, zoals de constructie van woningen, kantoren, winkels of hotels. Dit omvat de ruwbouw, technieken en afwerking. Kosten verschillen aanzienlijk tussen renovatie en nieuwbouw, en tussen verschillende functies en afwerkingsniveaus. | | Indirecte kosten | Kosten die niet direct toe te schrijven zijn aan de fysieke bouw, maar wel noodzakelijk zijn voor de realisatie van een project. Dit omvat de kosten voor het ontwerpteam (architect, ingenieurs), diverse adviseurs, verzekeringen, overheidstaksen, studies, marketing en verkoopkosten. | | Marge | Het winstpercentage dat een projectontwikkelaar rekent op de kosten of de geraamde omzet van een project. De hoogte van de marge is afhankelijk van het risico dat aan het project verbonden is, de locatie en het type vastgoed. | | Verkoopwaarde | De prijs waartegen een vastgoed kan worden verkocht op de open markt, rekening houdend met marktomstandigheden, locatie en de kenmerken van het onroerend goed. Kan worden bepaald via de sales of income methode. | | Income approach | Een waarderingsmethode die de waarde van een activum bepaalt op basis van de verwachte toekomstige inkomstenstromen (kasstromen) die het activum zal genereren. Deze methode wordt veel gebruikt voor commercieel vastgoed. | | Kasstroom | De instroom of uitstroom van liquide middelen binnen een onderneming of voor een specifiek project gedurende een bepaalde periode. Een positieve kasstroom betekent dat er meer geld binnenkomt dan er uitgaat, en vice versa voor een negatieve kasstroom. | | Inkomenswaardering | Het proces waarbij de waarde van een investering wordt bepaald door de verwachte toekomstige inkomstenstromen te analyseren en te actualiseren naar de huidige waarde. Dit houdt rekening met de timing, omvang en zekerheid van de kasstromen. | | Tijdsgebonden waarde van het geld | Het principe dat geld op heden meer waard is dan hetzelfde bedrag in de toekomst, vanwege het potentieel om rendement te genereren en het inflatierisico. Dit concept is de basis voor oprenten en verdisconteren. | | Oprenten | Het berekenen van de toekomstige waarde van een bepaald bedrag door de rente over een bepaalde periode op te tellen. Dit proces wordt gebruikt om te bepalen hoeveel een huidige investering waard zal zijn in de toekomst. | | Verdisconteren | Het proces waarbij de toekomstige waarde van een geldbedrag wordt teruggebracht naar de huidige waarde, door rekening te houden met een bepaalde verdisconteringsrente. Dit wordt gebruikt om de huidige waarde van toekomstige kasstromen te bepalen. | | Verdisconteringsrente | De rentevoet die gebruikt wordt om toekomstige kasstromen te verdisconteren naar hun huidige waarde. Deze rente weerspiegelt onder andere het risico en de inflatieverwachting. | | WACC (Weighted Average Cost of Capital) | Het gewogen gemiddelde van de kosten van het eigen vermogen en het vreemd vermogen van een onderneming. Het wordt gebruikt als rendements eis bij investeringsbeslissingen. | | Annuïteit | Een reeks van gelijke kasstromen die op regelmatige tijdstippen worden ontvangen of betaald gedurende een bepaalde periode. Voorbeelden zijn leningen of huurbetalingen. | | Perpetuïteit | Een reeks van kasstromen die theoretisch voor altijd doorlopen. In vastgoedcontext wordt dit vaak gebruikt voor de waardering van commercieel vastgoed met een stabiele huurstroom. | | Direct vastgoed | Een investering waarbij men direct eigenaar is van fysieke vastgoedobjecten, zoals gebouwen of grond. Dit brengt beheer, onderhoud en mogelijk meer zeggenschap met zich mee. | | Indirect vastgoed | Een investering in vastgoed via financiële instrumenten, zoals aandelen in vastgoedfondsen of beursgenoteerde vastgoedbedrijven. Dit biedt meer liquiditeit en een lagere instapdrempel. | | Multiplicatormethode | Een waarderingsmethode die de waarde van een vastgoedobject bepaalt door de huurinkomsten te vermenigvuldigen met een bepaalde factor (de multiplicator). Deze factor is gebaseerd op vergelijkbare transacties in de markt. | | Cap rate (Capitalization Rate) | De bruto of netto jaarlijkse huurinkomst gedeeld door de waarde van het vastgoed. Het geeft het rendement aan op de investering en wordt gebruikt om verschillende vastgoedobjecten te vergelijken. | | BAR (Bruto Aanvang rendement) | De bruto jaarlijkse huurinkomsten gedeeld door de aankoopprijs van het vastgoed. Het geeft een eerste indicatie van het rendement zonder rekening te houden met exploitatiekosten. | | NAR (Netto Aanvang rendement) | De netto jaarlijkse huurinkomsten (na aftrek van exploitatiekosten) gedeeld door de aankoopprijs van het vastgoed. Dit geeft een realistischer beeld van het rendement. | | DCF (Discounted Cash Flow) | Een methode om de waarde van een investering te bepalen door alle toekomstige verwachte kasstromen te verdisconteren naar de huidige waarde. Dit wordt ook wel de netto huidige waarde (NHW) methode genoemd. | | IRR (Internal Rate of Return) | Het rendement dat een investering oplevert, uitgedrukt als een percentage. Het is de verdisconteringsvoet waarbij de netto huidige waarde van alle kasstromen gelijk is aan nul. |