Deel 3 - HF 1 - AANNEMING (6).docx

# Inleiding tot dienstenovereenkomsten Dit onderwerp introduceert de algemene definitie van dienstenovereenkomsten, onderscheidt ze van andere contracten zoals eigendomsoverdracht en belicht de drie belangrijkste types: aanneming, bewaargeving en lastgeving. ## 1. Inleiding tot dienstenovereenkomsten Een dienstenovereenkomst is een contract waarbij een dienst wordt verricht, al dan niet tegen betaling. Dit type contract focust op het leveren van een specifieke dienst en staat los van de overdracht van eigendom. Voorbeelden hiervan zijn een tuinman die onderhoudswerkzaamheden uitvoert, of een vestiaire die een jas bewaart. Sommige dienstenovereenkomsten worden om niet (gratis) verricht, terwijl andere onder bezwarende titel worden gesloten. ### 1.1 Onderscheid en types van dienstenovereenkomsten Historisch gezien werd het onderscheid tussen contracten voornamelijk gemaakt op basis van het al dan niet bezoldigd karakter. Tegenwoordig is dit onderscheid minder scherp, aangezien alle drie de hoofdtypen dienstenovereenkomsten zowel om niet als onder bezwarende titel kunnen voorkomen. Het voornaamste onderscheidingscriterium ligt thans in het voorwerp van de overeenkomst: * **Rechtshandeling:** Dit is kenmerkend voor de lastgeving. * **Materiële handeling:** Dit is van toepassing op aanneming en bewaargeving. De drie belangrijkste types dienstenovereenkomsten zijn: * **Aanneming** (geregeld in artikelen 1787-1799 van het Burgerlijk Wetboek) * **Bewaargeving** (geregeld in artikelen 1915-1954 van het Burgerlijk Wetboek) * **Lastgeving** (geregeld in artikelen 1984-2010 van het Burgerlijk Wetboek) Bewaargeving en lastgeving kunnen worden beschouwd als specifieke contracten binnen het bredere kader van aanneming, hoewel ze elk hun eigen specifieke regels kennen. ### 1.2 Aanneming versus lastgeving Het fundamentele onderscheid tussen aanneming en lastgeving ligt in de aard van de te verrichten prestatie en de vertegenwoordiging: * **Aanneming:** Bij aanneming is het voorwerp van de overeenkomst een **materiële handeling**. De aannemer verricht concrete, fysieke of intellectuele diensten ten behoeve van de opdrachtgever. Voorbeelden zijn werken aan een auto, kappersdiensten, het geven van bijles, of het bouwen van een constructie. * **Lastgeving:** Bij lastgeving is het voorwerp van de overeenkomst een **rechtshandeling**. De lasthebber wordt gemachtigd om, in naam en voor rekening van de lastgever, rechtshandelingen te sluiten met derden. Dit houdt in dat de lasthebber namens de lastgever optreedt en contracten aangaat. Een tweede, cruciaal verschil is de **vertegenwoordiging**. Bij lastgeving is er altijd sprake van vertegenwoordiging; de lasthebber treedt op in naam van en voor rekening van de lastgever. Bij aanneming is dit **nooit** het geval. > **Tip:** Onthoud dat lastgeving altijd een vertegenwoordigingscomponent bevat, terwijl aanneming zich richt op het leveren van een materieel of intellectueel werk, zonder de bevoegdheid om namens de opdrachtgever te contracteren. #### 1.2.1 Combinatie van aanneming en lastgeving Het is mogelijk dat een overeenkomst elementen van zowel aanneming als lastgeving bevat. Een typisch voorbeeld hiervan is een architectenovereenkomst. Het ontwerpen van plannen en het uitvoeren van studies door de architect valt onder aanneming (intellectueel werk). Echter, wanneer de architect gemachtigd wordt om namens de bouwheer contracten te sluiten met onderaannemers (bijvoorbeeld voor de funderingswerken), dan treedt de architect op als lasthebber. ### 1.3 Kenmerken van de aannemingsovereenkomst De aannemingsovereenkomst wordt gekenmerkt door de volgende elementen: * **Quasi-onbenoemd contract:** Hoewel specifiek geregeld, deelt het veel kenmerken met benoemde contracten zoals huur van werk. * **Definitie (art. 1710 BW):** Een contract waarbij de ene partij zich verbindt om iets te verrichten voor de andere partij, tegen betaling van een tussen hen bedongen prijs. * **Consensueel:** De overeenkomst komt tot stand door loutere wilsovereenstemming. * **Wederkerig:** Beide partijen verbinden zich tot een prestatie. * **Onder bezwarende titel:** Er is een tegenprestatie, een prijs, voor het geleverde werk of de verrichte dienst. #### 1.3.1 Onderscheid met arbeidsovereenkomst Het is essentieel om aanneming te onderscheiden van een arbeidsovereenkomst: * **Aanneming:** De aannemer werkt in **volle onafhankelijkheid**. Hij beslist zelf over de methoden en middelen om het werk uit te voeren, binnen de grenzen van de overeengekomen specificaties en de regels van de kunst. * **Arbeidsovereenkomst:** De werknemer werkt onder **gezag** van de werkgever. Hij is verplicht de instructies van de werkgever op te volgen en staat onder diens leiding en toezicht. > **Tip:** Problematiek van schijnzelfstandigen ontstaat wanneer een relatie die in essentie een arbeidsovereenkomst is, wordt geformuleerd als een aannemingsovereenkomst om sociale lasten te ontwijken. De rechtbank zal de werkelijke aard van de relatie beoordelen. #### 1.3.2 Bestanddelen van aanneming (examen!) De drie cruciale bestanddelen van een aannemingsovereenkomst, die rechtstreeks uit de definitie voortvloeien, zijn: 1. **Werkprestatie:** Er moet een materieel of intellectueel werk worden verricht. Dit kan variëren van het creëren van een kunstwerk tot het bouwen van een huis of het leveren van een dienst zoals bijles. 2. **In volle onafhankelijkheid:** De prestatie wordt geleverd zonder dat de uitvoerder onderworpen is aan het gezag van de opdrachtgever. 3. **Tegen vergoeding:** De dienst of het werk wordt verricht in ruil voor een prijs. #### 1.3.3 Aanneming versus verkoop De kwalificatie van een overeenkomst als aanneming of verkoop is van belang voor de toepassing van specifieke rechtsregels, met name wat betreft: * Prijsbepaling * Overdracht van eigendom en risico * Aansprakelijkheid voor verborgen gebreken * Voorrechten, opzegging en interesten Wanneer een overeenkomst zowel elementen van aanneming als van verkoop bevat (bijvoorbeeld bij de aankoop en installatie van een veranda waarbij de aannemer zowel materiaal levert als het werk uitvoert), ontstaat er een probleem van kwalificatie. Hierbij kunnen verschillende theorieën worden toegepast: * **Cumulatietheorie:** Beide regels (aanneming en verkoop) worden naast elkaar toegepast. * **Absorptietheorie:** De theorie die als dominant wordt beschouwd, absorbeert de andere. Als bijvoorbeeld de waarde van het geleverde materiaal significant hoger is dan de waarde van het werk, kan de overeenkomst worden gekwalificeerd als verkoop. #### 1.3.4 Beperking van de vrije keuze van de medecontractant Hoewel er in principe contractvrijheid is, zijn er twee belangrijke beperkingen op de vrije keuze van de aannemer: 1. **Overheidsopdrachten:** Voor overheidsopdrachten gelden strikte procedures om transparantie en concurrentie te waarborgen. Dit betekent dat overheden niet zomaar een aannemer naar keuze kunnen aanstellen, maar een openbare aanbesteding of offerteaanvraag moeten organiseren. 2. **Erkenning van aannemers:** Hoewel de vestigingswetgeving onder invloed van Europese regelgeving is afgebouwd, kan de erkenning van aannemers, die betrekking heeft op basiskennis van bedrijfsbeheer en technische bekwaamheden, nog steeds relevant zijn, met name in het kader van de Woningbouwwet. Dit dient ter bescherming van de consument en om faillissementen te voorkomen. ### 1.4 Verbintenissen van de aannemer De aannemer heeft hoofdzakelijk drie verbintenissen: 1. **Het werk goed uitvoeren:** Dit impliceert dat het werk moet worden uitgevoerd volgens de regels van de kunst. Afhankelijk van de aard van de prestatie kan dit een middelenverbintenis (inspanningsverbintenis) of een resultaatsverbintenis (garantieverbintenis) zijn. Bij een middelenverbintenis moet de opdrachtgever bewijzen dat de aannemer niet de nodige zorgvuldigheid heeft betracht. Bij een resultaatsverbintenis moet de aannemer het vooropgestelde resultaat garanderen. * **Informatieverplichting:** De aannemer heeft een plicht om de opdrachtgever te informeren over potentiële risico's en om werk te weigeren indien dit niet correct of veilig kan worden uitgevoerd. * **Bewaars- en bewakingsplicht:** Tijdens de uitvoering van de werken is de aannemer verantwoordelijk voor de beveiliging van de werf en de materialen. 2. **Het werk tijdig uitvoeren:** Hoewel de termijn indicatief kan zijn (middelenverbintenis), kan een strikte termijn afspreken (resultaatsverbintenis) leiden tot aansprakelijkheid bij overschrijding. 3. **Zaak leveren en grondstoffen teruggeven:** Dit omvat de materiële handeling van de levering van het voltooide werk aan de opdrachtgever. De oplevering markeert juridisch de aanvaarding van de werken en het einde van de bewakingsplicht van de aannemer. Vaak wordt gesproken van voorlopige en definitieve oplevering. #### 1.4.1 Verbintenissen van de architect Een architect heeft de specifieke taak om de bouwheer te adviseren en te controleren. Er is een onverenigbaarheid tussen de beroepen van aannemer en architect, omdat hun opdrachten verschillend zijn. Vaak zijn zij echter **in solidum aansprakelijk** voor gebreken, wat betekent dat de bouwheer de volledige schade op beide kan verhalen. De architect heeft een controleplicht ten aanzien van de werken die door de aannemer worden uitgevoerd en een waarschuwingsplicht ten aanzien van de bouwheer over mogelijke fouten van de aannemer. ### 1.5 Contractuele aansprakelijkheid van de aannemer Bij slechte of laattijdige uitvoering van het werk kan de opdrachtgever de aannemer in gebreke stellen. Dit kan leiden tot dwanguitvoering in natura, of, indien dit niet mogelijk is of rechtsmisbruik zou zijn, tot uitvoering bij equivalent (schadevergoeding). Schadevergoeding kan forfaitair worden vastgesteld in een schadebeding, dat echter aan matiging kan worden onderworpen. Gerechtelijke ontbinding is eveneens mogelijk. #### 1.5.1 De 10-jarige aansprakelijkheid (art. 1792 BW jo. art. 2270 BW) Een specifieke sanctie in het aannemingsrecht, die van openbare orde is, is de 10-jarige aansprakelijkheid voor zware gebreken in bouwwerken die de stabiliteit aantasten. * **Voorwaarden:** * Het moet gaan om een bouwwerk. * Er moet sprake zijn van een aannemingsovereenkomst in de bouwsector. * Er moet een zwaar gebrek zijn dat de stabiliteit aantast (zichtbaar of verborgen). * Er moet een fout van de aannemer (of architect) kunnen worden aangetoond. * **Vervaltermijn:** De vordering moet binnen tien jaar na de aanvaarding van de werken worden ingesteld. Deze termijn kan niet worden gestuit of geschorst, behalve in geval van bedrieglijk opzet. * **Kwalitatief recht:** Deze aansprakelijkheid gaat over op de opeenvolgende eigenaars van het gebouw. #### 1.5.2 Lichte verborgen gebreken Voor gebreken die de stabiliteit niet aantasten, geldt een waarborg- of garantietermijn van 10 jaar vanaf de oplevering. In dit geval wordt de fout van de aannemer niet vermoed en moet deze door de opdrachtgever bewezen worden. Deze bepaling is niet van openbare orde en kan contractueel worden beperkt. ### 1.6 Verbintenissen van de opdrachtgever De opdrachtgever heeft drie hoofdbverbintenissen: 1. **Werk van de aannemer mogelijk maken:** Dit houdt in dat de opdrachtgever zorgt voor de nodige vergunningen, terrein toegankelijk maakt en de aannemer voorziet van de nodige informatie. 2. **Prijs betalen:** De prijs moet tijdig en conform het contract worden betaald. De opdrachtgever kan, net als de aannemer, de ENAC (exceptio non adimpleti contractus) inroepen indien de aannemer zijn verbintenissen niet nakomt. Er zijn verschillende systemen voor prijsbepaling: * **Onbepaalde prijs ("in regie"):** De prijs wordt achteraf bepaald op basis van de geleverde arbeid en materialen. Dit systeem is voordelig voor de aannemer en biedt minder verhaal voor de opdrachtgever bij te hoge prijzen. * **Vaste of bepaalde prijs:** De prijs wordt vooraf vastgesteld en blijft onveranderlijk, tenzij herzieningsclausules zijn toegelaten. Dit systeem is voordelig voor de opdrachtgever, aangezien de aannemer het risico draagt. * **Bestek:** Een prijslijst met eenheidsprijzen, waarbij de volledige prijs pas bekend is bij de oplevering. De aannemer draagt hierbij het risico voor prijswijzigingen van materialen en arbeidskracht. 3. **Werk in ontvangst nemen en aanvaarden:** Dit gebeurt via de oplevering, een eenzijdige rechtshandeling waarbij de bouwheer de werken goedkeurt. De oplevering dekt zichtbare gebreken en start de termijn van de 10-jarige aansprakelijkheid. ### 1.7 Aansprakelijkheid van de aannemer ten aanzien van derden Wanneer door de uitvoering van aannemingswerken schade wordt toegebracht aan derden (bv. de buurman wiens eigendom wordt beschadigd), kan de aannemer aansprakelijk worden gesteld op basis van buitencontractuele aansprakelijkheid (quasi-delict). Ook kan burenhinder worden ingeroepen ten aanzien van de bouwheer, zelfs indien de overlast volledig te wijten is aan de fout van de aannemer. De bouwheer kan in dat geval regres uitoefenen tegen de aannemer. ### 1.8 Onderaanneming en nevenaanneming * **Onderaanneming:** De hoofdaannemer laat, op eigen initiatief, kosten en verantwoordelijkheid, het werk geheel of gedeeltelijk uitvoeren door een door hem gekozen onderaannemer. De hoofdaannemer blijft contractueel aansprakelijk voor de fouten van zijn onderaannemers ten aanzien van de opdrachtgever. Tussen onderaannemer en opdrachtgever bestaat er in principe geen contractuele band, behalve de uitzondering van de **rechtstreekse vordering** (art. 1798 BW) die de onderaannemer toelaat zijn verschuldigde bedragen rechtstreeks bij de bouwheer te eisen vóór het faillissement van de hoofdaannemer. * **Nevenaanneming:** De opdrachtgever sluit zelf afzonderlijke contracten met verschillende aannemers voor specifieke aspecten van het werk (bv. funderingswerken, dakwerken, etc.). De opdrachtgever is dan zelf verantwoordelijk voor de coördinatie. ### 1.9 Risico-overgang bij aanneming Bij aanneming gaat het risico pas over op de opdrachtgever bij de **definitieve aanvaarding** van de werken, tenzij de aannemer enkel arbeid levert (zoals bij herstellingen). Dit verschilt van de koopovereenkomst, waar het risico overgaat bij de wilsovereenstemming. ### 1.10 Einde van de aannemingsovereenkomst De aannemingsovereenkomst kan op verschillende manieren eindigen: * **Gemeenrechtelijk:** Voltooiing van de werkzaamheden, minnelijk akkoord of ontbinding. * **Bijzonder:** Eenzijdige opzegging door de opdrachtgever (mits schadeloosstelling) of het overlijden van de aannemer (indien de overeenkomst *intuitu personae* werd gesloten). Het overlijden van de opdrachtgever heeft geen effect op de overeenkomst, tenzij de erfgenamen besluiten tot opzegging. ### 1.11 De Woningbouwwet (Wet Breyne) De Wet Breyne biedt een uitgebreide bescherming aan kopers van te bouwen woningen (verkoop op plan, sleutel-op-de-deur). Deze wet is dwingend en beschermt tegen fraude en de onzekerheden van de bouwsector. De wet is van toepassing wanneer de overeenkomst een voorschot inhoudt, er één of meer stortingen gebeuren vóór de voltooiing, en het gaat om onroerend goed in België. Belangrijke elementen van de wet omvatten verplichte vermeldingen in de overeenkomst, de wijze van oplevering, de overdracht van eigendom en risico, en waarborgen. Sancties bij miskenning van de wet kunnen leiden tot nietigheid van bedingen of zelfs van de gehele overeenkomst. --- # Aannemingsovereenkomsten: kenmerken en verplichtingen Hieronder volgt een studiehandleiding over aannemingsovereenkomsten, met de nadruk op kenmerken en verplichtingen. ## 2. Aannemingsovereenkomsten: kenmerken en verplichtingen Dit gedeelte gaat dieper in op de kenmerken van aanneming, zoals de onafhankelijkheid van de aannemer, de betaling van een vergoeding en de verschillen met arbeidsovereenkomsten, evenals de verbintenissen van zowel de aannemer als de opdrachtgever. ### 2.1 Kenmerken van aanneming De aannemingsovereenkomst wordt gekenmerkt door drie essentiële bestanddelen die rechtstreeks uit de definitie voortvloeien: * **Werkprestatie**: De aannemer verbindt zich ertoe een werk te verrichten. Dit kan zowel een materiële handeling (bv. een huis bouwen) als een intellectuele prestatie (bv. een architectonisch plan opstellen) omvatten. * **Volledige onafhankelijkheid**: De aannemer werkt in volle onafhankelijkheid. Dit onderscheidt de aanneming van de arbeidsovereenkomst, waarbij de werknemer onder het gezag van de werkgever staat. De aannemer bepaalt zelf hoe hij de werken uitvoert, al kan de opdrachtgever wel aanwijzingen geven. * **Tegen vergoeding**: De aannemingsovereenkomst is per definitie ten bezwarende titel. Er dient een prijs betaald te worden voor de geleverde prestatie. De aannemingsovereenkomst is een quasi-onbenoemde overeenkomst, vaak aangeduid als huur van werk. Het wordt beschouwd als een consensuele, wederkerige en bezwarende overeenkomst. #### 2.1.1 Onderscheid met andere overeenkomsten ##### 2.1.1.1 Aanneming versus arbeidsovereenkomst Het cruciale onderscheid ligt in de **onafhankelijkheid** van de aannemer tegenover het **gezag** van de werkgever in een arbeidsovereenkomst. Bij aanneming kiest de aannemer zelf de methode en organisatie, terwijl een werknemer instructies van de werkgever moet volgen. ##### 2.1.1.2 Aanneming versus verkoop Bij verkoop wordt de eigendom van een goed overgedragen tegen een prijs. Bij aanneming wordt een werk of dienst geleverd tegen een prijs. De kwalificatie is van belang voor onder andere prijsbepaling, risico-overgang en verborgen gebreken. Wanneer een aannemer zelf materiaal levert én het werk uitvoert, kan er sprake zijn van een gemengde overeenkomst (cumulatie- of absorptietheorie). ##### 2.1.1.3 Aanneming versus lastgeving Het grootste verschil tussen aanneming en lastgeving is dat aanneming betrekking heeft op **materiële handelingen**, terwijl lastgeving betrekking heeft op het verrichten van **rechtshandelingen**. Bij lastgeving verricht de lasthebber de rechtshandeling in naam en voor rekening van de lastgever, wat inhoudt dat er **vertegenwoordiging** aan te pas komt. Bij aanneming is er nooit sprake van vertegenwoordigingsbevoegdheid. Een architectenovk kan zowel elementen van aanneming (ontwerpen, studies) als lastgeving (contracteren met onderaannemers in naam van de bouwheer) bevatten. #### 2.1.2 Beperkingen op de vrije keuze van medecontractant Hoewel de opdrachtgever vrij is om zijn aannemer te kiezen, zijn er twee beperkingen: 1. **Overheidsopdrachten**: Deze vallen onder strikte procedures (bekendmaking, openbare aanbesteding) om fraude tegen te gaan en transparantie te waarborgen. De opdracht gaat meestal naar de voordeligste offerte. 2. **Erkenning van aannemers**: Dit systeem, hoewel de vestigingswetgeving door Europese regelgeving is afgezwakt, beoogt de bescherming van de consument en het vermijden van faillissementen door te eisen dat aannemers bepaalde basiskennis en technische bekwaamheden bezitten. Dit is met name relevant in de context van de Woningbouwwet. ### 2.2 Verbintenissen van de aannemer De aannemer heeft drie hoofdverbintenissen: #### 2.2.1 Het werk goed uitvoeren Dit houdt in dat het werk moet worden uitgevoerd volgens de regels van de kunst. Het type verbintenis (middelen- of resultaatsverbintenis) is afhankelijk van de aard van het werk, wat implicaties heeft voor de bewijslast. * **Middelenverbintenis**: De aannemer verbindt zich ertoe alle nodige middelen aan te wenden om het beoogde resultaat te bereiken. De opdrachtgever moet bewijzen dat de aannemer niet zorgvuldig heeft gehandeld. * **Resultaatsverbintenis**: De aannemer verbindt zich ertoe een bepaald resultaat te leveren. De opdrachtgever hoeft enkel het uitblijven van het resultaat te bewijzen. Daarnaast heeft de aannemer een **informatieverplichting** ten aanzien van de opdrachtgever en, tijdens de uitvoering, een **bewarings- en bewakingsplicht** (ook wel 'werfpolitie' genoemd). De aannemer kan verplicht zijn een werk te weigeren indien hij voorziet dat het niet succesvol zal zijn. ##### 2.2.1.1 Verbintenissen van de architect Architecten hebben specifieke verbintenissen, waaronder een raadgevings- en waarschuwingsverplichting ten aanzien van de opdrachtgever over het werk van de aannemer, en een controleplicht. Zij zijn vaak, net als de aannemer, in solidum aansprakelijk voor bouwfouten. #### 2.2.2 Het werk tijdig uitvoeren * **Indicatieve termijn**: Bij een indicatieve termijn is er sprake van een middelenverbintenis. * **Strikte termijn**: Bij een strikte termijn (bv. "uiterlijk op 30 mei") is er sprake van een resultaatsverbintenis, wat het meest voordelig is voor de opdrachtgever. #### 2.2.3 Zaak leveren en grondstoffen teruggeven Dit betreft de **restitutieplicht** van ongebruikte materialen en de feitelijke levering van het werk, waarbij de opdrachtgever het bezit van de werken verkrijgt. Vaak wordt dit gevolgd door een (voorlopige) oplevering. Levering is de materiële handeling, terwijl oplevering het juridisch aanvaarden van de werken inhoudt. ##### 2.2.3.1 Contractuele aansprakelijkheid Bij slechte of laattijdige uitvoering kan de opdrachtgever de aannemer ingebreke stellen. Dit kan leiden tot dwanguitvoering, uitvoering bij equivalent (schadevergoeding) of gerechtelijke ontbinding. Forfaitaire schadebedingen zijn toegelaten, maar kunnen gematigd worden. ##### 2.2.3.2 Tienjarige aansprakelijkheid (art. 1792 BW jo. art. 2270 BW) Deze specifieke aansprakelijkheid geldt voor **bouwzaken** en beschermt de bouwheer en de openbare veiligheid. De voorwaarden zijn: een bouwwerk, een aannemingsovereenkomst, een zwaar gebrek dat de stabiliteit aantast, en een fout van de aannemer. Deze bepaling is van openbare orde en heeft een vervaltermijn van tien jaar na aanvaarding, zonder stuiting of schorsing. Lichte verborgen gebreken die de stabiliteit niet aantasten, vallen hier niet onder. ### 2.3 Verbintenissen van de opdrachtgever De opdrachtgever heeft drie belangrijke verbintenissen: #### 2.3.1 Werk aannemer mogelijk maken De opdrachtgever moet zorgen voor de vereiste administratieve vergunningen, het terrein toegankelijk maken en de aannemer de nodige informatie verschaffen. #### 2.3.2 Prijs betalen De prijs moet tijdig en conform het contract betaald worden. De opdrachtgever kan het **Exceptie Non Adimpleti Contractus** (ENAC) inroepen als de aannemer zijn verbintenissen niet nakomt. Er zijn drie systemen voor prijsbepaling: * **Onbepaalde prijs ("in regie")**: De prijs wordt achteraf bepaald op basis van de werkelijke omvang van het werk en de kosten van materialen en uren. Dit systeem is voordelig voor de aannemer. * **Vaste of bepaalde prijs**: Een vooraf vastgestelde globale en onveranderlijke prijs. Dit systeem, voordelig voor de opdrachtgever, draagt het risico van prijs en uitvoering bij de aannemer, tenzij herzieningsclausules zijn toegelaten. * **Bestek**: Een prijslijst met eenheidsprijzen. De volledige prijs is pas bekend na uitvoering, maar de aannemer draagt enkel het risico voor prijswijzigingen van materiaal en arbeidskracht. #### 2.3.3 Werk in ontvangst nemen en aanvaarden Dit gebeurt via de **oplevering**, een eenzijdige rechtshandeling waarbij de bouwheer de werken goedkeurt. Er wordt onderscheid gemaakt tussen voorlopige en definitieve oplevering. Een oplevering dekt zichtbare gebreken; verborgen gebreken vallen hier niet onder. ### 2.4 Aansprakelijkheid van de aannemer ten aanzien van derden Bij schade aan derden die vreemd is aan de aannemingsovereenkomst, kan de aannemer aansprakelijk zijn op basis van quasi-delictuele aansprakelijkheid (bv. art. 1382, 1384 BW). Burenhinder kan eveneens ingeroepen worden, ook ten aanzien van de bouwheer. ### 2.5 Onder- en nevenaanneming * **Onderaanneming**: De hoofdaannemer laat het werk (geheel of gedeeltelijk) uitvoeren door een door hem gekozen onderaannemer. De hoofdaannemer blijft contractueel aansprakelijk voor de fouten van zijn onderaannemers ten aanzien van de opdrachtgever. Er is geen rechtstreekse contractuele band tussen onderaannemer en opdrachtgever, behalve de rechtstreekse vordering (art. 1798 BW) ten voordele van de onderaannemer. * **Nevenaanneming**: De opdrachtgever sluit afzonderlijke contracten met verschillende aannemers voor specifieke onderdelen van het werk. ### 2.6 Risico-overgang Bij aanneming gaat het risico pas over op de opdrachtgever bij de **definitieve aanvaarding** van de werken, tenzij de aannemer enkel arbeid levert. De opdrachtgever blijft eigenaar van het gebouw op de grond van de bouwheer tot de definitieve aanvaarding. ### 2.7 Einde van de aannemingsovereenkomst De overeenkomst kan eindigen door: * Gemeenrechtelijke beëindiging: voltooiing van de werkzaamheden, minnelijk akkoord, ontbinding. * Bijzondere beëindiging: eenzijdige opzegging door de opdrachtgever (mits schadeloosstelling) of overlijden van de aannemer (gezien het intuitu personae karakter). ### 2.8 Woningbouwwet (Wet Breyne) Deze dwingende wet biedt uitgebreide bescherming aan de bouwer/koper van een te bouwen woning. Het toepassingsgebied is ruim, maar de wet is niet van toepassing indien er geen voorschot is gevraagd en de werken niet onder een eigendomsovereenkomst vallen. De wet dicteert verplichte vermeldingen in het contract en specifieke procedures voor oplevering en betaling. > **Tip:** De Woningbouwwet is een cruciaal onderdeel en wordt vaak getoetst op examens. Zorg ervoor dat u de toepassingscriteria, verplichte vermeldingen en sancties grondig begrijpt. --- # Aansprakelijkheid in aanneming 3. Aansprakelijkheid in aanneming Dit onderdeel bespreekt de verschillende aspecten van aansprakelijkheid binnen aannemingsovereenkomsten, waaronder de contractuele aansprakelijkheid van de aannemer, de tienjarige aansprakelijkheid voor bouwwerken, aansprakelijkheid ten aanzien van derden, onderaanneming en de risico-overgang. ## 3.1 Contractuele aansprakelijkheid van de aannemer De contractuele aansprakelijkheid van de aannemer vloeit voort uit de verbintenissen die hij aangaat in de aannemingsovereenkomst. Deze verbintenissen kunnen worden onderverdeeld in drie hoofdtypen: ### 3.1.1 Het werk goed uitvoeren De aannemer is verplicht om het werk volgens de regels van de kunst uit te voeren. Dit houdt in dat hij zorgvuldig en met de nodige expertise te werk moet gaan. Er wordt onderscheid gemaakt tussen: * **Middelenverbintenis:** Hierbij is de aannemer gehouden om alle redelijke inspanningen te leveren om het gewenste resultaat te bereiken. De bewijslast ligt bij de opdrachtgever; deze moet aantonen dat de aannemer niet de nodige zorgvuldigheid in acht heeft genomen. * **Resultaatsverbintenis:** Hierbij is de aannemer gehouden om een specifiek resultaat te leveren. De bewijslast ligt bij de aannemer; deze moet bewijzen dat het werk correct is uitgevoerd om aan zijn aansprakelijkheid te ontsnappen. Daarnaast heeft de aannemer een **informatieverplichting** ten aanzien van de opdrachtgever en kan hij verplicht zijn om voorbehoud te maken of de opdracht te weigeren indien de uitvoering niet mogelijk of onverantwoord is. Tijdens de uitvoering van de werken geldt er een **bewarings- en bewakingsplicht** (ook wel 'werfpolitie' genoemd), wat een middelenverbintenis inhoudt. #### 3.1.1.1 Verbintenissen van de architect Hoewel de architect geen aannemer is, is er een nauwe band. De architect heeft een **raadgevings- en waarschuwingsverplichting** ten aanzien van de opdrachtgever over het werk van de aannemer en vice versa. Vaak zijn architect en aannemer **in solidum aansprakelijk** voor gebreken. De architect heeft tevens een **controleplicht** op de werken uitgevoerd door de aannemer. ### 3.1.2 Het werk tijdig uitvoeren De aannemer is gehouden om het werk binnen de afgesproken termijn uit te voeren. * **Indicatieve termijn:** Dit is een middelenverbintenis. * **Strikte termijn:** Dit is een resultaatsverbintenis en is het meest voordelig voor de opdrachtgever. ### 3.1.3 Zaak leveren en grondstoffen teruggeven De aannemer dient het uitgevoerde werk te leveren aan de opdrachtgever. Dit is een materiële handeling waarbij de opdrachtgever het bezit van de werken verkrijgt. De **oplevering** is een juridisch begrip dat de aanvaarding van de werken inhoudt. Bij oplevering kan de opdrachtgever voorbehouden maken indien er zichtbare gebreken zijn. Na de oplevering stopt de bewakingsplicht van de aannemer. #### 3.1.3.1 Verbintenissen van de opdrachtgever De opdrachtgever heeft drie hoofdverbintenissen: 1. **Het werk van de aannemer mogelijk maken:** Dit omvat onder meer het verkrijgen van de nodige administratieve vergunningen, het toegankelijk maken van het terrein en het verschaffen van de nodige informatie aan de aannemer. 2. **Prijs betalen:** De betaling dient tijdig en volgens de contractueel bepaalde prijs te gebeuren. De opdrachtgever kan gebruik maken van het **ENAC (Exceptio Non Adimpleti Contractus)** indien de aannemer zijn verbintenissen niet nakomt. Er zijn drie systemen voor prijsbepaling: * **Onbepaalde prijs ('in regie'):** De prijs wordt achteraf bepaald op basis van de omvang van het werk, materialen en werkuren. Dit is voordelig voor de aannemer en risicovol voor de opdrachtgever. * **Vaste of bepaalde prijs:** Een vooraf vastgestelde globale en onveranderlijke prijs (art. 1793 BW). De aannemer draagt het risico van prijs, plan en uitvoering. Herzieningsclausules zijn toegelaten. * **Bestek:** Een prijslijst met eenheidsprijzen. De volledige prijs is pas bekend bij volledige uitvoering. De aannemer draagt enkel het risico voor prijswijzigingen qua materiaal en arbeidskracht. 3. **Werk in ontvangst nemen en aanvaarden (oplevering):** Dit is een eenzijdige rechtshandeling waarbij de bouwheer de werken goedkeurt. De oplevering dekt zichtbare gebreken. Een **voorlopige oplevering** treedt op na een bepaalde periode, gevolgd door een **definitieve oplevering**. ## 3.2 De 10-jarige aansprakelijkheid voor bouwwerken (art. 1792 BW jo. art. 2270 BW) Dit is een specifieke, dwingende bepaling van openbare orde die de bouwheer beschermt en de openbare veiligheid waarborgt. * **Voorwaarden:** * Een bouwwerk. * Een aannemingsovereenkomst. * Een zwaar gebrek dat de stabiliteit van het bouwwerk aantast. * De fout van de aannemer of architect moet bewijsbaar zijn. * **Vervaltermijn:** De vordering moet binnen 10 jaar na aanvaarding worden ingesteld. Er is geen stuiting of schorsing mogelijk, behalve bij bedrieglijk opzet of regresvordering. * **Lichte verborgen gebreken:** Voor gebreken die de stabiliteit niet aantasten, geldt ook een waarborgtermijn van 10 jaar vanaf de oplevering. De fout van de aannemer moet hier wel bewezen worden door de opdrachtgever en de bepaling is niet van openbare orde, waardoor contractuele beperkingen mogelijk zijn. ## 3.3 Aansprakelijkheid ten aanzien van derden Schade die aan derden wordt toegebracht tijdens de uitvoering van de aannemingswerken, valt onder de buitencontractuele aansprakelijkheid (quasi-delictuele aansprakelijkheid). * **Art. 1382 BW (nu art. 6.5 BW):** De aannemer is aansprakelijk voor schade die hij veroorzaakt aan derden. * **Burenhinder (art. 544 BW):** Een buur kan burenhinder inroepen ten aanzien van de bouwheer, ook als de overlast volledig te wijten is aan de fout van de aannemer. Een regresvordering is mogelijk ten aanzien van de aannemer bij een fout. ## 3.4 Onder- en nevenaanneming ### 3.4.1 Onderaanneming Bij onderaanneming laat de hoofdaannemer, op eigen initiatief en verantwoordelijkheid, het werk geheel of gedeeltelijk uitvoeren door een door hem gekozen onderaannemer. * **Verhouding hoofdaannemer - onderaannemer:** Dit is een zelfstandig contract. Bedingen uit de hoofdovereenkomst zijn niet automatisch van toepassing. * **Verhouding hoofdaannemer - opdrachtgever:** De hoofdaannemer blijft contractueel aansprakelijk voor de fouten van zijn onderaannemers (art. 1797 BW). De onderaannemer wordt niet beschouwd als aangestelde van de hoofdaannemer in de zin van art. 1384, derde lid BW. * **Verhouding onderaannemer - opdrachtgever:** Er is in principe geen rechtstreekse contractuele band. Echter, de onderaannemer kan een **rechtstreekse vordering** instellen ten voordele van zichzelf tegen de bouwheer voor verschuldigde bedragen van de hoofdaannemer (art. 1798 BW), mits deze vóór het faillissement van de hoofdaannemer wordt ingesteld ('Jumpactie'). Buitencontractueel kan de opdrachtgever de onderaannemer wel aansprakelijk stellen. ### 3.4.2 Nevenaanneming Bij nevenaanneming sluit de opdrachtgever zelf afzonderlijke contracten met verschillende aannemers voor specifieke onderdelen van het werk (bv. fundering, dakwerken). De coördinatie van de werken ligt bij de opdrachtgever of zijn architect. ## 3.5 Risico-overgang In tegenstelling tot de koopovereenkomst, waar de risico-overgang samenvalt met de eigendomsovergang bij wilsovereenstemming, geldt bij aanneming (art. 1788 BW) dat het risico pas overgaat bij de **definitieve aanvaarding** van de werken door de opdrachtgever. Tenzij de aannemer enkel arbeid levert (bv. herstellingen). De opdrachtgever blijft eigenaar van het gebouw op de grond van de bouwheer tot aan de definitieve aanvaarding. ## 3.6 Einde van de aannemingsovereenkomst De aannemingsovereenkomst kan op verschillende manieren eindigen: * **Gemeenrechtelijk:** * Voltooiing van de werkzaamheden. * Minnelijk akkoord. * Ontbinding van het contract. * **Bijzonder:** * **Eenzijdige opzegging door de opdrachtgever (art. 1794 BW):** De opdrachtgever kan de overeenkomst op elk ogenblik en zonder motivering beëindigen, mits schadeloosstelling voor gemaakte kosten, arbeid en gederfde winst. * **Overlijden van de aannemer (art. 1795 BW):** Dit leidt tot het einde van de overeenkomst wegens het intuitu personae karakter. Het overlijden van de opdrachtgever heeft geen effect op de overeenkomst. ### 3.6.1 Woningbouwwet (Wet Breyne) De woningbouwwet van 9 juli 1971 biedt specifieke bescherming aan de bouwer van een huis en de koper van een te bouwen woning of appartement. Deze wet is dwingend en van toepassing indien er één of meer stortingen worden gevraagd vóór de eigendomsovergang en de voltooiingsverplichting van de verkoper/aannemer. Belangrijke elementen zijn de verplichte vermeldingen in de overeenkomst, de wijze van oplevering en de waarborgen. > **Tip:** De woningbouwwet is een cruciale bescherming voor consumenten in de bouwsector en wordt vaak bevraagd op examens. Zorg dat je de toepassingscriteria en verplichte vermeldingen goed kent. --- > **Voorbeeld:** Een particulier sluit een overeenkomst met een aannemer om een nieuwe woning te bouwen. De aannemer vraagt een voorschot van 10% op de totale prijs vóór de start van de werken en de eigendomsoverdracht zal plaatsvinden na de voltooiing. In dit geval is de woningbouwwet van toepassing. --- --- # De woningbouwwet (Wet Breyne) De woningbouwwet, ook wel bekend als de wet Breyne, biedt een dwingende wettelijke bescherming aan kopers en bouwers van woningen, specifiek bij de verkoop van een te bouwen woning of een in aanbouw zijnde woning. ### 4.1 Toepassingsgebied De wet Breyne is van toepassing op wederkerige overeenkomsten die leiden tot eigendomsoverdracht of een verbintenis tot bouwen van een huis of appartement, dat nog te bouwen is of reeds in aanbouw is. Het doel van de wet is het tegengaan van fraude en het beschermen van kopers, bijvoorbeeld wanneer een aannemer verdwijnt met het voorgeschoten geld. De wet is van toepassing indien aan de volgende cumulatieve voorwaarden is voldaan: * Er is sprake van een overeenkomst tot eigendomsovergang of een verbintenis tot bouwen. * Het betreft een huis of appartement, bestemd voor huisvesting of huisvesting en beroepsdoeleinden. * Het goed is nog te bouwen of in aanbouw. * Er wordt één of meer stortingen gedaan voor de voltooiing van de werken, zoals voorschotten. * De overeenkomst heeft betrekking op onroerende goederen in België. Belangrijk is dat de wet **niet** van toepassing is in de volgende situaties: * Bij zuivere verbouwings- of uitbreidingswerken, tenzij deze deel uitmaken van een overeenkomst tot eigendomsovergang en een aanzienlijk deel van de totale waarde vertegenwoordigen (80% of 18.600 euro). * Wanneer er **geen** voorschot wordt gevraagd door de verkoper/aannemer. Indien men er voor kiest om met verschillende aannemers afzonderlijke contracten af te sluiten voor diverse bouwopdrachten (ruwbouw, dakwerken, verwarming, etc.), waarbij de opdrachtgever of architect zelf instaat voor de coördinatie, is de wet Breyne eveneens niet van toepassing. ### 4.2 Verplichte vermeldingen in de overeenkomst De wet Breyne schrijft een reeks verplichte vermeldingen voor in de overeenkomst om de koper/bouwer te informeren. Bij miskenning van artikel 7 en 12 van de wet, of bij formele voorwaarden, kan dit leiden tot nietigheid van bedingen of zelfs van de gehele overeenkomst. Tot de verplichte vermeldingen behoren: * Identiteit van de eigenaar. * Gegevens van de bouwvergunning. * Een opschortende voorwaarde voor het bekomen van de bouwvergunning. * Eventueel een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van financiering. * Een gedetailleerde beschrijving van de 'privatieve' delen en de gemeenschappelijke gedeelten. * De prijs: * Vast of variabel. * Eventuele herzieningsclausules met maximale prijsstijgingen. * Vermelding van gewestelijke overheidstegemoetkomingen. * De startdatum van de werken en de uitvoeringstermijn, uitgedrukt in werkdagen. * Een vergoeding bij overschrijding van de uitvoeringstermijn. * De wijze van oplevering, met vermelding van de erkenning en kennisname van de gegevens. * De vermelding van de sanctie bij niet-naleving. De overeenkomst moet voorzien zijn van de nodige bijlagen en documenten. De wijze van oplevering impliceert een gezamenlijke rondgang door het gebouw en het geven van opmerkingen door de koper/bouwer. ### 4.3 Financiële waarborgen en betaling De wet Breyne regelt de financiële transacties om de koper/bouwer te beschermen. * **Betaling:** Er mag niets betaald worden vóór de ondertekening van de overeenkomst. * **Voorschot:** Een voorschot mag maximaal 5% van de totale prijs bedragen. * **Verlijding authentieke akte:** De finale afhandeling gebeurt bij authentieke akte. * **Prijsverdeling:** De prijs wordt in gedeelten betaald voor de uitgevoerde werken. Dit betekent dat de betalingen gespreid worden naarmate de werken vorderen. Een nieuwe keuken installeren bijvoorbeeld, kan een reden zijn om een bijkomende betaling te vragen. ### 4.4 Oplevering De oplevering is een cruciaal moment in de aannemingsovereenkomst, en de wet Breyne legt hier specifieke regels voor vast. * **Wat is oplevering?** Het is een eenzijdige rechtshandeling waarbij de bouwheer de werken aanvaardt, al dan niet onder voorwaarden, of weigert. * **Vorm:** De oplevering moet steeds schriftelijk en tegensprekelijk gebeuren. Dit betekent dat zowel de bouwheer als de aannemer aanwezig moeten zijn om hun opmerkingen te geven. * **Soorten oplevering:** * **Voorlopige oplevering:** Hierbij worden de werken aanvaard, maar er kunnen nog gebreken zijn. De definitieve oplevering vindt plaats na een bepaalde periode (vaak een jaar, om de vier seizoenen te laten meespelen in de beoordeling). * **Definitieve oplevering:** Na het verstrijken van de periode na de voorlopige oplevering, wordt definitief beoordeeld of de werken correct zijn uitgevoerd. * **Gevolgen van oplevering:** * De oplevering dekt zichtbare gebreken. Na oplevering kan men hierover niet meer klagen. Het is dus aan te raden om tijdens de oplevering een expert mee te brengen of een voorbehoud te noteren bij zichtbare gebreken. * De 10-jarige aansprakelijkheidstermijn voor zware gebreken begint te lopen bij de definitieve oplevering. * De bewakingsplicht van de aannemer eindigt. * **Weigering van oplevering:** Dit is mogelijk indien de werken niet aan de overeenkomst voldoen. ### 4.5 Waarborgen en aansprakelijkheid De wet Breyne voorziet in waarborgen en regelt de aansprakelijkheid van verschillende partijen. * **Waarborgen:** * **Erkende aannemers:** Er geldt een waarborg van 5% van de prijs. * **Niet-erkende aannemers:** Hier kan een voltooiingswaarborg of terugbetalingswaarborg van toepassing zijn. * **Aansprakelijkheid:** * **Architect/Verkoper:** Zij kunnen ook aansprakelijk gesteld worden. * **Betaling aan opeenvolgende eigenaars:** Dit is geregeld om de continuïteit te waarborgen. * **10-jarige aansprakelijkheid (art. 1792 BW jo. art. 2270 BW):** Deze specifieke aansprakelijkheid geldt voor aannemers en architecten in bouwzaken en beschermt de bouwheer en de openbare veiligheid. * **Voorwaarden:** Een bouwwerk, een aannemingsovereenkomst, en een zwaar gebrek dat de stabiliteit aantast (zichtbaar of verborgen). * **Vervaltermijn:** De vordering moet binnen 10 jaar na aanvaarding worden ingesteld. Er is geen stuiting of schorsing mogelijk, behalve bij bedrieglijk opzet of regresvordering. * **Lichte verborgen gebreken:** Hier geldt een waarborgtermijn van 10 jaar vanaf de oplevering, maar de fout van de aannemer moet bewezen worden door de opdrachtgever. Deze bepaling is niet van openbare orde, waardoor de waarborgtermijn contractueel kan worden beperkt. ### 4.6 Sancties Bij miskenning van de bepalingen van de woningbouwwet kunnen verschillende sancties worden toegepast: * **Nietigheid van een beding:** Een specifiek beding in de overeenkomst kan nietig worden verklaard. * **Nietigheid van de overeenkomst:** In ernstige gevallen kan de gehele overeenkomst nietig worden verklaard, waarbij de betaalde bedragen worden terugbetaald en de verkoper opnieuw eigenaar wordt. De bepalingen van de wet Breyne zijn dwingend recht en kunnen niet contractueel worden uitgesloten. --- ## Veelgemaakte fouten om te vermijden - Bestudeer alle onderwerpen grondig voor examens - Let op formules en belangrijke definities - Oefen met de voorbeelden in elke sectie - Memoriseer niet zonder de onderliggende concepten te begrijpen

| Term | Definition | |------|------------| | Dienstenovereenkomst | Een overeenkomst waarbij een dienst wordt verricht, al dan niet tegen betaling, en waarbij geen eigendomsoverdracht plaatsvindt. | | Aanneming | Een type dienstenovereenkomst waarbij een partij zich verbindt om materieel of intellectueel werk te verrichten tegen betaling van een overeengekomen prijs. Kenmerkend is de onafhankelijkheid van de aannemer. | | Bewaargeving | Een dienstenovereenkomst waarbij de ene partij een zaak aan de andere toevertrouwt ter bewaring, met de verplichting deze terug te geven. De eigendom van de zaak gaat hierbij niet over. | | Lastgeving | Een dienstenovereenkomst waarbij de lasthebber de opdracht krijgt om, in naam en voor rekening van de lastgever, rechtshandelingen te verrichten. Dit impliceert vertegenwoordiging. | | Rechtshandeling | Een handeling die rechtsgevolgen beoogt en teweegbrengt, zoals het sluiten van een contract of het doen van een schenking. | | Materiële handeling | Een handeling die feitelijk van aard is en niet direct gericht is op het tot stand brengen van rechtsgevolgen, zoals het uitvoeren van reparaties of het knippen van haar. | | Quasi onbenoemde overeenkomst | Een overeenkomst die weliswaar niet expliciet in de wet geregeld is, maar wel kenmerken vertoont van bestaande, benoemde overeenkomsten. Aanneming wordt soms zo gekwalificeerd. | | Arbeidsovereenkomst | Een overeenkomst waarbij een werknemer zich verbindt om onder het gezag van een werkgever arbeid te verrichten tegen betaling van een loon. Dit verschilt van aanneming door het element van ondergeschiktheid. | | Opdrachtgever/Bouwheer | De partij die een aannemer inschakelt om werkzaamheden uit te voeren en die daarvoor de prijs betaalt. | | Aannemer | De partij die zich verbindt om werkzaamheden uit te voeren voor de opdrachtgever, in volle onafhankelijkheid en tegen betaling. | | Gemengde overeenkomst | Een overeenkomst die elementen van verschillende benoemde overeenkomsten combineert, zoals een stuk aanneming en een stuk koop. | | Absorptietheorie | Een interpretatiemethode om een gemengde overeenkomst te kwalificeren, waarbij de belangrijkste component van de overeenkomst bepalend is voor de toepasselijke regels. | | Middelenverbintenis | Een verbintenis waarbij de schuldenaar zich ertoe verbindt om alle redelijke middelen in te zetten om een bepaald resultaat te bereiken, maar het resultaat zelf niet garandeert. De bewijslast ligt bij de schuldeiser. | | Resultaatsverbintenis | Een verbintenis waarbij de schuldenaar zich ertoe verbindt om een bepaald resultaat te behalen. Als het resultaat niet wordt bereikt, is de schuldenaar aansprakelijk, tenzij er sprake is van overmacht. | | Quasidelictuele aansprakelijkheid | Aansprakelijkheid die voortvloeit uit een fout die buiten een contractuele relatie is begaan, gebaseerd op artikelen zoals 1382 BW (nu 6.4 BW). | | Burenhinder | Overlast die men ondervindt van een naburige eigendom, zelfs zonder dat er een fout is van de hinder veroorzakende buur. | | Onderaanneming | Een situatie waarbij de hoofdaannemer een deel van het werk laat uitvoeren door een andere aannemer (de onderaannemer), op eigen initiatief, kosten en verantwoordelijkheid. | | Nevenaanneming | Een situatie waarbij de opdrachtgever zelf met verschillende aannemers afzonderlijke contracten sluit voor specifieke onderdelen van een werk. | | Risico-overgang | Het moment waarop het risico van verlies of beschadiging van het werk overgaat van de aannemer op de opdrachtgever. | | Enzijdige opzegging opdrachtgever | Het recht van de opdrachtgever om een aannemingsovereenkomst op elk moment en zonder motivering te beëindigen, mits betaling van een verbrekingsvergoeding. | | Woningbouwwet (Wet Breyne) | Een dwingende wet die uitgebreide bescherming biedt aan kopers en bouwers van woningen, met name bij verkoop op plan of sleutelklare woningen. | | Voorlopige oplevering | Een fase waarin de opdrachtgever de werken controleert en eventuele zichtbare gebreken meldt, zonder de werken definitief te aanvaarden. | | Definitieve oplevering | De formele aanvaarding van de uitgevoerde werken door de opdrachtgever, die het risico van de werken overdraagt en de 10-jarige aansprakelijkheid doet ingaan. |