vastgoed 2 (2).pdf

# Vastgoedopdrachten Vastgoedopdrachten omvatten de algemene principes, bronnen en wetgeving met betrekking tot de bemiddelingsovereenkomsten in de vastgoedsector, met specifieke aandacht voor de consumentenbescherming via koninklijke besluiten zoals KB Alexia [7](#page=7). ### 1.1 Bronnen en wetgeving De wetgeving rond vastgoedopdrachten wordt primair geregeld door het Burgerlijk Wetboek (BW), het Wetboek Economisch Recht (WER), en specifieke Koninklijke Besluiten (KB's). Historisch speelde KB Freya een rol, maar deze is sinds 1 februari 2024 vervangen door KB Alexia (KB van 28 september 2023). KB Alexia reguleert de relatie tussen ondernemingen (vastgoedmakelaars) en consumenten in vastgoedbemiddelingsovereenkomsten [42](#page=42) [7](#page=7) [8](#page=8). ### 1.2 De algemene principes van de vastgoedmakelaarsopdracht Een vastgoedopdracht kan worden gekwalificeerd als een aannemingsovereenkomst, waarbij de makelaar feitelijke of intellectuele handelingen verricht. Dit onderscheidt zich van een mandaat (lastgevingsovereenkomst), waarbij rechtshandelingen worden gesteld. In de praktijk is er vaak sprake van een gemengde overeenkomst, waarin beide elementen aanwezig zijn [9](#page=9). **Verschillen tussen opdracht en mandaat:** | Kenmerk | Opdracht (Aanneming) | Mandaat (Lastgeving) | | :-------------------------- | :-------------------------------------------------------- | :-------------------------------------------------------------------------------- | | **Type Handelingen** | Feitelijke/intellectuele handelingen | Rechtshandelingen | | **Vertegenwoordiging** | Geen vertegenwoordigingsbevoegdheid | Vertegenwoordigingsbevoegdheid | | **Binding Opdrachtgever** | Niet gehouden t.o.v. derden waarmee makelaar contracteert | Wel gehouden t.o.v. derden waarmee makelaar contracteert | | **Risico Makelaar** | Makelaar draagt zelf risico; geen vergoeding bij schade | Lastgever betaalt schade makelaar (tenzij onvoorzichtigheid); contract is in principe om niet, tenzij anders bedongen | | **Vergoeding** | Kan gemilderd worden door rechter | Kan gemilderd worden; in beginsel om niet, tenzij anders bedongen | | **Hoofdelijkheid (meerdere opdrachtgevers)** | Geen hoofdelijkheid | Lastgevers zijn hoofdelijk gehouden | | **Opzegging** | Eenzijdig met vergoeding kosten/gederfde winst | Ad nutum (zonder reden/vergoeding, tenzij contractueel anders bepaald) | > **Tip:** De precieze kwalificatie van de overeenkomst is cruciaal, omdat dit de rechten en plichten van zowel de opdrachtgever als de makelaar beïnvloedt, met name wat betreft aansprakelijkheid en vertegenwoordiging [9](#page=9). ### 1.3 Koninklijk Besluit van 28 september 2023 (KB Alexia) Dit besluit, van kracht sinds 1 februari 2024, vervangt KB Freya en reguleert vastgoedbemiddelingsovereenkomsten gesloten tussen ondernemingen en consumenten. Het is van toepassing op overeenkomsten voor de verkoop, aankoop, verhuur en huurbemiddeling van onroerend goed, met uitzondering van bemiddeling door notarissen. Zowel ondernemingen als consumenten worden gedefinieerd in het WER [12](#page=12) [13](#page=13) [42](#page=42) [7](#page=7). #### 1.3.1 Toepassingsgebied * **Onderneming:** Elke natuurlijke of rechtspersoon die duurzaam een economisch doel nastreeft, en diens verenigingen [13](#page=13). * **Consument:** Elke natuurlijke persoon die, uitsluitend voor niet-beroepsmatige doeleinden, een bemiddelingsovereenkomst sluit met een vastgoedmakelaar [13](#page=13). * **Uitzonderingen:** Bemiddelingsovereenkomsten die onder het KB van 14 november 2006 vallen (notarisbemiddeling) en beheersovereenkomsten (syndicus, rentmeester) vallen buiten het toepassingsgebied [12](#page=12) [13](#page=13). #### 1.3.2 Inhoudelijke vereisten van de bemiddelingsovereenkomst (Art. 2 KB Alexia) De overeenkomst moet minimaal aan zestien bepalingen voldoen en dient op een duurzame drager te staan, wat niet noodzakelijk een schriftelijke vorm impliceert [14](#page=14). ##### 1.3.2.1 Herroepingsrecht * De consument heeft het recht de overeenkomst kosteloos te herroepen binnen veertien kalenderdagen na sluiting [16](#page=16). * Deze termijn begint te lopen vanaf de datum van ondertekening [17](#page=17). * Het herroepingsrecht vervalt indien de consument uitdrukkelijk toestemt in onmiddellijke uitvoering en erkent zijn recht te verliezen bij volledige uitvoering van de overeenkomst tijdens de herroepingstermijn [17](#page=17). ##### 1.3.2.2 Vermelding van datum en adres * De datum en het precieze adres waar de overeenkomst wordt gesloten, moeten worden vermeld [18](#page=18). * In tegenstelling tot vroeger is handmatig inschrijven niet meer vereist [18](#page=18). * Voor overeenkomsten op afstand en buiten de verkoopruimte gelden aanvullende informatieverplichtingen volgens het WER [18](#page=18). ##### 1.3.2.3 Opdracht en bevoegdheid van de onderneming * De opdracht en de omvang van de bevoegdheid van de onderneming moeten duidelijk en ondubbelzinnig worden beschreven [19](#page=19). * Het moet duidelijk zijn of de opdracht het sluiten van de overeenkomst in naam en voor rekening van de consument omvat [19](#page=19). * De gebruikte publiciteitskanalen moeten worden vermeld [19](#page=19). * Grenzen van onderhandelingsbevoegdheid over prijs en voorwaarden moeten gespecificeerd worden [19](#page=19). * Bij verkoop/verhuurbemiddeling: minimum vraagprijs en voorwaarden [19](#page=19). * Bij aankoop/huurbemiddeling: maximum aankoopprijs/huurprijs en voorwaarden [19](#page=19). * Afwijkingen van deze prijzen of voorwaarden vereisen voorafgaand akkoord van de consument op een duurzame drager [19](#page=19) [20](#page=20). > **Voorbeeld:** Een makelaar krijgt de opdracht om een huis te verkopen. De overeenkomst moet de vraagprijs vermelden, de minimale prijs waarvoor verkocht mag worden, en de grenzen waarbinnen de makelaar mag onderhandelen [20](#page=20). ##### 1.3.2.4 Bijlage: lijst met vereiste attesten * Een lijst van vereiste attesten voor de verkoop- of verhuurovereenkomst moet in bijlage worden gevoegd [21](#page=21). * De consument kan attesten zelf bezorgen of aanschaffen [21](#page=21). * Indien de onderneming attesten aanvraagt, is uitdrukkelijke toestemming per attest vereist [21](#page=21). * De overeenkomst moet vermelden of de kosten van attesten in de opdracht zijn inbegrepen of apart worden aangerekend [21](#page=21). * De aangerekende kostprijs mag niet hoger zijn dan de werkelijke kost; winst maken is verboden [21](#page=21) [22](#page=22). * Voorbeelden van attesten zijn bodemattesten, energieprestatiecertificaten (EPC) en keuringsattesten [22](#page=22). ##### 1.3.2.5 Tarief voor de bemiddelingsopdracht * Het door de consument te betalen tarief moet worden vermeld, inclusief btw, alle andere taksen en verplichte bijkomende kosten [23](#page=23). * Verbod op surplusbedingen, waarbij een te lage prijs wordt voorgesteld om de consument te misleiden [23](#page=23). ##### 1.3.2.6 Exclusiviteit * Er moet worden vermeld of de onderneming exclusiviteit geniet en, zo ja, de duur ervan [24](#page=24). * Exclusiviteit betekent dat de consument de opdracht niet aan een andere onderneming mag toevertrouwen en het goed niet zelf mag kopen, verkopen, huren of verhuren [24](#page=24). * Bij exclusiviteit mag de overeenkomst maximaal zes maanden duren [25](#page=25). ##### 1.3.2.7 Duur van de overeenkomst * De overeenkomst moet duidelijk aangeven of deze van bepaalde of onbepaalde duur is [26](#page=26) [27](#page=27). * Indien van bepaalde duur, moet de specifieke duur worden vermeld [26](#page=26). * Exclusieve overeenkomsten zijn maximaal zes maanden [26](#page=26). ##### 1.3.2.8 Opzegtermijn bij overeenkomsten van onbepaalde duur * Bij overeenkomsten van onbepaalde duur is de opzegtermijn beperkt tot maximaal twee maanden [28](#page=28). ##### 1.3.2.9 Stilzwijgende verlenging of vernieuwing in overeenkomsten van bepaalde duur * De consument kan zich verzetten tegen stilzwijgende verlenging tot maximaal één maand voor het einde van de overeenkomst [29](#page=29). * Indien stilzwijgend verlengd, gelden specifieke opzegtermijnen afhankelijk van de oorspronkelijke duur: maximaal één maand voor overeenkomsten van maximaal drie maanden, en maximaal twee maanden voor overeenkomsten langer dan drie maanden [29](#page=29) [30](#page=30). * Vernieuwing houdt in dat een nieuw contract ontstaat na afloop van het eerste, met dezelfde opzegtermijnen als bij verlenging [30](#page=30). ##### 1.3.2.10 Informeren over de uitvoering van de opdracht * De onderneming moet de consument minstens eenmaal per maand informeren over de uitvoering van de opdracht, op een duurzame drager [31](#page=31). * Dit omvat informatie over geïnteresseerden, bezoeken, reacties en opmerkingen, zodat de consument controle kan uitoefenen [31](#page=31). ##### 1.3.2.11 "Voorwaardelijk" bod * Indien de verkoop of verhuur niet plaatsvindt door de realisatie van een ontbindende of niet-verwezenlijking van een opschortende voorwaarde, is geen bedrag verschuldigd door de consument, onverminderd eventuele specifieke vergoedingen [32](#page=32). * Voorwaarden zijn toekomstige en onzekere gebeurtenissen, los van de wil van de partijen [32](#page=32). * Geen ereloon is verschuldigd indien de transactie mislukt door de wil van partijen, toerekenbare wanprestatie, of een ontbindend beding bij wanprestatie [32](#page=32). * Als de makelaar een fout begaat, is geen ereloon verschuldigd [32](#page=32). ##### 1.3.2.12 Realisatie opdracht: geldig bod per duurzame drager * Indien de opdracht is vervuld bij een geldig bod, moet dit bod op een duurzame drager worden vastgelegd, die de consument een vast bewijs levert [33](#page=33). ##### 1.3.2.13 Realisatie opdracht: bewijs van aangebrachte kandidaat * De onderneming moet bewijzen dat zij precieze en individuele informatie heeft verschaft aan de kandidaat waarmee de consument uiteindelijk een overeenkomst sluit [34](#page=34). * Deze informatie moet concreter zijn dan algemene publiciteit [34](#page=34). ##### 1.3.2.14 Realisatie opdracht: lijst met aangebrachte kandidaten na beëindiging * Als de bemiddelingsovereenkomst eindigt zonder verkoop/verhuur, maar de consument nadien een overeenkomst sluit met een kandidaat die door de makelaar werd aangebracht, kan de makelaar recht hebben op commissie [35](#page=35). * Dit vereist dat de makelaar binnen zeven werkdagen na beëindiging een lijst bezorgt van personen aan wie precieze en individuele informatie is verstrekt [35](#page=35). * De vergoeding is verschuldigd indien de overeenkomst binnen zes maanden na beëindiging wordt gesloten met een derde die in een zodanige verhouding staat tot een persoon op de lijst dat redelijkerwijs aangenomen kan worden dat deze derde over de informatie beschikte [35](#page=35) [36](#page=36). ##### 1.3.2.15 Opzeggingsbeding * De consument heeft het recht de overeenkomst eenzijdig op te zeggen zonder opgave van reden [37](#page=37) [38](#page=38). * Een opzegvergoeding is mogelijk: maximaal vijftig procent van het tarief gedurende de eerste drie maanden, en vijfentwintig procent daarna [37](#page=37) [38](#page=38). * Deze vergoeding is niet verschuldigd indien het goed verkocht of verhuurd wordt binnen zes maanden na de opzegging [37](#page=37). * Dit recht geldt niet voor professionelen of voor de makelaar [38](#page=38). ##### 1.3.2.16 Schadebeding * Een schadebeding kan voorzien in een forfaitaire vergoeding bij het miskennen van de exclusiviteit [39](#page=39). * Deze vergoeding mag niet meer dan vijfenzeventig procent van het tarief van de onderneming bedragen [39](#page=39). * Het schadebeding is een vergoeding voor contractuele wanprestatie, terwijl het opzeggingsbeding een vergoeding is voor het eenzijdig beëindigen van de overeenkomst zonder fout. Rechter kan schadebedragen milderen, opzeggingsvergoedingen niet [40](#page=40). #### 1.3.3 Dwingend recht en nietigheid (Art. 3 KB Alexia) * Elke bepaling die de rechten van de consument uit dit besluit opheft of beperkt, is verboden en nietig [41](#page=41). * Het besluit is van dwingend recht [41](#page=41). * De nietigheid is relatief en beperkt tot de desbetreffende bepaling, tenzij de rest van de overeenkomst zonder het nietige beding onwerkbaar wordt [41](#page=41). #### 1.3.4 Opheffing en overgang (Art. 4 en 5 KB Alexia) * KB Freya wordt opgeheven [42](#page=42). * Het KB Alexia is van toepassing vanaf 1 februari 2024 [42](#page=42). * Overeenkomsten gesloten vóór 1 februari 2024 blijven onderworpen aan KB Freya [42](#page=42). --- # Algemene principes van koop en verkoop Koop en verkoop is een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen. Deze studiehandleiding behandelt de fundamentele principes die aan deze overeenkomst ten grondslag liggen, inclusief de vereisten voor rechtssubjecten, hun bekwaamheid, de gevolgen van nietigheid en de totstandkoming van contracten [45](#page=45) [46](#page=46) [69](#page=69). ### 2.1 Rechtssubjecten Rechtssubjecten zijn entiteiten voor wie rechtsnormen gevolgen hebben, wat betekent dat zij dragers zijn van rechten en plichten. Er zijn twee soorten rechtssubjecten: natuurlijke personen en rechtspersonen [48](#page=48) [50](#page=50). #### 2.1.1 Natuurlijke personen Elke mens is een rechtssubject en is in beginsel zowel rechtsbekwaam als handelingsbekwaam. Juridische persoonlijkheid begint bij de geboorte, mits de persoon levend en levensvatbaar is, en eindigt met de dood. Dieren en planten hebben geen juridische persoonlijkheid [51](#page=51) [52](#page=52). #### 2.1.2 Rechtspersonen Een rechtspersoon is een juridische constructie met een eigen vermogen, waardoor deze als een volwaardig persoon in het rechtsverkeer kan optreden. Ze hebben rechten en plichten en zijn dus zelf ook rechtssubjecten. Voorbeelden hiervan zijn VZW's, BV's en NV's. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen publiekrechtelijke (bv. de staat, gemeenten) en privaatrechtelijke rechtspersonen (bv. vennootschappen, verenigingen). Een rechtspersoon ontstaat na het naleven van wettelijke grond- en vormvereisten, waaronder de neerlegging van een uittreksel uit de oprichtingsakte ter griffie van de Ondernemingsrechtbank. Het bestaan van de rechtspersoon moet ook kenbaar gemaakt worden aan derden via publicatie in het Belgisch Staatsblad [53](#page=53) [54](#page=54) [55](#page=55) [56](#page=56). ### 2.2 Bekwaamheid Bekwaamheid is onder te verdelen in feitelijke bekwaamheid, rechtsbekwaamheid en handelingsbekwaamheid [49](#page=49) [57](#page=57). #### 2.2.1 Rechtsbekwaamheid (genotsbekwaamheid) Rechtsbekwaamheid, ook wel genotsbekwaamheid genoemd, is de geschiktheid om titularis te zijn van rechten en plichten. In beginsel zijn alle fysieke personen volledig rechtsbekwaam. Er zijn echter uitzonderingen, zoals vreemdelingen met betrekking tot politieke rechten of bepaalde strafrechtelijk veroordeelden. Ook specifieke wettelijke rechtsonbekwaamheden kunnen opgelegd worden. Rechtspersonen zijn in beginsel ook volledig rechtsbekwaam, met uitzondering van familierechten en politieke rechten. Zij dienen echter het specialiteitsbeginsel te respecteren, wat inhoudt dat ze enkel rechten kunnen verkrijgen of verbintenissen kunnen aangaan binnen hun wettelijk en statutair doel [57](#page=57) [58](#page=58) [63](#page=63). #### 2.2.2 Handelingsbekwaamheid Handelingsbekwaamheid is de bevoegdheid om rechten en plichten zelfstandig uit te oefenen. In beginsel is iedereen handelingsbekwaam. Uitzonderingen hierop zijn minderjarigen en meerderjarigen onder bewind. Handelingsonbekwaamheid kan geheel of gedeeltelijk zijn [57](#page=57) [59](#page=59). * **Algemene handelingsonbekwaamheid:** De persoon kan in geen enkel geval zelfstandig optreden. Dit geldt voor niet-ontvoogde minderjarigen en voor meerderjarigen ten aanzien van wie een beschermingsmaatregel is genomen waarbij vertegenwoordiging vereist is voor alle rechtshandelingen [60](#page=60). * **Gedeeltelijke handelingsonbekwaamheid:** De persoon is enkel onbekwaam voor specifieke rechtshandelingen waarvoor de wet zijn bekwaamheid heeft ingeperkt. Dit geldt bijvoorbeeld voor ontvoogde minderjarigen of meerderjarigen die bijstand ontvangen of voor bepaalde rechtshandelingen vertegenwoordigd worden [61](#page=61). De reden voor deze uitzonderingen is de bescherming van personen die omwille van onvoldoende ontwikkelde wil en/of intelligentie beschermd moeten worden tegen onoordeelkundige rechtshandelingen. Indien een handelingsonbekwame toch zelfstandig een rechtshandeling stelt, kan deze vernietigd worden (relatieve nietigheid). Voor rechtspersonen is de tussenkomst van een natuurlijk persoon (een orgaan) noodzakelijk om handelingsbekwaam te kunnen optreden [62](#page=62) [63](#page=63). ### 2.3 Nietigheid Nietigheid betekent dat een rechtshandeling geacht wordt nooit te hebben bestaan. De nietigheid heeft in principe terugwerkende kracht, hoewel hierop uitzonderingen bestaan. Er zijn twee hoofdsoorten nietigheid: absolute nietigheid en relatieve nietigheid [64](#page=64) [65](#page=65) [66](#page=66). #### 2.3.1 Absolute nietigheid Absolute nietigheid treedt op bij miskenning van regels van openbare orde of goede zeden. Deze nietigheid kan door elke belanghebbende worden ingeroepen, in elke stand van het geding, en ambtshalve door de rechter. Bekrachtiging van de rechtshandeling is niet mogelijk, en er is in principe geen verjaring (uitzondering: 30 jaar) [66](#page=66). * **Voorbeeld:** Een overeenkomst die strijdig is met de openbare orde, zoals een overeenkomst omtrent draagmoederschap waarbij de juridische moeder niet de vrouw is die het kind baart [67](#page=67). #### 2.3.2 Relatieve nietigheid Relatieve nietigheid treedt op bij miskenning van regels die private belangen beschermen (dwingend recht). Deze nietigheid kan enkel worden ingeroepen door de wettelijk beschermde partij en moet worden opgeworpen voor elk ander verweer. Ze wordt niet ambtshalve door de rechter vastgesteld en kan "gedekt" worden door bevestiging van de rechtshandeling. De verjaringstermijn is 10 jaar, startend na meerderjarigheid. Overtreding van de regels inzake handelingsbekwaamheid leidt tot relatieve nietigheid [64](#page=64) [66](#page=66). * **Voorbeeld:** Een dading met een verzekeringsovereenkomst aangaande een schadevergoeding waarbij de vrederechter niet om machtiging werd gevraagd. Het kind kan beslissen de nietigheid te dekken door de overeenkomst te bevestigen [67](#page=67). ### 2.4 Totstandkoming van de koop/verkoopovereenkomst Een koopovereenkomst komt tot stand door wilsovereenstemming tussen partijen omtrent de zaak en de prijs. Voor een geldige rechtshandeling, waaronder een koopovereenkomst, zijn de volgende geldigheidsvoorwaarden vereist [69](#page=69) [82](#page=82) [83](#page=83): 1. **Wilsuiting:** Een vrije, bewuste en ernstige wil om rechtsgevolgen te creëren. Deze wil mag niet aangetast zijn door wilsgebreken zoals dwaling, bedrog, geweld of benadeling [84](#page=84). * **Dwaling:** Een vergissing over een essentieel onderdeel van de rechtshandeling, die doorslaggevend en verschoonbaar moet zijn [85](#page=85). * **Bedrog:** Bewust gebruik van kunstgrepen, leugens of list om toestemming te bekomen. Hoofdbedrog leidt tot relatieve nietigheid, incidenteel bedrog tot schadevergoeding [86](#page=86). * **Geweld:** Fysieke of morele dwang of bedreiging die doorslaggevend is, indruk maakt op een redelijk persoon en onrechtmatig is [87](#page=87). * **Benadeling:** Specifiek voor koop/verkoop, waarbij een aanzienlijke onevenredigheid bestaat tussen de verbintenissen. Dit is enkel inroepbaar door de verkoper van een onroerend goed en enkel indien de benadeling meer dan 7/12 bedraagt [88](#page=88) [89](#page=89). 2. **Voorwerp:** Het concrete rechtsgevolg dat men beoogt. Het voorwerp moet geoorloofd, bestaand, voldoende bepaald/bepaalbaar en nuttig zijn [90](#page=90). 3. **Oorzaak:** De doorslaggevende beweegreden om de rechtshandeling te stellen. De oorzaak moet werkelijk, niet vals en geoorloofd zijn [91](#page=91). 4. **Bekwaamheid:** De rechtssubjecten moeten rechts- en handelingsbekwaam zijn. Indien een partij handelingsonbekwaam is, moet de rechtshandeling gesteld worden met de nodige vertegenwoordiging, bijstand of machtiging [92](#page=92) [93](#page=93). 5. **Conformiteit met het dwingend recht:** De rechtshandeling mag niet strijdig zijn met regels van openbare orde of dwingend recht die de zwakkere partij beschermen [94](#page=94). De sanctie bij het schenden van deze geldigheidsvoorwaarden is in principe relatieve nietigheid [83](#page=83). ### 2.5 Verplichtingen van de verkoper De hoofdverplichtingen van de verkoper zijn: #### 2.5.1 Het eigendomsrecht overdragen De verkoper moet eigenaar zijn van het voorwerp. De verkoop van andermans zaak is in principe nietig, tenzij er een volmacht is. De eigendomsoverdracht vindt in beginsel plaats op het moment van de wilsovereenstemming over de zaak en de prijs (consensuele overeenkomst). Partijen kunnen echter afwijken en bijvoorbeeld een uitgestelde eigendomsoverdracht overeenkomen [71](#page=71) [72](#page=72). * **Belang van eigendomsoverdracht t.a.v. derden:** * **Onroerende goederen:** De overschrijving van de notariële akte in de registers van het kantoor rechtszekerheid zorgt voor publiciteit ten aanzien van derden. Zolang derden niet op de hoogte zijn, is de overeenkomst hen niet tegenstelbaar [74](#page=74). * **Roerende goederen:** Bezit geldt als titel (art. 2279 oud BW). De eigendomsoverdracht is tegenstelbaar aan derden vanaf het bestaan van de overeenkomst, mits zij er kennis van hebben. Anders is dit vanaf de levering [76](#page=76). #### 2.5.2 Leveren van de zaak De verkoper moet de verkochte zaak in de staat waarin deze zich op het ogenblik van de koop bevond, leveren. Dit omvat het werkelijk overhandigen (traditio) van het voorwerp. De levering moet gebeuren conform de overeenkomst, met inbegrip van de afgesproken kwaliteit, omvang, oppervlakte, hoeveelheid, etc. De kosten van levering zijn in principe voor de verkoper, afhalingskosten voor de koper, tenzij anders bepaald. De levering gebeurt afhankelijk van het voorwerp (bv. afgifte sleutels bij onroerend goed) en de plaats en het tijdstip die partijen overeenkwamen, of bij gebreke daaraan, onmiddellijk of binnen een redelijke termijn. Bij laattijdige levering kan de koper gerechtelijke stappen ondernemen, zoals de ENAC, dwanguitvoering eisen of ontbinding van de overeenkomst [100](#page=100) [96](#page=96) [97](#page=97) [98](#page=98) [99](#page=99). #### 2.5.3 Vrijwaren voor uitwinning De verkoper moet de koper beschermen tegen verstoringen van het rustig genot van zijn aankoop, zowel door de verkoper zelf als door derden. Dit omvat het verlenen van volledige informatie over de juridische toestand van het goed en het bijstaan van de koper wanneer diens recht betwist wordt. Bij volledige uitwinning kan de koper de teruggave van de prijs, waardevermeerdering, kosten en schadevergoeding eisen. Bij gedeeltelijke uitwinning wordt het uitgewonnen gedeelte vergoed volgens de geschatte waarde ten tijde van de uitwinning. Exoneratie van deze plicht is voor eigen daden niet mogelijk, voor daden van derden wel . #### 2.5.4 Vrijwaren voor gebreken (verborgen gebreken) De verkochte zaak mag geen gebreken vertonen die het gebruik ervan onmogelijk maken of sterk verminderen. Een gebrek is verborgen en ernstig, en moet bestaan hebben voor de verkoop. De koper moet het gebrek binnen een korte termijn na ontdekking melden. De waarborgplicht mag niet contractueel uitgesloten zijn. De sanctie kan nietigheid van de verkoop zijn of, bij gedeeltelijke ongeschiktheid, een prijsaanpassing. Deze regel geldt niet bij openbare verkoop . ### 2.6 Verplichtingen van de koper De hoofdverplichtingen van de koper zijn: #### 2.6.1 Zaak in ontvangst nemen De koper moet de materiële overdracht van het voorwerp toelaten en aanvaarden, mits de leveringstermijn werd nagekomen en de zaak conform is aan de overeenkomst. Een geldige weigering leidt ertoe dat de verkoper een nieuwe leveringsplicht heeft. Een ongeldige weigering kan leiden tot gedwongen uitvoering door de verkoper of ontbinding van de koop met schadevergoeding . #### 2.6.2 Prijs betalen De koper moet de afgesproken prijs betalen op de contractueel bepaalde dag en plaats. Bij laattijdige betaling is rente verschuldigd. De wettelijke rentevoet is momenteel 4,50% per jaar. Bij wanbetaling kan de verkoper de ENAC inroepen (indien geen betalingstermijnen zijn afgesproken), een bijzonder voorrecht uitoefenen (bij OG of RG indien nog in bezit van de verkoper), of de ontbinding van de koopovereenkomst vorderen. De koper kan de betaling opschorten indien hij gegronde vrees heeft voor een stoornis van zijn eigendomsrecht of hypothecaire vordering . ### 2.7 Risico op tenietgaan van de zaak Het risico op tenietgaan van de zaak door overmacht gaat over op de koper op het moment dat het eigendomsrecht wordt overgedragen. Als de eigendom nog niet is overgedragen, blijft het risico bij de verkoper. Indien de verkoper in gebreke is gebleven met de levering, blijft het risico bij de verkoper, zelfs indien het eigendomsrecht reeds was overgegaan. Bij wederkerige overeenkomsten kan de koper bij wanprestatie van de verkoper kiezen voor uitvoering van de overeenkomst of ontbinding ervan [72](#page=72) [78](#page=78) [79](#page=79) [80](#page=80). --- **Tip:** Begrijp de verschillende soorten nietigheid en wanneer ze van toepassing zijn, aangezien dit cruciaal is voor het beoordelen van de geldigheid van contracten. **Tip:** Maak een duidelijk onderscheid tussen de gevolgen van wanprestatie voor de verkoper (bv. levering) en de koper (bv. betaling), en de sancties die hieraan verbonden zijn. --- # Het koop-/verkoopcontract van een onroerend goed Het koop-/verkoopcontract van een onroerend goed omvat het hele proces van onderhandelingen tot de uiteindelijke notariële akte, waarbij diverse juridische en praktische aspecten komen kijken . ## 3. Het koop-/verkoopcontract van een onroerend goed ### 3.1 Voorafgaandelijke onderhandelingen Het proces begint met voorbereidende onderhandelingen, die kunnen variëren van een eenvoudige publicatie "te koop" tot meer formele afspraken . #### 3.1.1 Publicatie "te koop" Er is een onderscheid te maken afhankelijk van of de verkoper zelf verkoopt of via een derde partij (zoals een vastgoedmakelaar of notaris) . * **Verkoper verkoopt zelf:** De vraagprijs is een bindend gegeven en vormt een officieel aanbod van de verkoper. Als een kandidaat-koper bereid is te kopen tegen deze prijs, komt de koop tot stand . * **Verkoper verkoopt via een derde:** De vraagprijs is geen bindend gegeven, maar dient als uitnodiging tot contracteren. De kandidaat-koper brengt een bod uit dat, indien aanvaard door de verkoper, leidt tot het tot stand komen van de koop . #### 3.1.2 Optie tot aankoop (eenzijdige verkoopbelofte) Hierbij verbindt de verkoper zich er eenzijdig toe om het onroerend goed niet aan iemand anders te verkopen gedurende een bepaalde termijn. De voorwaarden waartegen verkocht zal worden, zijn duidelijk vastgelegd. Vaak wordt 10% van de koopsom betaald als optiepremie . * **Optie lichten:** De koper beslist te kopen tegen de voorwaarden uit de optie, waardoor de verkoop onmiddellijk tot stand komt. De betaalde 10% dient als voorschot of waarborg . * **Optie niet lichten:** Binnen de termijn vervalt de verkoopbelofte. De betaalde 10% dient als schadevergoeding voor de verkoper wegens gemiste kans . #### 3.1.3 Concreet aanbod (eenzijdige aankoopbelofte) De kandidaat-koper doet een "bod" dat alle essentiële elementen van de overeenkomst bevat, zoals prijs en voorwerp, en eventuele opschortende of ontbindende voorwaarden . #### 3.1.4 Wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte Hierbij moeten de aankoopbelofte en verkoopbelofte zeer goed op elkaar afgestemd zijn. Een compromis onder opschortende voorwaarde is niet rechtsgeldig . ### 3.2 Informatieverplichting van de verkoper De verkoper heeft de plicht de koper maximaal te informeren over de juridische en feitelijke toestand van het onroerend goed . #### 3.2.1 Juridische toestand van het onroerend goed Hieronder vallen zaken als de verhuurde status van het goed en eventuele voorkoop- of voorkeurrechten . ##### 3.2.1.1 Quid indien het OG verhuurd is? Wanneer een onroerend goed verhuurd is op het moment van verkoop, eindigt de huur niet automatisch. De nieuwe eigenaar (koper) wordt een derde partij in de huurrelatie. De bestaande huurovereenkomst is de koper in beginsel niet tegenstelbaar (res inter alios acta). Dit betekent dat de koper de huurder kan uitzetten, waarbij de huurder dan een schadevergoeding kan eisen van de verkoper. Er zijn echter uitzonderingen op deze regel, gebaseerd op het huurcontract of de wet . **Huurregimes en tegenstelbaarheid:** Er zijn vier wettelijke huurregimes met elk een eigen regeling: gemeen huurrecht, woninghuur, handelshuur en pacht. De specifieke regels voor tegenstelbaarheid aan de nieuwe eigenaar variëren per regime [122-134](#page=122,134) . * **Gemeen huurrecht:** Artikel 1743 BW bepaalt dat huurders met een authentieke huur of een huur met vaste dagtekening niet zomaar uitgezet kunnen worden door de koper, tenzij de verkoper zich dit recht in het contract heeft voorbehouden. "Vaste dagtekening" kan verkregen worden via overlijden, registratie, of een authentieke akte. Een authentieke huur is bijvoorbeeld een notariële huurovereenkomst; huurcontracten langer dan 9 jaar moeten verplicht notarieel opgesteld worden . * **Huur met vaste datum:** De huur is tegenstelbaar aan de koper, tenzij er een uitzettingsbeding is opgenomen . * **Huur zonder vaste datum:** De huur is niet tegenstelbaar aan de koper. De koper kan de huurder uitzetten, tenzij er een eerbiedigingsbeding in het koopcontract is opgenomen . * **Woninghuur:** Een woninghuurovereenkomst moet schriftelijk opgesteld zijn. De tegenstelbaarheid hangt af van de registratie en de duur van de bewoning door de huurder [127-128](#page=127,128). Huurovereenkomsten afgesloten na 1 januari 2019 worden geregeld door de Wet Huurdecreet (WHD) . * **Handelshuur:** Handelshuur met vaste datum is tegenstelbaar aan de nieuwe eigenaar. De nieuwe eigenaar kan opzeggen onder strikte voorwaarden (binnen 3 maanden na verkrijging, met duidelijke opgave van reden, en met een opzeggingstermijn van 1 jaar). Handelshuur zonder vaste datum is in principe niet tegenstelbaar aan de koper, tenzij de huurder meer dan 6 maanden in het pand verblijft of er een eerbiedigingsbeding is in het koopcontract . * **Pacht:** De Pachtwet is van dwingend recht. Bij vervreemding van het pachtgoed treedt de verkrijger volledig in de rechten en verplichtingen van de verpachter. Uitzettingsbedingen zijn nietig . **Moment van vervreemding:** Voor woninghuur is dit steeds het moment van de notariële akte. Voor andere huurregimes is dit het moment van effectieve eigendomsoverdracht én de vaste datum van de overeenkomst . #### 3.2.2 Voorkooprecht/voorkeurrecht * **Voorkeurrecht:** Geeft iemand de eerste mogelijkheid om een huis te kopen . * **Voorkooprecht:** Een wettelijk recht dat de houder de mogelijkheid geeft om een onroerend goed dat verkocht wordt, bij voorrang boven een kandidaat-koper aan te kopen aan dezelfde prijs en onder dezelfde voorwaarden. Wettelijke voorkooprechten primeren op conventionele voorkooprechten. Het negeren van een voorkooprecht kan leiden tot schadevergoeding of zelfs nietigverklaring van de koop . ### 3.3 Compromis Het compromis is een onderhandse verkoopovereenkomst die definitief is, hoewel de term "voorlopige verkoopovereenkomst" misleidend kan zijn. De notariële akte is pas nodig voor tegenstelbaarheid aan derden . #### 3.3.1 Verplichte vermeldingen * **Bevoegdheid van de verkoper:** Nagaan of de verkoper wel eigenaar is en bevoegd is tot verkoop . * **Opschortende voorwaarde:** Een toekomstige onzekere gebeurtenis die de uitvoering van de verbintenis afhankelijk stelt. Vaak voorkomend is de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een (woon)krediet. Dit moet nauwkeurig omschreven zijn qua bedrag, termijn, en het aantal kredietinstellingen dat geraadpleegd moet worden . * **Omschrijving/inhoud:** Duidelijke omschrijving van wat er verkocht wordt. De verkoop wordt in beginsel gekwalificeerd als een verkoop met aanduiding van omvang voor een globale prijs. Artikel 1619 BW regelt de gevolgen van over- of ondermaat van het perceel, tenzij anders bedongen . * **Bodemonderzoek:** Een oriënterend bodemonderzoek is nodig indien de grond opgenomen is in het grondeninformatieregister [145-146](#page=145,146). * **EPC / Asbestattest:** Het energieprestatiecertificaat (EPC) moet in de publiciteit vermeld worden en is 10 jaar geldig. Een asbestattest is verplicht bij verkoop van woningen gebouwd voor 2001 en bevat informatie over asbest in het gebouw . * **Timing:** De timing van de overdracht . * **Betaling voorschot/waarborg:** Vastleggen van het voorschot of de waarborg . #### 3.3.2 Belangrijke documenten * **Aanslagbiljet onroerende voorheffing:** Geeft informatie over de jaarlijkse grondlasten . * **Eigendomstitel van de verkoper:** Bewijs dat de verkoper eigenaar is en nuttige informatie zoals kadastrale gegevens . * **Hypothecaire staat:** Een overzicht van hypothecaire inschrijvingen en beslagen, op te vragen bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD). De woning moet "vrij en onbelast" verkocht worden . * **Stedenbouwkundig attest en uittreksel:** Geeft informatie over bouwmogelijkheden en de stedenbouwkundige bestemming van het goed, alsook over vergunningen en overtredingen . * **Kadastraal plan & kadastrale legger:** Grafische voorstelling van percelen en gebouwen . * **Watertoets (O-attest):** Informatieplicht met betrekking tot de risico's op overstroming . * **PID (Postinterventiedossier):** De "identiteitskaart van de woning" voor woningen gebouwd of verbouwd sinds 1 mei 2001 . * **Bodemattest:** Geeft informatie over eventuele bodemverontreiniging [145-146](#page=145,146). * **Stookolietank keuring:** Hoewel geen wettelijke verplichting om een keuringsattest te bezorgen, is het aangewezen . * **Onderhoud CV (gas/stookolie) en keuring elektriciteit (AREI):** Vereiste onderhouds- en keuringsattesten [148-149](#page=148,149). Een keuring elektriciteit is 25 jaar geldig . * **EPC (Energieprestatiecertificaat):** Bevat informatie over de energiezuinigheid van de woning en aanbevelingen voor renovatie [150-152](#page=150,152). * **Bij verkoop appartement/OG in mede-eigendom:** Informatie van de syndicus (werkkapitaal, reservekapitaal, lopende procedures) en de basisakte/reglement van mede-eigendom zijn vereist . * **Asbestattest:** Verplicht bij verkoop van woningen gebouwd voor 2001 . ### 3.4 Akte De notariële akte vormt het sluitstuk van de koop en wordt in principe binnen vier maanden na het compromis verleden. De koopprijs wordt volledig betaald en de sleutels overhandigd, tenzij anders overeengekomen . #### 3.4.1 Kredietverlening Dit betreft de leningen die de koper aangaat om de woning te financieren, zoals een woonkrediet of professioneel krediet, alsook kredietopeningen . #### 3.4.2 Zekerheidstelling De kredietinstelling eist zekerheid op de terugbetaling, hetzij persoonlijk (borgstelling) of zakelijk (inpandgeving, hypothecaire inschrijving, hypothecaire volmacht) . #### 3.4.3 Akte zelf Er mogen geen wijzigingen gebeuren ten opzichte van het compromis. De notaris voert fiscale en hypothecaire opzoekingen uit om te garanderen dat de woning vrij en onbelast wordt verkocht . ### 3.5 Publicatieformaliteiten / Tegenstelbaarheid aan derden De publicatie van de authentieke akte in de registers van het kantoor rechtszekerheid is noodzakelijk voor de tegenstelbaarheid aan derden. Indien de verkoper niet meewerkt, kan de koper dit afdwingen via een vonnis dat als titel geldt. Er is een onderscheid tussen "overschrijving" (bv. eigendomsoverdracht) en "inschrijving" (bv. zakelijke zekerheid zoals een hypotheek) in de kantlijn van de registers . --- # Huurrecht: algemene bepalingen en gemeen huurrecht Dit deel van de cursus introduceert de basisstructuur van het huurrecht en gaat dieper in op de algemene bepalingen en de regels van het gemeen huurrecht, inclusief de verplichtingen van huurder en verhuurder. ## 4. Algemene bepalingen van het huurrecht De algemene bepalingen van het huurrecht zijn vastgelegd in artikelen 1708 tot en met 1712 van het oud Burgerlijk Wetboek. Dit hoofdstuk legt de basisindeling van het huurrecht vast, definieert de kernbegrippen en onderscheidt de verschillende soorten huur . ### 4.1 De indeling van huurcontracten Artikel 1708 oud BW maakt een fundamenteel onderscheid tussen twee hoofdsoorten van huur: de huur van goederen en de huur van werk . #### 4.1.1 Huur van goederen Huur van goederen wordt gedefinieerd als een contract waarbij de ene partij, de verhuurder, zich ertoe verbindt de andere partij, de huurder, het genot van een zaak te verschaffen gedurende een bepaalde tijd, in ruil voor een door de huurder te betalen prijs. Dit is een wederkerig contract onder bezwarende titel. Het betreft een vorderingsrecht en geen zakelijk recht. Huur is in principe een consensueel contract, wat betekent dat de loutere wilsovereenstemming voldoende is voor de totstandkoming ervan. De bewijslast kan echter problematisch zijn . Volgens artikel 1711 oud BW valt onder de huur van goederen onder andere de verhuring van huizen en meubelen, alsook de pacht (huur van landeigendommen) en veepacht (huur van dieren waarbij de winst wordt verdeeld) . #### 4.1.2 Huur van werk Huur van werk is een contract waarbij de ene partij zich verbindt om iets voor de andere te verrichten, tegen betaling van een tussen hen overeengekomen prijs. Dit wordt ook wel een dienstencontract of arbeidscontract genoemd . Artikel 1711 oud BW breidt de definitie van huur van werk uit naar de huur van arbeid of diensten, en ook naar aanneming van werk wanneer de grondstof door de opdrachtgever wordt geleverd . ## 5. Gemeen huurrecht Het gemene huurrecht, dat van toepassing is op de huur van goederen, is vastgelegd in artikelen 1713 tot 1779 van het oud Burgerlijk Wetboek. Dit hoofdstuk bevat voornamelijk principes die gelden voor de huur van onroerende goederen. Specifieke huurrechten zoals de woninghuurwet, de handelshuurwet en de pachtwetgeving zijn hierop van toepassing en prevaleren bij tegenstrijdigheid. Het gemene huurrecht werkt als een aanvullend recht . ### 5.1 Totstandkoming van een huurcontract Volgens artikel 1714 oud BW kan huur, tenzij wettelijke bepalingen anders voorschrijven, zowel bij geschrift als mondeling worden aangegaan. Huur is een consensueel contract. Voor studentenkoten vereist artikel 1714bis oud BW echter een schriftelijke huurovereenkomst . #### 5.1.1 Bewijs van huurcontracten Artikel 1715 oud BW regelt een specifiek bewijsprobleem: indien een huur die zonder geschrift is aangegaan, nog niet is uitgevoerd en één van de partijen de huur betwist, kan het bewijs door getuigen niet worden toegelaten. Alleen de eed kan dan worden opgedragen aan degene die de huur ontkent. Dit artikel is niet van openbare orde en partijen kunnen er contractueel van afwijken. Het geldt evenmin als de betwisting niet over het bestaan van de overeenkomst gaat, maar over de modaliteiten ervan . #### 5.1.2 Precontractuele fase Bij het aanbieden van onroerende goederen die bestemd zijn voor bewoning, is het verplicht om in elke officiële of publieke mededeling het bedrag van de gevraagde huurprijs en de gemeenschappelijke lasten te vermelden. De bevoegde gemeente kan hiervoor een administratieve boete opleggen . ### 5.2 Tegenwerpelijkheid van het huurcontract Algemeen geldt dat overeenkomsten enkel tussen partijen bindend zijn. Het huurrecht kent echter uitzonderingen op dit principe, met name bij doorgeven van rechten zoals rechtsopvolging, afstand van huurrecht of onderverhuring . #### 5.2.1 Verkoop van het verhuurde goed Bij de verkoop van het verhuurde goed kan de huurder normaal gezien uitgezet worden, aangezien hij geen contractuele relatie heeft met de nieuwe eigenaar. Bescherming van de huurder is echter mogelijk door : 1. **Overschrijving van het huurcontract op het hypotheekkantoor**: Voor contracten langer dan negen jaar is overschrijving vereist om de duur tegenstelbaar te maken aan derden. Dit vereist een notariële akte. Deze exceptie geldt enkel voor derden te goeder trouw . 2. **Registratie van het huurcontract**: Registratie geeft het contract een vaste datum, waardoor het tegenstelbaar wordt aan derden. De registratie is een fiscale verplichting voor de verhuurder, maar de kosten kunnen op de huurder worden afgewend. Bij gebrek aan registratie riskeert de verhuurder een fiscale boete, en de huurder mag de overeenkomst op elk moment beëindigen zonder opzegging of schadevergoeding . #### 5.2.2 Onderverhuren en huuroverdracht * **Onderverhuren**: Een huurder mag het gehuurde goed verder verhuren, geheel of gedeeltelijk, tenzij het contract dit verbiedt. Dit wordt streng toegepast. Het is echter niet toegestaan om het goed onder te verhuren zodat het voor de onderhuurder als hoofdverblijfplaats kan dienen, tenzij het gehuurde goed tot hoofdverblijfplaats van de huurder bestemd is . * **Huuroverdracht**: Een huurder mag zijn huurrecht overdragen aan een andere persoon, tenzij het contract dit verbiedt. Dit principe geldt ook met strenge toepassing. Net als bij onderverhuren, mag de huurovereenkomst niet van genre wijzigen (bestemmingswijziging). Bij huuroverdracht gaan de rechten van de huurder over op de overnemer, maar de verplichtingen blijven bij de oorspronkelijke huurder bestaan, behalve in specifieke gevallen zoals bij de woninghuur . ### 5.3 Verplichtingen van de verhuurder De verhuurder heeft drie hoofdverplichtingen, die voortvloeien uit de aard van het contract en geen speciaal beding vereisen : 1. Het verhuurde goed aan de huurder leveren . 2. Het goed in zodanige staat onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waarvoor het verhuurd is . 3. De huurder het rustig genot daarvan verzekeren zolang de huur duurt . #### 5.3.1 Leveringsverplichting De verhuurder is verplicht het gehuurde goed ter beschikking te stellen van de huurder in een goede staat van onderhoud. Dit is aanvullend recht en kan afwijken in specifiek huurrecht . #### 5.3.2 Onderhoudsverplichting De verhuurder moet gedurende de huurtijd alle nodige herstellingen uitvoeren, behalve de herstellingen die ten laste van de huurder vallen . * **Dringende herstellingen**: Indien het gehuurde goed dringende herstellingen nodig heeft die niet kunnen wachten tot na het einde van de huur, moet de huurder deze dulden. Als deze herstellingen langer dan veertig dagen duren, kan de huurprijs worden verminderd naar rato van de tijd en het gedeelte van het goed waarvan hij het genot heeft moeten derven. Indien de herstellingen het pand onbewoonbaar maken, kan de huurder de huur laten ontbinden . * **Tenietgaan door overmacht**: Indien het verhuurde goed door overmacht tenietgaat, wordt de huur van rechtswege ontbonden. Indien het goed slechts gedeeltelijk tenietgaat, kan de huurder een vermindering van de huurprijs of zelfs ontbinding vorderen, zonder schadeloosstelling . #### 5.3.3 Vrijwaringsverplichting De verhuurder moet de huurder vrijwaren voor alle gebreken van het verhuurde goed die het gebruik ervan verhinderen, zelfs indien de verhuurder deze bij het aangaan van de huur niet kende. Indien hierdoor enig verlies voor de huurder ontstaat, is de verhuurder verplicht deze te vergoeden . * **Vrijwaring voor eigen daad**: De verhuurder mag de gedaante van het goed niet veranderen en mag het genot van de huurder niet hinderen, noch feitelijk, noch juridisch . * **Vrijwaring voor daden van derden**: De verhuurder is niet verplicht de huurder te vrijwaren voor feitelijke stoornissen door derden zonder rechtsaanspraak. Voor juridische stoornissen die de titel van de huurovereenkomst aantasten, is vrijwaring wel verschuldigd . * **Vrijwaring voor gebreken**: De verhuurder is aansprakelijk voor niet-zichtbare (verborgen) gebreken die het gebruik hinderen. Zichtbare gebreken worden geacht gekend te zijn door de huurder. De verhuurder hoeft de verborgen gebreken niet noodzakelijk gekend te hebben. Bij gebreken kan de huurprijs worden aangepast of de huur ontbonden. Indien de verhuurder het gebrek kende, is er sprake van bedrog en kan ontbinding en schadevergoeding worden gevorderd . ### 5.4 Verplichtingen van de huurder De huurder heeft twee hoofdverplichtingen : 1. Het gehuurde goed gebruiken als een goed huisvader en volgens de bestemming ervan . 2. De huurprijs op de bepaalde termijnen voldoen . Daarnaast kan een bijkomende verplichting zijn om een zekerheid te stellen indien het huis niet van genoegzaam huisraad is voorzien . #### 5.4.1 Gebruik als een goed huisvader en volgens bestemming * **Gebruik als een goed huisvader**: Dit houdt in dat de huurder zorg moet dragen voor het goed, geen schade mag aanrichten, voorzorgen moet nemen, de verhuurder moet informeren en nodige herstellingen moet uitvoeren. De huurder is aansprakelijk voor zichzelf en voor huisgenoten, onderhuurders en bezoekers . * **Plaatsbeschrijving**: Om de staat van het gehuurde goed bij het begin van de verhuring vast te stellen, is een omstandige plaatsbeschrijving op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening verplicht. Deze wordt opgesteld tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn of tijdens de eerste maand van bewoning. De kosten zijn voor rekening van beide partijen. Indien partijen geen overeenstemming bereiken, wijst de vrederechter een deskundige aan. Wijzigingen tijdens de verhuring kunnen leiden tot een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving. Afwijkende contractuele bepalingen van deze verplichting zijn nietig . * **Gevolgen van de plaatsbeschrijving**: Indien er een plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder het goed teruggeven zoals ontvangen, met uitzondering van wat door ouderdom of overmacht is tenietgegaan of beschadigd. De huurder is aansprakelijk voor beschadigingen en verliezen, tenzij hij bewijst dat deze buiten zijn schuld hebben plaatsgehad . * **Afwezigheid van plaatsbeschrijving**: Indien geen plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het goed in dezelfde staat heeft ontvangen als waarin het zich aan het einde van de huuroversereekkomst bevindt, met mogelijkheid tot tegenbewijs met alle middelen . * **Gebruik volgens bestemming**: De huurder moet het gehuurde goed gebruiken conform de bestemming die in het huurcontract is vastgelegd, of, bij gebreke daarvan, de bestemming die naar gelang van de omstandigheden wordt vermoed. Sancties hiervoor kunnen variëren van een schadevergoeding tot ontbinding van de huur . #### 5.4.2 Betaling van de huurprijs De huurder is verplicht de huurprijs op de bepaalde termijnen te voldoen. De huurprijs wordt contractueel vastgelegd en de duur van de verhuring bepaalt de periodiciteit van de betaling . * **Indexering**: Indien een aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud is bedongen, is deze slechts éénmaal per huurjaar toegestaan en ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. De aanpassing gebeurt op basis van de schommelingen van het indexcijfer van de consumptieprijzen . De formule voor aanpassing is: $$ \text{Nieuwe huurprijs} = \text{Basishuurprijs} \times \frac{\text{Nieuw indexcijfer}}{\text{Aanvangsindexcijfer}} $$ . * **Basishuurprijs**: Dit is de huurprijs uit de overeenkomst of vonnis, exclusief kosten en lasten . * **Nieuw indexcijfer**: Het indexcijfer van de maand voorafgaand aan de verjaardag van de inwerkingtreding . * **Aanvangsindexcijfer**: Het indexcijfer van de maand voorafgaand aan de maand van afsluiten van de overeenkomst. Voor overeenkomsten vanaf 1 januari 1994 geldt de index van de maand die voorafgaat aan de maand van afsluiten . Indexatie is dwingend recht wat de wijze van aanpassing betreft. Contractuele bepalingen die verder gaan dan deze aanpassing worden ingekort. Indien de huurder te veel heeft betaald, kan hij op verzoek teruggave eisen voor bedragen die vervallen zijn en betaald werden binnen de vijf jaar voorafgaand aan het verzoek, met een verjaringstermijn van één jaar voor de vordering tot teruggave . * **Kosten en lasten**: Verbruikskosten maken geen deel uit van de huurprijs en moeten afzonderlijk worden betaald, ofwel op basis van werkelijke uitgaven, ofwel forfaitair. De verhuurder moet de kosten bewijzen met rekeningen en bewijsstukken. Deze bepaling is van dwingend recht. Te veel betaalde kosten kunnen, onder dezelfde voorwaarden als bij huurprijs, worden teruggevorderd . #### 5.4.3 Zekerheid stellen De huurder kan verplicht worden om een zekerheid te stellen voor de betaling van de huurprijs, bijvoorbeeld door het bemeubelen van de gehuurde ruimte. Dit is aanvullend recht en de partijen zijn vrij om hierover te contracteren . ### 5.5 Duur van de verhuring De duur van de verhuring wordt primair bepaald door het contract . * **Onbepaalde duur**: Bij een huurovereenkomst van onbepaalde duur wordt deze geacht te zijn aangegaan per maand, met een opzeggingstermijn van één maand . * **Bepaalde duur**: Bij een huurcontract van bepaalde duur eindigt deze van rechtswege wanneer de termijn verstreken is, zonder dat een opzegging vereist is . ### 5.6 Verkoop van het verhuurde goed Indien de verhuurder het verhuurde goed verkoopt, kan de huurder of pachter die een authentieke huur of huur met vaste dagtekening heeft, niet door de koper uit het gehuurde gezet worden, tenzij de verhuurder zich dit recht bij het huurcontract heeft voorbehouden. Zo dit recht is voorbehouden, kan uitzetting plaatsvinden, met mogelijke schadevergoeding . ### 5.7 Einde van de huur De huur kan op verschillende manieren eindigen: 1. **Verstrijken van de afgesproken termijn**: Zie hierboven onder duur van de verhuring . 2. **Ontbinding**: Dit is een vorm van tenietgaan van het contract doordat een partij zijn verplichtingen niet nakomt. In geval van ontbinding door schuld van de huurder, is deze verplicht de huurprijs te betalen gedurende de tijd die voor wederverhuring nodig is, onverminderd de vergoeding van schade . 3. **Overlijden van een van de partijen**: Het overlijden van de verhuurder of de huurder ontbindt de huurovereenkomst niet van rechtswege. De verplichtingen en rechten gaan over op de erfgenamen, behalve indien de huurovereenkomst gesloten was voor het leven van de huurder . --- # Woninghuur Dit onderwerp behandelt de specifieke wetgeving en decreten omtrent woninghuur, inclusief toepassingsgebied, vorm en inhoud van de huurovereenkomst, huurprijs, waarborgen en de staat van het gehuurde goed. ## 5.1 Toepassingsgebied van de woninghuurwetgeving De woninghuurwetgeving, bestaande uit de Woninghuurwet (WHW) en het Woninghuurdecreet (WHD), is van dwingend recht. Afwijken is enkel toegestaan indien dit de bescherming van een partij vergroot ten opzichte van de wettelijke bepalingen. Woninghuur verschilt van huishuur (gemeen huurrecht) doordat het specifiek betrekking heeft op de huur van goederen die dienen als hoofdverblijfplaats van de huurder . ### 5.1.1 Hoofdverblijfplaats Een huurovereenkomst valt onder de woninghuurwetgeving indien de huurder het gehuurde goed, met instemming van de verhuurder, tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt. Dit geldt zolang het pand als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt. De hoofdverblijfplaats is het effectieve en permanente adres van de huurder en zijn gezin, een feitenkwestie die onder meer kan blijken uit de inschrijving in het bevolkingsregister. Rechtspersonen kunnen geen hoofdverblijfplaats hebben . Een beding dat verbiedt het gehuurde goed tot hoofdverblijfplaats te bestempelen, wordt als niet geschreven beschouwd, tenzij dit verbod ernstig en uitdrukkelijk bewezen kan worden. Als een pand gedurende de overeenkomst de hoofdverblijfplaats wordt, is de schriftelijke toestemming van de verhuurder vereist, omdat dit een bestemmingswijziging inhoudt. De huurovereenkomst vangt dan aan vanaf het moment van deze toestemming. De bepalingen van de woninghuurwetgeving zijn ook van toepassing op onderhuur waarbij het pand als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt . ### 5.1.2 Gemengde bestemming Bij huurovereenkomsten met een gemengde bestemming (woninghuur en handelshuur) zijn de bepalingen van de woninghuurwetgeving niet van toepassing als de hoofdovereenkomst gericht is op de functie of bedrijvigheid van de huurder (handelshuur). Indien de hoofdzakelijke bestemming van het pand handel is, primeert de handelshuur. Men kan ook twee afzonderlijke huurovereenkomsten opstellen: één voor de handelslokalen en één voor de woonlokalen. Als beide panden dezelfde verhuurder hebben en in hetzelfde gebouw liggen, moet de minimale duur van de handelshuurovereenkomst van negen jaar gerespecteerd worden . ## 5.2 Algemene bepalingen uit gemeen huurrecht De Woninghuurwet (WHW) neemt geen algemene bepalingen over uit het gemeen huurrecht en telt slechts twaalf artikelen. Het Woninghuurdecreet (WHD) neemt daarentegen wel algemene bepalingen uit het gemeen huurrecht over en schrijft deze zelfs voor als dwingend recht. Dit betreft onder meer publiciteitsvereisten bij het te huur stellen van het pand, de vorm en inhoud van de huurovereenkomst, de plaatsbeschrijving en de vrijwaringsplicht van de verhuurder voor eigen daden . ### 5.2.1 Publiciteitsvereisten bij het te huur stellen Het Woninghuurdecreet (WHD) voorziet in een administratieve boete van maximaal driehonderd-vijftig euro (350 EUR) bij overtreding van de publiciteitsvereisten. Dit is een eerste verschil met het gemeen recht, waar de maximale boete tweehonderd-vijftig euro (250 EUR) bedraagt. Het doel hiervan is transparantie, financiële bescherming en anti-discriminatie ten opzichte van kandidaat-huurders . ### 5.2.2 Vorm en inhoud van de huurovereenkomst Een schriftelijke huurovereenkomst is noodzakelijk volgens zowel de WHW als het WHD. Het WHD voorziet in een groter aantal verplichte vermeldingen dan de WHW. Indien er geen schriftelijke overeenkomst is, kan de huurder wettelijk de opmaak ervan afdwingen . Belangrijke wettelijke bepalingen moeten in begrijpelijke taal worden toegelicht. Dit omvat normen van gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid, de aard van dwingende regels, de vereisten voor een schriftelijke huurovereenkomst en de registratie ervan, de duur van de overeenkomst en opzegmogelijkheden, de mogelijkheid tot huurprijsherziening, indexering, kosten en lasten, het belang van een omstandige plaatsbeschrijving en de verplichting tot een brandverzekering. Bij de WHW is een extra bijlage vereist, terwijl bij het WHD een verwijzing naar een bijlage volstaat en deze niet noodzakelijk bijgevoegd hoeft te worden . ### 5.2.3 Plaatsbeschrijving De plaatsbeschrijving, overgenomen uit artikel 1730 van het Burgerlijk Wetboek (BW), is geregeld in het Woninghuurdecreet (WHD). De termijn van één maand voor de plaatsbeschrijving begint te lopen vanaf de terbeschikkingstelling van het goed, niet vanaf het moment van bewoning . ### 5.2.4 Vrijwaringsplicht van de verhuurder De vrijwaringsplicht van de verhuurder voor eigen daden, zoals bepaald in artikel 1719 van het Burgerlijk Wetboek (BW), wordt dwingend opgenomen in het Woninghuurdecreet (WHD) . ## 5.3 Huurprijs en lasten Partijen zijn vrij om de huurprijs te bepalen. Voor huurovereenkomsten van korte duur is huurprijsherziening niet mogelijk. Bij renovatieovereenkomsten en levenslange huurovereenkomsten kunnen partijen afzien van huurprijsherziening . ### 5.3.1 Herziening van de huurprijs Bij huurovereenkomsten van negen jaar is een wettelijke regeling voor huurprijsherziening van toepassing, tenzij partijen conventioneel uitsluiten. Partijen proberen overeenstemming te bereiken over een nieuwe huurprijs tussen de negende en zesde maand voor het verstrijken van de driejarige periode. Bij gebrek aan overeenstemming kan de huurprijsherziening tussen de zesde en derde maand voor het verstrijken van de driejarige periode bij de rechter worden aangevraagd . De partij die herziening wenst, moet bewijzen dat de normale huurwaarde minstens twintig procent (20%) hoger of lager is dan de eisbare huurprijs op het moment van het verzoek, door nieuwe omstandigheden. Ook een stijging van de normale huurwaarde met minstens tien procent (10%) door werken uitgevoerd door de verhuurder, of door energiebesparende werken, kan een grond zijn. De rechter oordeelt naar billijkheid en de nieuwe huurprijs gaat in vanaf de eerste dag van de nieuwe driejarige periode . ### 5.3.2 Indexatie De indexatie van de huurprijs kan contractueel worden uitgesloten. Indien dit niet gebeurt, is de wettelijke regeling van dwingend recht van toepassing. De indexatie kan éénmaal per huurjaar plaatsvinden, ten vroegste vanaf de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. De formule hiervoor is: $\text{nieuwe huurprijs} = \frac{\text{huurprijs x nieuwe index}}{\text{aanvangsindex}}$. Hierbij wordt het gezondheidsindexcijfer gebruikt. Indexatie kan met terugwerkende kracht worden gevraagd, maximaal drie maanden. De aanvangsindex bij het WHD is het indexcijfer van de maand voorafgaand aan de inwerkingtreding of de herziening van de huurprijs . ### 5.3.3 Kosten van registratie De huurovereenkomst moet geregistreerd worden. De kosten van laattijdige registratie zijn ten laste van de verhuurder (VH). Het WHD vereist naast de huurovereenkomst ook de registratie van de plaatsbeschrijving . ### 5.3.4 Kosten van bemiddeling door een derde Het is verboden om de kosten van bemiddeling af te wentelen op de huurder, tenzij de huurder zelf een makelaar heeft gecontacteerd. Indien een dergelijk beding toch wordt opgenomen in de overeenkomst, wordt het als niet geschreven beschouwd en is er sprake van relatieve nietigheid ten voordele van de huurder . ### 5.3.5 Onroerende voorheffing Het is verboden om de onroerende voorheffing ten laste te leggen van de huurder . ### 5.3.6 Verdeling en herziening van kosten en lasten De kosten en lasten van de uitoefening van zakelijke rechten zijn ten laste van de verhuurder (VH), terwijl de kosten en lasten inzake gebruik van de gehuurde woning ten laste zijn van de huurder (H). Deze kosten kunnen forfaitair of werkelijk worden afgerekend. Partijen kunnen ten allen tijde aan de vrederechter vragen om forfaitaire kosten te herzien of om te zetten in werkelijke kosten . ## 5.4 Huurwaarborg De huurwaarborg bedraagt volgens de WHW twee of drie maanden huur, afhankelijk van de vorm. Dit kan een geblokkeerde rekening op naam van de huurder zijn (2 maanden) of een bankwaarborg (3 maanden), waarbij de huurder drie jaar krijgt om deze samen te stellen. De WHW bepaalt dat de verhuurder rente aan de huurder moet betalen indien de waarborg niet correct wordt geplaatst . Volgens het WHD bedraagt de huurwaarborg drie maanden huur. Mogelijkheden zijn een geblokkeerde rekening op naam van de huurder, een bankwaarborg tussen een OCMW en een financiële instelling, of een zakelijke zekerheidsstelling. Het WHD introduceert de mogelijkheid voor de huurder om de waarborg met gekapitaliseerde rente als huurgelden te beschouwen. De rechtsvordering van de verhuurder tot vrijgave van de huurwaarborg verjaart één jaar na het einde van de huurovereenkomst. Behoeftige gezinnen kunnen renteloze huurwaarborgleningen aangaan bij het Vlaams Woningfonds . ## 5.5 Staat van het gehuurde goed Iedereen heeft recht op behoorlijke huisvesting, wat leidt tot strenge eisen inzake woningkwaliteit . ### 5.5.1 Kwaliteitseisen en conformiteit Volgens de WHW moet het goed voldoen aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Criteria zoals oppervlakte, stabiliteit, afwezigheid van vocht, ventilatie en verwarming zijn relevant. Indien de woning niet voldoet, kan de huurder uitvoering van werken eisen, ontbinding van de huurovereenkomst vragen met schadevergoeding, of een lagere huurprijs toestaan . De Vlaamse Wooncode stelt kwaliteitsnormen vast. Het strafpuntensysteem, dat werd vervangen door een onderverdeling in drie categorieën van gebreken (kleine, ernstige en mensonwaardige), beoordeelt de geschiktheid van een woning. Een conformiteitsattest, dat de toegestane woningbezetting aangeeft, is vereist. De kwaliteitseisen zijn van openbare orde . Het Woninghuurdecreet (WHD) stelt dat de kwaliteitseisen van de Vlaamse Wooncode zowel bij aanvang als lopende de huurovereenkomst gelden. Een conformiteitsattest, maximaal drie maanden voor aanvang van de huur, creëert een vermoeden van leveringsverplichting inzake staat van het gehuurde goed. Bij gebrek aan conformiteit kan de rechter de huurovereenkomst nietig verklaren, hoewel een bezittingsvergoeding aan de verhuurder kan worden toegekend, tenzij er zeer ernstige gebreken zijn . ### 5.5.2 Onderhouds- en herstellingsplicht Het gemeen huurrecht legt onderhouds- en herstellingsverplichtingen op aan zowel de huurder als de verhuurder. De huurder is verantwoordelijk voor huurherstellingen, de verhuurder voor andere herstellingen, tenzij anders bepaald. Het WHD beschrijft de onderhouds- en herstellingsplicht van de huurder als dwingend recht . Vanaf 1 januari 2019 is er een lijst van de Vlaamse Regering die duidelijk omschrijft welke kosten ten laste zijn van de huurder. De huurder moet dringende herstellingen dulden gedurende dertig dagen; bij langere duur kan de huurprijs verminderd worden. De huurder heeft een mededelingsplicht voor noodzakelijke herstellingen. Beide partijen moeten zich verzekeren tegen brand- en waterschade . ### 5.5.3 Renovatie Bij een schriftelijke huurovereenkomst kan worden bepaald dat de huurder op eigen kosten renoveert, werkzaamheden die normaal door de verhuurder zouden moeten worden uitgevoerd. Dit gebeurt als tegenprestatie en met inachtneming van de uitvoeringstermijn, om het pand in overeenstemming te brengen met besproken kwaliteitseisen. Het WHD versterkt dit regime door te stellen dat het pand niet bewoond mag worden zolang er een veiligheids- of gezondheidsrisico bestaat. Na de werken moet een conformiteitsattest worden aangevraagd . ## 5.6 Duur en opzeggingsmogelijkheden De standaardduur van een huurovereenkomst is negen jaar. Er zijn echter ook mogelijkheden voor huurovereenkomsten van korte duur (maximaal drie jaar), van meer dan negen jaar, levenslange huurovereenkomsten, en verlenging wegens buitengewone omstandigheden . ### 5.6.1 Huurovereenkomst van negen jaar Het uitgangspunt is een duur van negen jaar. Indien geen duur wordt bepaald, geldt de duur van negen jaar. De huurovereenkomst eindigt na negen jaar indien één van de partijen zes maanden voor de vervaldag opzegt. Bij gebreke aan opzegging wordt de overeenkomst voor drie jaar verlengd onder dezelfde voorwaarden, waarna opnieuw een opzeggingstermijn van zes maanden geldt om te eindigen. De opzeggingstermijn gaat in op de eerste dag van de maand volgend op die van de opzegging . #### 5.6.1.1 Opzegging door de verhuurder * **Voor eigen gebruik:** De verhuurder kan te allen tijde opzeggen met een termijn van zes maanden. Dit geldt ook voor familieleden tot en met de derde graad en de wettelijk samenwonende partner. Bij opzegging voor bloedverwanten in de derde graad geldt een restrictie voor het einde van de eerste driejarige periode volgens de WHW, wat nu voor alle categorieën van personen geldt. De opzegging moet de identiteit en de graad van verwantschap van de persoon die het pand zal betrekken vermelden. De huurder kan bewijs vragen binnen twee maanden voor het verstrijken van de opzeggingstermijn, anders is de opzegging nietig. De verhuurder of verwant moet het pand betrekken binnen een jaar na het verstrijken van de opzeggingstermijn en er minstens twee jaar wonen, anders is een schadevergoeding van achttien maanden huur verschuldigd. Deze mogelijkheid kan contractueel worden uitgesloten . * **Voor sloop-, verbouwings- en/of renovatiewerken:** Opzegging is mogelijk bij het verstrijken van de eerste en tweede driejarige periode (WHW) of ten allen tijde (WHD), met een opzeggingstermijn van zes maanden. De werkzaamheden moeten de bestemming van het goed eerbiedigen, uitgevoerd worden aan het door de huurder bewoonde gedeelte, en een kostprijs hebben die meer dan drie jaar huur bedraagt (of meer dan twee jaar huur bij meerdere woningen van dezelfde verhuurder). De verhuurder moet de huurder informeren over vergunningen en een bestek of beschrijving van de werken met prijsopgave. De werken moeten binnen zes maanden na het einde van de opzeggingstermijn starten en binnen vierentwintig maanden beëindigd zijn, anders is een schadevergoeding van achttien maanden huur verschuldigd. Na de werken moet een conformiteitsattest worden aangevraagd. Deze mogelijkheid kan contractueel worden uitgesloten . * **Ongemotiveerde opzegging:** Dit is mogelijk na het verstrijken van de eerste en tweede driejarige termijn, met een opzeggingstermijn van zes maanden. De schadevergoeding bedraagt negen of zes maanden huur. Deze opzeggingsmogelijkheid kan contractueel worden uitgesloten . #### 5.6.1.2 Opzegging door de huurder De huurder kan opzeggen op elk tijdstip met een opzeggingstermijn van drie maanden. Indien de beëindiging plaatsvindt in de eerste driejarige periode, is een schadevergoeding van drie, twee of één maand huur verschuldigd. Bij niet-geregistreerde huurovereenkomst hoeft de huurder geen opzeggingstermijn te respecteren of schadevergoeding te betalen. Indien de verhuurder opzegt, kan de huurder een tegenopzegging doen met een opzeggingstermijn van één maand, zonder schadevergoeding. De verhuurder moet de voorgenomen reden voor opzegging wel blijven uitvoeren, op risico van een schadevergoeding van achttien maanden huur . ### 5.6.2 Huurovereenkomst van maximaal drie jaar Een schriftelijke overeenkomst voor drie jaar of minder kent volgens de WHW geen opzeggingsmogelijkheden. Het WHD kent wel opzeggingsmogelijkheden toe aan de huurder op elk tijdstip, met een opzeggingstermijn van drie maanden en een opzeggingsvergoeding van anderhalve, één of een halve maand huur. De huurovereenkomst kan één keer schriftelijk worden verlengd, met een totale duur van de initiële huur plus verlenging van maximaal drie jaar. Bij tijdige opzegging door huurder of verhuurder (drie maanden termijn) eindigt de overeenkomst. Bij gebrek aan tijdige opzegging wordt de overeenkomst automatisch een huurovereenkomst van negen jaar . ### 5.6.3 Huurovereenkomst van meer dan negen jaar Een geschreven overeenkomst van meer dan negen jaar moet worden overgeschreven op het kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (hypotheekkantoor) om tegenstelbaarheid aan derden te garanderen; een notariële akte is noodzakelijk. Bij beëindiging is een opzegging met een termijn van zes maanden vereist. Indien deze niet gebeurt, wordt de huurovereenkomst verlengd voor drie jaar onder dezelfde voorwaarden. Tussentijdse opzegging volgt dezelfde regeling als bij een huurovereenkomst van negen jaar, waarbij de schadevergoeding afhangt van het moment van opzegging . ### 5.6.4 Levenslange huurovereenkomst Een schriftelijke overeenkomst voor het leven eindigt van rechtswege bij overlijden van de huurder. Partijen kunnen contractueel echter anders overeenkomen . ### 5.6.5 Verlenging wegens buitengewone omstandigheden Na opzegging van de huurovereenkomst kan de huurder verlenging vragen mits bewijs van uitzonderlijke omstandigheden (hoge leeftijd, zwangerschap, ziekte). Het verzoek moet uiterlijk één maand voor de vervaldag van de huur worden ingediend per aangetekende brief. Indien er geen akkoord is, kan de vrederechter verlenging toestaan onder dezelfde huurvoorwaarden, eventueel met een verhoging van de huurprijs of beperking van schadevergoeding. Een nieuwe verlenging is slechts eenmaal mogelijk onder dezelfde omstandigheden . ## 5.7 Overdracht en onderhuur ### 5.7.1 Overdracht van de huurovereenkomst De overdracht van de huurovereenkomst is verboden, tenzij met schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder (VH). In dat geval wordt de overdrager ontheven van elke toekomstige verplichting, tenzij anders overeengekomen . ### 5.7.2 Onderhuur Volledige onderverhuring is verboden. Gedeeltelijke onderverhuring is toegestaan onder voorwaarden: het resterende deel moet de hoofdverblijfplaats van de huurder blijven. Indien het onderverhuurde deel de hoofdverblijfplaats van de onderhuurder wordt, is de woninghuur van toepassing. De duur van de onderhuur is maximaal de resterende duur van de hoofdovereenkomst. De huurder moet de onderhuurder duidelijk informeren. Bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst moet de huurder de onderhuurder binnen vijftien dagen een afschrift betekenen en informeren dat de onderhuur op dezelfde dag als de hoofdhuurovereenkomst zal eindigen. Bij voortijdige beëindiging door de huurder, moet deze de onderhuurder een opzeggingstermijn van drie maanden geven en een schadevergoeding van drie maanden betalen . ## 5.8 Overdracht van het gehuurde goed ### 5.8.1 Regeling volgens het Woninghuurdecreet (WHD) De kandidaat-overnemer moet in kennis worden gesteld van bestaande huurovereenkomsten. De verkrijger treedt altijd in de rechten en plichten van de oorspronkelijke eigenaar-verhuurder (VH). Deze regeling geldt zelfs indien er een uitzettingsbeding in de bestaande huurovereenkomst was opgenomen . ### 5.8.2 Regeling volgens de Woninghuurwet (WHW) Ook de WHW kent een soortgelijke regeling, maar met uitzonderingen. Bij een vaste datum voor de vervreemding treedt de verkrijger altijd in de rechten en plichten van de vorige eigenaar op de datum van de notariële akte. Indien er geen vaste datum is, is de huurder die minder dan zes maanden in het pand verblijft, niet beschermd, tenzij er een eerbiedigingsbeding in de akte van overdracht is opgenomen. Indien de huurder langer dan zes maanden in het pand verblijft en er geen vaste datum is, kan de nieuwe eigenaar binnen drie maanden na de authentieke akte de huurovereenkomst opzeggen met een termijn van drie maanden . ## 5.9 Einde van de huur Het WHD voorziet in bijzondere beëindigingsmogelijkheden, zoals opzegging door een medehuurder en overlijden van de huurder . ### 5.9.1 Medehuur – gehuwden en wettelijk samenwonenden De echtgenoot of partner wordt van rechtswege huurder, zelfs als de huurovereenkomst gesloten werd vóór het huwelijk of samenwoning. De huurder deelt de gegevens van de partner mee aan de verhuurder. Vanaf het medehuurderschap zijn de huurders hoofdelijk en ondeelbaar gehouden tot de verplichtingen van de huurovereenkomst . Bij einde van het huwelijk of wettelijke samenwoning bepalen de huurders onderling wie de huur voortzet en delen dit mee aan de verhuurder. Indien zij niets doen, blijven beiden huurders. Bij gebrek aan akkoord beslist de vrederechter. De vertrekkende huurder blijft nog zes maanden gehouden tot de betaling van de huur indien hij de huurovereenkomst mee ondertekende . ### 5.9.2 Medehuur – feitelijk samenwonenden Partners, vrienden, familieleden, etc. worden geen medehuurders van rechtswege. Zij moeten een gezamenlijk verzoek indienen bij de verhuurder, die binnen drie maanden beslist en kan weigeren. Vanaf het medehuurderschap zijn zij hoofdelijk en ondeelbaar gehouden tot de verplichtingen van de huurovereenkomst . Bij weigering van de verhuurder kan de vrederechter worden verzocht. De vrederechter kan enkel weigeren in vier gevallen: indien de kandidaat niet minstens één jaar hoofdverblijf heeft en een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert, indien de kandidaat de intentie heeft om op korte termijn de positie van huurder in te nemen voor andere rechten, bij onvoldoende financiële middelen, of indien de bezettingsnormen van de Vlaamse Wooncode worden overschreden . Een huurder kan de huurovereenkomst opzeggen ten persoonlijke titel, met een opzegtermijn van drie maanden maar zonder opzegvergoeding. Hij kan een nieuwe huurder voorstellen aan de verhuurder en de overblijvende huurders. Bij akkoord van de verhuurder en de overblijvende huurders binnen drie maanden, is de vertrekkende huurder bevrijd na de opzegtermijn. Bij gebrek aan akkoord beslist de vrederechter, die slechts in drie gevallen kan weigeren: onvoldoende financiële middelen van de kandidaat, uitdrukkelijke afwijzing door de overblijvende huurders, of overschrijding van de bezettingsnormen. Indien er geen nieuwe huurder komt, blijft de vertrekkende huurder nog zes maanden gehouden tot de huurprijs . ### 5.9.3 Overlijden van de huurder De huurovereenkomst wordt automatisch ontbonden op het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder, tenzij de erfgenamen verklaren de huurovereenkomst voort te zetten. De vergoeding aan de verhuurder bedraagt één maand huur. De verhuurder kan ontruiming vorderen indien dit niet door de erfgenamen gebeurt binnen twee maanden na het overlijden van de huurder. De vrederechter stelt dan een curator aan en kan overgaan tot de verkoop van huisraad en beslissen over het positief saldo en de huurwaarborg . ## 5.10 Betwistingen en rechtspleging In geval van spoedeisendheid kan een kortgedingprocedure bij de vrederechter worden ingesteld. Een arbitragebeding is van rechtswege nietig. Voor procedures over huur moeten een attest van woonst en een attest van gezinssamenstelling worden bijgevoegd. Oproeping voor de vrederechter kan via gerechtsbrief en per gewone brief gebeuren . --- # Handelshuur Dit deel bespreekt de specifieke wetgeving rond handelshuur, met focus op het toepassingsgebied, de duur, huurprijs, verbouwingswerken, onderhuur, overdracht van huur en huurhernieuwing. ## 6. Handelshuurwet De handelshuurwet is in de eerste plaats de wet van 30 april 1951 met latere aanpassingen in 1955 en 1970. Daarnaast is er ook het Decreet van 17 juni 2016 houdende huur van korte duur voor handel en ambacht in het Vlaamse Gewest (het "Vlaamse pop-up decreet") . De handelshuur wordt extra beschermd omdat de huurder vaak de nodige verbouwingswerken moet kunnen uitvoeren aan het pand, voldoende lang moet kunnen huren, en omdat de handelsactiviteit sterk afhankelijk is van de locatie . ### 6.1 Toepassingsgebied De Handelshuurwet (HHW) is van toepassing wanneer cumulatieve voorwaarden vervuld zijn : 1. Verhuring van een onroerend goed (OG) dat in hoofdzaak de bestemming krijgt dienstig te zijn voor een kleinhandel of ambachtelijk bedrijf met contact met het publiek . 2. De bestemming is stilzwijgend of uitdrukkelijk aanvaard bij het sluiten van de overeenkomst, of is uitdrukkelijk aanvaard in de loop van de overeenkomst . #### 6.1.1 Bespreking cumulatieve voorwaarden ##### 6.1.1.1 Huurovereenkomst Niet onderworpen aan de HHW zijn onder andere: * Gratis ter beschikking stellen van een OG . * Situaties waarin de handelaar een zakelijk recht heeft op het OG (vruchtgebruik, erfpacht, opstal, gebruik of bewoning) . * De gerant die als bediende van de eigenaar in het gebouw een kleinhandel uitbaat . * Goederen die tot het openbaar domein behoren . * Bezetting ter bede, waarbij de feitelijke omstandigheden onderzocht worden en de eigenaar een gegronde reden moet hebben om zich niet voor lange tijd te binden middels een huurovereenkomst . ##### 6.1.1.2 Onroerend goed Hetgeen verhuurd wordt, is een OG of een gedeelte van een OG, zoals een gebouw of een stuk grond . ##### 6.1.1.3 Kleinhandel of ambacht Voorbeelden zijn een bakkerij, kapper, bioscoopuitbater, horlogemaker, bankfiliaal. Niet inbegrepen zijn groothandel of halfgroothandel die gedreven wordt met voortverkopers, noch nijverheid. De wet geeft geen definitie van kleinhandel, maar het wordt geïnterpreteerd als de levering van goederen en/of diensten in het klein, aan de consument, voor eigen gebruik, in daartoe ingerichte lokalen. Cruciaal is het rechtstreeks contact met het publiek in de lokalen zelf, waardoor de huurder zijn eigen cliënteel kan opbouwen . ##### 6.1.1.4 Hoofdzakelijke bestemming De huurder moet van de gehuurde lokalen zijn hoofdberoep maken en dit moet de voornaamste bestemming van de lokalen zijn. Dit moet bij het sluiten van de overeenkomst stilzwijgend of uitdrukkelijk overeengekomen zijn. Lopende de overeenkomst is uitdrukkelijke aanvaarding van een nieuwe bestemming door de verhuurder noodzakelijk, waarna de negenjarige huurtermijn begint te lopen. Zonder toestemming kan de verhuurder de verbreking van de huur vorderen wegens ongeoorloofde wijziging van bestemming . ##### 6.1.1.5 Contractuele uitbreiding toepassingsgebied Partijen kunnen huurovereenkomsten die normaal gezien niet onder de HHW vallen, contractueel toch onder de HHW laten vallen . ### 6.2 Duur De minimumduur van een handelshuurovereenkomst is negen jaar. Indien geen termijn bepaald is of indien de overeenkomst mondeling is, wordt de huur geacht negen jaar te duren . Uitzondering: korte termijnverhuur van handelspanden in het Vlaams Gewest valt onder het decreet van 17 juni 2016 . De HHW is dwingend recht; kortere termijnen zijn relatief nietig en worden automatisch verlengd tot negen jaar, enkel in te roepen door de huurder. Dit verbod op kortere duur geldt ook voor onderhuurovereenkomsten, maar de duur van de hoofdverhuring mag niet worden overschreden . Een huurperiode langer dan negen jaar vereist een notariële akte en inschrijving op het kantoor rechtszekerheid (AAPD) . De negenjarige duur is ook van toepassing op de plaatsen waarin de kleinhandelaar woont en die deel uitmaken van hetzelfde gebouwencomplex, evenals op de nodige bijlokalen die dienstig zijn voor de handelszaak . #### 6.2.1 Beëindiging van de handelshuurovereenkomst * **Bij wederzijds akkoord:** Kan te allen tijde, vastgesteld bij authentieke akte of verklaring voor de vrederechter. Een onderhands akkoord dekt de nietigheid . * **Eenzijdig door de huurder:** Bij het verstrijken van elke driejarige periode, met een opzegtermijn van zes maanden (aangetekend of via gerechtsdeurwaardersexploot), zonder specifieke motivering . * **Eenzijdig door de verhuurder:** Enkel indien voorzien in de huurovereenkomst, bij het verstrijken van elke driejarige periode. De voorwaarden van art. 3, lid 5 HHW moeten uitdrukkelijk vermeld worden in de opzegging (zelf handel uitbaten, opzeggingstermijn minstens één jaar, aangetekend schrijven/gerechtsdeurwaardersexploot). Soms is een uitzettingsvergoeding verschuldigd . #### 6.2.2 Wettelijk toegelaten publiciteit De vertrekkende huurder kan gedurende zes maanden na zijn vertrek een duidelijk zichtbaar bericht aanbrengen waarin de nieuwe locatie van zijn handelszaak wordt aangegeven . ### 6.3 Prijs, kosten en lasten Partijen bepalen vrij de huurprijs. Betaling van lasten en taksen, alsook de uitvoering van verbouwings- of onderhoudswerken, kunnen (gedeeltelijk) ten laste van de huurder worden gelegd . Indexatie is mogelijk indien uitdrukkelijk bedongen en aan de hand van de formule van art. 1728bis BW. Indien indexatie niet is opgenomen, kan dit pas bij hernieuwing van de huur worden ingevoerd, niet bij een huurprijsherziening na drie jaar . #### 6.3.1 Huurprijsherziening Huurprijsherziening kan bij het verstrijken van elke driejarige periode (zowel in de aanvankelijke termijn als bij verlengingen). Partijen kunnen niet op voorhand van dit recht afstand doen . De herziening vloeit voort uit de wet, zelfs indien niet in de overeenkomst bepaald. De vordering moet bij de vrederechter ingesteld worden tijdens de laatste drie maanden van de driejarige periode. Voorwaarde is dat de normale huurwaarde van het OG gewijzigd is met minstens vijftien procent, ten gevolge van nieuwe, onvoorzienbare omstandigheden bij contractsluiting . ### 6.4 Verbouwingswerken #### 6.4.1 Kleine werken en nieuwe gebouwen Voor kleine werken en het oprichten van nieuwe gebouwen die de aard of bestemming niet wijzigen, gelden de regels van het gemeen recht . #### 6.4.2 Serieuze verbouwingswerken Deze omvatten aanpassingswerken die dienstig zijn voor de handel (niet noodzakelijk) en veranderingswerken aan handelslokalen, waarbij de structuur van het OG blijvend wordt gewijzigd. De kostprijs mag niet meer zijn dan drie jaar huur, en de veiligheid, stabiliteit en esthetische waarde van het gebouw mogen niet in het gedrang komen . ##### 6.4.2.1 Procedure ivm serieuze verbouwingswerken De huurder moet vóór de werken een aanvraag richten aan de verhuurder (aangetekend of via gerechtsdeurwaardersexploot), vergezeld van een plan van een architect en een kostenraming van een aannemer. De verhuurder heeft 30 dagen de tijd om zich schriftelijk te verzetten. Indien de verhuurder zich regelmatig verzet, moet de huurder hem binnen 30 dagen dagvaarden of oproepen in verzoening. De verhuurder heeft steeds toegang tot de werken en kan eisen dat de huurder zich voldoende verzekert . ##### 6.4.2.2 Verwijdering of vergoeding bij einde huurovereenkomst Art. 9 HHW is enkel van toepassing op serieuze verbouwingswerken zoals beschreven in artt. 7 en 8 HHW. Voor andere werken geldt het gemeen recht. Art. 9 HHW geldt alleen indien partijen geen andere regeling hebben getroffen . De verhuurder kan niet eisen dat de lokalen in vroegere toestand worden hersteld, maar kan wel eisen dat de werken behouden blijven. In dat geval moet de verhuurder een vergoeding betalen: de waarde van de materialen en het arbeidsloon, of een bedrag gelijk aan de verkregen meerwaarde. Werken uitgevoerd in strijd met de goedkeuring of zonder goedkeuring kunnen door de verhuurder geëist worden hersteld in de oorspronkelijke toestand; indien behouden, is geen vergoeding verschuldigd . ### 6.5 Onderhuur en overdracht van huur In beginsel mag de huurder onderverhuren of de huur overdragen, maar dit recht kan contractueel beperkt of verboden worden (art. 1717 BW). Dit geldt ook voor handelshuur. Een dergelijk verbod geldt altijd wanneer de verhuurder of zijn naaste familie een gedeelte van het OG werkelijk bewoont . Het verbod geldt niet indien de huurder zijn handelszaak wil overdragen of verhuren, omdat hij in dat geval ook zijn recht op huur wil overdragen of onderverhuren en zijn handelszaak te gelde wil maken. In dergelijke gevallen moet de specifieke procedure van art. 10 HHW gevolgd worden; indien het contract geen verbod inhoudt, is art. 10 HHW niet van toepassing . #### 6.5.1 Procedure art. 10 HHW De huurder moet de ontwerpakte van overdracht van huur of onderhuur betekenen aan de verhuurder (aangetekend of via gerechtsdeurwaardersexploot), met alle noodzakelijke elementen om de verhuurder toe te laten te beoordelen of hij benadeeld kan worden (identiteit, prijs, modaliteiten). De betekening van de akte van overdracht van de handelszaak is niet verplicht, maar de huurder moet de verhuurder wel op de hoogte brengen dat de handelszaak wordt overgedragen/onderverhuurd . ##### 6.5.1.1 Overdracht aan verhuurder De verhuurder kan zich verzetten indien hij een geldige reden heeft. Hij moet dit verzet binnen 30 dagen kenbaar maken aan de huurder (aangetekend of via gerechtsdeurwaardersexploot). Redenen voor verzet kunnen zijn : * De overdracht of onderhuur dreigt werkelijke schade of benadeling te veroorzaken voor de verhuurder . * De huurder heeft de handel in het pand minder dan twee jaar uitgeoefend of minder dan twee jaar geleden huurverlenging gekregen . De huurder heeft na het verzet van de verhuurder vijftien dagen de tijd om tegen het verzet in rechte op te komen (oproepen in verzoening of dagvaarden voor de vrederechter). Het niet strikt volgen van deze procedure leidt tot relatieve nietigheid, maar partijen kunnen hiervan afzien . #### 6.5.2 Gevolgen van onderhuur / overdracht van huur * **Onderhuur:** Brengt geen rechtsverband tot stand tussen de verhuurder en de onderhuurder . * **Overdracht van huur:** Schulden vloeien niet automatisch voort uit de overdracht van huur, in afwijking van het gemeen recht. Strikte regels moeten gevolgd worden . #### 6.5.3 Overdracht van handelszaak - art. 11, I HHW Bij overdracht van huur én handelszaak wordt de overnemer rechtstreeks huurder van de verhuurder, en verdwijnt de huurder-overdrager uit de contractuele ketting. Volledige onderverhuring samen met overdracht van de handelszaak wordt gelijkgesteld met overdracht van huur. De huurder-overdrager (hoofdhuurder) blijft hoofdelijk gehouden tot alle verplichtingen uit de aanvankelijke overeenkomst . #### 6.5.4 Verhuring of oprichting van handelszaak - art. 11, II HHW Dit betreft een volledige of gedeeltelijke onderverhuring zonder overdracht van handelszaak, maar wel met verhuring van de handelszaak of de oprichting van een nog niet bestaande handelszaak door de onderhuurder. Er ontstaat geen rechtstreekse band tussen verhuurder en onderhuurder; de huurder blijft betrokken bij het verhaal (conform gemeen recht) . * **Belang naar huurhernieuwing:** De onderhuurder heeft slechts recht op hernieuwing van zijn huur indien en in de mate dat de hoofdhuurder zelf de hernieuwing van de hoofdhuur verkrijgt, behoudens het recht van terugneming van de hoofdhuurder. De onderhuurder heeft er alle belang bij om op hetzelfde moment en in dezelfde vorm de verhuurder rechtstreeks op de hoogte te brengen van de huurhernieuwingsaanvraag . * Indien de hoofdhuurder de hernieuwing niet aanvraagt of de verhuurder weigert om subjectieve redenen die enkel de hoofdhuurder aanbelangen, kan de onderhuurder rechtstreeks de huurhernieuwing vragen van de verhuurder . * Indien de verhuurder weigert om objectieve redenen (zelf het goed gebruiken), moet de onderhuurder zich daarbij neerleggen . * Voorwaarde om een directe vordering te hebben jegens de verhuurder is een gelijktijdige aanvraag aan zowel de huurder als de verhuurder, op straffe van nietigheid . #### 6.5.5 Collusie – art. 11, II HHW Wanneer de huurovereenkomst tussen hoofdhuurder en hoofdverhuurder eindigt vóór de normale vervaldag, hetzij door schuld van de huurder, hetzij op initiatief of met toestemming van de huurder, wordt de onderhuurder rechtstreeks huurder van de verhuurder. Dit om collusie tussen hoofdhuurder en hoofdverhuurder ten nadele van de onderhuurder te vermijden . #### 6.5.6 Hoofdelijke aansprakelijkheid – art. 11, III HHW De hoofdhuurder of overdrager blijft hoofdelijk gehouden tot alle verplichtingen uit de aanvankelijke overeenkomst, ten aanzien van elke opeenvolgende overdrager of onderhuurder. De hoofdhuurder is niet gehouden tot verplichtingen uit de hernieuwde overeenkomst, zelfs niet als hij zelf deze hernieuwing verkreeg alvorens zijn huurrechten en handelszaak over te dragen. De hoofdelijkheid is beperkt tot het einde van de aanvankelijke huur . #### 6.5.7 Bijzonder geval – art. 11bis HHW De hoofdhuurder kan een deel van het pand onderverhuren voor hoofdverblijfplaats indien dit niet verboden is in de overeenkomst én de hoofdhuurder zijn handel in het gehuurde pand behoudt. De hoofdhuurder heeft hiervoor geen toestemming van de verhuurder nodig. Wanneer de hoofdhuurder de hernieuwing van de hoofdhuur verkrijgt, geniet de onderhuurder eveneens van de vernieuwing. De onderhuurder kan de directe vordering jegens de handelsverhuurder niet inroepen in zijn voordeel . ### 6.6 Overdracht van het verhuurde goed – art. 12 HHW #### 6.6.1 Handelshuur met vaste datum Deze is tegenstelbaar aan de nieuwe eigenaar. De nieuwe eigenaar kan opzeggen mits vier cumulatieve voorwaarden : 1. Opzegging binnen de drie maanden na verkrijging (vanaf de eigendomsoverdracht vaste datum heeft gekregen) . 2. Een opzeggingsbeding in de handelshuurovereenkomst . 3. Duidelijke opgave van de reden (eigen gebruik, uitsluiting handelsbestemming, wederopbouw, grote tekortkomingen) . 4. Opzeggingstermijn van één jaar . #### 6.6.2 Handelshuur zonder vaste datum * **Huurder meer dan 6 maanden in het pand:** Tegenstelbaar aan de nieuwe eigenaar. Opzegging binnen drie maanden na verkrijging, met duidelijke opgave van reden (eigen gebruik, uitsluiting handelsbestemming, wederopbouw, grove tekortkomingen), en een opzeggingstermijn van één jaar . * **Huurder minder dan 6 maanden in het pand:** Niet tegenstelbaar aan de nieuwe eigenaar; de huurder kan zonder opzeggingstermijn uitgezet worden, tenzij er een eerbiedingsbeding in de koopovereenkomst bestaat . #### 6.6.3 Handelshuur langer dan 9 jaar * **Notariële akte + overschrijving hypotheekkantoor:** Tegenstelbaar aan de nieuwe eigenaar voor de volledige duur van de huurovereenkomst . * **Vaste datum + geen overschrijving hypotheekkantoor:** Tegenstelbaar voor de duur van de lopende negen jaar (situatie handelshuur 9 jaar) . * **Geen vaste datum; huurder betrekt pand > 6 maanden:** Tegenstelbaar voor de duur van de lopende negen jaar (situatie handelshuur 9 jaar); gunstregime mogelijk met opzegging binnen de drie maanden na verkrijging . * **Geen vaste datum; huurder betrekt pand < 6 maanden:** Niet tegenstelbaar aan de nieuwe eigenaar; onmiddellijke opzegging mogelijk tenzij er een eerbiedingsbeding bestaat . ### 6.7 Huurhernieuwing – artt. 13 – 24 HHW Na de oorspronkelijke huurperiode heeft de huurder voorrang op andere huurders voor een volgende periode van negen jaar, dit tot driemaal toe (tot 36 jaar). Op het moment van huurhernieuwing kunnen partijen afwijken van de negenjarige termijn en een langere of kortere termijn voorstellen, mits hun akkoord authentiek wordt vastgesteld (notaris of vrederechter) . #### 6.7.1 Procedure De aanvraag tot huurhernieuwing moet tijdig en correct gebeuren tussen de 18e en de 15e maand vóór het einde van de periode van negen jaar, bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot . De aanvraag moet de voorwaarden aangeven waaronder men een nieuwe huur wil aangaan. Er moet vermeld worden dat de verhuurder geacht wordt akkoord te gaan indien hij binnen de drie maanden geen reactie geeft (weigering, voorstel van andere voorwaarden, of kennisgeving van een concurrent-kandidaat-huurder) . Het niet naleven van de termijn of formaliteiten leidt tot relatieve nietigheid, waardoor de huurder het risico loopt dat de huur niet wordt hernieuwd en hij na negen jaar wordt uitgezet . De huurder kan steeds een nieuwe, correcte aanvraag tot huurhernieuwing indienen zolang hij binnen de periode van achttien tot vijftien maanden voor het einde van de periode handelt . #### 6.7.2 Positie van de verhuurder De verhuurder controleert de rechtsgeldigheid van de aanvraag. Indien de aanvraag rechtsgeldig is, heeft de verhuurder drie maanden de tijd om te reageren : * **Geen reactie:** Verhuurder gaat akkoord (onweerlegbaar vermoeden van akkoord) . * **Uitdrukkelijk akkoord:** . * **Niet akkoord:** Bijvoorbeeld omdat de huurvoorwaarden wenst aan te passen (hogere huurprijs) of om andere redenen van weigering (art. 16 HHW) . De huurder moet binnen dertig dagen reageren. Bij akkoord met de melding van de verhuurder, moet dit aangetekend gemeld worden. Bij niet akkoord met de melding van de verhuurder, moet hij de verhuurder dagvaarden voor de vrederechter (art. 18 HHW). Indien de huurder niet tijdig dagvaardt of in verzoening oproept, verliest hij elk recht op huurhernieuwing. De vrederechter oordeelt naar billijkheid, rekening houdend met art. 19 HHW . #### 6.7.3 Redenen van weigering door verhuurder Indien de verhuurder een rechtsgeldige huurhernieuwingsaanvraag weigert, is de reden determinerend voor eventuele uitzettingsvergoeding. Mogelijke redenen zijn : * Eigen gebruik – art. 16, I, 1° HHW . * Geen handelsbestemming meer – art. 16, I, 2° HHW . * Slopen en wederopbouw – art. 16, I, 3° HHW . * Grove tekortkoming huurder – art. 16, I, 4° HHW . * Bod van een derde – art. 16, I, 5° HHW . * Afwezigheid van wettig belang – art. 16, I, 6° HHW . * Ongemotiveerde weigering – art. 16, IV HHW, wat leidt tot een uitzettingsvergoeding van drie jaar huur . De huurder kan de ingeroepen reden betwisten wegens onoprechtheid, bedrog of absoluut gebrek aan ernst. De rechter oordeelt soeverein. Indien de rechter de weigering ongegrond verklaart, wordt de huur hernieuwd (art. 24 HHW) . #### 6.7.4 Wat indien huurder niet tijdig aanvraagt? Indien de huurder niet of niet tijdig een hernieuwing aanvraagt, kan de verhuurder na de negen jaar zonder opzegging of vergoeding uitzetten. Indien de verhuurder niet reageert en de huurder in het pand blijft, ontstaat een contract van onbepaalde duur. De verhuurder kan dan opzeggen met een termijn van achttien maanden, maar de huurder kan dan binnen drie maanden een huurhernieuwing vragen, waarna de procedure van art. 14 HHW opnieuw begint. Indien de huurder een einde wil maken aan het contract van onbepaalde duur, is het gemeen recht van toepassing en bedraagt de opzeggingstermijn één maand . ### 6.8 Uitzettingsvergoeding – artt. 25 – 28 HHW In beginsel bedraagt de uitzettingsvergoeding één, twee of drie jaar huur, maar de rechter kan een hogere of lagere vergoeding toekennen. Partijen kunnen afzien van een uitzettingsvergoeding nadat het recht op hernieuwing is ontstaan. Dit kan bij : * Ongemotiveerde weigering van hernieuwing (art. 16, IV HHW) . * Vervroegde beëindiging van de huur door de verhuurder (art. 3, lid 5 HHW) . * Verkoop OG tijdens de huur gevolgd door een opzegging door de verkrijger (art. 12 HHW) . * Bepaalde gevallen waarin de aanvraag tot huurhernieuwing wordt geweigerd (art. 16, I HHW) . De huurder die geen rechten kan laten gelden op de handelszaak heeft geen recht op vergoeding wegens uitzetting . #### 6.8.1 Bedrag van de vergoeding Indien de verhuurder niet binnen zes maanden nadat de huurder het goed werkelijk verlaten heeft, zijn voornemen ten uitvoer brengt en dit minstens twee jaar volhoudt, bedraagt de uitzettingsvergoeding drie jaar huur . De vergoeding is niet verschuldigd in twee uitzonderingen: * Gewichtige redenen die het falen van de verhuurder rechtvaardigen . * Wijzigingsmotief: indien de verhuurder aan het goed een werkelijke bestemming geeft die hem de terugneming mogelijk zou hebben gemaakt zonder vergoeding, of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de gedragen vergoeding . #### 6.8.2 Retentierecht Zonder enige huur verschuldigd te zijn, kan de huurder het goed in gebruik houden totdat de uitzettingsvergoeding volledig betaald is, enkel voor de vergoeding die niet ernstig betwist kan worden . #### 6.8.3 Wanneer uitzettingsvergoeding vorderen? Dit moet ingesteld worden binnen een jaar te rekenen van het feit waarop de vordering gegrond is, op straffe van verval. Het vertrekpunt van de vervaltermijn is vaak het einde van de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder, dus de uitzetting. Uitzonderingen zijn wanneer het motief van de verhuurder niet correct ten uitvoer wordt gebracht (art. 25, lid 1, 3° HHW) of wanneer de verhuurder een soortgelijke handel begint zonder voorafgaande kennisgeving (art. 25, lid 1, 6° HHW) . ### 6.9 Procesrechtelijke aspecten – artt. 29 – 31 HHW De bevoegde rechter is de vrederechter van de plaats waar het OG is gelegen. De vrederechter neemt ook kennis van samenhangende vorderingen die ontstaan zijn uit de verhuringen van een handelszaak. Geschillen over de verkoop van een handelszaak vallen onder de bevoegdheid van de ondernemingsrechtbank. Art. 30 HHW voorziet een voorafgaandelijke verzoeningsprocedure, die niet verplicht is . --- ## Veelgemaakte fouten om te vermijden - Bestudeer alle onderwerpen grondig voor examens - Let op formules en belangrijke definities - Oefen met de voorbeelden in elke sectie - Memoriseer niet zonder de onderliggende concepten te begrijpen

| Term | Definition | |------|------------| | Vastgoedopdracht | Een overeenkomst waarbij een vastgoedmakelaar wordt ingeschakeld om bemiddeling te verlenen bij de verkoop of verhuur van een onroerend goed, vaak met specifieke verplichtingen en beschermingsmaatregelen voor de consument. | | KB Freya | Een Koninklijk Besluit dat regels bevat voor vastgoedbemiddelingsovereenkomsten om misbruiken tegen te gaan en consumenten te beschermen, voornamelijk door verplichte en verboden clausules op te leggen. Dit is vervangen door KB Alexia. | | KB Alexia | Koninklijk Besluit van 28 september 2023 dat de bescherming van consumenten in vastgoedbemiddelingsovereenkomsten regelt, en dat KB Freya vervangt door modernere bepalingen. | | Koopovereenkomst | Een contract waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren en de andere partij zich verbindt om daarvoor een prijs te betalen. | | Handelingsbekwaamheid | De juridische geschiktheid van een persoon om zelfstandig rechtshandelingen te stellen, zoals het aangaan van contracten. Personen die handelingsonbekwaam zijn, worden vertegenwoordigd of bijgestaan. | | Nietigheid | Een juridische sanctie die een rechtshandeling ongeldig verklaart, waardoor deze geacht wordt nooit te hebben bestaan. Kan absoluut of relatief zijn, afhankelijk van de geschonden norm. | | Rechtsbekwaamheid | De geschiktheid om drager te zijn van rechten en plichten. Elke natuurlijke persoon is in beginsel rechtsbekwaam. | | Dwaling | Een wilsgebrek waarbij een partij een vergissing begaat over een essentieel onderdeel van de rechtshandeling, wat kan leiden tot relatieve nietigheid van het contract indien de dwaling verschoonbaar en doorslaggevend was. | | Geweld | Een wilsgebrek waarbij een partij onder druk, dwang of bedreiging wordt gezet om een rechtshandeling te verrichten, wat kan leiden tot relatieve nietigheid van het contract. | | Benadeling | Een specifieke vorm van wilsgebrek bij koopovereenkomsten waarbij een verkoper voor meer dan zeven twaalfde wordt benadeeld door de prijs die hij voor het onroerend goed ontvangt. Dit kan leiden tot nietigheid van de verkoop of een prijsaanpassing. | | Leveringsplicht | De verplichting van de verkoper om het verkochte goed daadwerkelijk over te dragen aan de koper, wat kan gebeuren door de feitelijke afgifte van het goed. | | Vrijwaring voor uitwinning | De verplichting van de verkoper om de koper te beschermen tegen juridische stoornissen die het rustige genot van het aangekochte goed kunnen belemmeren. | | Vrijwaring voor gebreken | De verplichting van de verkoper om de koper te vrijwaren voor verborgen gebreken van het verkochte goed die het gebruik ervan hinderen, zelfs indien de verkoper deze gebreken niet kende. | | Plaatsbeschrijving | Een gedetailleerd document opgesteld bij aanvang van een huurovereenkomst dat de staat van het gehuurde goed beschrijft, bedoeld om latere discussies over schade te voorkomen. | | Huurprijsindexatie | Een mechanisme waarbij de huurprijs periodiek wordt aangepast aan de hand van een indexcijfer, om de koopkracht van de huurprijs te behouden. Dit is in de meeste gevallen enkel mogelijk indien contractueel overeengekomen. | | Woninghuurwet (WHW) | Een federale wet die specifieke regels bevat voor de huur van onroerende goederen die dienen als hoofdverblijfplaats, met een sterke bescherming voor de huurder. | | Woninghuurdecreet (WHD) | Een Vlaams decreet dat de regels voor woninghuur verder regionaliseert en de bepalingen van de WHW opvolgt en aanvult, vaak met strengere dwingende bepalingen. | | Huurovereenkomst van korte duur | Een huurovereenkomst met een maximale duur van drie jaar, waarbij de huurder en verhuurder beperktere mogelijkheden hebben om de huurprijs te herzien en waarbij specifieke opzeggingsregels gelden. | | Handelshuurwet (HHW) | Een wet die specifieke bescherming biedt aan huurders van onroerende goederen die bestemd zijn voor kleinhandel of ambacht met publiek contact, onder meer door een minimale duur van negen jaar op te leggen. | | Huurhernieuwing | Het proces waarbij een handelshuurder het recht heeft om na afloop van de oorspronkelijke huurperiode een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan, met specifieke procedures en termijnen voor aanvraag en reactie van de verhuurder. | | Uitzettingsvergoeding | Een vergoeding die de verhuurder verschuldigd kan zijn aan de huurder indien deze uit het pand wordt gezet om redenen die later ongeldig blijken of indien de verhuurder zijn aangekondigde plannen niet uitvoert, zoals bij wederopbouw. | | Retentierecht | Het recht van de huurder om het gehuurde goed te blijven gebruiken totdat de uitzettingsvergoeding volledig is betaald, in specifieke gevallen zoals voorzien in de handelshuurwet. | | Collusie | Een ongeoorloofde samenwerking tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder die nadelig is voor de onderhuurder, waarbij de wet bescherming biedt aan de onderhuurder door deze soms rechtstreeks huurder van de hoofdverhuurder te maken. | | Hoofdelijkheid (in huur) | Een situatie waarbij meerdere personen (bijvoorbeeld medehuurders of de oorspronkelijke huurder na overdracht) gezamenlijk en solidair verbonden zijn voor de nakoming van de huurverplichtingen ten aanzien van de verhuurder. |