Construction Law

# Algemene kenmerken van aanneming Aanneming omvat de kernaspecten van overeenkomsten waarbij een partij zich verbindt tot het verrichten van een werk of dienst tegen betaling, met aandacht voor de kenmerken, verplichtingen, aansprakelijkheden en beëindiging van deze overeenkomsten. ## 1. Algemene kenmerken van aanneming ### 1.1 Definitie en aard van de aannemingsovereenkomst De aannemingsovereenkomst wordt gedefinieerd als een contract waarbij de ene partij zich verbindt om iets te verrichten voor de andere partij, tegen betaling van een tussen hen bedongen prijs. Het betreft een quasi-onbenoemde overeenkomst die eveneens wordt aangeduid als huur van werk. ### 1.2 Belangrijke bestanddelen De essentiële bestanddelen van een aannemingsovereenkomst zijn: * **Werkprestatie:** Dit kan zowel een materiële als een intellectuele prestatie betreffen. Het gaat om het leveren van een werk of dienst. * **Volle onafhankelijkheid:** De aannemer handelt in volle onafhankelijkheid en niet onder het gezag van de opdrachtgever, wat een cruciaal onderscheid is met de arbeidsovereenkomst. Dit raakt aan de problematiek van schijnzelfstandigen. * **Tegen vergoeding:** De prestatie wordt geleverd tegen een overeengekomen prijs. ### 1.3 Kenmerken van de overeenkomst De aannemingsovereenkomst is: * **Consensueel:** Tot stand gekomen door de enkele wilsovereenstemming van partijen. * **Wederkerig:** Beide partijen verbinden zich tot een prestatie. * **Onder bezwarende titel:** Elk van de partijen ontvangt een voordeel. ### 1.4 Verschil met de arbeidsovereenkomst Het fundamentele verschil met een arbeidsovereenkomst ligt in de **volledige onafhankelijkheid** van de aannemer. Bij een arbeidsovereenkomst is er sprake van een gezagsrelatie tussen werkgever en werknemer. ### 1.5 Aanneming versus koop De kwalificatie van een overeenkomst als aanneming of koop is van belang voor diverse juridische aspecten, waaronder: * Prijsbepaling * Eigendomsovergang en risico * Behandeling van verborgen gebreken * Het toepasselijke voorrecht * Mogelijkheden tot opzegging * Vordering tot interesten * Benadeling Als de opdrachtgever zelf materiaal levert en de aannemer enkel het werk, is er doorgaans geen discussie over aanneming. Wanneer de aannemer zowel materiaal levert als het werk presteert, kan dit aanleiding geven tot interpretatieverschillen, zoals de vraag of het een aanneming betreft of de verkoop van een toekomstig goed. Gemengde overeenkomsten kunnen ontstaan, waarbij de cumulatietheorie of de absorptietheorie van toepassing kan zijn om de overheersende aard van de overeenkomst te bepalen. ### 1.6 Aanneming versus lastgeving Het essentiële verschil met lastgeving is dat bij aanneming geen sprake is van vertegenwoordiging in naam en voor rekening van de lastgever. De aannemer verricht het werk voor eigen rekening, hoewel combinaties van aanneming en lastgeving mogelijk zijn, zoals bij een architectenovereenkomst. ### 1.7 Overheidsopdrachten en erkenning van aannemers * **Overheidsopdrachten:** Deze worden beheerst door strikte procedures (zoals bekendmaking, openbare aanbesteding of offerteaanvraag) en beperken de vrije keuze van de overheid als opdrachtgever. De wetgeving hieromtrent is recentelijk gewijzigd. * **Erkenning van aannemers:** Dit vereist basale kennis van bedrijfsbeheer en technische bekwaamheden, met als doel de consument te beschermen en faillissementen te vermijden. Deze vestigingswetgeving heeft echter aan belang ingeboet onder invloed van Europese regelgeving. De erkenning blijft wel relevant binnen de Woningbouwwet. ## 2. Verbintenissen van de aannemer De aannemer heeft drie hoofdverbintenissen: het werk goed uitvoeren, het werk tijdig uitvoeren en het werk leveren en grondstof teruggeven. ### 2.1 Het werk goed uitvoeren Dit houdt in dat het werk moet worden uitgevoerd "volgens de regels van de kunst". De aard van deze verbintenis kan variëren: * **Middelenverbintenis:** De aannemer verbindt zich ertoe alle nodige middelen aan te wenden om het gewenste resultaat te bereiken. De bewijslast van een fout ligt bij de opdrachtgever. * **Resultaatsverbintenis:** De aannemer verbindt zich ertoe een bepaald resultaat te leveren. Bij het uitblijven van dit resultaat, is de aannemer aansprakelijk, tenzij hij het bewijs van overmacht kan leveren. De aannemer heeft tevens een informatieverplichting, waarbij hij de opdrachtgever op de hoogte moet stellen van mogelijke problemen of risico's. Hij heeft ook een bewarings- en bewakingsplicht tijdens de uitvoering van de werken ("werfpolitie"), wat een middelenverbintenis is. #### 2.1.1 Raadgevings- en waarschuwingsverplichting (bouwwerken) Bij bouwzaken geldt er een onverenigbaarheid tussen de beroepen van aannemer en architect. Hoewel zij vaak (in solidum) aansprakelijk zijn voor verkeerde uitvoering, hebben zij ook een raadgevings- en waarschuwingsverplichting ten opzichte van elkaar en de opdrachtgever. De architect heeft een controleplicht ten aanzien van het werk van de aannemer. ### 2.2 Het werk tijdig uitvoeren * **Indicatieve termijn:** Dit is doorgaans een middelenverbintenis. * **Geen termijn:** Het werk moet binnen een redelijke termijn worden uitgevoerd. * **Strikte termijn:** Dit is een resultaatsverbintenis. Laattijdige uitvoering kan leiden tot schadevergoeding, vaak forfaitair bepaald, maar vatbaar voor matiging. ### 2.3 Levering en teruggave Levering is de materiële handeling waarbij de opdrachtgever het bezit van de werken verkrijgt. Dit moet onderscheiden worden van de oplevering, die een juridische aanvaarding inhoudt. De levering stelt de datum van beëindiging van de werken vast en is van belang voor de bewakingsplicht van de aannemer. De aannemer is verplicht niet-gebruikte materialen te restitueren (resultaatsverbintenis). ## 3. Contractuele aansprakelijkheid van de aannemer ### 3.1 Aansprakelijkheid voor slechte of laattijdige uitvoering Bij slechte of laattijdige uitvoering kan de opdrachtgever overgaan tot: * **Ingebrekestelling:** Formele aanmaning tot nakoming. * **Dwanguitvoering:** Uitvoering in natura, indien mogelijk. * **Uitvoering bij equivalent:** Schadevergoeding indien uitvoering in natura niet mogelijk is of rechtsmisbruik zou uitmaken. * **Gerechtelijke ontbinding:** Mogelijk op basis van de gemeenrechtelijke regels. ### 3.2 De 10-jarige aansprakelijkheid (art. 1792 BW jo. art. 2270 BW) Deze aansprakelijkheid geldt voor bouwwerken die een zwaar gebrek vertonen dat de stabiliteit aantast. * **Vervaltermijn:** De vordering moet binnen 10 jaar na aanvaarding worden ingesteld. Deze termijn kan niet gestuit of geschorst worden. * **Uitzonderingen:** Dit geldt niet bij bedrieglijk opzet of wanneer er sprake is van een regresvordering. * **Geen aantasting stabiliteit:** Voor gebreken die de stabiliteit niet aantasten, maar wel bekend waren en toch aanvaard, is er geen 10-jarige aansprakelijkheid. ### 3.3 Waarborg- of garantietermijn Dit is een periode van 10 jaar na oplevering waarin de aannemer aansprakelijk kan worden gesteld voor gebreken. De fout van de aannemer wordt hierbij niet vermoed en moet bewezen worden door de opdrachtgever. Deze termijn is niet van openbare orde en kan contractueel worden beperkt. ## 4. Verbintenissen van de opdrachtgever De opdrachtgever heeft drie voornaamste verbintenissen: het werk mogelijk maken, de prijs betalen en het werk in ontvangst nemen en aanvaarden. ### 4.1 Het werk mogelijk maken Dit omvat het verschaffen van de nodige administratieve vergunningen, het toegankelijk maken van het terrein en het verstrekken van informatie aan de aannemer. ### 4.2 De prijs betalen De prijs kan op verschillende wijzen worden bepaald: * **Onbepaalde prijs ("in regie"):** De prijs wordt achteraf bepaald op basis van de omvang van het werk en de kosten van materialen en arbeid. Dit is voordelig voor de aannemer. * **Vaste of bepaalde prijs:** Een vooraf vastgestelde, globale en onveranderlijke prijs. De aannemer draagt het risico voor de prijs, het plan en de uitvoering. Herzieningsclausules zijn toegelaten. Dit is voordelig voor de opdrachtgever. * **Bestek:** Een prijslijst met eenheidsprijzen, waarbij de volledige prijs pas bekend is bij volledige uitvoering. De aannemer draagt het risico voor prijswijzigingen van materiaal en arbeidskracht. De opdrachtgever kan gebruikmaken van het **ENAC** (Exceptie van niet-uitvoering) indien de aannemer zijn verbintenissen niet nakomt. ### 4.3 Werk in ontvangst nemen en aanvaarden (Oplevering) Dit is een eenzijdige rechtshandeling waarbij de bouwheer de werken goedkeurt. Er is een onderscheid tussen: * **Voorlopige oplevering:** Nog geen aanvaarding en geen bevrijding van aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken. * **Definitieve oplevering:** Aanvaarding die de overdracht van eigendom en risico meebrengt en de start van de 10-jarige aansprakelijkheid markeert. Dit kan stilzwijgend gebeuren. De weigering van oplevering kan onweerlegbaar (bij niet verschijnen) of weerlegbaar (bij bewonen) zijn. ## 5. Aansprakelijkheid van de aannemer ten aanzien van derden De aannemer kan aansprakelijk zijn ten aanzien van derden op basis van quasi-delictuele aansprakelijkheid (art. 1382 BW, art. 1384 BW, art. 1386 BW). Ook burenhinder kan ingeroepen worden, zowel door de opdrachtgever als door derden. ## 6. Onderaanneming en nevenaanneming * **Onderaanneming:** De hoofdaannemer laat (geheel of gedeeltelijk) werk uitvoeren door een door hem gekozen onderaannemer, op eigen initiatief, kosten en verantwoordelijkheid. Dit is een juridisch zelfstandige overeenkomst naast het hoofdcontract. De hoofdaannemer blijft contractueel aansprakelijk voor de fouten van zijn onderaannemers ten aanzien van de opdrachtgever, maar niet ten aanzien van derden in de zin van art. 1384, derde lid BW. * **Nevenaanneming:** De opdrachtgever doet beroep op verschillende aannemers voor welbepaalde aspecten van het werk. De opdrachtgever staat in voor de coördinatie, tenzij een architect wordt ingeschakeld. ### 6.1 Verhouding hoofdaannemer - onderaannemer Er is geen rechtstreekse contractuele band tussen de opdrachtgever en de onderaannemer, met uitzondering van de **rechtstreekse vordering** (art. 1798 BW) die de onderaannemer kan instellen tegen de bouwheer voor de aan hem verschuldigde bedragen van de hoofdaannemer. ### 6.2 Verhouding opdrachtgever - onderaannemer De opdrachtgever kan buitencontractueel aansprakelijk zijn ten aanzien van de onderaannemer. ## 7. Risico-overgang Bij aanneming gaat het risico voor het werk pas over op de opdrachtgever bij de definitieve aanvaarding van de werken, tenzij de aannemer enkel arbeid levert. De opdrachtgever blijft eigenaar van het gebouw op zijn grond zolang het niet definitief is aanvaard. ## 8. Einde van de aannemingsovereenkomst De aannemingsovereenkomst kan op verschillende wijzen eindigen: * **Gemeenrechtelijk:** * Voltooiing van de werkzaamheden * Minnelijk akkoord * Ontbinding wegens wanprestatie * **Bijzonder:** * **Eenzijdige opzegging door de opdrachtgever (art. 1794 BW):** De opdrachtgever kan de overeenkomst op elk ogenblik en zonder motivering opzeggen, mits hij de aannemer schadeloos stelt voor alle uitgaven, arbeid en gederfde winst. Dit heeft een onmiddellijke uitwerking. * **Overlijden van de aannemer (art. 1795 BW):** Dit leidt tot het einde van de overeenkomst vanwege het intuitu personae karakter. Het overlijden van de opdrachtgever heeft geen effect op de overeenkomst, tenzij de erfgenamen opzeggen. De betaling aan de nabestaanden van de overleden aannemer is geregeld in art. 1796 BW. ## 9. De Woningbouwwet ("Wet Breyne") De Woningbouwwet van 9 juli 1971 biedt uitgebreide bescherming aan kopers van te bouwen woningen of woningen die nog in aanbouw zijn. Deze wet is dwingend van aard. ### 9.1 Toepassingsgebied De wet is van toepassing op overeenkomsten die de bouw of de aankoop van een huis of appartement tot stand brengen, voor huisvesting of zowel huisvesting als beroepsdoeleinden. Vereist is tevens dat er één of meer stortingen worden gedaan, de overeenkomst betrekking heeft op onroerend goed in België en de voltooiingsverplichting van de verkoper/aannemer deel uitmaakt van de overeenkomst. De wet is niet van toepassing wanneer de bouwheer zelf de verschillende werken apart afspreekt met verschillende aannemers en instaat voor de coördinatie. ### 9.2 Verplichte vermeldingen en formele voorwaarden De wet specificeert een reeks verplichte vermeldingen in de overeenkomst, waaronder de identiteit van de eigenaar, gegevens van de bouwvergunning, beschrijving van privatieven en gemeenschappelijke gedeelten, de prijs, de startdatum en uitvoeringstermijn van de werken, en de wijze van oplevering. Nietigheid volgt bij miskenning van bepaalde artikelen. ### 9.3 Oplevering onder de Wet Breyne De oplevering kent twee fasen: voorlopige en definitieve oplevering. Beide moeten schriftelijk en tegensprekelijk gebeuren. De definitieve oplevering impliceert de overdracht van eigendom en risico en de aanvang van de waarborgtermijnen. ### 9.4 Waarborgen Erkend aannemers moeten een waarborg van 5% leveren, terwijl niet-erkende aannemers een voltooiings- of terugbetalingswaarborg moeten stellen. ### 9.5 Sancties Bij miskenning van de wet kan de overeenkomst nietig worden verklaard. De nietigheid kan worden ingeroepen tot na de registratie van de authentieke akte. ### 9.6 Betaling Betalingen zijn gereguleerd, met maximale voorschotten en betalingen voor uitgevoerde werken. Een beding van nietigheid van de overeenkomst bij niet-naleving van deze bepalingen is ongeldig. --- # Verplichtingen en aansprakelijkheid van de aannemer en opdrachtgever Dit deel van de studiehandleiding behandelt de wederzijdse verbintenissen van de aannemer en de opdrachtgever, hun aansprakelijkheid, en de specifieke regels rond de 10-jarige aansprakelijkheid voor bouwwerken. ## 2. Verplichtingen en aansprakelijkheid van de aannemer en opdrachtgever ### 2.1 Kenmerken van de aannemingsovereenkomst De aannemingsovereenkomst kan worden gekenmerkt als een quasi-onbenoemde overeenkomst die valt onder de huur van werk (artikel 1708 van het Burgerlijk Wetboek). Het is een contract waarbij de ene partij zich verbindt om iets te verrichten voor de andere partij, tegen betaling van een overeengekomen prijs (artikel 1710 van het Burgerlijk Wetboek). **Verschil met arbeidsovereenkomst:** * **Aanneming:** Uitvoering in volle onafhankelijkheid. * **Arbeidsovereenkomst:** Afhankelijkheid van de werkgever. De aannemingsovereenkomst is consensueel, wederkerig en onder bezwarende titel. **Bestanddelen van de aannemingsovereenkomst:** * Het maken van materieel of intellectueel werk. * Het presteren van diensten. **Voorbeelden van aannemingsovereenkomsten:** Het toepassingsgebied is ruim. Denk hierbij aan bouwprojecten, reparaties, het creëren van software, maar ook aan intellectuele prestaties zoals het opstellen van plannen. **Aanneming versus verkoop:** De kwalificatie van de overeenkomst is belangrijk, met name voor prijsbepaling, eigendom en risico-overgang, verborgen gebreken, voorrechten, opzegging, interesten en benadeling. Bij een aannemingsovereenkomst wordt een werk of dienst geleverd tegen een prijs, terwijl bij verkoop een goed wordt overgedragen tegen een prijs. Wanneer de opdrachtgever zelf materiaal levert, is er geen discussie. Als de aannemer materiaal levert en het werk verricht, kan het een aanneming zijn, maar ook de verkoop van een toekomstig goed. In dergelijke gevallen kan er sprake zijn van een gemengde overeenkomst. **Aanneming versus lastgeving:** Bij lastgeving stelt de lasthebber rechtshandelingen in naam en voor rekening van de lastgever. Bij aanneming is er geen vertegenwoordiging. Combinaties zijn echter mogelijk, zoals een architectovereenkomst die zowel elementen van aanneming als lastgeving kan bevatten. **Overheidsopdrachten:** Overheidsopdrachten kennen een strikte procedure met bekendmaking, openbare aanbestedingen of offerteaanvragen, en inschrijvingen. De keuze van de aannemer is beperkt, waarbij vaak de laagste inschrijver of de voordeligste offerte wordt gekozen. Nieuwe wetgeving beperkt de vrije keuze van de medecontractant. **Erkenning van aannemers:** Erkend moeten worden op basis van basiskennis bedrijfsbeheer en technische bekwaamheden. Dit dient ter bescherming van de consument en ter voorkoming van faillissementen. De vestigingswetgeving heeft echter aan belang ingeboet onder invloed van Europese regelgeving. ### 2.2 Verbintenissen van de aannemer De aannemer heeft drie hoofdverbintenissen: 1. **Het werk goed uitvoeren:** * Dit gebeurt volgens de regels van de kunst. Het betreft in principe een middelenverbintenis, waarbij de aannemer alles in het werk stelt om het werk tot een goed einde te brengen. Het bewijs van de fout ligt bij de opdrachtgever. * **Informatieverplichting:** De aannemer dient de opdrachtgever te informeren over mogelijke problemen, voorbehouden te maken of de opdracht te weigeren indien dit voortvloeit uit de plicht van voorzichtigheid. * **Bewijs- en bewakingsplicht ('werfpolitie'):** Tijdens de uitvoering van de werken heeft de aannemer een plicht tot bewaring en bewaking van de werf. Dit is een middelenverbintenis. **Relatie aannemer en architect:** Hoewel ze verschillende opdrachten hebben, kunnen ze onverenigbaar zijn. Ze zijn vaak (in solidum) aansprakelijk voor tekortkomingen. De architect heeft een raadgevings- en waarschuwingsverplichting ten aanzien van de opdrachtgever over het werk van de aannemer, en een controleplicht op het werk van de aannemer. 2. **Het werk tijdig uitvoeren:** * Een indicatieve termijn is een middelenverbintenis (uitvoering binnen een redelijke termijn). * Een strikte termijn is een resultaatsverbintenis. 3. **Levering en teruggave van materialen:** * **Levering:** De materiële handeling waarbij de opdrachtgever het bezit van de werken krijgt. In de praktijk vindt dit vaak plaats via de (voorlopige) oplevering. * **Restitutieplicht:** Teruggave van niet gebruikte materialen is een resultaatsverbintenis. **Gevolgen van slechte of laattijdige uitvoering:** * **Ingebrekestelling:** Door de opdrachtgever. * **Dwanguitvoering:** Uitvoering in natura, indien mogelijk. * **Uitvoering bij equivalent:** Schadevergoeding (vaak forfaitair bepaald, maar matiging mogelijk). * **Gerechtelijke ontbinding:** Ex artikel 1184 Oud BW (artikel 5.90 BW). * Elk economisch voordeel wordt ontnomen. **Contractuele aansprakelijkheid (bouwwerken):** * **10-jarige aansprakelijkheid (artikel 1792 BW jo. artikel 2270 BW):** Geldt voor zware gebreken die de stabiliteit van het bouwwerk aantasten. Het is een vervaltermijn waarbij de vordering binnen 10 jaar na aanvaarding ingesteld moet worden. Geen stuiting of schorsing mogelijk. Een ontdekking 8 jaar na oplevering geeft nog 2 jaar om actie te ondernemen. * **Uitzonderingen:** Bedrieglijk opzet en regresvordering. * **Onderscheid met waarborg-/garantietermijn:** De 10-jarige aansprakelijkheid is van openbare orde en kan niet contractueel worden beperkt. Een waarborg- of garantietermijn is dat wel en bedraagt standaard 10 jaar vanaf de oplevering, maar kan contractueel beperkt worden. De fout van de aannemer dient dan bewezen te worden door de opdrachtgever. ### 2.3 Verbintenissen van de opdrachtgever De opdrachtgever heeft drie hoofdverbintenissen: 1. **Werk mogelijk maken:** * De vereiste administratieve vergunningen verkrijgen. * Het terrein toegankelijk maken. * De nodige informatie verschaffen aan de aannemer. 2. **Prijs betalen:** * Tijdig en volgens de contractueel bepaalde prijs betalen. De aannemer kan de ENAC (e.e.n.c. - opschortingsrecht) inroepen indien de opdrachtgever niet betaalt. * **Prijsbepaling:** * **Onbepaalde prijs ('in regie'):** Prijs achteraf bepaald op basis van omvang werk en kosten voor materialen en arbeid. Beslissingen van de opdrachtgever kunnen slechts marginaal getoetst worden door de rechter. * **Vaste of bepaalde prijs:** Een vooraf vastgestelde, globale en onveranderlijke prijs. Herzieningsclausules zijn toegelaten. De aannemer draagt het risico van prijs, plan en uitvoering. * **Bestek:** Prijslijst met eenheidsprijzen. De volledige prijs is pas bekend bij volledige uitvoering. De aannemer draagt enkel het risico van prijswijzigingen voor materiaal en arbeid. 3. **Werk in ontvangst nemen en aanvaarden (Oplevering):** * De oplevering is een eenzijdige rechtshandeling waarbij de opdrachtgever de werken goedkeurt. * **Voorlopige versus definitieve oplevering:** * **Voorlopige oplevering:** De werken worden aanvaard, maar dit is nog geen definitieve aanvaarding. Het dekt zichtbare (lichte) gebreken en markeert het begin van de 10-jarige aansprakelijkheid. De architect dient de opdrachtgever te wijzen op zichtbare gebreken. Er is nog geen bevrijding van aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken. * **Definitieve oplevering:** Werkt bevrijdend voor zichtbare gebreken. * De oplevering is steeds schriftelijk en tegensprekelijk. * **Weigering oplevering:** Mogelijk bij gebreken. * **Gevolg:** Overdracht van eigendom en risico. ### 2.4 Aansprakelijkheid ten aanzien van derden * **Quasi-delictuele aansprakelijkheid (artikelen 1382, 1384, 1386 van het Burgerlijk Wetboek):** De aannemer kan aansprakelijk zijn voor schade aan derden die vreemd is aan het aannemingscontract. Dit kan betrekking hebben op zaken die hij onder zich heeft (artikel 1384 BW) of op de instorting van een gebouw (artikel 1386 BW). * **Burenhinder (artikel 544 BW):** De aannemer kan burenhinder inroepen ten aanzien van de bouwheer, zelfs als de overlast volledig te wijten is aan de fout van de aannemer. Regresvordering ten aanzien van de aannemer is mogelijk bij fout. ### 2.5 Onderaanneming en nevenaanneming * **Onderaanneming:** De hoofdaannemer laat een werk of dienst geheel of ten dele uitvoeren door een door hem gekozen onderaannemer, op eigen initiatief, kosten en verantwoordelijkheid. Dit is een juridisch zelfstandige overeenkomst naast het hoofdcontract. * **Nevenaanneming:** De opdrachtgever sluit zelf afzonderlijke contracten met verschillende aannemers voor specifieke aspecten van het werk. De coördinatie ligt dan bij de opdrachtgever of zijn architect. **Verhoudingen bij onderaanneming:** * **Hoofdaannemer - Onderdaanemer:** De hoofdaannemer is contractueel aansprakelijk voor de fouten van zijn onderaannemers (artikel 1797 BW). * **Hoofdaannemer - Opdrachtgever:** De hoofdaannemer is contractueel aansprakelijk voor de fouten van zijn onderaannemers. Er is geen directe contractuele band tussen de opdrachtgever en de onderaannemer, behalve via een rechtstreekse vordering (artikel 1798 BW) ten voordele van de onderaannemer tegen de bouwheer voor verschuldigde bedragen van de hoofdaannemer. * **Onderaannemer - Opdrachtgever:** De opdrachtgever kan buitencontractueel aansprakelijk zijn ten aanzien van de onderaannemer. ### 2.6 Risico-overgang Bij een aannemingsovereenkomst gaat het risico pas over bij de definitieve aanvaarding van de werken door de opdrachtgever, tenzij de aannemer enkel arbeid levert en de opdrachtgever eigenaar blijft van de materialen (artikel 1788 BW). De Woningbouwwet bepaalt dat de aannemer het risico blijft dragen tot definitieve aanvaarding. ### 2.7 Einde van de overeenkomst De aannemingsovereenkomst kan eindigen op de volgende wijzen: * **Gemeenrechtelijk:** * Voltooiing van de werkzaamheden. * Minnelijk akkoord. * Ontbinding. * **Bijzonder:** * **Eenzijdige opzegging door de opdrachtgever (artikel 1794 BW):** De opdrachtgever kan op elk ogenblik en zonder motivering de overeenkomst opzeggen, mits hij de aannemer schadeloos stelt voor gemaakte uitgaven, verrichte arbeid en gederfde winst. Een vooraf afgesproken bedrag voor opzegging (schadebeding) is niet gematigd. * **Overlijden van de aannemer (artikel 1795 BW):** Vanwege het *intuitu personae* karakter van de overeenkomst. Het overlijden van de opdrachtgever heeft geen directe invloed, zijn erfgenamen kunnen wel opzeggen. ### 2.8 De Woningbouwwet ('Wet Breyne') De Woningbouwwet van 9 juli 1971 biedt uitgebreide bescherming aan de bouwer van een huis en de koper van een te bouwen woning (verkoop op plan, sleutel op de deur). Deze wet is dwingend recht. **Toepassingsgebied:** * Wederkerige overeenkomst tot eigendomsovergang of verbintenis te bouwen. * Te bouwen of in aanbouw zijnd huis of appartement, voor huisvesting of combinatie van huisvesting en beroepsdoeleinden. * Niet van toepassing als de bouwheer zelf afzonderlijke contracten sluit met diverse aannemers en zelf instaat voor de coördinatie. * Vereist één of meer stortingen en mag geen loutere verbouwing of uitbreiding betreffen. * Onroerend goed moet in België gelegen zijn. **Verplichte vermeldingen in de overeenkomst:** * Identiteit van de eigenaar. * Gegevens van de bouwvergunning. * Opschortende voorwaarden (bouwvergunning, financiering). * Beschrijving van privatieven en gemeenschappelijke delen. * Prijs (vast of variabel, met maximale prijsstijging). * Startdatum werken en uitvoeringstermijn (in werkdagen), met vergoeding bij overschrijding. * Wijze van oplevering en sancties bij miskenning van artikel 7/12. **Oplevering onder de Wet Breyne:** * Steeds schriftelijk en tegensprekelijk. * Voorlopige oplevering: dekt zichtbare gebreken, start termijn 10-jarige aansprakelijkheid. * Definitieve oplevering: definitieve aanvaarding. * Bij weigering van oplevering, of bij onweerlegbaar vermoeden (niet verschijnen) of weerlegbaar vermoeden (bewonen). **Waarborgen:** * Erkende aannemers: 5% voltooiingswaarborg of terugbetalingswaarborg. * Niet-erkende aannemers: geen specifieke waarborgregeling zoals onder de Wet Breyne. **Betaling:** * Geen betaling vóór ondertekening van de overeenkomst. * Voorschot maximaal 5%. * Na verlijding van de authentieke akte: prijs van grond + uitgevoerde werken. * Saldo bij gedeelten voor uitgevoerde werken. **Sancties:** Nietigheid van bedingen of van de hele overeenkomst bij miskenning van de bepalingen van de Wet Breyne. --- # Onderaanneming, nevenaanneming en risico-overgang Dit onderwerp bespreekt de specifieke contractuele relaties van onderaanneming en nevenaanneming binnen de aanneming, inclusief de bijbehorende aansprakelijkheden en de verdeling van risico's. ## 3. Onderaanneming en nevenaanneming ### 3.1 Ondertekening en nevenaanneming: definities en kenmerken #### 3.1.1 Onderaanneming Onderaanneming is een contract waarbij de hoofdaannemer, op eigen initiatief, op eigen kosten en onder eigen verantwoordelijkheid, een werk of dienst geheel of ten dele laat uitvoeren door een door hem gekozen onderaannemer. * **Kenmerken:** * Het betreft een juridisch zelfstandige overeenkomst die naast de hoofdovereenkomst bestaat. * De onderaannemer werkt zelfstandig en voor eigen rekening, maar volgt daarbij de richtlijnen van de hoofdaannemer. * De hoofdaannemer heeft het recht om een beroep te doen op een onderaannemer, tenzij contractueel anders is bepaald of indien de overeenkomst *intuitu personae* is. #### 3.1.2 Nevenaanneming Nevenaanneming ontstaat wanneer de opdrachtgever zelf beroep doet op verschillende aannemers voor welbepaalde aspecten van het werk. De opdrachtgever sluit hierbij afzonderlijke contracten met deze aannemers. * **Kenmerken:** * Het betreft een zelfstandig contract. * De opdrachtgever of diens architect is verantwoordelijk voor de coördinatie van de werken en de communicatie tussen de verschillende aannemers. * De Wet Breyne is in principe niet van toepassing op nevenaanneming. ### 3.2 Verhoudingen en aansprakelijkheden #### 3.2.1 Verhouding hoofdaannemer - onderaannemer De onderaanneming heeft geen directe invloed op de hoofdovereenkomst. De hoofdaannemer blijft contractueel aansprakelijk voor de fouten van zijn onderaannemers ten opzichte van de opdrachtgever. Dit is echter niet het geval ten opzichte van derden, aangezien de onderaannemer niet als aangestelde van de hoofdaannemer wordt beschouwd in de zin van artikel 1384, derde lid BW. #### 3.2.2 Verhouding hoofdaannemer - opdrachtgever De hoofdaannemer is contractueel aansprakelijk voor de fouten van zijn onderaannemers. * **Rechtstreekse vordering (art. 1798 BW):** Een uitzondering op de algemene regel is de rechtstreekse vordering die de onderaannemer kan instellen tegen de bouwheer voor de verschuldigde bedragen die de hoofdaannemer aan de onderaannemer verschuldigd is. Deze vordering moet wel worden ingesteld vóór het faillissement van de hoofdaannemer. Dit wordt ook wel de 'jumpactie' genoemd. #### 3.2.3 Verhouding onderaannemer - opdrachtgever Er is doorgaans geen rechtstreekse contractuele band tussen de onderaannemer en de opdrachtgever. De opdrachtgever kan dus geen vordering instellen op basis van de tienjarige aansprakelijkheid van de onderaannemer. * **Buitencontractuele aansprakelijkheid:** De opdrachtgever kan wel buitencontractueel aansprakelijk worden gesteld ten opzichte van de onderaannemer, bijvoorbeeld in het kader van burenhinder. * **Tip:** De tienjarige aansprakelijkheid van de hoofdaannemer geldt niet rechtstreeks ten opzichte van de onderaannemer. De onderaannemer heeft wel een eigen tienjarige aansprakelijkheid ten opzichte van de hoofdaannemer. ### 3.3 Risico-overgang #### 3.3.1 Algemeen In tegenstelling tot de koopovereenkomst, waar de wilsovereenstemming leidt tot eigendomsovergang en dus ook risico-overgang, is dit bij aanneming anders geregeld. * **Risico-overgang bij aanneming (art. 1788 BW):** De risico-overgang vindt pas plaats bij de definitieve aanvaarding van de werken door de opdrachtgever. * **Uitzondering:** Indien de aannemer enkel arbeid levert (bv. een herstelling), blijft de opdrachtgever eigenaar (art. 1789 BW) en draagt de aannemer het risico. * **Gebouw op grond bouwheer:** Volgens de Woningbouwwet draagt de aannemer het risico tot aan de definitieve aanvaarding van de werken. #### 3.3.2 Risico-overgang onder de Woningbouwwet Onder de Woningbouwwet wordt het risico gedragen door de aannemer tot aan de definitieve aanvaarding van de werken door de opdrachtgever. * **Betaling onder de Woningbouwwet:** De betaling van de prijs gebeurt in gedeelten, afhankelijk van de voortgang van de werken. Er is een voorschot van maximaal 5% toegestaan vóór de ondertekening van de authentieke akte. De betalingen gebeuren op basis van de prijs van de grond en de reeds uitgevoerde werken, met het saldo dat bij gedeelten voor de uitgevoerde werken wordt betaald. > **Tip:** Het is cruciaal om het verschil in risico-overgang tussen koop en aanneming te onthouden. Bij aanneming is de definitieve aanvaarding door de opdrachtgever het sleutelmoment. --- # Einde van de aannemingsovereenkomst en de woningbouwwet Hieronder vindt u een gedetailleerde samenvatting over het einde van de aannemingsovereenkomst en de woningbouwwet. ## 4. Einde van de aannemingsovereenkomst en de woningbouwwet Dit gedeelte behandelt de verschillende manieren waarop een aannemingsovereenkomst kan eindigen, zowel volgens het gemeen recht als via specifieke wetgeving, en legt de bescherming uit die de woningbouwwet (wet Breyne) biedt aan bouwheer en koper. ### 4.1 Einde van de aannemingsovereenkomst volgens het gemeen recht De aannemingsovereenkomst, een quasi onbenoemde overeenkomst die huur van werk inhoudt, kan op verschillende manieren eindigen onder het gemeen recht. #### 4.1.1 Gemeenrechtelijke beëindigingsgronden * **Voltooiing van de werkzaamheden:** Dit is de meest natuurlijke beëindiging waarbij de aannemer zijn verbintenis nakomt en het werk oplevert. * **Minnelijk akkoord:** Partijen kunnen steeds in onderling overleg besluiten de overeenkomst te beëindigen, ongeacht de fase waarin deze zich bevindt. * **Ontbinding:** Door een contractuele wanprestatie van een der partijen kan de overeenkomst gerechtelijk ontbonden worden. #### 4.1.2 Bijzondere beëindigingsgronden * **Eenzijdige opzegging door de opdrachtgever (art. 1794 BW):** * De opdrachtgever heeft te allen tijde het recht om de overeenkomst op te zeggen, zelfs zonder motivering. * Dit recht moet wel gepaard gaan met een schadeloosstelling voor alle uitgaven, de verrichte arbeid en de gederfde winst van de aannemer. * Er zijn geen bijzondere formaliteiten vereist voor deze opzegging. * Partijen kunnen voorafgaandelijk een vast bedrag (schadebeding) overeenkomen ter compensatie bij opzegging. Dit beding kan echter niet worden gematigd. * > **Tip:** Dit recht op opzegging is een uiting van de dwingende aard van de opdrachtgeversverbintenis om een werk mogelijk te maken en is essentieel voor de bescherming van de opdrachtgever. * **Overlijden van de aannemer (art. 1795 BW):** * De aannemingsovereenkomst heeft een sterk **intuitu personae** karakter (persoonsgebonden). * Het overlijden van de aannemer leidt dus tot het einde van de overeenkomst. * Het overlijden van de opdrachtgever heeft daarentegen geen automatische beëindiging tot gevolg; de erfgenamen kunnen wel de mogelijkheid hebben om op te zeggen. * Bij het overlijden van de aannemer moet rekening gehouden worden met de betaling van de reeds verrichte werken en gemaakte kosten, zoals voorzien in art. 1796 BW. ### 4.2 De woningbouwwet (Wet Breyne) De woningbouwwet van 9 juli 1971, beter bekend als de wet Breyne, biedt een uitgebreide bescherming aan de bouwheer en de koper van een te bouwen woning (verkoop op plan of sleutel-op-de-deur-aanneming). Deze wet is van dwingend recht, wat betekent dat ervan afgeweken kan worden. #### 4.2.1 Toepassingsgebied De wet Breyne is van toepassing op: * Overeenkomsten tot het bouwen van een huis of appartement. * De te bouwen of reeds in aanbouw zijnde woningen, alsook verbouwings- of uitbreidingswerken die een woning ingrijpend wijzigen. * Overeenkomsten waarbij één of meerdere stortingen plaatsvinden, die deel uitmaken van een overeenkomst tot eigendomsovergang van een onroerend goed gelegen in België. * Specifieke financiële drempels: bij verbouwings-/uitbreidingswerken moet minstens 80% van de prijs een voorschot zijn of de som van de stortingen moet een drempel van 18.600 euro overschrijden. * De wet is **niet** van toepassing wanneer de bouwheer rechtstreeks met de verschillende aannemers afzonderlijke contracten sluit voor de verschillende bouwopdrachten, tenzij een architect instaat voor de coördinatie. #### 4.2.2 Verplichte vermeldingen in de overeenkomst De overeenkomst moet, op straffe van nietigheid, verschillende vermeldingen bevatten om de bouwheer te informeren en beschermen: * Identiteit van de eigenaar (bouwheer). * Gegevens van de bouwvergunning. * Opschortende voorwaarde voor het bekomen van de bouwvergunning en eventueel de financiering. * Beschrijving van de privatieve en gemeenschappelijke gedeelten. * De prijs (vast, variabel, met maximale prijsstijging). * Eventuele gewestelijke overheidstegemoetkomingen. * Datum van aanvang van de werken en de uitvoeringstermijn (in werkdagen). * Vergoeding bij overschrijding van de termijn. * Wijze van oplevering en de sanctie bij miskenning van deze bepalingen (nietigheid). * Formaliteiten (vetgedrukte tekst, etc.) en aan te hechten stukken. #### 4.2.3 Oplevering De oplevering is een cruciale fase in de aannemingsovereenkomst onder de wet Breyne: * **Voorlopige oplevering:** * Vindt plaats na voltooiing van de werken. * Is steeds schriftelijk en tegensprekelijk. * De weigering van oplevering is mogelijk indien de werken niet correct zijn uitgevoerd. * Gevolgen: Dekking van zichtbare (lichte) gebreken, begin van de 10-jarige aansprakelijkheid. * Kan stilzwijgend gebeuren, bijvoorbeeld door ingebruikname. * De architect moet de bouwheer wijzen op zichtbare gebreken. * Deze oplevering betekent nog geen definitieve aanvaarding en geen bevrijding van aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken. * **Definitieve oplevering:** * Vindt plaats na verloop van een bepaalde termijn na de voorlopige oplevering. * Voltooid de overdracht van eigendom en risico aan de bouwheer. * **Gevolg van de oplevering:** * Dekking van zichtbare (lichte) gebreken. * Begin van de duur van de 10-jarige aansprakelijkheid. * Overdracht van eigendom en risico. #### 4.2.4 Waarborgen en betaling * **Erkende aannemers:** Moeten een waarborg van 5% ter beschikking stellen (voltooiingswaarborg of terugbetalingswaarborg). * **Niet-erkende aannemers:** Geen verplichte waarborg, wat het risico voor de bouwheer vergroot. * **Voorschotten:** Maximaal 5% van de prijs mag worden betaald vóór de ondertekening van de authentieke akte. * **Betaling:** * Na verlijden van de authentieke akte betaalt de bouwheer de prijs van de grond plus de reeds uitgevoerde werken. * Het saldo wordt in gedeelten betaald, afhankelijk van de voltooiing van de werken. #### 4.2.5 Sancties bij miskenning van de wet Breyne * **Nietigheid:** Schending van bepaalde artikelen, zoals art. 7/12 betreffende verplichte vermeldingen, leidt tot de nietigheid van de overeenkomst. * **Nietigheid beding:** Contractuele bedingen die in strijd zijn met de wet Breyne, zijn nietig. * **Aansprakelijkheid:** De architect en de verkoper/aannemer blijven aansprakelijk, ook ten opzichte van opeenvolgende eigenaars. * **Risico-overgang:** * Vóór de ondertekening van de overeenkomst draagt de aannemer het risico. * Pas na de ondertekening van de authentieke akte en de betaling van de prijs van de grond en de uitgevoerde werken, gaat het risico en de eigendom over. ### 4.3 Aansprakelijkheid van de aannemer De aansprakelijkheid van de aannemer kan zowel contractueel als buitencontractueel zijn, en is onderworpen aan specifieke regels, met name de tienjarige aansprakelijkheid. #### 4.3.1 Contractuele aansprakelijkheid * **T.a.v. de opdrachtgever:** * **Tienjarige aansprakelijkheid (art. 1792 BW jo. art. 2270 BW):** * Deze aansprakelijkheid geldt voor zware gebreken die de stabiliteit van het bouwwerk aantasten. * Het gaat om een vervaltermijn van 10 jaar, die ingaat vanaf de aanvaarding van de werken. De vordering moet binnen deze termijn ingesteld worden. * Deze termijn is van openbare orde en kan niet worden gestuit of geschorst. * Voorbeelden: Instorting van het gebouw, ernstige scheuren in de muren. * > **Tip:** De tienjarige aansprakelijkheid dekt enkel gebreken die de stevigheid van het gebouw in gevaar brengen. Lichte gebreken vallen hier niet onder. * **Waarborg- of garantietermijn:** * Deze termijn wordt vaak contractueel bepaald, maar de tienjarige aansprakelijkheid blijft bestaan voor stabiliteitsgebreken. * Voor lichte verborgen gebreken die niet stabiliteitsbedreigend zijn, is de opdrachtgever aangewezen op de algemene contractuele aansprakelijkheid van de aannemer en architect, die binnen een redelijke termijn na de ontdekking ingeroepen moet worden. Deze termijn is niet van openbare orde. * **T.a.v. derden:** * De aannemer is aansprakelijk voor schade aan derden die voortvloeit uit zijn fouten, op basis van de quasi-delictuele aansprakelijkheid (art. 1382 BW, art. 1384 BW, art. 1386 BW). * **Burenhinder:** De aannemer kan aangesproken worden op grond van burenhinder, zelfs als de overlast te wijten is aan de fout van de opdrachtgever. Een regresvordering tegen de aannemer is dan mogelijk. #### 4.3.2 Quasi-delictuele aansprakelijkheid (ten aanzien van derden) * Art. 1382 BW: Algemene foutaansprakelijkheid. * Art. 1384 BW: Aansprakelijkheid voor zaken die men onder zijn bewaring heeft. * Art. 1384, 3° BW: Aansprakelijkheid voor daden van personen waarvoor men verantwoordelijk is (bv. helpers/werklieden). * Art. 1386 BW: Aansprakelijkheid voor de instorting van een gebouw door een gebrek aan onderhoud of een fout bij de bouw. ### 4.4 Onderaanneming en nevenaanneming #### 4.4.1 Onderaanneming * **Definitie:** De hoofdaannemer laat het werk (geheel of gedeeltelijk) uitvoeren door een door hem gekozen onderaannemer, op eigen initiatief, kosten en verantwoordelijkheid. * **Kenmerken:** * Juridisch zelfstandige overeenkomst naast het hoofdcontract. * De onderaannemer werkt zelfstandig en voor eigen rekening, maar volgens de richtlijnen van de hoofdaannemer. * De aannemer mag een beroep doen op een onderaannemer, tenzij contractueel anders bepaald of indien de overeenkomst *intuitu personae* is. #### 4.4.2 Nevenaanneming * De opdrachtgever zelf schakelt verschillende aannemers in voor welbepaalde aspecten van het werk. * Dit vereist een nauwe coördinatie door de opdrachtgever of zijn architect. #### 4.4.3 Verhoudingen bij onderaanneming * **Hoofdaannemer - Onderaannemer:** * De hoofdaannemer is contractueel aansprakelijk voor de fouten van zijn onderaannemers (art. 1797 BW). * De bepalingen uit de hoofdovereenkomst zijn niet automatisch van toepassing op het contract tussen hoofdaannemer en onderaannemer. * **Hoofdaannemer - Opdrachtgever:** * Er is geen directe contractuele band. * De opdrachtgever kan de onderaannemer niet rechtstreeks aanspreken op basis van de tienjarige aansprakelijkheid. * **Rechtstreekse vordering (art. 1798 BW):** De onderaannemer kan de opdrachtgever aanspreken voor de bedragen die de hoofdaannemer aan hem verschuldigd is. Dit moet gebeuren vóór het faillissement van de hoofdaannemer. * **Onderaannemer - Opdrachtgever:** * Buitencontractuele aansprakelijkheid is mogelijk (bv. burenhinder). ### 4.5 Risico-overgang * **Gemeenrecht:** Bij aanneming gaat het risico van het werk pas over op de opdrachtgever bij de definitieve aanvaarding van de werken (art. 1788 BW). De opdrachtgever blijft eigenaar tot de aanvaarding, tenzij de aannemer enkel arbeid levert (bv. herstellingen) (art. 1789 BW). * **Woningbouwwet:** De aannemer draagt het risico tot aan de definitieve aanvaarding van de werken door de opdrachtgever. Het gebouw op de grond van de bouwheer blijft onder het risico van de aannemer. --- ## Veelgemaakte fouten om te vermijden - Bestudeer alle onderwerpen grondig voor examens - Let op formules en belangrijke definities - Oefen met de voorbeelden in elke sectie - Memoriseer niet zonder de onderliggende concepten te begrijpen

| Term | Definition | |------|------------| | Aanneming | Een contract waarbij de ene partij (de aannemer) zich ertoe verbindt om voor de andere partij (de opdrachtgever) een werk of dienst te verrichten tegen een tussen partijen overeengekomen prijs. Dit kan zowel materieel als intellectueel werk betreffen. | | Quasi onbenoemde overeenkomst | Een overeenkomst die niet strikt onder een specifieke wettelijke regeling valt, maar wel kenmerken vertoont van verschillende benoemde contracten, zoals de aanneming. Deze overeenkomsten worden beoordeeld op basis van hun concrete inhoud en de bedoeling van de partijen. | | Huur van werk | Een juridisch concept, gerelateerd aan aanneming, waarbij de ene partij zich verbindt om een werk te verrichten voor de andere tegen betaling. Dit kan specifiek verwijzen naar situaties waarin de focus ligt op het resultaat van het werk zelf. | | Onafhankelijkheid (in aanneming) | Het principe dat de aannemer zijn werkzaamheden uitvoert zonder directe leiding of ondergeschiktheid aan de opdrachtgever. De aannemer handelt zelfstandig en is verantwoordelijk voor de methoden en de uitvoering van het werk, in tegenstelling tot een werknemer in een arbeidsovereenkomst. | | Schijnzelfstandige | Een persoon die formeel als zelfstandige wordt aangemerkt, maar in de praktijk ondergeschikt is aan de opdrachtgever en kenmerken vertoont van een werknemer. Dit kan leiden tot juridische problemen met betrekking tot sociale zekerheid en arbeidsrecht. | | Consensueel contract | Een contract dat tot stand komt door loutere wilsovereenstemming tussen de partijen, zonder dat daarvoor specifieke vormvereisten gelden. De overeenkomst is bindend zodra er overeenstemming is over de essentiële elementen. | | Wederkerig contract | Een overeenkomst waarbij beide partijen over en weer verbintenissen aangaan. De ene verbintenis van de ene partij is de tegenprestatie voor de verbintenis van de andere partij, zoals bij aanneming waar de opdrachtgever betaalt in ruil voor het werk. | | Onder bezwarende titel | Een overeenkomst waarbij elke partij een economisch voordeel verkrijgt en een economische opoffering doet. Dit staat tegenover een overeenkomst om niet, waarbij slechts één partij een voordeel geniet zonder tegenprestatie. | | Middelenverbintenis | Een verbintenis waarbij de schuldenaar zich ertoe verbindt om alle nodige middelen in te zetten om een bepaald resultaat te bereiken, zonder garant te staan voor het succes. Het bewijs van een tekortkoming ligt bij de schuldeiser en vereist aan te tonen dat de schuldenaar nalatig is geweest. | | Resultaatsverbintenis | Een verbintenis waarbij de schuldenaar zich ertoe verbindt om een bepaald resultaat te behalen. Als het resultaat niet wordt bereikt, is de schuldenaar in principe aansprakelijk, tenzij hij kan aantonen dat dit te wijten is aan een vreemde oorzaak. | | 10-jarige aansprakelijkheid | Een specifieke wettelijke aansprakelijkheid voor aannemers en architecten met betrekking tot ernstige gebreken die de stabiliteit van een bouwwerk aantasten. Deze aansprakelijkheid geldt gedurende tien jaar na de aanvaarding van de werken en is van openbare orde. | | Oplevering | De handeling waarbij de opdrachtgever het uitgevoerde werk aanvaardt. Dit kan een voorlopige of definitieve oplevering zijn en markeert het einde van bepaalde verplichtingen van de aannemer en het begin van de waarborgtermijnen. | | Onderaanneming | Een contract waarbij de hoofdaannemer, op eigen initiatief en verantwoordelijkheid, het werk geheel of gedeeltelijk laat uitvoeren door een door hemzelf gekozen onderaannemer. De onderaannemer sluit een juridisch zelfstandige overeenkomst met de hoofdaannemer. | | Nevenaanneming | Een situatie waarbij de opdrachtgever zelf meerdere aannemers inschakelt voor verschillende, welbepaalde aspecten van het werk. De opdrachtgever is dan zelf verantwoordelijk voor de coördinatie van deze verschillende aannemers. | | Woningbouwwet (Wet Breyne) | Een dwingende wet die uitgebreide bescherming biedt aan kopers van een te bouwen woning of aan de bouwer van een huis, door specifieke verplichtingen op te leggen aan de verkoper/aannemer inzake informatie, betaling en voltooiing. | | Voltooiingsverplichting | De wettelijke verplichting van de verkoper of aannemer om het gebouw dat verkocht wordt op plan of in aanbouw is, te voltooien conform de overeenkomst en binnen de afgesproken termijn. Dit is een centraal element in de bescherming onder de Wet Breyne. | | Aanvaarding van werken | De formele goedkeuring door de opdrachtgever van het uitgevoerde werk. Dit is een cruciale juridische handeling die gevolgen heeft voor de aansprakelijkheid van de aannemer, het risico en het begin van de waarborgtermijnen. |

# Dienstenovereenkomsten: Aanneming Dit onderwerp behandelt de aannemingsovereenkomst, een contract waarbij de ene partij zich verbindt om een bepaald werk te verrichten voor een andere partij, tegen betaling van een overeengekomen prijs [2](#page=2). ### 1.1 Algemeen De aannemingsovereenkomst is een quasi-onbenoemde overeenkomst die valt onder de regeling van huur van werk (artikel 1708 van het Burgerlijk Wetboek). De definitie luidt: “een contract waarbij de ene partij zich verbindt om iets te verrichten voor de andere partij, tegen betaling van een tussen hen bedongen prijs” (artikel 1710 BW) [2](#page=2). **Kenmerken:** * **Consensueel:** Komt tot stand door de loutere wilsovereenstemming [2](#page=2). * **Wederkerig:** Beide partijen nemen verbintenissen op zich [2](#page=2). * **Ten bezwarende titel:** Er is steeds een tegenprestatie (prijs) [2](#page=2). **Belangrijkste bestanddelen:** 1. **Werkprestatie:** Het leveren van een materieel of intellectueel werk, of een dienst [2](#page=2). 2. **In volle onafhankelijkheid:** De aannemer organiseert de uitvoering van het werk zelf, zonder gezag of leiding van de opdrachtgever. Dit onderscheidt de aanneming van de arbeidsovereenkomst, waar wel sprake is van een gezagsverhouding. Dit onderscheid is cruciaal om schijnzelfstandigheid te bestrijden [2](#page=2). 3. **Tegen vergoeding:** Er is een prijs overeengekomen voor de geleverde prestatie [2](#page=2). > **Tip:** De onafhankelijkheid van de aannemer is een cruciaal onderscheid met de arbeidsovereenkomst. Let op voor schijnzelfstandigheid, waarbij een arbeidsovereenkomst wordt vermomd als aanneming [2](#page=2). #### 1.1.1 Aanneming versus koop Het onderscheid tussen aanneming en koop is belangrijk omdat de regels inzake prijsbepaling, eigendomsoverdracht, risico, verborgen gebreken, voorrechten, opzegging, interesten en benadeling verschillen [3](#page=3). * **Koop:** Gericht op de overdracht van eigendom van een goed tegen een prijs [2](#page=2). * **Aanneming:** Gericht op de levering van een werk of dienst tegen een prijs [2](#page=2). Er zijn specifieke situaties die tot mengvormen leiden: * **Opdrachtgever levert materiaal, aannemer levert werk:** Dit is duidelijk een aannemingsovereenkomst [2](#page=2) [3](#page=3). * **Aannemer levert materiaal en presteert werk:** Dit kan een aanneming zijn, maar ook een verkoop van een toekomstig goed of een gemengde overeenkomst [2](#page=2). * **Cumulatietheorie:** Beide rechtsfiguren worden toegepast [3](#page=3). * **Absorptietheorie:** De overheersende rechtsfiguur bepaalt de toepasselijke regels; de andere rechtsfiguur wordt geabsorbeerd. Bij een veranda van dertigduizend euros die geplaatst wordt voor tweeduizend euros, absorbeert de koop de aanneming [3](#page=3). #### 1.1.2 Aanneming versus lastgeving * **Lastgeving:** De lasthebber stelt rechtshandelingen in naam en voor rekening van de lastgever [3](#page=3). * **Aanneming:** Bij aanneming is er geen vertegenwoordiging. De aannemer handelt in eigen naam voor de opdrachtgever [3](#page=3). Een combinatie van beide is echter mogelijk, bijvoorbeeld bij een architectenovereenkomst [3](#page=3). #### 1.1.3 Beperking vrije keuze medeaannemer De vrije keuze van een aannemer kan beperkt zijn in twee gevallen: 1. **Overheidsopdrachten:** Overheden moeten strikte procedures volgen bij het toekennen van opdrachten, zoals bekendmaking en openbare aanbesteding of offerteaanvraag, waarbij de laagste inschrijver of voordeligste offerte wordt gekozen. Vrije keuze is hierbij niet toegestaan (Wet 15 juni 2006) [3](#page=3). 2. **Erkenning van aannemers:** Hoewel de vestigingswetgeving onder invloed van Europese regelgeving is versoepeld, vereist dit basiskennis bedrijfsbeheer en technische beroepsbekwaamheden. Dit dient ter bescherming van de consument en het vermijden van faillissementen. Dit is met name belangrijk bij de Woningbouwwet [3](#page=3). ### 1.2 Verbintenissen van de aannemer De aannemer heeft drie hoofdverbintenissen: 1. Het werk goed uitvoeren. 2. Het werk tijdig uitvoeren. 3. De zaak leveren en grondstof teruggeven. #### 1.2.1 Het werk goed uitvoeren Dit houdt in dat het werk moet worden uitgevoerd volgens de regels van de kunst. Dit kan zowel een middelenverbintenis als een resultaatsverbintenis zijn, met verschillen in de bewijslast [4](#page=4). * **Informatieverplichting:** De aannemer moet de opdrachtgever informeren over mogelijke problemen, voorbehouden maken, of de opdracht weigeren indien dit de voorzichtigheid vereist [4](#page=4). * **Bewaring en bewaking:** Tijdens de uitvoering van de werken rust er een bewarings- en bewakingsplicht op de aannemer. Hij is aansprakelijk indien de werken gestolen worden. Dit wordt ook wel "werfpolitie" genoemd en is een middelenverbintenis [4](#page=4). **Verband met architect:** Architecten en aannemers zijn vaak (in solidum) aansprakelijk voor fouten. De architect heeft een controleplicht en een raadgevings- en waarschuwingsverplichting ten aanzien van de opdrachtgever over het werk van de aannemer [4](#page=4). #### 1.2.2 Het werk tijdig uitvoeren * **Indicatieve termijn of geen termijn:** Dit is een middelenverbintenis. Indien er geen specifieke termijn is afgesproken, dient het werk binnen een redelijke termijn te worden uitgevoerd [4](#page=4). * **Strikte termijn:** Indien een strikte termijn is overeengekomen, wordt dit een resultaatsverbintenis [4](#page=4). #### 1.2.3 Levering en teruggave * **Restitutieplicht:** De aannemer is verplicht niet-gebruikte materialen terug te geven. Dit is een resultaatsverbintenis [4](#page=4). * **Levering:** Dit is de materiële handeling waarbij de opdrachtgever het bezit van de werken verkrijgt. De levering bepaalt de datum van beëindiging van de werken. De levering is belangrijk voor het vaststellen van eventuele schadevergoedingen en het einde van de bewakingsplicht van de aannemer [4](#page=4). * **Oplevering:** Dit is een juridische handeling waarbij de opdrachtgever de werken aanvaardt. In de praktijk is er vaak een onderscheid tussen materiële levering en juridische oplevering [4](#page=4). #### 1.2.4 Contractuele aansprakelijkheid Bij slechte of laattijdige uitvoering van het werk kan de opdrachtgever de aannemer ingebreke stellen [5](#page=5). * **Dwanguitvoering:** Uitvoering in natura, indien mogelijk [5](#page=5). * **Uitvoering bij equivalent:** Schadevergoeding indien dwanguitvoering niet mogelijk is of rechtsmisbruik zou zijn. Dit is vaak forfaitair bij contract bepaald (schadebeding). Matiging van deze schadevergoeding is mogelijk (artikel 1231 Oud BW, nu artikel 5.88 BW) [5](#page=5). * **Gerechtelijke ontbinding:** Mogelijk ex artikel 1184 Oud BW (nu artikel 5.90 BW) [5](#page=5). #### 1.2.5 Tienjarige aansprakelijkheid (art. 1792 BW jo. art. 2270 BW) Dit betreft een aansprakelijkheid van de aannemer en architect voor bouwwerken [5](#page=5). * **Doel:** Bescherming van de bouwheer en de openbare veiligheid [5](#page=5). * **Dwingend recht:** Deze bepaling is van openbare orde en kan niet contractueel worden uitgesloten of beperkt tot minder dan tien jaar [6](#page=6). * **Voorwaarden:** * Bouwwerk [5](#page=5). * Aannemingsovereenkomst [5](#page=5). * Zwaar gebrek dat de stabiliteit aantast [5](#page=5). * Het gebrek kan zichtbaar of verborgen zijn [5](#page=5). * Er moet een fout van de aannemer of architect zijn [5](#page=5). * **Vervaltermijn:** De vordering ten gronde moet binnen tien jaar na aanvaarding van de werken worden ingesteld. Deze termijn kan niet worden gestuit of geschorst [5](#page=5). * **Uitzonderingen ('Kapmessysteem'):** Bedrieglijk opzet of regresvordering [5](#page=5). > **Voorbeeld:** Als een huis instort door stabiliteitsproblemen binnen tien jaar na oplevering, kan de nieuwe eigenaar (via kwalitatieve rechten) de oorspronkelijke aannemer aansprakelijk stellen, ook al had hij geen contract met deze aannemer [6](#page=6). #### 1.2.6 Lichte verborgen gebreken * **Niet van openbare orde:** Contractuele beperking van de waarborgtermijn (bv. tot één jaar) is mogelijk mits contractuele beding [6](#page=6). * **Aanvaarding:** Indien gebreken gekend zijn, mag er geen aanvaarding van de werken plaatsvinden [6](#page=6). * **Waarborg- of garantietermijn:** Tien jaar vanaf oplevering [6](#page=6). * **Bewijslast:** De fout van de aannemer wordt niet vermoed en moet door de opdrachtgever bewezen worden [6](#page=6). * **Proceduretermijn:** Een redelijke termijn, concreet te beoordelen [6](#page=6). ### 1.3 Verbintenissen van de opdrachtgever De opdrachtgever heeft drie hoofdverbintenissen: 1. Het werk voor de aannemer mogelijk maken. 2. De prijs betalen. 3. Het werk in ontvangst nemen en aanvaarden. #### 1.3.1 Werk mogelijk maken Dit omvat het verkrijgen van vereiste administratieve vergunningen, het terrein toegankelijk maken en het verschaffen van noodzakelijke informatie aan de aannemer [6](#page=6). #### 1.3.2 Prijs betalen De prijs moet tijdig en volgens contract worden betaald [6](#page=6). * **ENAC (Exceptio non adimpleti contractus):** Kan door zowel de aannemer als de opdrachtgever worden ingeroepen indien de andere partij zijn verbintenissen niet nakomt [6](#page=6). Er zijn drie prijsbepalingssystemen: 1. **Onbepaalde prijs ("in regie"):** De prijs wordt achteraf bepaald op basis van de omvang van het werk, materiaal en werkuren. Dit is voordelig voor de aannemer. De rechter kan deze prijs slechts marginaal toetsen, enkel bij een manifest onevenwicht [7](#page=7). 2. **Vaste of bepaalde prijs:** Een vooraf vastgestelde, globale en onveranderlijke prijs (artikel 1793 BW). Herzieningsclausules zijn toegelaten. Dit is voordelig voor de opdrachtgever, die de aannemer het risico van prijs, plan en uitvoering draagt [7](#page=7). 3. **Bestek:** Een prijslijst met eenheidsprijzen. De volledige prijs wordt pas bij volledige uitvoering bekend. De aannemer draagt hierbij enkel het risico van prijswijzigingen qua materiaal en arbeidskracht [7](#page=7). #### 1.3.3 Werk in ontvangst nemen en aanvaarden * **Aanvaarding (Oplevering):** Dit is een eenzijdige rechtshandeling waarbij de opdrachtgever de werken goedkeurt. Er kan een onderscheid gemaakt worden tussen voorlopige en definitieve oplevering [7](#page=7). * **Gevolgen van aanvaarding:** * Niet meer klagen over zichtbare gebreken [7](#page=7). * Begin van de tienjarige aansprakelijkheid voor stabiliteitsgebreken [7](#page=7). * **Voorlopige oplevering:** Dit is nog geen aanvaarding en bevrijdt de aannemer niet van de aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken [7](#page=7). * **Rol van de architect:** De architect moet de bouwheer wijzen op zichtbare gebreken [7](#page=7). ### 1.4 Aansprakelijkheid aannemer t.a.v. derden De aansprakelijkheid van de aannemer ten aanzien van derden die geen contractpartij zijn, is gebaseerd op quasi-delictuele aansprakelijkheid. Dit valt onder algemene bepalingen zoals artikel 1382 BW (algemene foutaansprakelijkheid), artikel 1384 BW (bewaarder gebrekkige zaken), artikel 1384, 3° BW (aansprakelijkheid voor helpers/werklieden) en artikel 1386 BW (instorten van een gebouw) [7](#page=7). --- # Dienstenovereenkomsten: Bewaargeving Dit deel van het document behandelt de bewaargevingsovereenkomst, inclusief de definitie, kenmerken, afbakening met andere contracten en de specifieke regels rondom hotelbewaargeving [13](#page=13). ### 2.1 Algemeen Een bewaargevingsovereenkomst is een overeenkomst waarbij een partij, de bewaargever, een roerende zaak afgeeft aan een andere partij, de bewaarnemer, met de verplichting deze te bewaren en in natura terug te geven op eerste verzoek. In tegenstelling tot bruiklening, die altijd kosteloos is, kan bewaargeving zowel om niet als ten bezwarende titel zijn. De overeenkomst komt pas tot stand op het moment van de afgifte van de zaak [13](#page=13). #### 2.1.1 Wettelijke definitie en contractuele wil De wettelijke definitie stelt dat bewaargeving een handeling is waarbij men een zaak van een ander ontvangt onder last die te bewaren en in natura terug te geven, zoals vastgelegd in artikel 1915 Burgerlijk Wetboek. Essentieel hierbij is de wil om zich juridisch te binden, wat een onderscheid maakt met louter gedogen. Bijvoorbeeld, het achteloos achterlaten van een jas aan een kapstok in een openbare ruimte, zonder expliciete bewaking of juridische wil tot binding, wordt niet beschouwd als bewaargeving. Een contractuele wil tot binding is vereist; louter gedogen leidt niet tot een bewaargevingsovereenkomst en kan eventueel leiden tot buitencontractuele aansprakelijkheid [13](#page=13). #### 2.1.2 Toepassingen Typische toepassingen van bewaargeving omvatten vestiaires, opslagplaatsen en bewaakte parkings [13](#page=13). > **Tip:** Het effectief afgeven van een zaak ter bewaring is cruciaal, in tegenstelling tot het ergens achterlaten [13](#page=13). ### 2.2 Kenmerken van de bewaargevingsovereenkomst * **Zakelijke overeenkomst:** De bewaargeving komt tot stand door de afgifte van de zaak. Dit is vastgelegd in artikel 1919 Burgerlijk Wetboek [13](#page=13) [14](#page=14). * **Principieel kosteloos:** De overeenkomst is in beginsel om niet, tenzij anders overeengekomen of in de context van handelszaken waar een vergoeding vermoed wordt. Artikel 1917 Burgerlijk Wetboek bepaalt dit [13](#page=13) [14](#page=14). * **Vaak accessoir:** Bewaargeving kan ook een bijkomstige verbintenis zijn binnen andere hoofdovereenkomsten, zoals lastgeving of aanneming [14](#page=14). ### 2.3 Afgrenzing met andere contracten #### 2.3.1 Afgrenzing met aanneming Een bezoldigde bewaarneming wordt beschouwd als een *lex specialis* ten opzichte van de aannemingsovereenkomst [14](#page=14). * **Enkel bewaren:** Als de kern van de overeenkomst het bewaren van een zaak is, zoals bij mortuaria of spermaopslag, gaat het om bewaargeving [14](#page=14). * **Meer dan bewaren:** Wanneer de dienstverlening verder gaat dan louter bewaren en bijvoorbeeld opleiding of verzorging inhoudt (bv. manège versus opleidingscentrum voor paarden), spreekt men van aanneming [14](#page=14). * **Personen:** Bewaargeving geldt voor zaken, niet voor personen; de bewaking van personen valt onder aanneming [14](#page=14). * **Onroerende zaken:** Bewaargeving is van toepassing op roerende zaken. Voor onroerende zaken, of roerende zaken die geïncorporeerd zijn in waardepapieren, kan het onder aanneming vallen [14](#page=14). #### 2.3.2 Verschil met bruiklening Het belangrijkste onderscheid met bruiklening is dat de bewaarnemer de zaak niet mag gebruiken. Dit kan wel contractueel worden toegestaan. Een cruciaal verschil is tevens in wiens belang de overeenkomst is gesloten: bij bruiklening is dit primair in het belang van de ontlener, terwijl bij bewaargeving het belang primair bij de bewaargever ligt. Terwijl bruiklening enkel kosteloos is (anders huur), kan bewaargeving zowel om niet als tegen betaling zijn. Beide zijn zakelijke overeenkomsten waarbij een zaak wordt overgedragen [14](#page=14). #### 2.3.3 Verschil met huur Bij bewaargeving heeft de bewaarnemer geen persoonlijk genotsrecht op de zaak, wat bij huur wel het geval is. Dit onderscheid is relevant bij bijvoorbeeld garagecontracten versus parkingcontracten [14](#page=14). * **Garagecontract vs. parkingcontract:** De vraag of de eigenaar van een parking aansprakelijk is bij diefstal hangt af van de aard van het contract [14](#page=14). * **Bewaargeving:** Er is een bewakingsverplichting met betrekking tot de wagen. De uitbater is aansprakelijk bij diefstal of beschadiging, aangezien er een resultaatsverbintenis is tot teruggave. Indicaties hiervoor zijn het afgeven van contactsleutels en georganiseerd toezicht in de garage [14](#page=14). * **Huur:** Enkel een huur van plaats (genotsrecht) is overeengekomen, met een algemene veiligheidsverplichting maar zonder specifieke bewakingsplicht voor de wagen. De eigenaar is dan niet aansprakelijk voor diefstal of vandalisme [14](#page=14). > **Voorbeeld:** Een parking met slagbomen, camera's en personeel dat rondloopt, waar men de autosleutels moet afgeven, duidt op bewaargeving. Een parking met een parkeermeter, waar men enkel betaalt voor een plaats, valt eerder onder huur [15](#page=15). * **Bankkluisovereenkomst:** Dit wordt doorgaans niet als bewaargeving beschouwd, omdat de bank niet weet wat zich in de kluis bevindt en de huurder zelf de controle heeft. De huurder heeft hier het genot dat de bewaarnemer niet heeft [15](#page=15). ### 2.4 Soorten bewaargeving Er worden drie hoofdsoorten bewaargeving onderscheiden: * Vrijwillige/conventionele bewaargeving [16](#page=16). * Bewaargeving uit noodzaak [16](#page=16). * Hotelbewaargeving [16](#page=16). #### 2.4.1 Bewaargeving uit noodzaak Dit type bewaargeving ontstaat door een ongeval, zoals brand, instorting, plundering, schipbreuk of een andere onvoorziene gebeurtenis. De bewaargever heeft in dergelijke situaties geen vrije keuze om de zaak al dan niet in bewaring te geven of aan wie [16](#page=16). > **Voorbeeld:** Het gebruik van een vestiaire in een restaurant tijdens een noodsituatie, of het wegslepen van een voertuig door de politie, valt hieronder [16](#page=16). De toestemming van beide partijen is vereist, wat stilzwijgend kan gebeuren, maar geen louter gedogen mag zijn. Bijvoorbeeld, wanneer een ziekenhuis na een spoedoperatie de spullen van een patiënt in bewaring neemt en deze later gestolen blijken te zijn, is het ziekenhuis aansprakelijk wegens nalatigheid in de bewaringsplicht [16](#page=16). ### 2.5 Verbintenissen van de bewaarnemer De bewaarnemer heeft twee hoofdbverbintenissen: 1. **Bewakingsplicht:** Dit is een inspannings- of middelenverbintenis [16](#page=16). * **Onbezoldigd:** De bewaarnemer moet zorgen voor de zaak zoals hij voor zijn eigen goederen zorgt [16](#page=16). * **Bezoldigd:** De bewaarnemer moet handelen als een goede huisvader. De bewijslast hiervan ligt bij de bewaargever [16](#page=16). 2. **Teruggaveplicht:** Dit is een resultaatsverbintenis. De zaak moet in natura worden teruggegeven [16](#page=16). #### 2.5.1 Teruggaveplicht en overmacht De bewaarnemer is enkel aansprakelijk bij overmacht. Om zich hierop te beroepen, volstaat een negatief bewijs: aantonen dat de bewakingsplicht met de nodige zorg werd nagekomen [16](#page=16). > **Voorbeeld:** Als een auto gestolen wordt uit een bewaakte parking, kan de eigenaar van de parking de bewijslast dragen om aan te tonen dat hij de bewakingsplicht nageleefd heeft, bv. door werkende camera's te tonen [16](#page=16). Exoneratiebedingen die de aansprakelijkheid beperken of uitsluiten, zijn mogelijk indien ze aanvaard zijn door de bewaargever, maar ze zijn niet geldig bij bedrog, opzettelijke fout, of voor het essentiële van de overeenkomst. Dergelijke bedingen kunnen ook aantonen dat er geen sprake is van bewaargeving, maar bijvoorbeeld van huur [16](#page=16). ### 2.6 Verbintenissen van de bewaargever De bewaargever heeft de volgende verbintenissen: * De door de bewaarnemer gemaakte kosten vergoeden (art. 1947 BW) [17](#page=17). * De bewaarnemer vergoeden voor schade die hij heeft geleden door de bewaargeving (art. 1947 BW) [17](#page=17). * Bij bezoldigde bewaargeving het afgesproken loon betalen [17](#page=17). * De bewaarnemer geniet een retentierecht (art. 1948 BW) [17](#page=17). > **Tip:** Een onbezoldigde bewaargevingsovereenkomst is een eenzijdige overeenkomst, aangezien enkel de bewaarnemer verbintenissen heeft [17](#page=17). ### 2.7 Hotelbewaargeving Hotelbewaargeving is een *lex specialis* ten opzichte van de gemeenrechtelijke bewaargeving, voortvloeiend uit het Verdrag van Parijs van 1962 en geregeld in artikelen 1952-1954quater Burgerlijk Wetboek. Het is een quasi-objectieve aansprakelijkheid voor hotelhouders, die beschouwd wordt als bewaargeving uit noodzaak [17](#page=17). #### 2.7.1 Toepassingsgebied * **Hotelhouder:** Personen die tegen betaling logies verschaffen, zoals hotels, vakantieclubs en aanbieders van gemeubileerde kamers, vallen hieronder. Uitbaters van restaurants, cafés, internaten, theaters of dancing, en ziekenhuizen vallen er doorgaans buiten, tenzij er sprake is van een specifieke bewaargeving [17](#page=17). * **Gast:** De gast moet over een slaapgelegenheid beschikken; louter een maaltijd in een hotelrestaurant is niet voldoende [17](#page=17). * **Bagage:** Dit omvat zaken die zich in het hotel bevinden gedurende het verblijf van de gast, ook als ze niet uitdrukkelijk zijn toevertrouwd. Zaken buiten het hotel die onder het toezicht van de hotelhouder of zijn personeel vallen, kunnen ook bagage zijn [17](#page=17). * **Uitgesloten:** Wagens en levende dieren vallen specifiek buiten de hotelbewaargeving. Bij diefstal van een wagen bij een hotel, kan het wel een gewone bewaargeving zijn, maar geen hotelbewaargeving [17](#page=17) [18](#page=18). > **Voorbeeld:** Als men bagage achterlaat in een hotel vóór het inchecken, en men slaapt die nacht nog niet, is het een gewone bewaargeving omdat de juridische wil van het hotel tot binding nog niet volkomen is [18](#page=18). #### 2.7.2 Aansprakelijkheid van de hotelhouder * **Beperkte aansprakelijkheid:** De aansprakelijkheid is beperkt tot een maximum plafond van 100 keer de logiesprijs per dag per kamer (exclusief maaltijdprijs). De gast moet de schade melden. Exoneratie door de hotelhouder is **nietig** (art. 1954ter BW) [18](#page=18). > **Voorbeeld:** Bij diefstal van een dure handtas in een hotelkamer waar de prijs van de kamer 55 euro bedraagt, is de maximale aansprakelijkheid 5.500 euro. Het is slim om foto's te nemen van waardevolle spullen en deze eventueel in de hotelkluis te bewaren [18](#page=18). * **Onbeperkte aansprakelijkheid:** De hotelhouder is onbeperkt aansprakelijk in specifieke gevallen (art. 1953 BW) [18](#page=18): * Wanneer zaken in handen van de hotelhouder of zijn personeel in bewaring zijn gegeven [18](#page=18). * Wanneer de hotelhouder geweigerd heeft zaken in bewaring te nemen die hij verplicht is aan te nemen (waardepapieren, geld, waardevolle zaken, tenzij de waarde buitenproportioneel is voor de status van het hotel) [18](#page=18). * Wanneer de schade te wijten is aan de eigen schuld van de hotelhouder of zijn personeel [18](#page=18). > **Voorbeeld:** Als men een Rolex aan de receptie afgeeft ter bewaring, is de hotelhouder onbeperkt aansprakelijk. Als het hotel weigert dit aan te nemen, is het ook onbeperkt aansprakelijk, tenzij de waarde van de Rolex buitenproportioneel is voor een budgethotel [18](#page=18). * **Geen aansprakelijkheid:** De hotelhouder is niet aansprakelijk indien de schade te wijten is aan: * De gast zelf [18](#page=18). * Overmacht [18](#page=18). * Gewapende diefstal (georganiseerde overval met wapens) [18](#page=18). * De aard of een gebrek van de zaak zelf [18](#page=18). --- # Dienstenovereenkomsten: Lastgeving De lastgevingsovereenkomst is een type dienstencontract waarbij een persoon, de lasthebber, belast wordt om rechtshandelingen te stellen voor een andere persoon, de lastgever. ### 3.1 Begrip en kenmerken van lastgeving Lastgeving is een overeenkomst waarbij een persoon, de lasthebber of mandataris, wordt belast om voor iemand anders, de lastgever of mandant, een rechtshandeling te stellen, wat door de lasthebber wordt aanvaard. Het is een dienstencontract [19](#page=19). #### 3.1.1 Onderscheid met aanneming Het voornaamste onderscheid tussen lastgeving en aanneming ligt in de aard van de te verrichten handelingen en de vertegenwoordiging: * **Aanneming:** Houdt zich voornamelijk bezig met materiële handelingen, zoals een auto laten repareren door een garagist, een huis laten bouwen of een tuinman inhuren. De aannemer treedt niet op in naam en voor rekening van de opdrachtgever en vertegenwoordigt deze niet. Aanneming is doorgaans ten bezwarende titel [19](#page=19). * **Lastgeving:** Richt zich op rechtshandelingen. Een cruciaal kenmerk is de vertegenwoordiging; de lasthebber treedt op in naam en voor rekening van de lastgever. Dit geeft de lasthebber de bevoegdheid om naar derden toe de lastgever te vertegenwoordigen. Principieel is lastgeving kosteloos, maar hiervan kan worden afgeweken [19](#page=19). > **Tip:** Het is belangrijk om de kernverschillen tussen aanneming en lastgeving goed te kennen, aangezien dit een veelvoorkomend examenvraag is. #### 3.1.2 Bronnen van lastgeving Lastgeving kan voortvloeien uit verschillende bronnen: * **Overeenkomst:** De meest voorkomende vorm, waarbij partijen contractueel de lastgeving vastleggen [19](#page=19). * **Wet:** Bijvoorbeeld in geval van voogdij of ouderlijk gezag, waarbij ouders of voogden namens minderjarigen rechtshandelingen kunnen stellen [19](#page=19). * **Gerechtelijke beslissing:** Een rechter kan een bewindvoerder aanstellen om namens een wilsonbekwame persoon contracten te sluiten [19](#page=19). #### 3.1.3 Vormen van vertegenwoordiging Binnen de lastgeving kan er sprake zijn van verschillende vormen van vertegenwoordiging: * **Onmiddellijke vertegenwoordiging:** De lasthebber treedt op *in naam en voor rekening* van de lastgever. De rechtshandeling wordt geacht rechtstreeks door de lastgever te zijn verricht [20](#page=20) [21](#page=21). * **Middellijke vertegenwoordiging:** De lasthebber treedt op *louter voor rekening* van de lastgever, maar *in eigen naam*. Dit wordt ook wel "naamlening" genoemd [20](#page=20). > **Example:** Iemand koopt in eigen naam een huis voor een bekend persoon die anoniem wil blijven uit angst voor hogere prijzen. De vriendin (lasthebber) koopt het huis in haar naam, maar voor rekening van de bekend persoon (lastgever). De verkoopovereenkomst wordt gesloten tussen de vriendin en de verkoper, maar de verplichting om de verkoopprijs te betalen ligt bij de lastgever. #### 3.1.4 Volmacht Volmacht heeft een dubbele betekenis: * **Instrumentum:** Het geschreven stuk dat de lasthebber aan een derde kan tonen om zijn bevoegdheid te bewijzen [20](#page=20). * **Vertegenwoordigingsmacht:** De macht en opdracht die de lasthebber heeft om in naam van de lastgever rechtshandelingen te stellen [20](#page=20). Volmacht is dus de macht om te vertegenwoordigen en de lastgeving is de overeenkomst die deze macht verleent. Lastgeving kan ook zonder expliciete volmacht, bijvoorbeeld via de wet of een gerechtelijke beslissing [19](#page=19). #### 3.1.5 Vorm en bewijs Lastgeving is een consensueel contract, wat betekent dat er geen specifieke vormvereisten zijn. Het kan mondeling of stilzwijgend tot stand komen. Voor het bewijs ten aanzien van derden is de overlegging van een schriftelijke volmacht door de lasthebber cruciaal [20](#page=20). ### 3.2 Verbintenissen van de partijen #### 3.2.1 Verbintenissen van de lasthebber De lasthebber heeft de volgende verbintenissen: * **Inspanningsverbintenis:** In beginsel is de lasthebber gehouden tot een inspanningsverbintenis [20](#page=20). * **Aansprakelijkheid voor schade:** Hij is aansprakelijk voor schade bij niet-uitvoering van de opdracht [20](#page=20). * **Respecteren van mandaat:** Hij dient de omvang en finaliteit van het mandaat te respecteren [20](#page=20). * **Verbod om als tegenpartij op te treden:** De lasthebber mag in principe niet zelf als tegenpartij optreden bij de rechtshandeling die hij namens de lastgever verricht [20](#page=20). * **Geen vervanging:** De lasthebber mag zichzelf niet vervangen zonder toelating van de lastgever [20](#page=20). * **Leiding en verantwoordelijkheid:** De lasthebber is verantwoordelijk voor de uitvoering van de opdracht [20](#page=20). * **Rekenschap en verantwoording:** Hij moet rekening en verantwoording afleggen aan de lastgever van ontvangen gelden en de uitvoering van de opdracht [20](#page=20). #### 3.2.2 Verbintenissen van de lastgever De lastgever heeft de volgende verbintenissen: * **Nakomen van aangegane verbintenissen:** De lastgever is gehouden de verbintenissen na te komen die de lasthebber is aangegaan binnen de perken van de lastgevingsovereenkomst. De rechtshandeling wordt geacht gesloten te zijn tussen de lastgever en de derde [21](#page=21). * **Betaling loon:** Indien de lastgeving bezwarend is, is de lastgever gehouden het afgesproken loon te betalen [21](#page=21). * **Vergoeding van voorschotten en kosten:** De lastgever moet voorschotten en kosten vergoeden die de lasthebber redelijkerwijs heeft gemaakt in het kader van de lastgeving [21](#page=21). ### 3.3 Verhouding ten aanzien van derden De gevolgen van de lastgeving ten aanzien van derden zijn cruciaal voor het examen [21](#page=21). * **Lasthebber blijft binnen perken mandaat:** Als de lasthebber binnen de grenzen van zijn mandaat handelt, is het alsof de lastgever zelf de rechtshandeling heeft verricht. Het eigendom gaat direct over naar de lastgever. De lasthebber is zelf niet gebonden, tenzij er sprake is van sterkmaking. Indien de lasthebber zijn bestaan van volmacht niet meedeelt aan de derde, treedt hij in eigen naam op en wordt hij zelf schuldeiser/schuldenaar ten aanzien van de derde [21](#page=21). * **Lasthebber treedt buiten perken mandaat of er was geen mandaat:** * De lasthebber is niet gebonden door zijn bevoegdheidsoverschrijding indien de derde kennis had van de inhoud van de volmacht [22](#page=22). * De lasthebber is wel gebonden indien de derde geen kennis had van de volmacht en de lastgever de overschrijdende handeling niet bekrachtigt [22](#page=22). * De derde kan de lasthebber buitencontractueel aanspreken voor schade [22](#page=22). * De lastgever is in principe niet gebonden, tenzij hij de handeling bekrachtigt of er sprake is van een schijnmandaat [22](#page=22). #### 3.3.1 Schijnmandaat Een schijnmandaat ontstaat wanneer aan bepaalde voorwaarden is voldaan, waardoor de lastgever toch gebonden kan zijn ondanks dat de lasthebber buiten zijn bevoegdheid is getreden. De voorwaarden zijn [22](#page=22): * **Schijnbare vertegenwoordigingsmacht bij lasthebber:** Het moet de indruk hebben gewekt dat de lasthebber bevoegd was [22](#page=22). * **Derde beroept zich ter goeder trouw op deze bevoegdheid:** De derde moest te goeder trouw zijn [22](#page=22). * **Schijnlastgever heeft bijgedragen tot verwekken van de schijn:** De partij die zogenaamd vertegenwoordigd werd (de lastgever) heeft onbewust bijgedragen aan het creëren van deze schijn [22](#page=22). * **Derde lijdt schade bij niet-honoratie van het schijnmandaat:** De derde moet schade hebben geleden als gevolg van het niet nakomen van de rechtshandeling onder het schijnmandaat [22](#page=22). > **Example:** Een persoon die zich voordoet als vertegenwoordiger van een bank (KBC) overtuigt iemand om 50.000 dollars te beleggen. De bank (lastgever) kan toch gebonden zijn als aan de voorwaarden van een schijnmandaat is voldaan, zelfs als de vertegenwoordiger niet echt voor de bank werkte en de transactie benadelend was. De bank zou dan verplicht kunnen worden de belegging te honoreren en nadien proberen het geld terug te vorderen van de bedrieger. ### 3.4 Einde van de lastgeving De lastgeving eindigt in principe door: * **Overlijden van de lasthebber of lastgever:** Tenzij partijen anders zijn overeengekomen. Dit komt omdat lastgeving vaak *intuitu personae* is [22](#page=22). * **Onbekwaamverklaring, faillissement of kennelijk onvermogen van lasthebber of lastgever:** Ook hiervan kan conventioneel worden afgeweken [22](#page=22). * **Opzegging door de lasthebber:** Met inachtneming van een mogelijke opzeggingstermijn en met gehoudenheid tot schadeloosstelling van de lastgever bij schade [22](#page=22). * **Herroeping door de lastgever:** De lastgever kan de lastgeving herroepen zonder motivering, vormvereiste of vergoeding en zonder termijn, aangezien dit recht van aanvullend recht is [22](#page=22). ### 3.5 Specifieke toepassingen #### 3.5.1 Zorgvolmacht Een zorgvolmacht is een vorm van contractuele lastgeving waarbij een persoon (lastgever) nog wilsbekwaam is en één of meerdere personen (lasthebbers) aanwijst om specifieke of algemene handelingen te stellen met betrekking tot zijn vermogen of persoon, mocht hij later wilsonbekwaam worden. Dit dient om een gerechtelijke procedure voor het aanstellen van een bewindvoerder te vermijden. Essentieel is dat de lastgever nog wilsbekwaam moet zijn bij het opstellen van de zorgvolmacht, die geregistreerd moet worden in het Centraal Register voor Lastgevingen vooraleer hij uitwerking krijgt [23](#page=23). #### 3.5.2 Handelstussenpersonen Handelstussenpersonen zijn bemiddelaars die optreden in handelstransacties voor rekening van een principaal. Enkele soorten zijn: * **Makelaar:** Treedt op als bemiddelaar om partijen bij elkaar te brengen, zonder zelf rechtshandelingen te stellen. In sommige gevallen kan een makelaar echter ook een lastgevingsovereenkomst aangaan [23](#page=23). * **Handelsagent:** Heeft een duurzame verhouding met de opdrachtgever en werkt zelfstandig en niet in ondergeschikt verband. Het statuut van de handelsagent is geregeld in het Wetboek Economisch Recht (WER) [23](#page=23). * **Handelsvertegenwoordiger:** Heeft een arbeidsrechtelijke verhouding en werkt ondergeschikt ten aanzien van zijn werkgever. Het statuut wordt beheerst door het arbeidsrecht [23](#page=23). > **Tip:** Bij het oplossen van casussen is het belangrijk om te analyseren welke specifieke soort handelstussenpersoon aan bod komt en welke rechtsregels van toepassing zijn. --- # Woningbouwwet De woningbouwwet, ook bekend als de wet Breyne, biedt uitgebreide bescherming aan kopers van nieuwbouwwoningen en huizen die nog gebouwd moeten worden of in aanbouw zijn [10](#page=10). ### 4.1 Wettelijk kader en algemene beginselen De wet Breyne werd ingevoerd op 9 juli 1971 en trad in werking op 1 januari 1972. Het is een dwingende wet, wat betekent dat er niet van kan worden afgeweken [10](#page=10). ### 4.2 Toepassingsgebied De wet Breyne is van toepassing op wederkerige overeenkomsten die betrekking hebben op de eigendomsovergang of de verbintenis tot het bouwen van een huis of appartement. Dit geldt voor woningen die nog gebouwd moeten worden of die zich in de bouwfase bevinden, waarbij de verkoper of aannemer een voltooiingsverplichting heeft. De woning kan dienen voor huisvesting of voor zowel huisvesting als beroepsdoeleinden [10](#page=10). De wet is eveneens van toepassing op verbouwings- of uitbreidingswerken, mits deze ten minste 80% van de totale waarde van de woning vertegenwoordigen en een bedrag van 18.600 euro overschrijden, en deel uitmaken van een overeenkomst tot eigendomsovergang. Het onroerend goed moet zich in België bevinden [11](#page=11). **Uitzonderingen:** * De wet Breyne is niet van toepassing wanneer de koper rechtstreeks afzonderlijke contracten afsluit met verschillende aannemers voor de uitvoering van diverse bouwopdrachten (bv. ruwbouw, dakwerken, elektriciteit). In dit geval is de koper zelf verantwoordelijk voor de coördinatie van de werken en de aannemers [10](#page=10). * De wet is enkel van toepassing als de koper een voorschot moet betalen vóór de start van de bouwwerken [10](#page=10). > **Tip:** Het cruciale element voor de toepassing van de wet Breyne is dat er sprake is van één bouwheer (aannemer/verkoper) en dat er voorschotten worden betaald voor de bouwwerken. ### 4.3 Verplichte vermeldingen in de overeenkomst De wet schrijft een reeks verplichte vermeldingen voor in de overeenkomst om de koper te beschermen [11](#page=11): * Identiteit van de eigenaar [11](#page=11). * Gegevens van de bouwvergunning, inclusief een opschortende voorwaarde tot het verkrijgen ervan [11](#page=11). * Eventuele opschortende voorwaarde inzake het verkrijgen van financiering [11](#page=11). * Beschrijving van de privatieve gedeelten en de gemeenschappelijke delen [11](#page=11). * De prijs, die vast of variabel kan zijn (met vermelding van de indexatie op basis van lonen/materialen en een maximale prijsstijging) [11](#page=11). * Gewestelijke overheidstegemoetkomingen [11](#page=11). * Datum van aanvang van de werken en de uitvoeringstermijn, uitgedrukt in werkdagen, alsook de vergoeding bij overschrijding van deze termijn [11](#page=11). * De wijze van oplevering [11](#page=11). * Erkenning van de kennisname van de gegevens door de koper [11](#page=11). * Vermelding van de sanctie bij miskenning van de artikelen 7/12, inclusief formele voorwaarden zoals vetgedrukte tekst [11](#page=11). * Aanhechting van de nodige stukken [11](#page=11). ### 4.4 Oplevering De oplevering is een cruciaal moment en kent twee fasen [11](#page=11): * **Voorlopige oplevering:** Dit is het moment waarop de koper de woning inspecteert en eventuele gebreken vaststelt. Er moet minstens een jaar verstrijken tussen de voorlopige en definitieve oplevering, zodat de woning de vier seizoenen heeft kunnen doorlopen, inclusief vrieskou [11](#page=11) [12](#page=12). * **Definitieve oplevering:** Na het verstrijken van de periode tussen de voorlopige en definitieve oplevering, vindt de definitieve aanvaarding plaats. Vanaf de definitieve oplevering begint de termijn van tien jaar te lopen waarbinnen verborgen gebreken kunnen worden gemeld [11](#page=11) [12](#page=12). **Procedurele aspecten van oplevering:** * De oplevering dient steeds schriftelijk en tegensprekelijk te gebeuren [11](#page=11). * **Weigering van oplevering:** De koper kan de oplevering weigeren indien er gebreken zijn [11](#page=11). * **Vermoedens:** * **Onweerlegbaar vermoeden:** Indien de koper niet aanwezig is op de voorziene datum van oplevering, wordt dit onweerlegbaar geacht als akkoord en aanvaarding van de werken. Men kan nadien niet meer betwisten dat men akkoord was [11](#page=11). * **Weerlegbaar vermoeden:** Indien de koper de woning al bewoont vóór de definitieve of voorlopige oplevering, geldt dit als een weerlegbaar vermoeden van bevestiging van de werken. Dit vermoeden kan echter worden weerlegd door de koper met een passende motivering [11](#page=11). > **Voorbeeld:** Bij de aankoop van een appartement in Antwerpen in 2028, zal de voorlopige oplevering plaatsvinden wanneer de koper de woning inspecteert. Na een jaar volgt de definitieve oplevering. ### 4.5 Aansprakelijkheid en risico-overdracht De overdracht van eigendom gaat gepaard met de overdracht van het risico. Dit betekent dat zodra de eigendom is overgedragen, de koper het risico draagt voor de woning, zelfs indien deze nog niet volledig voltooid is [12](#page=12). **Waarborgen:** * **Erkende aannemers:** Moeten een waarborg van minimaal 5% van de totale waarde kunnen waarborgen [12](#page=12). * **Niet-erkende aannemers:** Moeten ofwel een voltooiingswaarborg ofwel een terugbetalingswaarborg kunnen voorleggen [12](#page=12). De aansprakelijkheid kan zowel bij de architect als bij de verkoper liggen, en kan ook gevolgen hebben voor opeenvolgende eigenaars [12](#page=12). ### 4.6 Betaling De betalingen dienen strikt gereglementeerd te zijn [12](#page=12): * **Niets vóór ondertekening van de overeenkomst:** Het is verboden om enige betaling te vragen of te ontvangen alvorens de overeenkomst is ondertekend [12](#page=12). * **Voorschot:** Na ondertekening van de overeenkomst mag een voorschot worden gevraagd van **maximum 5%** van de totale prijs van de woning [12](#page=12). > **Voorbeeld:** Bij de aankoop van een appartement van 1 miljoen euro, mag na ondertekening van het contract een voorschot van maximaal 50.000 euro worden gevraagd [12](#page=12). * **Verlijding authentieke akte:** Bij de verlijding van de authentieke akte worden de prijs van de grond en de reeds uitgevoerde werken verrekend [12](#page=12). * **Saldo:** Het resterende saldo wordt betaald in gedeelten naarmate de werken worden uitgevoerd [12](#page=12). ### 4.7 Sancties Bij miskenning van de bepalingen van de woningbouwwet kunnen diverse sancties worden toegepast [12](#page=12): * **Nietigheid van een beding:** Bepaalde clausules in de overeenkomst kunnen nietig worden verklaard [12](#page=12). * **Nietigheid van de overeenkomst:** In ernstige gevallen kan de volledige overeenkomst nietig worden verklaard [12](#page=12). * Het tijdstip waarop de nietigheid kan worden ingeroepen, hangt af van de specifieke omstandigheden [12](#page=12). --- ## Veelgemaakte fouten om te vermijden - Bestudeer alle onderwerpen grondig voor examens - Let op formules en belangrijke definities - Oefen met de voorbeelden in elke sectie - Memoriseer niet zonder de onderliggende concepten te begrijpen

| Term | Definition | |------|------------| | Aannemingsovereenkomst | Een contract waarbij de ene partij zich verbindt om een materiële of intellectuele prestatie te leveren voor de andere partij, tegen betaling van een overeengekomen prijs. Dit contract kenmerkt zich door de onafhankelijkheid van de aannemer. | | Bewaargeving | Een overeenkomst waarbij een partij (bewaarnemer) een roerende zaak van een andere partij (bewaargever) ontvangt met de verplichting deze te bewaren en in natura terug te geven op eerste verzoek. | | Bruiklening | Een overeenkomst waarbij een zaak kosteloos ter beschikking wordt gesteld aan een ander, die de zaak mag gebruiken maar verplicht is deze in natura terug te geven. Het is een zakelijke overeenkomst waarbij het gebruik van de zaak centraal staat. | | Consensueel contract | Een overeenkomst die tot stand komt door loutere wilsovereenstemming van de partijen, zonder dat er specifieke vormvereisten (zoals een geschrift) nodig zijn om de geldigheid ervan te waarborgen. | | Dienstenovereenkomst | Een overkoepelende term voor contracten waarbij een partij zich verbindt tot het verrichten van een dienst, in tegenstelling tot de overdracht van een zaak. Voorbeelden zijn aanneming, lastgeving en bewaargeving. | | Gemengde overeenkomst | Een contract dat elementen van twee of meer verschillende benoemde overeenkomsten combineert. De kwalificatie hiervan kan gebeuren via de cumulatietheorie (beide regels toepassen) of de absorptietheorie (de meest bepalende regels kiezen). | | Goede huisvader | Een norm die de zorgplicht van een partij bepaalt in een bezoldigde overeenkomst. Het impliceert dat de partij de nodige zorg en voorzichtigheid betracht als een redelijk persoon in dezelfde omstandigheden zou doen. | | Huur | Een overeenkomst waarbij de ene partij (verhuurder) het genot van een zaak verleent aan de andere partij (huurder) tegen een overeengekomen prijs. Het onderscheidt zich van bewaargeving doordat de huurder een persoonlijk genotsrecht heeft. | | Lastgeving | Een overeenkomst waarbij een partij (lasthebber) wordt belast om voor rekening van een andere partij (lastgever) een rechtshandeling te stellen. De lasthebber treedt hierbij in naam en voor rekening van de lastgever op. | | Lex specialis | Een specifieke juridische norm die voorrang heeft op een algemenere norm wanneer beide van toepassing zouden kunnen zijn. In dit document wordt bewaargeving soms beschouwd als een lex specialis van aanneming. | | Middelenverbintenis | Een verbintenis waarbij de schuldenaar zich ertoe verbindt om alle redelijke inspanningen te leveren om een bepaald resultaat te bereiken, zonder garantie dat dit resultaat ook daadwerkelijk behaald zal worden. De bewijslast ligt bij de schuldeiser die aantoont dat de schuldenaar zijn inspanningsplicht niet heeft nageleefd. | | Onderaanneming | Een contract waarbij de hoofdaannemer een deel of het geheel van de hem toevertrouwde werken laat uitvoeren door een derde partij, de onderaannemer, op eigen initiatief en eigen verantwoordelijkheid. | | Opdrachtgever | De partij die in een overeenkomst een opdracht geeft tot het verrichten van een werk of dienst. In de context van aanneming is dit de bouwheer of klant. | | Quasi-delict | Een onrechtmatige daad die geen contractuele relatie tussen de partijen vereist, maar wel leidt tot aansprakelijkheid op basis van algemene wettelijke bepalingen, zoals de artikelen 1382 en volgende van het Burgerlijk Wetboek. | | Rechtsmisbruik | Het uitoefenen van een recht op een wijze die duidelijk de grenzen van de normale uitoefening van dat recht overschrijdt, met als gevolg dat de titularis van het recht die uitoefening niet mag genieten. | | Rechtshandeling | Een handeling die gericht is op het tot stand brengen van juridische gevolgen, zoals het sluiten van een contract, het opmaken van een testament, of het geven van een volmacht. | | Resoluut | (Dit woord komt niet voor in de tekst. Aangenomen dat er een typfout is en "Resultaatsverbintenis" bedoeld werd.) Een verbintenis waarbij de schuldenaar zich ertoe verbindt een bepaald resultaat te behalen. Indien dit resultaat niet wordt bereikt, is de schuldenaar aansprakelijk, tenzij hij kan aantonen dat er sprake was van overmacht. | | Resultaatsverbintenis | Een verbintenis waarbij de schuldenaar zich ertoe verbindt een bepaald resultaat te behalen. Indien dit resultaat niet wordt bereikt, is de schuldenaar aansprakelijk, tenzij hij kan aantonen dat er sprake was van overmacht. | | Schijnmandaat (Schijnvertegenwoordiging) | Een situatie waarbij een derde te goeder trouw de indruk heeft dat een persoon bevoegd is om namens een ander op te treden, ook al is die bevoegdheid niet aanwezig of overschreden, en waarbij de 'lastgever' tot die schijn heeft bijgedragen. | | Sterkmaking | Een verbintenis waarbij iemand zich ertoe verbindt dat een derde een bepaalde handeling zal uitvoeren of een bepaalde verbintenis zal nakomen. | | Tijdelijke bewaargeving | (Dit komt niet expliciet voor als term. Het concept van bewaargeving uit noodzaak is wel aanwezig.) | | Verbouwingswerken | Werkzaamheden die gericht zijn op het aanpassen, verbeteren of uitbreiden van een bestaand gebouw of woning. Deze vallen soms onder de Woningbouwwet indien ze deel uitmaken van een grotere eigendomsovergang. | | Woningbouwwet (Wet Breyne) | Een dwingende wet die specifieke bescherming biedt aan kopers van nieuw te bouwen of in aanbouw zijnde woningen of appartementen, onder meer door regels omtrent voorschotten, oplevering en aansprakelijkheid. |