Droit de l'urbanisme.pdf

Le droit de l'urbanisme régit l'organisation spatiale des villes et l'utilisation des sols, évoluant constamment pour intégrer de nouvelles préoccupations environnementales et sociales. ## Introduction générale Le droit de l'urbanisme, loin d'être une simple codification de règles techniques, constitue un outil essentiel à la mise en œuvre d'une politique publique visant à organiser et à façonner l'espace urbain et territorial. Son objet est de concilier les aspirations des collectivités publiques en matière de développement avec les droits des propriétaires et les impératifs de protection environnementale et de qualité de vie. L'étude de ce droit révèle une complexité croissante, marquée par l'influence des normes européennes, une hiérarchisation des documents de planification, et une interaction constante entre les niveaux national, régional et local. ## Section 1 : La notion de droit de l’urbanisme ### §1 – L’objet du DDU #### A. L’urbanisme, discipline autonome L'urbanisme, en tant que discipline universitaire autonome, est relativement récent, ayant émergé il y a un peu plus d'un siècle [ . Il s'est nourri de diverses disciplines telles que l'architecture, la démographie, la sociologie et l'économie, intégrant des dimensions esthétiques, sécuritaires et salubres [ . Cette interdisciplinarité explique l'absence d'une version absolue ou unique de l'urbanisme; il s'agit d'un outil adaptable aux décisions politiques. L'urbanisme porte sur l'organisation d'une ville, quelle que soit sa taille, et est souvent lié à l'urbanisation, phénomène démographique caractérisé par l'exode rural et la concentration de la population dans les villes [ ] [1](#page=1). #### B. L’urbanisme, politique publique Dans le cadre de cette matière, l'urbanisme est avant tout considéré comme une politique publique, relevant majoritairement des collectivités territoriales et étant donc largement décentralisée [ . Le droit de l'urbanisme n'est que le moyen juridique par lequel les pouvoirs publics atteignent leurs objectifs en matière d'aménagement et d'utilisation des sols [ ] [1](#page=1). ### §2 – La définition du DDU #### A. Les éléments de définition Le droit de l'urbanisme encadre l'utilisation des sols et l'aménagement urbain, non pas à l'échelle d'une seule propriété, mais en considérant l'ensemble des propriétés formant une ville [ . Son objectif est de réguler les activités autorisées sur les sols, la possibilité de construire et les caractéristiques des constructions [ . Historiquement, le DDU était parfois perçu comme un instrument de régulation de la parcelle, mais l'approche moderne privilégie une vision globale intégrée dans un projet urbain cohérent [ ] [2](#page=2). Il est important de distinguer l'urbanisme de l'aménagement du territoire, qui s'exerce à l'échelle nationale, et de la politique de la ville, qui cible spécifiquement les zones urbaines en difficulté [ . Bien que ces politiques puissent influencer le droit de l'urbanisme, elles possèdent des objectifs et des méthodes distincts [ ] [2](#page=2). #### B. Les éléments de distinction Le droit de l'urbanisme doit être distingué d'autres branches du droit qui traitent également de l'utilisation des sols, notamment le droit de l'environnement et le droit de la construction [ . Le principe d'indépendance des législations, issu du droit administratif général, impose de satisfaire aux obligations de chaque régime, bien que des passerelles aient été créées pour intégrer les contraintes environnementales dans le droit de l'urbanisme depuis 2009 [ . Contrairement au droit de la construction qui se concentre sur l'intérieur des bâtiments, le droit de l'urbanisme encadre principalement l'extérieur et l'implantation des constructions [ ] [2](#page=2) [3](#page=3). ## Section 2 : Les sources du droit de l’urbanisme ### §1 – La formation historique du DDU #### A. La naissance du DDU Le droit de l'urbanisme moderne est né au début du XXe siècle, motivé par la nécessité de reconstruire après la Seconde Guerre mondiale, mais ses prémices remontent à des interventions telles que celles du Baron Haussmann à Paris, qui ont imposé des contraintes architecturales et créé le permis de construire en 1852 [ . En France, la loi Cornudet de 1919, prévoyant l'édiction de "projets d'aménagement, d'embellissement et d'extension des villes", est considérée comme l'acte de naissance du DDU moderne, rendant obligatoire l'édiction de plans de nivellement et de voiries dans les agglomérations de plus de 20 000 habitants [ . Le Conseil d'État a par la suite élargi la portée de ces projets pour inclure l'encadrement des activités accueillies par les bâtiments [ ] [3](#page=3). #### B. Le DDU moderne Les années 1950 ont vu la mise en place des instruments fondamentaux du DDU moderne. La loi de 1955 a introduit un règlement national d'urbanisme (RNU), et celle de 1958 a distingué les "plans d'urbanisme directeurs" des "plans d'urbanisme de détail" [ . La période 1953-1958 a également vu l'émergence des "droits de préemption" pour permettre aux pouvoirs publics de construire rapidement des logements, notamment via les Zones à Urbaniser par Priorité (ZUP) et les Zones d'Aménagement Différé (ZAD) [ ] [4](#page=4). Les lois de 1967 (Loi d’Orientation Foncière) et de 2000 (Loi SRU) ont fait évoluer la terminologie et l'approche des documents de planification locaux, passant des Schémas Directeurs d’Aménagement et d’Urbanisme (SDAU) et Plans d’Occupation des Sols (POS) aux Schémas de Cohérence Territoriale (SCOT) et Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) [ . La loi SRU de 2000 a particulièrement marqué un tournant en imposant une approche de projet et en intégrant les règles dans un cadre cohérent [ . Plus récemment, l'environnementalisation du DDU est devenue un impératif majeur [ ] [4](#page=4). ### §2 – Les sources contemporaines du DDU #### A. La rareté des sources internationales Strictement parlant, il n'existe pas de source internationale spécifique au droit de l'urbanisme français. Cependant, le droit de l'Union Européenne exerce une influence déterminante, notamment via le droit de l'environnement, dont une grande partie des règles trouve son origine européenne [ . Le droit européen des droits de l'homme, particulièrement l'article 1er du Protocole 1er sur la protection de la propriété privée, a également des implications lorsque des restrictions à ce droit peuvent donner lieu à indemnisation [ ] [5](#page=5). #### B. La primauté des sources internes Au niveau national, le Conseil Constitutionnel valide la quasi-totalité des lois en matière d'urbanisme, sauf en cas de privation complète du droit de propriété sans indemnité, car ces lois servent l'intérêt général [ . La codification a structuré le droit de l'urbanisme, avec le Code de l'urbanisme comme base de référence, divisé en plusieurs livres traitant des règles générales, de la préemption, de l'aménagement, des constructions et du contentieux [ ] [5](#page=5). #### CHAP I : La réglementation nationale Les règles nationales peuvent s'appliquer sur l'ensemble du territoire ou être restreintes à des portions spécifiques [ ] [5](#page=5). ##### Section I : Les principes généraux Ces principes, issus de la loi de 1983, ont été développés pour intégrer des préoccupations sociales et environnementales. * **Principes initiaux ** [1983](#page=1983): * Gestion économe de l'espace [ ] [6](#page=6). * Équilibre entre zones urbaines et rurales [ ] [6](#page=6). * Suffisance des surfaces constructibles pour satisfaire les besoins en logement et activités économiques [ ] [6](#page=6). * **Évolution des principes** : * **Loi LAURE **: Maîtrise des besoins de déplacement et prévention des nuisances et pollutions, promouvant les transports publics et le développement adéquat des logements [ ] [1996](#page=1996) [6](#page=6). * **Loi SRU **: Introduction de la mixité fonctionnelle et sociale, visant à créer des quartiers avec plusieurs fonctions urbaines et une offre de logements pour toutes les couches de la population [ ] [2000](#page=2000) [6](#page=6). * **Loi Grenelle I **: Renforcement des principes environnementaux avec l'obligation de concourir à la réduction des émissions de gaz à effet de serre, la gestion économe des ressources fossiles, la préservation de la biodiversité et la lutte contre le changement climatique [ ] [2009](#page=2009) [6](#page=6). Ces principes sont aujourd'hui codifiés aux articles L101-1 et suivants du Code de l'urbanisme, suite à une refonte majeure en 2015 [ ] [6](#page=6). * **Articles L101-1 et L101-2 du Code de l'urbanisme (version actuelle)** : * **Article L101-1**: Le territoire français est le patrimoine commun de la Nation, dont les collectivités publiques sont gestionnaires et garantes [ ] [7](#page=7). * **Article L101-2** : Définit cinq ensembles de principes directeurs pour le droit de l'urbanisme : 1. **Qualité urbaine, architecturale et paysagère**: Favoriser la qualité et la conservation du patrimoine [ ] [7](#page=7). 2. **Sécurité et salubrité**: Veiller à la sécurité et à la salubrité des constructions et de l'environnement [ ] [7](#page=7). 3. **Aménagement du territoire et renouvellement urbain**: Maintenir l'équilibre rural/urbain, favoriser la revitalisation des centres urbains et ruraux, et pratiquer la "reconstruction de la ville sur la ville" [ ] [7](#page=7). 4. **Mixité sociale et fonctionnelle**: Assurer une offre de logements diversifiée et adapter le territoire à différents types d'activités [ ] [7](#page=7). 5. **Principes environnementaux**: Lutter contre le changement climatique, gérer les ressources, préserver la biodiversité [ ] [7](#page=7). * **Principe du "zéro artificialisation nette" (ZAN)**: La loi "Climat et résilience" de 2021 a introduit ce principe, interdisant toute artificialisation nette des sols d'ici 2050, et a complété l'article L101-2 en y ajoutant la lutte contre l'artificialisation des sols [ ] [7](#page=7). * **Définitions légales (Loi de 2021)** : * **Sol artificialisé**: Sol imperméabilisé par le bâti ou le revêtement, ou stabilisé/compacté (bitumes, routes, parcs) [ ] [8](#page=8). * **Terrain non-artificialisé**: Terrain naturel, non modifié par l'homme, nu, couvert d'eau, végétalisé, constituant un habitat naturel ou utilisé pour la culture (champs) [ ] [8](#page=8). > **Tip :** Le principe du ZAN vise à préserver les espaces naturels et agricoles en limitant l'étalement urbain, représentant un changement majeur dans la politique d'aménagement du territoire. ##### §2 – La force juridique des principes Les principes généraux du droit de l'urbanisme possèdent une normativité particulière. Bien que larges, ils ont une force juridique car les textes législatifs et la jurisprudence prévoient leur opposabilité aux documents d'urbanisme et, en leur absence, directement aux autorisations d'urbanisme [ ] [8](#page=8). * **Normativité et opposabilité** : * **Principes Généraux**: Opposables aux documents d'urbanisme (SCOT, PLU). Si aucun document d'urbanisme n'existe, ils sont directement opposables aux autorisations d'urbanisme [ ] [9](#page=9). * **POS/PLU**: Actes réglementaires locaux qui font écran entre les principes généraux et les autorisations d'urbanisme. La légalité d'une autorisation est d'abord examinée au regard du PLU [ ] [9](#page=9). * **Autorisations d’urbanisme**: Actes individuels locaux, dont la légalité est contrôlée par rapport au document d'urbanisme supérieur (POS/PLU) [ ] [9](#page=9). Le contrôle exercé par le juge est un "contrôle de compatibilité" plutôt qu'un contrôle de conformité strict, laissant une marge d'appréciation aux autorités administratives [ . Cet arrêt "Commune de Bennwihr" illustre ce contrôle: la création d'une zone industrielle dans un parc boisé, alors que des espaces urbanisés étaient disponibles, a été jugée incompatible avec les principes généraux [ . Le Conseil Constitutionnel, dans sa décision sur la loi SRU de 2000, a confirmé que ce contrôle de compatibilité est le seul concevable, respectant le principe de libre administration des collectivités territoriales [ . Cependant, des lois plus récentes, comme celle sur le ZAN, imposent des obligations de résultat plus strictes [1994](#page=1994) [9](#page=9). #### Section II : Les règles générales Ces règles, aujourd'hui regroupées dans le RNU, ont une histoire qui remonte à 1955, initialement complétées par des règles générales d'urbanisme d'origine législative, une distinction aujourd'hui disparue [ . Le RNU a une double fonction: il s'agit de règles nationales applicables partout, mais aussi d'un instrument supplétif en l'absence de PLU [ ] [9](#page=9). ##### §1 – Le contenu du RNU Le RNU, subdivisé en deux chapitres dans le Code de l'urbanisme, traite de plusieurs aspects de l'occupation des sols [ ] [10](#page=10). ###### A. La localisation, l’implantation, la densité et la desserte des constructions 1. **La localisation des constructions** En l'absence de PLU ou de carte communale, le RNU impose la "règle de la constructibilité limitée": les nouvelles constructions ne sont autorisées que dans les parties déjà urbanisées de la commune [ . Cette règle, introduite en 1983, vise à inciter les communes à se doter d'un PLU [ . La définition des "parties actuellement urbanisées" est sujette à interprétation, prenant en compte le nombre de bâtiments, leur éloignement et la présence d'obstacles physiques [ ] [10](#page=10). * **Exceptions à la constructibilité limitée** (Article L111-4 du Code de l'Urbanisme) : * **Exceptions catégorielles** : * Adaptation, changement de destination, refonte ou extension de constructions existantes (l'extension doit être raisonnable; la reconstruction d'un bâtiment détruit n'est pas incluse) [ ] [10](#page=10). * Installations nécessaires à une exploitation agricole [ ] [10](#page=10). * Équipements collectifs [ ] [10](#page=10). * Constructions incompatibles avec le voisinage des zones habitées (ex: décharge d'ordures ménagères) [ ] [10](#page=10). * **Exception générale**: Sur délibération motivée du conseil municipal, autorisation de construction hors des parties urbanisées pour éviter une diminution de la population communale, à condition de ne pas porter atteinte à l'environnement (ex: implantation d'une administration ou d'une entreprise créatrice d'emplois) [ ] [11](#page=11). Outre la règle de la constructibilité limitée, le RNU contient une règle qui s'applique même en présence d'un PLU: le refus de projet favorisant une urbanisation dispersée, appréhendée de manière similaire à la constructibilité limitée [ . Il existe également une interdiction de construire le long des grands axes routiers en entrée de ville sur une bande de 100 mètres, avec des exceptions pour les installations d'énergies renouvelables [ ] [11](#page=11). 2. **La desserte et les équipements de constructions** Le principe est qu'une construction ne peut être autorisée que si elle est desservie par une route et par les réseaux d'eau et d'électricité, ou si ces réseaux sont prolongés dans un délai défini [ ] [11](#page=11). * **Alimentation en eau et évacuation des eaux usées**: Des exceptions sont possibles si un point d'eau existe sur le terrain. Les collectivités peuvent refuser la prolongation des réseaux si le coût est excessif [ ] [11](#page=11). * **Accès à la circulation**: La parcelle doit être desservie par une voie de circulation accessible aux véhicules de secours et d'une largeur suffisante, assurant la sécurité des usagers [ ] [11](#page=11). 3. **Les règles d’implantation et de volume** Les "règles de prospect" du RNU sont supplétives et prévoient : * Distance minimale de 3 mètres entre plusieurs bâtiments d'un même propriétaire sur la même parcelle [ ] [12](#page=12). * Distance minimale entre le bâtiment et la voie publique égale à sa hauteur, calculée horizontalement par rapport à la différence d'altitude [ ] [12](#page=12). * Distance minimale entre le bâtiment et la limite parcellaire égale à la moitié de sa hauteur, calculée également en fonction de la différence d'altitude [ ] [12](#page=12). 4. **Les règles relatives à l’aspect extérieur des constructions** Ces règles sont facultatives en l'absence de PLU : * Refus ou conditionnement d'un projet s'il porte atteinte au caractère, à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, paysages naturels ou urbains, ou à la conservation des perspectives monumentales (R111-27) [ ] [12](#page=12). * Refus ou prescription spéciale pour les constructions dépassant la hauteur moyenne dans les secteurs bâtis présentant une unité d'aspect (R111-28) [ ] [12](#page=12). * Possibilité pour le conseil municipal d'identifier des éléments à intérêt patrimonial ou paysager et de définir des prescriptions pour leur protection [ ] [12](#page=12). ###### B. Aspects sanitaires, environnementaux et sociaux 1. **Les risques et nuisances des constructions** Un permis peut être refusé ou assorti de prescriptions si le projet porte atteinte à la salubrité, à la sécurité publique, ou s'il est susceptible d'être exposé à des nuisances graves [ . L'interprétation de ces dispositions vise à protéger les populations exposées aux risques autant que celles qui les génèrent [ ] [13](#page=13). 2. **Les performances environnementales et énergétiques et préservation des espaces protégés** Le RNU renvoie aux principes du code de l'Environnement (principe de précaution, de prévention, de correction, de pollueur-payeur) [ . Le principe de précaution, autrefois difficilement invocable en urbanisme, est désormais mieux intégré, notamment suite à des contentieux relatifs aux antennes-relais [ . La loi Grenelle II de 2010 a rendu obligatoire la prise en compte des énergies renouvelables et des matériaux naturels, interdisant de s'y opposer (ancien article L111-16 du RNU) [ . Ces dispositions, transférées au Code de la construction et de l'habitation, montrent la difficulté de toujours placer les règles environnementales dans le RNU [ . La loi du 10 mars 2023 a introduit des dispositions pour favoriser les énergies renouvelables, notamment les installations agrivoltaïques, en créant une nouvelle subdivision dans le RNU [ ] [13](#page=13) [14](#page=14). 3. **La mixité sociale et fonctionnelle** L'article L111-24 du Code de l'urbanisme impose, pour toute construction nouvelle de plus de 800 mètres carrés, de prévoir au moins 30% de logements locatifs sociaux [ ] [14](#page=14). ##### §2 – La force jurid du RNU Les règles législatives du RNU sont généralement obligatoires, même en présence d'un PLU, tandis que les règles réglementaires sont supplétives [ . Le RNU est opposable aux autorisations d'urbanisme, et les PLU ne peuvent y déroger que dans un sens plus sévère [ . Le Conseil d'État a précisé que les règles du RNU ne sont opposables qu'aux autorisations d'urbanisme et non aux documents d'urbanisme eux-mêmes, sauf en l'absence de ces derniers où les principes généraux deviennent directement opposables [ ] [14](#page=14). #### CHAP II : La réglementation spéciale Ces réglementations s'appliquent à des territoires ou opérations spécifiques. ##### Section I : Réglementations applicables à certaines zones 1. **La protection du littoral** * **Champ d’application**: La loi littoral s'applique aux communes riveraines des mers, océans, plans d'eau intérieurs de plus de 1000 hectares, étangs salés, et estuaires sous certaines conditions [ . L'application de ces dispositions, même sans permis de construire, reste effective [ ] [15](#page=15). * **Opposabilité**: La loi littoral s'impose aux documents d'urbanisme locaux (SCOT, PLU) et aux autorisations d'urbanisme. En cas de documents d'urbanisme existants, la loi littoral doit être compatible avec eux; si elle est contraire, elle prime [ ] [15](#page=15). * **Contenu** : * **Interdictions de construire** : * Bande de 100 mètres depuis le rivage, en dehors des zones déjà urbanisées. Des exceptions existent pour les services publics et les installations nécessitant la proximité de l'eau (ports) [ . La loi "Climat et résilience" permet d'étendre cette bande en cas de risque d'érosion côtière [ ] [16](#page=16). * Zones remarquables: Espaces terrestres ou marins remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel ou culturel, nécessitant des mesures de préservation. Les constructions y sont en principe interdites, sauf exceptions liées au tourisme, à la gestion des espaces ou à des bâtiments préexistants [ ] [17](#page=17). * Interdiction de créer de nouvelles routes sur les plages, cordons littoraux et corniches [ ] [17](#page=17). * Obligation pour les SCOT et PLU de prévoir des espaces naturels constituant des coupures d'urbanisation [ ] [17](#page=17). * **Limitations de construire** : * Urbanisation en continuité de l'existant, de manière contiguë à une zone déjà urbanisée. Des critères de localisation pour les nouveaux hameaux sont définis par les SCOT [ ] [18](#page=18). * Urbanisation limitée dans les espaces proches du rivage, justifiée par la configuration des lieux ou des activités économiques nécessitant la proximité de l'eau [ ] [18](#page=18). * Fixation de la capacité d'accueil des parcelles en tenant compte de la préservation des espaces, des risques littoraux et de la fréquentation par le public [ ] [18](#page=18). * Prise en compte du recul du trait de côte, avec des cartes d'exposition et des servitudes ou adaptations nécessaires dans les zones exposées [ ] [18](#page=18). 2. **La protection de la montagne** * **Champ d’application**: Les espaces de montagne sont définis par deux critères cumulatifs: limitation considérable de l'utilisation des terres et accroissement du coût des travaux [ . Des arrêtés interministériels délimitent ces zones [ ] [19](#page=19). * **Opposabilité**: Les dispositions de la loi montagne sont opposables aux documents d'urbanisme locaux et aux autorisations d'urbanisme [ ] [19](#page=19). * **Contenu** : * **Interdictions de construire** : * Interdiction des nouvelles routes au-dessus de la limite forestière [ ] [20](#page=20). * Préservation des terres nécessaires aux activités agricoles, pastorales ou forestières; constructions autorisées uniquement si elles sont liées à ces activités ou à des équipements sportifs, à la restauration de chalets d'alpage ou à des bâtiments d'estive [ ] [20](#page=20). * Protection des plans d'eau inférieurs à 1000 hectares avec une interdiction de construire dans un rayon de 300 mètres, sauf exceptions limitativement énumérées [ ] [20](#page=20). * **Limitations de construire** : * Urbanisation en continuité avec les bourgs, villages et groupes de constructions traditionnels, en tenant compte des spécificités territoriales. Des exceptions existent pour certains types de travaux ou zones [ ] [21](#page=21). * Limitation de l'extension des installations touristiques, encadrant les "unités touristiques nouvelles" (UTN) selon leur ampleur, et imposant leur prise en compte dans les documents d'urbanisme [ ] [21](#page=21). ##### Section II : La réglementation spéciale à certaines opérations L'État intervient directement dans l'urbanisme via des projets d'intérêt général et des opérations d'intérêt national. 1. **Les projets d’intérêt général (PIG)** * **Champ d’application**: Tout projet d'ouvrage, de travaux ou de protection présentant un caractère d'utilité publique et visant l'aménagement, l'équipement, la protection du patrimoine, la prévention des risques ou la préservation de l'environnement [ . L'utilité publique est contrôlée par un "bilan" vérifiant que les avantages l'emportent sur les inconvénients [ ] [23](#page=23). * **Force**: Les PIG visent à s'imposer aux collectivités territoriales (CT). L'État veille à leur prise en compte dans les documents d'urbanisme, avec un lien normatif souple basé sur l'"évitement" du contraire [ ] [23](#page=23). * **Procédure**: L'État, ou certains de ses établissements publics, peut demander la qualification d'un projet en PIG par arrêté préfectoral. Si la commune ne modifie pas son document d'urbanisme en conséquence, le préfet peut la mettre en demeure [ ] [23](#page=23). 2. **Les opérations d’intérêt national (OIN)** * **Identification**: Opération d'aménagement répondant à des enjeux nationaux, nécessitant une mobilisation de la collectivité nationale, à laquelle l'État consacre des moyens particuliers [ . L'État se substitue aux CT en raison de ces enjeux. Des domaines traditionnels d'OIN incluent les agglomérations nouvelles, le quartier de la Défense, les complexes industrialo-portuaires, les grandes infrastructures de transport, les zones économiques en difficulté et les infrastructures liées aux grands événements sportifs [ ] [24](#page=24). * **Régime applicable**: La règle de constructibilité limitée et la nécessité d'un PLU ne s'appliquent pas. L'État se substitue à la commune pour la délivrance des permis de construire, la création de Zones d'Aménagement Concerté (ZAC) et l'interdiction des droits de préemption [ ] [24](#page=24). #### CHAP I : La planification locale La planification locale vise à définir les orientations d'aménagement à moyen terme. ##### Section I : Les schémas régionaux Depuis 2019, un schéma régional est obligatoire dans toutes les régions, venant systématiser une pratique existante dans des régions comme l'Île-de-France [ . Ces schémas, appelés Schémas Régionaux d'Aménagement, de Développement Durable et d'Égalité des Territoires (SRADDET), succèdent aux anciens Schémas Régionaux d'Aménagement et de Développement du Territoire (SRADT) et ont désormais une portée juridique, s'imposant aux SCOT et PLU [ ] [25](#page=25) [26](#page=26). * **Contenu du SRADDET** : * **Rapport**: Synthèse de l'état des lieux, identification des enjeux et fixation des objectifs à moyen et long terme, incluant la trajectoire ZAN [ . La loi du 20 juillet 2023 a introduit une conférence régionale pour la fixation des objectifs ZAN, garantissant une concertation plus large [ ] [27](#page=27). * **Fascicule de règles générales**: Traduit les objectifs en orientations générales, avec une normativité plus faible que les règles réglementaires [ . La région réglemente ses propres compétences et ne peut imposer directement ses règles aux collectivités infrarégionales, sauf exceptions [ ] [28](#page=28). * **Annexes**: Cartes illustrant le schéma et ses objectifs [ ] [28](#page=28). * **Opposabilité**: Le SRADDET doit respecter les normes de rang supérieur et s'impose aux SCOT et PLU par un rapport de compatibilité [ . La procédure de "mise en compatibilité" permet d'adapter les documents inférieurs aux évolutions des normes supérieures [ ] [28](#page=28) [29](#page=29). ##### Section II : Les schémas intercommunaux Les Schémas de Cohérence Territoriale (SCOT) visent à coordonner les politiques d'aménagement à l'échelle intercommunale, succédant aux anciens Schémas Directeurs d'Aménagement et d'Urbanisme (SDAU) [ ] [30](#page=30). * **Contenu du SCOT** : * **Diagnostic et rapport de présentation**: Analyse de l'état actuel, des prévisions socio-économiques et environnementales, et justification des choix d'aménagement [ ] [31](#page=31). * **Projet d’Aménagement Stratégique (PAS)**: Définit les objectifs de développement et d'aménagement du territoire à 20 ans, incluant la gestion économe de l'espace et la trajectoire ZAN [ ] [32](#page=32). * **Document d’Orientation et d’Objectifs (DOO)**: Fixe des orientations générales et des objectifs pour l'organisation de l'espace, la coordination des politiques publiques, et la valorisation des territoires, notamment en matière d'activités, d'habitat, de mobilité et de transition écologique [ ] [32](#page=32). * **Documents graphiques**: Cartes illustrant les prescriptions opposables du DOO [ ] [35](#page=35). * **Opposabilité**: Le SCOT doit être compatible avec les normes supérieures (lois littoral, montagne, SRADDET, plans sectoriels environnementaux) et s'impose aux PLU et cartes communales avec un rapport de compatibilité [ ] [36](#page=36). * **Procédure**: L'élaboration d'un SCOT suit plusieurs étapes, incluant concertation, consultation des personnes associées, enquête publique, et approbation par arrêté préfectoral, avec un contrôle de légalité [ . La mise en œuvre peut faire l'objet de conventions avec les EPCI [ . L'évolution du SCOT peut se faire par révision, modification ou mise en compatibilité, avec des procédures adaptées à l'ampleur des changements [ ] [39](#page=39) [40](#page=40) [43](#page=43). #### CHAP II : La réglementation locale La réglementation locale est principalement assurée par les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) et, dans les communes de moindre taille, par les cartes communales. ##### Section I : Les plans locaux d’urbanisme (PLU) Les PLU sont les héritiers des Plans d'Occupation des Sols (POS), réformés par la loi SRU pour intégrer une approche projet et une unification des documents [ ] [45](#page=45). * **Contenu du PLU** : * **Rapport de présentation**: Diagnostic, analyse de la consommation d'espaces, justification des choix d'aménagement et évaluation environnementale [ . Bien que non opposable aux tiers, sa cohérence avec le règlement est requise [ ] [46](#page=46) [47](#page=47). * **Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD)**: Définit les orientations générales d'aménagement, d'urbanisme, de protection de la nature, et les objectifs chiffrés de modération de la consommation d'espace en l'absence de SCOT [ . Non opposable directement, il sert de cadre au règlement et aux orientations d'aménagement [ ] [47](#page=47) [48](#page=48). * **Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP)**: Obligatoires depuis la loi Grenelle II, elles précisent les modalités d'aménagement, d'habitat, de transport, et définissent un calendrier d'ouverture à l'urbanisation [ . Elles sont opposables par un contrôle de compatibilité [ ] [48](#page=48). * **Règlement**: Contient les dispositions réglementaires obligatoires (zonage) et facultatives (implantation, volume, aspect extérieur, etc.) [ ] [48](#page=48). * **Zonage**: Délimitation des zones urbaines (constructibles), zones à urbaniser (destinées à l'urbanisation, potentiellement sous conditions), zones agricoles (ZA) et zones naturelles et forestières (ZNF) (inconstructibles sauf exceptions liées aux activités agricoles/forestières ou à des équipements collectifs) [ . Des Secteurs de Taille et de Capacité Limitée (STCAL) peuvent être créés exceptionnellement dans les zones non constructibles [ ] [49](#page=49) [51](#page=51). * **Servitudes**: Règles facultatives prévues par le Code de l'urbanisme, portant sur l'affectation des sols, la destination des constructions (5 destinations principales), la qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère, les équipements, réseaux et emplacements réservés [ . Les espaces boisés classés (EBC) imposent des restrictions de classement et de division [ ] [52](#page=52) [53](#page=53). * **Documents graphiques**: Cartes qui peuvent contenir des prescriptions si expressément mentionnées [ ] [55](#page=55). * **Opposabilité**: Le PLU s'insère dans la hiérarchie des normes et s'impose aux autorisations d'urbanisme [ . Il doit être compatible avec le SCOT et les plans de mobilité et de programme local de l'habitat [ . Le mécanisme de "sursis à statuer" permet de différer une autorisation si elle compromettrait l'élaboration d'un nouveau PLU [ . L'adoption d'un PLU transfère la compétence de délivrance des autorisations d'urbanisme au maire ou au président de l'intercommunalité [ ] [56](#page=56). * **Aspects procéduraux**: L'élaboration d'un PLU suit une procédure similaire à celle du SCOT, impliquant concertation, consultation, enquête publique et approbation par délibération, soumise au contrôle de légalité du préfet [ . L'évolution du PLU peut se faire par révision, modification ou modification simplifiée, selon l'ampleur des changements [ . La mise en compatibilité avec des normes supérieures suit également une procédure spécifique [ ] [58](#page=58) [59](#page=59) [60](#page=60). ##### Section II : Les cartes communales Les cartes communales sont des documents d'urbanisme simplifiés, utilisés par les petites communes, délimitant les zones constructibles et non constructibles [ . Elles ont une force opposable aux demandes de permis de construire et entraînent le transfert de compétence de délivrance des autorisations d'urbanisme [ . Leur procédure d'élaboration est plus simple que celle du PLU [ ] [65](#page=65). ## PARTIE II : La mise en œuvre des règles ### CHAP I : Les autorisations d’occupation des sols Les autorisations d'urbanisme vérifient la conformité des projets aux règles d'urbanisme. #### Section I : Le certificat d’urbanisme (CU) Le CU, facultatif mais recommandé, renseigne sur les règles d'urbanisme applicables à un terrain et peut se prononcer sur la faisabilité d'un projet sommaire [ ] [66](#page=66). * **Procédure**: La demande se fait via un formulaire CERFA déposé en mairie. L'instruction respecte des délais fixés par le code: un mois pour les certificats informatifs et deux mois pour les certificats opérationnels, faute de réponse entraînant un certificat tacite sans valeur informative [ ] [66](#page=66). * **Décision** : * **Contenu**: Le CU doit mentionner les règles d'urbanisme applicables, les limitations administratives de propriété (servitudes), la fiscalité locale, les zones de préemption, le sursis à statuer éventuel, et les formalités à accomplir [ ] [67](#page=67). * **Effets**: Le CU bénéficie d'une garantie de cristallisation des règles applicables pendant 18 mois à compter de sa délivrance (ou de son caractère tacite), protégeant le demandeur contre les évolutions législatives ultérieures [ . Cependant, cette garantie n'est pas absolue et ne s'applique pas à toutes les règles (préemption, évolution des équipements) ni aux erreurs manifestes du CU qui restent opposables [ . Le CU est un acte créateur de droit, faisant grief, et peut être attaqué ou retiré par l'administration sous certaines conditions [ ] [68](#page=68). #### Section II : Les autorisations d’urbanisme La réforme de 2005 a rationalisé le régime des autorisations en distinguant les constructions nouvelles, les travaux sur constructions existantes, les aménagements et les démolitions [ ] [69](#page=69). ##### §1 – Le champ d’application 1. **Permis de construire (PDC) et déclaration de travaux (DT)** * **Constructions nouvelles**: Le principe est l'obtention d'un PDC, sauf pour les constructions de faible importance (moins de 12m de hauteur, 5m² d'emprise au sol, 5m² de surface de plancher), les constructions temporaires, celles sous secret défense, celles relevant d'un autre régime d'autorisation, et certaines installations sur le Domaine Public Maritime (DP marin) [ . Les DT concernent les constructions de faible ampleur dont l'emprise ou la surface de plancher est entre 5 et 20m² (ou 40m² en zone urbaine) [ ] [70](#page=70) [71](#page=71). * **Travaux sur constructions existantes**: Le principe est l'absence de formalité, sauf pour certains travaux spécifiques soumis à DT ou PDC. Les travaux augmentant la surface de plus de 20m² (ou 40m² en zone urbaine) nécessitent un PDC [ . Les travaux modifiant les structures porteuses ou la façade avec changement de destination sont soumis à PDC [ . Les travaux modifiant l'aspect extérieur ou les changements de destination sont soumis à DT [ ] [71](#page=71). 2. **Permis d’aménager (PA) et déclaration préalable (DP)** * **PA**: Concerne les lotissements avec aménagements de voies ou espaces communs, remembrements, installations de tourisme, certaines installations sportives (sports motorisés, parcs d'attraction de + de 2 hectares, golfes de + de 25 hectares), et aires de stationnement couvertes de plus de 50 véhicules [ ] [72](#page=72). * **DP**: Concerne les opérations de lotissement sans création de voies communes, certaines installations de tourisme en deçà des seuils du PA, les résidences mobiles constituant l'habitat permanent des gens du voyage pendant plus de 3 mois, et les aires de stationnement de 10 à 49 places [ . Sont également soumis à DP les coupes et abattages d'arbres dans les bois, forêts et parcs, et les travaux modifiant l'aspect extérieur ou le changement de destination [ ] [71](#page=71) [72](#page=72). 3. **Permis de démolir (PD)** Le PD n'est pas systématique et doit être institué par la commune. Il concerne principalement la démolition de constructions situées dans des sites patrimoniaux remarquables, aux abords de monuments historiques, dans des périmètres de restauration immobilière, des sites classés, ou identifiées par le PLU comme devant être particulièrement protégées [ . Des exceptions existent pour les bâtiments menaçant ruine ou couverts par le secret défense [ ] [73](#page=73). ##### §2 – La procédure * **La demande**: Peut être déposée par le propriétaire ou son mandataire. L'administration n'a pas à vérifier la qualité du demandeur, sauf en cas de fraude ou d'absence manifeste de droit du pétitionnaire [ . Le contenu de la demande varie selon le type d'autorisation, avec des exigences spécifiques pour le projet architectural et les pièces annexes [ ] [74](#page=74) [75](#page=75). * **L’instruction**: Elle est réalisée par l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation, qui peut être communale, intercommunale ou de l'État. L'instruction peut être confiée à une autre personne publique ou privée (dans ce dernier cas, uniquement pour l'instruction, pas la décision) [ . Les délais d'instruction sont strictement encadrés par le Code de l'urbanisme, avec une possible acceptation tacite en cas de non-réponse [ . Le demande peut demander des pièces complémentaires, mais uniquement celles prévues par le code, sous peine d'illégalité de la demande de pièces [ ] [77](#page=77) [78](#page=78). * **La décision**: Elle peut être expresse (accord, refus, opposition à DT) ou tacite (principe pour les autorisations, sauf exceptions) [ . La décision doit être motivée en cas de refus et doit mentionner les recours possibles. Elle est opposable aux tiers par affichage sur le terrain pendant deux mois [ . La décision peut être assortie de prescriptions, dans la limite du raisonnable, ou refuser le projet [ ] [78](#page=78) [79](#page=79). ##### 3. L’exécution Le titulaire d'une autorisation doit déclarer l'ouverture de chantier et faire une déclaration d'achèvement des travaux (DAT) [ . L'administration peut contrôler la conformité des travaux sur place et exiger des reprises en cas de non-conformité [ . La DAT rend les travaux irréguliers difficiles à sanctionner après un certain délai ou si le permis est devenu définitif [ . Le permis a une durée de validité de trois ans pour commencer les travaux, et ce délai peut être prorogé sous conditions [ ] [80](#page=80) [81](#page=81). * **Évolution de l'autorisation** : * **Modification**: Demande d'un nouveau permis portant sur des aspects spécifiques du projet, sans bouleverser l'économie générale, et sans que la construction ne soit achevée [ ] [81](#page=81). * **Transfert**: Possible si l'autorisation est attachée au fonds et non à la personne, avec information de l'administration [ ] [83](#page=83). * **Retrait**: Possible par l'administration dans un délai de trois mois, sauf en cas de fraude (retrait possible à tout moment) [ ] [83](#page=83). ##### A- Le contentieux Le contentieux administratif est prédominant, avec des règles spécifiques visant à favoriser la sécurité juridique. 1. **Contentieux administratif** * **Délai de recours**: Deux mois à compter de la notification de l'acte individuel et de sa publicité sur le terrain. Une simple faute dans l'affichage n'empêche pas le délai de courir si les mentions essentielles sont présentes [ . En cas de non-respect des mentions essentielles, le délai est d'un an [ ] [84](#page=84). * **Procédure**: Le recours est intenté contre l'administration. Le bénéficiaire de l'autorisation est un tiers au procès mais doit être informé du recours. La notification du recours au bénéficiaire est une exception au droit commun [ . Le délai de recours est de deux mois pour le pétitionnaire et de six mois après l'entrée en vigueur pour l'exception d'illégalité des vices de forme ou de procédure [ . L'absence de rapport de présentation est contestable au-delà de ces délais [ ] [62](#page=62) [85](#page=85). * **Intérêt à agir**: Strictement encadré pour les tiers, nécessitant de démontrer une atteinte directe aux conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance. Les associations de protection de l'environnement agréées ont un intérêt à agir présumé si le recours entre dans leur objet social [ ] [85](#page=85). * **Effets de l'annulation**: Des mécanismes visent à éviter l'annulation pour des vices mineurs. L'annulation partielle est possible (Article L. 600-5), ainsi que la régularisation de l'acte par le juge (Article L. 600-5-1) [ . Le principe est de tout régulariser, sauf exceptions comme la construction en zone inconstructible [ ] [86](#page=86) [87](#page=87). 2. **Contentieux civil ou pénal** * **Contentieux pénal**: Sanctionne le non-respect des règles d'urbanisme par des amendes et des mesures complémentaires (mise en conformité, démolition) [ ] [88](#page=88). * **Contentieux civil**: Peut aboutir à une action en démolition devant le juge judiciaire si le permis, bien qu'illégal, a été suivi par le pétitionnaire [ ] [89](#page=89). #### Section II : Les zones d’aménagement concerté (ZAC) Les ZAC sont des opérations d'aménagement et d'équipement réalisées par des collectivités publiques pour mettre en œuvre une politique locale d'aménagement, visant à organiser le développement urbain [ ] [89](#page=89). * **Mise en place** : * **Objet et délimitation**: L'objet est large (habitat, activités économiques, tourisme, équipements collectifs, patrimoine, environnement) [ . La qualification d'opération d'aménagement requiert une volonté manifeste d'organisation et d'ordonnancement de l'urbanisation, traduite par des travaux d'équipement ou une combinaison complexe d'activités [ . Le périmètre est approuvé par délibération, soumise à un contrôle restreint du juge (erreur manifeste d'appréciation) [ ] [90](#page=90) [92](#page=92). * **Normes applicables**: Les ZAC doivent être compatibles avec les lois littoral et montagne, les SCOT, et les PLU [ ] [92](#page=92). * **Création**: L'initiative peut venir de l'État, d'une CT ou d'un établissement public. Une concertation associant habitants et associations est obligatoire [ . Le périmètre et le programme sont approuvés par délibération, qui peut valoir acte de création si le PLU le prévoit [ ] [93](#page=93). * **Documents de création**: Le dossier comprend un rapport de présentation, un plan de situation, un plan de délimitation, et une étude d'impact si nécessaire [ ] [97](#page=97). * **Effets**: À compter de la publication de l'acte créant la ZAC, les propriétaires peuvent mettre en demeure la collectivité d'acquérir leur terrain. Un sursis à statuer peut être opposé aux demandes d'autorisation susceptibles de compromettre la réalisation de la ZAC [ ] [98](#page=98). * **Maîtrise foncière**: Acquisition par droit commun (cession amiable, préemption, expropriation) ou par délaissement du propriétaire. Les terrains acquis peuvent être cédés à des tiers selon un cahier des charges qui fixe des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales [ ] [99](#page=99). * **Évolution**: Les modifications de ZAC suivent la procédure de création si elles sont significatives, ou une délibération plus simple si elles sont limitées [ . La suppression d'une ZAC met fin à ses effets juridiques [ ] [103](#page=103) [104](#page=104). #### Chap 2 – Les lotissements Les lotissements sont des divisions foncières soumises à un régime d'autorisation visant à contrôler la division des terrains avant la construction [ ] [106](#page=106). * **Champ d’application**: La définition a évolué; le lotissement concerne désormais toute division d'une unité foncière résultant en un ou plusieurs lots destinés à être bâtis [ . Les divisions en volume ou les indivisions en propriété ne sont pas considérées comme des lotissements au sens strict [ . Les divisions de terrains qui ne seront pas construits sont soumises à déclaration préalable pour éviter la fraude [ . Certaines divisions sont incluses dans d'autres procédures (ZAC, associations foncières urbaines) ou peuvent être réalisées via un permis de construire valant autorisation de division [ ] [107](#page=107) [108](#page=108). * **Régime de l’autorisation**: Le permis d'aménager un lotissement est obligatoire lorsque des aménagements (voies, espaces communs) sont prévus [ . Il inclut des éléments spécifiques comme le nombre maximum de lots et exige une garantie financière d'achèvement des travaux [ . Les acquéreurs de lots doivent constituer une association syndicale pour gérer les équipements communs [ ] [110](#page=110). * **Réalisation du lotissement**: Les travaux d'équipement doivent être réalisés dans un délai déterminé. Les règles d'urbanisme applicables à la construction des bâtiments sur les lots sont celles en vigueur à la date de délivrance du permis de lotir [ . La cristallisation des règles pour les permis de construire ultérieurs s'applique [ ] [111](#page=111) [112](#page=112). * **Évolution du lotissement**: Les règles spécifiques au lotissement peuvent être modifiées par les colotis à la majorité qualifiée, ou être rendues caduques après 10 ans, sauf maintien demandé par les colotis ou intégration dans un PLU [ ] [113](#page=113). --- Ce guide d'étude couvre les principaux aspects du droit de l'urbanisme tels que présentés dans le document. Il est structuré pour faciliter la compréhension des concepts clés, des sources du droit, des procédures et des différents outils d'urbanisme. En espérant que ce contenu vous sera d'une grande aide pour votre préparation !

## Glossaire | Terme | Définition | |---|---| | **Urbanisme** | Discipline académique et politique publique visant à organiser l'espace d'une ville, quelle que soit sa taille, et encadrant l'utilisation des sols ainsi que l'aménagement urbain à l'échelle de toutes les propriétés constituant une ville. | | **Aménagement du territoire** | Politique publique concernant la répartition des activités et des infrastructures à l'échelle nationale, visant à rééquilibrer le développement entre les différentes régions et à gérer les zones en difficulté économique. | | **Politique de la ville** | Politique publique à vocation sociale qui identifie des portions de territoire en difficulté, souvent au sein des villes, comme les "quartiers prioritaires", dans le but de les requalifier. | | **Droit de l’urbanisme (DDU)** | Ensemble des règles juridiques qui encadrent l'utilisation des sols et l'aménagement urbain, constituant une politique publique mise en œuvre par les pouvoirs publics. | | **Zéro artificialisation nette (ZAN)** | Principe introduit par la loi "Climat et résilience" de 2021, interdisant, d'ici 2050, la consommation de tout espace naturel et visant une absence totale d'artificialisation des sols. | | **Règlement National d’Urbanisme (RNU)** | Ensemble de règles nationales applicables sur l'ensemble du territoire français, et servant de règlement supplétif en l'absence de documents d'urbanisme locaux comme le Plan Local d'Urbanisme (PLU). | | **Plan Local d’Urbanisme (PLU)** | Document d'urbanisme local qui définit les règles d'aménagement et d'occupation des sols à l'échelle communale ou intercommunale, s'articulant autour d'un projet de territoire. | | **Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT)** | Document de planification territoriale à l'échelle intercommunale, visant à coordonner les politiques publiques en matière d'aménagement et d'urbanisme pour assurer un développement cohérent et équilibré du territoire. | | **Autorisation d’urbanisme (AU)** | Acte administratif délivré par l'autorité compétente, permettant de réaliser des travaux, constructions ou aménagements conformes aux règles d'urbanisme en vigueur. | | **Permis de construire (PDC)** | Autorisation d'urbanisme requise pour la réalisation de constructions nouvelles, sauf exceptions prévues par la loi, visant à contrôler l'impact des projets sur l'environnement et le cadre de vie. | | **Zone d’Aménagement Concerté (ZAC)** | Zone délimitée par une collectivité publique ou un établissement public, destinée à permettre l'aménagement et l'équipement des terrains en vue de leur future utilisation par des tiers, publiques ou privés. | | **Lotissement** | Division d'une unité foncière en un ou plusieurs lots destinés à être bâtis, encadrée par un permis d'aménager ou une déclaration préalable, visant à contrôler la viabilisation et l'organisation de l'espace avant la construction. |