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# La distinction et les caractéristiques des droits réels Voici un résumé complet sur la distinction et les caractéristiques des droits réels, conçu pour un guide d'étude. ## 1. La distinction et les caractéristiques des droits réels La distinction fondamentale entre les droits réels et les droits personnels réside dans la nature du lien qu'ils créent entre une personne et un bien, les droits réels offrant une relation directe et immédiate avec la chose elle-même [1](#page=1). ### 1.1 Distinction entre droits réels et droits personnels #### 1.1.1 Droits personnels Un titulaire de droit personnel dispose d'un droit indirect sur un bien. Ce droit ne lui permet pas d'exercer une emprise directe sur la chose, mais uniquement par l'intermédiaire du propriétaire, qui s'est contractuellement engagé à lui permettre d'en jouir. En d'autres termes, le titulaire d'un droit personnel n'a qu'un droit à l'égard du propriétaire, et non un droit sur le bien lui-même. Cette position est moins stable car elle dépend de l'exécution des obligations par le cocontractant [1](#page=1). #### 1.1.2 Droits réels Le titulaire d'un droit réel bénéficie d'un droit direct sur le bien. Il exerce une emprise sur la chose par lui-même et pour lui-même, sans dépendre de l'intervention d'un cocontractant pour en obtenir la jouissance. Cette situation offre une plus grande sécurité et stabilité, car le droit réel ne dépend pas de l'exécution d'obligations contractuelles [1](#page=1). ### 1.2 Caractéristiques des droits réels Les droits réels possèdent des caractéristiques distinctives qui les différencient des droits personnels : #### 1.2.1 Caractère absolu et opposabilité Les droits réels sont qualifiés d'absolus car leur titulaire peut les opposer à quiconque revendiquerait un droit sur le bien. Ils s'imposent à tous [1](#page=1). #### 1.2.2 Droit de suite En cas de conflit entre droits réels, le droit réel antérieur prévaut sur le droit réel postérieur. Si un propriétaire est dépossédé de son bien, il peut revendiquer celui-ci en quelques mains qu'il se trouve. Cette prérogative est connue sous le nom de droit de suite, qui permet au titulaire d'un droit réel de l'opposer à toute personne acquérant un droit sur le même bien, sous réserve de cas particuliers [1](#page=1). #### 1.2.3 Droit de disposition Le titulaire d'un droit réel peut disposer de son droit. Par exemple, il peut céder son droit à un tiers sans l'accord du propriétaire si le droit réel est un droit d'usage. Ceci contraste avec le titulaire d'un droit personnel, qui a généralement besoin de l'accord de son cocontractant pour céder son droit [1](#page=1). ### 1.3 Le principe du *numerus clausus* Contrairement aux droits personnels qui découlent de la volonté contractuelle et sont donc illimités, les droits réels sont issus du législateur et leur nombre est limité. Ce principe est appelé le *numerus clausus*, signifiant que "seul le législateur peut créer des droits réels". La loi institue dix droits réels: le droit de copropriété, la copropriété, les servitudes, le droit d'usufruit, le droit d'emphytéose, le droit de superficie, les privilèges spéciaux, le gage, l'hypothèque, et le droit de rétention [1](#page=1). * Les servitudes, l'usufruit, l'emphytéose et la superficie sont des droits réels d'usage [1](#page=1). * Les privilèges spéciaux, le gage, l'hypothèque et le droit de rétention sont des sûretés réelles [1](#page=1). Le titulaire d'un droit de propriété a le plein pouvoir sur le bien, sous réserve des restrictions légales et des droits des tiers. Les prérogatives du propriétaire incluent le droit d'usage (*usus*), le droit aux fruits (*fructus*), et le droit de disposer matériellement ou juridiquement du bien (*abusus*). Par opposition, le titulaire d'un droit réel d'usage n'a qu'un pouvoir limité sur le bien, sans pouvoir en disposer [1](#page=1) [2](#page=2). ### 1.4 La possession #### 1.4.1 Finalité de la possession La possession est une situation de fait qui crée des effets juridiques, indépendamment du titre de droit. Elle correspond à la constatation qu'une personne se comporte comme le propriétaire d'un bien, même si elle ne l'est pas juridiquement [2](#page=2). Les effets juridiques de la possession sont multiples : * **Protection juridique du possesseur:** Le possesseur bénéficie d'une protection légale sans avoir à prouver sa qualité de propriétaire, grâce à la présomption de titularité du droit réel. Il est présumé propriétaire du bien [2](#page=2). * **Acquisition de droits par prescription:** La possession, par l'écoulement de délais légaux et la réunion de conditions, peut mener à l'acquisition de la propriété par le biais de la prescription acquisitive [2](#page=2). Cette protection repose sur la présomption réfragable que le possesseur est le propriétaire. Le droit protège le possesseur pour éviter la complexité de prouver un titre de propriété ("probatio diabolica") dans les transactions rapides sur les biens meubles ou les successions immobilières. Sur le plan social, la possession contribue à la paix publique en décourageant les tentatives d'appropriation illicite et assure la sécurité des rapports juridiques grâce à la prescription acquisitive [2](#page=2). #### 1.4.2 Définition de la possession La possession est la manifestation extérieure d'un droit réel, que le possesseur soit ou non titulaire de ce droit. Elle se caractérise par deux éléments [3](#page=3): * **Le *corpus*:** L'emprise matérielle sur le bien ou l'exercice de fait du droit [3](#page=3). * **L'*animus*:** L'intention de se comporter comme propriétaire, c'est-à-dire d'agir en qualité de titulaire du droit réel possédé [3](#page=3). Sans l'*animus*, la personne n'est qu'un simple détenteur [3](#page=3). #### 1.4.3 Distinction entre possession et détention * **Possession:** Combine le *corpus* et l'*animus*. Même en l'absence de *corpus* physique (par exemple, si le bien est confié à un tiers en vertu d'un contrat de restitution comme un bail ou un prêt), le possesseur conserve sa qualité de possesseur si l'*animus* est présent; le tiers devient alors détenteur [3](#page=3). * **Détention:** Caractérisée par le *corpus* mais sans l'*animus*. Le détenteur exerce un pouvoir de fait sur le bien sans intention de le conserver pour lui-même (ex: locataire, emprunteur). Il existe une présomption de non-inversion du titre de détention en titre de possession [3](#page=3). ### 1.5 Conditions de la possession Pour produire ses effets juridiques, la possession doit être "utile" et, dans certains cas, le possesseur doit être de bonne foi. #### 1.5.1 Possession utile Une possession est dite utile si elle est : * **Continue:** S'exerce avec régularité et durabilité [3](#page=3). * **Publique:** S'exerce au grand jour, sans clandestinité [3](#page=3). * **Paisible:** Ne résulte pas de la violence et ne perdure pas par celle-ci [3](#page=3). * **Non équivoque:** Dépourvue d'ambiguïté quant à l'intention du possesseur [3](#page=3). Si une possession débute en étant viciée par l'un de ces défauts, elle ne devient utile qu'à partir du moment où le vice prend fin [3](#page=3). #### 1.5.2 Possession de bonne foi La possession de bonne foi (*BF*) est celle où le possesseur a la conviction raisonnable et légitime d'être le véritable propriétaire ou titulaire du droit réel. Le possesseur est présumé de bonne foi, sauf preuve contraire [4](#page=4). La possession de bonne foi entraîne des effets juridiques spécifiques, tels qu'une protection renforcée en matière mobilière, la possibilité d'acquérir la propriété par prescription décennale, le mécanisme de l'acquisition immédiate pour les meubles, et le droit aux fruits [4](#page=4). ### 1.6 Effets juridiques de la possession La possession produit plusieurs effets juridiques majeurs : #### 1.6.1 Rôle probatoire : Présomption légale de titularité La possession fait présumer le droit exercé jusqu'à preuve du contraire. Le possesseur d'un bien est présumé en être le titulaire du droit réel. Cette présomption profite à tout possesseur, pourvu que sa possession soit utile. Elle protège le possesseur contre ceux qui prétendent à la propriété sans détenir le bien. Dans une action en revendication (*action pétitoire*), la charge de la preuve incombe au demandeur; à défaut de preuve, le possesseur obtient gain de cause [4](#page=4). #### 1.6.2 Rôle probatoire renforcé en matière mobilière La maxime "en fait de meubles, la possession vaut titre" renforce cette présomption en matière mobilière. Elle protège le possesseur de bonne foi qui a acquis un bien meuble d'une personne qui n'en était pas le véritable propriétaire, simplifiant ainsi la preuve de la propriété, notamment en l'absence d'écrits pour les transmissions de meubles de faible valeur. La possession utile et de bonne foi d'un bien meuble vaut présomption de titre de propriété, sauf preuve contraire [4](#page=4) [5](#page=5). > **Tip :** Cette règle "en fait de meubles, la possession vaut titre" vise à sécuriser les transactions sur les biens meubles, où les preuves écrites sont moins courantes. #### 1.6.3 Droit aux fruits réservé au possesseur de bonne foi Le possesseur de bonne foi a droit aux fruits produits par le bien dont il se croit propriétaire. Ce droit s'éteint dès que sa bonne foi cesse ou est mise en demeure [5](#page=5). #### 1.6.4 Droit au remboursement des impenses Le possesseur ou détenteur peut demander le remboursement des dépenses (impenses) faites sur un bien appartenant à autrui. Les impenses nécessaires donnent lieu à un remboursement intégral, les impenses utiles à un remboursement partiel (basé sur la plus-value), et les impenses voluptuaires (de pur agrément) n'ouvrent droit à aucun remboursement [5](#page=5). #### 1.6.5 Protection possessoire en matière immobilière En cas de dépossession d'un droit réel immobilier suite à une voie de fait ou à la violence, le possesseur peut intenter une action possessoire (*action réintégrande*) pour être réintégré dans sa possession. Cette action doit être intentée dans l'année du fait de dépossession [5](#page=5). ### 1.7 Droit de propriété #### 1.7.1 Finalité et contenu Le droit de propriété est un droit fondamental, déclaré "inviolable et sacré". Il a une fonction sociale, devant être mis au service de la collectivité. Le droit de propriété confère trois attributs: l'usage (*usus*), la jouissance des fruits (*fructus*), et la disposition (*abusus*) matérielle et juridique du bien. C'est un droit perpétuel qui ne s'éteint pas par le non-usage, sauf prescription acquisitive par un tiers [6](#page=6). #### 1.7.2 Droit aux fruits Les fruits sont les biens accessoires produits périodiquement par un bien principal sans en épuiser la substance. Ils peuvent être naturels (produits organiques, reproduction animale) ou civils (intérêts, loyers). Les produits, en revanche, entraînent l'épuisement de la substance du bien principal (ex: pétrole). Par principe, "l'accessoire suit le principal", le propriétaire du bien principal acquiert les fruits. Des exceptions existent, notamment pour le possesseur de bonne foi ou le titulaire d'un droit réel d'usage [7](#page=7). #### 1.7.3 Limites au droit de propriété Le caractère absolu du droit de propriété n'autorise pas un exercice sans contraintes. Les restrictions peuvent viser l'intérêt général (expropriation, réquisition, urbanisme) ou l'intérêt particulier (relations de voisinage, empiètement) [7-8](#page=7-8) [7](#page=7). * **Abus de droit:** L'exercice fautif d'un droit, causant un dommage disproportionné à autrui, constitue une faute civile [8](#page=8). * **Troubles de voisinage:** Tout propriétaire a le droit de jouir de son bien dans un équilibre avec celui des autres. Un fait non fautif rompant cet équilibre peut ouvrir droit à réparation (responsabilité objective) [9](#page=9). ### 1.8 Modes d'acquisition du droit de propriété Le droit de propriété s'acquiert par mode originaire (création d'un nouveau droit) ou par mode dérivé (transmission d'un droit existant) [10](#page=10). #### 1.8.1 Hiérarchie des modes de preuve 1. Mode originaire l'emporte sur le mode dérivé [10](#page=10). 2. Mode dérivé l'emporte sur la possession [10](#page=10). 3. À défaut de preuve originaire ou dérivée, la possession prévaut [10](#page=10). #### 1.8.2 Modes originaires Ils créent un nouveau droit de propriété et reposent sur la preuve de l'acte ou du fait juridique constitutif du droit. Exemples: trouvaille, transformation, accession, prescription acquisitive [11](#page=11). #### 1.8.3 Modes dérivés Ils résultent d'un acte ou fait juridique translatif (vente, donation, succession). Ils constituent une "probatio diabolica" car la preuve de la propriété dépend de la preuve que le cédant était lui-même le propriétaire [10](#page=10). ### 1.9 Prescription acquisitive La prescription acquisitive est un mode originaire d'acquisition de la propriété et de certains droits réels, fondé sur l'exercice prolongé de ces droits [15](#page=15). * **Prescription acquisitive ordinaire:** 10 ans pour un possesseur de bonne foi, 30 ans pour un possesseur de mauvaise foi [17](#page=17). * **Acquisition immédiate de bonne foi en matière mobilière:** Permet au possesseur de bonne foi d'un bien meuble, acquis à titre onéreux, d'en devenir immédiatement propriétaire, sauf exceptions [17](#page=17). > **Tip :** Le délai de prescription acquisitive peut être atteint par jonction des possessions successives, suspension ou interruption [18-19](#page=18-19). ### 1.10 Causes d'extinction du droit de propriété Le droit de propriété est perpétuel, mais peut s'éteindre notamment par la disparition matérielle du bien, l'anéantissement du titre d'acquisition, la disparition juridique (expropriation) ou la renonciation [20](#page=20). ### 1.11 Sanctions du droit de propriété Les sanctions principales sont l'action en revendication (pour obtenir la restitution du bien) et l'action pétitoire (pour faire reconnaître l'existence d'un droit réel) [20](#page=20). ### 1.12 Copropriété La copropriété est la situation où plusieurs personnes ont un droit de propriété sur un même bien. Elle peut être fortuite (succession), volontaire (accord des parties) ou forcée (parties communes d'un immeuble) [21-22](#page=21-22). L'indivision prend fin par le partage [20](#page=20) [21](#page=21). ### 1.13 Droits réels d'usage Ces droits (usufruit, servitudes, emphytéose, superficie) confèrent des pouvoirs de jouissance sur un bien appartenant à autrui. Ils sont généralement temporaires (maximum 99 ans ou viagers). Le titulaire a l'*usus* et le *fructus*, tandis que le propriétaire conserve l'*abusus*. Ces droits s'éteignent par l'arrivée du terme, la confusion, la déchéance, ou la prescription extinctive [23](#page=23) [25](#page=25). #### 1.13.1 Usufruit L'usufruit confère un droit de jouissance temporaire et viager sur un bien meuble ou immeuble, ainsi que le droit de percevoir les fruits, à charge d'user du bien avec prudence et de le restituer. Il peut être constitué par la loi (droits successoraux du conjoint survivant), par contrat, par testament, ou par prescription acquisitive [26-28](#page=26-28). L'usufruitier a le droit d'usage et aux fruits, mais ne peut pas disposer du bien. Il a des obligations d'assurance, de prudence, de prise en charge des réparations d'entretien, et de restitution. La nue-propriété peut être aliénée ou grevée d'une hypothèque, mais la vente du bien grevé d'usufruit ne porte que sur la nue-propriété. La conversion de l'usufruit en une valeur équivalente est possible pour éviter les conflits [25](#page=25) [28](#page=28) [29](#page=29). --- # La possession et ses effets juridiques La possession est une situation de fait qui, bien qu'indépendante du droit de propriété, génère des effets juridiques significatifs, notamment par la présomption de titularité du droit réel et la possibilité d'acquérir la propriété par la prescription acquisitive [2](#page=2). ### 2.1 La finalité de la possession La possession se distingue de la situation de droit, qui identifie le statut d'une personne en fonction de son titre juridique (propriétaire, usufruitier) et des pouvoirs qui en découlent (usage, fruits, disposition). La possession, quant à elle, est une situation de fait qui reconnaît le statut d'une personne en fonction de son comportement vis-à-vis d'un bien (possesseur, détenteur) et crée des effets juridiques indépendamment de son titre de droit. Elle se caractérise par le comportement de la personne qui se comporte comme si elle était propriétaire, même si elle ne l'est pas en réalité, constituant ainsi une réalité factuelle à laquelle le droit attache des effets précis [2](#page=2). Les effets juridiques de la possession sont multiples : * **Protection spécifique du possesseur:** Le possesseur bénéficie d'une protection légale sans avoir à prouver sa qualité de propriétaire, grâce à la présomption de titularité du droit réel. Ainsi, le possesseur est présumé propriétaire du bien [2](#page=2). * **Acquisition de droits par prescription acquisitive:** La possession, moyennant l'écoulement de délais légaux et la réunion de conditions, peut mener à l'acquisition de la propriété [2](#page=2). La protection du possesseur repose sur une double présomption réfragable: le possesseur a le corpus (la maîtrise matérielle) et le possesseur est présumé propriétaire. L'objectif juridique est de protéger le véritable propriétaire en présumant que le possesseur l'est, évitant ainsi la "probatio diabolica" (la preuve diabolique) souvent complexe due à la succession des mutations immobilières ou à la rapidité des transactions sur biens meubles [2](#page=2). Sur le plan social, la possession contribue au respect de la paix publique en dissuadant les tentatives d'appropriation illicite et assure la sécurité des rapports juridiques en protégeant les relations sur les biens grâce à la prescription acquisitive [3](#page=3). ### 2.2 La définition de la possession La possession est la manifestation extérieure d'un droit réel, que le possesseur en soit ou non titulaire. Elle représente un pouvoir de fait qu'une personne exerce sur un bien ou un droit, applicable aux biens corporels comme incorporels [3](#page=3). Pour qu'une possession existe, deux conditions cumulatives sont nécessaires : * **Corpus:** L'emprise matérielle sur le bien, c'est-à-dire le bien physiquement entre les mains de la personne ou l'exercice de fait du droit [3](#page=3). * **Animus:** L'intention de se comporter comme propriétaire, c'est-à-dire l'intention d'agir en qualité de titulaire du droit réel possédé [3](#page=3). À défaut d'animus, la personne qui a le corpus du bien n'est pas possesseur mais simple détenteur [3](#page=3). > **Tip :** L'animus est un élément psychologique essentiel. Il distingue le possesseur du simple détenteur. ### 2.3 Distinction entre possession et détention La possession se caractérise par la réunion du "corpus" et de "l'animus". Toute personne ayant le corpus d'un bien est présumée en être le possesseur [3](#page=3). Lorsque le possesseur confie son bien à un tiers en vertu d'un contrat imposant une obligation de restitution (bail, prêt) ou d'un droit réel d'usage (usufruit), il conserve sa qualité de possesseur même sans avoir le corpus. Dans ce cas, la possession est réduite à l'animus, et le tiers devient un simple détenteur, tenu de restituer le bien au possesseur [3](#page=3). La détention, quant à elle, se caractérise par le "corpus" sans "l'animus". Le détenteur exerce un pouvoir de fait sur le bien matériellement, mais sans l'intention de le conserver pour lui-même [3](#page=3). > **Exemple :** Un locataire, un emprunteur ou un dépositaire d'une chose sont des détenteurs. Il existe une présomption de non-inversion du titre de détention en titre de possession, qui peut être renversée. Celui qui a l'emprise matérielle sur un bien en qualité de détenteur est présumé le rester. Le titre de détenteur se transmet aux ayant-cause universels ou à titre universel [3](#page=3). ### 2.4 Conditions de la possession utile Pour produire ses effets juridiques, la possession doit être "utile", c'est-à-dire continue, publique, paisible et non équivoque [3](#page=3). * **Continue:** La possession s'exerce avec régularité et durabilité [3](#page=3). * **Publique:** La possession s'exerce au grand jour, de manière non clandestine [3](#page=3). * **Paisible:** La possession ne résulte pas de la violence et ne perdure pas par la violence [3](#page=3). * **Non équivoque:** La possession est dépourvue de toute ambiguïté et ne peut se prêter à plusieurs interprétations quant à l'intention du possesseur de se considérer comme propriétaire [3](#page=3). Une possession viciée par la discontinuité, la clandestinité, la violence ou l'équivoque n'est pas utile. Elle ne le devient que lorsque le vice prend fin [3](#page=3). > **Tip :** La condition d'utilité vise à assurer que la possession soit facilement vérifiable et ne puisse être cachée ou imposée. ### 2.5 La possession de bonne foi La possession de bonne foi (BF) repose sur la conviction raisonnable et légitime du possesseur d'être le véritable propriétaire du bien qu'il possède ou le véritable titulaire du droit réel qu'il exerce. Le possesseur est présumé de bonne foi, sauf preuve contraire [4](#page=4). Les effets juridiques de la possession sont particulièrement réservés au possesseur de bonne foi. Cela inclut une protection renforcée en cas de transmission d'un bien meuble, la prescription acquisitive par dix ans, le mécanisme de l'acquisition immédiate en matière mobilière, et le droit aux fruits produits par le bien [4](#page=4). ### 2.6 Les effets juridiques de la possession La possession produit plusieurs effets juridiques majeurs [4](#page=4): * **Présomption légale de titularité:** Le possesseur d'un bien est présumé être titulaire du droit réel portant sur ce bien, et donc propriétaire, jusqu'à preuve du contraire. Cette présomption profite à tout possesseur, pour des biens meubles ou immeubles, à condition que sa possession soit utile. Elle protège le possesseur contre quiconque se prétendant propriétaire sans détenir physiquement le bien et définit les rôles dans le cadre d'une action en revendication, qui est une action pétitoire visant à trancher le fond du droit. À défaut de succès du demandeur dans la preuve de sa propriété, le possesseur conserve le bien [4](#page=4). * **Rôle probatoire renforcé en matière mobilière:** En matière de biens meubles, la règle "en fait de meubles, la possession vaut titre" renforce la présomption de titularité. Cette protection s'applique lorsque le possesseur actuel a directement succédé dans la possession et a de bonnes raisons de croire qu'il est devenu le nouveau propriétaire. Elle protège le possesseur de BF contre l'aliénateur ou ses héritiers qui voudraient revendiquer la propriété sans écrit, car en matière mobilière, l'absence d'écrit est courante pour les transmissions, sauf pour des montants supérieurs à 3500 euros. Ainsi, une possession utile et de BF d'un bien meuble vaut présomption de titre de propriété, sauf preuve contraire (contrat, etc.). La charge de la preuve est renversée: si un demandeur revendique la propriété d'un bien meuble contre un possesseur, ce dernier aura gain de cause sans devoir prouver son droit de propriété, sauf si des preuves spécifiques sont rapportées. Ces preuves peuvent être que le possesseur actuel est un simple détenteur tenu à restitution, que la possession est viciée, que le possesseur n'est pas de BF, ou que le titre d'aliénation est nul [4](#page=4) [5](#page=5). > **Exemple :** Si une personne vend ou donne un bien meuble, et que l'acheteur/donataire en prend possession de bonne foi, et que plus tard le vendeur/donateur ou ses héritiers veulent récupérer le bien en invoquant l'absence d'un acte écrit, la possession de BF de l'acquéreur/donataire sera généralement opposable. * **Acquisition de la propriété par prescription acquisitive:** La possession fait acquérir la propriété selon les délais et conditions légales, constituant une règle de fond [4](#page=4). * **Droit aux fruits:** Le possesseur de BF devient propriétaire des fruits produits par le bien tant que sa bonne foi subsiste. Si le possesseur est de mauvaise foi (MF), il doit restituer les fruits perçus au véritable propriétaire, car l'accessoire suit le principal. Le droit aux fruits s'éteint au moment où cesse la BF, ou par mise en demeure ou citation en justice [4](#page=4) [5](#page=5). * **Droit au remboursement des impenses:** Le possesseur ou détenteur a droit au remboursement des dépenses faites sur un bien appartenant à autrui. La théorie des impenses ne peut être invoquée qu'à titre subsidiaire. Les dépenses nécessaires, indispensables à la conservation de la chose, donnent lieu à un remboursement intégral [5](#page=5). --- # Le droit de propriété : contenu, limites et modes d'acquisition Le droit de propriété, qualifié de fondamental et sacré, confère à son titulaire un ensemble de prérogatives tout en étant soumis à des limites d'ordre général et particulier, et peut être acquis par des modes originaires ou dérivés. ### 3.1 Contenu du droit de propriété Le droit de propriété est un droit fondamental, déclaré « inviolable et sacré » par la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen. Il est également garanti par la Convention Européenne des Droits de l'Homme (CEDH) dans son Premier protocole additionnel, qui protège les biens des particuliers contre l'intervention des États, stipulant que nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international [6](#page=6). #### 3.1.1 Plein pouvoir En tant que droit réel, le droit de propriété réunit trois attributs essentiels chez le propriétaire : * Le droit d'usage du bien [6](#page=6). * Le droit de jouissance des fruits du bien [6](#page=6). * Le droit de disposition du bien, tant sur le plan matériel (consommer, abandonner, détruire) que juridique (donner, vendre, léguer) [6](#page=6). Ces prérogatives sont conférées à une seule et même personne, le propriétaire, formant une configuration unitaire, par opposition aux droits réels d'usage qui répartissent ces prérogatives [6](#page=6). #### 3.1.2 Droit perpétuel Le droit de propriété ne s'éteint pas par le non-usage, sauf si les conditions de la prescription acquisitive sont réunies par une autre personne qui possède le bien pendant le temps et selon les conditions légales [7](#page=7). #### 3.1.3 Droit aux fruits Les fruits sont les biens accessoires produits par un bien principal de manière périodique, sans épuisement de la substance du bien principal. Ils se distinguent des produits, qui entraînent l'épuisement de la substance du bien principal [7](#page=7). * **Fruits naturels**: produits de manière organique ou issus de la reproduction animale (ex: blé, lait, veaux). Ils s'acquièrent au moment de leur séparation du bien principal [7](#page=7). * **Fruits civils**: résultent de la valorisation d'un bien par contrat (ex: intérêts bancaires, loyers). Ils sont acquis au moment de leur exigibilité, jour le jour [7](#page=7). Par le principe « l'accessoire suit le principal », la propriété des fruits revient au propriétaire du bien principal. Il existe cependant des exceptions [7](#page=7): * Le possesseur de bonne foi a droit aux fruits [7](#page=7). * Si le bien principal fait l'objet d'un droit réel d'usage (usufruit, emphytéose, superficie), le droit aux fruits revient au titulaire de ce droit réel d'usage [7](#page=7). * Un voisin, titulaire d'aucun droit réel sur le bien principal, peut avoir droit aux fruits tombés naturellement des arbres du fonds contigu [7](#page=7). #### 3.1.4 Fonction sociale Le droit de propriété doit être mis au service de la collectivité. Un non-usage incompatible avec les besoins sociaux peut entraîner des sanctions, comme la pénalité des propriétaires d'immeubles laissés inoccupés [6](#page=6). ### 3.2 Limites au droit de propriété Le caractère absolu du droit de propriété n'implique pas un exercice sans contrainte; il doit être compatible avec l'exercice des droits d'autrui et avec l'intérêt de la société [7](#page=7). #### 3.2.1 Restrictions particulières Ces restrictions visent à concilier l'intérêt général ou l'intérêt particulier avec le droit de propriété. **1) Intérêt général** : des impératifs de protection et de bien-être de la collectivité justifient des atteintes aux droits subjectifs des particuliers. * **Expropriation**: l'autorité publique peut priver une personne de sa propriété immobilière pour utilité publique, moyennant une indemnisation juste et préalable (ex: construction de ligne de train) [7](#page=7). * **Réquisition**: l'autorité publique peut s'approprier temporairement des biens meubles ou immeubles pour faire face à des besoins exceptionnels (ex: réquisition de matériel médical lors d'une pandémie) [8](#page=8). * **Prescription urbanistique**: l'octroi de permis de bâtir est subordonné au respect de règles précises concernant la construction (hauteur, orientation, architecture, matériaux) [8](#page=8). * **Mesure de classement du patrimoine**: les biens classés sont soumis à un régime particulier, interdisant par exemple leur destruction par le propriétaire [8](#page=8). * **Droit de pénétration**: il est permis de s'introduire sur un terrain non bâti et non cultivé, à condition qu'il ne soit pas clôturé, que l'accès n'ait pas été clairement interdit, et qu'aucun dommage n'en résulte [8](#page=8). **2) Intérêt particulier** : la loi impose au propriétaire de subir l'empiètement du droit d'un autre propriétaire. * **Relations de voisinage**: le propriétaire doit tolérer certaines atteintes à la jouissance de son droit au bénéfice du propriétaire voisin (ex: clôtures mitoyennes, servitudes légales, respect des distances légales) [8](#page=8). * **Restrictions auto-imposées**: un propriétaire peut restreindre la jouissance de son propre droit en concédant à un tiers un autre droit réel sur son bien (ex: gage, hypothèque) [8](#page=8). #### 3.2.2 Restrictions générales Ces restrictions s'appliquent de manière plus large et visent à réguler l'exercice des droits pour éviter des situations abusives ou préjudiciables. **1) Abus de droit** La théorie de l'abus de droit considère que l'exercice d'un droit portant atteinte de manière disproportionnée au droit d'autrui constitue une faute civile. Ce concept est fondé sur le principe de bonne foi et articulé avec la protection de l'intérêt public (sécurité, environnement). Les cas d'abus de droit incluent [8](#page=8): * Exercer un droit dans l'intention de nuire à autrui, ou sans intérêt raisonnable tout en causant un dommage [8](#page=8). * Choisir, parmi des manières équivalentes d'exercer un droit, celle qui porte préjudice à autrui [8](#page=8). * Exercer un droit en disproportion manifeste entre l'avantage tiré et le préjudice causé à autrui [8](#page=8). La théorie de la « rechtsverwerking » (découragement de l'exercice d'un droit) peut également être considérée comme une forme d'abus de droit lorsque quelqu'un s'abstient durablement d'exercer son droit, créant une attente légitime chez autrui, avant de le réexercer [9](#page=9). La sanction de l'abus de droit est la réduction du droit à un usage normal [9](#page=9). **2) Troubles de voisinage** La théorie des troubles de voisinage établit qu'un propriétaire a le droit de jouir de son bien dans un juste équilibre avec le droit de jouissance des autres sur leur propre bien. Un trouble de voisinage survient lorsqu'un propriétaire, par un fait non fautif, rompt cet équilibre en imposant à son voisin un trouble excédant les inconvénients ordinaires, ouvrant droit à réparation sur une base de responsabilité objective [9](#page=9). Cette théorie peut être invoquée par ou contre des personnes autres que le propriétaire, comme un locataire ou un usufruitier. Les conditions de mise en œuvre sont [9](#page=9): * **Voisinage des deux biens immeubles**: les biens doivent être suffisamment proches, sans nécessairement être contigus (ex: nuisances sonores d'un aéroport pour des riverains éloignés) [9](#page=9). * **Trouble excessif imputable**: le trouble doit être supérieur à la mesure habituelle des inconvénients ordinains [9](#page=9). Les causes de troubles peuvent être des dégradations matérielles, des atteintes fonctionnelles (ex: étouffement de tirage de cheminée), ou des nuisances sonores, olfactives, esthétiques, ou de confort (ex: perte de luminosité, poussières, humidité). Le trouble excessif peut être permanent ou temporaire [9](#page=9). La sanction vise le rétablissement de l'équilibre par des mesures ordonnées par le juge (indemnité pécuniaire, indemnisation pour mesures de protection, dispositifs de réduction du trouble). La théorie peut également être invoquée à titre préventif [9](#page=9). ### 3.3 Modes d'acquisition du droit de propriété Le droit de propriété s'acquiert soit par un titre résultant d'un acte juridique, soit par un mode originaire [10](#page=10). #### 3.3.1 Hiérarchie des modes de preuve de la propriété En cas de conflit, la priorité est donnée aux modes de preuve selon l'ordre suivant : 1. Celui qui prouve son droit par un mode originaire l'emporte sur celui qui le prouve par un mode dérivé. 2. Celui qui prouve son droit par un mode dérivé l'emporte sur celui qui prouve être possesseur. 3. À défaut de preuve par mode originaire ou dérivé, la possession prévaut [10](#page=10). #### 3.3.2 Modes dérivés de transmission du droit privé Les modes dérivés sont ceux par lesquels l'acquisition de la propriété résulte d'un titre translatif (vente, donation, legs, succession). Ils visent la transmission du droit d'une personne à une autre [10](#page=10). * **"Probatio diabolica"**: les modes dérivés constatent la volonté de transmission, mais il faut prouver que le vendeur, donateur ou testateur était le véritable propriétaire. Le principe est que « personne ne peut transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même ». Ces modes impliquent donc une preuve relative du droit de propriété [10](#page=10). * **Prescription acquisitive**: pour éviter les ambiguïtés, la prescription acquisitive permet d'acquérir la propriété par un mode originaire après une possession utile prolongée [10](#page=10). Les principaux modes dérivés pour une personne physique sont : * Succession légale [10](#page=10). * Succession testamentaire [10](#page=10). * Contrat translatif de propriété [10](#page=10). #### 3.3.3 Modes originaires de constitution du droit de propriété Les modes originaires sont ceux où la loi crée un nouveau droit de propriété dans le chef d'une personne, indépendamment de la volonté d'un propriétaire précédent. Ils sont énumérés par la loi et créent un droit de propriété absolu [11](#page=11). Ces modes interviennent lorsque : * La chose n'a pas encore de propriétaire (chose trouvée) [11](#page=11). * Le droit de propriété du propriétaire initial s'éteint en raison de circonstances particulières [11](#page=11). La preuve de la propriété par un mode originaire repose sur la preuve de l'acte ou du fait juridique lui-même, constituant une preuve absolue du droit [11](#page=11). Les modes originaires d'acquisition du droit de propriété incluent : * Régime des choses corporelles trouvées [11](#page=11). * Transformation [11](#page=11). * Accession mobilière/immobilière [11](#page=11). * Prescription acquisitive [11](#page=11). Chaque mode originaire repose sur un fait matériel: découverte, création, incorporation, ou possession utile [11](#page=11). #### 3.3.4 Le régime des choses corporelles trouvées La découverte de choses corporelles non volées, perdues, abandonnées, cachées ou non récupérées peut entraîner l'extinction du droit de propriété du propriétaire initial et la création d'un nouveau droit de propriété dans le chef du trouveur, sous certaines conditions légales [11](#page=11). **Conditions légales et procédure** : * **Déclaration et recherche du propriétaire**: dans les sept jours suivant la découverte, une déclaration doit être faite à la commune qui l'enregistre dans un registre des choses trouvées. Si le propriétaire est connu, il est invité à venir retirer son bien. Le trouveur a l'obligation d'informer le propriétaire par lettre recommandée si la chose est trouvée sur la propriété d'autrui [12](#page=12). * **Vente éventuelle**: après six mois, la chose peut être vendue de bonne foi et de manière économiquement justifiée, sauf si elle est périssable ou préjudiciable à la santé/sécurité publique. Pour un vélo, le délai de conservation est de trois mois [12](#page=12). * **Acquisition de la propriété par le trouveur**: le trouveur devient propriétaire après cinq ans s'il a accompli toutes les démarches légales et que le propriétaire ne s'est pas manifesté. Si les obligations légales de publicité ne sont pas remplies, le trouveur ne devient propriétaire qu'après trente ans, à condition que sa possession soit utile [12](#page=12). **Récompense raisonnable**: si le trouveur a accompli ses obligations mais que la chose doit être restituée à son propriétaire, il a droit à une récompense raisonnable [12](#page=12). **Cas spécifiques** : * **Biens perdus/volés**: le propriétaire peut les récupérer pendant cinq ans en indemnisant le trouveur pour les frais. Sans manifestation après cinq ans, le trouveur devient propriétaire [12](#page=12). * **Choses abandonnées**: le trouveur en devient immédiatement propriétaire sous réserve des conditions légales de publicité, sauf si le bien a été jeté ou placé en dehors d'une habitation pour enlèvement [12](#page=12). * **Choses cachées dont propriétaire inconnu**: si découvert par le propriétaire du bien où elle est cachée, il en devient instantanément propriétaire. Si découvert par un tiers dans le bien d'autrui, la chose appartient pour moitié au trouveur et pour moitié au propriétaire du bien, sous réserve de déclaration et si la trouvaille est hasardeuse [12](#page=12). * **Choses cachées dont propriétaire connu**: le propriétaire peut récupérer son bien dans les cinq ans s'il apporte la preuve de son droit de propriété. Sans accomplissement des obligations légales, le propriétaire du bien et le trouveur deviennent propriétaires après trente ans de possession utile [12](#page=12). * **Choses non enlevées**: si un bien confié pour conservation/travaux n'est pas récupéré, le détenteur peut le vendre après un an et s'attribuer le montant de sa créance. Le surplus est versé au propriétaire ou sur un compte séparé. Après cinq ans, le montant versé sur le compte ainsi que les intérêts reviennent au Trésor public [13](#page=13). #### 3.3.5 Transformation La transformation est un mode originaire d'acquisition de la propriété d'un bien nouveau créé à partir d'un bien initial appartenant à autrui [13](#page=13). * La personne qui a transformé le bien en devient propriétaire, sauf si la valeur du bien initial est manifestement supérieure au coût du travail ou des matériaux. Dans ce cas, le propriétaire du bien initial devient propriétaire du bien transformé [13](#page=13). * Dans les deux cas, des indemnités doivent être versées à celui qui ne devient pas propriétaire [13](#page=13). #### 3.3.6 Accession L'accession est un mode originaire d'acquisition de la propriété d'un bien accessoire incorporé dans un bien principal appartenant à autrui [13](#page=13). * **Accession mobilière**: concerne deux biens mobiliers. Le bien principal est celui nécessaire sur le plan fonctionnel ou celui dont la valeur est la plus importante. Le but est d'éviter les dégradations liées à la séparation des biens incorporés [13](#page=13). * **Accession immobilière**: le sol est toujours considéré comme le bien principal par rapport aux constructions, plantations, ou autres ouvrages incorporés [13](#page=13). **Conditions de l'accession** : * Un rapport de principal à accessoire entre les deux biens [13](#page=13). * Une incorporation matérielle d'un bien dans l'autre [14](#page=14). * Des propriétaires différents pour le bien principal et le bien accessoire, créant un conflit de propriété [14](#page=14). **Caractéristiques de l'accession** : * Elle est instantanée, intervenant au moment de l'incorporation, sauf convention contraire [14](#page=14). * Elle est définitive: le propriétaire du bien principal demeure propriétaire du bien accessoire même après une éventuelle séparation [14](#page=14). En cas d'égalité entre les biens, les deux propriétaires sont en situation de copropriété fortuite, chacun pour moitié [14](#page=14). **Étendue verticale du droit de propriété (accession artificielle)** L'accession immobilière artificielle engendre l'acquisition, par le propriétaire d'un fonds, du droit de propriété sur tout ce qui y est incorporé (sur, au-dessus, en dessous) par le travail d'autrui. Les constructions et plantations réalisées sur le terrain ou incorporées lui appartiennent de plein droit [14](#page=14). * **Exception pour les impétrants**: les canalisations et réseaux de câblage appartiennent à l'installateur et non au propriétaire du sol, car il n'en fait pas usage à ces hauteurs/profondeurs [14](#page=14). * **Présomption réfragable**: les constructions sur un terrain sont présumées appartenir au propriétaire du terrain. Si une personne incorpore un bien accessoire dans un fonds qui ne lui appartient pas, elle perd la propriété de son bien accessoire au profit du propriétaire du terrain. Pour obtenir une indemnisation, cette personne doit renverser la présomption légale, à condition que les constructions aient été réalisées en exécution de la loi ou d'un contrat [14](#page=14). * **Utilisation de matériaux appartenant à autrui**: si un propriétaire utilise des matériaux d'autrui pour construire sur son terrain, les matériaux appartiennent au propriétaire du fonds par accession. Le propriétaire des matériaux ne peut pas les récupérer, mais peut obtenir une indemnité sur base de l'enrichissement injustifié [14](#page=14). * **Construction sur des fonds appartenant à autrui** : * Si le propriétaire des matériaux est de bonne foi, le propriétaire du fonds est obligé de l'indemniser [14](#page=14). * Si le propriétaire des matériaux est de mauvaise foi, le propriétaire du fonds peut exiger l'enlèvement des incorporations à ses frais, ou conserver les incorporations en indemnisant le propriétaire des matériaux sur base de l'enrichissement injustifié [14](#page=14). Ces règles ne s'appliquent pas à l'accession immobilière concernant des droits réels d'emphytéose ou de superficie, qui relèvent d'un régime juridique spécifique [14](#page=14). **Étendue horizontale du droit de propriété** Le propriétaire a le droit de clôturer son fonds et d'en déterminer les limites par le bornage. Il peut exiger du propriétaire voisin qu'il procède au bornage. Une clôture mitoyenne peut être érigée le long de la limite séparative, et est présumée appartenir en copropriété [15](#page=15). * **Empiétement sur le fonds voisin**: le voisin peut en exiger l'enlèvement, sauf si l'empiètement se fonde sur un titre légal ou contractuel, ou si le propriétaire qui a empiété peut se prévaloir de la prescription acquisitive, devenant ainsi propriétaire du bien accessoire par accession horizontale [15](#page=15). **Obligations du propriétaire d'un fonds** : * Restituer un objet ou animal trouvé sur son fonds, ou permettre au propriétaire de venir le récupérer [15](#page=15). * Tolérer que son voisin pénètre sur son fonds pour effectuer des travaux de construction/réparation à son propre bien [15](#page=15). * Accepter que toute personne puisse s'introduire temporairement pour profiter du fonds non bâti/cultivé qui n'est pas clôturé, s'il n'a pas émis d'objection claire [15](#page=15). ### 3.4 Prescription acquisitive #### 3.4.1 Notion et champ d'application La prescription acquisitive permet d'acquérir la propriété et certains autres droits réels par l'exercice prolongé de ces droits. Elle n'est applicable qu'aux biens non fongibles (espèces) dans le commerce, car le possesseur de biens fongibles (généraux) est d'office propriétaire [15](#page=15). Les droits réels susceptibles d'être acquis par prescription acquisitive sont: le droit de propriété/copropriété, les servitudes apparentes, le droit d'usufruit, l'emphytéose et la superficie [15](#page=15). La prescription acquisitive transforme une situation de fait (possession) en situation de droit (propriété ou titularité d'un droit réel d'usage). Elle assure la vitalité du droit en favorisant celui qui exerce les prérogatives du propriétaire, à la vue de tous [15](#page=15). Elle a une double fonction sociale : * **Fonction probatoire**: elle facilite la preuve du droit de propriété d'un bien meuble en épargnant la "probatio diabolica" [15](#page=15). * **Fonction acquisitive**: elle anéantit le droit du "verus dominus" (vrai/ancien propriétaire) et fait acquérir ce droit au possesseur [15](#page=15). Elle joue également une fonction de régularisation en cas de vice dans l'acte juridique translatif, le possesseur de bonne foi n'ayant qu'un titre de fait [15](#page=15). --- # La prescription acquisitive et l'acquisition immédiate en matière mobilière Voici le résumé de l'étude sur la prescription acquisitive et l'acquisition immédiate en matière mobilière, prêt pour votre examen : ## 4. La prescription acquisitive et l'acquisition immédiate en matière mobilière Ce chapitre explore comment la possession prolongée d'un bien peut mener à l'acquisition de droits réels, ainsi qu'un mécanisme d'acquisition immédiate des biens meubles pour le possesseur de bonne foi. ### 4.1 La prescription acquisitive La prescription acquisitive est un mode originaire d'acquisition de droits réels, y compris le droit de propriété, fondé sur l'exercice prolongé de ces droits. Elle transforme une situation de fait (possession) en une situation de droit (propriété ou titularité d'un droit réel d'usage). Elle assure la vitalité du droit de propriété en favorisant celui qui exerce les prérogatives du propriétaire, à la vue de tous [15](#page=15). #### 4.1.1 Notion et champ d'application La prescription acquisitive ne s'applique qu'aux biens non fongibles (de espèce) qui sont dans le commerce. Les biens fongibles (de genre) sont présumés appartenir au possesseur dès le départ [15](#page=15). Les droits réels susceptibles d'être acquis par prescription acquisitive incluent : * Le droit de propriété et de copropriété [15](#page=15). * Les servitudes apparentes [15](#page=15). * Le droit d'usufruit [15](#page=15). * L'emphytéose [15](#page=15). * La superficie [15](#page=15). #### 4.1.2 Double fonction sociale La prescription acquisitive remplit deux fonctions sociales essentielles : * **Fonction probatoire:** Elle facilite la preuve du droit de propriété sur un bien meuble en évitant la "probatio diabolica" [15](#page=15). * **Fonction acquisitive du droit de propriété:** Elle éteint le droit de propriété de l'ancien propriétaire ("verus dominus") et confère ce droit au possesseur [15](#page=15). Elle a également une fonction de régularisation en cas de vice dans l'acte juridique translatif. La prescription efface les vices de fond (manquement aux conditions de validité de l'acte) et les vices de forme (conditions de production des effets de l'acte) [15](#page=15) [16](#page=16). #### 4.1.3 Distinction avec la prescription extinctive Il est important de distinguer la prescription acquisitive de la prescription extinctive. La prescription extinctive est un mode d'extinction des droits réels et des actions, fondé sur le non-exercice prolongé de ces droits. Par exemple, un loyer non payé pendant un an ne peut plus être réclamé après cinq ans. Le droit de propriété, cependant, est perpétuel et ne s'éteint pas par prescription extinctive [16](#page=16). #### 4.1.4 Double fonction de la prescription acquisitive La prescription acquisitive présente une double fonction : * Elle permet l'acquisition d'un droit pour celui qui possède un bien [16](#page=16). * Elle entraîne la perte d'un droit pour le propriétaire négligent [16](#page=16). Elle sanctionne la négligence du propriétaire qui s'abstient d'exercer son droit pendant une période déterminée, consolidant ainsi le droit du possesseur [16](#page=16). #### 4.1.5 Règles en faveur du possesseur Plusieurs présomptions jouent en faveur du possesseur : * **Présomption de possession:** La mainmise matérielle sur le bien présume la possession [16](#page=16). * **Présomption de non-interruption de possession:** Si une personne prouve qu'elle possédait un bien dans le passé et qu'elle le possède actuellement, elle est présumée l'avoir possédé dans l'intervalle [16](#page=16). * **Présomption de possession utile:** La possession est présumée utile sauf preuve contraire [16](#page=16). * **Présomption de bonne foi (BF):** Le possesseur est présumé de bonne foi, sauf preuve du contraire [16](#page=16). > **Tip:** Les ayants cause ne bénéficient pas des présomptions de possession étrangère de bonne foi. Ils conservent la qualité de fait du défunt (possesseur de BF, de mauvaise foi (MF), ou simple détenteur). La bonne foi n'est requise qu'au moment de la prise de possession; le possesseur peut continuer à prescrire même si sa mauvaise foi survient plus tard [16](#page=16). #### 4.1.6 Jonction des possessions Le délai de prescription peut être atteint en additionnant les possessions successives des ayants cause à titre particulier, ainsi que celles de leurs auteurs [16](#page=16). #### 4.1.7 Règles en faveur du propriétaire (obstacles à la prescription) Certaines règles font obstacle à la prescription acquisitive : * **Présomption de non-interversion du titre de détention en titre de possession:** Un simple détenteur reste détenteur [16](#page=16). * **Conditions de durée de la possession:** Le délai légal doit être atteint [16](#page=16). * **Conditions de possession utile:** La possession doit être paisible, publique, non équivoque et non précaire [16](#page=16). * **Exigence de bonne foi:** La bonne foi est exigée pour prescrire par dix ans, sauf pour la prescription trentenaire qui ne requiert pas la bonne foi [17](#page=17). ### 4.2 Régimes juridiques distincts #### 4.2.1 Prescription acquisitive ordinaire Deux régimes existent selon la bonne foi du possesseur : * **Possesseur de bonne foi (BF):** Acquisition de la propriété après une possession de 10 ans [17](#page=17). * **Possesseur de mauvaise foi (MF):** Acquisition de la propriété après une possession de 30 ans [17](#page=17). Les conditions requises sont: le bien doit être non fongible (species) et dans le commerce, la possession doit être utile, et la bonne ou mauvaise foi doit être établie. L'acquisition par prescription doit être constatée par décision de justice et produit des effets rétroactifs au jour où la possession utile a commencé. La charge de la preuve incombe au propriétaire qui s'oppose à la prescription [17](#page=17). Les motifs de non-validité de la prescription incluent : * Simple détention au lieu de possession [17](#page=17). * Possession non utile (vices: discontinuité, clandestinité, violence, équivoque) [17](#page=17). * Manque de bonne foi lors de la prise de possession pour la prescription décennale [17](#page=17). * Délai de prescription non atteint (suspension ou interruption) [17](#page=17). #### 4.2.2 Acquisition immédiate de bonne foi en matière mobilière Ce mécanisme concerne le possesseur de bonne foi ayant acquis à titre onéreux (ATO) un bien meuble d'une personne qui n'en était pas propriétaire [17](#page=17). ##### 4.2.2.1 Conditions légales de l'acquisition immédiate Les conditions pour l'application de ce régime sont : * **Bien meuble, non fongible et dans le commerce:** Excluant les instruments de paiement, les biens dont la transmission est sujette à publicité (navires), et les biens soumis à législation dérogatoire (biens culturels) [17](#page=17). * **Acquisition à titre onéreux (ATO):** L'acquéreur a payé un prix [17](#page=17). * **Possession paisible et non équivoque:** La possession utile n'est pas exigée pour cette acquisition immédiate [17](#page=17). * **Prise de possession de bonne foi:** Si le propriétaire prouve la mauvaise foi de l'acquéreur, ce dernier ne peut pas invoquer l'acquisition immédiate. Le propriétaire a alors 30 ans pour revendiquer son bien [17](#page=17). > **Tip:** L'acquisition immédiate fonde le droit de propriété sur la possession de bonne foi, et non sur la preuve du droit de propriété [17](#page=17). Le but est de protéger les acquéreurs ATO contre les revendications des propriétaires, en simplifiant la preuve de leur droit. En cas de compétition de droits, la loi favorise le possesseur de bonne foi qui devient propriétaire [18](#page=18). ##### 4.2.2.2 Situation visée par l'article 3.28 L'article 3.28 régit les situations impliquant : * Un propriétaire qui revendique son bien [18](#page=18). * Un possesseur de bonne foi ayant acquis ATO le bien meuble d'une personne non propriétaire [18](#page=18). * La personne non propriétaire qui a transmis le bien ATO au possesseur de bonne foi [18](#page=18). Le droit de propriété est créé immédiatement dans le chef du possesseur de bonne foi à condition que le propriétaire ait volontairement confié son bien au tiers intermédiaire [18](#page=18). ##### 4.2.2.3 Dessaisissement volontaire du bien Lorsque le propriétaire a transmis volontairement son bien à un tiers (par exemple, location, prêt, dépôt) qui le transmet ensuite ATO à un possesseur de bonne foi, le propriétaire est pénalisé pour sa confiance. Le possesseur de bonne foi devient immédiatement propriétaire. Le propriétaire originaire ne pourra récupérer son bien que s'il invoque la non-réalisation des conditions légales (détention simple, mauvaise foi, possession non paisible) ou s'il agit en responsabilité contre le tiers intermédiaire pour obtenir des indemnités [18](#page=18). ##### 4.2.2.4 Dessaisissement involontaire du bien En cas de perte ou de vol du bien, le propriétaire n'a pas démérité. Il dispose de 3 ans à partir du jour de la dépossession pour intenter une action en revendication. Le possesseur actuel, même de bonne foi, devra restituer le bien au propriétaire originaire. Le possesseur pourra ensuite se retourner contre le tiers. Si le propriétaire n'agit pas dans les 3 ans, le possesseur devient propriétaire, et le tiers devra verser des indemnités au propriétaire [18](#page=18). ### 4.3 Mode de calcul des délais Le calcul des délais de prescription et d'acquisition prend en compte plusieurs facteurs : #### 4.3.1 Jonction des possessions Le délai de prescription peut être atteint en cumulant les durées de possessions successives [18](#page=18). > **Tip:** En cas de transmission par succession, la jonction des possessions concerne uniquement les successeurs à titre particulier qui bénéficient de la présomption légale de BF. Il n'y a pas de jonction pour les successeurs universels ou à titre universel, qui recueillent le titre de fait et la qualité du défunt [19](#page=19). #### 4.3.2 Causes de suspension La prescription est suspendue dans les cas suivants : * **Incapacité:** La prescription ne court pas à l'encontre des mineurs ou autres incapables [19](#page=19). * **Mariage:** La prescription ne court pas entre époux [19](#page=19). * **Impossibilité d'agir en justice:** Si le titulaire du droit ne peut pas agir en justice pour faire valoir ses droits [19](#page=19). La prescription peut être suspendue d'un commun accord, sauf pour les délais préfix (comme le délai de 3 ans pour l'acquisition immédiate mobilière) [19](#page=19). #### 4.3.3 Causes d'interruption L'interruption a pour effet d'effacer le délai écoulé, nécessitant le recommencement de la prescription à zéro [19](#page=19). * **Interruption naturelle:** Concerne uniquement la prescription acquisitive et survient après la perte de la possession du bien pendant au moins un an [19](#page=19). * **Interruption civile:** Concerne la prescription acquisitive et extinctive. Elle est déclenchée par un acte accompli dans le cadre d'une procédure judiciaire ou par la reconnaissance du droit contre lequel court la prescription [19](#page=19). Les actes interruptifs de la prescription sont : * **Mise en demeure:** Un acte juridique unilatéral adressé par un créancier à un débiteur en retard, sommant celui-ci d'exécuter son obligation. Doit être faite par acte d'avocat ou d'huissier [19](#page=19). * **Citation en justice:** Acte introductif d'instance envoyé par huissier pour convoquer une partie devant le tribunal [19](#page=19). * **Commandement de payer:** Acte par lequel un huissier, sur la base d'un titre exécutoire, enjoint un débiteur d'exécuter son obligation sous peine de saisie [19](#page=19). * **Reconnaissance du droit:** Aveu par la personne qui prescrit du droit de la personne contre laquelle la prescription court [19](#page=19). Les effets de la mise en demeure ou de la citation en justice incluent l'interruption des délais de prescription acquisitive et extinctive (sauf si la demande est rejetée), le renversement de la charge des risques pour le débiteur d'un bien de genre, le versement d'intérêts moratoires, et la perte du droit aux fruits pour le possesseur de mauvaise foi [19](#page=19). --- # Les droits réels d'usage (usufruit, servitudes, emphytéose, superficie) Cette section détaille les différents droits réels d'usage qui démemebrent le droit de propriété, en abordant leur constitution, leurs caractéristiques, les droits et obligations des parties, ainsi que leurs causes d'extinction. ### 5.1 Notion de droits réels d'usage Les droits de propriété sont généralement considérés comme monolithiques, regroupant tous les pouvoirs sur un bien: l'usus (l'usage), le fructus (la perception des fruits) et l'abusus (la disposition du bien). À l'inverse, les autres droits réels, dits "droits réels d'usage", séparent ces pouvoirs entre deux personnes: le propriétaire du bien, qui conserve l'abusus, et le titulaire du droit réel d'usage, qui détient l'usus et le fructus sur un bien qui ne lui appartient pas [23](#page=23). Les titulaires de ces droits sont désignés comme suit : * Usufruit: usufruitier (U) [23](#page=23). * Servitudes: propriétaire du fonds dominant [23](#page=23). * Emphytéose: emphytéote [23](#page=23). * Superficie: superficiaire [23](#page=23). Le propriétaire du bien est désigné comme : * Usufruit: nu-propriétaire (NP) [23](#page=23). * Servitudes: propriétaire du fonds servant [23](#page=23). * Emphytéose et superficie: tréfoncier [23](#page=23). Les droits réels d'usage se distinguent par plusieurs caractéristiques communes : * **Temporaire:** Leur durée est limitée, contrairement au droit de propriété qui est perpétuel. Cette limitation vise à permettre la reconstitution automatique de la pleine propriété au profit du propriétaire à la fin du droit réel d'usage [23](#page=23). * **Durée maximale :** * Usufruit: au plus tard au décès de l'usufruitier, ou 99 ans si l'usufruitier est une personne morale [23](#page=23). * Emphytéose et superficie: 99 ans [23](#page=23). * **Usufruit:** Droit viager, c'est-à-dire dont l'extinction est liée à la vie de l'usufruitier [23](#page=23). * **Servitudes:** Droit de jouissance limité à une fonctionnalité précise, comme un droit de passage [23](#page=23). * **Emphytéose:** Droit de jouissance le plus étendu parmi les droits réels d'usage [23](#page=23). * **Superficie:** Droit singulier qui déroge au droit d'accession [23](#page=23). > **Tip :** Il est essentiel de bien comprendre la distinction entre le droit de propriété (qui inclut l'usus, le fructus et l'abusus) et les droits réels d'usage (qui confèrent l'usus et le fructus, mais pas l'abusus). ### 5.2 Modes de constitution des droits réels d'usage Les droits réels d'usage peuvent être constitués par plusieurs voies : 1. **Contrat:** Le propriétaire peut céder un droit réel d'usage à un tiers, soit par acte entre vifs (donation), soit par acte à titre onéreux (vente). Cette cession peut se faire [23](#page=23): * **Par voie d'aliénation:** Le propriétaire cède le droit réel d'usage tout en conservant la propriété résiduaire [23](#page=23). * **Par voie de rétention:** Le propriétaire cède la propriété résiduaire en se réservant le droit réel d'usage pour lui-même [23](#page=23). * La transcription aux registres de la publicité foncière est requise pour leur opposabilité aux tiers [24](#page=24). 2. **Succession légale ou testamentaire:** Un droit réel d'usage peut être transmis par succession, universellement, à titre universel ou à titre particulier, dans le respect des limites légales. Par testament, un propriétaire peut léguer un droit réel d'usage sur son bien à une personne distincte de celle qui hérite du bien lui-même [24](#page=24). 3. **Loi:** Certains droits réels d'usage sont directement créés par la loi, comme l'usufruit successoral du conjoint survivant [24](#page=24). 4. **Prescription acquisitive:** L'acquisition d'un droit réel d'usage est possible après une possession utile du droit et le respect des conditions légales [24](#page=24). ### 5.3 Droits et obligations des titulaires et des propriétaires La matière des droits réels d'usage est supplétive, ce qui signifie que les parties peuvent y déroger par convention, à condition de ne pas dénaturer les concepts fondamentaux [24](#page=24). #### 5.3.1 Droits et obligations du titulaire du droit réel d'usage * **Droits:** Le titulaire d'un droit réel d'usage bénéficie d'un droit réel de jouissance sur le bien d'autrui. Ce droit lui confère la faculté d'user du bien et d'en retirer les fruits. Il peut céder son droit réel d'usage, soit à titre gratuit, soit à titre onéreux [24](#page=24). * **Obligations:** Le titulaire est tenu d'assurer l'entretien du bien et de supporter les charges liées à son utilisation. Les grosses réparations peuvent être prises en charge par le propriétaire, mais celui-ci peut réclamer une partie à l'usufruitier au prorata de la valeur de son droit [24](#page=24). #### 5.3.2 Droits et obligations du propriétaire * **Droits:** Le propriétaire a des droits limités, principalement la perception de la rémunération payée par le titulaire (si constitution à titre onéreux) et la disposition du bien. La disposition matérielle (destruction) est impossible car elle priverait le titulaire de sa jouissance. La disposition juridique (vente) est possible, mais l'acheteur devra respecter les droits du titulaire [24](#page=24). * **Obligations:** L'obligation principale est de respecter le droit de jouissance du titulaire. Il doit également supporter les grosses réparations [24](#page=24). ### 5.4 Modes d'extinction des droits réels d'usage Les droits réels d'usage peuvent s'éteindre par des modes généraux d'extinction des droits de propriété ou par des modes spécifiques [25](#page=25). 1. **Extinction de la durée légale ou contractuelle:** Le droit prend fin à l'échéance du terme fixé, qu'il soit déterminé (ex: 99 ans) ou indéterminé (ex: décès de l'usufruitier). Le terme est un événement futur et certain qui suspend ou éteint un droit [25](#page=25). 2. **Confusion:** Le droit s'éteint si la qualité de propriétaire et celle de titulaire du droit réel d'usage se réunissent dans la même personne [25](#page=25). 3. **Déchéance pour abus de jouissance:** Le titulaire peut être déchu de son droit en cas de manquement grave à ses obligations, comme la dégradation du bien [25](#page=25). 4. **Prescription extinctive:** Le droit s'éteint si le titulaire s'abstient d'exercer son droit pendant 30 ans, ou si un tiers acquiert le bien par prescription acquisitive. La prescription extinctive pénalise l'inertie et profite au propriétaire du bien grevé. Les droits de propriété et de copropriété ne s'éteignent pas par prescription extinctive [25](#page=25). ### 5.5 L'usufruit #### 5.5.1 Notion et caractéristiques L'usufruit est un droit réel d'usage qui confère à son titulaire (l'usufruitier) un droit de jouissance temporaire et, au plus tard, viager sur un bien appartenant au nu-propriétaire. L'usufruitier a le droit de percevoir les fruits du bien, à charge d'en user de manière prudente et raisonnable, et de le restituer à la fin de son droit. L'usufruit peut porter sur des biens meubles et immeubles. L'union de l'usufruit et de la nue-propriété reconstitue la pleine propriété. Les droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire sont de nature différente et ne sont pas en indivision [25](#page=25) [26](#page=26). Le caractère viager de l'usufruit est d'ordre public et ne peut être écarté. La durée de l'usufruit ne peut excéder la vie de l'usufruitier, bien qu'un terme plus court puisse être contractuellement stipulé. Le droit d'usufruit est cessible, mais cette cession ne modifie pas la durée du droit, qui s'éteindra toujours au décès de l'usufruitier cédant [26](#page=26). #### 5.5.2 Modes de constitution de l'usufruit 1. **Loi :** * **Droits successoraux du conjoint survivant (CS) et du cohabitant légal (CLS):** En cas de mariage ou de cohabitation légale, le CS ou CLS peut recueillir l'usufruit de certains biens du défunt. Les droits varient selon les héritiers avec lesquels le CS est en concours. Le CLS recueille l'usufruit du logement familial et des meubles meublants, et n'est pas réservataire [26](#page=26). * **Droit de jouissance légale des parents:** Les parents d'un mineur bénéficient d'un droit de jouissance sur les biens de ce dernier, qui s'apparente à un usufruit, mais est d'ordre public et prend fin à la majorité de l'enfant [27](#page=27). 2. **Contrat :** * **Constitution par voie d'aliénation:** Le propriétaire cède l'usufruit à un tiers en conservant la nue-propriété. La valeur de l'usufruit est estimée en fonction de l'âge de l'usufruitier cédant, et la vente d'usufruit est un contrat aléatoire [27](#page=27). * **Constitution par voie de rétention:** Le propriétaire cède la nue-propriété à un tiers tout en conservant l'usufruit pour lui-même. Ce mode est souvent utilisé pour la planification successorale [27](#page=27). * **Clause d'accroissement / Tontine:** Utilisée par les couples non mariés pour la planification successorale [27](#page=27). 3. **Testament:** Un parent peut léguer l'usufruit de biens à un tiers pour protéger l'enfant mineur en cas de décès de l'autre parent [27](#page=27). 4. **Prescription acquisitive:** L'acquisition de l'usufruit par prescription acquisitive est possible après 10 ans (bonne foi) ou 30 ans (mauvaise foi) de possession utile [28](#page=28). #### 5.5.3 Droits et obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire ##### 5.5.3.1 Droits de l'usufruitier * **Droit d'usage et droit aux fruits:** L'usufruitier peut modifier le bien et y réaliser des constructions, sous réserve de respecter la destination du bien. La propriété de ces ouvrages reviendra au nu-propriétaire par accession, moyennant indemnisation [28](#page=28). * **Droit d'aliénation:** L'usufruitier peut céder son droit d'usufruit ou le grever d'un droit de gage ou d'hypothèque, sans que la durée de l'usufruit ne soit modifiée [28](#page=28). * **Actes d'administration:** L'usufruitier peut poser des actes d'administration, comme la location du bien, et en percevoir les revenus [28](#page=28). ##### 5.5.3.2 Obligations de l'usufruitier * **Description impérative des biens:** L'usufruitier et le nu-propriétaire doivent dresser un inventaire des biens au début de l'usufruit [28](#page=28). * **Obligation d'assurance:** L'usufruitier doit souscrire une assurance couvrant les risques habituels du bien [28](#page=28). * **Comportement prudent et raisonnable:** L'usufruitier doit respecter la destination du bien et agir avec prudence. Un manquement grave peut entraîner la déchéance du droit [28](#page=28). * **Prise en charge des réparations:** L'usufruitier prend en charge les réparations d'entretien et peut contribuer aux grosses réparations au prorata de la valeur de son droit [28](#page=28). * **Charges ordinaires:** L'usufruitier supporte les charges ordinaires du bien [29](#page=29). * **Obligation de restitution:** À la fin de l'usufruit, l'usufruitier ou ses héritiers doivent restituer le bien ou sa valeur [29](#page=29). ##### 5.5.3.3 Droits et obligations du nu-propriétaire * **Droit de disposer juridiquement:** Le nu-propriétaire peut aliéner son droit de nue-propriété ou le grever d'une hypothèque, sans que cela n'affecte le droit d'usufruit [29](#page=29). * **Droit de contrôle:** Le nu-propriétaire peut visiter le bien annuellement et demander la déchéance de l'usufruit pour abus de jouissance [29](#page=29). * **Obligation de participer aux grosses réparations:** Le nu-propriétaire est tenu des grosses réparations, mais peut demander à l'usufruitier de participer proportionnellement [29](#page=29). #### 5.5.4 Cause d'extinction spécifique : la conversion La conversion consiste à remplacer l'usufruit par une valeur équivalente. Elle peut être demandée par l'une des parties si elles ne s'entendent plus sur la gestion des biens. La conversion peut être totale ou partielle et peut prendre la forme de la pleine propriété d'une partie des biens, d'une somme capitale, ou d'une rente indexée ou garantie. Le juge peut ajuster les modalités de conversion en fonction de l'état de santé de l'usufruitier si sa durée de vie probable est inférieure à celle estimée par les tables statistiques [29](#page=29) [30](#page=30). #### 5.5.5 Sanctions du droit d'usufruit En cas de contestation de l'existence de son droit, l'usufruitier peut introduire une action confessoire pour faire établir judiciairement l'existence de son usufruit [30](#page=30). ### 5.6 Les servitudes ### 5.7 L'emphytéose ### 5.8 La superficie --- ## Erreurs courantes à éviter - Révisez tous les sujets en profondeur avant les examens - Portez attention aux formules et définitions clés - Pratiquez avec les exemples fournis dans chaque section - Ne mémorisez pas sans comprendre les concepts sous-jacents

| Term | Definition | |------|------------| | Droit réel | Un droit qui porte directement sur un bien, conférant à son titulaire une emprise directe et immédiate sur celui-ci, opposable à tous. | | Droit personnel | Un droit qui oblige une personne à accomplir une prestation envers une autre personne, sans porter directement sur un bien. Il crée un lien de droit entre des personnes. | | Titulaire d'un droit réel | La personne physique ou morale qui détient un droit réel sur un bien, lui conférant des prérogatives spécifiques sur ce bien. | | Titulaire d'un droit personnel | La personne physique ou morale qui est créancière d'une obligation de la part d'une autre personne, sans avoir de droit direct sur un bien. | | Emprise | L'exercice d'un pouvoir ou d'une autorité sur quelque chose. Dans le contexte des droits réels, il s'agit du pouvoir direct et immédiat du titulaire sur le bien. | | Droit de suite | La prérogative du titulaire d'un droit réel de faire suivre le bien, quelle que soit la personne qui en devienne propriétaire ultérieurement, afin de faire valoir son droit. | | Numerus clausus | Principe selon lequel seuls les droits réels expressément prévus par la loi peuvent être créés, limitant ainsi leur nombre et leur contenu. | | Droit de propriété | Le droit réel le plus complet, conférant à son titulaire le pouvoir d'user, de jouir et de disposer d'un bien, dans les limites fixées par la loi. | | Usus | Le droit d'utiliser le bien. | | Fructus | Le droit de percevoir les fruits produits par le bien. | | Abusus | Le droit de disposer du bien, c'est-à-dire de le vendre, de le donner, de le détruire, etc. | | Possession | L'état de fait d'une personne qui se comporte comme propriétaire d'un bien, même si elle n'en a pas le titre juridique. Elle peut produire des effets juridiques. | | Corpus | L'élément matériel de la possession, c'est-à-dire la mainmise physique sur le bien. | | Animus | L'intention de se comporter comme propriétaire du bien. | | Détention | La possession matérielle d'un bien sans l'intention de se comporter comme propriétaire. Le détenteur est tenu de restituer le bien. | | Prescription acquisitive | Un mode d'acquisition de la propriété ou d'autres droits réels par l'exercice prolongé et utile d'une possession, pendant un délai fixé par la loi. | | Possession utile | Une possession continue, publique, paisible et non équivoque, qui est susceptible de mener à l'acquisition par prescription. | | Possession de bonne foi (BF) | La conviction sincère et légitime du possesseur d'être le véritable propriétaire du bien. | | Possession de mauvaise foi (MF) | La connaissance par le possesseur qu'il n'est pas le véritable propriétaire du bien. | | Impenses | Les dépenses engagées par un possesseur ou détenteur sur un bien appartenant à autrui, dont il peut demander le remboursement au propriétaire. | | Expropriation | La procédure par laquelle l'autorité publique peut priver un particulier de sa propriété immobilière pour cause d'utilité publique, moyennant une juste indemnisation. | | Abus de droit | L'exercice d'un droit d'une manière qui porte atteinte de manière disproportionnée au droit d'autrui, constituant une faute civile. | | Troubles de voisinage | Les nuisances excessives et non fautives subies par un propriétaire du fait de son voisin, rompant l'équilibre normal du voisinage et ouvrant droit à réparation. | | Mode originaire d'acquisition | Un mode d'acquisition de la propriété par lequel un nouveau droit de propriété est créé, indépendamment de tout transfert d'un propriétaire précédent (ex: trouvaille, création). | | Mode dérivé d'acquisition | Un mode d'acquisition de la propriété par lequel le droit est transmis d'un propriétaire précédent à un nouveau propriétaire (ex: vente, donation). | | Accession | Un mode d'acquisition de la propriété par lequel le propriétaire d'un bien principal devient propriétaire des biens accessoires qui y sont incorporés. | | Copropriété | La situation juridique où plusieurs personnes détiennent un droit de propriété sur un même bien, exerçant des prérogatives concurrentes de même nature. | | Indivision | La situation juridique où plusieurs personnes exercent des droits sur une même chose, que ces droits soient de même nature (copropriété) ou de nature différente. | | Usufruit | Un droit réel d'usage temporaire qui confère à son titulaire le droit de jouir d'un bien appartenant à autrui et d'en percevoir les fruits, à charge d'en user raisonnablement et de le restituer. | | Nue-propriété (NP) | Le droit de disposer du bien, démembré de l'usus et du fructus qui appartiennent à l'usufruitier. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. | | Subrogation réelle | Un mécanisme juridique par lequel une valeur nouvelle prend la place d'un bien disparu dans un patrimoine, et est soumise au même régime juridique que le bien qu'elle remplace. | | Terme extinctif | Un événement futur et certain qui, lorsqu'il survient, met fin à un droit ou à une obligation. | | Confusion | L'extinction d'un droit par la réunion de la double qualité de propriétaire et de titulaire du droit sur le même bien dans la même personne. | | Prescription extinctive | Un mode d'extinction d'un droit réel ou d'une action par le non-usage prolongé pendant un délai fixé par la loi. | | Action confessoire | Une action en justice visant à faire reconnaître l'existence d'un droit réel, notamment un droit d'usufruit, contesté par autrui. | | Acte juridique translatif | Un acte juridique ayant pour effet de transférer la propriété d'un bien d'une personne à une autre (ex: vente, donation). | | Bien fongible (Généra) | Un bien qui peut être remplacé par un autre bien de même espèce, quantité et qualité (ex: argent, grains). | | Bien non fongible (Species) | Un bien qui est unique et ne peut être remplacé par un autre (ex: une œuvre d'art, une maison spécifique). | | Acte à titre onéreux (ATO) | Un acte juridique par lequel chaque partie reçoit un avantage en contrepartie de ce qu'elle donne (ex: vente). | | Acte à titre gratuit (ATG) | Un acte juridique par lequel une partie accorde un avantage à une autre sans recevoir de contrepartie (ex: donation). | | Aliénation | La cession d'un droit de propriété ou d'un autre droit réel. | | Tréfoncier | Le propriétaire du sol dans le cadre d'un droit de superficie. | | Emphytéote | Le titulaire d'un droit d'emphytéose, un droit réel d'usage de longue durée sur un immeuble. | | Superficiaire | Le titulaire d'un droit de superficie, qui a la propriété des constructions ou plantations sur un fonds appartenant à autrui. | | Prédial | Relatif à un fonds, une parcelle de terre. | | Indivisaire | Une personne qui est en situation d'indivision, c'est-à-dire qui partage des droits sur un même bien avec d'autres. | | Licitation | Une vente aux enchères publiques d'un bien indivis lorsque le partage en nature n'est pas possible. | | Copropriété forcée | Une forme de copropriété qui porte sur des biens destinés à demeurer indivis en raison de leur nature, comme les parties communes d'un immeuble. | | Clause d'accroissement (Tontine) | Une clause contractuelle qui prévoit que le droit du co-acquéreur prédécédé sera dévolu au(x) survivant(s). |