Kredietanalyse 5.pdf

## Inleiding tot het krediet ### Geschiedenis van het bankieren en het ontstaan van krediet Krediet is een fundamenteel onderdeel van economische activiteit door de eeuwen heen en heeft de ontwikkeling van handel en investeringen mogelijk gemaakt. #### Oude geschiedenis * **Mesopotamië en Babylonië (vóór 476 n. Chr.):** Bankactiviteiten waren religieus getint, met priesters als bankiers die giften ontvingen en leningen verstrekten op basis van akkers, vee, en slaven. De Codex van Hammurabi legde normen vast voor bankverrichtingen. * **Griekenland:** Ontwikkelde het bankwezen met geldwisselaars (collubisten) en bankiers (trapezieten) die deposito's accepteerden, leningen verstrekten en een betalingssysteem creëerden. Ook de eerste openbare banken voor overheidsfondsen ontstonden. * **Rome:** Na aanvankelijke terughoudendheid ontwikkelden de Romeinen privébankiers (argentarii) en openbare banken (mensae). Ze legden een juridische basis voor financiële transacties. #### Middeleeuwen (476-1453 n. Chr.) * Het woord "bank" is afgeleid van het Italiaanse "banca", de bank waarop geldwisselaars werkten. * Na de val van Rome verslechterde het bankwezen in het Westen door feodalisme en verscheidenheid aan munten. * **Geldwisselaars en Joden:** Speelden een rol door munten te wisselen en leningen te verstrekken, vaak tegen onderpand vanwege het kerkelijke renteverbod. Kloosters fungeerden als bankiers op het platteland. * **Lombarden:** Italiaanse handelaren die banktechnieken introduceerden en de handel financierden, wat leidde tot de ontwikkeling van de "lettera di pagamento" (wisselbrief) en de basis voor bankieren legde. * **Tempeliers:** Financiële activiteiten omvatten het financieren van kruistochten, deposito's, wisselverrichtingen en het introduceren van dubbel boekhouden. #### Renaissance (15e - 16e eeuw) * Heropleving van openbare banken (bijv. Taula di Canvi in Barcelona, Casa di San Giorgio in Genua) die steden financierden. * Ontstaan van "banken van lening" door franciscaner monniken om de armen te helpen en woeker te bestrijden. * Verspreiding van privébanken met Italiaanse families (Medici, Strozzi, Chigi) als vooraanstaande spelers. * Oprichting van de eerste beurzen (Antwerpen, Londen) voor dagelijkse transacties, wat leidde tot een onderscheid tussen financiële markten en banken. * **Bergen van Barmhartigheid (Monti di Pietà):** Liefdadigheidsinstellingen in Italië (vanaf 1462) om armen te beschermen tegen woekerinteresten door middel van pandleningen. #### 17e en 18e eeuw * Acceptatie van rentebetalingen, oprichting van bankinstellingen (Lyon, Genua, Genève werden bankcentra). * **Emissiebanken en papiergeld:** De Bank van Venetië en de Bank van Amsterdam gaven certificaten uit die verhandelbaar waren. De Bank van Stockholm introduceerde de eerste bankbiljetten, die na storting of schuldbekentenis in omloop werden gebracht. De Bank of England speelde een cruciale rol in de ontwikkeling van chartaal geld. * Bankproducten zoals cheques, wissels en valutahandel werden courant. #### 19e eeuw * Periode van groei en stabiliteit, met de vastlegging van geldwaarde in edelmetaal. * Onderscheid tussen metaalgeld, chartaal geld en giraal geld (zichtrekeningen). * Vier stromingen: opkomst van uitgifte-instellingen, snelle groei van zakenbanken (internationalisering, advisering), ontstaan van handelsbanken (gemengde banken: deposito's en financiering) en de opkomst van para-bancaire instellingen (spaarkassen, kredietcoöperaties). #### 20e eeuw (na WO I) * Ontwikkeling van "banksystemen" met toenemende regulering. * Evolutie van betaalmiddelen: metaal -> chartaal -> giraal geld. * Centralisatie van de uitgifte-instellingen tot centrale banken en toenemende staatstoezicht. * Internationaal bankwezen door vooruitgang in transport en telecommunicatie. * **Gemeenschappelijke Markt en EMU:** Vanaf 1950 (Schuman-verklaring) leidde de Europese samenwerking tot het EMS de Europese Akte en de Economische en Monetaire Unie (EMU) met de introductie van de euro. De Europese Centrale Bank (ECB) kreeg als hoofddoel prijsstabiliteit [1979](#page=1979) [1986](#page=1986) [1999](#page=1999). #### Heden: Eurozone en Cryptomunten * De euro is de officiële munt van 20 EU-lidstaten en is de op één na meest gebruikte munt ter wereld. * **Cryptomunten en Blockchain:** Technologieën die versleuteling gebruiken om transacties te beveiligen. De afwezigheid van een centrale autoriteit maakt cryptomunten volatiel. ### Situering van het krediet in de maatschappij Krediet is alomtegenwoordig en beïnvloedt het dagelijks leven en de economie. #### Krediet in alle vormen en voor allerlei doelen Naast consumenten- en hypothecaire kredieten bestaan er diverse andere vormen, vaak onbewust gebruikt. * **Dienstverlening op krediet:** Huurcontracten, distributie van gas/elektriciteit, telefoondiensten, waarbij men na verbruik betaalt. * **Specifieke leningen:** * **Overbruggingskrediet:** Kortlopend krediet om de periode tussen de aan- en verkoop van vastgoed te overbruggen. Men betaalt enkel rente gedurende de looptijd, met aflossing aan het einde. Risico: niet-verkoop binnen de termijn. * **Overnamekrediet (Herfinanciering):** Bestaand krediet vervangen door een nieuwe lening, vaak met lagere rente. Kan intern (bij eigen bank) of extern (bij andere bank). * **Voorschot op polis (Verdersamenstellingskrediet):** Lenen opgebouwd kapitaal uit een groepsverzekering voor vastgoedfinanciering. De polis blijft lopen, maar het opgenomen bedrag wordt afgetrokken van het pensioenkapitaal. * **Onderhandse lening:** Leningen tussen particulieren (familie, vrienden), geregeld door het burgerlijk wetboek. Schriftelijke afspraken worden sterk aangeraden. * **Pandlening:** Lenen tegen onderpand van een waardevol voorwerp. De lening is gebaseerd op de geschatte waarde van het pand. Het pand wordt veilig bewaard en de eigenaar blijft eigenaar tot terugbetaling. * **Vlaamse ondersteuningsmaatregelen:** Sociale leningen via het Vlaams Woningfonds of woonmaatschappijen voor aankoop, behoud of renovatie van woningen, met gunstige voorwaarden voor wie aan de voorwaarden voldoet. * **Mijn VerbouwLening:** Voordelige lening van de Vlaamse overheid voor energiebesparende renovaties, met een rentevoet gelijk aan de wettelijke rentevoet minus een korting. #### Kredietstatistieken * **Bron van statistieken:** Febelfin, Beroepsvereniging voor het Krediet (BVK), Centrale voor Kredieten aan Particulieren (CKP) van de Nationale Bank van België (NBB), Federale Overheidsdienst Economie. * **CKP (Centrale voor Kredieten aan Particulieren):** Registreert consumenten- en hypothecaire kredieten voor privédoeleinden en wanbetalingen om overmatige schuldenlast te bestrijden. Kredietgevers zijn verplicht het CKP te raadplegen vóór het toekennen van een krediet. * **Statistieken tonen:** Uitstaande contracten, kredietnemers, betalingsachterstanden, nieuwe contracten, en raadplegingen door kredietgevers en particulieren. * **Impact COVID-19:** Tijdelijk uitstel van terugbetalingen voor hypothecaire en consumentenkredieten, zonder registratie van betalingsachterstand bij wettelijk vastgelegd uitstel. * **Covid, energiecrisis, klimaatopwarming:** Impact op kredietverlening door gestegen energieprijzen, rente en focus op energiezuinigheid (EPC-labels). #### Krediet cijfermatig * Krediet is schering en inslag in het dagelijkse leven, van kleine aankopen tot hypothecaire leningen. * Krediet heeft een economische en sociale rol: het stimuleert productie en werkgelegenheid, maar brengt ook risico's op overmatige schuldenlast met zich mee. ### Waarom een beroep doen op krediet? Krediet wordt gebruikt voor diverse doeleinden: * **Verwezenlijking van een concreet project:** Aankoop van goederen (huis, auto, meubelen) of diensten. * **Verbetering van de leefomgeving:** Renovatie, installatie van verwarming, keuken, etc. * **Specifieke gebeurtenissen:** Huwelijk, geboorte, communie, of onvoorziene uitgaven zoals reparaties of medische kosten. * **Opbouw van een reserve:** Voor personen met schommelende inkomsten of om een financiële buffer te creëren. ### Langs welke weg een krediet aangaan? * **Kredietgever:** Een erkende instelling (bank, kredietverstrekker) met specifieke toelating van de FOD Economie. * **Kredietbemiddelaar:** Personen die kredietovereenkomsten voorstellen of helpen afsluiten (bv. verkoper, makelaar). Deze activiteit is gereguleerd en vereist inschrijving bij de FSMA. * **Verplichtingen kredietgever:** * FSMA-vergunning of registratie. * Modelkredietovereenkomsten goedgekeurd door FOD Economie. * Oprichting in specifieke rechtsvormen (bv. NV, CV). * Organisatie om wettelijke verplichtingen na te komen. * Geen beroep doen op niet-ingeschreven bemiddelaars. * **Verplichtingen kredietbemiddelaar:** * Inschrijving bij FSMA. * Duidelijke informatie over hoedanigheid en bevoegdheden. * Bemiddelen enkel voor erkende kredietgevers. * Verstrekken van nodige gegevens en zoeken naar de beste kredietformule. * Geen dossierkosten of andere kosten aanrekenen aan de consument; vergoeding komt van de kredietgever. ### Centrale voor Kredieten aan Particulieren (CKP) * **Doel:** Registratie van consumenten- en hypothecaire kredieten en wanbetalingen om overmatige schuldenlast te bestrijden. * **Wetgevend kader:** Geregeld door Boek VII van het Wetboek van Economisch Recht (WER) en bijbehorende koninklijke besluiten. * **Positieve luik:** Registratie van alle kredietovereenkomsten (binnen twee werkdagen na sluiten). Gegevens bewaard tot 3 maanden na einde krediet, tenzij wanbetaling. * **Negatieve luik:** Registratie van wanbetalingen die aan specifieke criteria voldoen (bv. 3 niet-betaalde termijnen, of een achterstallig bedrag van meer dan 50 euro bij eerste registratie). Bewaringstermijnen variëren (12 maanden na regularisatie, max. 10 jaar na eerste wanbetaling). * **Raadpleging:** Kredietgevers raadplegen de Centrale om de kredietwaardigheid te beoordelen vóór het sluiten van een overeenkomst. * **Eerste registratie (negatief luik):** Consument wordt geïnformeerd door de Nationale Bank en heeft recht op inzage, verbetering en uitwissing van gegevens. ## 1. Consumentenkredieten ### Het wettelijk kader * Regelgeving voornamelijk gebaseerd op de wet op het consumentenkrediet (oorspronkelijk van 1991, meermalen gewijzigd en geïmplementeerd in Boek VII WER). * Europese Richtlijn 2008/48/EG heeft geleid tot een grondige hervorming (omzetting in wet van 13 juni 2010 en later in Boek VII WER). * Doelen van de hervorming: bestrijden van overmatige schuldenlast, aanpakken van misleidende reclame, strenger optreden tegen misbruiken, harmoniseren van Europese regels. ### Het begrip "consumentenkrediet" * Krediet toegekend aan een natuurlijke persoon voor privédoeleinden, niet voor beroepsactiviteiten. * Indien gemengd gebruik (beroeps- en privé), geldt het als consumentenkrediet indien het privédoel hoofdzaak is. * Onderscheid met hypothecair krediet (gewaarborgd door onroerend goed). * Nieuwe wet op woningkredieten zorgde voor verschuiving van hypothecaire kredieten met roerende bestemming naar hypothecaire regelgeving [2016](#page=2016). #### Wat is een consumentenkrediet? * Krediet verleend aan een consument (natuurlijk persoon, leeft in België, handelt voor privédoeleinden). * Gebruikt voor aankoop van roerende goederen (auto, tv) of diensten (huwelijk), of financiering van privé-uitgaven. * Kredieten aan rechtspersonen (ondernemingen, vzw's) zijn geen consumentenkredieten. * **Belangrijk verschil met hypothecair krediet:** Hypothecair krediet vereist vaak een hypotheek op het onroerend goed als zekerheid. #### Wat is een consumentenkrediet? * **Lening op afbetaling:** Lening met een bepaalde looptijd en vaste maandelijkse termijnen (kapitaal + rente). * **Verkoop op afbetaling:** Verkoop van een goed/dienst waarvan de prijs in maandelijkse schijven wordt betaald. Vaak met eigendomsvoorbehoud. * **Financieringshuur (Leasing/Huurkoop):** Huurcontract met aankoopoptie na de huurperiode. Eerst huur met periodieke betalingen, daarna eventueel aankoop of teruggave. * **Kredietopening:** Geldreserve die gebruikt kan worden naar behoefte, vaak via een kaart. Kan verbonden zijn aan een zichtrekening (geoorloofde debetstand). * **Geoorloofde debetstand:** Expliciete kredietopening waarbij de bank toestaat boven het saldo op te nemen binnen een limiet en termijn. * **Overschrijding:** Stilzwijgend aanvaarde debetstand boven het beschikbare saldo of de geoorloofde debetstand. Duur en duur per bank. * **Ongeoorloofde debetstand:** Gebruik van het krediet zonder expliciet akkoord van de bank. Bank mag opnemingen opschorten en terugbetaling eisen. * **Overbruggingskrediet:** Krediet om een financiële periode te overbruggen, vaak bij vastgoedtransacties. Kapitaal wordt aan het einde terugbetaald, enkel rente gedurende de looptijd. ### Rechten en plichten van de kredietnemer en -gever #### Kredietwaardigheidsonderzoek tijdens de precontractuele fase * **Verplichtingen kredietgever:** 1. **Onderzoek:** Nagaan van de financiële toestand van de consument en raadplegen van het CKP. 2. **Beoordeling:** Grondige beoordeling van de kredietwaardigheid. 3. **Advies:** Adviseren over het meest geschikte krediettype en -bedrag. * **Verboden informatie:** Ras, etnische afkomst, seksuele geaardheid, politieke/religieuze overtuigingen, lidmaatschap vakbond/ziekenfonds. * **Kredietaanvraagformulier:** Verplicht, bevat vragen over doel krediet, inkomen, personen ten laste, lopende financiële verbintenissen. * **CKP Raadpleging:** Verplicht vóór kredietaanbod, binnen 20 dagen (consumentenkrediet) of 15 dagen (hypothecair krediet). * **Weigering:** Kredietgever moet weigeren bij ontoereikende kredietwaardigheid of registratie in het negatieve luik CKP (> 1000 euro). Bij weigering moet de reden (CKP-raadpleging) meegedeeld worden. #### Kredietrisicobeoordeling versus kredietwaardigheid * **Kredietwaardigheidsbeoordeling:** Bepaalt of de consument aan zijn verplichtingen kan voldoen (betaling termijnen, kapitaal). * **Kredietrisicobeoordeling:** Beoordeelt potentiële verliezen en waarschijnlijkheid van verliezen voor de kredietgever bij wanbetaling. #### De kredietaanvraag * Consument moet juiste en volledige informatie verstrekken. * Vragenlijst moet minimaal betrekking hebben op: doel krediet, inkomen, personen ten laste, lopende financiële verbintenissen. * CKP raadpleging is cruciaal. Verschillen tussen CKP-gegevens en consument-informatie moeten worden toegelicht. * **Voorbeeld:** Onjuist antwoord op vraag over werk (bv. niet melden van opzegtermijn) kan leiden tot ontbinding van de overeenkomst. #### Het SECCI-formulier en de informatie- en raadgevingsplicht van de kredietgever * **Informatie- en raadgevingsplicht:** Kredietgever/bemiddelaar moet consument volledig informeren en adviseren over de kredietovereenkomst en het meest geschikte krediet. * **SECCI-formulier (Europese Standaardinformatie inzake Consumentenkrediet):** Gestandaardiseerd document met financiële gegevens (bedrag, looptijd, JKP, terugbetalingsmodaliteiten) om vergelijking te faciliteren. Moet kosteloos worden verstrekt. * **Verplichtingen SECCI:** Specifieke informatie die de consument helpt geïnformeerde beslissingen te nemen. Moet leesbaar, zichtbaar en ondubbelzinnig zijn. #### Geen recht op krediet * Kredietgever mag krediet weigeren op basis van kredietwaardigheid of andere criteria. Er is geen wettelijk "recht op krediet". * Wettelijke weigeringsgronden: Onvoldoende nakomingsmogelijkheden of registratie in negatieve luik CKP (> 1000 euro). * **Signalen voor voorzichtigheid bij kredietgever:** Maximale aanwending kredietopening, systematische opneming afgelost kapitaal, laattijdige aflossing, meerdere nieuwe kredieten, hergroepering van kredieten, vraag naar liquide middelen zonder rechtvaardiging. * Bij weigering is kredietgever enkel vergoeding verschuldigd voor CKP-raadpleging en schattingskosten. #### Bescherming van de persoonlijke levenssfeer * Kredietgever mag enkel gegevens gebruiken die relevant zijn voor de beoordeling van de financiële toestand. * Consument heeft recht op inzage en verbetering van gegevens in bestanden. #### Kredietreclame * **Voorwaarden:** Moet identiteit adverteerder, kredietvorm en voorwaarden vermelden. Bij vermelding rentevoet of kosten, moet JKP, kredietbedrag en looptijd duidelijk worden vermeld. * **Verboden reclame:** Aanzetten tot schulden, benadrukken van gemak/snelheid, hergroepering van kredieten zonder vermelding van rol lopende kredieten, verwijzen naar erkenning/inschrijving, misleidende kosteninformatie, gebrek aan kredietwaardigheidscontrole, onvermelde beperkende voorwaarden voor voordeeltarieven. * **"Gratis krediet":** Verbod op vermelding. Enkel het JKP mag 0% zijn. Prijs moet gelijk zijn bij contante betaling. * **Gratis krediet door overtreding:** Indien kredietgever wetten overtreedt (bv. maximale rentevoet, verplichtingen bemiddelaar, leuren), kan krediet gratis zijn (enkel kapitaal terugbetalen). ### Kredietovereenkomstkeuze, interest en waarborgen #### Voor- en nadelen van de verschillende types van krediet * De keuze hangt af van de bedoeling en persoonlijke situatie. Vergelijken van meerdere voorstellen is aanbevolen. #### JKP, debetrente en kosten * **Afbakening der kosten:** Kredietgever mag debetrente en kosten bepalen, mits binnen wettelijke maximumtarieven. * **JKP (Jaarlijks Kostenpercentage):** Geeft de totale kostprijs van het krediet aan als percentage op jaarbasis. Omvat rente en alle verplichte kosten (dossierkosten, beheerkosten, verplichte verzekeringen). Blijft in principe ongewijzigd gedurende de looptijd. * **Niet in JKP inbegrepen:** Kosten van niet-verplichte verzekeringen, wederbeleggingsvergoeding (bij vervroegde terugbetaling), ereloon notaris, kosten van wanbetaling (verwijlintresten, schadevergoedingen - wel met maximumtarieven). * **Commissies van kredietbemiddelaars:** Verboden deze aan te rekenen aan de consument. Vergoeding is ten laste van de kredietgever. * **Principe van onveranderlijkheid:** Kredietovereenkomst mag voorwaarden niet eenzijdig wijzigen, tenzij expliciet voorzien (bv. variabele rentevoet met specifieke regels). * **Totale kosten van het krediet:** Verschil tussen totaal terug te betalen bedrag en ontleend bedrag. Duidelijkere indicator dan JKP. * **Maximale kostenpercentages (JKP):** Wettelijk bepaald, periodiek herzien. #### Verzekeringen en consumentenkredieten * **Niet verplicht:** Kredietgever mag geen specifieke verzekeringsinstelling opleggen. * **Schuldsaldoverzekering:** Dekt volledige of gedeeltelijke terugbetaling bij overlijden. * **Verzekering tegen ziekte/invaliditeit:** Dekt terugbetaling bij erkende ziekte/invaliditeit. * **Verzekering tegen werkloosheid:** Dekt afbetalingen bij erkende werkloosheid. * **Opletten:** Indien niet verplicht, zitten de premies niet in het JKP en komen er extra kosten bij. #### Geëiste waarborgen (zekerheden) * **Doel:** Dekking voor de kredietgever bij wanbetaling. Geeft kredietgever voorrang op andere schuldeisers. * **Types:** * **Zakelijke waarborgen:** Pand (roerende goederen, bankrekeningen, financiële instrumenten) en Hypotheek (onroerende goederen). * **Persoonlijke waarborgen:** Borgstelling, hoofdelijke/ondeelbare borgstelling, loonoverdracht. * **Semi-zakelijke waarborgen:** Hypothecaire volmacht/mandaat. * **Morele waarborgen:** Vertrouwen op het woord van de kredietnemer. * **Borgstelling:** Een derde verbindt zich tot betaling als de consument dit niet doet. Bescherming voor de borg: borgstellingsovereenkomst gescheiden, informatieplicht over wijzigingen, handgeschreven vermelding, beperking rentebetaling door borg. #### Het sluiten van de kredietovereenkomst * **Handtekening:** Vereist (handmatig of elektronisch) op een duurzame drager. Elke partij ontvangt een exemplaar. * **Verplichte vermeldingen in akte/aanbod:** Soort krediet, identiteit partijen, duur, kredietbedrag, voorwaarden, rentevoeten (vast/variabel), JKP, totale kosten, terugbetalingsvoorwaarden, nalatigheidsintrest, zekerheden, herroepingsrecht, recht op vervroegde terugbetaling, klachtenprocedures. * **Gevolgen ondertekening:** Kredietgever stelt bedrag ter beschikking. Consument is verplicht terug te betalen volgens voorwaarden. * **Bedenktijd & Herroeping:** * **Consumentenkrediet:** 14 dagen bedenktijd na sluiten overeenkomst of ontvangen voorwaarden. * **Bijzondere gevallen (koop op afstand, buiten onderneming):** 7 dagen bedenktijd. * **Gevolgen herroeping:** Teruggave ontvangen sommen/goederen, betaling interesten, ontbinding nevendienstovereenkomsten. #### De terugbetaling van het krediet * **Maximale terugbetalingstermijnen:** Wettelijk bepaald per type krediet en bedrag. * **Vervroegd terugbetalen:** Consument heeft het recht, met mogelijke wederbeleggingsvergoeding (max. 3 maanden rente). Geen vergoeding bij vroegtijdige terugbetaling van kredietopeningen of bij overlijden met schuldsaldoverzekering. * **Aandachtspunten bij vervroegde terugbetaling/kredietconsolidatie:** Vergelijken van totale kosten (inclusief wederbeleggingsvergoeding, notariskosten, etc.). * **Wijziging voorwaarden door kredietgever:** In principe verboden, tenzij wettelijk voorzien (bv. variabele rentevoet, kosten geldautomaat). * **Wat als gekocht goed niet werkt/geleverd is?** Consument mag terugbetaling opschorten mits bepaalde procedures gevolgd worden. Verhaal op kredietgever mogelijk. * **Terugbetalingsmoeilijkheden:** * Contact opnemen met kredietgever voor oplossingen (uitstel, spreiding). * Schuldbemiddeling inschakelen. * Aanvragen van collectieve schuldenregeling bij uitzichtloze situaties. * **Gevolgen niet-uitvoering:** Mogelijkheid tot ontbinding van de overeenkomst door kredietgever na ingebrekestelling bij aanzienlijke achterstand (min. 2 termijnen of 20%). * **Gevolgen regularisatie:** Eerdere betalingsmoeilijkheden kunnen nog invloed hebben op nieuwe kredietaanvragen, ondanks volledige terugbetaling. ## 2. Het hypothecair krediet ### Inleiding * Hypothecaire leningen zijn langdurige financiële beslissingen met grote gevolgen. * Vastgoedprofessional heeft kennis nodig van financieringsmogelijkheden, wettelijk kader, en impact van economische factoren (Covid, energiecrisis, rentestijgingen). * **COVID-19 & Energiecrisis:** Moratoria op terugbetalingen, impact van gestegen energieprijzen en rente op betaalbaarheid. * **Klimaatopwarming & Kredieten:** Stimuleren van energiebesparende renovaties via speciale kredieten (bv. Vlaams energetisch renovatiekrediet). EPC-label wordt steeds belangrijker. * **Vlaams energetisch renovatiekrediet (uitgedoofd sinds 1/1/2025):** Rentesubsidie voor renovaties die EPC-label verbeteren, gekoppeld aan een hypothecaire lening voor aankoop. ### Statistieken m.b.t. de woonprijsevolutie * **Nut van statistieken:** Onderbouwen van beslissingen voor beleidsmakers, consumenten en onderzoekers. * **Mediaanprijzen vs. Gemiddelde prijzen:** Mediaanprijs is stabieler en minder beïnvloed door extreme waarden dan het gemiddelde. Statbel gebruikt mediaanprijzen. * **Evolutie vastgoedprijzen:** Regionale verschillen tussen gewesten en provincies. Prijzen stijgen, met verschillende trends voor huizen en appartementen. * **Mediaanprijzen gemeenten:** Grote verschillen tussen gemeenten binnen gewesten. * **Residentiële vastgoedprijsindex:** Meet de prijsontwikkeling van residentiële eigendommen, inclusief grondprijzen. Wordt berekend met vertraging door gebruikte data. * **Gemeentemonitor (Vlaanderen) & Statbel "Ontdek uw gemeente":** Tools voor vergelijking van gemeentelijke vastgoedstatistieken. ### Statistieken m.b.t. hypothecaire kredieten * **Aantal kredietnemers en uitstaande kredieten:** Cijfers van NBB en BVK. * **Hypothecair kredietbedrag per hoofd (EU-19 vs. België):** België zit ruim boven het Europese gemiddelde. * **Evolutie particulier krediet (10 jaar):** Hypothecair krediet groeit sneller en is in absolute bedragen veel groter dan consumentenkrediet. Lage rentevoeten zijn een drijfveer. * **Statistieken naar looptijd, bedrag, bestemming, rentevoet:** Gedetailleerde analyse van de markt. ### Wettelijk kader hypothecaire kredieten * **KB nr. 225 & Wet op het Hypothecair Krediet (WHK, 1992):** Voorlopers van huidige regelgeving, met de focus op consumentenbescherming [1936](#page=1936). * **Wet van 22 april 2016:** Omzetting Europese Richtlijn inzake hypothecair krediet, met herschikking van toepassingsgebied (roerende bestemming onder hypothecaire regelgeving). * **Nieuwe regels:** Gestandaardiseerde informatiefiche (ESIS), Jaarlijks Kostenpercentage (JKP) voor hypothecaire kredieten, maximale dossierkosten (plafond van 500 euro, verlaagd naar 350 euro vanaf 2024), regels voor onrechtmatige bedingen, grondige kredietwaardigheidsbeoordeling (niet enkel op waarde woning). * **Europese inmenging:** Richtlijnen (Consumer Credit Directive, Mortgage Credit Directive) en acties van Europese Bankautoriteit (EBA) voor harmonisatie en stabiliteit. * **Uitvoeringsbesluiten:** Koninklijke Besluiten betreffende kosten, JKP, CKP-regeling, maximale dossierkosten, spreiding commissielonen kredietbemiddelaars, en deskundige schatters. ### Waarborgen en zekerheden bij een krediet * **Doel van zekerheden:** Risicobeperking voor de kredietgever, met voorrang op andere schuldeisers. Zekerheden verlagen de kosten van het krediet voor de kredietnemer. * **Types zekerheden:** * **Zakelijke waarborgen:** Pand (roerend goed, handelszaak, bankrekening, financiële instrumenten) en Hypotheek (onroerend goed). * **Persoonlijke waarborgen:** Borgstelling, hoofdelijke borgstelling, loonoverdracht. * **Semi-zakelijke waarborgen:** Hypothecaire volmacht/mandaat. * **Morele waarborgen:** Eerbaarheid van de kredietnemer. * **Pand:** Geeft pandhouder voorrang op bezwaarde goederen. Kan op roerende lichamelijke/onlichamelijke goederen, handelszaken, bankrekeningen, financiële instrumenten. Vereist registratie in Pandregister of buitenbezitstelling. * **Hypotheek:** Recht op een onroerend goed als garantie. Vereist notariële akte en inschrijving op kantoor Rechtszekerheid. Kan meermaals gevestigd worden op hetzelfde goed (rangorde is cruciaal). Geldigheidsduur 30 jaar, hernieuwbaar. * **Hypothecaire volmacht:** Toelating aan kredietgever om later hypotheek te vestigen/inschrijven. Lagere kosten dan hypotheek, maar minder zekerheid voor kredietgever. * **Hoofdelijke en ondeelbare borgstelling:** Borg stelt zich garant voor het volledige bedrag, ook na overlijden van borg. * **Loonoverdracht:** Vrijwillige afhouding van een deel van het loon door de werkgever ten gunste van de schuldeiser. Verschilt van loonbeslag (gerechtelijke procedure). * **Verzekeringen vs. Kredietverlening:** Schuldsaldoverzekering, verzekering tegen ziekte/invaliditeit/werkloosheid. Kredietgever mag geen specifieke verzekeraar opleggen. ### De levensloop van een hypothecair krediet * **Fases:** 1. **Informatiefase:** Reclame en prospectus (wettelijk geregeld). 2. **Totstandkoming:** Raadgevings- en voorzichtigheidsplicht, aanvraagformulier, kredietdossier, credit-scoring. 3. **Kredietaanbod:** Schriftelijk aanbod met alle voorwaarden, ESIS-formulier. 4. **Kredietakte:** Vestigingsakte, meestal bij notaris. 5. **Uitvoering:** Beschikbaarstelling van kredietbedrag, terugbetalingen. 6. **Lening loopt:** Mogelijkheid tot heronderhandelen, vervroegde terugbetaling, wijziging intrestvoet. 7. **Betaalmoeilijkheden:** Dialoog met schuldeisers, schuldbemiddeling, collectieve schuldenregeling. * **Voorzichtigheid bij kredietnemer:** Overschatting van middelen vermijden, rentetarieven en totale kosten vergelijken, looptijd en kredietformules afwegen, kosten en fiscale voordelen in acht nemen. * **Hypothecaire volmacht:** Kostenbesparende optie voor kredietnemer, maar minder zekerheid voor bank. * **Kredietvormen:** Klassieke hypotheeklening (volledige som ineens) vs. hypothecaire kredietopening (kredietlijn, opneming naar behoefte). De laatste is tegenwoordig de norm. * **Afbetalingswijzen:** * **Vaste maandelijkse afbetalingen (vaste mensualiteiten):** Gelijk maandbedrag, waarbij initieel meer rente en later meer kapitaal wordt afgelost. * **Vaste kapitaaldelging (degressieve afbetalingen):** Gelijk kapitaalbedrag per maand, dalende intresten en maandlasten. Financieel interessanter maar zwaarder in het begin. * **Progressieve afbetalingen:** Maandelijkse lasten stijgen geleidelijk, rekening houdend met verwachte inkomensstijging. Totale last hoger dan bij vaste mensualiteiten. * **Woonkrediet met vaste termijn (Bulletkrediet):** Enkel intresten worden periodiek betaald, kapitaal in één keer aan het einde. Vereist zekerheid over toekomstige inkomsten (bv. levensverzekering, verkoop pand). * **Maatwerk in afbetalingswijze:** Lening met tijdelijk uitstel kapitaalaflossing, budgetleningen (maandlasten volgen inkomen), woonkrediet met variabele kapitaalaflossing. * **Vaste vs. Variabele intrestvoet:** * **Vaste rentevoet:** Percentage blijft gelijk gedurende de hele looptijd. Biedt zekerheid, maar is initieel vaak hoger. * **Variabele rentevoet:** Percentage schommelt met markttarieven (gekoppeld aan referentie-index). Goedkoper initieel, maar risico op rentestijging. * **Combinaties:** Vaste rente met variabele herziening (bv. 10/5/5), variabele rente met CAP (plafond) en FLOOR (bodem). * **JKP (Jaarlijks Kostenpercentage):** Duidelijke vergelijking van totale kosten, inclusief alle directe kosten. * **Criteria voor rentevoetkeuze:** Budget, huidige rentestand, verwachte evolutie rentevoeten. Herfinanciering kan voordelig zijn bij aanzienlijke rentedalingen. * **Grenzen veranderlijkheid variabele rentevoet:** Begrensd door CAP (stijging) en FLOOR (daling). Periodieke herziening met minimumschommeling en vaste referentie-index. ### Kosten verbonden aan de lening * **Wettelijk toegelaten kosten:** * Schattingskosten (enkel indien vooraf meegedeeld en met toestemming, door erkende schatter). * Dossierkosten (maximaal vastgelegd, enkel na aanvaarding kredietaanbod). * **Verschil aankoopakte vs. leningakte:** Verschillende kosten van toepassing. * **Aankoopakte kosten:** Registratierechten (verkooprecht), recht op geschrift, ereloon notaris, diverse kosten (opzoekingen). * **Leningakte kosten:** * **Aan de bank:** Schattingskosten, dossierkosten. * **Aan de fiscus:** Registratierecht (1% op hoofdsom + 21% aanhorigheden), hypotheekrecht (0,3%), recht op geschriften (vast bedrag). * **Aan de notaris:** Honorarium (degressief), diverse kosten (opzoekingen, inschrijving hypotheekregisters). * **Andere:** Premie brandverzekering, premie schuldsaldoverzekering. * **Hypothecaire volmacht:** Lagere kosten dan hypotheek (geen hypotheekrechten, lager registratierecht, lager ereloon notaris). * **Ereloon notaris:** Wettelijk vastgelegd, degressief per schijf, met 21% BTW. Nieuwe schalen (G, Gbis) en forfaitaire bedragen voor administratieve kosten vanaf 2023. * **Diverse leningaktekosten:** Forfaitaire bedragen voor opzoekingen en administratie. * **Dossierkost:** Kosten voor samenstellen dossier, eenmalig. Maximaal vastgelegd. * **Schattingskost:** Voor rekening van de klant, wordt vooraf meegedeeld en vermeld in prospectus. * **Reserveringsprovisie:** Vergoeding voor niet opgenomen kapitaal bij kredietopeningen, wettelijk beperkt tot 2 jaar. ### Sociale leningen en premies * **Sociale leningen:** Voordelig lenen voor woningbouw/-aankoop/-renovatie, met strikte toekenningsvoorwaarden (inkomen, gezinssituatie, woning). * **Premies:** Diverse premies van gewesten, gemeenten en federale overheid voor o.a. energiebesparende maatregelen, renovatie. * **Verzekering Gewaarborgd Wonen (Vlaams Gewest):** Gratis verzekering voor 10 jaar tegen onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid die helpt bij aflossing lening. * **Vlaams renteloos renovatiekrediet:** (Uitgedoofd) Rentesubsidie voor renovaties die EPC-label verbeteren, gekoppeld aan een hypothecaire lening. * **Fiscale voordelen:** Aftrek intresten, kapitaalaflossing, premies schuldsaldoverzekering, premies voor energiebesparende investeringen (bv. woonbonus, nu afgeschaft in Vlaanderen). ## 3. Bedrijfsfinanciering ### De zoektocht naar financiering * **Juiste financieringsvorm:** Lange termijn voor investeringen, korte termijn voor exploitatie. Voldoende werkkapitaal. * **Optimalisatie bedrijfskapitaal:** Tijdig factureren, strikte debiteurenopvolging, optimaal voorraadbeheer, onderhandelen over betalingstermijnen leveranciers. * **Ondernemingsplan:** Essentieel voor overtuiging financiële partners. Bevat omgevingsanalyse, commercieel, organisatorisch en financieel plan. * **Eigen inbreng:** Cruciaal voor geloofwaardigheid en risicovermindering voor banken. * **Betrouwbaarheid:** Open communicatie, correcte en tijdige documentatie. * **Looptijd:** Langere looptijden brengen meer onzekerheid met zich mee. * **Bijzondere afspraken (Convenanten):** Regelen bv. maximum schuldenpercentage, rentabiliteit, liquiditeit, met mogelijkheid tot contractuele wijzigingen. ### Bazel II en III-akkoorden en de invloed op de houding van jouw bank * **Bazel II:** Verplicht banken om kapitaal aan te houden in relatie tot kredietrisico's. Introductie van ratingsystemen om kredietwaardigheid te beoordelen, wat leidt tot meer gedifferentieerde kredietvoorwaarden [2007](#page=2007). * **Ratings:** Beoordeling van kredietwaardigheid (extern/intern). Banken gebruiken kwantitatieve (financiële gegevens) en kwalitatieve (management, marktpositie) gegevens. * **Bazel III (vanaf 2010):** Strengere eisen voor eigen vermogen en liquiditeit van banken, met verdere verstrenging van toekenningscriteria voor kredieten. "Bazel IV" (vanaf 2017) verstrengt kapitaaleisen verder. ### Checklist voor het opmaken van een onderbouwd kredietdossier Banken zoeken antwoorden op: wie is de ondernemer/onderneming? Wat wil men met de financiering doen? Wat zijn de risico's voor de bank? * **Kennis van de onderneming:** Voorstelling, achtergrond management/aandeelhouders, marktbespreking, lopende kredieten, inzage in cijfers (jaarrekeningen, tussentijdse balansen). * **Aard van de kredietaanvraag:** Duidelijke omschrijving doel, pasvorm in beleid, financiering lange/korte termijn behoefte, kosten investering, totale financiële behoefte, verwachte rendement (cashflow > 25% hoger dan aflossingen). * **Risico's voor de bank:** * **Zekerheid op winstgevendheid:** Prognoses, kasplanning (realistisch, pessimistisch, optimistisch scenario). Intentieverklaringen van klanten. * **Eigen inbreng:** Minimaal 10-40% van investering met eigen middelen. * **Waarborgen:** Bank vraagt zekerheden, geschatte waarde onderpand is lager dan marktwaarde (gedwongen verkoopwaarde). Overheid kan borg staan. ### Mogelijke financieringsbronnen * **Eigen inbreng:** Cruciaal voor externe financiering, toont risicobereidheid en vertrouwen. Kan in geld, natura of rekening-courant. * **Overheidssteun:** Notionele interestaftrek (NIA) voor aftrek van eigen vermogen van belastbare winst. * **Family, Friends & Fans:** Geld lenen van omgeving, eventueel als achtergestelde lening (beschouwd als quasi eigen vermogen). * **Overheidssteun:** Winwinlening (achtergestelde lening met belastingkrediet) en Tax shelter (belastingvermindering bij investering in startende vennootschappen). * **Crowdfunding:** Financiering door het publiek via online platforms. Diverse types: donatie, reward-based, crowdlending, participatie via aandelen. Vereist FSMA-vergunning voor financiële crowdfunding. * **Bancaire financieringsvormen:** * **Korte termijn:** Kaskredieten (opvangen tekorten exploitatiecyclus), vaste voorschotten (overbruggen bekende tekorten), overbruggingskredieten (voorfinanciering gegarandeerde inkomsten). * **Middellange/Lange termijn:** Bedrijfskapitaalkredieten (werkkapitaal), investeringskredieten (termijnkredieten). * **Overheidssteun:** Cofinanciering van PMV/z (achtergestelde lening gecombineerd met bankfinanciering). * **Niet-bancaire financieringsvormen:** * **Leasing:** Huur van investeringsgoed met aankoopoptie. Financiert gebruik zonder zware investering. * **Factoring:** Overdracht van klantenbestand/facturen aan factormaatschappij voor onmiddellijke betaling. Dure dienst, interessant voor bedrijven met hoge omzet. * **Reverse factoring (Supply Chain Finance):** Factormaatschappij betaalt factuur direct aan leverancier op basis van kredietwaardigheid debiteur. * **Overheidssteun:** Startlening (voor starters), Impulskrediet (microkrediet via Hefboom), Microkrediet MicroStart (voor ondernemers zonder toegang tot bankkrediet). * **Risicokapitaal:** Financiering via tijdelijke aandelenparticipatie of achtergestelde lening voor ondernemingen met groeipotentieel. Vereist goed managementteam en ondernemingsplan. * **Mezzaninefinanciering:** Combinatie van schuld en eigen vermogen, tussen bankkrediet en risicokapitaal. Vaak met warrants. Duurder dan banklening, terugbetaling in één keer aan het einde. * **Schema overheidsmaatregelen volgens levensfase onderneming:** Overzicht van steunmaatregelen per fase (start, groei, innovatie). ### Veelgestelde vragen en veelgemaakte fouten om te vermijden * **Onderschatting van kosten:** Vergeten van notariskosten, registratierechten, schattingskosten, dossierkosten, en eventuele wederbeleggingsvergoeding bij vervroegde terugbetaling. * **Onvoldoende vergelijking:** Slechts één offerte aanvragen bij de bank en niet de markt verkennen. * **Verkeerde keuze renteformule:** Niet rekening houden met persoonlijke situatie en verwachtingen over rente-evolutie bij keuze vaste vs. variabele rente. * **Onvoldoende eigen inbreng:** Denken dat bank alles financiert. * **Onvolledige of onjuiste informatie:** Bij kredietaanvraag of in het ondernemingsplan. * **Negeer wettelijke verplichtingen:** Zowel voor kredietnemer als kredietgever. * **Onwetendheid over JKP:** Enkel naar debetrente kijken om kredieten te vergelijken. * **Vergeten van verzekeringen:** Zekerheids- en schuldsaldoverzekeringen zijn belangrijk voor financiële bescherming. * **Onderschatten van de impact van wanbetaling:** Registratie in CKP kan toekomstige kredietverlening bemoeilijken. Dit studiemateriaal is bedoeld als leidraad en dient aangevuld te worden met de specifieke details en voorbeelden uit de lessen en de cursusliteratuur. Succes met de studie!

## Woordenlijst | Term | Definitie | |---|---| | **Krediet** | Het ter beschikking stellen van geld of goederen door een kredietgever aan een kredietnemer, met de verplichting tot terugbetaling, meestal vermeerderd met rente en kosten. | | **Consumentenkrediet** | Een krediet dat aan een natuurlijk persoon wordt toegekend voor privédoeleinden, om de aankoop van goederen of diensten te financieren of een privé-uitgave te dekken. | | **Hypothecair krediet** | Een lening die gewaarborgd wordt door een hypotheek op een onroerend goed, vaak gebruikt voor de aankoop, bouw of renovatie van vastgoed. | | **JKP (Jaarlijks Kostenpercentage)** | Een percentage dat de totale jaarlijkse kosten van een krediet weergeeft, inclusief rente, kosten en verplichte verzekeringen, bedoeld om verschillende kredietvoorstellen vergelijkbaar te maken. | | **Kredietwaardigheid** | De beoordeling van de financiële situatie en terugbetalingscapaciteit van een kredietnemer, om het risico op wanbetaling in te schatten. | | **Wanbetaling** | Het niet voldoen aan de betalingsverplichtingen die voortvloeien uit een kredietovereenkomst, zoals het niet tijdig aflossen van termijnen of rentes. | | **Zekerheden** | Goederen of garanties die de kredietnemer aan de kredietgever verschaft om de terugbetaling van het krediet te waarborgen, zoals een hypotheek, pand of borgstelling. | | **Quotiteit** | De verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van het onderpand (meestal een onroerend goed), uitgedrukt in een percentage, die de bank hanteert om het maximale leenbedrag te bepalen. |