10. Handelshuur.pptx

# Toepassingsgebied van de handelshuurwet De handelshuurwet reguleert specifieke huurovereenkomsten met betrekking tot onroerende goederen die worden gebruikt voor kleinhandel, ambachtelijke activiteiten of dienstverlening die rechtstreeks contact met het publiek inhouden, en is van toepassing mits bepaalde economische criteria en aanvaarding door de verhuurder. ## 1. Toepassingsgebied van de handelshuurwet De toepassing van de handelshuurwet is afgebakend tot huurcontracten die een persoonlijk recht verlenen en betrekking hebben op onroerende goederen. De kern van de wet ligt in de bestemming van het gehuurde goed: de huurder moet er een kleinhandel kunnen voeren of als ambachtsman kunnen opereren. Een essentieel kenmerk van deze activiteiten is het rechtstreeks contact met het publiek, wat cruciaal is voor het genereren van inkomsten en omzet. Dit moet de hoofdzakelijke bestemming van het pand zijn; bij gemengd gebruik (bijvoorbeeld een winkel met een woongedeelte) wordt gekeken naar de huurwaarde van beide delen om de overheersende bestemming te bepalen. De verhuurder moet deze specifieke bestemming – kleinhandel of ambachtsactiviteit – uitdrukkelijk of stilzwijgend aanvaard hebben. Stilzwijgende aanvaarding kan blijken uit de normale bestemming van het pand, maar een uitdrukkelijke vermelding in het contract, met specificatie van de toegelaten kleinhandel, is aan te raden. Indien aan alle voorwaarden is voldaan, valt het huurcontract onder de handelshuurwet. ### 1.1 Kleinhandel en ambachtsman Ambachtslieden worden gedefinieerd als personen met specifieke vaardigheden om iets te vervaardigen, zoals juweliers of smeden. Zowel kleinhandel als ambachtsactiviteiten vereisen een rechtstreeks contact met het *algemene* publiek. Activiteiten die enkel toegankelijk zijn voor een beperkt deel van het publiek, zoals sport- of privaclubuitbatingen, vallen hier niet onder en worden niet beschermd door de handelshuurwet. ### 1.2 Dienstverlenende beroepen Oorspronkelijk werden dienstverlenende beroepen niet onder de handelshuurwet begrepen, omdat er geen sprake was van de verkoop van goederen aan het publiek. Het Hof van Cassatie heeft echter een ruimere interpretatie gehanteerd door een economische analyse te maken van de activiteiten. > **Tip:** Het Hof van Cassatie heeft geoordeeld dat ook dienstverlenende beroepen onder de handelshuurwet kunnen vallen indien de diensten in het klein aan het publiek worden verstrekt in het gehuurde pand, en er een voorwaarde in het contract is opgenomen die stelt dat de activiteit omzet moet genereren. **Voorbeeld:** Een interimkantoor dat diensten levert aan het publiek, kan onder de handelshuurwet vallen. De omzet hangt hier af van commissielonen die men ontvangt van werkgevers, maar economisch gezien is de locatie van het interimkantoor van belang om passanten aan te trekken en zo omzet te genereren. De plaatsgebondenheid is hier dus economisch relevant. Deze ruimere interpretatie werd ook toegepast op rotatieparkingen. ### 1.3 Winkel-in-winkel constructies De rechtspraak beperkt de toepassing van de handelshuurwet voor 'winkel-in-winkel'-constructies. Om als een afzonderlijke kleinhandelsactiviteit te worden beschouwd, moeten drie voorwaarden cumulatief vervuld zijn: 1. Mogelijkheid om een eigen cliënteel op te bouwen. 2. De activiteit moet duidelijk te onderscheiden zijn van de bredere uitbating van het grootwarenhuis. 3. Het autonome karakter van de uitbating, bijvoorbeeld eigen openingsuren en een eigen toegangsdeur. **Voorbeeld:** Een slagerij naast een supermarkt kan waarschijnlijk als een aparte kleinhandelsactiviteit worden beschouwd. ## 2. Uitzonderingen op de handelshuurwet De handelshuurwet kent enkele uitzonderingen waarbij de wet niet van toepassing is: * Huurcontracten die schriftelijk zijn gesloten voor een termijn van één jaar of minder. Dit geldt ook voor de pop-up handelshuur, die geregeld wordt door specifieke decreten. * Huurcontracten aangegaan door "voorlopige bewindvoerders", zoals curatoren over een onbeheerde nalatenschap, die geen langdurige contracten mogen sluiten. * Huurcontracten met betrekking tot onroerende goederen die vrijgesteld zijn van onroerende voorheffing of een laag kadastraal inkomen hebben. * Huur van goederen die verkregen zijn of onteigend werden voor het algemeen nut. * Overheidsconcessies en verhuringen van openbare domeinen, waarbij de overheid sneller kan beëindigen en kortere termijnen hanteert. Cassatie heeft geoordeeld dat ook op goederen van het openbaar domein persoonlijke rechten, zoals de handelshuur, gevestigd kunnen worden indien dit het gebruik in het algemeen belang niet hindert. ## 3. Dwingend recht en vrijwillige onderwerping De bepalingen van de handelshuurwet zijn grotendeels van dwingend recht, wat betekent dat er niet contractueel van kan worden afgeweken ten nadele van de huurder, tenzij de wet dit expliciet toelaat. > **Tip:** Huurders kunnen ook vrijwillig de toepassing van de handelshuurwet aanvaarden, zelfs als hun activiteit er strikt genomen niet onder valt (bv. advocaten). ## 4. Minimumduur van de huur De handelshuurwet voorziet in een minimumduur van negen jaar, wat een hoeksteen is van de bescherming van de huurder. Dit recht is van dwingend recht en geldt van rechtswege. ### 4.1 Duur van de huur * **Minimumduur:** Negen jaar, gerekend vanaf de werkelijke terbeschikkingstelling van het goed. * **Kortere duur:** Indien de huurder akkoord gaat met een kortere duur en deze uitvoert, is de verhuurder gebonden aan die kortere duur. De huurder kan echter altijd de omzetting naar een negenjarige huur vragen. * **Bijlokalen:** De duur van de huur van bijlokalen (ruimtes die nuttig zijn voor de kleinhandel maar niet in het hoofdgebouw liggen) volgt het statuut van het hoofdcontract en wordt dus ook verlengd tot negen jaar. * **Onderhuur:** De duur van een onderhuurcontract kan niet langer zijn dan de resterende duur van het hoofdhuurcontract. ### 4.2 Opzegging door de huurder De huurder kan de handelshuur beëindigen bij het verstrijken van elke driejarige periode, mits zes maanden opzeggingstermijn. Deze opzegging dient te gebeuren via gerechtsdeurwaarderexploot of aangetekende brief, waarbij de ontvangsttheorie geldt. Dit recht is van dwingend recht en kan niet ten nadele van de huurder worden beperkt. > **Belangrijk:** Een beding dat een financiële sanctie oplegt bij vervroegde opzegging door de huurder is nietig. ### 4.3 Opzegging door de verhuurder De verhuurder heeft slechts onder specifieke, limitatief opgesomde motieven de mogelijkheid om de huur op te zeggen: * **Persoonlijk gebruik:** Door de verhuurder zelf, of door bepaalde verwanten (bloed- of aanverwanten tot elke graad) of een personenvennootschap waarin verwanten driekwart van het kapitaal bezitten. * **Werken:** Sloop en wederopbouw of substantiële herstellingswerken aan het gebouw, die de exploitatie van de handel verhinderen. Deze opzeggingsmogelijkheid moet uitdrukkelijk in het contract zijn opgenomen en is facultatief. De opzeggingstermijn bedraagt één jaar bij het verstrijken van een driejarige periode. De opzeggingsgrond moet duidelijk worden vermeld in de opzeggingsbrief. ### 4.4 Beëindiging in onderling akkoord De huur kan te allen tijde in onderling akkoord worden beëindigd, maar dit vereist een authentieke akte of een verklaring voor de rechter ter bescherming van de huurder. Een huurder kan afstand doen van de nietigheid van een overeenkomst die niet aan deze formaliteiten voldoet, waardoor de verhuurder wel gebonden is. ## 5. Huurhernieuwing Na het verstrijken van de negenjarige termijn heeft de huurder het recht om huurhernieuwing aan te vragen, maximaal drie keer. Dit resulteert in een nieuw huurcontract. ### 5.1 Aanvraag tot hernieuwing * **Termijn:** De aanvraag moet gebeuren tussen de 18e en de 15e maand vóór het einde van de huur, anders vervallen de rechten van de huurder. * **Voorwaarden:** De aanvraag moet de nieuwe huurvoorwaarden bevatten, inclusief een redelijke huurprijs. Een belachelijke huurprijs maakt de aanvraag ongeldig. * **Dwingend recht:** Het recht op huurhernieuwing is dwingend recht ten voordele van de huurder. > **Let op:** Een voorafgaand akkoord waarbij de huurder afstand doet van het recht op aanvraag tot hernieuwing is nietig. Indien de aangetekende brieven voor de hernieuwing worden teruggestuurd, hoeft de huurder de verhuurder hier niet van op de hoogte te stellen. ### 5.2 Reactie van de verhuurder * **Termijn:** De verhuurder heeft drie maanden om te reageren op de aanvraag tot hernieuwing. * **Vorm:** De reactie moet op dezelfde wijze gebeuren als de aanvraag (aangetekende brief of gerechtsdeurwaarderexploot). * **Niet-reactie:** Als de verhuurder niet reageert, wordt de hernieuwing onder de voorgestelde voorwaarden onweerlegbaar aangenomen. * **Tegenbod:** Indien de verhuurder een tegenbod doet, moet de huurder hier binnen dertig dagen op reageren door zich tot de rechter te wenden op straffe van verval van het recht op hernieuwing. ### 5.3 Bepaling van de nieuwe huurprijs Bij onenigheid over de nieuwe huurprijs kan de rechter deze bepalen naar billijkheid, rekening houdend met de objectieve huurwaarde en de huurprijzen in de buurt. Verbeteringen die door de huurder zijn aangebracht, kunnen de prijs beïnvloeden, maar de rechter kan deze ook negeren op basis van objectieve elementen. ### 5.4 Weigering van huurhernieuwing door de verhuurder De verhuurder kan de huurhernieuwing gemotiveerd weigeren op basis van specifieke gronden (persoonlijk gebruik, uitsluiting van handelsbestemming, sloop en wederopbouw, grove tekortkomingen van de huurder, aanbod van een derde met hogere huurprijs, of afwezigheid van wettig belang bij de huurder). De huurder kan de weigering betwisten binnen dertig dagen. ### 5.5 Ongemotiveerde weigering De verhuurder kan de huurhernieuwing ook ongemotiveerd weigeren, maar dit leidt tot een uitzettingsvergoeding van drie jaar huur plus aanvullende schadevergoeding. Dit is een dwingend recht. ## 6. Huurprijsherziening De handelshuurwet voorziet in de mogelijkheid tot huurprijsherziening indien er nieuwe omstandigheden zijn die de normale huurwaarde met minstens vijftien procent hebben gewijzigd. Deze wijziging moet duurzaam zijn en mag niet te wijten zijn aan één van de partijen. > **Tip:** De stijging van de levensduurte wordt doorgaans opgevangen door een indexeringsbeding en is geen grond voor huurprijsherziening. De vordering tot huurprijsherziening moet worden ingesteld in de laatste drie maanden van elke driejarige periode, en de nieuwe huurprijs wordt vastgesteld door de rechter naar billijkheid, met inachtneming van vergelijkbare huurprijzen in de omgeving. ## 7. Verbouwingswerken De huurder heeft het recht om inrichtings- en verbouwingswerken uit te voeren die aangepast zijn aan de handelsactiviteit, mits de kostprijs niet hoger is dan drie jaar huur. Deze bepaling is van dwingend recht. * **Procedure:** De huurder moet de werken vooraf schriftelijk melden aan de verhuurder. De verhuurder heeft dertig dagen om te reageren. Geen reactie betekent instemming. Bij weigering kan de huurder binnen dertig dagen naar de rechter stappen. * **Regeling bij vertrek huurder:** Bij toegelaten werken kan de verhuurder de verwijdering ervan niet vorderen, maar kan zich wel verzetten. De huurder heeft recht op vergoeding van de waarde van materiaal en arbeid, of de meerwaarde die de werken hebben gecreëerd. Bij niet-toegelaten werken kan de verhuurder herstel in de vroegere toestand eisen zonder vergoeding. ## 8. Onderhuur en huuroverdracht Onderhuur en huuroverdracht zijn toegestaan, tenzij het contract dit expliciet verbiedt. Een contractueel verbod is echter beperkt geldig, met name wanneer de verhuurder of diens familie een deel van het verhuurde goed bewoont. ### 8.1 Overdracht van de handelszaak De huurder kan de handelszaak met inbegrip van het huurcontract verkopen of onderverhuren. De verhuurder moet hiervan op de hoogte worden gesteld via een ontwerpakte. De verhuurder kan zich binnen dertig dagen verzetten; bij stilzwijgen wordt dit als aanvaarding beschouwd. ### 8.2 Positie van de onderhuurder * **Volledige onderhuur met overdracht handelszaak:** Er ontstaat een directe huurrelatie tussen de overnemer/onderhuurder en de hoofdverhuurder. Dit wordt beschouwd als een contractoverdracht. * **Volledige of gedeeltelijke onderhuur met verhuring of totstandbrenging handelszaak:** De huurcontracten blijven gescheiden, maar de onderhuurder heeft specifieke rechten, zoals het recht om zelf huurhernieuwing aan te vragen indien de hoofdhuurder dit nalaat. ### 8.3 Huuroverdracht met hoofdelijke aansprakelijkheid Bij huuroverdracht blijft de oorspronkelijke huurder hoofdelijk aansprakelijk voor alle huurdersverbintenissen tot aan een eventuele hernieuwing van het huurcontract. ## 9. Residentiële onderhuur Indien een deel van het gehuurde goed wordt onderverhuurd als hoofdverblijfplaats van de onderhuurder, zijn de regels van de woninghuur van toepassing, op voorwaarde dat dit niet verboden is in het huurcontract en de handelshuuractiviteit van de hoofdhuurder behouden blijft. De onderhuurder verkrijgt geen rechtstreekse rechten ten aanzien van de hoofdverhuurder. ## 10. Overdracht van het gehuurde goed Bij de overdracht van het gehuurde goed door verkoop, kan de verkrijger de huur opzeggen binnen drie maanden na de verkrijging, mits hij een opzeggingsmotief uit artikel 16, lid 1, 1°-4° van de handelshuurwet inroept en een opzeggingstermijn van één jaar respecteert. Afhankelijk van het motief kan een uitzettingsvergoeding verschuldigd zijn. Deze regeling geldt ook bij niet-vastgestelde datum huurcontracten indien de huurder het goed minstens zes maanden in gebruik heeft. Bij gedwongen verkoop na uitvoerend beslag, is de huurder zonder vast contract niet beschermd. ## 11. Pop-up handelshuur Huurcontracten voor een termijn van één jaar of minder, gesloten voor handelshuur van korte duur, bieden de huurder de mogelijkheid om deze te allen tijde opzegbaar te maken met een opzeggingstermijn van één maand. Het contract kan eenmaal schriftelijk worden verlengd, maar mag de termijn van één jaar niet overschrijden. Overschrijding leidt tot omvorming in een negenjarige handelshuur vanaf de aanvang. Bij pop-up handelshuur is er geen huurhernieuwing of uitzettingsvergoeding, en de verbouwingen zijn beperkt tot één jaar huur. Huuroverdracht en onderhuur zijn verboden. --- # Duur van de handelshuur en opzegging Hier is een gedetailleerde studiehandleiding voor het onderwerp "Duur van de handelshuur en opzegging". ## 2. Duur van de handelshuur en opzegging Dit onderwerp behandelt de minimumduur van de handelshuur, de opzeggingsmogelijkheden voor huurder en verhuurder, de bijbehorende formaliteiten, en de beëindiging in onderling akkoord. ### 2.1 Minimumduur van de handelshuur De handelshuurwet kent een dwingendrechtelijke minimumduur van negen jaar, wat een hoeksteen is van de bescherming van de huurder. Deze termijn begint te lopen vanaf de feitelijke terbeschikkingstelling van het goed. #### 2.1.1 Kortere duur van de huur Indien de huurder akkoord gaat met een kortere duur dan negen jaar en dit contract ook uitvoert, kan de verhuurder zich na het verstrijken van deze kortere termijn niet beroepen op de negenjarige termijn. De verhuurder is dan gebonden aan de kortere duur die contractueel is overeengekomen. Als de huurder echter na een kortere duur de huur wenst verder te zetten, kan dit onder bepaalde voorwaarden leiden tot een omzetting in een negenjarige handelshuur, tenzij er expliciet anders is overeengekomen en dit aan specifieke formaliteiten voldoet, zoals een akte voor de rechter of notaris. #### 2.1.2 Bijlokalen Bijkomende lokalen die nuttig zijn voor de kleinhandelsactiviteit en niet in het hoofdgebouw liggen, volgen het statuut van het hoofdcontract. De huur van dergelijke lokalen wordt, ongeacht de overeengekomen duur, omgezet naar een duurtijd van negen jaar om de continuïteit van de handel te waarborgen. #### 2.1.3 Onderhuur Bij onderhuur is de duur van het onderhuurcontract beperkt tot de resterende duur van het hoofdhuurcontract. Een onderhuurder kan dus niet langer genieten van de bescherming van de negenjarige duur dan de hoofdhuurder zelf nog kan beroepen. ### 2.2 Opzegging door de huurder De huurder heeft de mogelijkheid om de lopende handelshuur te beëindigen aan het einde van elke driejarige periode, mits een opzeggingstermijn van zes maanden vooraf. * **Formaliteiten:** De opzegging dient te gebeuren via een gerechtsdeurwaardersexploot of bij aangetekende brief. De ontvangsttheorie is hier van toepassing, wat betekent dat de dag van ontvangst door de verhuurder bepalend is. * **Dwingend recht:** Deze opzeggingsmogelijkheid is van dwingend recht, wat betekent dat partijen er niet ten nadele van de huurder van kunnen afwijken in het contract. Elk beding dat de huurder financieel sanctioneert bij vervroegde opzegging, is nietig. ### 2.3 Opzegging door de verhuurder De verhuurder heeft onder strikte voorwaarden een facultatieve opzeggingsmogelijkheid bij het verstrijken van elke driejarige periode, met een opzeggingstermijn van één jaar. * **Motieven:** De opzegging door de verhuurder is beperkt tot specifieke motieven, waaronder: * Persoonlijk gebruik door de verhuurder zelf, of door bepaalde verwanten (bloed- of aanverwanten zonder beperking van graad). * Gebruik door een personenvennootschap waarin bepaalde verwanten een aanzienlijk deel van het kapitaal bezitten. * Het uitoefenen van een werkelijke handel door de verhuurder of de genoemde personen/vennootschap. * **Formele voorwaarden:** * Er moet een uitdrukkelijk beding in het contract zijn opgenomen dat de verhuurder deze opzeggingsmogelijkheid toekent. * De opzeggingsgrond moet duidelijk worden vermeld in de opzeggingsbrief of het exploot. * **Gevolgen voor de huurder:** Indien de verhuurder succesvol opzegt, kan de huurder aanspraak maken op een uitzettingsvergoeding. ### 2.4 Beëindiging in onderling akkoord Partijen kunnen te allen tijde een einde maken aan de handelshuur door middel van een beëindigingsovereenkomst. * **Formaliteiten:** Deze overeenkomst dient te geschieden in een authentieke akte of een verklaring voor de rechter. Dit is een dwingende bepaling ter bescherming van de huurder. * **Dwingend recht:** De huurder is niet gebonden aan een overeenkomst die niet aan deze formaliteiten voldoet. De verhuurder daarentegen wel, aangezien hij niet de beschermde partij is. De bescherming van de huurder eindigt echter zodra hij de beëindigingsovereenkomst uitvoert, zelfs indien deze niet aan de wettelijke formaliteiten voldeed. ### 2.5 Huurhernieuwing Na het verstrijken van de negenjarige termijn heeft de huurder het recht op huurhernieuwing. * **Aantal hernieuwingen:** Een handelshuur kan maximaal drie keer worden hernieuwd, telkens voor een nieuwe periode van negen jaar. Dit betreft een volledig nieuw huurcontract. * **Aanvraagprocedure:** * **Termijn:** De aanvraag dient te gebeuren tussen de 18e en 15e maand voor het einde van de lopende huurperiode (vervaltermijn). * **Inhoud:** De aanvraag moet de voorwaarden van het nieuwe huurcontract bevatten, waaronder een nieuwe huurprijs die redelijk moet zijn. * **Gevolgen van verzuim of niet-reactie:** * **Verhuurder reageert niet:** Indien de verhuurder niet binnen drie maanden reageert op de aangetekende aanvraag van de huurder, wordt de hernieuwing geacht aanvaard te zijn onder de voorgestelde voorwaarden (onweerlegbaar vermoeden van aanvaarding). De huurder hoeft de verhuurder niet te verwittigen indien aangetekende brieven worden teruggestuurd. * **Niet-akkoord verhuurder:** Indien de verhuurder niet akkoord gaat, moet de huurder binnen 30 dagen een vordering instellen bij de rechter, op straffe van verval van zijn hernieuwingrechten. * **Vaststelling nieuwe huurprijs:** Bij onenigheid over de huurprijs stelt de rechter deze vast naar billijkheid, rekening houdend met de normale huurwaarde, de prijzen in de buurt, en andere objectieve elementen. De billijkheid kan ook leiden tot een neerwaartse correctie van de huurprijs. ### 2.6 Huurprijsherziening Naast huurhernieuwing is er ook de mogelijkheid tot huurprijsherziening tijdens de lopende huurperiode. * **Voorwaarden:** Een herziening is mogelijk indien er nieuwe omstandigheden zijn die de normale huurwaarde van het goed duurzaam en voor minstens vijftien procent hebben gewijzigd. Deze omstandigheden mogen niet te wijten zijn aan de partijen zelf. * **Vordering:** De vordering tot huurprijsherziening moet worden ingesteld in de laatste drie maanden van een driejarige periode. De nieuwe huurprijs wordt dan vastgesteld vanaf de eerste dag van de volgende driejarige periode. * **Dwingend recht:** De bepalingen inzake huurprijsherziening zijn van dwingend recht en bieden bescherming aan zowel de huurder als de verhuurder. ### 2.7 Verbouwingswerken De huurder heeft het recht om inrichtings- en verbouwingswerken uit te voeren die aangepast zijn aan zijn handelsactiviteit, op voorwaarde dat de kostprijs de huurprijs van drie jaar niet overschrijdt. * **Procedure:** De huurder moet de werken voorafgaandelijk kennisgeven aan de verhuurder. De verhuurder heeft een reactietermijn van 30 dagen. Bij gebreke van reactie wordt de instemming geacht te zijn verleend. Indien de verhuurder weigert, kan de huurder de procedure voortzetten bij de rechter. * **Waarborgen voor de verhuurder:** De verhuurder heeft recht op toegang, kan een verzekering eisen, en kan in bepaalde gevallen de stopzetting van de werken vorderen. * **Regeling bij vertrek huurder:** Bij toegelaten werken kan de verhuurder verwijdering niet vorderen, maar wel een vergoeding voor de meerwaarde die de werken hebben gecreëerd. Bij niet-toegelaten werken kan de verhuurder herstel in de vorige toestand eisen. ### 2.8 Onderhuur en huuroverdracht Onderhuur en huuroverdracht zijn toegelaten, tenzij het contract dit uitdrukkelijk verbiedt. Dit contractuele verbod is echter beperkt en kan door de huurder deels opzij worden geschoven, met uitzondering van gevallen waarin de verhuurder een deel van het goed bewoont. * **Overdracht van de handelszaak:** Bij de overdracht van de handelszaak dient de huurder de verhuurder hiervan in kennis te stellen. De verhuurder kan zich binnen 30 dagen verzetten. Bij gebreke van verzet wordt de overdracht geacht te zijn aanvaard. * **Volledige onderhuur:** Bij volledige onderhuur ontstaat er een directe huurrelatie tussen de onderhuurder en de verhuurder. Dit wordt beschouwd als een contractoverdracht van het bestaande hoofdhuurcontract. * **Positie van de onderhuurder bij huurhernieuwing:** Indien de hoofdhuurder de huurhernieuwing niet aanvraagt, kan de onderhuurder dit rechtstreeks doen bij de verhuurder. De onderhuurder kan zo rechtstreeks huurder worden, mits aan bepaalde formaliteiten wordt voldaan. * **Hoofdelijke aansprakelijkheid:** Bij huuroverdracht blijft de oorspronkelijke huurder hoofdelijk aansprakelijk voor de huurdersverbintenissen tot aan de volgende hernieuwing van het contract. ### 2.9 Overdracht van het gehuurde goed Bij de overdracht van het gehuurde goed moet gekeken worden naar de vaste datum van het huurcontract en de eventuele aanwezigheid van een uitzettingsbeding. * **Met uitzettingsbeding:** De verkrijger kan de huurder opzeggen binnen drie maanden na de verkrijging, mits hij een geldig opzeggingsmotief inroept en een opzeggingstermijn van één jaar respecteert. Eventueel is een uitzettingsvergoeding verschuldigd. * **Zonder vaste datum:** Indien het huurcontract geen vaste datum heeft en de huurder het goed reeds minstens zes maanden in gebruik heeft, kan de verkrijger de huurder opzeggen met inachtneming van de wettelijke termijnen en motieven. * **Publieke of gedwongen verkoop:** Bij een dergelijke verkoop is de huurder zonder contract met vaste datum niet beschermd. ### 2.10 Pop-up handelshuur Specifieke regelgeving voorziet in handelshuurcontracten van korte duur (maximaal één jaar), bedoeld als een soort proefperiode. * **Duur en opzegging:** Deze contracten zijn eenmalig schriftelijk verlengbaar tot een maximum van één jaar. De huurder kan het contract te allen tijde opzeggen met een opzeggingstermijn van één maand. De verhuurder heeft geen opzeggingsmogelijkheid. * **Gevolgen van overschrijding:** Indien de duur van één jaar wordt overschreden, wordt het contract omgevormd tot een negenjarige handelshuur vanaf de aanvang van het eerste contract. * **Beperkingen:** Er is geen recht op huurhernieuwing of uitzettingsvergoeding. Verbouwingswerken zijn beperkt tot de waarde van één jaar huur. Huuroverdracht en onderhuur zijn verboden. --- # Huurhernieuwing en huurprijsbepaling Hier is een gedetailleerde studiehandleiding voor het onderwerp "Huurhernieuwing en huurprijsbepaling" binnen de handelshuurwetgeving, gebaseerd op de verstrekte documentatie. ## 3. Huurhernieuwing en huurprijsbepaling Dit deel van de studiehandleiding analyseert het proces van huurhernieuwing, de mechanismen voor het vaststellen van een nieuwe huurprijs, en de weigeringsgronden die een verhuurder kan aanvoeren. ### 3.1 Huurhernieuwing Huurhernieuwing stelt huurders in staat om hun handelshuurcontract te verlengen na het verstrijken van de initiële negenjarige periode, met de mogelijkheid tot maximaal drie opeenvolgende hernieuwingen. Dit proces resulteert in een volledig nieuw huurcontract. Om de tegenwerpelijkheid van de huurrechten te waarborgen bij verkoop of schenking van het pand, is registratie van het nieuwe huurcontract cruciaal. Contracten van kortere duur dan negen jaar kunnen, mits ze voor de notaris of rechter worden vastgelegd, afwijken van de standaardduur. #### 3.1.1 Procedure voor huurhernieuwing **Tijdslijn en formaliteiten:** De aanvraag tot huurhernieuwing door de huurder moet plaatsvinden tussen de 18e en 15e maand voor het einde van de lopende huurperiode. Dit is een strikte vervaltermijn; te vroege of te late aanvragen zijn ongeldig. **Inhoudelijke vereisten van de aanvraag:** De aanvraag moet de nieuwe huurvoorwaarden bevatten, waaronder een voorstel voor de nieuwe huurprijs. Een "belachelijke" huurprijs voldoet niet aan deze voorwaarde en maakt de aanvraag ongeldig. Vaak wordt verwezen naar het lopende huurcontract voor andere clausules, zoals kosten en onderhoud. > **Tip:** Zorg ervoor dat de voorgestelde huurprijs redelijk en marktconform is om te voorkomen dat de aanvraag ongeldig wordt verklaard. **Dwingend recht:** Het recht op huurhernieuwing is van dwingend recht in het voordeel van de huurder. Een voorafgaand akkoord waarbij de huurder afstand doet van dit recht is nietig. **Verwerking van aangetekende brieven:** Indien de aangetekende brieven voor de hernieuwing door de post worden teruggestuurd met vermeldingen als "afwezig" of "niet afgehaald", hoeft de huurder de verhuurder niet actief te verwittigen. De huurder kan de wettelijke termijn laten verstrijken en de hernieuwing als verworven beschouwen. #### 3.1.2 Reactie van de verhuurder De verhuurder dient binnen een termijn van drie maanden na ontvangst van de aanvraag tot hernieuwing te reageren. De reactie kan geschieden per aangetekende brief of via gerechtsdeurwaardersexploot. **Mogelijkheden van de verhuurder:** 1. **Aanvaarding:** De verhuurder kan de voorgestelde huurvoorwaarden aanvaarden. 2. **Weigering:** De verhuurder kan de hernieuwing weigeren op basis van specifieke, limitatief opgesomde gronden (zie 3.3). 3. **Tegenvoorstel:** De verhuurder kan nieuwe huurvoorwaarden voorstellen. 4. **Aanbod van een derde:** Indien een derde een hoger bod doet, kan de verhuurder dit voorstellen. **Onweerlegbaar vermoeden van aanvaarding:** Indien de verhuurder niet binnen de gestelde termijn reageert, geldt een onweerlegbaar vermoeden dat de voorgestelde huurvoorwaarden door de huurder zijn aanvaard. Rechtsmisbruik kan hier niet worden ingeroepen om dit vermoeden te betwisten. **Reactie van de huurder op een tegenvoorstel:** Indien de huurder een tegenvoorstel ontvangt, is er geen wettelijke vorm voorgeschreven voor de aanvaarding. Stilzwijgen geldt echter niet als instemming. Indien de huurder niet akkoord gaat met het tegenvoorstel, moet deze binnen 30 dagen de zaak voor de rechter brengen op straffe van verval van zijn rechten. #### 3.1.3 Huurhernieuwing na het einde van de hoofdhuur Indien de huurder verzuimt om tijdig een huurhernieuwing aan te vragen, maar de huur toch verderzet en de huurprijs blijft betalen, ontstaat er van rechtswege een huurcontract van onbepaalde duur. De verhuurder kan dit contract opzeggen met een termijn van 18 maanden. De huurder behoudt echter het recht om binnen drie maanden na ontvangst van deze opzegging alsnog een huurhernieuwing aan te vragen. #### 3.1.4 Vaststelling van de nieuwe huurprijs Wanneer er onenigheid bestaat over de nieuwe huurprijs, kan de rechter tussenkomst verlenen om deze vast te stellen naar billijkheid. **Criteria voor de rechter:** * **Objectieve huurwaarde:** De rechter houdt rekening met de normale huurwaarde van het pand op het moment van hernieuwing, gebaseerd op de vastgoedmarkt en de huurwaarde van vergelijkbare onroerende goederen in de omgeving. * **Billijkheid:** De rechter kan rekening houden met de billijkheid, wat kan leiden tot een neerwaartse correctie van de huurprijs, zelfs ten opzichte van de normale huurwaarde. Dit is met name relevant wanneer de huurder aanzienlijke investeringen heeft gedaan die de huurwaarde hebben verhoogd. * **Vergelijking met prijzen in de buurt:** De rechter vergelijkt de voorgestelde huurprijs met prijzen die gewoonlijk worden gevraagd voor vergelijkbare onroerende goederen in dezelfde wijk, agglomeratie of streek. * **Niet relevant:** Het commercieel rendement van de zaak of het (on)gunstig resultaat van de handel zelf wordt niet meegenomen in de bepaling van de huurprijs. > **Tip:** De rechter kan een deskundigenonderzoek gelasten om de nodige beoordelingselementen te verzamelen. **Nieuwe omstandigheden:** Voor een huurprijsherziening (niet hernieuwing) zijn nieuwe omstandigheden vereist die niet aanwezig waren bij het aangaan van de overeenkomst, die niet te wijten zijn aan de partijen zelf, en die een duurzame invloed hebben op de normale huurwaarde. Voorbeelden hiervan zijn veranderingen in de buurt, toename van toeristisch verkeer, of de realisatie van verbeteringen door de verhuurder. Tijdelijke hinder, zoals wegenwerken of een pandemie, volstaat doorgaans niet. ### 3.2 Beëindiging en afstand van huurhernieuwing #### 3.2.1 Beëindiging in onderling akkoord Partijen kunnen te allen tijde in onderling akkoord besluiten om de huurovereenkomst te beëindigen. Deze overeenkomst moet echter worden vastgesteld in een authentieke akte of een verklaring voor de rechter om geldig te zijn. Dit waarborgt de bescherming van de huurder tegen eenzijdige beëindigingen. #### 3.2.2 Afstand van recht op huurhernieuwing De huurder kan afstand doen van zijn recht op huurhernieuwing. Dit kan gebeuren uiterlijk 15 dagen na de betekening van een vonnis in beroep, maar ook eerder. Indien de huurder hier afstand van doet, verliest hij zijn huurrechten en kan hij worden uitgezet. ### 3.3 Weigeringsgronden door de verhuurder De verhuurder kan de huurhernieuwing weigeren op basis van een limitatief opgesomde lijst van gronden, zoals vastgelegd in artikel 16 van de handelshuurwet. Deze weigeringen moeten gemotiveerd zijn en de huurder heeft het recht om de weigering binnen 30 dagen te betwisten voor de rechter. **Gemotiveerde weigeringsgronden:** 1. **Persoonlijk gebruik:** Het verhuurde goed is vereist voor persoonlijk gebruik door de verhuurder, een familielid (bloed- of aanverwant zonder graadbeperking) of een personenvennootschap waarin verwanten minstens driekwart van het kapitaal bezitten. Dit persoonlijk gebruik moet reëel zijn. Bij rechtspersonen wordt dit strikt geïnterpreteerd, waarbij het vestigen van de zetel als volstaat. 2. **Beperking kapitaalvennootschap:** Specifieke beperkingen voor rechtspersonen, waarbij een rechtspersoon die het goed verkrijgt, de huur niet kan opzeggen ten voordele van een feitelijke vereniging waarmee nauwe banden bestaan, tenzij er sprake is van een familierechtelijke band in familiale zin. 3. **Uitsluiting handelsbestemming:** Het goed zal niet langer als handelspand worden gebruikt. 4. **Sloop en wederopbouw:** De verhuurder plant de sloop van het pand en de wederopbouw. 5. **Grove tekortkomingen van de huurder:** De huurder heeft grove tekortkomingen begaan. Deze moeten specifiek worden vermeld. 6. **Aanbod van een hogere huurprijs door een derde:** Een derde biedt een hogere huurprijs aan. De exacte hoogte van dit aanbod moet worden vermeld. 7. **Afwezigheid van wettig belang van de huurder:** De huurder heeft geen wettig belang bij de aanvraag tot huurhernieuwing (bijvoorbeeld wanneer het pand leeg wordt gelaten om een concurrent te weren). #### 3.3.1 Beoordeling van de weigeringsgronden De rechter beoordeelt de oprechtheid en uitvoerbaarheid van de weigeringsgronden. Slechts in gevallen van kennelijk onmogelijke, onoprechte of onuitvoerbare gronden kan de rechter oordelen dat de weigering ongerechtvaardigd is. De weigering door één onverdeelde mede-eigenaar volstaat om de hernieuwing te blokkeren. #### 3.3.2 Gevolgen van een ongegrond verklaarde weigering Indien de weigering van de verhuurder ongegrond wordt verklaard, heeft dit specifieke gevolgen: * De verhuurder kan alsnog andere huurvoorwaarden voorstellen of het aanbod van een derde aanvaarden binnen één maand na de betekening van het vonnis. * Indien er onenigheid blijft over de nieuwe voorwaarden, moet de huurder binnen 30 dagen de zaak voor de rechter brengen op straffe van verval van zijn huurrechten. #### 3.3.3 Ongemotiveerde weigering en uitzettingsvergoeding De verhuurder kan, in plaats van een gemotiveerde weigering, ook opteren voor een ongemotiveerde weigering. Dit brengt echter een financiële sanctie met zich mee in de vorm van een uitzettingsvergoeding. **Uitzettingsvergoeding:** * Deze bedraagt minimaal drie jaar huur, aangevuld met een bedrag om alle geleden schade te vergoeden (verlies van handelszaak). * Het recht op deze vergoeding ontstaat op het moment van de weigering, maar wordt opeisbaar vanaf de definitieve uitzetting. * De huurder moet eigenaar zijn van de handelszaak om hierop aanspraak te kunnen maken, tenzij de waarde van de handelszaak met minstens vijftien percent is vermeerderd door de huurder. * Er geldt een vervaltermijn van één jaar om de uitzettingsvergoeding op te vorderen, zowel ten aanzien van de verhuurder als een eventuele verkrijger van het goed. **Wijziging weigeringsmotief en niet-tijdige uitvoering:** Indien de verhuurder na een weigering een ander motief uitvoert dan gemeld, of de gemotiveerde weigeringsgrond niet tijdig uitvoert, kan dit leiden tot een hogere uitzettingsvergoeding (drie jaar huur plus aanvullende schade). ### 3.4 Huurprijsvaststelling door de rechter Bij onenigheid over de nieuwe huurprijs tijdens een hernieuwing, of bij een herzieningsvordering, kan de rechter de definitieve huurprijs vaststellen. #### 3.4.1 Procedurele aspecten * **Vordering:** De vordering tot huurprijsherziening moet worden ingesteld in de laatste drie maanden van een driejarige periode. * **Ingangsdatum:** De nieuwe huurprijs wordt vastgesteld vanaf de eerste dag van de volgende driejarige periode. * **Gerechtelijke procedure:** Bij onenigheid is een actieve rol van de rechter vereist, die indien nodig een deskundige kan aanstellen. #### 3.4.2 Rechtsmiddelen en sancties * **Verlies van huurrechten:** Indien de huurder niet akkoord gaat met een tegenvoorstel van de verhuurder en niet binnen de 30 dagen de zaak voor de rechter brengt, vervallen zijn rechten op huurhernieuwing. * **Verval van hernieuwing:** De huurder kan zijn recht op huurhernieuwing verliezen indien hij de formele en inhoudelijke vereisten niet naleeft. * **Ongegrondverklaarde weigering:** Zelfs indien een weigering ongegrond wordt verklaard, moet de huurder binnen 30 dagen de zaak voor de rechter brengen bij onenigheid over de nieuwe voorwaarden, op straffe van verval. ### 3.5 Verbouwingswerken door de huurder De handelshuurwet kent de huurder het recht toe om inrichtings- en verbouwingswerken uit te voeren om het pand aan te passen aan zijn handelsactiviteiten. * **Kostenlimiet:** De kosten van deze werken mogen maximaal drie jaar huur bedragen. * **Kennisgeving:** De huurder moet de verhuurder vooraf informeren met de nodige documentatie (bestek, architectenplannen). * **Reactietermijn verhuurder:** De verhuurder heeft 30 dagen om te reageren. Geen reactie impliceert instemming. * **Verbouwingen bij einde huur:** Bij toegelaten werken kan de verhuurder niet eisen dat deze worden verwijderd, maar kan wel vergoeding vragen voor de meerwaarde of de waarde van het materiaal en de arbeid. * **Niet-toegelaten werken:** De verhuurder kan herstel in de vroegere toestand eisen en hoeft geen vergoeding te betalen indien hij beslist de werken te behouden. ### 3.6 Onderhuur en huuroverdracht Onderhuur en huuroverdracht zijn toegelaten, tenzij expliciet verboden in het contract. Dit verbod is echter slechts beperkt geldig, zeker wanneer de verhuurder niet zelf een deel van het verhuurde goed bewoont. #### 3.6.1 Huuroverdracht Bij huuroverdracht blijft de oorspronkelijke huurder hoofdelijk aansprakelijk voor alle huurdersverbintenissen tot aan een eventuele hernieuwing van het oorspronkelijke contract. #### 3.6.2 Onderhuur * **Volledige onderhuur met overdracht handelszaak:** Er ontstaat een directe huurrelatie tussen de overnemer/onderhuurder en de hoofdverhuurder. Dit wordt beschouwd als een contractoverdracht. * **Volledige of gedeeltelijke onderhuur met verhuring handelszaak:** De huurcontracten blijven onderscheiden. De onderhuurder kan echter rechtstreeks huurhernieuwing aanvragen aan de hoofdverhuurder als de hoofdhuurder dit nalaat. * **Residentiële onderhuur:** Indien een deel van het gehuurde goed als hoofdverblijfplaats wordt onderverhuurd, zijn de regels van de woninghuur van toepassing. De onderhuurder verkrijgt geen directe rechten ten aanzien van de hoofdverhuurder, maar moet wel correct geïnformeerd worden over de duur van het hoofdcontract. ### 3.7 Overdracht van het gehuurde goed Bij overdracht van het gehuurde goed, dient rekening te worden gehouden met eventuele uitzettingsbedingen of eerbiedigingsbedingen. De verkrijger kan, mits een geldig opzeggingsmotief en de correcte termijnen, de huurder opzeggen. Bij het ontbreken van een contract met vaste datum, kan de huurder die het goed minstens zes maanden in gebruik heeft, toch opgezegd worden, met recht op een mogelijke uitzettingsvergoeding. ### 3.8 Pop-up handelshuur De handelshuur van korte duur (maximaal één jaar, schriftelijk en éénmaal verlengbaar) biedt een flexibeler kader. Indien de duur van één jaar wordt overschreden, wordt de overeenkomst omgevormd tot een negenjarige handelshuur vanaf de aanvang. In dit regime gelden geen huurhernieuwing of uitzettingsvergoedingen, en zijn er beperkingen voor verbouwingen en verboden op huuroverdracht en onderhuur. --- # Verbouwingswerken, onderhuur en huuroverdracht Dit onderwerp behandelt de rechten van de huurder met betrekking tot verbouwingswerken, de regels omtrent onderhuur en huuroverdracht, inclusief de positie van de onderhuurder en de hoofdelijke aansprakelijkheid van de oorspronkelijke huurder. ### 4.1 Verbouwingswerken #### 4.1.1 Recht op inrichtings- en verbouwingswerken De huurder van een handelspand heeft het recht om inrichtings- en verbouwingswerken uit te voeren om het pand aan te passen aan zijn handelsactiviteit. * **Financiële limiet:** De kosten van deze investeringen mogen maximaal het equivalent van drie jaar huur bedragen. * **Dwingend recht:** Deze bepalingen zijn van dwingend recht, wat betekent dat contractuele afwijkingen ten nadele van de huurder of verhuurder niet geldig zijn, tenzij de wet dit specifiek toelaat. #### 4.1.2 Procedure en kennisgeving De huurder dient de voorgenomen werken aan de verhuurder mee te delen. * **Kennisgeving:** De mededeling moet vergezeld gaan van de nodige documentatie, zoals een bestek of offerte van aannemers, of een beschrijving door een architect. Dit stelt de verhuurder in staat om de omvang van de werken en de naleving van de financiële limiet te beoordelen. * **Reactietermijn verhuurder:** De verhuurder heeft 30 dagen de tijd om te reageren. * **Stilzwijgende instemming:** Indien de verhuurder niet binnen deze termijn reageert, wordt geacht dat hij instemt met de voorgestelde werken. Dit is een wettelijk vermoeden. * **Volharding bij weigering:** Als de verhuurder weigert, kan de huurder binnen 30 dagen na de weigering een procedure starten om de werken alsnog te laten goedkeuren. #### 4.1.3 Waarborgen voor de verhuurder De verhuurder heeft bepaalde waarborgen en rechten met betrekking tot de verbouwingswerken. * **Toegang:** De verhuurder heeft recht op toegang tot de werf om de voortgang en conformiteit van de werken te controleren. * **Verzekering:** De verhuurder kan eisen dat de huurder een aanvullende verzekering afsluit om eventuele schade aan het pand door de bouwwerken te dekken. * **Stopzetting van de werken:** In geval van afwijkingen van de goedgekeurde plannen, kan de verhuurder via een kortgedingprocedure bij de vrederechter (of RAE) de stopzetting van de werken vorderen. #### 4.1.4 Regeling bij vertrek huurder Bij het einde van de huurovereenkomst geldt een specifieke regeling voor toegelaten werken. * **Behoud van werken:** De verhuurder kan niet vorderen dat toegelaten werken worden verwijderd. * **Vergoeding:** De huurder heeft recht op een vergoeding voor de waarde van het materiaal en de arbeid, of voor de meerwaarde die de werken aan het pand hebben toegevoegd. * **Niet toegelaten werken:** Bij niet toegelaten werken kan de verhuurder herstel in de vroegere toestand eisen. Indien de verhuurder echter beslist om de werken te behouden, hoeft hij geen vergoeding te betalen aan de huurder. * **Aanvullend recht:** Artikel 9 van de handelshuurwet inzake niet-toegelaten werken wordt als aanvullend recht beschouwd, wat betekent dat verhuurders in de praktijk vaak clausules opnemen om vergoedingen voor meerwaarde aan het einde van de huur uit te sluiten. ### 4.2 Onderhuur en huuroverdracht #### 4.2.1 Algemene beginselen Onderhuur en huuroverdracht zijn in principe toegestaan, tenzij het huurcontract dit uitdrukkelijk verbiedt. * **Contractueel verbod:** Een contractueel verbod op onderhuur of huuroverdracht is slechts beperkt geldig. De huurder kan dit verbod grotendeels terzijde schuiven, behalve in specifieke gevallen zoals wanneer de verhuurder of diens familie een deel van het verhuurde goed bewoont. #### 4.2.2 Huuroverdracht en onderhuur van de handelszaak (Artikel 10 Handelshuurwet) De handelshuurwet voorziet in specifieke regels voor de overdracht of onderverhuring van de handelszaak. * **Kennisgeving:** De huurder die de handelszaak wenst over te dragen of onder te verhuren, dient de verhuurder hiervan in kennis te stellen door de ontwerpakte van de huuroverdracht of onderverhuring mee te delen. De verkoopprijs van de handelszaak hoeft niet meegedeeld te worden. * **Verzet van de verhuurder:** De verhuurder kan zich binnen 30 dagen na ontvangst van de kennisgeving verzetten tegen de voorgenomen overdracht of onderhuur. * **Aanvaarding:** Indien de verhuurder niet binnen deze termijn verzet aantekent, wordt geacht hij te aanvaarden. * **Procedure bij verzet:** In geval van verzet door de verhuurder, kan de huurder de zaak binnen 15 dagen voor de rechter brengen. Indien de huurder dit niet doet, is de weigering van de verhuurder definitief. De huurder kan echter wel een nieuwe kandidaat-overnemer zoeken. #### 4.2.3 Volledige onderhuur met overdracht van handelszaak (Artikel 11.I Handelshuurwet) Bij een volledige onderhuur met overdracht van de handelszaak ontstaat een directe huurrelatie tussen de overnemer/onderhuurder en de hoofdverhuurder. Dit wordt beschouwd als een contractoverdracht, waarbij het bestaande hoofdhuurcontract wordt overgedragen. De termijnen voor huurhernieuwing worden berekend vanaf de aanvang van het oorspronkelijke hoofdhuurcontract. #### 4.2.4 Volledige of gedeeltelijke onderhuur met verhuring of totstandbrenging handelszaak (Artikel 11.II Handelshuurwet) In dit geval blijven de huurcontracten, in principe, onderscheiden van elkaar. De onderhuurder krijgt echter specifieke rechten met betrekking tot huurhernieuwing. * **Positie onderhuurder bij aanvraag huurhernieuwing:** * Als de hoofdhuurder de huurhernieuwing niet aanvraagt, kan de onderhuurder dit rechtstreeks bij de verhuurder doen, mits de hoofdhuurder op dat moment nog over huurrechten beschikte. * Als de hoofdhuurder de aanvraag doet en de verhuurder weigert om redenen die enkel de hoofdhuurder betreffen, kan de onderhuurder eventueel rechtstreeks huurder worden. * **Gevolgen van niet-reactie:** Indien de hoofdhuurder niet reageert op de aanvraag tot huurhernieuwing door de onderhuurder, wordt dit geacht in te stemmen met de hernieuwing. De onderhuurder kan recht hebben op een vergoeding. Als de hoofdverhuurder niet antwoordt, kan de onderhuurder binnen 30 dagen de hoofdhuurder en hoofdverhuurder dagvaarden. De rechter zal dan beslissen of de huurhernieuwing wordt toegekend en of de onderhuurder rechtstreeks huurder wordt. #### 4.2.5 Einde hoofdhuur op initiatief of door schuld hoofdhuurder Wanneer het hoofdhuurcontract eindigt door toedoen of schuld van de hoofdhuurder, kan de onderhuurder rechtstreeks huurder worden. De voorwaarden hiervan worden in onderlinge overeenstemming bepaald of, bij gebrek aan akkoord, door de rechter. Wat de duur betreft, wordt het huurcontract niet als een nieuw contract beschouwd, maar blijft het oorspronkelijke hoofdhuurcontract als uitgangspunt gelden. #### 4.2.6 Hoofdelijke aansprakelijkheid oorspronkelijke huurder (Artikel 11.III Handelshuurwet) Bij huuroverdracht blijft de oorspronkelijke huurder hoofdelijk aansprakelijk voor alle verbintenissen van de huurder tot aan de hernieuwing van het huurcontract. Dit geldt ook voor huurschade. #### 4.2.7 Residentiële onderhuur (Artikel 11bis Handelshuurwet) Dit betreft de situatie waarbij een deel van het gehuurde handelspand wordt onderverhuurd als hoofdverblijfplaats van de onderhuurder. * **Voorwaarden:** Dit mag niet verboden zijn in het handelshuurcontract. De hoofdhuurder moet zijn handelsactiviteit blijven uitoefenen, en de regels van de woninghuur zijn van toepassing op de onderhuur. * **Rechten onderhuurder:** De onderhuurder verkrijgt geen rechtstreekse rechten ten aanzien van de hoofdverhuurder. Hij dient echter wel correct geïnformeerd te worden over het hoofdhuurcontract, met name de duur ervan, aangezien het einde van het hoofdhuurcontract ook het einde van de onderhuur impliceert. ### 4.3 Overdracht van het gehuurde goed #### 4.3.1 Uitzettingsbeding of eerbiedigingsbeding Bij de overdracht van het gehuurde goed is het van belang of er een uitzettingsbeding of een eerbiedigingsbeding is opgenomen in het huurcontract, en of dit een vaste datum heeft. * **Uitzettingsbeding:** Indien er een uitzettingsbeding ten gunste van de verkrijger is opgenomen, kan de verkrijger de huurder opzeggen binnen drie maanden na de verkrijging. Hiervoor moet een opzeggingsmotief uit artikel 16.I, 1°-4° van de handelshuurwet kunnen worden ingeroepen. Afhankelijk van het motief kan een uitzettingsvergoeding verschuldigd zijn. * **Familierechtelijke band:** Het opzeggingsmotief van familierechtelijke verwantschap laat een rechtspersoon die het goed verkrijgt, niet toe de huur op te zeggen ten voordele van een feitelijke vereniging waarmee de rechtspersoon nauwe banden heeft, wat een objectief onderscheid creëert. #### 4.3.2 Bij niet-vaste datum en mondelinge huur Indien het huurcontract geen vaste datum heeft, kan de huurder die het goed al minstens zes maanden in gebruik heeft, toch worden opgezegd door de verkrijger. Ook hier geldt een opzeggingstermijn van één jaar en de verplichting tot het meedelen van een opzeggingsmotief. Bij gedwongen verkoop na uitvoerend beslag is de huurder zonder vaste datum contract helemaal niet beschermd. ### 4.4 Pop-up handelshuur Dit betreft een handelshuur van korte duur, gesloten voor een termijn van maximaal één jaar, bedoeld als een handelshuur op proef. * **Regeling:** Het huurcontract is éénmaal schriftelijk verlengbaar, maar de totale duur mag één jaar niet overschrijden. Bij overschrijding van deze termijn wordt het contract omgevormd tot een negenjarige handelshuur vanaf de aanvang. * **Uitzonderingen:** Geen huurhernieuwing, geen uitzettingsvergoeding, beperking van verbouwingen tot één jaar huur, en een verbod op huuroverdracht en onderhuur. * **Opzegging:** De huurder kan de huur te allen tijde opzeggen met een opzeggingstermijn van één maand, via aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot. De verhuurder heeft geen opzeggingsmogelijkheid. ### 4.5 Huurprijs #### 4.5.1 Contractvrijheid bij aanvang Bij de aanvang van de huur is de huurprijs vrij te bepalen door de partijen, exclusief kosten en lasten. #### 4.5.2 Indexering Indexering van de huurprijs dient te gebeuren conform artikel 1728bis oud BW, indien dit in het contract is opgenomen. #### 4.5.3 Huurprijsherziening De huurprijs kan worden herzien op basis van de evolutie van de normale huurwaarde en naar billijkheid. * **Voorwaarden:** Een wijziging van minstens 15% ten gevolge van nieuwe omstandigheden die niet aan de partijen te wijten zijn en die gedurende de volledige volgende driejarige periode een duurzame invloed op de normale huurwaarde zullen hebben. * **Vordering:** De vordering tot herziening moet worden ingesteld in de laatste drie maanden van elke driejarige periode. De nieuwe huurprijs wordt vastgesteld door de rechter naar billijkheid vanaf de eerste dag van de volgende driejarige periode. #### 4.5.4 Vaststelling nieuwe huurprijs bij huurhernieuwing Bij huurhernieuwing kan de nieuwe huurprijs contractueel worden overeengekomen of, bij onenigheid, door de rechter worden vastgesteld naar billijkheid en op basis van vergelijkbare huurprijzen in de buurt. De rechter houdt rekening met de normale huurwaarde en objectieve elementen, en kan de prijs neerwaarts corrigeren indien de billijkheid dit vereist. --- ## Veelgemaakte fouten om te vermijden - Bestudeer alle onderwerpen grondig voor examens - Let op formules en belangrijke definities - Oefen met de voorbeelden in elke sectie - Memoriseer niet zonder de onderliggende concepten te begrijpen

| Term | Definition | |------|------------| | Handelshuurwet | Een wet die specifieke regels bevat voor de huur van panden die gebruikt worden voor kleinhandel, ambachtelijke activiteiten of dienstverlening waarbij er rechtstreeks contact is met het publiek. Deze wet biedt een verhoogde bescherming aan de huurder ten opzichte van het algemeen huurrecht. | | Kleinhandel | Een economische activiteit waarbij goederen rechtstreeks aan particulieren worden verkocht, met als doel winst te genereren door middel van omzet. Dit impliceert een fysieke winkel of verkooppunt waar klanten toegang toe hebben. | | Ambachtsman | Een persoon die een ambacht uitoefent, wat gekenmerkt wordt door het gebruik van specifieke vaardigheden om producten te vervaardigen of diensten te leveren. Vaak is er sprake van een direct contact met het publiek om de diensten te leveren of producten te verkopen. | | Rechtstreeks contact met het publiek | Dit criterium houdt in dat de activiteit die in het gehuurde pand wordt uitgeoefend, openstaat voor algemene toegang door consumenten of klanten. Het is essentieel voor het genereren van omzet en het succes van de handelszaak. | | Economisch criterium | Bij de beoordeling van de bestemming van een pand wordt gekeken naar de economische waarde van de verschillende gebruiksdelen. Dit helpt te bepalen welk gebruik hoofdzakelijk is, met name wanneer een pand zowel commerciële als woonruimte bevat. | | Cumulatieve voorwaarden | Een reeks vereisten waaraan voldaan moet worden opdat een specifieke rechtsregel van toepassing is. In de context van de handelshuurwet moeten alle genoemde voorwaarden gelijktijdig vervuld zijn om onder de wet te vallen. | | Dienstverlenende beroepen | Beroepen die voornamelijk gericht zijn op het leveren van diensten aan klanten, in plaats van de verkoop van fysieke goederen. Voorbeelden zijn interimkantoren, advocaten en architecten, waarbij de dienstverlening in het gehuurde pand plaatsvindt. | | Plaatsgebondenheid | Het belang van de specifieke locatie van een handelszaak voor het genereren van omzet. Dit kan bijvoorbeeld relevant zijn voor een interimkantoor waar passers-by potentiële werknemers zijn. | | Winkel-in-winkel | Een uitbatingsmodel waarbij een zelfstandige winkel gevestigd is binnen een grotere winkel of warenhuis. Om als aparte kleinhandelsactiviteit onder de handelshuurwet te vallen, moet deze specifieke winkel voldoen aan criteria zoals de mogelijkheid tot eigen cliëntèle-opbouw en autonoom karakter. | | Dwingend recht | Rechtsregels die partijen niet via contractuele afspraken kunnen uitsluiten of wijzigen. Deze regels zijn bedoeld om een partij, vaak de economisch zwakkere, te beschermen en garanderen minimale rechten. | | Minimumduur van 9 jaar | Een fundamenteel principe van de handelshuurwet, dat de huurder beschermt door een gegarandeerde minimale huurperiode te voorzien. Dit stelt de huurder in staat om investeringen in het pand terug te verdienen en de continuïteit van de handelszaak te waarborgen. | | Terbeschikkingstelling | Het moment waarop de huurder daadwerkelijk het genot krijgt van het gehuurde goed. Vanaf dit moment begint de huurtermijn, ongeacht de contractueel overeengekomen aanvangsdatum, te lopen. | | Opzegging door de huurder | Het recht van de huurder om de huurovereenkomst te beëindigen vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn. Bij handelshuur is dit mogelijk per verstreken driejarige periode met een opzeggingstermijn van zes maanden. | | Opzegging door de verhuurder | Het recht van de verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen. Dit is beperkter dan de opzeggingsmogelijkheid van de huurder en vereist specifieke, in de wet voorziene motieven zoals persoonlijk gebruik of sloop en wederopbouw. | | Beëindiging in onderling akkoord | De mogelijkheid voor huurder en verhuurder om gezamenlijk en op elk moment een einde te maken aan de huurovereenkomst. Dit vereist specifieke formele voorwaarden ter bescherming van de huurder, zoals een authentieke akte of verklaring voor de rechter. | | Huurhernieuwing | Het proces waarbij een bestaand handelshuurcontract wordt voortgezet onder nieuwe voorwaarden na het verstrijken van de oorspronkelijke termijn. Dit is een recht van de huurder, maar wel onderworpen aan strikte formele en inhoudelijke vereisten. | | Normale huurwaarde | De economische waarde die een doorsnee kandidaat-huurder redelijkerwijs zou bieden voor een bepaald onroerend goed op de vastgoedmarkt. Dit is een cruciaal element bij de vaststelling van de huurprijs bij huurhernieuwing of -herziening. | | Billijkheid | Een algemeen rechtsbeginsel dat inhoudt dat beslissingen rechtvaardig en redelijk moeten zijn, rekening houdend met de omstandigheden van het geval. Bij huurprijzen kan dit betekenen dat de rechter de prijs aanpast om tot een eerlijk evenwicht te komen. | | Huurprijsherziening | De mogelijkheid om de huurprijs aan te passen tijdens de looptijd van het contract, indien er sprake is van nieuwe omstandigheden die de normale huurwaarde significant beïnvloeden (minimaal 15% wijziging). | | Verbouwingswerken | Werkzaamheden die de huurder uitvoert aan het gehuurde pand om het aan te passen aan zijn handelsactiviteiten. De handelshuurwet kent de huurder hier specifieke rechten toe, mits aan bepaalde voorwaarden en limieten wordt voldaan. | | Onderhuur | Het door de hoofdhuurder opnieuw verhuren van (een deel van) het gehuurde pand aan een derde. De regels hieromtrent zijn complexer dan bij een gewone huur, zeker wanneer het om een handelspand gaat. | | Huuroverdracht | De overgang van alle rechten en plichten uit een handelshuurcontract van de oorspronkelijke huurder naar een nieuwe huurder, meestal in combinatie met de overdracht van de handelszaak. | | Uitzettingsvergoeding | Een compensatie die de verhuurder verschuldigd is aan de huurder wanneer deze laatste wordt uitgezet uit het pand, met name bij weigering van huurhernieuwing onder bepaalde omstandigheden. Deze vergoeding kan bestaan uit een bedrag van meerdere jaren huur plus aanvullende schadevergoeding. | | Pop up handelshuur | Een specifieke vorm van handelshuur voor een korte duur, meestal maximaal één jaar, bedoeld om huurders de mogelijkheid te geven een concept uit te proberen. Deze huurvorm kent eigen regels en afwijkingen van de klassieke handelshuurwet. | | Gemotiveerde weigering | Een weigering van de verhuurder tot huurhernieuwing die gebaseerd is op specifieke, wettelijk bepaalde gronden. De verhuurder moet deze gronden duidelijk vermelden in de opzeggingsbrief of -exploot. | | Ongemotiveerde weigering | Een weigering van de verhuurder tot huurhernieuwing zonder opgave van een specifieke reden. Dit is mogelijk maar leidt vaak tot een hogere uitzettingsvergoeding voor de huurder. |