Hfdst 4 Huur (2. Woninghuur) 25-26 STUD.pptx

# Toepassingsgebied van de woninghuurovereenkomst Dit onderwerp behandelt de criteria en voorwaarden waaronder een huurovereenkomst als woninghuur wordt beschouwd, met inbegrip van de definitie van een woning en het hoofdverblijf. ## 1. Toepassingsgebied van de woninghuurovereenkomst De woninghuurovereenkomst is van toepassing op huurovereenkomsten betreffende een woning die de huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt. ### 1.1 Definitie van een woning Een woning wordt gedefinieerd als elk roerend of onroerend goed of een deel ervan dat tot hoofdverblijfplaats van de huurder is bestemd. ### 1.2 Hoofdverblijfplaats #### 1.2.1 Vereiste bestemming De bestemming van het gehuurde goed als hoofdverblijfplaats van de huurder is cruciaal. Een pand dat hoofdzakelijk als handelspand bestemd is, valt niet onder de woninghuurreglementering. #### 1.2.2 Toestemming van de verhuurder De huurder dient, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, de woning tot zijn hoofdverblijfplaats te bestemmen. Deze toestemming is doorgaans opgenomen in het contract, aan het begin ervan. Indien de bestemming tijdens de huurovereenkomst wijzigt, vereist dit een uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder. #### 1.2.3 Bedingen tot beperking van hoofdverblijfplaats Een beding waarbij het gehuurde goed niet tot hoofdverblijfplaats van de huurder mag dienen, wordt voor niet geschreven gehouden, tenzij dit beding uitdrukkelijk en ernstig kan worden gestaafd door elementen met betrekking tot de natuurlijke bestemming van het goed, en waarin de hoofdverblijfplaats van de huurder tijdens de huurovereenkomst niet is vermeld. > **Tip:** Het is essentieel om bij de beoordeling van een huurovereenkomst steeds te kijken naar de datum van ondertekening, aangezien dit kan bepalen of de Woninghuurwet (WHW) of het Vlaams Woninghuurdecreet (VWHD) van toepassing is. ### 1.3 Geldigheid van clausules betreffende het gebruik Een clausule in een huurcontract die stelt dat de woning enkel mag gehuurd worden als tweede verblijfplaats, is in principe geen geldige clausule binnen de context van de woninghuurreglementering. Om een dergelijk beding te valideren, dient het uitdrukkelijk en ernstig gestaafd te worden op basis van elementen die wijzen op de natuurlijke bestemming van het goed, en dient in de overeenkomst vermeld te worden wat de hoofdverblijfplaats van de huurder is. > **Voorbeeld:** Stel Bavo en Irene huren een buitenverblijf dat ze gebruiken als tweede verblijfplaats. Indien ze besluiten om er permanent te gaan wonen en hun domicilie er te vestigen, kan dit gebruik onder de woninghuurreglementering vallen, zelfs indien er een clausule in het contract staat die het gebruik als tweede verblijfplaats beperkt. De geldigheid van deze clausule hangt af van de specifieke omstandigheden en de mate waarin deze kan worden onderbouwd. ### 1.4 Dwingend recht De bepalingen van de woninghuurovereenkomst, in het bijzonder die met betrekking tot het toepassingsgebied, zijn van dwingend recht. Dit betekent dat hiervan niet kan worden afgeweken ten nadele van de huurder. ### 1.5 Toepassing op specifieke contracten De woninghuurwetgeving is van toepassing op huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor een woning die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt. Dit geldt ongeacht of de huurovereenkomst uitdrukkelijk als "woninghuur" wordt aangeduid, zolang aan de voorwaarden van bestemming en toestemming wordt voldaan. --- # Huurprijsherziening en indexatie Hieronder volgt een gedetailleerd studieoverzicht van huurprijsherziening en indexatie, specifiek gericht op de bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet. ## 2. Huurprijsherziening en indexatie Dit gedeelte behandelt de procedures en regels voor het aanpassen van de huurprijs, inclusief indexatie en herziening, en de specifieke bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet. ### 2.1 Huurprijsherziening De herziening van de huurprijs kan op twee momenten plaatsvinden binnen de duurtijd van de huurovereenkomst, met als doel de huurprijs aan te passen aan de marktwaarde of aan significante investeringen in het gehuurde goed. #### 2.1.1 Herziening elke drie jaar Partijen kunnen, tussen de negende en de zesde maand die voorafgaat aan het verstrijken van elke driejarige periode van de huurovereenkomst, overeenkomen om de huurprijs te herzien. Dit geldt voor standaard woninghuurovereenkomsten die oorspronkelijk een duur van negen jaar hebben. * **Procedure bij gebrek aan overeenstemming:** Indien partijen er niet in slagen een overeenkomst te bereiken, kan de rechter een herziening toestaan onder de volgende voorwaarden: * De normale huurwaarde van het gehuurde goed is door nieuwe omstandigheden minstens twintig procent (20%) hoger of lager dan de huidige huurprijs op het moment van de indiening van het verzoek. * De rechter spreekt zich uit naar billijkheid. * De vordering bij de rechter kan enkel worden ingesteld tussen de zesde en de derde maand vóór het verstrijken van de driejarige periode. * De nieuwe huurprijs geldt vanaf de eerste dag van de volgende driejarige periode. De vroegere huurprijs kan voorlopig worden gevorderd tot op de dag van de definitieve beslissing van de rechter. #### 2.1.2 Herziening na energiebesparende investeringen In afwijking van de driejaarlijkse herziening kunnen partijen te allen tijde overeenkomen dat de huurprijs wordt herzien omdat er energiebesparende investeringen in het goed zijn gedaan. Energiebesparende investeringen zijn investeringen die de energieprestatie van het goed verbeteren. * **Procedure bij gebrek aan overeenstemming:** Als partijen er niet uitkomen, kan de rechter een herziening toestaan indien de normale huurwaarde van het goed door deze investeringen minstens tien procent (10%) hoger ligt dan de huidige huurprijs op het moment van de indiening van het verzoek. * **Ingangsdatum:** De herziene huurprijs geldt vanaf de maand nadat de investeringen volledig zijn uitgevoerd. * **Uitzondering:** Indien de investeringen noodzakelijk waren om het goed in overeenstemming te brengen met wettelijke vereisten, kan geen herziening van de huurprijs worden overeengekomen of toegestaan. > **Tip:** Houd er rekening mee dat bij herziening van de huurprijs na energiebesparende investeringen, de herziene huurprijs ingaat vanaf de maand na de volledige uitvoering van de werken. ### 2.2 Indexatie van de huurprijs Indexatie van de huurprijs is een automatische aanpassing aan de kosten van levensonderhoud, gebaseerd op het gezondheidsindexcijfer. Binnen de woninghuurovereenkomst geldt een specifieke regeling. #### 2.2.1 Toepassingsgebied en voorwaarden * **Standaardregeling:** Bij een standaardwoninghuurovereenkomst wordt de huurprijs eenmaal per huurjaar aan de kosten van levensonderhoud aangepast op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, tenzij deze aanpassing uitdrukkelijk is uitgesloten in de overeenkomst. * **Verschil met gemeen recht:** Dit staat in tegenstelling tot het gemeen huurrecht, waar indexatie bedongen moet worden. In woninghuurovereenkomsten is het de standaard, tenzij uitdrukkelijk uitgesloten. * **Schriftelijk verzoek:** De aanpassing wordt alleen gedaan als de belanghebbende partij daar schriftelijk om verzoekt. * **Terugwerkende kracht:** De aanpassing werkt slechts terug tot drie maanden voorafgaand aan de datum van het verzoek. > **Tip:** Zelfs als er geen specifieke bepaling over indexatie in het contract staat, kan de verhuurder hierop recht hebben, tenzij het uitdrukkelijk is uitgesloten. #### 2.2.2 Berekeningswijze De huurprijs wordt aangepast op basis van de schommelingen van het gezondheidsindexcijfer. De formule hiervoor is als volgt: $$ \text{Geïndexeerde huurprijs} = \text{Basishuurprijs} \times \frac{\text{Nieuw indexcijfer}}{\text{Aanvangsindexcijfer}} $$ * **Basishuurprijs:** Dit is de huurprijs die volgt uit de overeenkomst of uit een vonnis, met uitsluiting van alle kosten en lasten die uitdrukkelijk door de huurovereenkomst ten laste van de huurder zijn gelegd. * **Nieuw indexcijfer:** Dit is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. * **Aanvangsindexcijfer:** Dit is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de maand waarin de huurovereenkomst of de huurprijsherziening in werking is getreden. > **Belangrijk:** Contractuele bepalingen die verder reiken dan de aanpassing die in dit artikel is beschreven, kunnen tot die aanpassing worden ingekort. #### 2.2.3 Voorbeeldberekening Stel, een huurcontract met een basishuurprijs van vijfhonderd (500) euro is ingegaan op 1 maart 2021. De huurder wenst de huurprijs te indexeren vanaf december 2025. * **Inwerkingtreding van de huurovereenkomst:** 1 maart 2021. * **Verjaardag van de inwerkingtreding:** Elke 1e dag van de maand. * **Gewenste indexering:** December 2025. * **Aanvangsindexcijfer:** Gezondheidsindexcijfer van de maand vóór maart 2021, dus februari 2021 (Gl 2/21). * **Nieuw indexcijfer:** Gezondheidsindexcijfer van de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding in december 2025, dus november 2025 (Gl 11/25). De formule wordt dan: $$ \text{Geïndexeerde huurprijs} = 500 \text{ euro} \times \frac{\text{Gl 11/25}}{\text{Gl 2/21}} $$ Indien de indexatie wordt gevraagd in september 2025 (drie maanden voorafgaand aan de verjaardag in december), wordt de formule toegepast met het indexcijfer van november 2025. > **Tip voor examen:** Zorg dat je het verschil kent tussen de berekeningswijze van het aanvangsindexcijfer in het Vlaams Woninghuurdecreet (VWHD) en het gemeen recht, alsook de correcte periodes voor het verzoek en de terugwerkende kracht. ### 2.3 Overzicht huurprijsherziening en indexatie | Aspect | Huurprijsherziening | Indexatie | | :--------------------- | :----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | :--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | | **Doel** | Aanpassing aan marktwaarde of investeringen. | Aanpassing aan kosten van levensonderhoud. | | **Moment** | Elke 3 jaar, of na energiebesparende investeringen. | Jaarlijks op verjaardag inwerkingtreding (tenzij uitgesloten). | | **Initiatief** | Partijen, of rechter bij gebrek aan akkoord. | Schriftelijk verzoek van een belanghebbende partij. | | **Dwingend recht** | Deels dwingend recht, deels aanvullend (afhankelijk van de specifieke situatie). | Standaard in woninghuur, tenzij uitdrukkelijk uitgesloten (dwingend recht). | | **Terugwerkende kracht** | Geldt vanaf start nieuwe periode (3-jaarlijkse herziening) of vanaf maand na uitvoering werken (energiebesparend). | Maximaal drie maanden voorafgaand aan het verzoek. | | **Wettelijke basis** | Art. 35 VWHD | Art. 34 VWHD | --- # Duur en opzegging van de woninghuurovereenkomst Dit onderwerp behandelt de verschillende vormen en duur van woninghuurovereenkomsten, met de nadruk op de standaardovereenkomst van negen jaar en de optie voor een kortere duur van maximaal drie jaar, inclusief de bijbehorende regels voor opzegging. ## 3. Duur en opzegging van de woninghuurovereenkomst Woninghuurovereenkomsten zijn, in tegenstelling tot huurovereenkomsten onder het gemeen recht, steeds van bepaalde duur. De standaardduur is negen jaar. Afwijkingen hierop zijn enkel mogelijk onder strikte voorwaarden. ### 3.1 De woninghuurovereenkomst van negen jaar #### 3.1.1 Duur en opzegging De standaardduur van een woninghuurovereenkomst bedraagt negen jaar. Deze periode begint te lopen vanaf het moment dat het gehuurde pand door de huurder als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt, met instemming van de verhuurder. Dit wordt vermoed, maar is weerlegbaar. Het einde van de huurovereenkomst na negen jaar vereist een tijdige opzegging. * **Opzegging door de huurder:** De huurder dient minimaal drie maanden voor het einde van de negenjarige periode op te zeggen. * **Opzegging door de verhuurder:** De verhuurder dient minimaal zes maanden voor het einde van de negenjarige periode op te zeggen. Indien een van de partijen de huurovereenkomst niet tijdig opzegt, wordt deze stilzwijgend verlengd voor een nieuwe periode van drie jaar onder dezelfde voorwaarden. > **Tip:** Het is cruciaal om de exacte data van de inwerkingtreding en de verjaardagen van het contract nauwkeurig bij te houden om op tijd te kunnen opzeggen. #### 3.1.2 De opzeggingsmogelijkheden en de aanvang van de opzeggingstermijn De opzegging dient steeds schriftelijk te gebeuren. De opzeggingstermijn begint te lopen vanaf de datum waarop de opzegging ter kennis wordt gebracht aan de andere partij. * **Bijzondere opzeggingen door de verhuurder:** De verhuurder kan de huurovereenkomst van negen jaar vroegtijdig beëindigen om specifieke redenen, zoals eigen gebruik, verkoop van het pand of om de huurwoning te verhuren als vakantiewoning. Hieraan zijn strikte voorwaarden en termijnen verbonden, alsook eventuele opzegvergoedingen voor de huurder. ### 3.2 De woninghuurovereenkomst van korte duur (maximaal 3 jaar) Het is mogelijk om een woninghuurovereenkomst af te sluiten voor een kortere duur dan negen jaar, met een maximum van drie jaar. Deze optie is strikt gereglementeerd om te voorkomen dat de bescherming van de huurder wordt omzeild. #### 3.2.1 Duur en opzegging * Een huurovereenkomst kan initieel worden afgesloten voor een periode van bijvoorbeeld één, twee of drie jaar. * De huurovereenkomst kan eenmalig worden verlengd voor een maximale totale duur van drie jaar. Dit kan door een eenmalige verlenging voor een resterende periode (bijvoorbeeld een contract van twee jaar dat eenmalig met één jaar wordt verlengd, of een contract van één jaar dat eenmalig met twee jaar wordt verlengd). * Een stilzwijgende wederinhuring van een korte huurovereenkomst leidt tot de kwalificatie als een standaard woninghuurovereenkomst van negen jaar. De begindatum van de negenjarige periode is dan de initiële ingangsdatum van de korte huurovereenkomst. #### 3.2.2 Opzegmogelijkheden bij korte duur Bij een huurovereenkomst van korte duur geldt een opzegtermijn van drie maanden. De huurder kan deze beëindigen zonder opgave van reden. De verhuurder kan enkel opzeggen indien dit expliciet is overeengekomen en dit op basis van de wettelijk bepaalde gronden voor vroegtijdige beëindiging. > **Voorbeeld:** Een huurovereenkomst start op 1 december 2024 en eindigt op 30 november 2025 (één jaar). Indien de huurder wenst op te zeggen zodat de huur effectief op 1 december 2025 eindigt, dient de opzegging uiterlijk op 31 augustus 2025 schriftelijk ter kennis te zijn gebracht van de verhuurder. ### 3.3 Opzegging door een medehuurder en overlijden van de huurder De woninghuurovereenkomst kan door een medehuurder worden opgezegd, met inachtneming van de geldende termijnen en voorwaarden. Bij het overlijden van de huurder, kan de huurovereenkomst door de erfgenamen worden beëindigd, vaak met een specifieke opzegtermijn. ### 3.4 Overdracht van huur en onderhuur * **Overdracht van huur:** De overdracht van een huurovereenkomst aan een derde is verboden, tenzij met de uitdrukkelijke en schriftelijke toestemming van de verhuurder. Indien de verhuurder akkoord gaat, is de oorspronkelijke huurder in principe ontheven van zijn verplichtingen, tenzij anders overeengekomen. * **Onderhuur:** Volledige onderhuur is verboden en dwingend recht. Gedeeltelijke onderhuur is toegelaten mits instemming van de verhuurder. Hierbij moet de hoofdhuurder zijn hoofdverblijfplaats in het pand behouden en mag de onderhuur de rechten van de hoofdhuur niet overtreffen. Er is geen rechtstreekse contractuele band tussen de verhuurder en de onderhuurder. ### 3.5 Overdracht van het verhuurde goed Wanneer het verhuurde goed wordt overgedragen (verkocht), treedt de verkrijger in de rechten en plichten van de verhuurder. De nieuwe verhuurder is gebonden aan de lopende huurovereenkomst en de bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet (VWHD). De akte van overdracht kan wel informatie bevatten over de huurovereenkomst. Het is belangrijk om na te gaan of de verkrijger gebruik wil maken van eventuele vroegtijdige beëindigingsmogelijkheden. --- # Overdracht van huur, onderhuur en het verhuurde goed Dit onderdeel behandelt de juridische principes en regels rondom de overdracht van huurrechten, de mogelijkheid van onderhuur, en de consequenties wanneer het verhuurde goed zelf wordt overgedragen. ### 4.1 Overdracht van huur De overdracht van huur, ook wel cessie van huur genoemd, is verboden tenzij er schriftelijke, voorafgaande toestemming is verkregen van de verhuurder. * **Toestemming van de verhuurder:** Indien de verhuurder akkoord gaat met de overdracht, wordt de oorspronkelijke huurder in beginsel ontheven van zijn verplichtingen. Dit geldt tenzij de overeenkomst tot overdracht anders bepaalt. Het is essentieel dat de oorspronkelijke huurder dit expliciet in de overdrachtsakte opneemt om zeker te zijn van deze ontheffing. ### 4.2 Onderhuur Onderhuur is onderworpen aan specifieke regels, waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen volledige en gedeeltelijke onderhuur. * **Volledige onderhuur:** Volledige onderhuur van een woning is verboden. Dit is een dwingende wetsbepaling ter bescherming van de huurder. * **Gedeeltelijke onderhuur:** Gedeeltelijke onderhuur is toegelaten, mits aan de volgende voorwaarden is voldaan: * **Instemming van de verhuurder:** De verhuurder moet schriftelijk instemmen met de gedeeltelijke onderhuur. * **Hoofdverblijfplaats:** Het resterende gedeelte van de woning moet de hoofdverblijfplaats van de hoofdhuurder blijven. * **Geen rechtstreekse band met verhuurder:** Er bestaat geen rechtstreekse contractuele band tussen de verhuurder en de onderhuurder. De onderhuurder is gehouden tot betaling aan de hoofdhuurder. * **Onderhuur mag hoofdhuur niet overtreffen:** De rechten die aan de onderhuurder worden toegekend, mogen nooit verder reiken dan de rechten die de hoofdhuurder zelf heeft op grond van de hoofdhuurovereenkomst. ### 4.3 Overdracht van het verhuurde goed Wanneer het verhuurde goed wordt overgedragen aan een nieuwe eigenaar, treden de rechten en plichten van de verhuurder over op de verkrijger. * **Rechten en plichten van de verkrijger:** De verkrijger van het verhuurde goed treedt van rechtswege in de rechten en plichten van de verhuurder, ook al zou er een uitzettingsbeding zijn opgenomen in de overeenkomst. Dit betekent dat de verkrijger gebonden is aan lopende huurovereenkomsten, inclusief die onder het Vlaams Woninghuurdecreet (VWHD). * **Contractuele bepalingen:** In de akte van overdracht van het verhuurde goed kunnen de gegevens van de huurovereenkomst worden opgenomen. De kandidaat-verkrijger moet zich hiervan vergewissen. * **Vroegtijdige beëindigingsmogelijkheden:** Naast de algemene regels met betrekking tot de overdracht, is het cruciaal om ook de vroegtijdige beëindigingsmogelijkheden van de verhuurder te onderzoeken, zoals vastgelegd in de wetgeving. De huurder heeft specifieke opzegmogelijkheden, die in de context van de huurovereenkomst (bijvoorbeeld een 9-jarige woninghuurovereenkomst) van belang zijn bij een overdracht. > **Tip:** Bij de overdracht van het verhuurde goed is het essentieel om niet alleen art. 38 VWHD te raadplegen, maar ook de specifieke bepalingen inzake vroegtijdige beëindiging en de opzegmogelijkheden van de huurder te analyseren. Dit geldt met name voor contracten die nog lopende zijn, zoals een 9-jarige woninghuurovereenkomst. --- ## Veelgemaakte fouten om te vermijden - Bestudeer alle onderwerpen grondig voor examens - Let op formules en belangrijke definities - Oefen met de voorbeelden in elke sectie - Memoriseer niet zonder de onderliggende concepten te begrijpen

| Term | Definition | |------|------------| | Woninghuurovereenkomst | Een overeenkomst waarbij een huurder met instemming van de verhuurder een woning betrekt als hoofdverblijfplaats, onderworpen aan specifieke dwingende rechtsregels ter bescherming van de huurder. | | Hoofdverblijfplaats | De plaats waar een huurder zijn of haar gebruikelijke verblijf heeft, wat vaak wordt vastgesteld aan de hand van de officiële domicilie van de persoon. | | Dwingend recht | Een rechtsregel die niet door partijen kan worden afgeweken, omdat het de openbare orde of fundamentele belangen beschermt; in woninghuur betreft dit vaak de rechten van de huurder. | | Ingenottreding | Het moment waarop de huurder de gehuurde woning daadwerkelijk in gebruik neemt en betrekt, wat het beginpunt kan zijn voor de duur van de huurovereenkomst en de toepassing van de wetgeving. | | Huurprijsherziening | Het proces waarbij de huurprijs van een woning wordt aangepast, bijvoorbeeld na een periode van drie jaar, op basis van nieuwe marktomstandigheden of door de rechter indien er een significante verandering in waarde is. | | Indexatie | De jaarlijkse aanpassing van de huurprijs aan de hand van een officiële index, zoals het gezondheidsindexcijfer, om de koopkracht te behouden; dit is standaard toegestaan tenzij uitdrukkelijk uitgesloten. | | Gezondheidsindexcijfer | Een specifiek consumentenprijsindexcijfer dat wordt gebruikt voor de berekening van de huurprijsindexatie, gebaseerd op de evolutie van de kosten van levensonderhoud. | | Huurwaarborg | Een bedrag dat de huurder aan de verhuurder betaalt ter zekerheid van de nakoming van zijn verplichtingen, zoals het betalen van de huur en het herstellen van schade; in woninghuur zijn er strikte regels voor de vorm en hoogte. | | Conformiteitsattest | Een document dat aantoont dat een woning voldoet aan de wettelijke minimale kwaliteitsnormen op het vlak van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, verplicht bij verhuur onder bepaalde decreten. | | Onderhuur | De situatie waarbij de hoofdhuurder een deel of de gehele gehuurde woning opnieuw verhuurt aan een derde, de onderhuurder; dit is enkel toegestaan met schriftelijke toestemming van de verhuurder en onder specifieke voorwaarden. |