GBO dag 8.docx

# Contracten van diensten en hun indeling Dit onderwerp verkent de diverse contracten die gericht zijn op het verrichten van een dienst, waaronder aanneming, bewaargeving en lastgeving, en analyseert de evolutie van hun onderscheidingscriteria en mogelijke toekomstige hervormingen, met aandacht voor onbenoemde en elders gereguleerde dienstencontracten. ## 1. De dienstencontracten: basis en indeling Dienstencontracten betreffen de zelfstandige uitvoering van een actieve handeling door de ene partij ten behoeve van de andere. Het Belgische Burgerlijk Wetboek (BW) indeelt deze contracten historisch en modern. ### 1.1 Historisch onderscheidingscriterium Oorspronkelijk werd het onderscheid bepaald door het al dan niet bezoldigde karakter van het contract: * **Onbezoldigd:** Bewaargeving en lastgeving waren van nature om niet. * **Bezoldigd:** Aanneming werd geacht onder bezwarende titel te zijn. ### 1.2 Moderne onderscheidingscriteria Hedendaags ligt de focus op het voornaamste voorwerp van het dienstencontract: * **Rechtshandeling:** Lastgeving (het verrichten van rechtshandelingen). * **Materiële handeling:** Bewaargeving of aanneming (het verrichten van feitelijke handelingen). Afbakeningsproblemen ontstaan doordat contracten in de praktijk vaak beide soorten handelingen omvatten. ### 1.3 De aannemingsovereenkomst Aanneming kan beschouwd worden als een **lex specialis** van het dienstencontract. Het oud BW definieerde huur van werk, wat overeenkomt met aanneming. #### 1.3.1 Essentiële bestanddelen van aanneming Een aanneming is een **consensueel, wederkerig contract onder bezwarende titel** met drie essentiële bestanddelen: 1. **Werkprestatie:** De aannemer verbindt zich tot het maken van een materieel of intellectueel werk, of tot het presteren van een of meerdere diensten. Het vervoercontract van personen of goederen wordt thans als een aparte rechtsleer beschouwd, maar is in essentie ook aanneming. 2. **In volle onafhankelijkheid:** De aannemer staat niet onder het gezag van de opdrachtgever en handelt zelfstandig. Richtlijnen van de opdrachtgever mogen deze onafhankelijkheid niet aantasten. 3. **Tegen vergoeding:** Het contract is essentieel onder bezwarende titel. Dit kan ook bestaan in een wederdienst. De prijs mag onbepaald zijn bij contractsluiting, mits deze wordt bedongen. #### 1.3.2 Onderscheid met andere benoemde contracten **Aanneming versus verkoop:** Bij een contract waarbij zowel een werk als een (te bewerken) goed wordt verschaft, is kwalificatie cruciaal. * **Absorptietheorie:** De rechter onderzoekt welk element overwicht heeft. Als de opdrachtgever zelf het materiaal levert, is het sowieso aanneming. * **Specificiteitscriterium:** Heeft de opdrachtgever specifieke noden en geeft hij instructies, dan is het aanneming. Geen specifieke noden of instructies duiden op verkoop. * **Belang van kwalificatie:** Dit beïnvloedt de omvang van de prijsbepaling (bij verkoop essentieel, bij aanneming flexibeler), eigendomsoverdracht en risico (verkoop: bij contractsluiting; aanneming: bij aanvaarding), de regels voor verborgen gebreken (verkoop: korte termijn; aanneming: tienjarige aansprakelijkheid) en voorrechten. **Aanneming versus lastgeving:** Bij lastgeving gaat het om rechtshandelingen, bij aanneming om materiële handelingen. De aannemer vertegenwoordigt de opdrachtgever niet. Een architect kan bijvoorbeeld aanneming combineren met lastgeving. Het belang van de kwalificatie ligt in de gebondenheid van de opdrachtgever t.o.v. derden, het instaan voor schade en het risico. ### 1.4 Onbenoemde en elders geregelde dienstencontracten Naast de in het BW geregelde dienstencontracten bestaan tal van andere. Dienstencontracten waarbij een materiële handeling om niet wordt verricht, zijn onbenoemd en worden analoog behandeld volgens de regels van aanneming. Soms voorziet bijzondere wetgeving in specifieke regelingen (bv. privédetectives, bouwcontracten). Hierbij fungeert een gemeenrechtelijk dienstencontract (aanneming of lastgeving) als aanvullende norm. ### 1.5 Hervormingsvoorstellen Er zijn voorstellen om het aspect vertegenwoordiging uit de lastgeving te halen en als een algemeen leerstuk van verbintenissenrecht te behandelen. De bestaande driedeling zou kunnen opgaan in één algemeen dienstencontract met specifieke regels voor beperkte types. De Commissie voor hervorming van het overeenkomstenrecht werkt aan een nieuw boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. ## 2. Kenmerken en omschrijving van de aanneming ### 2.1 Kenmerken De aanneming is een consensueel, wederkerig contract onder bezwarende titel. ### 2.2 Onderscheid huur van werk en huur van goederen Het oud BW maakte een onderscheid tussen huur van goederen en huur van werk. Huur van werk hield in dat een partij zich verbond iets te verrichten tegen betaling. Hierin werd een onderscheid gemaakt tussen: * **Arbeidsovereenkomst:** Arbeid werd in ondergeschikt verband ter beschikking gesteld. * **Aannemingsovereenkomst:** De uitvoering van een bepaald werk of dienst werd beloofd in volle onafhankelijkheid. ### 2.3 Bestanddelen De drie essentiële bestanddelen van aanneming zijn: 1. **Werkprestatie:** Materieel of intellectueel werk, of het presteren van diensten. 2. **Volledige onafhankelijkheid:** De aannemer is zelfstandig en staat niet onder het gezag van de opdrachtgever. 3. **Vergoeding:** Het contract is onder bezwarende titel en kan ook een wederdienst inhouden. ## 3. Beperkingen van de vrije keuze van de medecontractant bij aanneming Hoewel het principe van vrije keuze geldt, zijn er beperkingen: ### 3.1 Overheidsopdrachten Bij overheidsopdrachten zijn strikte procedures en diverse plaatsingsprocedures (openbaar, niet-openbaar, onderhandeling, vereenvoudigde procedures) van toepassing. Voor werken en concessies van werken geldt een erkenning van aannemers van werken, met een vermoeden van financiële en technische bekwaamheid. ### 3.2 Verplichte tussenkomst architect Voor werken waarvoor een bouwvergunning vereist is, is de tussenkomst van een architect verplicht. Het beroep van architect en aannemer zijn onverenigbaar van openbare orde om de onafhankelijkheid te waarborgen. Zij hebben wel raadgevings- en waarschuwingsverplichtingen jegens de opdrachtgever. ## 4. Verbintenissen van de aannemer De aannemer heeft drie hoofdverbintenissen: 1. Het werk goed uitvoeren. 2. Het werk tijdig uitvoeren. 3. De zaak leveren en de grondstof teruggeven. ### 4.1 Goede uitvoering van het werk * **Algemeen:** Volgens de overeenkomst en de "regels van de kunst", als een degelijk vakman onder dezelfde omstandigheden. Dit kan een resultaats- of middelenverbintenis zijn, beoordeeld in concreto. * **Informatieplicht:** De aannemer moet de opdrachtgever waarschuwen voor conceptiefouten of nadelen. Bij nalatigheid kan hij aansprakelijk zijn. * **Plicht van voorzichtigheid:** De aannemer heeft een bewarings- en bewakingsplicht en draagt de verantwoordelijkheid van de werfpolitie. * **Bevrijdingsbeding:** Een bevrijdingsbeding voor fouten die het leven of de fysieke integriteit aantasten, is nietig. * **Architect:** De architect staat in voor conceptie, plannen en toezicht. Hij is aansprakelijk voor fouten, tenzij hij een specialist goed koos en de fout niet kon opgemerkt worden. Bij samenlopende fouten met de aannemer zijn ze in solidum gehouden. ### 4.2 Tijdige uitvoering van het werk Het werk moet binnen de overeengekomen termijn worden uitgevoerd. Bij een strikte termijn is dit een resultaatsverbintenis. Zonder termijn geldt een redelijke termijn. ### 4.3 Levering en teruggave Bij voltooiing levert de aannemer het werk en geeft hij resterende materialen terug. De **oplevering** is de materiële handeling die de werken in de fysieke macht van de opdrachtgever stelt, met een uitnodiging tot beoordeling, ontvangst en aanvaarding. #### 4.3.1 Dubbele oplevering (bouwsector) * **Voorlopige oplevering:** Aannemer stelt werk ter beschikking. Opdrachtgever beoordeelt en ontvangt (met of zonder voorbehoud) of weigert. Tussen voorlopige en definitieve oplevering geldt een waarborgtermijn. * **Gevolgen oplevering:** Vaststelling van voltooiing, risico-overdracht voor verlies door toeval of overmacht (indien aannemer materiaal leverde), berekening van schadevergoeding voor laattijdige uitvoering, einde bewakings-/veiligheidsplicht, onderhoud ten laste van opdrachtgever. ## 5. Sancties voor slechte of laattijdige uitvoering Bij slechte of laattijdige uitvoering is er contractuele aansprakelijkheid, tenzij overmacht of een fout van de opdrachtgever. Mogelijke sancties zijn: * **Ingebrekestelling:** De opdrachtgever moet de aannemer in gebreke stellen. * **Gedwongen uitvoering:** Aannemer wordt veroordeeld tot goede werken. * **Gerechtelijke vervanging:** Opdrachtgever mag het werk zelf (of door derde) op kosten van aannemer laten uitvoeren. * **Ontbinding:** Drie vormen: gerechtelijk, o.b.v. ontbindend beding, door kennisgeving van de schuldeiser. G gerechtvaardigd bij ernstige tekortkoming. * **Schadebeding:** Vaak opgenomen en door de rechter te matigen. ## 6. Verbintenissen van de opdrachtgever De opdrachtgever heeft drie verbintenissen: 1. Het werk van de aannemer mogelijk maken. 2. De prijs betalen. 3. Het werk in ontvangst nemen en aanvaarden. ### 6.1 Werk mogelijk maken De opdrachtgever moet administratieve vergunningen regelen, het terrein ter beschikking stellen, informatie verschaffen en waarschuwen voor bijzondere risico's. ### 6.2 Prijs betalen Betaling gebeurt tijdens en volgens contractuele afspraken. De opschortingsbevoegdheid (exceptio non adimpleti contractus) kan ingeroepen worden bij onvoldoende werken. #### 6.2.1 Systemen voor prijsbepaling * **Onbepaalde prijs:** Prijs wordt achteraf bepaald o.b.v. omvang, materialen en werkuren. Dit is een vorm van partijbeslissing te goeder trouw. * **Vaste of bepaalde prijs:** Prijs is vooraf vastgesteld en globaal. Bij minwerken geldt evenredige prijsvermindering. Herzieningsclausules zijn mogelijk. * **Bestek:** Prijslijst met eenheidsprijzen. Volledige prijs pas bekend bij uitvoering. * **Prijs bij voorstudies:** Kosten van voorstudies moeten vooraf geregeld worden. ### 6.3 Inontvangstneming en aanvaarding * **Aanvaarding:** Een eenzijdige, onherroepelijke handeling waarbij de opdrachtgever erkent dat de werken behoorlijk zijn uitgevoerd, met bevrijding van contractuele aansprakelijkheid (m.u.v. lichte verborgen gebreken en stabiliteitsdreigende gebreken). * **Gevolgen aanvaarding:** Dekt zichtbare lichte gebreken, start tienjarige aansprakelijkheidstermijnen. Grove zichtbare gebreken worden niet gedekt. ## 7. Aansprakelijkheid van de aannemer De aanvaarding sluit de contractuele aansprakelijkheid grotendeels af, behalve voor verborgen gebreken en buitencontractuele fouten. ### 7.1 Aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken * **Contractuele aard:** Aanvullend recht, met beperkingen. * **Voorwaarden:** Aannemingscontract, gebrek (ruime invulling, ook functioneel), verborgen op het ogenblik van aanvaarding, niet ontdekbaar bij normaal onderzoek, ernstig (hypothetische beslissing opdrachtgever bij kennis van gebrek). * **Fout:** Opdrachtgever moet fout bewijzen (geen vermoeden). * **Termijn:** Waarborgtermijn van 10 jaar vanaf aanvaarding; proceduretermijn (redelijke termijn vanaf kennis van gebrek). ### 7.2 Aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende gebreken ("tienjarige aansprakelijkheid") * **Regeling:** Artikel 1792 en 2270 BW zijn complementair, van openbare orde. Exoneratiebedingen zijn nietig. * **Voorwaarden:** Bouwwerk (ook niet-gebouwen), aannemingscontract, zwaar gebrek (stevigheid in gevaar), zichtbaar of verborgen, fout (niet vermoed, opdrachtgever moet bewijzen). * **Termijn:** Vervaltermijn van 10 jaar vanaf aanvaarding. Deze termijn kan niet geschorst of gestuit worden. * **Uitzonderingen:** Bedrieglijk opzet (maakt oplevering nietig), regresvordering van derden bij instorting. ### 7.3 Aansprakelijkheid t.a.v. derden * **Quasi-delictuele aansprakelijkheid:** Aannemer/architect kan direct door derden aangesproken worden o.b.v. quasi-delictuele fout (art. 1382 BW). Bewijslast ligt bij derde. Aannemer is aansprakelijk voor gebrekkige zaken en onrechtmatige daden van helpers. * **Burenhinder:** Abnormale burenhinder leidt tot herstel of compensatie. Aannemer is niet aansprakelijk voor foutloze burenhinder. De buur kan zich richten tot de eigenaar-bouwheer. ## 8. Onderaanneming en nevenaanneming * **Onderaanneming:** Hoofdaannemer laat werk geheel of gedeeltelijk uitvoeren door een onderaannemer, op eigen initiatief, kosten en verantwoordelijkheid. Het is een juridisch zelfstandige overeenkomst. * **Nevenaanneming:** Opdrachtgever sluit diverse contracten met naast elkaar staande aannemers voor specifieke aspecten van het werk. ### 8.1 Verhouding hoofdaannemer - onderaannemer Het onderaannemingscontract is zelfstandig. Hoofdaannemer treedt op als opdrachtgever. Technische clausules uit hoofdcontract binden onderaannemer indien gekend. Bescherming van art. 1793 BW geldt niet bij onderaanneming. ### 8.2 Verhouding hoofdaannemer - opdrachtgever De verbintenissen van de hoofdaannemer t.o.v. de opdrachtgever veranderen niet; hij is aansprakelijk voor fouten van onderaannemers. ### 8.3 Verhouding onderaannemer - opdrachtgever In beginsel geen directe contractuele band. Wel **rechtstreekse vordering** van onderaannemer tegen opdrachtgever tot betaling van wat hoofdaannemer verschuldigd is (art. 1798 BW). Deze vordering moet ingesteld worden vóór faillissement hoofdaannemer. ## 9. Risico * **Verkoop:** Eigendom en risico gaan over bij contractsluiting. * **Aanneming:** Eigendom gaat over bij definitieve aanvaarding. Risico voor verlies van de zaak gaat over op de opdrachtgever vanaf de aanvaarding. ## 10. Einde van het aannemingscontract Naast gemeenrechtelijke gronden, zijn er twee bijzondere gronden: 1. **Eenzijdige verbreking door de opdrachtgever:** Mogelijk op elk ogenblik mits schadeloosstelling van de aannemer voor uitgaven, arbeid en gederfde winst (art. 1794 BW). 2. **Overlijden van de aannemer:** Leidt tot einde contract indien gekozen omwille van zijn ervaring. Opdrachtgever moet waarde van gedane werken en bouwstoffen betalen. ## 11. Woningbouwwet (Wet Breyne) Deze wet beschermt particuliere kopers van woningen die op plan of in aanbouw worden verkocht, en waarbij de koper vóór voltooiing stortingen moet doen. ### 11.1 Toepassingsgebied De wet is van toepassing op overeenkomsten met volgende cumulatieve voorwaarden: * Overeenkomst. * Eigendomsovergang van een gebouw of verbintenis te bouwen, doen bouwen of verschaffen. * Tot huisvesting bestemd (gezinswoning). * Te bouwen of in aanbouw. * Koper moet betalen voor voltooiing (stortingen). ### 11.2 Kwalificatie De wet verklaart regels van koop of aanneming toepasselijk, met specifieke dwingende effecten inzake eigendomsovergang, risico, aansprakelijkheid, informatieplicht, prijs, oplevering, financiële modaliteiten, voltooiingswaarborg. Geen beding van wederinkoop is toegestaan. ### 11.3 Overgang van eigendom en risico * **Grond en bestaande opstallen:** Verplichte onmiddellijke eigendomsoverdracht bij contractsluiting (schriftelijk vereist). * **Te bouwen opstallen:** Koper wordt eigenaar naarmate materialen worden geïncorporeerd (directe natrekking). * **Risico:** Gaat zo laat mogelijk over, namelijk op het ogenblik van de voorlopige oplevering. ### 11.4 Aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende gebreken De tienjarige aansprakelijkheid geldt ook voor de verkoper onder de Wet Breyne. ### 11.5 Verplichte dubbele oplevering Een strikt onderscheid wordt gemaakt tussen voorlopige en definitieve oplevering. De voorlopige oplevering start de waarborgtermijn. De definitieve oplevering beëindigt deze. ### 11.6 Verplichte vermeldingen en bijlagen De overeenkomst moet verplichte vermeldingen bevatten en schriftelijk zijn opgesteld (art. 7 WB). ### 11.7 Prijs De prijs is vast en omvat alle werken voor normale bewoonbaarheid. Betalingsmodaliteiten zijn strikt geregeld (art. 10 WB). ### 11.8 Waarborg Erkende aannemers stellen een waarborg van 5% bij de Deposito- en Consignatiekas. Niet-erkende aannemers moeten de voltooiing waarborgen of gestorte bedragen terugbetalen. ### 11.9 Sancties Burgerrechtelijk: nietigheid van bedingen of overeenkomsten. Strafrechtelijk: strafsancties voor overtredingen. ## 12. Gemeen recht: bewaargeving ### 12.1 Constitutieve bestanddelen Hoofddoel is bewaring en bewaking van een specifieke, roerende en lichamelijke zaak, met teruggave in natura. Bij niet-vervulling gelden de regels van aanneming. Een wil tot juridische binding is vereist (contract vs. louter gedogen). ### 12.2 Kenmerken * **Zakelijk contract:** Tot stand gekomen door afgifte van het goed. * **Om niet of onder bezwarende titel:** Vermoeden van kosteloosheid; bij bezoldiging geldt strengere aansprakelijkheidsbeoordeling. ### 12.3 Afgrenzing t.o.v. aanverwante contracten * **Huur:** Bij garagecontracten is de uitbater bewaarnemer. Bij parkingcontracten is het huur. Doorslaggevend is of bewaring de voornaamste doelstelling is. * **Bruikleen:** Bij bruikleen staat het belang van de ontlener centraal. ### 12.4 Soorten bewaargeving * **Bewaargeving uit noodzaak:** Wanneer de bewaargever geen alternatief had. Onderscheid is relevant voor bewijs (alle middelen toegelaten). * **Hotelbewaargeving en sekwester:** Bijzondere geregelde vormen, vaak uit noodzaak. ### 12.5 Verbintenissen van de bewaarnemer * **Bewakingsplicht:** Zorgvuldig bewaken, inspanningsverbintenis. Bewijs rust op bewaargever. Bij bezoldigde bewaargeving geldt strengere beoordeling (culpa levis in abstracto). * **Teruggaveplicht:** Resultaatsverbintenis. Bij niet-teruggave geldt vermoeden van schuld, weerlegbaar door bewijs van vreemde oorzaak of overmacht. * **Discretieplicht:** Geheimhouding over de zaak en de aard ervan. ### 12.6 Verbintenissen van de bewaargever * Informeren over bijzonderheden zaak. * Kosten vergoeden. * Loon betalen (bij bezoldigd contract). * Bewaarnemer geniet retentierecht. ### 12.7 Specifieke beëindigingsgronden Naast gemeenrechtelijke gronden, kan de bewaargever de overeenkomst eenzijdig beëindigen. ## 13. Hotelbewaargeving Bij hotelbewaargeving is de hotelhouder als bewaarnemer quasi-objectief beperkt aansprakelijk voor schade, vernieling of verlies door buitenstaanders, tot een plafond (100x logieprijs per dag). Uitzonderingen gelden bij effectieve inbewaargeving, weigering tot inbewaargeving, of fout van hotelhouder/personeel. Geen aansprakelijkheid bij fout gast, overmacht, gewapende diefstal, of aard/gebrek goed. ## 14. Sekwester Een derde wordt aangesteld als bewaarnemer over een zaak waarover een geschil bestaat. * **Contractuele sekwester:** Doet een bewaargevingscontract ontstaan. Regels gemeenrechtelijke bewaargeving zijn van toepassing. Taak kan ruimer zijn dan louter bewaring (beheer). Teruggave pas bij beëindiging geschil of om wettige redenen. * **Gerechtelijke sekwester:** Rechter kan dit bevelen bij beslag, geschil over eigendom/bezit, of als bewarende maatregel. Houdt beperking in van subjectieve rechten. Het onderscheid tussen bewaargeving en huur wordt gemaakt op basis van het hoofddoel: bewaring vs. genot en gebruik. De rechtsfiguur van bewaargeving kent de volgende kenmerken: een zakelijk contract, in beginsel om niet maar met een vermoeden van kosteloosheid, en het depositum betreft een specifiek roerend lichamelijk goed (hoewel oneigenlijke bewaargeving van vervangbare goederen mogelijk is). De bewaarnemer mag zich niet van de zaak bedienen zonder verlof van de bewaargever. --- # Aannemingsovereenkomst: kenmerken, onderscheid en verbintenissen Dit gedeelte behandelt de aannemingsovereenkomst, met de focus op de essentiële kenmerken, het onderscheid met verkoop en lastgeving, beperkingen in contractkeuze, en de wederzijdse verbintenissen van de aannemer en de opdrachtgever. ## 2. Aannemingsovereenkomst: kenmerken, onderscheid en verbintenissen ### 2.1 Kenmerken van de aannemingsovereenkomst De aannemingsovereenkomst is een **consensueel, wederkerig contract onder bezwarende titel**. Het bevat drie essentiële bestanddelen: * **Werkprestatie:** De aannemer verbindt zich tot het vervaardigen van een materieel of intellectueel werk, of tot het verrichten van één of meerdere diensten. * **In volle onafhankelijkheid:** De aannemer staat niet onder het gezag van de opdrachtgever en handelt zelfstandig. De opdrachtgever kan wel richtlijnen geven, mits deze niet te vergaand zijn. * **Tegen vergoeding:** Het contract is essentieel onder bezwarende titel en kan ook bestaan in een wederdienst. De prijs kan onbepaald zijn, zolang er maar een prijs wordt bedongen. ### 2.2 Onderscheid met andere benoemde contracten #### 2.2.1 Aanneming en verkoop Er ontstaat een kwalificatieprobleem wanneer werk en een te bewerken goed gelijktijdig worden geleverd. * **Materiaal levering door opdrachtgever:** Dit is steeds aanneming. * **Absorptietheorie (art. 5.67 lid 2 BW):** De rechter bepaalt welk element het belangrijkste is om de toepasselijke regels te bepalen (uitsluitend koop- of aannemingsregels). * **Werkenlijke wil van de partijen:** Is cruciaal om het belangrijkste element te bepalen, tenzij dit onverenigbaar is met de bedingen of dwingend recht. * **Specificiteitscriterium:** Specifieke noden en instructies van de opdrachtgever wijzen op aanneming; geen specifieke noden en geen instructies wijzen op verkoop. **Belang van de kwalificatie:** * **Prijs:** Essentieel bij verkoop; bij aanneming kan deze na contractsluiting bepaald worden. * **Eigendom en risico:** Bij verkoop over bij contractsluiting; bij aanneming bij aanvaarding (oplevering). * **Verborgen gebreken:** Korte termijn bij verkoop (art. 1641 BW e.v.); 10-jarige aansprakelijkheid bij aanneming (art. 1792 BW). * **Voorrecht:** Geldt voor de aannemer enkel voor onroerende goederen (art. 27 Hyp.W.). * **Opzegging:** Enkel de aannemer kan eenzijdig worden opgezegd (art. 1794 BW). * **Interesten:** Bij verkoop automatisch indien de zaak vruchten oplevert; bij aanneming is ingebrekestelling vereist. * **Benadeling:** Enkel bij verkoop van onroerende goederen (art. 1674 BW). #### 2.2.2 Aanneming en lastgeving * **Lastgeving:** De lasthebber wordt belast met rechtshandelingen. * **Aanneming:** De aannemer verricht materiële handelingen en vertegenwoordigt de opdrachtgever niet. **Belang van de kwalificatie:** * **Gebondenheid t.o.v. derden:** Opdrachtgever is niet gebonden door overeenkomsten die de aannemer sluit; lastgever wel. * **Schade:** Opdrachtgever is niet aansprakelijk voor schade van de aannemer; lastgever wel. * **Risico:** Aannemer draagt risico tot oplevering; lastgever draagt risico. * **Vergoeding:** Rechter kan vergoeding lasthebber verminderen; loon aannemer niet. ### 2.3 Beperkingen van de vrije keuze van de medecontractant Principiële vrije keuze van de medecontractant (art. 5.14 BW) wordt beperkt bij: #### 2.3.1 Overheidsopdrachten Strikte procedures bij overheidsopdrachten (Wet van 17 juni 2016) met diverse plaatsingsprocedures (openbaar, niet-openbaar, onderhandelingsprocedures). Speciale regels voor erkenning van aannemers van werken, met vermoeden van financiële en technische bekwaamheid. #### 2.3.2 Verplichte tussenkomst architect * Vereist voor opstelling van plannen en controle bij werken waarvoor bouwvergunning nodig is. * Beroep van architect en aannemer zijn **onverenigbaar van openbare orde** om onafhankelijkheid te waarborgen. * Architect en aannemer hebben raadgevings- en waarschuwingsverplichting t.a.v. de opdrachtgever. ### 2.4 Verbintenissen van de aannemer De aannemer heeft drie hoofdverbintenissen: #### 2.4.1 Het werk goed uitvoeren * **Volgens overeenkomst en regels van de kunst:** Zoals een degelijk vakman onder dezelfde omstandigheden. * **Resultaats- of middelenverbintenis:** Beoordeeld in concreto. * **Informatieplicht:** Verplicht de opdrachtgever te wijzen op conceptiefouten of nadelen. * **Plicht van voorzichtigheid en informatieplicht t.a.v. derden:** Contractueel of buitencontractueel. * **Bewarings- en bewakingsplicht:** Verantwoordelijkheid voor werfpolitie. * **Aansprakelijkheid voor fouten van ondergeschikten:** Zie buitencontractuele aansprakelijkheid. ##### 2.4.1.1 Architect Verantwoordelijk voor conceptie, plannen en toezicht. Indien specialisten worden ingeschakeld, is de architect aansprakelijk bij verkeerde keuze of onopgemerkte fouten van de specialist. ##### 2.4.1.2 Aannemer en architect * **Onderscheiden opdrachten, maar wederzijdse controle:** Systeem van checks and balances. * Aannemer kan aansprakelijk zijn voor conceptiefouten architect (afhankelijk van ernst en opvallendheid). * Architect kan aansprakelijk zijn voor verkeerde materiaalkeuze. * **Solidair gehouden (in solidum):** Indien de fout van de één niet volstond zonder de fout van de ander om schade te veroorzaken. * **Hoofdelijk gehouden:** Bij gemeenschappelijke fout. #### 2.4.2 Het werk tijdig uitvoeren * **Overeengekomen termijn:** Indien strikt, is dit een resultaatsverbintenis. * **Geen termijn:** Redelijke termijn. #### 2.4.3 De zaak leveren en de grondstof teruggeven * **Levering:** Materiële handeling waarmee aannemer werk fysiek ter beschikking stelt van opdrachtgever. * **Inontvangstneming:** Materiële handeling waarmee opdrachtgever werken in bezit neemt. * **Dubbele oplevering (bouwsector):** Voorlopige en definitieve oplevering met waarborgtermijn ertussen. * **Gevolgen oplevering:** Overgang risico (tenzij aannemer materialen levert), mogelijkheid schadevergoeding laattijdige uitvoering, einde bewakingsplicht, onderhoud ten laste opdrachtgever, vrijgave waarborg. ##### 2.4.3.1 Sancties voor slechte of laattijdige uitvoering * **Contractuele aansprakelijkheid:** Tenzij overmacht of fout opdrachtgever. * **Ingebrekestelling:** Vereist. * **Dwanguitvoering:** Veroordeling tot goede werken. * **Gerechtelijke vervanging:** Op kosten van aannemer. * **Vervanging zonder gerechtelijke tussenkomst:** Op eigen risico, aan strikte voorwaarden. * **Ontbinding:** Gerechtelijk, o.b.v. ontbindend beding, of door kennisgeving (art. 5.90 BW). Vereist ernstige tekortkoming. * **Forfaitair schadebeding:** Kan door rechter worden gematigd. ### 2.5 Verbintenissen van de opdrachtgever De opdrachtgever heeft drie verbintenissen: #### 2.5.1 Het werk mogelijk maken * **Administratieve vergunningen, terrein ter beschikking stellen, inlichtingen bezorgen, waarschuwen voor risico's.** #### 2.5.2 De prijs betalen * **Tijdens en volgens contractuele afspraken.** * Kan **exceptie van niet-uitvoering (enac)** inroepen bij onvoldoende werken. Aannemer kan enac inroepen bij niet-betaling voorschotten. * **Systemen voor prijsbepaling:** * **Onbepaalde prijs:** Achteraf bepaald volgens omvang werk, materialen en uren (partijbeslissing te goeder trouw). * **Vaste of bepaalde prijs:** Globaal en onveranderlijk (bescherming opdrachtgever, art. 1793 BW). Uitzonderingen: minwerken, herzieningsclausule, algemeen lastenboek. * **Bestek:** Prijslijst met eenheidsprijzen. * **Prijs bij voorstudies:** Kosten enkel verhaalbaar indien met aannemer/promotor in zee gegaan wordt. #### 2.5.3 Het werk in ontvangst nemen en aanvaarden * **Aanvaarding:** Eenzijdige, onherroepelijke rechtshandeling die aannemer bevrijdt van contractuele aansprakelijkheid (m.u.v. lichte verborgen en stabiliteitsbedreigende gebreken). * **Vormvoorwaarden:** Goedkeuring met kennis van zaken, vrij van wilsgebreken. * **Tijdstip:** Contractueel bepaald, anders definitieve oplevering = aanvaarding. * **Gevolgen aanvaarding:** Dekking zichtbare lichte gebreken, start 10-jarige aansprakelijkheidstermijnen. Grove zichtbare gebreken niet gedekt. ### 2.6 Aansprakelijkheid van de aannemer Aanvaarding is een keerpunt. Twee uitzonderingen op bevrijding: * **Verborgen gebreken:** Afstand kan geen betrekking hebben op zaken waarvan draagwijdte nog niet gekend is. * **Buitencontractuele aansprakelijkheid:** Kan nog steeds ingeroepen worden. #### 2.6.1 Aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken * **Contractuele aard:** Aanvullend recht (art. 5.89 BW). * **Voorwaarden:** Aannemingscontract, gebrek (ruim ingevuld), verborgen gebrek (niet ontdekbaar bij zorgvuldig onderzoek), ernstig gebrek (hypothetische beslissing opdrachtgever), fout (te bewijzen door opdrachtgever). * **Termijn:** * **Waarborgtermijn:** 10 jaar vanaf aanvaarding (art. 2262bis §1 BW). * **Proceduretermijn:** Redelijke termijn vanaf kennis van gebrek. #### 2.6.2 Aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende gebreken ("tienjarige aansprakelijkheid") * **Art. 1792 en 2270 BW:** Complementair, van openbare orde. * **Voorwaarden:** Bouwwerk (ook onroerende werken), aannemingscontract (ook bij verkoop/onbepaalde prijs), zwaar gebrek (stevigheid in gevaar), zichtbaar of verborgen, fout (te bewijzen door opdrachtgever). * **Termijn:** **Vervaltermijn** van 10 jaar vanaf aanvaarding (in principe definitieve oplevering). Kan niet geschorst of gestuit worden. **Uitzonderingen op 10-jarige termijn:** * **Bedrieglijk opzet:** Maakt oplevering nietig. * **Regresvordering:** Derden die schade lijden door instorting kunnen bouwheer vervolgen, die dan regresvordering instelt tegen aannemer. #### 2.6.3 Aansprakelijkheid aannemer t.a.v. derden * **Quasi-delictuele aansprakelijkheid (art. 1382 BW):** Fout is te bewijzen door derde. Aansprakelijk voor schade door gebrekkige zaken op werf en onrechtmatige daden van helpers (art. 1384, 3° BW). * **Burenhinder (art. 3.101 BW):** Aannemer niet aansprakelijk voor foutloze burenhinder. Buur richt zich tot eigenaar-bouwheer. Eigenaar die wordt vervolgd wegens hinder, staat borg voor fouten van beroepsmensen. ### 2.7 Onderaanneming en nevenaanneming * **Onderaanneming:** Hoofdaannemer laat werk uitvoeren door onderaannemer op eigen initiatief en verantwoordelijkheid. Juridisch zelfstandige overeenkomst. * **Nevenaanneming:** Opdrachtgever sluit diverse contracten met naast elkaar staande aannemers. #### 2.7.1 Verhouding hoofdaannemer – onderaannemer * Onderaannemingscontract is zelfstandig. Hoofdaannemer = opdrachtgever, onderaannemer = aannemer. * Technische clausules hoofdcontract binden onderaannemer indien gekend. * **Art. 1793 BW geldt niet** bij onderaanneming; art. 1794 BW wel. #### 2.7.2 Verhouding hoofdaannemer – opdrachtgever * Hoofdaannemer blijft contractueel aansprakelijk voor fouten onderaannemer (art. 1797 BW). #### 2.7.3 Verhouding onderaannemer – opdrachtgever * **In beginsel geen rechtstreekse contractuele band.** * **Rechtstreekse vordering (art. 1798 BW):** Onder aannemer kan opdrachtgever aanspreken tot betaling van wat hoofdaannemer nog verschuldigd is. Vordering moet ingesteld worden voor faillissement hoofdaannemer. * **Voorrecht (art. 20 Hyp.W.):** Voorrang op vordering hoofdaannemer op bouwheer. ### 2.8 Risico * **Verkoop:** Eigendom en risico gaan over bij contractsluiting. * **Aanneming:** Eigendom gaat over bij definitieve aanvaarding (art. 1788 BW). Risico op verlies zaak gaat dan over op opdrachtgever. * **Herstelling:** Zaak blijft eigendom opdrachtgever; aannemer enkel aansprakelijk voor schuld (art. 1789 BW). Geen loon bij tenietgaan voor aanvaarding (art. 1790 BW). ### 2.9 Einde van de aannemingsovereenkomst Naast gemeenrechtelijke gronden, twee bijzondere gronden: #### 2.9.1 Eenzijdige beëindiging door de opdrachtgever * Op elk ogenblik en zonder motivering (art. 1794 BW). * Verplichting tot **schadeloosstelling** van aannemer (uitgaven, arbeid, gederfde winst). #### 2.9.2 Overlijden van de aannemer * Indien gekozen werd voor zijn ervaring/deskundigheid (art. 1795 BW). * Opdrachtgever moet waarde van gedane werken en klaargemaakte bouwstoffen betalen aan nalatenschap (art. 1796 BW). * Overlijden opdrachtgever heeft geen effect; erfgenamen kunnen contract wel verbreken (art. 1794 BW). ### 2.10 Woningbouwwet (Wet Breyne) Beschermt particuliere kopers van woningen/appartementen die op plan of in aanbouw worden verkocht en waarvoor stortingen voor voltooiing vereist zijn. #### 2.10.1 Toepassingsgebied (art. 1 en 2 WB) Vereist: overeenkomst, eigendomsovergang gebouw, bestemd tot huisvesting, te bouwen of in aanbouw, stortingen voor voltooiing. #### 2.10.2 Kwalificatie (art. 3 WB) Verkoop of aanneming, geen lastgeving. Dwingende effecten inzake: eigendomsovergang, aansprakelijkheid, informatieplicht, prijs, oplevering, financiële modaliteiten, voltooiingswaarborg. #### 2.10.3 Overgang van eigendom en risico (art. 4 en 5 WB) * **Onmiddellijke eigendomsovergang** voor grond en bestaande opstallen bij contractsluiting (geschrift vereist). * Eigendom te bouwen opstallen gaat over naarmate incorporatie (directe natrekking). * **Risico** gaat over bij voorlopige oplevering. #### 2.10.4 Aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende gebreken (art. 6 WB) Ook voor de verkoper, gelijkstelling met aanneming. #### 2.10.5 Verplichte dubbele oplevering (art. 9 WB) * **Voorlopige oplevering:** Vaststelling voltooiing, start waarborgtermijn. * **Definitieve oplevering:** Goedkeuring en aanvaarding, einde waarborgtermijn, start 10-jarige aansprakelijkheidstermijn. #### 2.10.6 Verplichte vermeldingen en bijlagen (art. 7 WB) Overeenkomst moet schriftelijk zijn met specifieke vermeldingen voor precontractuele informatieplicht. #### 2.10.7 Prijs (art. 8 en 10 WB) Totale prijs voor normale bewoonbaarheid, **moet vaststaan**. Strikte betalingsmodaliteiten. #### 2.10.8 Waarborg (art. 12 WB) Erkende aannemer: 5% zekerheid bij Deposito- en Consignatiekas. Niet-erkende aannemer: borgstelling voor voltooiing of terugbetaling gestorte bedragen. #### 2.10.9 Sancties (art. 13 en 14 WB) * **Burgerrechtelijk:** Relatieve nietigheid (overeenkomst of beding). * **Strafrechtelijk:** Stropend op specifieke inbreuken. --- # Onderaanneming, nevenaanneming en beëindiging van aannemingscontracten Hier is een gedetailleerd studieonderdeel over onderaanneming, nevenaanneming en de beëindiging van aannemingscontracten, gebaseerd op de verstrekte documentatie. ## 3. Onderaanneming, nevenaanneming en beëindiging van aannemingscontracten Dit gedeelte verkent de specifieke contractuele relaties die ontstaan bij onderaanneming en nevenaanneming, evenals de diverse manieren waarop aannemingscontracten kunnen worden beëindigd, met speciale aandacht voor eenzijdige verbreking en het overlijden van de aannemer. ### 3.1 Onderaanneming en nevenaanneming #### 3.1.1 Omschrijving * **Onderaanneming:** Dit is een contract waarbij de hoofdaannemer, op eigen initiatief, kosten en verantwoordelijkheid, het werk of een deel ervan laat uitvoeren door een door hem gekozen derde (de onderaannemer). De onderaannemer voert het werk uit onder de voorwaarden die zijn afgesproken met de hoofdaannemer. Juridisch gezien is dit een zelfstandige overeenkomst. * **Nevenaanneming:** Dit contract gaat uit van de opdrachtgever zelf. De opdrachtgever sluit diverse aannemingscontracten af met verschillende aannemers die parallel aan elkaar werken en elk verantwoordelijk zijn voor een specifiek aspect van het werk. #### 3.1.2 Verhouding hoofdaannemer – onderaannemer * Het onderaannemingscontract is een **zelfstandige overeenkomst**. * De hoofdaannemer treedt tegenover de onderaannemer op als opdrachtgever, en de onderaannemer als aannemer. * De bepalingen van het hoofdcontract zijn alleen van toepassing op het onderaannemingscontract indien dit **uitdrukkelijk is overeengekomen**. * Technische clausules uit het hoofdcontract binden de onderaannemer wel indien uit consensus blijkt dat hij hiervan op de hoogte was. * De bescherming die artikel 1793 van het Burgerlijk Wetboek biedt bij aanneming tegen een vaste prijs, geldt **niet** bij onderaanneming. Artikel 1794 BW (eenzijdige verbreking) geldt echter wel tussen hoofdaannemer en onderaannemer. #### 3.1.3 Verhouding hoofdaannemer – opdrachtgever * De verbintenissen van de hoofdaannemer ten opzichte van de opdrachtgever veranderen niet door de onderaanneming. * De hoofdaannemer is **contractueel aansprakelijk** voor de fouten van zijn onderaannemer, conform artikel 1797 BW. * Tegenover derden wordt de onderaannemer niet beschouwd als een aangestelde van de hoofdaannemer in de zin van artikel 1384, derde lid BW. #### 3.1.4 Verhouding onderaannemer – opdrachtgever * **In beginsel:** Er is geen directe contractuele band tussen de onderaannemer en de opdrachtgever. De onderaannemer is voor de opdrachtgever een derde, zelfs indien de opdrachtgever de keuze van de onderaannemer goedkeurde. * **Rechtstreekse vordering (art. 1798 BW):** De onderaannemer heeft een wettelijk recht om de opdrachtgever rechtstreeks aan te spreken voor betaling van wat de hoofdaannemer hem nog verschuldigd is. Dit geldt ook voor schuldvorderingen die de aannemer heeft op de opdrachtgever met betrekking tot het desbetreffende werk, zelfs indien deze nog niet opeisbaar zijn. * De rechtstreekse vordering vloeit voort uit de wet en de opbrengst valt direct in het vermogen van de onderaannemer, zonder concurrentie met andere schuldeisers van de hoofdaannemer. * De opdrachtgever kan tegen deze vordering excepties inroepen, zoals de exceptie van niet-nakoming (exceptio non adimpleti contractus). * De rechtstreekse vordering moet ingesteld worden **vóór** het faillissement van de hoofdaannemer. Na faillissement vervalt dit recht. * De rechtstreekse vordering is niet onderworpen aan specifieke vormvereisten, maar een aangetekend schrijven wordt aangeraden voor het bewijs. * **Voorrecht (art. 20 Hyp.W.):** De onderaannemer geniet een voorrecht op de vordering die de hoofdaannemer heeft op de bouwheer. Dit voorrecht geldt niet alleen voor de schuldvordering zelf, maar ook voor de toebehoren ervan. Dit voorrecht heeft voorrang op pandhouders van de handelszaak. * **Buitencontractuele aansprakelijkheid:** De opdrachtgever kan de onderaannemer als derde enkel buitencontractueel aanspreken. Hierbij zijn de voorwaarden van het "stuwadoorsarrest" van toepassing, wat inhoudt dat de fout van de onderaannemer een tekortkoming moet uitmaken die niet enkel contractueel is, maar ook de algemene zorgvuldigheidsplicht schendt, en dat deze fout een andere schade heeft veroorzaakt dan die voortvloeit uit de slechte uitvoering van het werk. #### 3.1.5 Risico * Bij verkoop gaat het eigendom en daarmee het risico over bij de contractsluiting (of bij de definitieve totstandkoming van een toekomstig goed). * Bij aanneming gaat het eigendom pas over op het ogenblik van de **definitieve aanvaarding** van het werk (art. 1788 BW). Vanaf dat moment draagt de opdrachtgever het risico voor verlies van de zaak door toeval of overmacht, indien de aannemer de materialen heeft verstrekt. * Als de aannemer enkel een goed van de opdrachtgever herstelt, blijft het goed eigendom van de opdrachtgever. De aannemer is enkel aansprakelijk voor zijn schuld (art. 1789 BW). * Bij tenietgaan van het werk vóór aanvaarding, kan de aannemer geen aanspraak maken op loon (art. 1790 BW). * De overdracht van materialen gebeurt door natrekking. Het risico gaat pas over vanaf de aanvaarding. ### 3.2 Beëindiging van aannemingscontracten Naast de gemeenrechtelijke gronden voor beëindiging van overeenkomsten, kent het aannemingsrecht twee specifieke beëindigingsgronden: de eenzijdige verbreking door de opdrachtgever en het overlijden van de aannemer. #### 3.2.1 Eenzijdige beëindiging door de opdrachtgever * De opdrachtgever mag het aannemingscontract **op elk ogenblik** en **zonder motivatie** eenzijdig verbreken (art. 1794 BW). * **Voorwaarde:** De opdrachtgever moet de aannemer schadeloos stellen voor al zijn uitgaven, zijn arbeid en zijn gederfde winst. * Dit geldt voor contracten die bepaald zijn door hun voorwerp of door een uitdrukkelijke termijn. Contracten van onbepaalde duur zijn altijd opzegbaar mits een redelijke opzegtermijn. * De verplichting tot schadevergoeding is een waardeschuld, waarvan de beoordeling aan de rechter is overgelaten. * Partijen kunnen vooraf het bedrag van de vergoeding vastleggen. * Bij dienstenovereenkomsten met consumenten gelden specifieke regels voor stilzwijgende verlenging, waarbij de consument na verlenging steeds kosteloos kan opzeggen met inachtneming van de wettelijke termijn. #### 3.2.2 Overlijden van de aannemer * Het overlijden van de aannemer kan leiden tot het einde van het aannemingscontract, met name wanneer de opdrachtgever de aannemer koos op basis van zijn persoonlijke ervaring en deskundigheid (art. 1795 BW). * In dit geval is de opdrachtgever in principe **niet** verplicht de volledige prijs te betalen, maar hij moet wel de waarde van het gedane werk en de in gereedheid gebrachte bouwstoffen betalen aan de nalatenschap (art. 1796 BW). * Het overlijden van de opdrachtgever heeft **geen effect** op het contract. De erfgenamen kunnen het contract wel verbreken conform artikel 1794 BW. #### 3.2.3 De Woningbouwwet (Wet Breyne) De Wet Breyne (WB) biedt specifieke bescherming voor particuliere kopers en opdrachtgevers van woningen en appartementen die op plan of in aanbouw worden verkocht, en waarbij de koper/bouwheer stortingen moet doen vóór de voltooiing. De WB is een dwingende aanvulling op het Burgerlijk Wetboek en regelt onder meer de overgang van eigendom en risico, aansprakelijkheid, prijsbepaling, oplevering en waarborgen. * **Toepassingsgebied:** De wet is van toepassing op overeenkomsten die betrekking hebben op de eigendomsovergang van een gebouw bestemd voor huisvesting, dat te bouwen of in aanbouw is, en waarbij de koper/opdrachtgever stortingen voor de voltooiing moet doen. * **Kwalificatie (art. 3 WB):** De WB verklaart de regels van het BW inzake koop of aanneming onverkort toepasselijk en koppelt dwingende effecten aan de overeenkomst (art. 4-12 WB) met betrekking tot eigendomsovergang, risico, aansprakelijkheid, informatieplicht, prijs, oplevering, financiële modaliteiten, wederinkoop en voltooiingswaarborg. * **Overgang van eigendom en risico (art. 4 en 5 WB):** * De eigendom van de grond en bestaande opstallen gaat **verplicht over bij contractsluiting**. * Voor de nog te bouwen opstallen gebeurt de eigendomsovergang **naarmate de bouwmaterialen worden geïncorporeerd** (directe natrekking). * Het risico van beschadiging of tenietgaan gaat **zo laat mogelijk over, namelijk op het ogenblik van de voorlopige oplevering**. * **Aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende gebreken (art. 6 WB):** De 10-jarige aansprakelijkheid geldt ook voor de verkoper onder de WB. Deze is van toepassing op elke woningbouwovereenkomst. * **Verplichte dubbele oplevering (art. 9 WB):** Een strikt onderscheid wordt ingevoerd tussen een voorlopige en een definitieve oplevering, met een minimale termijn van één jaar tussen beide. De voorlopige oplevering doet de waarborgtermijn beginnen, en de definitieve oplevering beëindigt deze. Het risico gaat in principe over bij de voorlopige oplevering. * **Prijs (art. 8 en 10 WB):** De prijs moet **vaststaan** en alle werken omvatten die nodig zijn voor een normale bewoonbaarheid. Betalingen zijn strikt geregeld, met een maximum van 5% voorschot bij contractsluiting en verdere betalingen naarmate de werken vorderen, mits attest van de architect. * **Waarborg (art. 12 WB):** Erkende aannemers moeten een waarborg stellen van 5% van de waarde van het gebouw bij de Deposito- en Consignatiekas. Niet-erkende aannemers moeten de voltooiing garanderen of de gestorte bedragen terugbetalen, met hoofdelijke borgstelling van een financiële instelling. * **Sancties (art. 13 en 14 WB):** Bij inbreuken kan relatieve nietigheid van de overeenkomst of van het beding worden ingeroepen. Strafsancties zijn van toepassing op verkopers, aannemers of promotoren die in overtreding handelen. Met deze uitgebreide samenvatting ben je goed voorbereid op de examenstof met betrekking tot onderaanneming, nevenaanneming en de beëindiging van aannemingscontracten. --- # De Woningbouwwet (Wet Breyne) Dit onderwerp analyseert de Woningbouwwet (Wet Breyne), die particuliere kopers van nog te bouwen of in aanbouw zijnde woningen beschermt tegen onevenwichtige contracten door specifieke regels op te leggen inzake contractkwalificatie, eigendomsovergang, risico, aansprakelijkheid, oplevering, prijsbepaling en waarborgen. ## 4. De woningbouwwet (Wet Breyne) De Woningbouwwet, ook bekend als de Wet Breyne, is een beschermingswetgeving die tot doel heeft particuliere kopers van woningen te beschermen. Deze bescherming is noodzakelijk omdat promotoren in het verleden contractvrijheid zo interpreteerden dat kopers weinig bescherming genoten bij problemen. De wet vormt een dwingende aanvulling op het Burgerlijk Wetboek. ### 4.1 Toepassingsgebied (art. 1 en 2 WB) De Wet Breyne is van toepassing op elke overeenkomst die voldoet aan de volgende cumulatieve voorwaarden: * **Overeenkomst met eigendomsovergang van een gebouw:** De overeenkomst voorziet in de eigendomsoverdracht van een te bouwen of in aanbouw zijnd gebouw, of impliceert een verbintenis om te bouwen, doen bouwen of verschaffen. Dit geldt ook voor verbouwingen of uitbreidingen mits de totale prijs meer dan 80% van de verkoopprijs bedraagt en een minimum van €18.600 is voorzien. Beide elementen (eigendomsoverdracht en verbintenis tot bouwen/verbouwen) moeten in één overeenkomst aanwezig zijn. * **Bestemd tot huisvesting:** Het op te richten gebouw moet (exclusief of deels) bestemd zijn voor huisvesting van een gezin. Dit kan zowel een hoofd- als een tweede verblijf zijn. Bij gemengd gebruik is het niet vereist dat de woonruimte evenwaardig is aan de bedrijfsruimte. Rechters oordelen of de bestemming tot huisvesting louter ondergeschikt of toevallig is. De wet is niet van toepassing op woonboten of woonwagens. * **Te bouwen of in aanbouw:** De wet is enkel van toepassing op overeenkomsten voor een nog te bouwen of in aanbouw zijnd gebouw. Woningen die reeds volledig voltooid zijn op het moment van contractsluiting vallen hier niet onder. De verkoper of aannemer moet de verbintenis aangaan om de woongelegenheid af te werken of te voltooien. De normale bewoonbaarheid is hierbij het bepalende criterium; contracten die deze graad van afwerking niet nastreven, vallen buiten de wet. * **Koper moet betalen voor de voltooiing:** De koper is verplicht om één of meerdere stortingen te doen voor de voltooiing van het gebouw, ongeacht hoe miniem. "Stortingen" worden ruim geïnterpreteerd en omvatten elke betaling of prestatie in welke vorm dan ook, zelfs als deze besloten ligt in een bijkomende schriftelijke of mondelinge overeenkomst. #### 4.1.1 Studiecontracten Hoewel dure voorstudies door verkopers, aannemers of promotoren niet verboden zijn, kunnen de kosten ervan enkel door de koper/opdrachtgever worden gerecupereerd indien er effectief een overeenkomst met hen wordt aangegaan. Studieovereenkomsten vallen buiten de Wet Breyne indien voldaan is aan vier voorwaarden (art. 2, tweede lid WB): 1. Het contract bevat een duidelijke beschrijving van de werken. 2. Het contract vermeldt de behoeften van de kandidaat-koper/opdrachtgever. 3. De kostprijs bedraagt niet meer dan 2% van de voorziene bouwkost. 4. De kandidaat-koper/opdrachtgever krijgt een bedenktijd van minimaal zeven dagen. ### 4.2 Kwalificatie (art. 3 WB) De Wet Breyne beoogt enerzijds de regels van het BW inzake koop of aanneming onverkort toepasselijk te verklaren, en anderzijds bepaalde dwingende effecten te verbinden aan de overeenkomst bedoeld in art. 1 WB. Deze dwingende effecten betreffen met name de volgende aspecten: * Eigendomsovergang en risico * Aansprakelijkheid van verkoper, aannemer of promotor * Informatieplicht van de koper of opdrachtgever * Prijs en prijsherziening * Oplevering * Financiële modaliteiten van de transactie * Beding van wederinkoop (verboden, art. 11 WB) * Voltooiingswaarborg #### 4.2.1 Beding van wederinkoop Een overeenkomst die onder de Wet Breyne valt, mag geen beding van wederinkoop bevatten, aangezien dit als chantagemiddel kan worden gebruikt (art. 11 WB). ### 4.3 Overgang van eigendom en risico (art. 4 en 5 WB) * **Onmiddellijke overgang van eigendom:** De eigendom van de grond en bestaande opstallen gaat verplicht over op de koper bij contractsluiting (art. 4 WB), op voorwaarde van een schriftelijkheidsvereiste. Clausules die de eigendomsoverdracht uitstellen tot de notariële akte of volledige betaling, worden voor niet geschreven gehouden. Deze eigendomsoverdracht geldt *inter partes*; voor tegenwerpelijkheid is overschrijving vereist. * **Overgang van eigendom naarmate incorporatie:** De koper/opdrachtgever wordt eigenaar van de nog te bouwen opstallen naarmate de bouwmaterialen in de grond of het gebouw worden geïncorporeerd (directe natrekking), zelfs indien de materialen aan een derde toebehoren. * **Overgang van risico:** Het risico van beschadiging of tenietgaan gaat zo laat mogelijk over, namelijk op het ogenblik van de *voorlopige oplevering*. ### 4.4 Aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende gebreken (art. 6 WB) De tienjarige aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende gebreken geldt eveneens voor de *verkoper* in het kader van de Wet Breyne. Dit gelijkstelt koop en aanneming op dit punt. Bij appartementen is deze aansprakelijkheid altijd van toepassing op de gemeenschappelijke delen indien minstens één appartement vóór de voltooiing wordt verkocht. De aard van deze aansprakelijkheid (openbare orde) blijft een twistpunt. ### 4.5 Verplichte dubbele oplevering (art. 9 WB) De Wet Breyne maakt een dubbele oplevering verplicht: * **Voorlopige oplevering:** De werken worden door de aannemer ter beschikking gesteld van de opdrachtgever. Deze beoordeelt de werken en kan ze ontvangen zonder/met voorbehoud of weigeren. De voorlopige oplevering kan ten vroegste één jaar na de definitieve oplevering plaatsvinden. De voorlopige oplevering impliceert louter de vaststelling van de voltooiing en is geen goedkeuring of aanvaarding. * **Definitieve oplevering:** Kan ten vroegste één jaar na de voorlopige oplevering plaatsvinden. De definitieve oplevering houdt in principe de goedkeuring en aanvaarding van de werken in. #### 4.5.1 Specifieke gevolgen in de Woningbouwwet * **Voorlopige oplevering:** * Vanaf dit moment kan het risico overgaan (art. 5 WB). * De waarborgtermijn begint te lopen (art. 9 WB). * De helft van de waarborg wordt vrijgegeven. Bij een niet-erkende aannemer eindigt de verbintenis van de borg volledig. * Na dit moment kan geen nietigheid meer worden ingeroepen (art. 13 WB). * **Definitieve oplevering:** * De waarborgtermijn eindigt (art. 9 WB). * De tweede helft van de borgsom wordt vrijgegeven. * De tienjarige aansprakelijkheidstermijn begint te lopen. De aanvaarding, meestal de definitieve oplevering, is het moment waarop het risico overgaat en de contractuele aansprakelijkheid voor zichtbare gebreken wordt afgesloten. #### 4.5.2 Uitzonderingen op de verplichte akte Hoewel een oplevering doorgaans een tegensprekelijk opgemaakte akte vereist, zijn er uitzonderingen: * **Vermoede voorlopige oplevering:** Bij bewoning of ingebruikneming. * **Vermoede voorlopige of definitieve oplevering:** Indien de opdrachtgever op een schriftelijk verzoek om oplevering en binnen 15 dagen na aanmaning niet reageert of verschijnt. Weigering tot oplevering moet per aangetekend schrijven worden meegedeeld. ### 4.6 Verplichte vermeldingen en bijlagen (art. 7 WB) Overeenkomsten die onder de Wet Breyne vallen, moeten schriftelijk worden opgesteld en specifieke vermeldingen bevatten om aan de precontractuele informatieplicht te voldoen. Deze vermeldingen moeten ook in een belofte tot contracteren worden opgenomen. ### 4.7 Prijs (art. 8 en 10 WB) De prijs is de prijs op de dag van ondertekening van de overeenkomst (art. 8 WB) en omvat alle werken die noodzakelijk zijn voor normale bewoonbaarheid. De prijs moet vaststaan. De betalingsmodaliteiten zijn strikt geregeld (art. 10 WB) en niet-naleving wordt bestraft. * **Vóór de sluiting van de overeenkomst:** Geen betaling mag worden geëist of aanvaard vóór een schriftelijke overeenkomst is aangegaan. Het deponeren van gelden op een geblokkeerde rekening geldt niet als betaling. * **Bij contractsluiting:** Een voorschot of handgeld van maximaal 5% van de totale prijs is toegestaan. * **Bij het verlijden van de notariële akte:** Betaling van de grondprijs plus de prijs van reeds uitgevoerde werken kan worden gevraagd. Een goedkeurend attest van de architect is vereist voor de betaling van uitgevoerde werken. * **Na het verlijden van de notariële akte:** Het saldo van de prijs kan worden gevraagd naarmate de werken vorderen, waarbij gedeeltelijke betalingen niet hoger mogen zijn dan de prijs van de effectief uitgevoerde werken. ### 4.8 Waarborg (art. 12 WB) Verkopers en aannemers moeten een waarborg stellen. De authentieke akte moet expliciet vermelden dat aan de voorschriften van art. 12 WB is voldaan, anders is de overeenkomst nietig (art. 13 WB). De notaris is aansprakelijk voor schade bij het verlijden van een niet-conforme akte. * **Erkende aannemer:** Moet een zekerheid stellen van 5% van de waarde van het gebouw bij de Deposito- en Consignatiekas. Dit bewijs moet binnen 30 dagen na ondertekening worden verstrekt. Bij niet-uitvoering is deze waarborg ontoereikend. Bij correcte uitvoering wordt de waarborg bij helften vrijgegeven bij voorlopige en definitieve oplevering. * **Niet-erkende aannemer:** Moet hetzij de voltooiing van het huis waarborgen, hetzij bij ontbinding wegens niet-voltooiing, de gestorte bedragen terugbetalen. Een financiële instelling stelt zich hoofdelijk borg, wat eindigt bij de voorlopige oplevering. ### 4.9 Sancties (art. 13 en 14 WB) * **Burgerrechtelijke sancties (art. 13 WB):** Inbreuken worden voor ongeschreven gehouden en zijn relatief nietig. De koper kan kiezen voor nietigheid van de overeenkomst of van het beding. De vordering tot nietigheid is beperkt in de tijd na het verlijden van de authentieke akte of de voorlopige oplevering. * **Strafsancties (art. 14 WB):** Een verkoper, aannemer of promotor die een voorschot heeft gevraagd dat boven de koopprijs wordt berekend aan hypothecaire schuldeisers van een failliete verkoper, is gehouden tot terugbetaling. --- # Bewaargeving en specifieke vormen ervan Dit deel behandelt de bewaargeving als dienstencontract, met speciale aandacht voor de definitie, kenmerken, afbakening met andere contracten, specifieke vormen (noodzaak, hotelbewaargeving, sekwester), en de verbintenissen van de bewaarnemer en bewaargever, alsook specifieke beëindigingsgronden en de aansprakelijkheid van de hotelhouder. ## 5. Bewaargeving en specifieke vormen ervan Bewaargeving is een dienstencontract gericht op de bewaring en bewaking van een specifieke, roerende, lichamelijke zaak, met de verplichting deze in natura terug te geven bij beëindiging van de overeenkomst. ### 5.1 Constitutie en kenmerken van bewaargeving De eigenlijke bewaargeving is een contract met als hoofddoel de bewaring en bewaking van een specifieke, roerende, lichamelijke zaak, met de intentie deze in natura terug te geven bij het einde van de overeenkomst. Als een van deze voorwaarden niet is vervuld, valt de overeenkomst onder de algemene regels van het aannemingscontract. #### 5.1.1 Contract versus louter gedogen Bewaargeving is een contract waarvoor de wil van beide partijen om zich juridisch te binden vereist is. Louter gedogen, waarbij de ontvanger zich ertoe verbindt een achtergelaten zaak niet te verwijderen, creëert enkel een verbintenis om iets niet te doen en opent de weg voor buitencontractuele aansprakelijkheid. #### 5.1.2 Verbintenis tot bewaring en bewaking De bewaarnemer verbindt zich ertoe de nodige voorzorgsmaatregelen te nemen tegen verlies of waardevermindering, zowel door toedoen van derden als door externe omstandigheden. Dit is een relatief passieve verbintenis, zonder inherente verplichting tot onderhoud. De bewaarnemer is niet verplicht het gedeponeerde goed te verbeteren of de belangen van de bewaargever met betrekking tot het depositum te beheren, noch om het tegen alle risico's te verzekeren. #### 5.1.3 Accessoire verbintenis tot bewaring vs. Karakteristieke of hoofdverbintenis tot bewaring Vaak is bewaargeving accessoir aan een andere hoofdovereenkomst. De vraag of dit leidt tot een eenheid van contract of tot opsplitsing blijft bestaan. #### 5.1.4 Depositum: specifiek roerend lichamelijk goed Bewaargeving is enkel mogelijk met betrekking tot een zaak, wat contracten over de materiële zorg voor een persoon uitsluit. Het depositum moet een roerende zaak zijn. Sekwester kan echter ook betrekking hebben op onroerende goederen. De verplichting tot bewaring omvat het verschaffen van de nodige zorg om een lichamelijke zaak in stand te houden. De eigenlijke bewaargeving vereist teruggave in natura van de specifieke zaak. Oneigenlijke bewaargeving van vervangbare goederen waarbij teruggaaf van soortgelijke zaken volstaat, wordt echter ook als mogelijk beschouwd. #### 5.1.5 Kenmerken * **Zakelijk contract:** Bewaargeving is een zakelijk contract dat tot stand komt door de afgifte van het goed. * **Contract om niet of onder bezwarende titel, met vermoeden van kosteloosheid:** Bewaargeving is in beginsel een contract om niet en een eenzijdig contract. Indien een loon voor de bewaring wordt bedongen, geldt een strengere aansprakelijkheidsbeoordeling. Er geldt echter een vermoeden van kosteloosheid; bij betwisting rust de bewijslast hiervan op de bewaarnemer. ### 5.2 Afgrenzing t.o.v. aanverwante contracten De bewaarnemer mag zich niet bedienen van de in bewaring gegeven zaak zonder uitdrukkelijk of stilzwijgend verlof van de bewaargever. Wanneer een gebruiksrecht wordt verleend, ontstaat er discussie tussen bewaargeving, bruikleen en huur. #### 5.2.1 Verschil met huur Bij een garagecontract is het doel de bewaring van het voertuig, waarbij de uitbater als bewaarnemer optreedt. Een parkingcontract wordt eerder als een huurcontract beschouwd. De rechter beoordeelt de feitelijke omstandigheden en het gebruik, onafhankelijk van de kwalificatie door partijen. #### 5.2.2 Verschil met bruikleen Een voorgesteld criterium is in wiens belang de zaak wordt gebruikt: bij bewaargeving is dit in het belang van de bewaargever, bij bruikleen in het belang van de ontlener. Cruciaal is of bewaring en bewaking de voornaamste doelstelling van het contract vormen, en het gebruik daaraan ondergeschikt is. Indien gebruik de primaire bedoeling is, is er geen sprake van bewaargeving. ### 5.3 Soorten bewaargeving #### 5.3.1 Bewaargeving uit noodzaak Dit type bewaargeving ontstaat wanneer de bewaargever geen alternatief had en niet de vrijheid had om al dan niet in bewaring te geven of een andere bewaarnemer te kiezen. De toestemming van partijen is nog steeds vereist, maar kan stilzwijgend zijn, wat onderscheiden moet worden van louter gedogen. Het onderscheid tussen vrijwillige en noodbewaring is relevant voor het bewijs; bij noodbewaring zijn alle bewijsmiddelen toegestaan. #### 5.3.2 Hotelbewaargeving en sekwester Deze zijn specifiek gereguleerde vormen van bewaargeving uit noodzaak. * **Hotelbewaargeving:** Een bijzondere regeling ter bescherming van de consument. De hotelhouder is aansprakelijk voor beschadiging, vernieling of verlies, met een beperking tot een bepaald plafond, tenzij de schade te wijten is aan de hotelhouder zelf, zijn personeel, of bij diefstal met geweld. * **Sekwester:** Een conservatoire maatregel waarbij een derde (of uitzonderlijk een van de partijen) als bewaarnemer wordt aangesteld over een zaak waarover een geschil bestaat. ### 5.4 Verbintenissen van de bewaarnemer Naast de bewaring en bewaking, heeft de bewaarnemer specifieke verplichtingen, die ook op zijn erfgenamen rusten: * **Bewakingsplicht:** De bewaarnemer moet de ontvangen zaak zorgvuldig bewaken als een redelijk en zorgvuldig persoon (culpa levis in concreto). Bij bezoldigde bewaargeving geldt eerder de culpa levis in abstracto. De bewijslast dat de bewaarnemer niet de nodige inspanningen heeft geleverd, rust op de bewaargever. * **Teruggaveplicht:** Op verzoek van de bewaargever moet de zaak in natura worden teruggegeven. Dit is een resultaatsverbintenis. Bij niet-teruggave geldt een vermoeden van schuld, dat weerlegd kan worden door bewijs van vreemde oorzaak of door aan te tonen dat de bewakingsplicht is nagekomen. Overmacht wordt aanvaard indien de bewaarnemer aantoont alle nodige en redelijke zorg te hebben besteed. * **Discretieplicht:** De bewaarnemer mag de aard van de zaak niet proberen te achterhalen indien de bewaargever dit wenst te verbergen, en mag derden hierover geen kennis laten nemen. ### 5.5 Verbintenissen van de bewaargever De bewaargever heeft de volgende verplichtingen: * De bewaarnemer informeren over de bijzondere eigenschappen van de zaak. * De kosten vergoeden die de bewaarnemer maakte voor het behoud van de zaak en voor eventuele schade. * Het loon betalen bij bezoldigde bewaargeving. De bewaarnemer geniet van een retentierecht op de in bewaring gegeven zaak. ### 5.6 Specifieke beëindigingsgronden van de bewaargeving Naast de gemeenrechtelijke gronden kan de bewaargever de overeenkomst eenzijdig beëindigen, aangezien de bewaargeving geacht wordt te zijn gesloten in zijn belang. Bij bezoldigde bewaargeving dient de bewaargever wel het loon te betalen. ### 5.7 Hotelbewaargeving De wetgever beschouwt hotelbewaargeving als bewaargeving uit noodzaak. De hotelgast moet bewijzen dat hij bepaalde zaken in het hotel heeft binnengebracht en de waarde ervan. #### 5.7.1 Toepassingsgebied * **Hotelhouder:** Omvat hotels, familiepensions en verhuurders van gemeubileerde kamers aan reizigers. * **Hotelgast:** Een reiziger die in het hotel verblijft. * **Bagage:** Goederen die zich gedurende een redelijke tijd in het hotel bevinden of die de hotelhouder of zijn personeel buiten het hotel onder hun toezicht nemen, met uitzondering van voertuigen en levende dieren. #### 5.7.2 Aansprakelijkheid van de hotelhouder * **Principe: Quasi-objectieve beperkte aansprakelijkheid:** De hotelhouder is aansprakelijk voor schade veroorzaakt door buitenstaanders, zelfs indien hij alle veiligheidsmaatregelen heeft getroffen. Voor goederen die niet effectief in bewaring zijn gegeven, is de aansprakelijkheid beperkt tot 100 maal de logieprijs per dag. De rechten van de gast vervallen indien hij niet onmiddellijk melding maakt van de schade, tenzij deze te wijten is aan de hotelhouder of zijn personeel. De hotelhouder kan zich niet vooraf exonereren. * **Uitzonderingen op de beperkte aansprakelijkheid:** De beperking geldt niet wanneer het goed effectief in bewaring werd gegeven, de hotelhouder weigerde goederen in bewaring te nemen die hij moest aannemen, of de schade het gevolg is van een fout van de hotelhouder of zijn personeel. * **Geen aansprakelijkheid:** De hotelhouder is niet aansprakelijk indien de schade te wijten is aan de gast zelf, een persoon die hem vergezelt of bij hem in dienst is, overmacht, gewapende diefstal, of de aard of een gebrek van het goed. ### 5.8 Sekwester Het sekwester is een voorovereenkomst of rechtsfiguur waarbij een derde (of uitzonderlijk een partij) als bewaarnemer wordt aangesteld over een zaak waarover een geschil bestaat. #### 5.8.1 Contractuele sekwester Dit is een voorovereenkomst die een bewaargevingscontract doet ontstaan voor een derde. De regels van gemeenrechtelijke bewaargeving zijn in principe van toepassing, tenzij het sekwester om niet geschiedt. De taak van de sekwester is vaak ruimer dan louter bewaring en kan beheer inhouden. De sekwester kan de zaak niet zomaar teruggeven, enkel bij beëindiging van het geschil of om wettige redenen. #### 5.8.2 Gerechtelijke sekwester De rechter kan een sekwester bevelen van: * Roerende goederen in beslag genomen bij een schuldenaar. * Goederen waarvan de eigendom of het bezit tussen twee personen in geschil is. * Goederen die een schuldenaar aanbiedt tot kwijting van zijn schuld. Dit is een ernstige en uitzonderlijke maatregel die de subjectieve rechten van de titularis van een zakelijk recht op het goed beperkt. De eisende partij moet belang aantonen en rechten op de goederen bewijzen. --- ## Veelgemaakte fouten om te vermijden - Bestudeer alle onderwerpen grondig voor examens - Let op formules en belangrijke definities - Oefen met de voorbeelden in elke sectie - Memoriseer niet zonder de onderliggende concepten te begrijpen

| Term | Definition | |------|------------| | Dienstencontract | Een contract waarbij een partij zich ertoe verbindt om actief een bepaalde handeling te stellen ten behoeve van een andere partij, zoals een dienst te leveren. | | Aanneming | Een contract waarbij de aannemer zich verbindt tot het uitvoeren van een bepaald werk of het presteren van een dienst tegen een overeengekomen prijs, in volle onafhankelijkheid. | | Bewaargeving | Een contract waarbij de bewaarnemer een zaak in ontvangst neemt met de verbintenis deze te bewaren en in natura terug te geven aan de bewaargever bij het einde van de overeenkomst. | | Lastgeving | Een contract waarbij de lasthebber gemachtigd wordt om rechtshandelingen te stellen ten behoeve van de lastgever. | | Onbenoemd contract | Een contract dat niet specifiek in de wet is geregeld, maar waarvoor de regels van een ander contract analoog kunnen worden toegepast. | | Huur van werk | Een oude term die gebruikt werd voor het contract waarbij de ene partij zich verbindt om iets te verrichten voor de andere partij tegen betaling van een prijs; het is grotendeels vervangen door het concept van aanneming. | | Consensueel contract | Een contract dat tot stand komt door de loutere wilsovereenstemming van de partijen, zonder dat er bijzondere vormvereisten zijn. | | Wederkerig contract | Een contract waarbij beide partijen over en weer verbintenissen aangaan. | | Onder bezwarende titel | Een contract waarbij elke partij een tegenprestatie ontvangt of zich daartoe verbindt. | | Werkprestatie | De concrete uitkomst die de aannemer dient te leveren, dit kan zowel een materieel als een intellectueel werk zijn, of het presteren van een dienst. | | Volle onafhankelijkheid | Betekent dat de aannemer niet ondergeschikt is aan de opdrachtgever en zijn werk zelfstandig kan organiseren en uitvoeren. | | Essentiële bestanddelen | De elementen die noodzakelijk zijn voor het bestaan van een bepaald contracttype; zonder deze bestanddelen is er geen sprake van dat contract. | | Absorptietheorie | Een rechtsbeginsel dat stelt dat bij een contract met zowel een koop- als een aannemingselement, de regels van het meest bepalende element van toepassing zijn op het gehele contract. | | Specificiteitscriterium | Een criterium dat gebruikt wordt om te bepalen of een contract als aanneming of koop moet worden gekwalificeerd, waarbij gekeken wordt naar de specifieke noden van de opdrachtgever en de mate van instructies. | | Kwalificatieprobleem | Een situatie waarin het onduidelijk is welk type contract er is gesloten, wat invloed heeft op de toepasselijke rechtsregels. | | Verborgen gebreken | Gebreken aan een verkocht of aangenomen werk die bij de oplevering of levering niet zichtbaar waren en die de zaak ongeschikt maken voor het gebruik waartoe het dient of de waarde ervan verminderen. | | Tienjarige aansprakelijkheid | Een wettelijke regeling die de aannemer en architect verantwoordelijk stelt voor ernstige gebreken aan een bouwwerk die de stabiliteit bedreigen, gedurende tien jaar na de aanvaarding van het werk. | | Quasi-delictuele aansprakelijkheid | Een buitencontractuele aansprakelijkheid die ontstaat uit een onrechtmatige daad, vergelijkbaar met een delict, die schade veroorzaakt bij derden. | | Burenhinder | Overlast die men ondervindt van een naburig erf, die de normale uitoefening van het eigendomsrecht verstoort, zonder dat er sprake is van een fout van de buur. | | Onderaanneming | Een contract waarbij de hoofdaannemer een deel of het geheel van zijn werk laat uitvoeren door een onderaannemer, op eigen initiatief en verantwoordelijkheid. | | Nevenaanneming | Een situatie waarbij de opdrachtgever zelf meerdere aannemingscontracten aangaat met verschillende aannemers voor verschillende aspecten van hetzelfde werk. | | Jump-actie | Een rechtsfiguur die het mogelijk maakt dat een partij (bv. de bouwheer) die schade lijdt door gebreken in materialen die door een gespecialiseerde aannemer zijn gebruikt, de oorspronkelijke verkoper van die materialen rechtstreeks aanspreekt. | | Natrekking | Een wijze van eigendomsverkrijging waarbij een onroerend goed dat door menselijke hand wordt nagemaakt of verbonden aan een onroerend goed, eigendom wordt van de eigenaar van het hoofdgebouw of de grond. | | Eenzijdige verbreking | De beëindiging van een contract door één partij, die vaak gepaard gaat met een schadeloosstelling voor de benadeelde partij. | | Woningbouwwet (Wet Breyne) | Een dwingende wet die de bescherming van kopers van woningen die nog gebouwd moeten worden of in aanbouw zijn, beoogt door specifieke regels op te leggen aan de verkoper of aannemer. | | Dubbele oplevering | Een in de Woningbouwwet verplichte procedure bestaande uit een voorlopige en een definitieve oplevering, die dient ter controle en aanvaarding van de werken. | | Waarborg | Een financiële zekerheid die door de aannemer of verkoper moet worden gesteld om de consument te beschermen tegen financiële risico's, zoals niet-voltooiing of faillissement. | | Conventioneel sekwester | Een overeenkomst waarbij partijen een derde aanstellen als bewaarnemer over een zaak waarover een geschil bestaat, tot dit geschil is opgelost. | | Gerechtelijk sekwester | Een maatregel bevolen door de rechter waarbij een derde wordt aangesteld als bewaarnemer over goederen die het voorwerp uitmaken van een geschil of beslag, ter bewaring en beheer. | | Hotelbewaargeving | Een specifieke vorm van bewaargeving uit noodzaak die van toepassing is op de goederen van hotelgasten, met specifieke regels betreffende de aansprakelijkheid van de hotelhouder. | | Zakelijk contract | Een contract dat tot stand komt door de afgifte van een zaak (het depositum), wat kenmerkend is voor onder andere bewaargeving. | | Culpa levis in abstracto | Een hogere graad van zorgvuldigheid die vereist is in bepaalde gevallen, waarbij de bewaarnemer gehouden is om de zorg van een goede huisvader te betrachten. | | Culpa levis in concreto | Een minder strenge graad van zorgvuldigheid, waarbij de bewaarnemer gehouden is om dezelfde zorg te betrachten als voor zijn eigen zaken. | | Retentierecht | Het recht van een schuldeiser om de teruggave van een zaak die hij onder zich heeft, op te schorten totdat hij volledig is betaald door de eigenaar van die zaak. | | Natrekking | Een wijze van eigendomsverkrijging waarbij een onroerend goed dat door menselijke hand wordt nagemaakt of verbonden aan een onroerend goed, eigendom wordt van de eigenaar van het hoofdgebouw of de grond. | | Onbepaalde prijs | Een prijs die niet vooraf vaststaat, maar achteraf wordt bepaald op basis van de omvang van het werk en de kosten van materialen en uren. | | Vaste of bepaalde prijs | Een prijs die vooraf definitief wordt vastgesteld en onveranderlijk is, tenzij anders overeengekomen. | | Herzieningsclausule | Een bepaling in een contract die toelaat de prijs aan te passen indien er onvoorziene omstandigheden optreden die een ernstig nadeel berokkenen aan de aannemer. | | Bestek | Een document dat een gedetailleerde prijslijst bevat met eenheidsprijzen voor bouwstoffen en arbeidslonen, zodat de totale prijs pas bekend is bij de volledige uitvoering. | | Inontvangstneming | De materiële handeling waarbij de opdrachtgever de werken in zijn bezit neemt en vaststelt dat deze voltooid zijn. | | Aanvaarding | Een eenzijdige rechtshandeling van de opdrachtgever waarbij hij erkent dat de aannemer de werken behoorlijk heeft uitgevoerd en hem van zijn contractuele aansprakelijkheid bevrijdt, met uitzondering van bepaalde verborgen gebreken. | | Voorlopige oplevering | Een eerste oplevering waarbij de aannemer het werk ter beschikking stelt van de opdrachtgever om beoordeeld te worden, voorafgaand aan de definitieve oplevering. | | Definitieve oplevering | De formele aanvaarding van de werken door de opdrachtgever, die de voltooiing vaststelt en het risico voor tenietgaan van het werk overdraagt. | | Conventioneel sekwester | Een overeenkomst waarbij partijen een derde aanstellen als bewaarnemer over een zaak waarover een geschil bestaat, tot dit geschil is opgelost. | | Gerechtelijk sekwester | Een maatregel bevolen door de rechter waarbij een derde wordt aangesteld als bewaarnemer over goederen die het voorwerp uitmaken van een geschil of beslag, ter bewaring en beheer. |