2.Koop1 2025.pptx

# Essentiële bestanddelen van de koop Dit onderwerp behandelt de fundamentele elementen die noodzakelijk zijn voor de geldigheid van een koopcontract, met speciale aandacht voor de eigendomsoverdracht, de prijs in geld en de verschillende soorten goederen die het voorwerp van een verkoop kunnen uitmaken. ### 1.1 Begrip en soorten koop Koop wordt gedefinieerd als een wederkerig contract waarbij de ene partij (de verkoper) zich verbindt de eigendom van een goed over te dragen aan de andere partij (de koper) tegen een prijs in geld. Dit is een onvolledige omschrijving die teruggaat tot het oud Burgerlijk Wetboek. Historisch gezien is de koop ontstaan uit de ruil. #### 1.1.1 Soorten goederen en koopcontracten Er kan een onderscheid gemaakt worden naargelang het soort goed en de specifieke regeling die van toepassing is: * **Roerende goederen:** * Koop bij gewicht, getal, maat: De eigendom en het risico gaan over zodra de zaak is bepaald, ook al is deze nog niet geleverd. * Koop *ad gustum* (naar smaak): De koper kan beslissen al dan niet te kopen na het proeven van het goed. De koop is pas definitief na acceptatie door de koper. * Koop op proef: De koop is afhankelijk van een positieve uitkomst van een proef door de koper. * Consumentenkoop: Een koopovereenkomst tussen een verkoper en een consument met betrekking tot roerende lichamelijke zaken. * Digitale consumentenkoop: Een consumentenkoop met betrekking tot digitale inhoud of diensten. * Verkoop op afbetaling: De koopprijs wordt in termijnen betaald en de eigendomsoverdracht wordt uitgesteld. * Verkoop op afstand: Een verkoop die wordt gesloten zonder gelijktijdige fysieke aanwezigheid van verkoper en koper, bijvoorbeeld via internet of telefoon. * **Roerende goederen met internationaal aspect:** * Weens Koopverdrag (CISG): Een internationaal verdrag dat de koop van roerende goederen regelt tussen partijen uit verschillende staten die partij zijn bij het verdrag. * Gemeenschappelijk Europees kooprecht (CESL): Een optioneel regelgevingskader voor bepaalde grensoverschrijdende transacties binnen de Europese Unie. * **Onroerende goederen:** * Koop op plan: Verkoop van een onroerend goed dat nog gebouwd moet worden of waarvan de bouw nog niet is voltooid, vaak geregeld door de Woningbouwwet. ### 1.2 Essentiële bestanddelen van de koop Voor de geldigheid van een koopcontract zijn twee essentiële bestanddelen vereist: 1. **Eigendomsoverdracht:** De verkoper verbindt zich ertoe de eigendom van het goed over te dragen. 2. **Prijs in geld:** De koper verbindt zich ertoe een prijs in geld te betalen. Indien een zakelijk recht wordt overgedragen in ruil voor geld, gelden de regels van de koop. Indien de prijs niet in geld is, maar in een ander goed of dienst, is er geen sprake van een koopcontract, maar van een andere overeenkomst (bijvoorbeeld ruil). #### 1.2.1 Principe van de eigendomsoverdracht Volgens het algemeen principe gaan de eigendom van het goed en de daaraan verbonden risico's over op de koper op het moment van de wilsovereenstemming tussen partijen over het goed en de prijs. Dit is het zogenaamde translatieve karakter van de koop. #### 1.2.2 Afwijkingen op het principe van eigendomsoverdracht Er zijn diverse situaties waarin de eigendomsoverdracht niet onmiddellijk plaatsvindt bij wilsovereenstemming: * **Conventioneel beding van eigendomsvoorbehoud:** Partijen kunnen overeenkomen dat de eigendom pas overgaat na betaling van de volledige prijs. * **Verkoop van onroerend goed:** Bij de verkoop van onroerende goederen wordt de eigendomsoverdracht vaak uitgesteld tot de ondertekening van de authentieke akte, wanneer alle nodige informatie en attesten beschikbaar zijn. * **Soortzaken:** Bij de verkoop van soortzaken (goederen die naar soort worden bepaald, zoals graan) gaat de eigendom pas over na specificering van de te leveren zaken. * **Alternatieve koop:** Bij een alternatieve koop, waarbij de verkoper de keuze heeft tussen meerdere prestaties, gaat de eigendom pas over nadat de koper een keuze heeft gemaakt. * **Toekomstige zaken:** Bij de verkoop van toekomstige zaken (zaken die nog niet bestaan) gaat de eigendom pas over zodra de zaak tot stand is gekomen. #### 1.2.3 Belang van het tijdstip van eigendomsoverdracht Het tijdstip van eigendomsoverdracht is cruciaal omdat daarmee ook het risico op tenietgaan van het goed overgaat op de koper. * **Principe:** Met de eigendom gaat het risico over (art. 5.80 BW). * **Afwijkingen:** * **Conventionele afwijking:** Partijen kunnen overeenkomen dat het risico pas overgaat bij de levering van het goed. * **Consumentenkoop:** Het risico gaat bij levering aan de consument over (art. VI.44 WER). * **Ingebrekestelling verkoper:** Als de verkoper in gebreke blijft om te leveren, verplaatst het risico zich naar de verkoper vanaf het moment dat de koper de verkoper in gebreke stelt. * **Faillissement verkoper:** Indien de eigendom is overgegaan maar het goed nog niet is geleverd, wordt de koper een schuldeiser in het faillissement van de verkoper. * **Faillissement koper:** De verkoper wordt beschermd door een beding van eigendomsvoorbehoud, mits dit voldoet aan de wettelijke vereisten. * **Toekomstige wetswijziging (Boek 7 BW):** Er is een wetsvoorstel dat het principe wijzigt: het risico zou overgaan bij levering, wat een loskoppeling van de eigendomsoverdracht met zich meebrengt. #### 1.2.4 Eigendomsoverdracht en derden De bescherming van derden bij eigendomsoverdracht verschilt naargelang het soort goed: * **Roerende goederen:** De titularis van een zakelijk recht is hij die het bezit te goeder trouw, ongestoord en ondubbelzinnig heeft (art. 3.28, § 1 BW). * **Onroerende goederen:** De eigendomsoverdracht is tegenwerpelijk aan derden na overschrijving op het kantoor rechtszekerheid (hypotheekregister) (art. 3.30 BW). #### 1.2.5 Verkoop van andermans goed De verkoop van andermans goed is in principe nietig (art. 1599 oud BW). Dit betekent dat de verkoop ex tunc (vanaf het begin) ongeldig is, met uitzondering van eventuele verbintenissen aangegaan door de koper met betrekking tot nutsvoorzieningen (Cass. 6 december 2007). * **Sanctie:** De nietigheid is relatief en kan enkel worden ingeroepen door de koper, zelfs al is hij te kwader trouw. * **Schadevergoeding:** Enkel voor de koper te goeder trouw, zelfs indien de verkoper te goeder trouw was. * **Tegenwerpelijkheid:** De verkoop is niet tegenwerpelijk aan de werkelijke eigenaar (art. 5.103 BW), die het goed kan revindiceren. Dit zal wegvallen in het wetsvoorstel Boek 7 BW, aangezien dit probleem opgelost wordt via de vrijwaring voor uitwinning. ### 1.3 De koopprijs #### 1.3.1 Begrip van de prijs De prijs van de koop is de prestatie in geld die de koper aan de verkoper verschuldigd is. Bij samengestelde contracten, waarbij naast een prijs in geld ook een prestatie in natura of een dienst wordt geleverd, wordt gekeken naar de absorptietheorie (het belangrijkste bestanddeel bepaalt het type contract) of de cumultheorie (beide stelsels worden toegepast). Boek 5 BW geeft de voorkeur aan de cumultheorie, maar in de rechtspraak neigt men eerder naar de absorptietheorie. #### 1.3.2 Kenmerken van de prijs * **Bepaalbaar of bepaald:** De prijs moet vaststaan of vaststelbaar zijn op basis van objectieve criteria (bijvoorbeeld marktprijs, dagprijs, voorwaarden van een andere klant, een schatting). Indien er geen bepaalde of bepaalbare prijs is, komt er geen koopcontract tot stand. Art. VI.3 WER verplicht de prijsaanduiding. * **Ernstig:** De prijs mag niet ridicul of onrealistisch laag zijn, anders kan dit de totstandkoming van een koopcontract verhinderen. * **Koop op lijfrente (art. 1974 oud BW):** Dit is een kanscontract waarbij de koopprijs wordt betaald zolang de begunstigde persoon leeft. Er moeten gelijke kansen bestaan tussen koper en verkoper. #### 1.3.3 Prijsbepaling De prijs kan worden bepaald op verschillende manieren: * **Door de partijen zelf:** De meest courante methode. * **Door derden (art. 1592 oud BW):** De partijen kunnen de bepaling van de prijs overlaten aan een derde. De koopovereenkomst is pas definitief gesloten na de prijsbepaling door deze derde, die optreedt als lasthebber. * **Door de overheid:** Prijzen die door de overheid worden vastgesteld (bijvoorbeeld maximumprijzen). ### 1.4 Kenmerken van de koop De koopovereenkomst wordt gekenmerkt door: * **Onder bezwarende titel:** Beide partijen verkrijgen een voordeel en leveren een tegenprestatie (eigendomsoverdracht tegen betaling). * **Wederkerig:** Zowel de verkoper als de koper verbinden zich tot een prestatie. * **Consensueel:** De koop komt in principe tot stand door de enkele wilsovereenstemming van partijen, zonder dat er specifieke vormvereisten zijn (zoals een geschrift). * **Uitzondering:** Bij verkoop op afbetaling is de ondertekening van een kredietovereenkomst door de consument vereist voor de geldigheid (art. VII.84 WER). ### 1.5 Geldigheidsvereisten Naast de essentiële bestanddelen (goed en prijs), vereist een geldig koopcontract de naleving van algemene geldigheidsvereisten: * **Vrije en bewuste toestemming:** De wil van partijen mag niet aangetast zijn door wilsgebreken. * **Bekwaamheid:** Partijen moeten handelingsbekwaam zijn. * **Bepaald en geoorloofd voorwerp:** Het goed dat wordt verkocht moet bestaan, in de handel zijn en bepaald of bepaalbaar zijn. * **Geoorloofde oorzaak:** De reden waarom partijen het contract aangaan moet wettelijk en moreel toelaatbaar zijn. #### 1.5.1 Toestemming en wilsovereenstemming Wilsovereenstemming vereist een akkoord over de essentiële elementen van de koop (goed en prijs), alsook over alle voor partijen substantiële elementen. Secundaire elementen kunnen later nog worden onderhandeld of worden ingevuld door aanvullend recht. * **Aanbod:** Een vast en precies voorstel tot contracteren, dat alle essentiële en substantiële elementen bevat, zodat de andere partij enkel nog hoeft te aanvaarden. Een aanbod heeft een psychologisch element (de definitieve bedoeling om een rechtsband te creëren) en een materieel element (de essentiële bestanddelen). * **Aanvaarding:** Een wilsuiting om het aanbod te aanvaarden. De aanvaarding moet onvoorwaardelijk zijn en betrekking hebben op de hoofdbestanddelen van het aanbod. Een aanvaarding met nieuwe voorwaarden wordt beschouwd als een tegenaanbod. #### 1.5.2 Eenzijdige verkoopbelofte (koopoptie) Een eenzijdige verkoopbelofte (ook wel koopoptie genoemd) is een contract waarbij de verkoper zich verbindt om het goed aan een bepaalde prijs te verkopen aan de begunstigde, die de keuze heeft om de optie te lichten. * **Kenmerken:** * Het is geen koop, er is nog geen eigendomsoverdracht. * De essentiële en substantiële voorwaarden van de koop moeten vastliggen. * De optie is overdraagbaar door de begunstigde. * **Aanvaarding (lichting van de optie):** Wanneer de begunstigde de optie licht, komt de koop tot stand. * **Gevolgen t.a.v. derden:** Indien de optie wordt miskend, kan dit leiden tot indeplaatsstelling van de begunstigde of tot schadevergoeding, afhankelijk van de ter goeder trouw van de derde en het soort goed. #### 1.5.3 Voorkeurrecht en voorkooprecht * **Voorkooprecht:** De verkoper verbindt zich ertoe, indien hij tot verkoop overgaat, de begunstigde de mogelijkheid te geven het goed te kopen tegen de prijs waarvoor het aan een derde zou worden verkocht. * **Voorkeurrecht:** De eigenaar verbindt zich ertoe, indien hij het goed zou verkopen, het eerst aan de begunstigde te koop aan te bieden. Opbod is hier mogelijk. Miskenning van deze rechten kan leiden tot herstel bij equivalent (schadevergoeding) of herstel in natura. #### 1.5.4 Wilsgebreken * **Dwaling:** Een onjuiste voorstelling van de werkelijkheid betreffende een doorslaggevend element van het goed. De dwaling moet verschoonbaar zijn. De sanctie is nietigheid. Wetsvoorstel Boek 7 BW sluit de vordering wegens dwaling uit indien deze voortvloeit uit een conformiteitsgebrek. * **Bedrog:** Opzettelijk verwekte dwaling door kunstgrepen, leugens of omstandig stilzwijgen. Verschoonbaarheid speelt geen rol. Sancties zijn nietigheid en schadevergoeding. * **Benadeling verkoper (art. 1674 oud BW):** Specifiek voor verkopers van onroerende goederen die voor meer dan 7/12 van de waarde van het goed worden benadeeld. Dit leidt tot relatieve nietigheid, waarbij de koper kan kiezen tussen verbreking van de koop of behoud van de koop mits aanvulling van de prijs. #### 1.5.5 Bekwaamheid In principe is iedereen bekwaam om contracten aan te gaan. Er zijn echter algemene en bijzondere onbekwaamheden, zoals minderjarigheid, bewindvoering, beslag of collectieve schuldenregeling. Bepaalde personen, zoals voogden, lasthebbers en openbare ambtenaren, zijn bij wet verboden om bepaalde goederen te kopen (bijvoorbeeld de goederen die zij beheren of betwiste rechten). #### 1.5.6 Voorwerp Het voorwerp van de koop moet bestaan, in de handel zijn en bepaald of bepaalbaar zijn. Goederen die buiten de handel zijn (zoals openbare domeingoederen, drugs, of aan personen verbonden rechten) kunnen geen geldig voorwerp van een koopcontract vormen. Bij gedeeltelijk tenietgaan van het voorwerp na de verkoop, heeft de koper de keuze tussen de verbreking van de koop of het behoud ervan met prijsaanpassing. ### 1.6 Vorm, bewijs, kosten en interpretatie #### 1.6.1 Vormvereisten In principe is de koop consensueel en vereist ze geen specifieke vormvereisten voor haar geldigheid. Uitzonderingen zijn onder meer de overschrijving van de authentieke akte bij de overdracht van onroerende goederen voor tegenwerpelijkheid aan derden, en de machtiging van de vrederechter of de rechter voor de verkoop van goederen van onbekwamen. #### 1.6.2 Bewijs Het bewijs van een koopcontract verschilt tussen burgerlijke en ondernemingszaken. In ondernemingszaken geldt het vrij bewijs. In burgerlijke zaken kan een begin van bewijs door geschrift volstaan, zeker in combinatie met andere vermoedens of handelingen. De wet legt soms wel een geschrift op ter bescherming van de consument (bijvoorbeeld een bestelbon, woningbouwcontract, consumentenkrediet). #### 1.6.3 Kosten In principe draagt de koper de aktekosten bij de verkoop van onroerende goederen. De leveringskosten zijn ten laste van de verkoper, terwijl afhalingskosten voor rekening van de koper komen. #### 1.6.4 Interpretatie Bij twijfel over de interpretatie van een koopcontract wordt dit, in principe, tegen de verkoper geïnterpreteerd (art. 1602 oud BW). Dit wordt echter versoepeld in het wetsvoorstel Boek 7 BW en in het WER, waar bij twijfel de interpretatie ten gunste van de consument geldt. ### 1.7 Verbintenissen van de verkoper De verkoper heeft in het gemene recht hoofdzakelijk drie verbintenissen: 1. **Conforme levering:** De overdracht van de verkochte zaak in de macht en het bezit van de koper, conform de overeengekomen eigenschappen, hoeveelheid en toebehoren. 2. **Vrijwaring voor uitwinning:** De verkoper moet de koper vrijwaren tegen elke rechtsstoornis die door derden wordt veroorzaakt (bv. aanspraken van een derde op het goed). 3. **Vrijwaring voor verborgen gebreken:** De verkoper garandeert dat het goed vrij is van gebreken die het gebruik ervan onmogelijk maken of verminderen en die niet zichtbaar waren bij de aankoop. Bij de verkoop van onroerende goederen komen hier nog bijkomende verplichtingen bij, zoals het meewerken aan de authentieke akte en het verstrekken van diverse attesten (stedenbouwkundige informatie, bodemattest, EPC, etc.). #### 1.7.1 Levering Levering is de overdracht van de verkochte zaak in de macht en het bezit van de koper. Het betreft een resultaatsverbintenis, wat inhoudt dat de verkoper de zaak conform moet afleveren, inclusief toebehoren en vruchten. De conformiteit slaat op de overeenstemming tussen het geleverde en het verkochte goed qua eigenschappen, hoeveelheid en kwaliteit. * **Kwalitatief recht:** Vorderingen wegens gebreken die aan het goed kleven, kunnen door de koper worden overgedragen aan de volgende koper (art. 5.105 BW). Echter, de excepties die de verkoper had tegen de oorspronkelijke koper kunnen ook tegen de nieuwe koper worden ingeroepen. * **Vordering tegen architect en aannemer:** De koper kan ook de architect en aannemer aanspreken wegens gebreken, inclusief de tienjarige aansprakelijkheid voor bouwovertredingen. --- # Geldigheidsvereisten van de koop Hier is de samenvatting voor de geldigheidsvereisten van de koop, opgesteld als een examenvoorbereidende studiehandleiding. ## 2. Geldigheidsvereisten van de koop De geldigheid van een koopcontract wordt bepaald door de vervulling van vier essentiële bestanddelen: vrije toestemming, bekwaamheid van de partijen, een bepaald en geoorloofd voorwerp, en een geoorloofde oorzaak. ### 2.1 Algemeen overzicht Volgens artikel 5.27 BW vereist een geldig contract de volgende elementen: * Vrije en bewuste toestemming van de partijen. * Handelingsbekwaamheid van de partijen. * Een bepaald en geoorloofd voorwerp. * Een geoorloofde oorzaak. ### 2.2 Toestemming - Wilsovereenstemming Toestemming is de wilsovereenstemming tussen de partijen over de essentiële en substantiële elementen van de overeenkomst. #### 2.2.1 Essentiële en substantiële elementen * **Essentiële elementen:** Dit zijn de kernbestanddelen van de koop: het goed en de koopprijs. Zonder wilsovereenstemming hierover kan er geen koopcontract tot stand komen. * **Substantiële elementen:** Dit zijn elementen die voor een of beide partijen doorslaggevend zijn voor hun toestemming. Deze dienen ook duidelijk te zijn en akkoord over te zijn, anders is er geen geldige wilsovereenstemming. * **Secundaire elementen:** Dit zijn minder belangrijke aspecten (zoals plaats en tijdstip van levering, betalingstermijn) waarover nog onderhandeld kan worden of waarvoor het aanvullend recht van toepassing is. #### 2.2.2 Aanbod en aanvaarding Een koopcontract komt tot stand door de samentreffen van een aanbod en een aanvaarding. * **Aanbod:** Een aanbod is een vast en precies voorstel tot contracteren dat alle onontbeerlijke elementen voor de totstandkoming van de overeenkomst bevat, zodat de andere partij enkel nog hoeft te aanvaarden. * **Psychologisch element:** De definitieve bedoeling van de aanbieder om een rechtsband te creëren of gebonden te zijn bij aanvaarding. Loutere onderhandelingen, intentieverklaringen of prijslijsten zijn geen aanbod. * **Materieel element:** De essentiële bestanddelen van de koop en de hoofdverbintenissen. * **Verbindende kracht:** Een aanbod is verbindend voor een bepaalde of redelijke termijn. Intrekking is mogelijk zolang het aanbod de bestemmeling nog niet heeft bereikt. Herroeping nadat de bestemmeling het aanbod heeft bereikt, kan leiden tot aansprakelijkheid voor de aanbieder en schadevergoeding (herstel in natura). * **Aanvaarding:** De wil om het aanbod te aanvaarden. * **Materieel element:** De aanvaarding moet betrekking hebben op de hoofdbestanddelen van het aanbod en moet onvoorwaardelijk zijn. Een aanvaarding met toevoeging van voorwaarden wordt beschouwd als een tegenaanbod. * **Vorm:** De aanvaarding kan uitdrukkelijk of stilzwijgend gebeuren (bijvoorbeeld in handelsbetrekkingen, bij afwezigheid van protest, of door de uitvoering van de overeenkomst). #### 2.2.3 Eenzijdige verkoopbelofte (Koopoptie) Een eenzijdige verkoopbelofte (optiecontract) is een verbintenis van één partij om te verkopen tegen een bepaalde of bepaalbare prijs, waarbij enkel de toestemming van de begunstigde ontbreekt voor de totstandkoming van de koop. Het is geen koop op het moment van de belofte, maar bereidt deze wel voor. * **Termijn:** Indien geen termijn is bepaald, geldt de verjaringstermijn van 10 jaar, tenzij er sprake is van een recht op terugtrekking (indien dit niet in strijd is met de gemeenschappelijke wil). * **Aanvaarding:** De aanvaarding door de begunstigde wordt "lichting van de optie" genoemd en leidt tot de totstandkoming van de koop. * **Gevolgen t.a.v. derden:** Bij miskenning van een optie kan de begunstigde indeplaatsstelling eisen of schadevergoeding vorderen. Bij roerende goederen is het bezit doorslaggevend, bij onroerende goederen de overschrijving (tenzij de derde te kwader trouw was, wat kan leiden tot derde-medeplichtigheid aan contractbreuk). #### 2.2.4 Voorkooprecht en voorkeurrecht * **Voorkooprecht:** De verkoper verbindt zich ertoe, indien hij het goed verkoopt, de begunstigde de mogelijkheid te geven om het goed te kopen tegen de prijs waarvoor het aan een derde wordt verkocht. Er komt eerst een contract met een derde tot stand onder opschortende voorwaarde van het voorkooprecht. * **Voorkeurrecht:** De eigenaar verbindt zich ertoe, indien hij het goed verkoopt, het eerst aan de begunstigde aan te bieden. Dit gaat minder ver dan een voorkooprecht; de eigenaar mag ook nog op de markt zoeken naar andere kopers (opbod is mogelijk). De eigenaar mag niet zomaar met derden contracteren tegen een lagere prijs zonder de begunstigde deze mogelijkheid te bieden. #### 2.2.5 Wilsgebreken De toestemming kan gebrekkig zijn, wat kan leiden tot nietigheid van het contract. * **Dwaling:** Een verkeerde voorstelling van de werkelijkheid betreffende een doorslaggevend element van de zaak. De dwaling moet verschoonbaar zijn. * **Sanctie:** Nietigheid, met wederzijdse restitutie. * **Uitsluiting:** Dwaling die voortvloeit uit een conformiteitsgebrek is uitgesloten; enkel de vordering wegens conformiteitsgebrek kan dan nog worden ingesteld. * **Bedrog:** Opzettelijk opgewekte dwaling door kunstgrepen, leugens, of het achterhouden van informatie waarover mededelingsplicht bestaat. Verschoonbaarheid speelt geen rol. * **Sanctie:** Nietigheid en een bijkomende schadevergoeding. * **Benadeling verkoper (specifiek voor onroerende goederen):** De verkoper ontvangt minder dan 7/12de van de reële waarde van het onroerend goed. Dit is een dwingendrechtelijke bepaling die enkel door de verkoper kan worden ingeroepen. * **Toepassingsvoorwaarden:** Enkel voor de verkoper, enkel voor onroerende goederen, en enkel bij benadeling boven 7/12de (wat neerkomt op meer dan 60% van de waarde). * **Uitoefening:** Binnen 2 jaar vanaf de koop (vervaltermijn). De koper kan kiezen tussen het verbreken van de koop of het behouden ervan mits aanvulling van de prijs (onder aftrek van 1/10de van de totale prijs). ### 2.3 Bekwaamheid Bekwaamheid is de regel. Algemene onbekwaamheden betreffen minderjarigen en onder bewind geplaatste personen. Er zijn echter ook bijzondere onbekwaamheden die de handelingsbekwaamheid beperken, zoals bij beslag of collectieve schuldenregeling. * **Bijzondere onbekwaamheden:** * **Voogden en lasthebbers:** Mogen de goederen die zij beheren niet zelf kopen (algemeen beginsel van vertegenwoordiging). * **Openbare ambtenaren en gerechtsdienaren:** Mogen geen betwiste rechten kopen om speculatie te vermijden. Dit geldt ook voor magistraten, advocaten, gerechtsdeurwaarders en notarissen. * **Sanctie:** In het nieuwe Boek 7 BW wordt dit aangescherpt tot absolute nietigheid en schadevergoeding. ### 2.4 Voorwerp Het voorwerp van de koopovereenkomst moet voldoen aan volgende voorwaarden: * **Moet bestaan:** Een toekomstig goed kan worden verkocht, maar het moet minstens bepaalbaar zijn. * **Moet in de handel zijn:** Goederen die buiten de handel vallen (zoals openbare domeingoederen, illegale substanties, of aan personen verbonden rechten) kunnen geen geldig voorwerp van een koopcontract vormen. * **Moet bepaald of bepaalbaar zijn:** Het goed moet voldoende gedefinieerd zijn, zodat het kan worden geïdentificeerd. * **Gedeeltelijk tenietgaan:** Indien het voorwerp gedeeltelijk tenietgaat na de sluiting van de verkoop, heeft de koper de keuze: de koop niet laten doorgaan of de koop behouden met een prijsaanpassing. ### 2.5 Oorzaak De oorzaak van een contract verwijst naar het motief of het doel dat de partijen ertoe aanzet om het contract aan te gaan. De oorzaak moet geoorloofd zijn, wat betekent dat deze niet mag ingaan tegen de openbare orde of de goede zeden. Bij een koopovereenkomst is de oorzaak doorgaans de overdracht van eigendom tegen betaling van een prijs. ### 2.6 Vorm, bewijs, kosten en interpretatie * **Vormvereisten:** In principe is een koop consensueel en vereist het geen specifieke vorm voor de geldigheid. Er zijn echter uitzonderingen, zoals de overschrijving van de authentieke akte bij de overdracht van onroerende goederen voor de tegenwerpelijkheid aan derden. * **Bewijs:** In burgerlijke zaken is het bewijs door geschrift vereist voor rechtshandelingen boven een bepaalde waarde. In ondernemingszaken geldt het principe van vrij bewijs. Voor de bescherming van de consument zijn er specifieke verplichtingen tot het opstellen van geschriften (bv. bestelbon, woningbouwcontract). * **Kosten:** In principe draagt de koper de aktekosten voor een onroerend goed, tenzij anders overeengekomen. Leveringskosten zijn voor de verkoper, afhalingskosten voor de koper. * **Interpretatie:** Bij twijfel over de interpretatie van een koopcontract wordt dit in beginsel tegen de verkoper geïnterpreteerd, hoewel deze regel door het wetsvoorstel Boek 7 BW wordt opgeheven ten gunste van een algemenere interpretatieregel. Bij consumentenkoop geldt een interpretatie ten gunste van de consument. > **Tip:** Bij de bestudering van de geldigheidsvereisten is het cruciaal om onderscheid te maken tussen de essentiële bestanddelen die noodzakelijk zijn voor het *bestaan* van het contract, en de wilsgebreken die leiden tot de *relatieve of absolute nietigheid* van een reeds bestaand contract. > **Tip:** Let goed op de specifieke regels en uitzonderingen die gelden voor consumentenkoop en de verkoop van onroerende goederen, aangezien deze vaak afwijken van het gemeen recht. --- # Vorm, bewijs, kosten en interpretatie van de koop Oké, hier is de studiehandleiding voor "Vorm, bewijs, kosten en interpretatie van de koop", gebaseerd op de verstrekte documentatie. ## 3. Vorm, bewijs, kosten en interpretatie van de koop Dit onderdeel behandelt de formele vereisten, bewijsmiddelen, kostenverdeling en interpretatieregels die van toepassing zijn op de koopovereenkomst. ### 3.1 Vormvereisten #### 3.1.1 Principe: consensualisme De regel is dat de koopovereenkomst consensueel is, wat betekent dat deze tot stand komt door loutere wilsovereenstemming tussen koper en verkoper over het goed en de prijs. Er zijn geen specifieke vormvereisten voor de geldigheid van de koop in het algemeen burgerlijk recht. Partijen kunnen contractueel afwijken en de totstandkoming van de koop afhankelijk maken van het ondertekenen van een schriftelijke overeenkomst, zoals een notariële akte. Dit transformeert het consensuele contract tot een subjectief plechtig contract. #### 3.1.2 Uitzonderingen en formaliteiten Ondanks het consensualisme zijn er specifieke situaties waarin formaliteiten wel een rol spelen, zij het niet altijd voor de geldigheid van de koop tussen partijen, maar wel voor de tegenwerpelijkheid aan derden of bij de verkoop van goederen van onbekwamen of na gerechtelijke beslissingen. * **Tegenwerpelijkheid van de overdracht van onroerende goederen:** Voor de tegenwerpelijkheid aan derden is de overschrijving van de authentieke akte op het kantoor van de rechtszekerheid (hypotheekregister) vereist. Tussen partijen blijft de wilsovereenstemming echter volstaan. * **Verkoop van goederen van onbekwamen:** Indien een partij wilsonbekwaam is (bv. minderjarige, onder bewind geplaatst persoon), is een machtiging van de vrederechter of de rechtbank vereist voor de verkoop of aankoop. * **Verkoop na gerechtelijke beslissing:** Verkoop van in beslag genomen goederen, gerechtelijke vereffening-verdelingen of bij collectieve schuldenregeling vereisen specifieke procedures en formaliteiten, ingegeven door andere wetgevingen dan het Burgerlijk Wetboek. ### 3.2 Bewijs Het bewijs van een koopovereenkomst hangt af van de aard van de partijen (burgerlijke zaken of ondernemingszaken). #### 3.2.1 Bewijs in burgerlijke zaken In burgerlijke zaken geldt een strenger bewijsregime. Een begin van bewijs door geschrift, zoals voorzien in artikel 8.13 BW, kan worden aangevoerd wanneer er geen volledig bewijsstuk is. Dit kan een document zijn dat een aanzet geeft tot het bestaan van een contract of een bevestiging van een rechtshandeling. #### 3.2.2 Bewijs in ondernemingszaken Tussen ondernemingen geldt het principe van vrij bewijs. #### 3.2.3 Verplicht schriftelijk bewijs en elektronische weg In bepaalde gevallen legt de wet een verplichting op tot het opstellen van een geschrift, met name ter bescherming van de consument: * **Consumentenkoop:** Verplichting voor ondernemingen om een bestelbon op te stellen die dient als bewijs van de bestelling van de koper. * **Woningbouwwet:** Een schriftelijk contract is vereist; zonder dit is er geen geldige koop. * **Consumentenkrediet (verkoop op afbetaling):** De consument moet het kredietaanbod ondertekend hebben. Boek XII van het Wetboek Economisch Recht regelt het bewijs via elektronische weg. Een e-mail kan dienen als begin van bewijs door geschrift, maar vereist aanvullende vermoedens of handelingen om als volledig bewijs te dienen. ### 3.3 Kosten De verdeling van kosten in een koopovereenkomst is geregeld door de wet, met onderscheid tussen levering en de overdracht van het goed zelf. * **Aktekosten (onroerend goed):** In principe zijn de aktekosten (bv. ereloon notaris, registratierechten) ten laste van de koper, conform artikel 1593 oud Burgerlijk Wetboek. * **Leveringskosten:** Kosten die inherent zijn aan de levering van het goed, zoals de kosten voor het afleveren van attesten (asbestattest, elektriciteitskeuring, bodemattest, etc.) voor een onroerend goed, zijn ten laste van de verkoper. Ook transportkosten voor roerende goederen vallen onder de verantwoordelijkheid van de verkoper. * **Afhalingskosten:** Indien de koper het goed zelf moet afhalen, zijn de daarmee gemoeide kosten voor rekening van de koper. ### 3.4 Interpretatie Bij twijfel over de betekenis of draagwijdte van contractuele bepalingen in een koopcontract, geldt de regel dat deze contra legem venditoris (tegen de verkoper) wordt geïnterpreteerd. * **Oud Burgerlijk Wetboek:** Artikel 1602 oud Burgerlijk Wetboek bepaalde dat in geval van twijfel de overeenkomst tegen de verkoper wordt geïnterpreteerd. * **Wetsvoorstel Boek 7 BW en Wetboek Economisch Recht:** Deze regel wordt afgeschaft of aangevuld. Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek bevat een meer algemene interpretatieregel. Bovendien bepaalt het Wetboek Economisch Recht dat bij twijfel over de interpretatie van een contract de interpretatie ten gunste van de consument geldt. > **Tip:** De regel "contra legem venditoris" is een belangrijke interpretatieregel die de koper beschermt wanneer de tekst van het contract onduidelijk is. Houd er echter rekening mee dat deze regel door recente wetswijzigingen wordt aangepast of aangevuld, met name in consumentenzaken. > **Voorbeeld:** Stel, een contract bepaalt onduidelijk de omvang van een erfdienstbaarheid verbonden aan een verkocht perceel. Indien de interpretatie tegen de verkoper wordt toegepast, zal de minst verstrekkende interpretatie voor de koper, en dus de meest beperkende voor de verkoper, de voorkeur krijgen. --- # Verbintenissen van de verkoper Dit onderwerp behandelt de verplichtingen die de verkoper op zich neemt in een koopcontract, met specifieke aandacht voor levering, vrijwaring voor uitwinning, vrijwaring voor verborgen gebreken en bijkomende vereisten bij de verkoop van onroerende goederen. ### 4.1 Gemeen recht en consumentenrecht Bij de verbintenissen van de verkoper wordt een onderscheid gemaakt tussen het gemeen recht en het consumentenrecht. Binnen het consumentenrecht zijn de conforme levering en de vrijwaring voor verborgen gebreken samengevoegd tot één vordering, de vordering tot conformiteit. Het wetsvoorstel Boek 7 BW stelt voor om dit onderscheid verder te vereenvoudigen, met slechts twee vorderingen: conformiteit en vrijwaring voor uitwinning. ### 4.2 De hoofdverbintenissen van de verkoper De verkoper heeft in het gemeen recht drie hoofdzakelijke verbintenissen: 1. **Conforme levering**: De verkoper moet de verkochte zaak in de macht en het bezit van de koper overdragen. Dit is een resultaatsverbintenis, wat betekent dat de verkoper enkel kan ontsnappen aan zijn aansprakelijkheid door het bewijs van overmacht te leveren. De geleverde zaak moet conform zijn met wat werd overeengekomen, zowel qua eigenschappen, hoeveelheid als toebehoren. 2. **Vrijwaring voor uitwinning**: De verkoper moet de koper vrijwaren voor elke rechtsstoornis die de rechten van de koper op het goed bedreigt. Dit betekent dat de verkoper garandeert dat er geen derden zijn die vermeende rechten op het goed kunnen laten gelden. 3. **Vrijwaring voor verborgen gebreken**: De verkoper garandeert dat het verkochte goed vrij is van gebreken die de waarde of bruikbaarheid van het goed zodanig verminderen dat de koper, indien hij ze gekend had, het goed niet of tegen een lagere prijs zou hebben gekocht. #### 4.2.1 Levering Levering omvat de materiële afgifte van de conforme zaak, samen met al haar toebehoren en de vruchten die deze sinds de verkoop heeft voortgebracht. * **Begrip**: Levering is de overdracht van de verkochte zaak in de macht en het bezit van de koper. * **Resultaatsverbintenis**: De verkoper verbindt zich ertoe de zaak effectief over te dragen. * **Materiële afgifte**: De zaak zelf moet worden overhandigd. * **Conforme zaak**: Het geleverde moet overeenkomen met de verkochte zaak in termen van eigenschappen, hoeveelheid en kwaliteit. Zichtbare gebreken moeten door de koper bij levering worden opgemerkt en geprotesteerd. Het artikel VI.83, 6° WER beschouwt bedingen die dit principe schenden als onrechtmatig. * **Toebehoren**: Dit omvat zowel materiële als immateriële bestanddelen, alsook rechten en attesten die inherent zijn aan het goed. De verkoper moet ook de vruchten (dividenden, interesten, huur) overdragen die sinds de verkoop zijn verkregen. * **Vordering koper wegens verborgen gebreken en aansprakelijkheid**: De koper kan, ook na de overdracht, nog vorderingen instellen tegen de verkoper of de oorspronkelijke aannemer/architect wegens verborgen gebreken. Dit gebeurt via een overdracht van kwalitatief recht, waarbij de koper de rechten van de verkoper tegen diens contractspartijen overneemt. De excepties die de oorspronkelijke contractspartij kon inroepen, blijven echter behouden. #### 4.2.2 Vrijwaring voor uitwinning De vrijwaring voor uitwinning beschermt de koper tegen verstoringen van zijn eigendomsrecht door derden. * **Begrip**: De verkoper staat ervoor in dat de koper het ongestoord bezit en eigendom van het verkochte goed geniet. * **Gevallen van uitwinning**: * **Feitelijke stoornis**: Een derde die het goed feitelijk in bezit neemt of gebruikt zonder recht. * **Rechtsstoornis**: Een derde die vermeende rechten op het goed doet gelden (bv. een hypotheek, een erfdienstbaarheid). * **Vrijwaring voor eigen daad**: De verkoper mag zelf geen handelingen stellen die de koper in zijn genot van het goed storen. * **Vrijwaring voor andermans daad**: De verkoper moet de koper beschermen tegen rechtsstoornissen die voortvloeien uit aanspraken van derden die een recht op het goed hebben verkregen vóór de verkoop. #### 4.2.3 Vrijwaring voor verborgen gebreken Deze vrijwaring beschermt de koper tegen gebreken die het goed ongeschikt maken voor het beoogde gebruik of de waarde ervan verminderen. * **Definitie**: Een gebrek is verborgen indien het niet zichtbaar was bij de levering en niet gekend kon zijn door de koper, zelfs bij een zorgvuldig onderzoek. Het moet bovendien ernstig zijn, wat betekent dat het de waarde of het normale gebruik van het goed significant beïnvloedt. * **Vereisten**: * Het gebrek moet bestonden op het ogenblik van de verkoop. * Het gebrek mag niet kenbaar zijn geweest voor de koper bij de levering. * Het gebrek moet het goed ongeschikt maken voor het gebruik waartoe het bestemd is, of de waarde ervan zodanig verminderen dat de koper het niet of niet voor die prijs zou hebben gekocht. * **Sancties**: * **Vordering tot vernietiging van de verkoop**: De koper kan de verkoop laten vernietigen en teruggave van de prijs vorderen, mits teruggave van het goed. * **Vordering tot prijsvermindering (actio quanti minoris)**: De koper kan een vermindering van de prijs vorderen, in verhouding tot de waarde van het gebrek. Dit geldt ook indien de verkoper te goeder trouw was. * **Uitsluiting**: De vrijwaring voor verborgen gebreken geldt niet indien het gebrek voortvloeit uit het normaal gebruik van het goed na de levering, of indien de koper op de hoogte was van het gebrek. ### 4.3 Bijkomende verbintenissen bij de verkoop van onroerende goederen Bij de verkoop van onroerende goederen gelden specifieke, bijkomende verbintenissen voor de verkoper, voornamelijk ingegeven door de behoefte aan informatieverstrekking en rechtszekerheid. * **Verlijden van de authentieke akte**: De verkoper is verplicht mee te werken aan het opstellen en ondertekenen van de notariële akte, die essentieel is voor de overschrijving en dus de tegenwerpelijkheid aan derden. * **Verstrekken van stedenbouwkundige informatie**: De verkoper moet informatie verstrekken over de stedenbouwkundige bestemming van het goed en eventuele vergunningen of bestemmingsplannen. * **Overhandigen van attesten**: Afhankelijk van de lokale regelgeving, moet de verkoper diverse attesten overhandigen, waaronder: * Bodeminformatie (bodemattest). * Energieprestatiecertificaat (EPC). * Keuring van de elektrische installaties. * Attest met betrekking tot stookolieopslag. * Asbestattest. * Postinterventiedossier. * **Sancties bij miskenning**: Het niet naleven van deze bijkomende informatieverplichtingen kan gesanctioneerd worden, soms zelfs met nietigheid van de verkoop, afhankelijk van de specifieke regelgeving en de ernst van de miskenning. > **Tip:** Het is cruciaal om voor de verkoop van een onroerend goed tijdig alle vereiste attesten aan te vragen. Het niet tijdig voorhanden zijn ervan kan de verkoop vertragen of zelfs onmogelijk maken. ### 4.4 Andere verbintenissen en overwegingen Naast de kernverbintenissen zijn er nog andere aspecten waarmee rekening moet worden gehouden: * **Levering van toebehoren en vruchten**: Dit omvat niet alleen de materiële zaken die bij het goed horen, maar ook de rechten die eraan verbonden zijn en de inkomsten (vruchten) die het goed heeft gegenereerd sinds de verkoop. * **Tienjarige aansprakelijkheid (bouwaanneming)**: Bij de verkoop van onroerende goederen, vooral bij nieuwbouw, geldt een tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en architect voor ernstige gebreken. De koper kan deze rechten uitoefenen. * **Behoud van vorderingsrechten door de verkoper**: Indien de verkoper vóór de overdracht vorderingsrechten heeft opgebouwd tegen de aannemer of architect, kan dit contractueel worden overgedragen aan de koper. Indien deze vorderingen nog niet waren ingesteld, kan de koper ze later zelf instellen. > **Voorbeeld**: Een verkoper verkoopt een huis dat recentelijk is gebouwd. De koper ontdekt na de aankoop ernstige structurele gebreken. De tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer kan door de koper worden ingeroepen, zelfs als de oorspronkelijke koopovereenkomst tussen de verkoper en de aannemer al langer geleden is gesloten. * **Interpretatie van overeenkomsten**: In geval van twijfel bij de interpretatie van een koopcontract, wordt dit volgens het oud recht geïnterpreteerd tegen de verkoper. Dit principe wordt echter versoepeld door nieuwere wetgeving, met name Boek 5 BW en het WER, die bij twijfel voor de consument-koper een gunstigere interpretatie voorzien. --- ## Veelgemaakte fouten om te vermijden - Bestudeer alle onderwerpen grondig voor examens - Let op formules en belangrijke definities - Oefen met de voorbeelden in elke sectie - Memoriseer niet zonder de onderliggende concepten te begrijpen

| Term | Definition | |------|------------| | Koop | Een wederkerig contract waarbij de ene partij, de verkoper, zich verbindt de eigendom van een goed over te dragen aan de andere partij, de koper, tegen een prijs in geld. | | Wederkerig contract | Een overeenkomst waarbij beide partijen over en weer verbintenissen aangaan; de ene prestatie is de tegenprestatie voor de andere. | | Verkoper | De partij in een koopcontract die zich verbindt om de eigendom van een goed over te dragen aan de koper. | | Koper | De partij in een koopcontract die zich verbindt om een prijs in geld te betalen voor de eigendom van een goed dat door de verkoper wordt overgedragen. | | Eigendomsoverdracht | Het juridische proces waarbij het recht van eigendom van een goed van de ene persoon overgaat op de andere. | | Prijs in geld | De geldsom die door de koper aan de verkoper wordt betaald in ruil voor het goed; dit onderscheidt koop van ruil. | | Roerende goederen | Zaken die verplaatsbaar zijn, zoals meubels, voertuigen, of sieraden, in tegenstelling tot onroerende goederen. | | Onroerende goederen | Zaken die niet verplaatsbaar zijn, zoals grond, gebouwen en alles wat daartoe behoort of eraan vastzit. | | Consumentenkoop | Een koopovereenkomst gesloten tussen een verkoper die handelt in het kader van zijn handels-, bedrijfs-, ambachts- of beroepsactiviteit, en een koper, de consument, die handelt voor doeleinden buiten zijn handels-, bedrijfs-, ambachts- of beroepsactiviteit. | | Eigendomsvoorbehoud | Een clausule in een koopcontract waarbij de verkoper eigenaar blijft van het verkochte goed totdat de volledige prijs is betaald door de koper. | | Risico-overgang | Het moment waarop het risico van verlies of beschadiging van het verkochte goed overgaat van de verkoper op de koper, wat meestal samenvalt met de eigendomsoverdracht. | | Vrijwaring voor uitwinning | De verplichting van de verkoper om de koper te beschermen tegen rechtsstoornissen van derden die de eigendomsrechten van de koper betwisten. | | Verborgen gebreken | Gebreken aan het verkochte goed die niet zichtbaar waren bij de levering en die de koper niet kon ontdekken bij een normale inspectie, en die het goed ongeschikt maken voor het beoogde gebruik. | | Wilsovereenstemming | Het wederzijds akkoord van partijen over de essentiële en substantiële bestanddelen van een contract, wat de juridische basis vormt voor de totstandkoming ervan. | | Aanbod | Een vast en precies voorstel tot contracteren dat alle onontbeerlijke elementen voor de totstandkoming van de overeenkomst bevat, zodat de andere partij enkel hoeft te aanvaarden. | | Aanvaarding | De instemming van de begunstigde met een aanbod, wat, indien onvoorwaardelijk en conform de essentiële en substantiële elementen, leidt tot de totstandkoming van de overeenkomst. | | Wilsgebreken | Omstandigheden die de vrije en bewuste toestemming van een partij bij een contract aantasten, zoals dwaling, bedrog of geweld, en die kunnen leiden tot de nietigheid van het contract. | | Nietigheid | De sanctie die een contract ongeldig verklaart vanaf het begin (ex tunc) vanwege een gebrek bij de totstandkoming ervan, waardoor de partijen teruggebracht worden naar de toestand waarin ze zich bevonden voor het sluiten van het contract. | | Vorderingsrecht | Het recht van een persoon om een juridische procedure te starten om zijn rechten te doen gelden of bescherming te zoeken bij de rechter. | | Levering | De overdracht van de verkochte zaak in de macht en in het bezit van de koper, wat de materiële afgifte van het goed inhoudt. | | Conformiteit | De overeenstemming tussen het geleverde goed en hetgeen de koper mocht verwachten op basis van het contract, inclusief eigenschappen, staat en hoeveelheid. | | Consensueel contract | Een contract dat geldig tot stand komt door de loutere wilsovereenstemming van de partijen, zonder dat specifieke vormvereisten (zoals een geschrift) noodzakelijk zijn voor de geldigheid. | | Subjectief plechtig contract | Een contract dat, hoewel in principe consensueel, door partijen contractueel wordt gemaakt tot een plechtig contract door het opleggen van specifieke vormvereisten, zoals het opstellen van een notariële akte. |