Deel 7 - Bijzondere overeenkomsten (1).pptx

# Koop en verkoop Dit gedeelte behandelt de definitie, geldigheid, vorm, bewijs en de verplichtingen van zowel de verkoper als de koper bij een koop-verkoopovereenkomst, met inbegrip van bijzondere regelingen zoals consumentenkoop. ## 1. Begrip van de koopovereenkomst Een koopovereenkomst is een wilsovereenstemming tussen partijen met betrekking tot de eigendomsoverdracht van een goed tegen betaling van een geldprijs. ### 1.1 Essentiële bestanddelen * **Eigendomsoverdracht van een goed:** In beginsel gaat de eigendom over vanaf de totstandkoming van de koop, zelfs indien levering en betaling nog niet hebben plaatsgevonden. Uitzonderingen hierop zijn contractuele afwijkingen, de aard van het goed (bij soortgoederen vanaf specificatie) of toekomstige goederen (vanaf het bestaan ervan). Het belang hiervan is dat samen met de eigendom ook het risico overgaat. * **Betaling van een geldprijs:** De prijs moet vrij overeen te komen zijn, in geld zijn, bepaald of bepaalbaar zijn, en reëel zijn. Soms wordt de prijs gereglementeerd door de overheid. ### 1.2 Kenmerken De koopovereenkomst is: * Een consensueel contract (vormvrij). * Een wederkerig contract. * Een contract onder bezwarende titel. * Het voorwerp betreft de eigendomsoverdracht van een goed, niet de levering van een dienst. ## 2. Geldigheidsvoorwaarden Voor de geldigheid van een koopovereenkomst zijn de volgende voorwaarden essentieel: ### 2.1 Bekwaamheid In principe is iedereen bekwaam als koper of verkoper. Uitzonderingen zijn minderjarigen en personen die onbekwaam verklaard zijn door de vrederechter. Tevens geldt een wettelijk verbod op wederpartijstelling voor personen die rechtshandelingen verrichten voor rekening van een ander, tenzij de vertegenwoordigde hiermee uitdrukkelijk instemt. Wettelijke uitzonderingen, zoals voor rechters, gelden ook. ### 2.2 Voorwerp Het voorwerp van de prestatie van de verkoper is het goed dat moet bestaan (eventueel een toekomstig goed), in de handel zijn en bepaald of bepaalbaar zijn. Het voorwerp van de prestatie van de koper is de betaling van de geldprijs. ## 3. Vorm en bewijs ### 3.1 Vorm * **Principe:** De koopovereenkomst is vormvrij, zelfs mondeling (consensualisme). * **Uitzonderingen:** Contractuele afwijkingen. Bij onroerende goederen zijn specifieke vermeldingen in de koopakte verplicht, zoals stedenbouwkundige inlichtingen, bodemattesten, asbestattesten, postinterventiedossiers, energieprestatiecertificaten, keuringsverslagen van elektrische installaties en attesten van mazouttanks. ### 3.2 Bewijs * **Tussen partijen:** In burgerlijke zaken is een geschrift noodzakelijk voor rechtshandelingen vanaf een waarde van 3 500 euro. In ondernemingszaken is het bewijs vrij. * **Ten overstaan van derden (tegenwerpelijkheid):** * Voor onroerende goederen: door overschrijving van de authentieke akte, vonnis of erkende onderhandse akte. * Voor roerende goederen: door bezit te goeder trouw. * Overdracht van schuldvordering: door kennisgeving aan of erkenning door de gecedeerde schuldenaar. ## 4. Verplichtingen van de verkoper De verkoper heeft twee hoofdverplichtingen: ### 4.1 Levering van de zaak * **Wat:** De overdracht van het verkochte goed in de macht en het bezit van de koper, conform de overeenkomst. De levering omvat het toebehoren van het goed. * **Hoe:** Volledige inbezitstelling volgens contractuele afspraken. * **Waar:** Volgens contractuele afspraken. Bij gebrek hieraan: de plaats waar het goed zich bevindt op het moment van de koop voor bepaalde goederen, of anders de woonplaats van de verkoper. * **Wanneer:** Volgens contractuele afspraken. Bij gebrek hieraan: bij het sluiten van de overeenkomst, tenzij dit onmogelijk is door de aard van het goed, dan binnen een redelijke termijn. Speciale regels gelden voor consumenten en in bijzondere wetgeving. * **Kosten:** Volgens contractuele afspraken. Bij gebrek hieraan: kosten van levering ten laste van de verkoper, kosten van afhaling ten laste van de koper. * **Niet-nakoming:** * **Ontoerekenbare niet-nakoming (overmacht):** Regels voor bepaalde en soortgoederen. * **Toerekenbare niet-nakoming:** Opschortingsrechten, ingebrekestelling, uitvoering in natura, herstel van schade, ontbinding, prijsvermindering. ### 4.2 Vrijwaringsplicht De verkoper moet de koper vrijwaren: * **Voor uitwinning:** De verkoper moet een ongestoord en vreedzaam bezit garanderen. * **Eigen daad:** Geldt voor feitelijke en rechtsstoornis, moet actueel zijn en kan niet contractueel worden uitgesloten. * **Andermans daad:** Geldt enkel voor rechtsstoornis, moet voortvloeien uit een oorzaak die de koop voorafging en actueel zijn. Contractuele uitsluiting is mogelijk, behalve bij kwade trouw of consumentenkoop. * **Sancties:** Bij feitelijke stoornis: stopzetting; bij rechtsstoornis: exceptie van uitwinning, eventueel ontbinding en schadeherstel. Bij volledige uitwinning: teruggave prijs, kosten en schadevergoeding. Bij gedeeltelijke uitwinning: regeling waardevermindering/meerwaarde, herstellingen. * **Voor verborgen gebreken:** Een gebrek is verborgen indien het niet zichtbaar is bij een zorgvuldige inspectie, ernstig is, bestond op het ogenblik van de verkoop, niet gekend was door de koper en intrinsiek of functioneel is. Het gebrek moet zodanig zijn dat de overeengekomen prijs erdoor niet gerechtvaardigd is. * **Actiemogelijkheden:** Eis tot ontbinding of prijsvermindering, eventueel schadevergoeding bij kwade trouw van de verkoper (er geldt een weerlegbaar vermoeden van kwade trouw bij gespecialiseerde verkopers). De vordering moet binnen een korte vervaltermijn worden ingesteld na het ontstaan van het gebrek. Verval van de vordering bij wijziging van het goed. * **Conventionele modulering:** Beperking van aansprakelijkheid is mogelijk, behalve bij kwade trouw of consumentenkoop. * **Termijnen:** Garantie-/waarborgtermijn (wanneer gebrek zich moet manifesteren), kennisgevingstermijn (wanneer gebrek gemeld moet worden), termijn voor instellen vordering. ### 4.3 Bijzondere regelingen: Consumentenkoop * **Toepassingsgebied:** Koop tussen professionele verkoper en consument met betrekking tot consumptiegoederen (roerende lichamelijke zaken, goederen met digitale elementen, dieren). Dit is van dwingend recht. * **Conformiteitsgebrek:** Geen overeenstemming tussen geleverd goed en koopovereenkomst, beoordeeld aan de hand van subjectieve en objectieve criteria. Geen gebrek indien de consument het gebrek kende, het te wijten is aan door de consument geleverd materiaal, of het gevolg is van verkeerde installatie (tenzij fout in montagehandleiding). * **Garantietermijn:** 2 jaar vanaf levering (voor dieren 1 jaar). Voor tweedehandsgoederen kan dit contractueel verkort worden tot minimaal 1 jaar met expliciete informatieplicht. * **Bewijslast:** Consument moet bewijzen dat het gebrek bestond op het ogenblik van levering. Binnen 2 jaar (of 1 jaar voor dieren) na levering geldt een weerlegbaar vermoeden. * **Meldingstermijn:** 2 maanden na ontdekking (dieren: onverwijld). * **Vordering in rechte:** Verjaart na 1 jaar vanaf vaststelling gebrek. * **Inhoud garantie:** Koper kan kosteloze herstelling of vervanging eisen, tenzij onmogelijk of buiten verhouding. Pas daarna ontbinding of prijsvermindering, tenzij gebrek van geringe betekenis. * **Commerciële garantie:** Kan de wettelijke garantie niet beperken en moet specifieke vermeldingen bevatten. ## 5. Verplichtingen van de koper De koper heeft twee hoofdverplichtingen: ### 5.1 In ontvangst nemen van de gekochte zaak Dit houdt in dat de koper het goed zorgvuldig inspecteert en in ontvangst neemt. Bij aanvaarding zonder voorbehoud of protest, worden zichtbare gebreken aanvaard. * **Waar en wanneer:** Volgens contractuele afspraken, of bij gebrek hieraan op de plaats en het tijdstip van levering. * **Actiemiddelen van de verkoper:** Gedwongen uitvoering, ontbinding van de overeenkomst (dit geldt als ontbindend beding bij overeengekomen afhalingstermijn voor waren en roerende goederen). ### 5.2 Prijs betalen * **Waar en wanneer:** Volgens contractuele afspraken, of bij gebrek hieraan op de plaats en het tijdstip van levering. * **Wat:** De prijs en contractkosten (tenzij anders overeengekomen). * **Actiemiddelen van de onbetaalde verkoper:** Exceptie van niet-uitvoering, gedwongen uitvoering, ontbinding, eventueel schadevergoeding. ## 6. Beëindiging van de koopovereenkomst Beëindiging kan plaatsvinden via gemeenrechtelijke methoden (nietigverklaring, uitvoering, ontbinding, opzegging, herroeping) of via bijzondere beëindigingswijzen. ### 6.1 Recht van wederinkoop Het recht van de verkoper om het goed terug te kopen, mits terugbetaling van prijs en kosten, binnen een contractueel overeengekomen termijn (maximaal 5 jaar). ### 6.2 Vernietiging wegens benadeling Dit is van dwingend recht en is van toepassing bij de verkoop van een onroerend goed wanneer de verkoper benadeeld is met meer dan 7/12 de van de werkelijke waarde. De koper kan kiezen om het goed terug te geven en de prijs met interest terug te nemen, of het goed te behouden en bij te betalen tot 90% van de werkelijke prijs. ## 7. Huur Hoewel het gedeelte over huur niet de focus van dit studieonderdeel is, wordt kort het volgende vermeld: ### 7.1 Definitie en kenmerken Huur is een contract waarbij de verhuurder het genot van een goed verleent aan de huurder voor een zekere tijd, mits betaling van een prijs. Het is een consensueel, wederkerig contract onder bezwarende titel en tijdelijk (max. 99 jaar). ### 7.2 Verhouding gemeen en bijzonder huurrecht Bijzonder huurrecht (bv. woninghuur) heeft voorrang op het gemeen huurrecht en is overwegend van dwingend recht. ### 7.3 Verplichtingen * **Verhuurder:** Levering in goede staat, onderhoud en herstellingen, vrijwaring voor uitwinning en verborgen gebreken. * **Huurder:** Gebruik volgens bestemming, betaling huurprijs en kosten, teruggave in dezelfde staat. ### 7.4 Woninghuur Dit is specifiek geregeld door het Vlaams Woninghuurdecreet en kent tal van dwingende regels omtrent vorm, informatieverplichtingen, staat van het goed, financiële aspecten (huurprijs, indexering, kosten, waarborg) en een strikte duur en opzeggingsregeling. --- **Belangrijk:** Dit is een samenvatting gebaseerd op de verstrekte documentatie. Voor een volledig begrip is raadpleging van de integrale teksten en wetgeving aanbevolen. --- # Huur en verhuur Dit hoofdstuk behandelt de essentiële elementen, kenmerken, soorten huurovereenkomsten, de verplichtingen van verhuurder en huurder, alsook de duur en beëindiging van huurovereenkomsten, met een specifieke focus op het gemeen huurrecht en het woninghuurrecht. ### 2.1 Definitie, kenmerken en soorten #### 2.1.1 Definitie van huur Een huurcontract is een overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich ertoe verbindt om de andere partij, de huurder, het genot (gebruik) van een goed te verschaffen gedurende een bepaalde periode, in ruil voor een door de huurder te betalen prijs. De essentiële bestanddelen van een huurovereenkomst zijn: * Het genot (gebruik) van een goed als persoonlijk vorderingsrecht, hetwelk volledig en ongestoord dient te zijn en overeenkomstig de bestemming van het goed. * Het betalen van een prijs, die bepaald of bepaalbaar is op basis van objectieve gegevens. * Het verschaffen van het genot gedurende een zekere tijd, met de verplichting tot teruggave. #### 2.1.2 Kenmerken van huur De huurovereenkomst wordt gekenmerkt door: * Een **consensueel contract**: het komt tot stand door loutere wilsovereenstemming. * Een **wederkerig contract**: beide partijen verbinden zich over en weer jegens elkaar. * Een **contract onder bezwarende titel**: elke partij verkrijgt een voordeel. * Een **tijdelijk contract**: het kan voor maximaal 99 jaar gesloten worden. #### 2.1.3 Bijzonder huurrecht en de verhouding tot gemeen huurrecht Het bijzondere huurrecht, zoals het woninghuurrecht, heeft voorrang op het gemeen huurrecht. De regels van het bijzondere huurrecht zijn grotendeels van dwingend recht, terwijl die van het gemeen huurrecht voornamelijk aanvullend recht zijn. Het gemeen huurrecht geldt in beginsel als aanvulling wanneer het bijzondere huurrecht leemten vertoont. Het is mogelijk om de regels van het bijzondere huurrecht contractueel van toepassing te verklaren op een huurovereenkomst van gemeen recht, maar niet omgekeerd. ### 2.2 Gemeenrechtelijke huur #### 2.2.1 Algemeenheden Het gemeen huurrecht is van toepassing op huurovereenkomsten die niet onder een specifiek regime vallen, zoals: * Huur en verhuur van onroerende goederen die niet bestemd zijn voor hoofdverblijfplaats (bv. garageboxen, kantoorgebouwen, vakantieverblijven). * Huur en verhuur van roerende goederen, tenzij er een hoofdverblijfplaats in gevestigd wordt (bv. wagens, machines). #### 2.2.2 Totstandkoming van het huurcontract De totstandkoming vereist: * **Toestemming**: een geschrift is niet vereist voor de geldigheid. * **Bekwaamheid**: alle partijen dienen bekwaam te zijn. * **Voorwerp**: het betreft het gehuurde goed (roerend of onroerend) en de huurprijs. Voor onroerende goederen gelden specifieke bepalingen, voor roerende goederen worden deze bij analogie toegepast. * **Oorzaak**: de reden voor het aangaan van het contract. #### 2.2.3 Bewijs van het huurcontract * **Tussen partijen**: * Voor rechtshandelingen met een waarde van €3.500 of meer is een geschrift vereist, tenzij de waarde van de prestaties voor maximaal één jaar lager is. Mondelinge contracten die nog niet uitgevoerd zijn, kunnen onder bepaalde omstandigheden niet met getuigen worden bewezen. * **Ten aanzien van derden**: * Voor onroerende goederen: door overschrijving van de authentieke akte, vonnis of erkende onderhandse akte. * Voor roerende goederen: door bezit te goeder trouw. * Overdracht van schuldvordering: door kennisgeving aan of erkenning door de schuldenaar. #### 2.2.4 Verplichtingen van de verhuurder De verhuurder heeft de volgende verplichtingen: * **Levering van het goed**: in goede staat van onderhoud en overeenkomstig de afgesproken bestemming. Bij niet-nakoming kan de huurder specifieke rechtsmiddelen aanwenden. * **Onderhoud en herstelling**: * De verhuurder staat in voor het gebruikelijke en normale onderhoud en voor de herstellingen van gebreken die niet aan de huurder toe te rekenen zijn (bv. grote herstellingen, herstellingen ingevolge ouderdom of overmacht). * De huurder moet gebreken die ten laste van de verhuurder vallen, melden. * Contractuele afwijkingen zijn mogelijk (aanvullend recht). * **Vrijwaring**: * Voor verborgen gebreken die de huurder het genot van het gehuurde goed onmogelijk maken of verminderen. Contractuele uitsluiting is mogelijk, mits goede trouw van de verhuurder. * Voor uitwinning: zowel voor eigen daden (feitelijke en rechtsstoornis) als voor andermans daden (enkel rechtsstoornis). De huurder moet de verhuurder in rechte betrekken bij rechtsstoornis door derden. #### 2.2.5 Verplichtingen van de huurder De huurder heeft de volgende verplichtingen: * **Gebruik van het gehuurde goed**: * Volgens de afgesproken bestemming, als een voorzichtig en redelijk persoon. * Instaan voor onderhoud en ‘geringe herstellingen’ (huurherstellingen). * Aansprakelijk voor huisgenoten en onderhuurders. * **Teruggave van het goed**: vrij van huurschade en in dezelfde staat als ontvangen (uitgezonderd slijtage en overmacht). Een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij intrede en uittrede is cruciaal voor het bewijs van huurschade. * **Betaling van de huurprijs en kosten**: de huurprijs is vrij te bepalen. Indexatie en herziening van de huurprijs zijn mogelijk onder wettelijke voorwaarden. Kosten en lasten zijn in principe ten laste van de huurder, tenzij anders overeengekomen. #### 2.2.6 Duur en beëindiging van gemeenrechtelijke huur * **Beëindiging zonder fout**: * **Overeenkomst van bepaalde duur**: eindigt van rechtswege. Stilzwijgende wederinhuring leidt tot een nieuw contract. Tussentijdse opzegging is enkel mogelijk volgens contractuele voorwaarden. * **Overeenkomst van onbepaalde duur**: opzegging is noodzakelijk. * **Beëindiging in onderling akkoord**. * **Ontbinding wegens ernstige contractuele tekortkoming**: moet gerechtelijk uitgesproken worden. * **Beëindiging door tenietgaan van het voorwerp**: volledig tenietgaan leidt tot ontbinding, gedeeltelijk tenietgaan tot huurprijsvermindering of ontbinding. * **Beëindiging door overlijden**: het contract wordt voortgezet met de rechtsopvolger. ### 2.3 Woninghuur Het Vlaams Woninghuurdecreet (VWHD) regelt de huurovereenkomsten voor woningen die dienen als hoofdverblijfplaats. Dit recht is grotendeels van dwingend recht. #### 2.3.1 Toepassingsgebied Cumulatieve voorwaarden: * Huurovereenkomst voor een woning (roerend, onroerend goed of deel ervan). * Bestemd tot hoofdverblijfplaats van een natuurlijk persoon. * Met toestemming van de verhuurder. * Contractuele uitsluiting is enkel mogelijk onder strikte voorwaarden. #### 2.3.2 Informatieverplichtingen Bij verhuur van een woning dienen de gevraagde huurprijs en de kosten en lasten vermeld te worden in officiële mededelingen. Schending kan leiden tot administratieve boetes. #### 2.3.3 Vorm De woninghuurovereenkomst moet schriftelijk worden opgesteld en bevat verplichte vermeldingen, waaronder de identiteit van de partijen, de begindatum, de duur, de beschrijving van de gehuurde ruimtes, de huurprijs en de regeling van kosten en lasten. #### 2.3.4 Plaatsbeschrijving en registratie * **Plaatsbeschrijving**: verplicht op te stellen uiterlijk tijdens de eerste maand van de huur. Het dient gedetailleerd, schriftelijk en op tegenspraak te gebeuren. De kosten worden gedeeld. Bij gebreke hiervan geldt een weerlegbaar vermoeden dat het gehuurde goed in goede staat werd ontvangen. * **Registratie**: de verhuurder is verplicht de overeenkomst binnen twee maanden na het sluiten te registreren. Niet-registratie geeft de huurder het recht de overeenkomst op te zeggen zonder opzeggingstermijn of -vergoeding. #### 2.3.5 Staat van het gehuurde goed * **Leveringsplicht**: de verhuurder moet het goed in goede staat van onderhoud en conform de Vlaamse Wooncode 2021 leveren. Niet-conformiteit leidt tot nietigheid van de overeenkomst. * **Onderhouds- en herstellingsplicht**: de verhuurder staat in voor noodzakelijke herstellingen, behalve die welke ten laste van de huurder vallen (kleine herstellingen, herstellingen door strijdig gebruik, tekortkoming aan meldingsplicht). De huurder moet dringende herstellingen gedogen. * **Gebruik**: de huurder moet het goed gebruiken als een redelijk en voorzichtig persoon en de bestemming respecteren. Hij is aansprakelijk voor brand en waterschade, tenzij hij bewijst dat dit buiten zijn schuld is ontstaan. #### 2.3.6 Financiële aspecten van de huur * **Huurprijs**: vrij overeen te komen. Indexering is mogelijk volgens wettelijke regels. * **Herziening van de huurprijs**: mogelijk onder strikte voorwaarden en enkel bij overeenkomsten van lange duur. * **Kosten en lasten**: de huurder draagt de kosten die verband houden met het gebruik. De onroerende voorheffing kan niet ten laste van de huurder gelegd worden. * **Huurwaarborg**: maximaal drie maanden huur. Verschillende wettelijk erkende vormen bestaan. Bij niet-naleving van de wettelijke vorm kan de huurder de betaalde waarborg toerekenen op de huur. #### 2.3.7 Duur en opzeggingsregeling * **Standaardduur**: 9 jaar. * **Opzegging tegen einde huurperiode**: * Verhuurder: minstens 6 maanden vóór vervaldag. * Huurder: minstens 3 maanden vóór vervaldag. * **Tussentijdse opzegging door verhuurder**: * Voor eigen gebruik (met identiteit en betrokkenheid nieuwe bewoner, en minimum 2 jaar bewoning). * Voor sloop-, verbouwings- of renovatiewerken (met duidelijke informatie en planning). * Zonder motief: enkel mogelijk mits betaling van een schadevergoeding (9 maanden na 3 jaar, 6 maanden na 6 jaar). * **Tussentijdse opzegging door huurder**: met 3 maanden opzegtermijn en betaling van een opzeggingsvergoeding (afhankelijk van het jaar van opzegging). * **Tegenopzegging door huurder**: verkort de opzegtermijn tot 1 maand, zonder opzeggingsvergoeding. * **Uitzonderingen op de standaardduur**: * Korte duur (max. 3 jaar): beëindiging met 3 maanden opzegtermijn, opzeggingsvergoedingen zijn lager. * Meer dan 9 jaar: specifieke schadevergoedingen bij ongemotiveerde opzegging. * Levenslang: eindigt bij overlijden huurder. > **Tip:** De startdatum van de opzegtermijn is cruciaal. Bij "te allen tijde" opzeggingen, vangt de termijn aan op de eerste dag van de maand volgend op de opzegging. Voor de negenjarige duur en ongemotiveerde opzeggingen geldt dit niet. --- # Aannemingsovereenkomst Hier is de samenvatting over de aannemingsovereenkomst, bedoeld als studiehandleiding voor examens: ## 3. Aannemingsovereenkomst Dit onderwerp behandelt de aannemingsovereenkomst, inclusief de definitie, de verbintenissen van de betrokken partijen, hun aansprakelijkheden en de verschillende manieren waarop de overeenkomst kan worden beëindigd, met specifieke aandacht voor de Wet Breyne. ### 3.1 Definitie De aannemingsovereenkomst, geregeld in de artikelen 1779 e.v. van het oud Burgerlijk Wetboek, is een contract waarbij de ene partij, de aannemer, zich verbindt tot het uitvoeren van materiële handelingen, en de andere partij, de opdrachtgever (of bouwheer), zich verbindt tot het betalen van een vergoeding. De term 'aanneming' wordt ruim geïnterpreteerd en omvat niet enkel bouwgerelateerde contracten, maar ook dienstenovereenkomsten. **Kenmerken van de aannemingsovereenkomst:** * **Benoemd contract:** Het is specifiek in de wet geregeld, vooral met betrekking tot bouwwerken. * **Consensueel contract:** Totstandkoming door loutere wilsovereenstemming. * **Wederkerig contract:** Beide partijen verbinden zich jegens elkaar. * **Contract onder bezwarende titel:** Beide partijen verkrijgen een voordeel. ### 3.2 Verbintenissen van de aannemer De aannemer heeft de volgende kernverplichtingen: * **Goede uitvoering van de opdracht:** Dit houdt in dat de werkzaamheden volgens de regels van de kunst moeten worden uitgevoerd. * **Tijdige uitvoering:** De opdracht moet binnen de afgesproken termijn worden voltooid. * **Levering van het resultaat:** Dit is de materiële handeling waarbij de aannemer het resultaat van de opdracht in de fysieke macht van de opdrachtgever stelt. De levering bepaalt de datum van beëindiging van de opdracht. ### 3.3 Verbintenissen van de opdrachtgever De opdrachtgever heeft voornamelijk de volgende verplichtingen: * **De uitvoering van de opdracht mogelijk maken:** Dit omvat het verschaffen van de nodige informatie, toegang en medewerking. * **De prijs betalen:** De prijs kan onbepaald zijn (en door partijbeslissing vastgesteld worden), vast of bepaald (bv. via een bestek met eenheidsprijzen en arbeidsloon per uur). * **Inbezitneming van het resultaat:** Dit is de materiële handeling van bezetting en gebruik na de levering door de aannemer. * **Oplevering en aanvaarding:** Dit is een eenzijdige rechtshandeling waarbij de opdrachtgever erkent dat de aannemer de opdracht behoorlijk heeft uitgevoerd. Er kan sprake zijn van een enkele oplevering of een dubbele oplevering (voorlopig en definitief). ### 3.4 Aansprakelijkheid van de aannemer De aansprakelijkheid van de aannemer kent twee fasen: #### 3.4.1 Voor aanvaarding (tijdens de uitvoering) Bij toerekenbare niet-nakoming tijdens de uitvoering van het contract, kan de opdrachtgever verschillende sancties inroepen op basis van de algemene regels inzake contractuele wanprestatie: * Exceptie van niet-uitvoering (eventueel anticipatief). * Uitvoering in natura (door de schuldenaar zelf of door vervanging). * Herstel van de schade. * Ontbinding van het contract (eventueel anticipatief). * Prijsvermindering. #### 3.4.2 Na oplevering/aanvaarding * **Zichtbare gebreken:** Deze moeten onmiddellijk worden gemeld. Gebreken die niet stabiliteitsbedreigend zijn en die niet tijdig gemeld worden, worden geacht gedekt te zijn na aanvaarding. * **Lichte verborgen gebreken:** De aannemer is gedurende een waarborgtermijn van tien jaar aansprakelijk voor verborgen gebreken die zich manifesteren. De vordering moet binnen een redelijke termijn na ontdekking van het gebrek worden ingesteld. * **Stabiliteitsbedreigende gebreken (zichtbaar of verborgen):** Voor ernstige gebreken die de stabiliteit of stevigheid van het bouwwerk aantasten, geldt een tienjarige vervaltermijn (artikelen 1792 en 2270 oud BW). ### 3.5 Beëindiging van de aannemingsovereenkomst De aannemingsovereenkomst kan op verschillende manieren worden beëindigd: * **Overeenkomsten van bepaalde duur of voor bepaald werk:** De opdrachtgever kan de overeenkomst eenzijdig verbreken (artikel 1794 oud BW). Hij dient de aannemer dan schadeloos te stellen voor de gedane uitgaven, zijn arbeid en wat hij bij de aanneming had kunnen winnen. Dit is aanvullend recht. * **Overeenkomsten van onbepaalde duur:** Deze kunnen worden beëindigd middels een redelijke opzegtermijn, tenzij contractueel of wettelijk anders geregeld. ### 3.6 Wet Breyne of Woningbouwwet De Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen (Wet Breyne) is van dwingend recht en beschermt kopers en opdrachtgevers. **Toepassingsgebied:** De wet is van toepassing op elke overeenkomst betreffende de eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnd huis of appartement, of op elke overeenkomst die de verbintenis inhoudt om zo'n onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen, mits: * Het huis of appartement bestemd is voor huisvesting of voor beroepsdoeleinden en huisvesting. * De koper of opdrachtgever verplicht is om vóór de voltooiing van het gebouw een of meer stortingen te doen. **Kernbepalingen en garanties onder de Wet Breyne:** * **Vaste totaalprijs:** De totaalprijs wordt vooraf vastgelegd, met mogelijkheden tot herziening onder strikte voorwaarden. * **Beperkt voorschot:** Het voorschot bij contractsluiting mag maximaal 5% van het totale bedrag bedragen. * **Fasering van betalingen:** Het saldo wordt in schijven betaald, die niet hoger mogen zijn dan de waarde van de uitgevoerde werken. * **Dubbele oplevering:** De woning moet verplicht in twee fasen worden opgeleverd: voorlopige oplevering en definitieve oplevering (minimaal één jaar na voorlopige oplevering). * **Financiële garantie:** Een verplichte financiële garantie beschermt de koper tegen eventuele wanprestaties van de verkoper/aannemer (bv. faillissement). * **Tienjarige aansprakelijkheid:** De verkoper/aannemer is gedurende tien jaar aansprakelijk voor elk stabiliteitsbedreigend gebrek, zichtbaar of verborgen. --- > **Tip:** De Wet Breyne is essentieel voor iedereen die een woning koopt die nog gebouwd moet worden of reeds in aanbouw is. Het biedt aanzienlijke bescherming tegen financiële risico's en gebreken. Zorg ervoor dat u de specifieke voorwaarden en garanties volledig begrijpt voordat u een dergelijke overeenkomst aangaat. --- # Andere benoemde contracten Dit onderdeel behandelt verschillende benoemde contracten die geen koop, huur of aanneming zijn, zoals lening, bewaargeving, dading, lastgeving en borgtocht, met hun respectievelijke definities, kenmerken en essentiële elementen. ## 4.1 Lening De lening is een contract waarbij een partij, de ontlener, zich verbindt om aan de andere partij, de uitlener, een goed terug te geven, van gelijke soort, hoedanigheid en hoeveelheid. Er bestaan twee hoofdsoorten: bruiklening (commodaat) en verbruiklening. ### 4.1.1 Bruiklening of commodaat Een bruiklening betreft het tijdelijk en persoonlijk gebruiksrecht van een niet-vervangbaar goed, roerend of onroerend, met de verplichting tot teruggave. * **Essentiële elementen:** * Tijdelijk gebruiksrecht. * Persoonlijk gebruiksrecht. * Niet-vervangbaar goed. * Teruggaveverplichting. * **Kenmerken:** * Benoemd contract. * Zakelijk contract (naar huidig recht). * Eenzijdig of onvolmaakt wederkerig contract. * Contract ten kosteloze titel (in tegenstelling tot huur). ### 4.1.2 Verbruiklening of eenvoudige lening Bij verbruiklening vindt er eigendomsoverdracht plaats van vervangbare goederen die niet in natura worden teruggegeven, maar bij equivalent. De ontlener moet een goed teruggeven van gelijke soort en hoedanigheid als het geleende goed. * **Essentiële elementen:** * "Verbruiken" van het goed. * Eigendomsoverdracht. * Teruggave van een equivalent. * **Kenmerken:** * Benoemd contract. * Zakelijk contract (naar huidig recht). * Kan ten kosteloze titel of ten bezwarende titel zijn. #### 4.1.2.1 Lening op interest (variant van verbruiklening) Dit is de meest voorkomende vorm van verbruiklening, waarbij een geldbedrag wordt ter beschikking gesteld onder de verplichting om dit bedrag terug te geven vermeerderd met de bedongen interest. * **Essentiële elementen:** * Terbeschikkingstelling van een geldbedrag. * Verplichting tot terugbetaling van het bedrag. * Betaling van interest. * **Kenmerken:** * Benoemd contract. * Zakelijk contract (naar huidig recht). * Mogelijkheid tot matiging van woekerinteresten. * Wederbeleggingsvergoeding (funding loss) beperkt tot maximaal zes maanden interesten. ## 4.2 Bewaargeving Bewaargeving is een contract waarbij de ene partij, de bewaarnemer, zich verbindt om een goed te bewaren, bewaken en terug te geven aan de andere partij, de bewaargever. * **Essentiële elementen:** * Bewaren van een goed. * Bewaken van een goed. * Teruggeven van het goed. * **Kenmerken:** * Zakelijk contract (naar huidig recht). * Kan ten kosteloze titel (onbezoldigde bewaargeving, wat het wettelijk vermoeden is) of ten bezwarende titel (bezoldigde bewaargeving) zijn. * Een parkingovereenkomst wordt gezien als huur, terwijl een garageovereenkomst als bezoldigde bewaargeving wordt beschouwd. ### 4.2.1 Sekwester Sekwester is een bijzondere vorm van bewaargeving waarbij een derde (de sekwester) een goed bewaart dat voorwerp is van een geschil tussen twee of meer partijen. Het kan contractueel of gerechtelijk ontstaan. * **Essentiële elementen:** * Bewaren van een goed dat aanleiding geeft tot een geschil. * Teruggave van het goed aan degene die gerechtigd is. * **Kenmerken:** * Contractueel sekwester. * Gerechtelijk sekwester. ## 4.3 Dading Een dading is een contract waarbij partijen, door wederzijdse toestemming, een (gerezen of toekomstig) geschil beëindigen. * **Essentiële elementen:** * Beëindiging van een geschil. * Wederzijdse toestemming. * **Kenmerken:** * Consensueel contract. * Wederkerig contract. * Wordt strikt geïnterpreteerd. * Heeft "kracht van gewijsde in hoogste aanleg". * Kan ingeroepen worden als exceptie van dading. ## 4.4 Lastgeving Lastgeving is een contract waarbij de lasthebber zich verbindt om rechtshandelingen te verrichten voor rekening van de lastgever. * **Essentiële elementen:** * Verrichten van rechtshandelingen. * Voor rekening van de lastgever. * **Kenmerken:** * Consensueel contract. * Kan ten kosteloze titel (vermoeden) of ten bezwarende titel zijn (met mogelijke matiging van de bedongen vergoeding). * **Onmiddellijke vertegenwoordiging:** De lasthebber handelt in naam én voor rekening van de lastgever. De lastgever is rechtstreeks gebonden tegenover derden. * **Middellijke vertegenwoordiging:** De lasthebber handelt in eigen naam, maar voor rekening van de lastgever. De lastgever is niet rechtstreeks gebonden tegenover derden. * **Rekenschap en verantwoording:** De lasthebber moet rekenschap en verantwoording afleggen aan de lastgever. * **Vertegenwoordigingsmacht:** Wanneer de lasthebber handelt binnen de perken van zijn bevoegdheid, is de lastgever gebonden. Handelt de lasthebber buiten de perken van zijn bevoegdheid, dan is de lastgever in beginsel niet gebonden, tenzij er sprake is van bekrachtiging of schijnvertegenwoordiging. ## 4.5 Borgtocht Borgtocht, ook wel borgstelling genoemd, is een overeenkomst waarbij een derde, de borg, zich tegenover een schuldeiser verbindt om een schuld te voldoen in plaats van de hoofdschuldenaar, indien deze laatste in gebreke blijft. De borgtocht is een **accessoire persoonlijke zekerheid**, wat betekent dat de geldigheid ervan afhankelijk is van de geldigheid van de gewaarborgde verbintenis. * **Essentiële elementen:** * Verbinding van een derde (borg) om een verbintenis van een hoofdschuldenaar te waarborgen. * Tussenkomst van een schuldeiser. * **Kenmerken:** * Consensueel contract (behoudens borgtocht door een consument). * Eenzijdig contract. * Bijkomend contract (accessoir aan de hoofdverbintenis). * **Gevolgen:** * De borg neemt een garantieverbintenis op zich, die bij wanprestatie van de hoofdschuldenaar omgezet wordt in een betaalverbintenis. * Het karakter is **subsidiair**: de borg is pas gehouden na wanprestatie van de hoofdschuldenaar. * **Bescherming van de borg als consument:** De wetgever heeft specifieke beschermingsmaatregelen voorzien voor consumenten die zich borg stellen, gezien het aanzienlijke risico dat dit met zich meebrengt. --- ## Veelgemaakte fouten om te vermijden - Bestudeer alle onderwerpen grondig voor examens - Let op formules en belangrijke definities - Oefen met de voorbeelden in elke sectie - Memoriseer niet zonder de onderliggende concepten te begrijpen

| Term | Definition | |------|------------| | Koop - verkoop | Een overeenkomst waarbij de ene partij, de verkoper, zich verbindt om aan de andere partij, de koper, een goed over te dragen tegen betaling van een geldprijs. Dit contract is consensueel, wederkerig en onder bezwarende titel. | | Consensueel contract | Een contract dat tot stand komt door de loutere wilsovereenstemming van de partijen, zonder dat er specifieke vormvereisten nodig zijn voor de geldigheid ervan. | | Wederkerig contract | Een contract waarbij de partijen over en weer juridisch verbonden zijn ten opzichte van elkaar. Beide partijen hebben verplichtingen die voortvloeien uit de overeenkomst. | | Contract onder bezwarende titel | Een contract waarbij elke partij een economisch voordeel geniet. De voordelen die de partijen van elkaar krijgen, worden als gelijkwaardig beschouwd bij het sluiten van de overeenkomst. | | Essentiële bestanddelen | De elementen die cruciaal zijn voor de geldigheid van een specifieke overeenkomst. Bij een koopovereenkomst zijn dit de wilsovereenstemming over het goed en de prijs. | | Eigendomsoverdracht | Het moment waarop de juridische eigendom van een goed van de ene partij op de andere overgaat. Bij een koop is dit principeel vanaf de totstandkoming van de overeenkomst. | | Geldprijs | De betaling in geld die de koper verschuldigd is aan de verkoper in ruil voor het goed. Deze prijs moet bepaald of bepaalbaar zijn en reëel van aard. | | Geldigheidsvoorwaarden | De wettelijke vereisten waaraan een contract moet voldoen om rechtsgeldig te zijn, waaronder bekwaamheid, voorwerp en oorzaak. | | Bekwaamheid | De juridische capaciteit van een persoon om rechtshandelingen te stellen. Personen die onbekwaam verklaard zijn, zoals minderjarigen, kunnen beperkingen hebben. | | Voorwerp | Hetgeen waarover de overeenkomst gaat, zijnde de prestatie van de verkoper (het goed) en de prestatie van de koper (de geldprijs). Het moet bestaan, in de handel zijn en bepaald of bepaalbaar zijn. | | Vorm en bewijs | De vereisten waaraan een contract moet voldoen qua vorm (bv. schriftelijk, mondeling) en de middelen waarmee de inhoud van de overeenkomst kan worden aangetoond (bewijs). | | Levering | De handeling waarbij de verkoper het verkochte goed in de macht en het bezit van de koper stelt. Dit omvat ook het toebehoren van het goed. | | Vrijwaringsplicht | De wettelijke verplichting van de verkoper om de koper te beschermen tegen gebreken van het verkochte goed en tegen rechtsstoornissen die derden kunnen veroorzaken. | | Uitwinning | Een rechtsstoornis die de koper ondervindt doordat een derde beweert een beter recht te hebben op het verkochte goed. | | Verborgen gebreken | Defecten aan het verkochte goed die niet zichtbaar waren bij een zorgvuldige inspectie bij de aankoop en die de waarde of het gebruik van het goed verminderen. | | Consumentenkoop | Een specifieke vorm van koopovereenkomst tussen een professionele verkoper en een consument, waarbij dwingendrechtelijke bepalingen de consument extra beschermen. | | Huur - verhuur | Een contract waarbij de ene partij, de verhuurder, het genot van een goed verleent aan de andere partij, de huurder, gedurende een bepaalde tijd tegen betaling van een prijs. | | Gemeen huurrecht | Het algemene huurrecht dat van toepassing is op huurovereenkomsten die niet onder een bijzonder huurregime vallen, en dat vaak aanvullend recht bevat. | | Woninghuur | Een specifieke vorm van huur die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats van de huurder, geregeld door dwingendrechtelijke bepalingen zoals het Vlaams Woninghuurdecreet. | | Plaatsbeschrijving | Een gedetailleerd verslag van de toestand van het gehuurde goed bij aanvang en einde van de huur, essentieel voor het bewijzen van huurschade. | | Aannemingsovereenkomst | Een contract waarbij een aannemer zich verbindt om, tegen betaling van een prijs door de opdrachtgever, materieel werk uit te voeren. | | Wet Breyne | Een dwingendrechtelijke wet die de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen regelt, met specifieke garanties voor de koper/opdrachtgever. | | Lening | Een contract waarbij een partij, de kredietgever, een som geld of goederen ter beschikking stelt van een andere partij, de kredietnemer, die verplicht is dit terug te geven, eventueel vermeerderd met interest. | | Bruiklening (commodaat) | Een contract waarbij een partij een goed gratis in bruikleen geeft aan een andere partij, die het moet teruggeven na gebruik. | | Verbruiklening | Een contract waarbij vervangbare goederen worden uitgeleend, en de ontlener verplicht is goederen van gelijke soort, hoedanigheid en hoeveelheid terug te geven. | | Bewaargeving | Een contract waarbij een partij (bewaargever) een zaak toevertrouwt aan een andere partij (bewaarnemer) die zich ertoe verbindt de zaak te bewaken en terug te geven. | | Dading | Een contract waarbij partijen, door wederzijdse toestemming, een gerezen of toekomstig geschil beëindigen. | | Lastgeving | Een contract waarbij een partij (lastgever) een andere partij (lasthebber) opdraagt om rechtshandelingen te verrichten voor rekening van de lastgever. | | Borgtocht | Een overeenkomst waarbij een derde (borg) zich ertoe verbindt tegenover een schuldeiser om de schuld van de hoofdschuldenaar te voldoen, indien deze laatste in gebreke blijft. |