bijzondere deel 2 huur + leningsovk.pdf

# Algemene kenmerken en definities van huur Dit deel van de studiehandleiding behandelt de definitie, algemene kenmerken en essentiële elementen van een huurovereenkomst, inclusief de verplichtingen van huurder en verhuurder, evenals de verschillende soorten goederen die verhuurd kunnen worden. ## 1. Algemene kenmerken en definities van huur ### 1.1 Definitie van huur Een huurovereenkomst is een wederkerig contract waarbij een tijdelijk persoonlijk genotsrecht over een (on)roerende zaak tegen een bepaalde prijs (in geld of natura) wordt verleend. Dit omvat de volgende elementen [1](#page=1): * **Wederkerig contract:** Beide partijen hebben verbintenissen [1](#page=1). * **Tijdelijk:** Het recht op genot is beperkt in de tijd. Eeuwigdurende huur is verboden, en huur die langer dan 99 jaar duurt, is van rechtswege nietig en niet reduceerbaar [1](#page=1). * **Persoonlijk genotsrecht:** Het betreft een vorderingsrecht, geen zakelijk recht zoals bij vruchtgebruik. Bij twijfel tussen huur en vruchtgebruik is de bedoeling van de partijen doorslaggevend [1](#page=1). * **Over een (on)roerende (on)lichamelijke zaak:** De zaak moet in de handel zijn [1](#page=1). * **Tegen een bepaalde of bepaalbare prijs:** Er is een subjectief of objectief evenwaardige tegenprestatie vereist [1](#page=1). * **In geld of in natura:** De tegenprestatie kan ook in natura zijn [1](#page=1). > **Tip:** Het onderscheid tussen huur en bruikleen is cruciaal. Indien er geen tegenprestatie wordt betaald, spreekt men van bruikleen, wat een kosteloze bewoning of gebruik inhoudt [1](#page=1). ### 1.2 Algemene kenmerken van de huurovereenkomst De huurovereenkomst kent de volgende algemene kenmerken: * **Consensueel contract:** Het komt tot stand door de loutere wilsovereenstemming van de partijen [1](#page=1). * **Wederkerig:** Zowel huurder als verhuurder verbinden zich tot iets [1](#page=1). * **Onder bezwarende titel:** Er is een tegenprestatie, met name de huurprijs [1](#page=1). * **In principe niet intuitu personae:** De overeenkomst wordt niet afgesloten omwille van de persoon van de huurder, maar omwille van het gehuurde goed zelf [1](#page=1). #### 1.2.1 Verkrijging van recht De huurder verkrijgt een louter vorderingsrecht (persoonlijk recht), in tegenstelling tot de vruchtgebruiker die een zakelijk recht verkrijgt. De kernverbintenissen zijn voor de huurder het betalen van de huurprijs en het goed goed gebruiken en onderhouden, en voor de verhuurder het bieden van genot en het uitvoeren van herstellingen [1](#page=1). #### 1.2.2 Soorten goederen Zowel onroerende als roerende goederen kunnen verhuurd worden [1](#page=1). * **Onroerende goederen:** Voorbeelden zijn garages, feestzalen, huizen [1](#page=1). * **Roerende goederen:** Voorbeelden zijn auto's, fietsen, gocarts, tenten [1](#page=1). #### 1.2.3 Essentieel element: huurprijs De betaling van de huurprijs is een essentieel element van de huurovereenkomst. Bij het ontbreken hiervan is er sprake van bruikleen of kosteloze bewoning [1](#page=1). ### 1.3 Bekwaamheid De algemene bekwaamheidsregels zijn van toepassing op de huurovereenkomst. Het is belangrijk op te merken dat niet enkel de eigenaar kan verhuren; wie een persoonlijk vorderingsrecht heeft met betrekking tot het goed en de verbintenis kan aangaan om genot te verschaffen, kan verhuren [1](#page=1). ### 1.4 Vrijwaring voor rustig genot De verhuurder is gehouden tot vrijwaring voor rustig genot van het gehuurde goed. Dit omvat [4](#page=4): #### 1.4.1 Vrijwaring voor eigen daad (art. 1723 BW) De verhuurder mag geen daden stellen die, rechtstreeks of onrechtstreeks, het gebruik en genot van het gehuurde verstoren. Dit impliceert [4](#page=4): * Bij vrijwillige vervreemding moet de verhuurder de verkrijger verplichten de lopende huur na te komen [4](#page=4). * De verhuurder mag de gedaante van het verhuurde goed niet veranderen [4](#page=4). * Hij mag geen delen van het gebouw aan andere huurders ter beschikking stellen onder voorwaarden die de oorspronkelijke huurder zouden schaden [4](#page=4). * Stoornissen veroorzaakt door personen die in opdracht van de verhuurder werken uitvoeren, vallen onder de vrijwaring voor eigen daad. De huurder kan de verhuurder hierop aanspreken, niet de uitvoerende derde [4](#page=4). #### 1.4.2 Vrijwaring voor rechtsstoornissen door derden (art. 1726-1727 BW) De verhuurder is gehouden tot vrijwaring tegen rechtsstoornissen die door derden worden veroorzaakt. Hij is echter niet aansprakelijk voor feitelijke stoornissen door derden of medehuurders [4](#page=4). #### 1.4.3 Vrijwaring voor gebreken (art. 1721 BW) De verhuurder moet instaan voor gebreken aan het verhuurde goed. Dit betreft verborgen gebreken die het normaal of overeengekomen gebruik van het goed geheel of gedeeltelijk verstoren. In tegenstelling tot koop is er geen anterioriteitsvereiste; gebreken die tijdens de huur ontstaan, vallen hier ook onder. De oorzaak van het gebrek is irrelevant, ook als het te wijten is aan gebrek aan onderhoud door de verhuurder [4](#page=4). > **Voorbeelden van gebreken:** Insijpelend regenwater, vochtigheid te wijten aan het gebouw, slechte staat van een lift, niet trekkende schoorsteen, aantasting door ongedierte, intoxicatie door een boiler, afwezigheid van stromend water, slecht sluitende wasmachine [4](#page=4). #### 1.4.4 Sanctie bij verborgen gebreken Bij verborgen gebreken kan de huurder verschillende sancties inroepen: de exceptio non adimpleti contractus, uitvoering in natura (herstel), prijsvermindering voor de verstoring van het huurgenot, of, indien het gebrek ernstig is, ontbinding van de overeenkomst op grond van artikel 1184 BW (of 5.90 NBW) [4](#page=4). ### 1.5 Verbintenissen huurder (gemeen huurrecht) Volgens artikel 1728 BW heeft de huurder de volgende verbintenissen: * Het betalen van de huurprijs, kosten en lasten [4](#page=4). * Het goed gebruiken en onderhouden conform de bestemming ervan [4](#page=4). * Het goed teruggeven op het einde van de huurperiode [4](#page=4). --- # Verschillende regimes en hun toepassingsgebied Dit onderdeel beschrijft de diverse huurregimes die naast het gemeen huurrecht bestaan, waaronder woninghuur, sociale huur, pacht, handelshuur en studentenhuur, en de specifieke regels en dwingendrechtelijke karakteristieken die eraan verbonden zijn. ### 2.1 Overzicht van huurregimes Het Belgische recht kent naast het gemeen huurrecht een reeks specifieke huurregimes die een bijzondere bescherming bieden aan bepaalde huurdersgroepen of sectoren. Deze regimes wijken af van het gemeen recht omdat ze dwingend van aard zijn, wat betekent dat contractuele bepalingen die ervan afwijken, nietig zijn, tenzij de wet anders bepaalt of de afwijking in het voordeel van de beschermde partij is. Het gemeen huurrecht, dat aanvullend recht is, blijft van toepassing op alle huurovereenkomsten die niet onder een specifiek regime vallen [13](#page=13) [2](#page=2). #### 2.1.1 Gemeen huurrecht Het gemeen huurrecht, geregeld in de artikelen 1709 tot 1762bis van het Burgerlijk Wetboek (BW), is het residuaire regime. Het kenmerkt zich door een grote contractuele vrijheid. Enkel wanneer een huurovereenkomst niet onder een van de specifieke regimes valt (zoals woninghuur, studentenhuur, pacht of sociale huur), is het gemeen huurrecht van toepassing [2](#page=2). #### 2.1.2 Woninghuur Het regime van de woninghuur beoogt woonzekerheid te bevorderen door stabiliteit te bieden aan huurcontracten die bestemd zijn voor de hoofdverblijfplaats van de huurder. Sinds 1 januari 2019 is de woninghuur in het Vlaams Gewest geregeld door het Vlaams Woninghuurdecreet (WHD). Eerdere contracten vallen nog onder de wet van 20 februari 1991. Het WHD is dwingend recht en biedt bescherming aan de zwakkere partij, de huurder [13](#page=13) [2](#page=2). ##### 2.1.2.1 Wettelijk kader woninghuur Het Woninghuurdecreet (WHD) geldt sinds 1 januari 2019 in het Vlaams Gewest. Voor huurovereenkomsten gesloten vóór deze datum blijft de vroegere Woninghuurwet van toepassing [13](#page=13). ##### 2.1.2.2 Toepassingsgebied woninghuur Om onder het WHD te vallen, moet de overeenkomst aan de volgende voorwaarden voldoen [14](#page=14): * Het betreft een huur, geen concessie, erfpacht, vruchtgebruik of bezetting ter bede [14](#page=14). * Het betreft een roerend of onroerend goed, inclusief staancaravans, chalets, woonwagens en woonboten [14](#page=14). * De huurder is een natuurlijke persoon. Huur door een rechtspersoon valt er in principe niet onder, tenzij er conventioneel expliciet voor de toepassing van het WHD is gekozen. Een uitzondering geldt voor inhuurneming door gemeenten, OCMW's, VZW's en instellingen van openbaar nut om onder te verhuren aan minder gegoede personen [14](#page=14). * Het gehuurde goed moet de hoofdverblijfplaats van de huurder zijn. Dit is de plaats waar een gezin of alleenstaande effectief en gewoonlijk feitelijk verblijft en waar het centrum van belangen zich bevindt. Tijdelijke afwezigheden (ziekenhuis, studie, detentie, etc.) doen de hoofdverblijfplaats niet teniet. Titels II van het WHD is niet van toepassing op tweede verblijven, vakantieverblijven of studentenkoten (in principe) [14](#page=14). * De bestemming als hoofdverblijfplaats moet met toestemming van de verhuurder gebeuren [15](#page=15). > **Tip:** De inschrijving in het bevolkingsregister is een belangrijke aanduiding voor de hoofdverblijfplaats, maar is niet doorslaggevend. Het bewijs kan met alle middelen van het recht geleverd worden, zoals facturen voor nutsvoorzieningen, inschrijvingen van kinderen, getuigenissen of informatie van de lokale politie [14](#page=14). ##### 2.1.2.3 Vormvereisten en registratie Sinds 2007 moet een woninghuurovereenkomst schriftelijk worden aangegaan ter bescherming van de huurder. Dit geldt ook voor studentenkoten. Het contract moet details bevatten zoals de identiteit van de partijen, de begindatum en het huurbedrag. Verplichte bijlagen moeten worden toegevoegd. De registratie van de huurovereenkomst bij de FOD Financiën is verplicht, kosteloos en dient te gebeuren door de verhuurder binnen twee maanden na contractsluiting, op straffe van een boete. De registratie beschermt de huurder bij verkoop van de woning en kan de huurder vrijstellen van de huurvergoeding bij vroegtijdige beëindiging indien het pand niet werd geregistreerd. Een plaatsbeschrijving is eveneens verplicht en moet gedetailleerd zijn [15](#page=15). ##### 2.1.2.4 Modaliteiten woninghuur Het verhuurde goed moet voldoen aan elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, vastgelegd bij Koninklijk Besluit. Dit staat in contrast met het suppletieve karakter van artikel 1720 BW en sluit aan bij het grondrecht op behoorlijke huisvesting. Conformiteitsnormen opgelegd door de regionale wetgever (zoals de Vlaamse Wooncode) zijn van kracht en kunnen gesanctioneerd worden met nietigheid, tenzij er sprake is van een 'renovatieovereenkomst' waarbij de huurder zelf de werken uitvoert op eigen kosten [15](#page=15). #### 2.1.3 Sociale huur Sociale huur is een gewestelijke materie en kadert binnen het grondrecht op behoorlijke huisvesting (art. 23, 3° GW). Specifieke wetgeving regelt dit regime [2](#page=2). #### 2.1.4 Pacht Pacht is specifiek geregeld voor landbouwers en kent eigen wettelijke bepalingen [2](#page=2). #### 2.1.5 Handelshuur De handelshuurwet (HHW) van 30 april 1951 regelt de huurovereenkomsten voor handelspanden. Het doel is om handelaren zekerheid te bieden over de duur van hun huur, aangezien de locatie essentieel is voor hun cliënteel [21](#page=21). ##### 2.1.5.1 Toepassingsgebied handelshuur De HHW is van toepassing op de verhuur van een onroerend goed dat bestemd is voor kleinhandel of een ambachtelijk bedrijf, waarbij deze bestemming bij het sluiten van het contract is aangegeven [21](#page=21). * **Huur** Het moet gaan om een huurovereenkomst, geen bruikleen, bezetting ter bede, zakelijk recht (erfpacht, opstal) of concessie op openbaar domein [21](#page=21). * **Onroerend goed** Het kan zowel een gebouw als een stuk grond betreffen [21](#page=21). * **Kleinhandel of ambacht** Dit omvat activiteiten zoals een bakkerij, kapperszaak, bankfiliaal of grootwarenhuis, waarbij er rechtstreeks contact is met het publiek. Groothandel met voortverkopers of nijverheid valt hier niet onder [21](#page=21). * **Hoofdzakelijke bestemming** De kleinhandel of het ambacht moet de hoofdzakelijke bestemming van het goed zijn, dus het hoofdberoep van de huurder en de voornaamste bestemming van het goed [21](#page=21). Uitsluitingen zijn onder andere gelegenheids- of seizoenverhuringen (< 1 jaar), verhuringen van onroerende goederen vrijgesteld van onroerende voorheffing of woningen met een gering KI, en woningen die te huur staan in afwachting van onteigening [21](#page=21). ##### 2.1.5.2 Duur handelshuur De handelshuur heeft in principe een minimumduur van negen jaar vanaf de daadwerkelijke terbeschikkingstelling. Indien een contract geen duur vermeldt, wordt dit automatisch een huur van negen jaar geacht. Contracten met een duur korter dan negen jaar worden van rechtswege verlengd tot negen jaar [21](#page=21). #### 2.1.6 Studentenhuur Studentenhuren vallen sinds 1 januari 2019 onder Titel III van het Woninghuurdecreet, wat betekent dat het een dwingende wettelijke regeling betreft [20](#page=20). ##### 2.1.6.1 Toepassingsgebied studentenhuur Deze regeling is van toepassing op huurovereenkomsten waarbij de bewoner een student is, gedefinieerd als iedere persoon ingeschreven bij een instelling die voltijds onderwijs aanbiedt. Het gehuurde goed mag hierbij niet de hoofdverblijfplaats zijn [20](#page=20). ##### 2.1.6.2 Modaliteiten studentenhuur Bepaalde bepalingen van de woninghuur zijn ook van toepassing op studentenhuur, zoals de plaatsbeschrijving, de leveringsplicht en de onderhouds- en herstellingsplichten. Er zijn echter ook afwijkende bepalingen [20](#page=20): * Overdracht van huur en onderverhuring zijn verboden, tenzij met toestemming van de verhuurder of in geval van studie-uitwisselingsprogramma's of stages [20](#page=20). * Bovenop de huurprijs mag de huurder geen kosten en lasten dragen, met uitzondering van het verbruik van energie, water en telecom [20](#page=20). * Indexatie van de huurprijs is jaarlijks mogelijk [20](#page=20). * Een beding met stilzwijgende verlenging bij gebrek aan opzegging is ongeldig [20](#page=20). * Er gelden specifieke opzeggingsgronden bij het einde van de huur [20](#page=20). --- # Verplichtingen en rechten van huurder en verhuurder Dit onderdeel behandelt de wederzijdse rechten en verplichtingen van de huurder en verhuurder in de algemene huurovereenkomst, met aandacht voor levering, onderhoud, vrijwaring, betaling, gebruik, teruggave, verbouwingen en brand. ## 3. Verplichtingen en rechten van huurder en verhuurder ### 3.1 De verbintenissen van de verhuurder De verbintenissen van de verhuurder worden primair geregeld in artikel 1719 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en omvatten de levering van het gehuurde goed, de onderhoudsverplichting en de vrijwaring voor rustig en ongestoord genot [3](#page=3). #### 3.1.1 De leveringsverplichting De verhuurder is verplicht het gehuurde goed te leveren in een goede staat van onderhoud. Dit is een initiële verbintenis die de huurder het gebruik en genot van het gehuurde verschaffen moet. De leveringsverbintenis is essentieel en de verhuurder kan zich hier niet van vrijwaren. De staat van het verhuurde goed zelf is van aanvullend recht, tenzij anders bedongen; de verhuurder verhuurt in de staat waarin het zich bevindt. Een plaatsbeschrijving bij de aanvang van de huur kan hierbij nuttig zijn [3](#page=3). #### 3.1.2 De onderhoudsverplichting De verhuurder moet het gehuurde goed zodanig onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waarvoor het bestemd is. Dit omvat de uitvoering van noodzakelijke herstellingen, met uitzondering van deze die ten laste van de huurder vallen of anders zijn overeengekomen. Het gaat hierbij om dringende en niet-dringende, grove en niet-grove herstellingen, maar geen verfraaiingswerken [3](#page=3). > **Tip:** Verfraaiingswerken, zoals het plaatsen van een nieuwe douche uit esthetische overwegingen, vallen niet onder de onderhoudsverplichting van de verhuurder. Alleen noodzakelijke zaken dienen te worden hersteld. Voorbeelden van herstellingen die onder de onderhoudsverplichting van de verhuurder vallen, zijn onder andere het ruimen van putten, het vernieuwen van omheiningen en afsluitingen, het herstellen van daken, muren en schoorstenen, het onderhouden en herstellen van liften en leidingen, en het instaan voor centrale verwarming (tenzij de slechte werking te wijten is aan slecht onderhoud door de huurder). Ook de herstelling van vensters en vensterramen behoort tot de verplichtingen van de verhuurder, tenzij de schade is veroorzaakt door de huurder of iemand voor wie deze verantwoordelijk is [3](#page=3). De huurder dient ongemakken te verdragen bij dringende herstellingen, tenzij deze meer dan veertig dagen duren, in welk geval de huurder recht kan hebben op prijsvermindering of ontbinding van het huurcontract. Dit is echter een suppletieve regel [3](#page=3). Indien het gehuurde goed tenietgaat door toeval of overmacht, is de verhuurder niet verplicht het opnieuw te bouwen. De huurovereenkomst wordt in dat geval van rechtswege ontbonden. Bij gedeeltelijk tenietgaan heeft de huurder de keuze tussen prijsvermindering en ontbinding van het huurcontract [3](#page=3). #### 3.1.3 Vrijwaring voor rustig genot De verhuurder moet de huurder vrijwaren voor stoornissen die het rustig genot van het gehuurde verhinderen. Dit kan op drie manieren [4](#page=4): 1. **Voor eigen daad (art. 1723 BW):** De verhuurder mag geen daden stellen die, rechtstreeks of onrechtstreeks, het gebruik en genot van het gehuurde verstoren. Dit houdt onder meer in dat de verhuurder bij vrijwillige vervreemding de verplichting oplegt aan de verkrijger om de lopende huur na te komen. Het is de verhuurder ook verboden de gedaante van het verhuurde goed te veranderen of een deel van het gebouw aan een andere huurder ter beschikking te stellen onder voorwaarden die de eerste huurder zouden schaden. Stoornissen veroorzaakt door personen die op opdracht van de verhuurder werken uitvoeren, vallen onder deze vrijwaring [4](#page=4). > **Example:** Een verhuurder verhuurt het gelijkvloers aan een prostituee, met als gevolg dat er hogere tarieven worden gevraagd aan de bewoonster van de bovenverdieping of dat kinderen geconfronteerd worden met naakte vrouwen in de gemeenschappelijke delen. Dit is een genotsstoornis waarvoor de huurder de verhuurder kan aanspreken op grond van vrijwaring voor eigen daad. 2. **Voor rechtsstoornissen door derden (art. 1726-1727 BW):** De verhuurder is aansprakelijk voor rechtsstoornissen veroorzaakt door derden. Dit geldt echter niet voor feitelijke stoornissen door derden of medehuurders [4](#page=4). 3. **Vrijwaring voor gebreken (art. 1721 BW):** Dit betreft verborgen gebreken die het normaal of overeengekomen gebruik van het gehuurde geheel of gedeeltelijk verstoren. In tegenstelling tot de koopovereenkomst, geldt hier geen anterioriteitsvereiste, wat betekent dat ook gebreken die tijdens de huur ontstaan, onder deze vrijwaring kunnen vallen. De oorzaak van het gebrek is irrelevant, zelfs indien deze te wijten is aan slecht onderhoud door de verhuurder [4](#page=4). Voorbeelden van gebreken zijn insijpelen van regenwater, vochtigheid te wijten aan het gebouw, slechte staat van de lift, een schoorsteen die niet trekt, aantasting door ongedierte, intoxicatie door een boiler, afwezigheid van stromend water, of een slecht functionerende wasmachine in een wassalon [4](#page=4). De sancties bij verborgen gebreken omvatten de exceptio non adimpleti contractus, uitvoering in natura (herstel), prijsvermindering voor verstoring van het rustig huurgenot, en, indien het gebrek ernstig is, ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 1184 BW (of artikel 5.90 NBW) [4](#page=4). ### 3.2 De verbintenissen van de huurder De verbintenissen van de huurder zijn vastgelegd in artikel 1728 BW en omvatten de betaling van de huurprijs, kosten en lasten, het goed gebruiken en onderhouden conform de bestemming, en het goed teruggeven op het einde van de huurperiode [4](#page=4). #### 3.2.1 Betalen prijs, kosten en lasten **Betalen van de huurprijs:** De huurprijs is, anders dan bij pacht, vrij te bepalen en kan onderling worden aangepast. Er is contractuele vrijheid om de huurprijs te koppelen aan andere standaarden dan de index, zoals de goudstandaard. Indien de huurprijs wordt gekoppeld aan de kosten van levensonderhoud, is de dwingende regeling van artikel 1728bis BW van toepassing [5](#page=5). De modaliteiten van betaling (tijdstip, plaats en wijze) worden meestal in het contract bepaald. Indien dit niet het geval is, is de huurprijs op het einde van de huurperiode verschuldigd in verhouding tot het effectieve huurgenot. De huurprijs is een haalschuld, wat betekent dat de verhuurder deze dient te ontvangen op de woonplaats van de huurder, tenzij anders bepaald [5](#page=5). **Indexatie van de prijs:** Indexatie is enkel mogelijk indien dit uitdrukkelijk in het contract is bepaald. Bij koppeling aan de kosten van levensonderhoud is artikel 1728bis BW dwingend van toepassing. Deze regeling bepaalt dat de indexatie maximaal één keer per jaar mag plaatsvinden, ten vroegste één jaar na de inwerkingtreding van het contract. De formule hiervoor is [5](#page=5): $$ \text{Basishuurprijs} \times \frac{\text{nieuw indexcijfer}}{\text{aanvangsindexcijfer}} $$ [5](#page=5). Het indexcijfer is de gezondheidsindex (zonder tabak, alcohol, benzine) van de maand voorafgaand aan de maand waarin het huurcontract werd gesloten [5](#page=5). > **Opgelet:** Sinds 3 oktober 2022 is indexatie van huurprijzen beperkt, afhankelijk van het energieprestatiecertificaat (EPC) van het gebouw. Voor EPC-labels A+, A, B en C is er geen probleem, voor D is slechts de helft van de indexatie mogelijk, en voor E, F of hoger is geen indexatie toegestaan [5](#page=5). **Kosten en lasten:** Kosten betreffen uitgaven die de verhuurder doet om de huurder een volwaardig genot van het gehuurde te laten hebben of om dit aangenamer te maken. Lasten zijn belastingen en retributies die aan openbare overheden worden betaald met betrekking tot de verhuurder, de eigendom van het goed of een voordeel dat aan de bewoner wordt verstrekt. Deze kunnen aan de huurder worden aangerekend, waarbij contractuele vrijheid bestaat. Voorbeelden zijn kosten voor gas, water, elektriciteit, verwarming, onderhoudskosten, en onroerende voorheffing. Indien kosten niet forfaitair worden bepaald, is artikel 1728ter BW dwingend van toepassing en dienen de werkelijke uitgaven gedetailleerd te worden opgegeven [6](#page=6). De verhuurder moet het bedrag van de huurprijs en gemeenschappelijke lasten vermelden in het officiële aanbod, op straffe van een administratieve boete [6](#page=6). #### 3.2.2 Goed gebruiken en onderhouden conform bestemming De huurder dient het gehuurde goed te gebruiken en te onderhouden als een goede huisvader en conform de bestemming die in het huurcontract is vastgelegd. Een wijziging van bestemming kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst [6](#page=6). Dit brengt concrete verbintenissen met zich mee, zoals het goed bewonen en verluchten, minimale verwarming voorzien in periodes van vorst, onderhoud van de tuin, en het informeren van de verhuurder over noodzakelijke herstellingen. Bepaalde herstellingen dienen ook door de huurder te worden uitgevoerd, en het goed mag niet beschadigd worden [6](#page=6). De bestemming van het gehuurde goed kan uitdrukkelijk of stilzwijgend worden bepaald en kan niet eenzijdig worden gewijzigd. Fiscale gevolgen en reglementering inzake stedenbouw en huisvesting zijn hierbij van belang. Het is de huurder ook verboden het uitzicht of de indeling van het goed te wijzigen [6](#page=6). > **Example:** Een huis bestemd voor bewoning mag niet gebruikt worden als handelshuis, een woonhuis mag niet worden omgevormd tot burelen, en een villa mag niet worden gebruikt als hotel-restaurant. Schendingen van deze verbintenis kunnen diverse vormen aannemen, zoals het nalaten om handel te drijven door een handelshuurder, het houden van vervuilende of gevaarlijke huisdieren, het verbruiken van excessieve hoeveelheden drinkwater, het niet respecteren van de maximale bezetting, of het uiten van beledigingen aan het adres van de verhuurder [7](#page=7). **Kleine huurherstellingen:** Deze vallen ten laste van de huurder en betreffen onbeduidende schade waarvan wordt vermoed dat deze het gevolg is van het gebruik door de huurder, of schade aan toestellen door gebruik. Uitzonderingen gelden bij ouderdom (slijtage) of overmacht. Dit wordt geregeld door artikel 1754 BW en plaatselijke gebruiken. Grote herstellingen vallen ten laste van de verhuurder. Beide zijn echter aanvullend recht [7](#page=7). #### 3.2.3 Goed teruggeven op einde huurperiode Bij het einde van de huurperiode moet de huurder het goed teruggeven in de staat waarin het zich bevond bij aanvang van de huur. De huurder is contractueel aansprakelijk voor beschadigingen, tenzij hij kan bewijzen dat deze niet door zijn schuld zijn veroorzaakt. Schadevergoeding hiervoor is lopende de huur niet mogelijk, tenzij er sprake is van vandalisme of opzettelijke schade. De verhuurder kan een huurder in beginsel niet aanspreken voor schade aan andere, niet-gehuurde delen van het gebouw [7](#page=7). **Plaatsbeschrijving:** Een plaatsbeschrijving is een document dat bij de aanvang van de huurovereenkomst wordt opgesteld, bij voorkeur in onderling overleg tussen huurder en verhuurder, waarin de staat van het gebouw en alle gebreken worden beschreven. Het is raadzaam om foto's toe te voegen. Bij afwezigheid van een plaatsbeschrijving wordt de huurder vermoed het goed in dezelfde staat te hebben ontvangen als waarin het zich bevindt aan het einde van de huurovereenkomst, tenzij de verhuurder het tegendeel kan bewijzen. De teruggaveverplichting is een resultaatsverbintenis [7](#page=7) [8](#page=8). Bij het einde van de huur is er geen specifieke regeling voor een plaatsbeschrijving. Huurschade kan met alle rechtsmiddelen worden bewezen, maar in de praktijk worden vaak een plaatsbeschrijving of een minnelijk deskundigenonderzoek gebruikt [9](#page=9). #### 3.2.4 Verbouwingen In principe is het de huurder verboden om te (ver)bouwen, wegens het verbod op bestemmingswijziging en de verplichting tot teruggave in natura. Tenzij anders contractueel bedongen, zijn hoogstens wegneembare aanpassingswerken toegestaan die conform de bestemming zijn [7](#page=7). **Toegelaten werken:** Kleine werken die de structuur van het gebouw niet raken, zoals het aanbrengen van een naamplaatje, het leggen van een telefoonlijn of het aansluiten van gas, water of elektriciteit, zijn toegestaan. Nieuwe gebouwen of beplantingen (bv. een carport, installatie van een keuken of badkamer) zijn eveneens toegestaan voor zover ze de structuur van het gebouw niet wijzigen [7](#page=7). **Wat met verbouwingen bij einde huur?** * **Bestemmingsconforme wegneembare werken:** De huurder kan deze wegnemen. Indien niet, kan de verhuurder verwijdering eisen. Als de verhuurder de werken wil behouden, is hij een vergoeding verschuldigd op grond van ongerechtvaardigde verrijking, beperkt tot de meerwaarde van het gebouw of de kosten [8](#page=8). * **Niet-bestemmingsconforme werken:** * **Met toestemming:** Wegneembare werken kunnen worden verwijderd of behouden op verzoek van de verhuurder, mits een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Niet-wegneembare werken vereisen een vergoeding volgens de theorie der kosten (noodzakelijke, nuttige en luxe) en moeten best contractueel worden geregeld [8](#page=8). * **Zonder toestemming:** Wegneembare werken blijven eigendom van de huurder tot het einde van de overeenkomst en kunnen op elk moment worden weggenomen, of de verhuurder kan op elk moment verwijdering eisen. Niet-wegneembare werken kunnen door de verhuurder worden afgebroken, hersteld, of hij kan ontbinding van de huurlasten met schadevergoeding eisen. De verhuurder kan ook het behoud verkiezen zonder enige schadevergoeding [8](#page=8). #### 3.2.5 Aansprakelijkheid voor huisgenoten en brand **Huurder aansprakelijk voor huisgenoten:** De huurder is contractueel aansprakelijk voor schade veroorzaakt door huisgenoten. Dit omvat alle personen die met toestemming van de huurder in het gehuurde goed verblijven, zoals gezinsleden, personeel, gasten, leveranciers en personen die herstellingswerken uitvoeren op initiatief van de huurder. De huurder is niet aansprakelijk voor schade veroorzaakt door een derde die tegen de wil van de huurder het goed is binnengedrongen [8](#page=8). **Teruggave bij brand (art. 1733 BW):** In principe geldt er geen overmacht bij brand. De huurder is gehouden tot een resultaatsverbintenis tot teruggave en is aansprakelijk voor brand, tenzij hij kan bewijzen dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan. Er geldt dus een wettelijk vermoeden van contractuele aansprakelijkheid voor de huurder, waarbij het tegenbewijs streng is. Dit is een suppletieve regel [9](#page=9). **Gevolgen bij brand:** * Indien het gehuurde goed volledig tenietgaat door brand, is de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden zonder schadevergoeding (risicoleer, art. 1722 BW) [9](#page=9). * Indien het tenietgaan van de huur het gevolg is van brand waarvan de huurder niet kan bewijzen dat deze niet door zijn schuld is ontstaan, wordt de huurovereenkomst eveneens ontbonden op grond van artikel 1741 BW, en is de huurder gehouden tot vergoeding [9](#page=9). #### 3.2.6 Bijkomende verplichting huurder: Stoffering De huurder is verplicht om het gehuurde goed te stofferen met voldoende huisraad. Indien de huurder hierin nalatig is, kan hij uit zijn huurwoning worden gezet, tenzij hij voldoende zekerheid stelt voor de betaling van de huurprijs (art. 1752 BW). De waarde van de huisraad moet doorgaans overeenkomen met twee huurtermijnen vermeerderd met beslagkosten. De stofferingsplicht houdt verband met de aard en bestemming van het verhuurde goed [9](#page=9). **Voorbeeld van uitwinning:** Indien een huurder drie maanden niet betaalt, kan de verhuurder na een vonnis van de vrederechter een uitvoerbare titel verkrijgen. Dit kan leiden tot beslag op de inboedel van de huurder. De opbrengst van een openbare verkoop wordt pondspondsgewijs verdeeld onder de schuldeisers, tenzij er sprake is van een voorrecht. De verhuurder geniet een voorrecht voor huurgelden van twee vervallen jaren, het lopende jaar en alle nog niet-vervallen huurgelden. Indien de huurovereenkomst van vaste datum is, geldt dit voorrecht ook voor toekomstige huurgelden. Dit voorrecht geldt ook voor huurherstellingen en andere verplichtingen ten laste van de huurder die de uitvoering van de huur betreffen [9](#page=9). --- # Einde van de huurovereenkomst en bijzondere contracten Dit onderwerp behandelt de beëindiging van huurovereenkomsten, verschillende bijzondere contracten en hun juridische implicaties. ## 4. Einde van de huurovereenkomst en bijzondere contracten ### 4.1 Einde van de huurovereenkomst (gemene huur) De huurovereenkomst kan op diverse wijzen beëindigd worden [11](#page=11). #### 4.1.1 Overzicht beëindigingsgronden 1. **Opzegging:** Dit is een eenzijdige rechtshandeling die een mededeling inhoudt [11](#page=11). * **Vorm:** In principe vormvrij, maar voor bewijs wordt een aangetekende brief of deurwaardersexploot aangeraden [11](#page=11). * **Gezinswoning:** Bij een gezinswoning dient de opzegging aan elke echtgenoot afzonderlijk te worden gericht, bij voorkeur via twee aparte aangetekende brieven. Een opzegging in één brief aan beide echtgenoten is geldig indien beide echtgenoten het ontvangstbewijs ondertekenen [11](#page=11). 2. **Minnelijk akkoord (wederzijds toestemming):** Partijen kunnen overeenkomen om de huurovereenkomst te beëindigen [11](#page=11). * Dit is een consensuele overeenkomst [11](#page=11). * Het is raadzaam om dit akkoord schriftelijk vast te leggen, zeker indien de oorspronkelijke huurovereenkomst schriftelijk was [11](#page=11). 3. **Wanprestatie (door verhuurder of huurder):** Wanprestatie kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst [11](#page=11). * **Ontbinding:** De wanpresterende partij kan gevorderd worden [11](#page=11). * **Schadevergoeding:** De benadeelde partij kan een schadevergoeding vorderen voor de tijd die nodig is voor wederverhuring, alsook voor wangebruik [11](#page=11). * **Uitdrukkelijk ontbindend beding:** Een dergelijk beding is strijdig met de openbare orde en dus nietig [11](#page=11). 4. **Verval van het voorwerp van de huurovereenkomst:** Dit kan juridisch of materieel zijn [11](#page=11). * **Geheel tenietgaan:** Leidt tot ontbinding van rechtswege [11](#page=11). * **Gedeeltelijk tenietgaan:** Kan leiden tot een vermindering van de huurprijs of ontbinding van de huur [11](#page=11). * **Tenietgaan door fout:** Indien het tenietgaan door de fout van een der partijen gebeurt, kan dit leiden tot ontbinding en een schadevergoeding [11](#page=11). #### 4.1.2 Geen beëindigingsgronden voor huur De volgende situaties zijn *geen* automatische beëindigingsgronden voor een huurovereenkomst, tenzij anders bedongen [11](#page=11): * Overlijden van de verhuurder of huurder [11](#page=11). * Faillissement of kennelijk onvermogen van de verhuurder of huurder [11](#page=11). * Een uitdrukkelijk ontbindend beding [11](#page=11). * De verkoop van het verhuurde goed [11](#page=11). ### 4.2 Bijzondere contracten Naast de huurovereenkomst behandelt dit onderwerp ook andere bijzondere contracten, waaronder bruikleen, verbruiklening en leasing. #### 4.2.1 Bruikleen (commodaat) Bruikleen is een benoemde overeenkomst waarbij een partij (de uitlener) aan een andere partij (de ontlener) een tijdelijk persoonlijk gebruiksrecht verleent op een niet-vervangbare zaak, zonder vruchtgebruik, met de verplichting voor de ontlener om de zaak na afloop terug te geven [23](#page=23). ##### 4.2.1.1 Kenmerken van bruikleen * **Zakelijke overeenkomst:** De overeenkomst komt tot stand op het moment van de afgifte van de zaak. Hieruit volgt dat een belofte tot bruikleen, mits bepaalde voorwaarden, afdwingbaar is [24](#page=24). * **Eenzijdige overeenkomst:** Omdat de overeenkomst zakelijk is, heeft de uitlener na de afgifte geen verbintenissen meer. De ontlener heeft wel verbintenissen (gebruik en teruggave). Art. 1184 BW (ontbinding wegens wanprestatie) en de ENAC (eenzijdig contractueel exceptie) zijn niet toepasselijk, tenzij contractueel bedongen [24](#page=24) [25](#page=25). * **Overeenkomst om niet:** Dit is een essentieel verschil met de huurovereenkomst, waar de verhuurder wel verbintenissen heeft. Er is geen vermoeden van kosteloosheid en de wil tot vrijgevigheid is doorslaggevend [25](#page=25). * **Enkel in beperkte mate *intuitu personae*:** Hoewel overeenkomsten om niet normaal vermoed worden *intuitu personae* te zijn, wordt voor bruikleen het gemeenrechtelijke art. 1122 BW herhaald. Dit betekent dat de identiteit van de partijen minder doorslaggevend is dan bij een zuivere schenking [25](#page=25). ##### 4.2.1.2 Verschillen met andere contracten * **Vergeleken met huur:** Bij huur wordt een zaak in ruil voor een prijs gebruikt, bij bruikleen is dit kosteloos [23](#page=23) [25](#page=25). * **Vergeleken met bewaargeving:** Bij bruikleen mag de ontlener de zaak gebruiken, bij bewaargeving niet. Beide zijn zakelijke overeenkomsten, maar bruikleen is in het belang van de ontlener, bewaargeving in het belang van de bewaargever [25](#page=25). * **Vergeleken met schenking:** Bij schenking gaat het eigendom over, bij bruikleen niet [27](#page=27). ##### 4.2.1.3 Verbintenissen van de ontlener * **Gebruik, bewaring en behoud:** De ontlener moet de zaak gebruiken volgens de bestemming, als een goede huisvader (middelenverbintenis) [26](#page=26). * **Teruggave:** De zaak moet in natura, in de staat waarin deze zich bevond, op het afgesproken tijdstip worden teruggegeven (resultaatsverbintenis) [26](#page=26). ##### 4.2.1.4 Verlies door toeval De uitlener draagt in principe het risico voor verlies door toeval, aangezien hij eigenaar blijft. Uitzonderingen waarbij de ontlener toch aansprakelijk is voor verlies door toeval zijn onder andere [27](#page=27): * Gebruik van de zaak voor een ander doel of langer dan afgesproken [27](#page=27). * ‘Egoïstisch’ gedrag van de ontlener [27](#page=27). * Bij schatting van het ontleende goed [27](#page=27). #### 4.2.2 Verbruiklening (mutuum) Verbruiklening betreft de lening van verbruikbare zaken, waarbij de zaak door gebruik tenietgaat en niet in natura, maar bij equivalent teruggegeven moet worden [27](#page=27) [28](#page=28). ##### 4.2.2.1 Kenmerken van verbruiklening * **Eigendomsovergang:** In tegenstelling tot bruikleen, draagt de verbruiklener de eigendom van de zaak over [28](#page=28). * **Risico:** De ontlener draagt het risico voor de zaak [28](#page=28). * **Kosteloos of ten bezwarende titel:** Kan om niet of onder bezwarende titel zijn, wat leidt tot een eenzijdige of wederkerige overeenkomst [28](#page=28). * **Zakelijke overeenkomst:** De overeenkomst komt tot stand bij de afgifte van de zaak [28](#page=28). * **Geldlening:** Geld is het klassieke voorwerp van verbruiklening [28](#page=28). ##### 4.2.2.2 Verbintenissen van de ontlener De enige verplichting van de ontlener is de teruggave van het equivalent [28](#page=28). * **Principe van nominalisme:** Bij geldlening moet het nominale bedrag worden teruggegeven, ongeacht waardevermindering of waardevermeerdering [28](#page=28). * **Termijn voor teruggave:** Indien geen termijn is bepaald, kan de uitlener te allen tijde teruggave eisen, met mogelijke uitstel door de rechter [28](#page=28). ##### 4.2.2.3 Lening op interest * Het bedingen van interest is toegestaan [28](#page=28). * De interestvoet is vrij te bepalen, tenzij de wet anders bepaalt (bv. woekerverbod) [28](#page=28). #### 4.2.3 Leasing Leasing is een financieringsovereenkomst waarbij de leasinggever (lessor) het genot van een goed verleent aan de leasingnemer (lessee) tegen een periodiek te betalen prijs, vaak met een aankoopoptie voor de lessee aan het einde van de periode [29](#page=29). ##### 4.2.3.1 Financiële leasing * Dit wordt beschouwd als de 'echte' leasing [29](#page=29). * De lessor koopt op vraag van de lessee een investeringsgoed aan bij een derde [30](#page=30). * De overeenkomst omvat vaak drie componenten: een koopcontract, een huurcontract en een eenzijdige verkoopbelofte (optie) [30](#page=30). * Juridische eigendom ligt bij de lessor, wat sterke zekerheid biedt tegenover schuldeisers van de lessee [30](#page=30). ##### 4.2.3.2 Specifieke vormen van leasing * **Sale-and-lease-back:** Een entiteit verkoopt een actief aan een leasemaatschappij en least het vervolgens terug [30](#page=30). * **Operationele leasing:** De lessor is zelf producent of invoerder van het investeringsgoed. Dit gaat meestal gepaard met een onderhoudscontract en heeft doorgaans geen aankoopoptie (dan spreekt men van 'renting') [30](#page=30). #### 4.2.4 Franchising Franchising is een distributietechniek en een toetredingscontract waarbij de franchisenemer het imago, de knowhow en het commercialisatiesysteem van de franchisor gebruikt in ruil voor een vergoeding. De franchisenemer blijft juridisch zelfstandig eigenaar van zijn zaak [30](#page=30). #### 4.2.5 Licentie Een licentieovereenkomst is in wezen de huur van onlichamelijke roerende goederen of rechten. De titularis van een intellectueel eigendomsrecht of knowhow verleent aan de licentienemer toelating om bepaalde handelingen te stellen die normaal onder het monopolie van de titularis vallen, tegen betaling van een vergoeding ('royalty's') [31](#page=31). ### 4.3 Overige bijzondere contracten en aspecten #### 4.3.1 Onderverhuur en overdracht van huur * **Onderverhuur:** De hoofdhuurder verbindt zich ertoe om de onderhuurder het gebruik van de gehuurde zaak te laten genieten [11](#page=11). * **Toelaatbaarheid:** In beginsel mogelijk tenzij contractueel uitgesloten. Een huurder die het goed niet als hoofdverblijfplaats bestemt, mag niet onderhuren aan iemand met een hoofdverblijfplaats [11](#page=11). * **Gevolgen:** De onderhuur heeft geen directe impact op de rechtsverhouding tussen hoofdhuurder en hoofdverhuurder. Er is een aparte huurovereenkomst tussen hoofdhuurder en onderhuurder [12](#page=12). * **Overdracht van huur (contractsoverdracht):** De huurder draagt de bestaande huurovereenkomst over aan een derde, die de oorspronkelijke huur voortzet. De hoofdhuurder behoudt wel verplichtingen tegenover de hoofdverhuurder [11](#page=11). #### 4.3.2 Overdracht verhuurde goed * **Gevolgen:** De overdracht onder bijzondere titel beëindigt de huur niet. De huur bindt de overnemer in beginsel niet, tenzij er een eerbiedigingsbeding is opgenomen of de huurovereenkomst een vaste dagtekening heeft verworven [12](#page=12). * **Vaste dagtekening:** Een huurovereenkomst met vaste dagtekening (meestal via registratie) is tegenstelbaar aan derden. Voor huur van langer dan 9 jaar is inschrijving op het hypotheekkantoor vereist [12](#page=12). * **Gevolgen bij geen vaste dagtekening:** De huur is niet tegenwerpbaar aan de verkrijger; uitzetting is mogelijk zonder termijn of vergoeding [12](#page=12). #### 4.3.3 Procesrechtelijke aspecten gemene huur * **Bevoegde rechter:** De vrederechter is bevoegd voor huur van onroerende goederen, ongeacht het bedrag [12](#page=12). * **Procedure:** Vaak via verzoekschrift [12](#page=12). * **Verjaring:** Vorderingen tot betaling van huurprijs verjaren na 5 jaar, vorderingen tot betaling van indexering na 1 jaar [12](#page=12). --- ## Veelgemaakte fouten om te vermijden - Bestudeer alle onderwerpen grondig voor examens - Let op formules en belangrijke definities - Oefen met de voorbeelden in elke sectie - Memoriseer niet zonder de onderliggende concepten te begrijpen

| Term | Definition | |------|------------| | Wederkerig contract | Een overeenkomst waarbij beide partijen juridisch verbonden zijn en over en weer verplichtingen op zich nemen. Bijvoorbeeld, bij een huurovereenkomst heeft de verhuurder de plicht het goed ter beschikking te stellen en de huurder de plicht huur te betalen. | | Persoonlijk genotsrecht | Het recht om tijdelijk van een zaak gebruik te maken zonder dat dit een zakelijk recht is. Dit onderscheidt het van bijvoorbeeld vruchtgebruik, wat een sterker zakelijk recht is dat aan de zaak kleeft. | | Consensueel contract | Een overeenkomst die geldig tot stand komt door de loutere wilsovereenstemming van partijen, zonder dat daarvoor specifieke vormvereisten (zoals een geschrift) nodig zijn. | | Vruchtgebruik | Een zakelijk recht dat de vruchtgebruiker het recht geeft om van een goed dat aan een ander toebehoort, het genot te hebben en de vruchten ervan te trekken, met de plicht om de zaak in stand te houden. | | Dwingend recht | Rechtsregels waarvan partijen niet mogen afwijken, ook niet bij overeenkomst. Deze regels zijn bedoeld om een zwakkere partij te beschermen, zoals de huurder in het woninghuurrecht. | | Suppletief recht | Rechtsregels die van toepassing zijn tenzij partijen er contractueel van afwijken. Ze vullen de overeenkomst aan waar er geen specifieke afspraken zijn gemaakt. | | Vrijwaring voor eigen daad | De verplichting van de verhuurder om geen acties te ondernemen die het rustige genot van de huurder verstoren, direct of indirect. Dit omvat bijvoorbeeld het niet veranderen van het verhuurde goed op een manier die de huurder schaadt. | | Vrijwaring voor rechtsstoornissen door derden | De verplichting van de verhuurder om de huurder te beschermen tegen rechtsaanspraken van derden die het genot van het gehuurde goed zouden kunnen verstoren. | | Vrijwaring voor gebreken | De verplichting van de verhuurder om de huurder te vrijwaren voor verborgen gebreken die het normale gebruik van het gehuurde goed verhinderen of verminderen. | | Exceptio non adimpleti contractus | De exceptie van niet-uitgevoerde contract (opschortingsrecht), waarbij een partij haar eigen verbintenis mag opschorten zolang de andere partij haar verbintenis niet nakomt. | | Goede huisvader | Een zorgvuldig persoon die zijn zaken beheert met de nodige aandacht en voorzichtigheid, zoals men van een redelijk handelende persoon mag verwachten. Dit is een norm voor de beoordeling van de naleving van verbintenissen. | | Plaatsbeschrijving | Een gedetailleerde beschrijving van de staat van een verhuurd goed, opgemaakt bij het begin en/of einde van de huurovereenkomst. Dit dient als bewijs voor de staat van het goed bij aanvang en bij teruggave. | | Huurwaarborg | Een door de huurder aan de verhuurder verstrekte zekerheid om eventuele schade aan het gehuurde goed of onbetaalde huur te dekken. Dit kan verschillende vormen aannemen, zoals een bankgarantie of een geldsom. | | Stilzwijgende wederverhuring | Wanneer een huurovereenkomst van bepaalde duur na het verstrijken van de termijn stilzwijgend wordt voortgezet onder dezelfde voorwaarden, alsof er een nieuwe overeenkomst is gesloten. | | Bruikleen (commodaat) | Een benoemde overeenkomst waarbij een partij (de uitlener) een niet-vervangbare zaak tijdelijk gratis in gebruik geeft aan een andere partij (de ontlener), die deze na gebruik in natura moet teruggeven. | | Verbruiklening (mutuum) | Een overeenkomst waarbij een partij een hoeveelheid vervangbare zaken (zoals geld) aan een ander geeft, met de verplichting om een gelijke hoeveelheid van hetzelfde soort en kwaliteit terug te geven. De eigendom gaat hierbij over. | | Zakelijke overeenkomst | Een overeenkomst die pas tot stand komt door de afgifte van de zaak die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt. Bij bruikleen komt de overeenkomst pas tot stand bij de overhandiging van de zaak. | | ENAC (Exceptio non adimpleti contractus) | De opschortingsrecht die een partij toestaat haar eigen verbintenis niet na te komen zolang de wederpartij haar verbintenis niet nakomt. Dit is bij bruikleen niet van toepassing door het zakelijke karakter. | | Nominaal principe | Het principe dat bij een geldlening de terugbetaling gebeurt op basis van het nominale bedrag, ongeacht de waardeverandering van de munt tussen het moment van de lening en de terugbetaling. | | Woeker | Het vragen van disproportioneel hoge rente bij een lening, wat wettelijk verboden is. De wettelijke rentevoet of afspraken daaromtrent zijn van belang. | | Financiële leasing | Een financieringsovereenkomst waarbij een leasinggever een goed koopt op vraag van een lessee en dit ter beschikking stelt tegen periodieke betalingen. Vaak is er een aankoopoptie op het einde van de leaseperiode. | | Operationele leasing | Een vorm van leasing waarbij de lessor vaak zelf de producent of invoerder van het goed is. Deze vorm gaat meestal gepaard met onderhoudscontracten en heeft geen aankoopoptie (ook wel 'renting' genoemd). | | Franchising | Een distributietechniek waarbij een franchisenemer tegen betaling het recht krijgt om de merknaam, knowhow en het commerciële systeem van een franchisegever te gebruiken. De franchisenemer blijft juridisch zelfstandig. | | Licentie | Een overeenkomst waarbij de titularis van een intellectueel eigendomsrecht (zoals een patent of auteursrecht) de licentienemer toestaat om bepaalde handelingen te verrichten die normaal onder het monopolie van de titularis vallen, tegen betaling van royalty's. | | Hoofdverblijfplaats | De woning waar een persoon of gezin feitelijk en gewoonlijk verblijft, en die het centrum van hun belangen vormt. Dit is een cruciaal criterium voor de toepassing van specifieke huurregels zoals het woninghuurdecreet. | | Onroerende voorheffing | Een belasting die geheven wordt op onroerende goederen, gebaseerd op het geïndexeerde kadastraal inkomen. Bij huur mag deze last in beginsel niet eenzijdig aan de huurder worden doorgelegd. | | Resterende looptijd huurovereenkomst | De periode die nog overblijft tot het einde van de oorspronkelijke huurovereenkomst. Bij onderhuur mag de duur van de onderhuur deze resterende looptijd niet overschrijden. | | Uitzettingsbeding | Een clausule in een huurovereenkomst die de verhuurder het recht geeft om de huur te beëindigen in geval van eigendomsoverdracht van het verhuurde goed. | | Vaste dagtekening | Een datum die wettelijk is vastgesteld en bewezen kan worden, bijvoorbeeld door registratie van een akte bij de bevoegde autoriteit. Dit is belangrijk voor de tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst aan derden. | | Gekwalificeerde benadeling | Een juridisch concept waarbij een contract kan worden vernietigd of aangepast wanneer een partij door misbruik van zwakte, onervarenheid of een noodtoestand van de andere partij een economisch voordeel behaalt dat onevenredig is. | | Woekerverbod | Het verbod op het bedingen van excessieve en niet-proportionele rente bij leningen, ter bescherming van de ontlener tegen uitbuiting. | | Consumentenkrediet | Een kredietovereenkomst waarbij een kredietgever krediet verleent aan een consument, rechtstreeks of via een bemiddelaar. De wetgeving hieromtrent is gericht op de bescherming van de consument. | | Hypothecair krediet | Een lening die gewaarborgd wordt door een hypotheek op een onroerend goed. De hypotheek geeft de kredietgever het recht om bij wanbetaling het onderpand te verkopen om de schuld te innen. | | Lessor | De partij in een leaseovereenkomst die het goed ter beschikking stelt van de lessee tegen betaling. De lessor behoudt de juridische eigendom van het goed. | | Lessee | De partij in een leaseovereenkomst die het goed gebruikt en periodieke betalingen verricht aan de lessor. De lessee heeft vaak een optie om het goed op het einde van de leaseperiode aan te kopen. | | Sale-and-lease-back | Een financiële transactie waarbij een bedrijf een goed verkoopt aan een leasingmaatschappij en het vervolgens terugleaset. Dit wordt vaak gedaan om financiële middelen te genereren of uit fiscale overwegingen. | | Franchisegever (Franchisor) | De partij die het recht verleent om zijn merk, knowhow en commercieel systeem te gebruiken in ruil voor een vergoeding. | | Franchisenemer (Franchisee) | De partij die het recht verkrijgt om het merk, de knowhow en het commercieel systeem van de franchisegever te gebruiken in ruil voor betalingen. | | Royalty's | Periodieke betalingen die verschuldigd zijn aan de titularis van een intellectueel eigendomsrecht of recht, in ruil voor het gebruik ervan, zoals bij licentieovereenkomsten. | | Recht van uitzetting | Het recht van de eigenaar van het verhuurde goed om de huurder uit te zetten na een eigendomsoverdracht, vaak gekoppeld aan specifieke voorwaarden of een uitzettingsbeding. | | Gebruiksrecht | Het recht om een zaak te gebruiken, zoals toegekend aan een huurder of bruiklener. De reikwijdte van dit recht kan variëren afhankelijk van de overeenkomst. | | Bewaring | Het bewaren van een zaak zonder deze te mogen gebruiken. Dit is kenmerkend voor bewaargevingsovereenkomsten, in tegenstelling tot bruikleen waarbij gebruik is toegestaan. | | Aanneming | Een overeenkomst waarbij de ene partij zich ertoe verbindt om voor de andere partij een werk uit te voeren tegen een prijs. Dit betreft diensten, niet de overdracht van een goed. | | Risicoleer | Het principe dat bij een overeenkomst het risico van verlies of tenietgaan van de zaak rust op de partij die de eigendom heeft, tenzij anders bepaald. Bij bruikleen blijft de uitlener eigenaar en draagt hij het risico. | | Gevolg van zesde Staatshervorming | De institutionele hervorming van België die tot gevolg had dat bepaalde bevoegdheden, zoals die voor woninghuur, zijn overgedragen van het federale naar het regionale niveau, wat leidde tot nieuwe wetgeving zoals het Vlaams Woninghuurdecreet. |