5) Deel 2 - Hoofdstuk 1 - Huur.pptx

# Algemene kenmerken van huur Dit document bevat de basisdefinities en algemene kenmerken van een huurovereenkomst, inclusief de juridische kwalificatie en algemene bepalingen, en de verschillende regimes die van toepassing kunnen zijn. ## 1. Algemene kenmerken van huur Een huurovereenkomst is een wederkerig contract waarbij een partij (de verhuurder) zich ertoe verbindt een zaak (onroerend of roerend, lichamelijk of onlichamelijk) gedurende een bepaalde tijd in genot te geven aan een andere partij (de huurder), tegen een bepaalde of bepaalbare prijs. ### 1.1 Juridische kwalificatie en definitie * **Wederkerig contract:** Beide partijen verbinden zich tot een prestatie. * **Consensueel contract:** Komt tot stand door loutere wilsovereenstemming, zonder vormvereisten (art. 1714 BW). Een mondelinge huur is geldig. * **Onder bezwarende titel:** Er is een tegenprestatie vereist, zij het in geld of in natura. * **Persoonlijk genotsrecht:** De huurder verkrijgt een vorderingsrecht, een persoonlijk recht, in tegenstelling tot een zakelijk recht zoals bij vruchtgebruik. * **Niet intuitu personae (in principe):** De huurovereenkomst is in beginsel niet strikt persoonlijk gebonden, tenzij anders overeengekomen. * **Huurprijs:** Een essentieel element van de huurovereenkomst. Indien de tegenprestatie ontbreekt, is er sprake van bruikleen of kosteloze bewoning. ### 1.2 Betrekbare goederen De huurovereenkomst kan betrekking hebben op zowel onroerende als roerende goederen, en zowel lichamelijke als onlichamelijke zaken (art. 1713 BW). Deze goederen moeten "in de handel" zijn. ### 1.3 Bekwaamheid Voor het sluiten van een huurovereenkomst gelden de algemene bekwaamheidsregels. Het is niet enkel de eigenaar die mag verhuren; de verhuurder moet enkel de persoonlijke verbintenis aangaan om de huurder genot te verschaffen. ### 1.4 Vormvereisten en bewijs * **Consensueel:** Geen specifieke vormvereisten (art. 1714 BW). * **Bewijsregime:** Indien de huur is aangevat, geldt het gemeenrechtelijk bewijsregime (Boek 8 NBW). Voor een huur die nog niet tot uitvoering is gebracht, geldt een afwijkende, suppletieve bewijsregel (art. 1715 BW). Bewijs door getuigen of vermoedens is dan niet mogelijk, zelfs niet onder een bepaald bedrag of bij begin van geschreven bewijs. * **Tegenwerpbaarheid aan derden:** * In principe moeten derden de huurovereenkomst als feit respecteren. * Huurovereenkomsten van meer dan negen jaar of met kwijting van meer dan drie jaar huurprijs moeten worden overgeschreven op het hypotheekkantoor en vereisen een authentieke akte. * Een uitzondering geldt voor derden te goeder trouw indien de overschrijving niet heeft plaatsgevonden. ### 1.5 Verschillende regimes Afhankelijk van het type huurder en de bestemming van het gehuurde goed, kunnen verschillende regimes van toepassing zijn. Het gemeen huurrecht blijft residuair van toepassing indien geen bijzonder regime van toepassing is. * **Gemeen huurrecht (suppletief):** Grote contractuele vrijheid (art. 1714-1762 bis BW). * **Bijzondere regimes (dwingend recht):** * **Woninghuurwet (vanaf 1 januari 2019: Vlaams Woninghuurdecreet):** Bescherming voor huurders van woningen bestemd voor bewoning (grondslag art. 23, °3 Gw.). * **Sociale Huur:** Gewestelijke materie (grondslag art. 23, °3 Gw.). * **Pacht:** Voor landbouwers. * **Handelshuur:** Voor kleinhandelaars (Handelshuurwet van 30 april 1951). * **Studentenhuur:** Specifieke regeling voor studentenhuisvesting (Titel III WHD). Het is cruciaal om in casussen het toepasselijke regime te identificeren. Sinds de zesde staatshervorming is woninghuur een gewestbevoegdheid. ## 2. Verbintenissen van de verhuurder (gemeen huurrecht) De verhuurder heeft hoofdzakelijk drie verbintenissen (art. 1719 BW): ### 2.1 Levering van het verhuurde goed * **Essentiële verbintenis:** De verhuurder moet het gehuurde goed leveren in een staat die het gebruik en genot mogelijk maakt waarvoor het bestemd is. * **Initiële verbintenis:** Deze verbintenis geldt bij aanvang van de huur. * **Staat van het goed:** De verhuurder moet het goed leveren in goede staat van onderhoud. De bepaling "verhuren in de staat waarin het zich bevindt" is van aanvullend recht en kan contractueel worden aangepast. Een plaatsbeschrijving is aanbevolen. ### 2.2 Onderhoudsverplichting * **Doel:** Het goed zodanig onderhouden dat het kan dienen voor het gebruik waarvoor het bestemd is (art. 1719, °2 BW). * **Uitvoering van herstellingen:** De verhuurder staat in voor de nodige herstellingen, met uitzondering van deze ten laste van de huurder. * **Soorten herstellingen:** Zowel grove als niet-grove herstellingen, dringende en niet-dringende, behalve verfraaiingswerken. * **Voorbeelden:** Herstellen van daken, muren, schoorstenen, vernieuwen van omheiningen, instaan voor centrale verwarming (tenzij door slecht onderhoud huurder), herstellen van vensters en vensterramen (tenzij schade door huurder). * **Tenietgaan van het goed:** * Bij volledig tenietgaan door toeval of overmacht is de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden zonder schadevergoeding (art. 1722 BW). De verhuurder moet niet opnieuw bouwen. * Bij gedeeltelijk tenietgaan heeft de huurder de keuze tussen prijsvermindering of ontbinding van het huurcontract. * **Ongemakken:** De huurder moet ongemakken verdragen bij dringende herstellingen, tenzij deze langer dan 40 dagen duren (art. 1724 BW), wat een suppletieve regel is. ### 2.3 Vrijwaring voor rustig genot De verhuurder moet ervoor zorgen dat het huurgenot van de huurder niet wordt verstoord. Dit gebeurt op drie vlakken: 1. **Vrijwaring voor eigen daad (art. 1723 BW):** * De verhuurder mag zich onthouden van daden die het huurgenot rechtstreeks of onrechtstreeks verstoren. * Dit omvat ook het verbod de gedaante van het verhuurde goed te veranderen of delen ervan aan andere huurders ter beschikking te stellen op een schadelijke manier voor de bestaande huurder. * Stoornissen veroorzaakt door personen die werken uitvoeren in opdracht van de verhuurder vallen hieronder. 2. **Vrijwaring voor rechtsstoornissen door derden (art. 1726-1727 BW):** * De verhuurder staat in voor rechtsaanspraken van derden die het huurgenot verstoren. * Niet voor feitelijke stoornissen van derden of medehuurders (art. 1725 BW). 3. **Vrijwaring voor gebreken (art. 1721 BW):** * Dit betreft verborgen gebreken die het normale of overeengekomen gebruik van het goed (geheel of gedeeltelijk) verstoren. * Dit geldt ook voor gebreken die tijdens de huur ontstaan, in tegenstelling tot bij koop. De oorzaak van het gebrek is irrelevant. * **Voorbeelden:** Lekkend regenwater, vochtigheid te wijten aan het gebouw, slechte werking van de lift, schoorsteen die niet trekt, aantasting door ongedierte, afwezigheid van stromend water, slecht sluitende wasmachine. * **Sancties bij verborgen gebreken:** * Exceptio non adimpleti contractus. * Uitvoering in natura (herstel). * Prijsvermindering. * Ontbinding van de huur bij ernstige verstoring (art. 1184 BW, art. 5.90 NBW). ## 3. Verbintenissen van de huurder (gemeen huurrecht) De huurder heeft hoofdzakelijk drie verbintenissen (art. 1728 BW): ### 3.1 Betalen van de huurprijs, kosten en lasten * **Huurprijs:** * Vrij te bepalen, tenzij anders bepaald in specifieke wetgeving (zoals pacht). * **Modaliteiten:** Tijdstip, plaats en wijze van betaling kunnen contractueel worden bepaald. Indien niet bepaald, is de huurprijs een haalschuld op de woonplaats van de huurder (art. 1247, tweede lid BW). * **Indexatie:** Indien aanpassing aan de kosten van levensonderhoud is voorzien, is de dwingende regeling van art. 1728 bis BW van toepassing. Deze bevat een maximumregeling en een jaarlijkse indexatie op basis van de gezondheidsindex, ten vroegste één jaar na de inwerkingtreding van het contract. Vanaf 1 oktober 2022 zijn er specifieke beperkingen gebaseerd op het energieprestatiecertificaat (EPC). * **Kosten en lasten:** * **Kosten:** Uitgaven van de verhuurder om het huurgenot toe te laten of aangenamer te maken. * **Lasten:** Belastingen en retributies met betrekking tot de huurder, de eigendom of diensten aan de bewoner. * Deze kunnen contractueel aan de huurder worden aangerekend, inclusief forfaitair bepaalde kosten. Indien niet forfaitair, is art. 1728 ter BW dwingend van toepassing. * De verhuurder moet een gedetailleerde opgave van de kosten en lasten vermelden in het huuraanbod. ### 3.2 Goed gebruiken en onderhouden conform bestemming * **Gebruik:** Het goed moet gebruikt worden als een "goede huisvader" en conform de bestemming die in de huurovereenkomst is bepaald (uitdrukkelijk of stilzwijgend). Een wijziging van bestemming kan leiden tot ontbinding (art. 1729 BW). * **Voorbeelden van bestemmingen:** Woning, handelshuis, burelen, studentenkamer. * **Onderhoud:** De huurder is verantwoordelijk voor het onderhoud, inclusief het uitvoeren van kleine huurherstellingen en het op de hoogte stellen van de verhuurder van noodzakelijke herstellingen. * **Kleine huurherstellingen:** Deze zijn ten laste van de huurder, tenzij de schade te wijten is aan ouderdom, slijtage of overmacht (art. 1754 BW, art. 1755 BW). * **Grote herstellingen:** Ten laste van de verhuurder (aanvullend recht). * **Onderpand:** De huurder moet het gehuurde goed van voldoende huisraad voorzien. Indien dit niet het geval is, kan de huurder uitgezet worden, tenzij hij voldoende zekerheid stelt (art. 1752 BW). ### 3.3 Goed teruggeven op einde huurperiode * **Staat:** Het goed moet worden teruggegeven in de staat waarin het zich bevond bij de aanvang van de huur. * **Aansprakelijkheid:** De huurder is contractueel aansprakelijk voor beschadigingen, tenzij hij kan bewijzen dat deze niet door zijn schuld zijn veroorzaakt (art. 1732 BW). * **Plaatsbeschrijving:** Een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij het begin van de huur is cruciaal. Bij afwezigheid ervan wordt de huurder vermoed het goed in goede staat te hebben ontvangen (art. 1731 BW). * **Verbouwingen:** In principe is het verboden om te verbouwen. Wegneembare aanpassingswerken die conform de bestemming zijn, mogen worden weggenomen of behouden mits vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Niet-wegneembare werken, met of zonder toestemming, regelen best contractueel. Zonder toestemming mag de verhuurder afbraak eisen zonder vergoeding, of behoud zonder vergoeding. * **Teruggave bij brand (art. 1733 BW):** Er geldt een wettelijk vermoeden van contractuele aansprakelijkheid van de huurder voor brand, tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan. * **Verval van het voorwerp:** Bij volledig tenietgaan van het gehuurde goed is de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden (art. 1722 BW). ## 4. Duur van de huur (gemeen huurrecht) * **Bepaalde duur:** Komt van rechtswege tot een einde bij het verstrijken van de duur (art. 1737 BW). Contractuele opzeggingsmogelijkheden kunnen worden bedongen. * **Onbepaalde duur:** Kan eenzijdig worden beëindigd met een opzeggingstermijn van één maand (art. 1736 BW). Dit is een suppletieve regel. * **Stilzwijgende wederverhuring (art. 1738 BW):** Indien niet uitdrukkelijk uitgesloten, wordt de huur stilzwijgend verlengd onder dezelfde voorwaarden en duur. * **Beperking:** Huur van langer dan 99 jaar is van rechtswege nietig. ## 5. Einde van de huur (gemeen huurrecht) De huurovereenkomst kan eindigen door: * **Opzegging:** Zie duur. * **Minnelijk akkoord:** Door wederzijdse instemming (art. 1134 BW, art. 5.69 NBW). * **Wanprestatie:** Ontbinding kan worden gevorderd bij wanprestatie van de verhuurder of huurder (art. 1741 BW). Een uitdrukkelijk ontbindend beding is strijdig met de openbare orde (art. 1762 bis BW). * **Verval van het voorwerp:** Juridisch of materieel tenietgaan van het gehuurde goed (art. 1722 BW). * **Overlijden (ver)huurder:** Tenzij anders bedongen (art. 1742 BW). * **Faillissement of kennelijk onvermogen (ver)huurder.** * **Verkoop verhuurde goed:** Beëindigt de huur niet onder bepaalde voorwaarden (zie 8.4 Gevolgen overdracht verhuurde goed). ## 6. Onderverhuur en overdracht van huur (gemeen huurrecht) * **Onderverhuur:** De huurder verhuurt (een deel van) het gehuurde goed aan een derde. Dit resulteert in een nieuwe, zelfstandige overeenkomst. In beginsel mogelijk zonder akkoord verhuurder, tenzij conventioneel uitgesloten (art. 1717 BW). * **Overdracht van huur:** De huurder draagt zijn gehele huurrecht over aan een derde, die de oorspronkelijke huur voortzet. ## 7. Procesrechtelijke aspecten (gemeen huurrecht) * **Bevoegde rechter:** De vrederechter is bevoegd voor huurzaken betreffende onroerende goederen, ongeacht het bedrag (591,1° jo. art. 629,1° Ger.W.). * **Procedure:** Verzoekschriftprocedure (art. 1344 bis Ger.W.). * **Verjaring:** Vordering tot betaling huurprijs verjaart na 5 jaar (art. 2277 BW). Vordering tot betaling indexering verjaart na 1 jaar (art. 2273, eerste lid BW). ## 8. Overdracht van het verhuurde goed (gemeen huurrecht) * **Algemeen:** De verkoop, schenking, etc. van het verhuurde goed beëindigt de huur in principe niet. * **Tegenwerpelijkheid aan verkrijger:** * **Zonder vaste dagtekening:** Niet tegenwerpelijk aan de verkrijger. Uitzetting is mogelijk zonder termijn of vergoeding (art. 1750 BW). De huurder kan de verhuurder aanspreken op grond van vrijwaring tot uitwinning. * **Met vaste dagtekening:** Tegenwerpelijk aan de verkrijger (art. 1743 BW). * **Bij huur van +9 jaar:** Vereist overschrijving op het hypotheekkantoor voor tegenwerpelijkheid aan derden. * **Uitzettingsbeding:** Indien bedongen, kan de verhuurder de huur beëindigen bij eigendomsoverdracht (art. 1745-1748 BW). ## 9. Woninghuur (Vlaams Woninghuurdecreet) Het Woninghuurdecreet (WHD), van kracht sinds 1 januari 2019, regelt huurovereenkomsten betreffende de hoofdverblijfplaats van de huurder. Het is een dwingende regeling met als doel woonzekerheid en kwaliteitsnormen te bevorderen. ### 9.1 Toepassingsgebied * Huur van roerende of onroerende goederen (ook woonboten, woonwagens etc. in Vlaanderen). * Door natuurlijke personen (huur door rechtspersonen valt er in principe buiten, tenzij conventioneel overeengekomen). * Als hoofdverblijfplaats, met toestemming van de verhuurder. * Huur van studentenkamers en tijdelijke woonvormen vallen deels onder specifieke bepalingen. ### 9.2 Vormvereisten * **Schriftelijk:** Sinds 2007 verplicht (art. 1 bis WHW, art. 8 WHD). * **Inhoud:** Identiteit partijen, begindatum, huurprijs, etc. * **Vulgariserende toelichting:** Verplicht (art. 10 WHD). * **Registratie:** Kosteloos door verhuurder binnen twee maanden na contractsluiting (art. 11, §1 WHD). Sanctie is een boete en burgerlijk: huurder is geen vergoeding verschuldigd bij vervroegd vertrek. ### 9.3 Staat van het verhuurde goed Het verhuurde goed moet voldoen aan elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, vastgelegd in een Koninklijk Besluit en de Vlaamse Wooncode. Sanctie is nietigheid, tenzij een renovatieovereenkomst wordt gesloten. ### 9.4 Duur * **Standaard 9 jaar:** Indien geen duur is bepaald, geldt automatisch een duur van 9 jaar. * **Kortere duur (max. 3 jaar):** Mogelijk, maar dan niet opzegbaar door de verhuurder, tenzij met specifieke bepalingen. Na 3 jaar wordt het contract van rechtswege aangegaan voor 9 jaar indien er geen opzegging is. * **Opzegging:** Na 9 jaar is opzegging vereist (minstens zes maanden voor beëindiging), anders verlenging met 3 jaar. ### 9.5 Beëindiging van de huur * **Door huurder:** * Bij 9-jarige huur: steeds mogelijk mits 3 maanden opzegtermijn, zonder motivering. Schadevergoeding verschuldigd (3/2/1 maand huur tijdens de eerste 3 jaar). * Bij contract van max. 3 jaar: mogelijk met 3 maanden opzegtermijn en vergoeding (1,5/1/0,5 maand huur in het 1e/2e/3e jaar). * **Door verhuurder:** * **Eigen gebruik:** Mits 6 maanden opzegtermijn, voor een periode van minstens 2 jaar, en met vermelding van de toekomstige bewoner. Sanctie bij niet zelf bewonen: schadevergoeding aan huurder gelijk aan 18 maanden huur. * **Verbouwingswerken:** Mits 6 maanden opzegtermijn, met gedetailleerd bestek van werken die minstens 3 jaar huurkosten vertegenwoordigen. * **Ongemotiveerde opzegging:** Op einde van 3- of 6-jarige termijn, met 6 maanden opzegtermijn en vergoeding (9 maanden huur na 3 jaar, 6 maanden huur na 6 jaar). * **Andere gronden:** Ontbinding wegens wanprestatie, overmacht. ### 9.6 Huurprijs, kosten en lasten * **Huurprijs:** Vrij te bepalen, met jaarlijkse indexatie mogelijk (zelfs indien niet uitdrukkelijk bepaald). Herziening van de huurprijs is mogelijk bij elke driejarige periode. * **Kosten en lasten:** Enkel verbruik van energie, water en telecom mogen worden aangerekend. ### 9.7 Huurwaarborg Maximaal 3 maanden huur. Verschillende vormen mogelijk (storting, bankwaarborg, etc.). ### 9.8 Onderverhuur en overdracht * **Onderverhuur:** Volledige onderverhuring verboden. Gedeeltelijke onderverhuring mits toestemming verhuurder en behoud van hoofdverblijfplaats. * **Overdracht van huur:** Verboden, tenzij met voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. ### 9.9 Overdracht van het verhuurde goed De verkrijger treedt in rechten en plichten van de verhuurder vanaf de datum van de authentieke akte of de uitwerking van de overdracht, zelfs indien een uitzettingsbeding is bedongen. ## 10. Huurovereenkomsten voor studentenhuisvesting (Titel III WHD) Dit betreft huurovereenkomsten waarbij de bewoner een student is. Het is een dwingende regeling sinds 1 januari 2019. * **Toepasselijkheid:** Bepaalde bepalingen uit de woninghuur zijn van toepassing (plaatsbeschrijving, leveringsplicht, onderhoud). * **Afwijkende bepalingen:** Overdracht en onderverhuur verboden, tenzij met toestemming verhuurder. Enkel energie-, water- en telecommunicatiekosten mogen worden aangerekend. Jaarlijkse indexatie van de huurprijs is mogelijk. Bedingen met stilzwijgende verlenging bij gebrek aan opzegging zijn ongeldig. * **Opzeggingsgronden:** Specifieke gronden voor beëindiging van de huur. ## 11. Handelshuur (Handelshuurwet) De Handelshuurwet (HHW) van 30 april 1951 is van toepassing op huurovereenkomsten voor kleinhandel of ambachtelijke bedrijven, met direct contact met het publiek. Het is een zeer formalistische en dwingende wetgeving. ### 11.1 Toepassingsgebied * Huurovereenkomst van een gebouw of stuk grond. * Bestemd voor kleinhandel of ambachtelijk bedrijf. * Hoofdzakelijke bestemming van het goed. * **Uitsluitingen:** Gelegenheids- of seizoensverhuringen, woningen met een laag kadastraal inkomen. ### 11.2 Duur * Minimumduur van 9 jaar vanaf de werkelijke terbeschikkingstelling voor nieuwe handelshuurcontracten. * Bij gebrek aan duur wordt het contract automatisch voor 9 jaar aangegaan. * Contracten korter dan 9 jaar worden van rechtswege verlengd tot 9 jaar. ### 11.3 Onderhuur Onderhuur is toegelaten, tenzij contractueel verboden. De onderhuurder wordt een rechtstreekse huurder, en de hoofdhuurder blijft hoofdelijk gehouden. --- # Verbintenissen van de verhuurder en huurder Dit deel van de cursus behandelt de wederzijdse verplichtingen die voortvloeien uit een huurovereenkomst tussen de verhuurder en de huurder. ## 1. Definitie en algemene kenmerken van de huurovereenkomst De huurovereenkomst is een wederkerig contract waarbij de ene partij (de verhuurder) zich verbindt om de andere partij (de huurder) het tijdelijk genot te verschaffen van een zaak, tegen een bepaalde of bepaalbare prijs. ### 1.1 Kenmerken van de huurovereenkomst * **Wederkerig contract:** Beide partijen hebben verbintenissen. * **Consensueel contract:** Komt tot stand door loutere wilsovereenstemming, geen vormvereisten. * **Onder bezwarende titel:** Beide partijen verkrijgen een voordeel. * **Niet intuitu personae:** In principe niet gebonden aan de persoon van de huurder, tenzij anders bepaald. * **Persoonlijk genotsrecht:** De huurder verkrijgt een vorderingsrecht, geen zakelijk recht (zoals bij vruchtgebruik). ### 1.2 De huurprijs De huurder verbindt zich tot het betalen van een huurprijs. Dit kan in geld of in natura. Indien er geen tegenprestatie is, is er sprake van bruikleen of kosteloze bewoning. ### 1.3 Bekwaamheid Algemene bekwaamheidsregels zijn van toepassing. Niet enkel de eigenaar kan verhuren, maar ook iemand met een persoonlijk recht op het goed. ### 1.4 Vormvereisten In principe is een huurovereenkomst consensueel en kent deze geen vormvereisten. Mondelinge huur is geldig. Indien de huur is aangevat, geldt het gemeenrechtelijk bewijsregime. Voor huurovereenkomsten van meer dan negen jaar of met voorschotten van meer dan drie jaar is een authentieke akte en overschrijving op het hypotheekkantoor vereist voor tegenwerpelijkheid aan derden. ### 1.5 Verschillende regimes Er bestaan verschillende regimes voor huurovereenkomsten, die suppletief of dwingend kunnen zijn: * **Gemeen huurrecht:** Van toepassing op alle huurovereenkomsten, tenzij een specifiek regime afwijkt. Biedt grote contractuele vrijheid. * **Woninghuurwet (nu Woninghuurdecreet in Vlaanderen):** Dwingend recht, beschermt de huurder van de hoofdverblijfplaats. * **Sociale huur:** Gewestelijke materie. * **Pacht:** Voor landbouwers. * **Handelshuur:** Voor kleinhandelaars. * **Studentenhuur:** Specifiek regime voor studentenkamers. Het gemeen huurrecht blijft residuair van toepassing. ## 2. Verbintenissen van de verhuurder (art. 1719 BW) De verhuurder heeft drie hoofdverbintenissen: 1. Het verhuurde goed leveren aan de huurder. 2. Het goed onderhouden. 3. Vrijwaren voor rustig genot. ### 2.1 Leveringsverplichting (art. 1719, °1 BW) * De verhuurder moet het goed in goede staat van onderhoud leveren, zodat het kan dienen tot het beoogde gebruik. * Dit is een essentiële verbintenis waarvoor men zich niet kan exonereren. * De staat van het goed is van aanvullend recht, tenzij partijen anders overeenkomen. * Een plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur is aan te raden. ### 2.2 Onderhoudsverplichting (art. 1719, °2 BW) * De verhuurder moet het goed zodanig onderhouden dat het geschikt blijft voor het beoogde gebruik. * Hij is gehouden tot het uitvoeren van nodige herstellingen, behalve deze die contractueel ten laste van de huurder zijn gelegd. * Dit omvat zowel dringende als niet-dringende, grove en niet-grove herstellingen, met uitzondering van verfraaiingswerken. #### 2.2.1 Voorbeelden van herstellingen ten laste van de verhuurder * Vernieuwing van daken, muren en schoorstenen. * Onderhoud en herstel van liften en leidingen. * Herstel van vensters en vensterramen, tenzij de schade door de huurder is veroorzaakt. * Onderhoud van de centrale verwarming (tenzij slechte werking door slecht onderhoud huurder). #### 2.2.2 Gevolgen bij tenietgaan van het goed * Indien het goed volledig tenietgaat door toeval of overmacht, wordt de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden zonder schadevergoeding. * Bij gedeeltelijk tenietgaan heeft de huurder de keuze tussen prijsvermindering of ontbinding van de huur. ### 2.3 Vrijwaring voor rustig genot (art. 1719, °3 BW) De verhuurder moet de huurder vrijwaren voor: #### 2.3.1 Vrijwaring voor eigen daad (art. 1723 BW) * De verhuurder mag zich niet onthouden van daden die het gebruik en genot van de huurder verstoren. * Dit geldt ook voor daden van personen waarvoor hij instaat (bijvoorbeeld bij werken aan het verhuurde goed). * Het verbod om de gedaante van het verhuurde goed te veranderen of delen ervan aan andere huurders ter beschikking te stellen onder nadelige voorwaarden. #### 2.3.2 Vrijwaring voor rechtsstoornissen door derden (art. 1726-1727 BW) * De verhuurder moet tussenkomen indien derden beweeren rechten te hebben op het gehuurde goed. * Dit geldt niet voor feitelijke stoornissen door derden of medehuurders (art. 1725 BW). #### 2.3.3 Vrijwaring voor gebreken (art. 1721 BW) * De verhuurder is aansprakelijk voor gebreken die het normaal of overeengekomen gebruik van het goed verstoren, zelfs indien deze gebreken zich voordoen tijdens de huurperiode en niet reeds bestonden bij aanvang. * Dit geldt ongeacht de oorzaak van het gebrek. > **Tip:** Bij gebreken kan de huurder de exceptio non adimpleti contractus inroepen, een prijsvermindering vragen, of bij ernstige verstoring de ontbinding van de huur vorderen. #### 2.3.4 Voorbeelden van gebreken * Insluippen van regenwater. * Vochtigheid te wijten aan de bouwconstructie. * Slechte staat of werking van de lift. * Schoorsteen die niet trekt. * Aantasting door ongedierte. * Intoxicatie door een boiler. * Afwezigheid van stromend water. ## 3. Verbintenissen van de huurder (art. 1728 BW) De huurder heeft drie hoofdverbintenissen: 1. De huurprijs, kosten en lasten betalen. 2. Het goed gebruiken en onderhouden conform de bestemming. 3. Het goed teruggeven op het einde van de huurperiode. ### 3.1 Betalen van prijs, kosten en lasten * **Huurprijs:** Vrij te bepalen, tenzij anders bepaald door specifieke wetgeving (bv. pacht). * **Indexatie:** Mogelijk mits specifieke wettelijke voorwaarden (art. 1728 bis BW, en specifieke decreten zoals het decreet tot beperking van de indexatie in het kader van de energiecrisis). De berekening gebeurt op basis van de gezondheidsindex en mag slechts één keer per jaar. * **Herziening:** Bijvoorbeeld bij een driejarige periode in de woninghuur, waarbij de huurprijs herzien kan worden naar billijkheid door de rechter indien geen akkoord wordt bereikt. * **Kosten en lasten:** Dit zijn uitgaven die de verhuurder doet om de huurder een volwaardig genot te verschaffen of om het goed aangenamer te maken (bv. gas, water, elektriciteit, onderhoud) alsook belastingen en retributies. Deze kunnen aan de huurder worden aangerekend, tenzij anders bedongen. * **Modaliteiten van betaling:** Tijdstip, plaats en wijze van betaling kunnen contractueel bepaald worden. Indien niet bepaald, is de huurprijs een haalschuld. > **Tip:** De verhuurder moet de huurprijs en gemeenschappelijke lasten vermelden in het aanbod. ### 3.2 Goed gebruiken en onderhouden conform bestemming * **Gebruik conform bestemming:** Het goed moet gebruikt worden zoals overeengekomen in het contract (uitdrukkelijk of stilzwijgend). Een wijziging van bestemming kan leiden tot ontbinding van de huur. * **Onderhoud:** De huurder is gehouden het goed te onderhouden als een "goede huisvader". * **Kleine huurherstellingen:** In principe ten laste van de huurder (art. 1754 BW). Dit betreft onbeduidende schade die het gevolg is van het gebruik door de huurder, tenzij het gaat om slijtage door ouderdom of overmacht. * **Grote herstellingen:** Ten laste van de verhuurder, tenzij anders bedongen. #### 3.2.1 Voorbeelden van verbintenissen van de huurder * Het goed bewonen en verluchten. * Minimale verwarming voorzien in periodes van vorst. * Melden van noodzakelijke herstellingen aan de verhuurder. * Het uitvoeren van kleine herstellingen. * Het goed niet beschadigen. #### 3.2.2 Verbouwingen * **Met toestemming:** Wegneembare werken kunnen worden verwijderd of behouden mits vergoeding aan de verhuurder. Niet-wegneembare werken vereisen een vergoeding op basis van de verrijking zonder oorzaak of de theorie der onkosten. * **Zonder toestemming:** De verhuurder kan afbraak eisen of behoud zonder vergoeding. ### 3.3 Goed teruggeven op einde huurperiode * De huurder is contractueel aansprakelijk voor beschadigingen, tenzij hij kan bewijzen dat deze niet door zijn schuld zijn veroorzaakt (art. 1732 BW). * **Plaatsbeschrijving:** Een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur is cruciaal. Bij gebreke hiervan wordt de huurder vermoed het goed in goede staat te hebben ontvangen. * **Teruggave bij brand (art. 1733 BW):** De huurder is aansprakelijk voor brand, tenzij hij kan bewijzen dat deze buiten zijn schuld is ontstaan. * **Huisraad (art. 1752 BW):** De huurder is verplicht het gehuurde goed te stofferen met voldoende huisraad. Bij wanbetaling kan beslag worden gelegd op de inboedel. #### 3.3.1 Bevoorrechte vordering van de verhuurder De verhuurder geniet een voorrecht op de inboedel van het verhuurde goed voor huurgelden van de twee voorbije jaren (lopende jaar inbegrepen) en toekomstige huurgelden (bij vaste datum huurovereenkomst). #### 3.3.2 Huurwaarborg De huurwaarborg is facultatief en kan verschillende vormen aannemen (bv. bankgarantie, geldsom op een rekening). ## 4. Duur van de huurovereenkomst (gemeen huurrecht) * **Bepaalde duur:** Eindigt van rechtswege bij het verstrijken van de termijn. Stilzwijgende wederverhuring leidt tot een nieuwe huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden. * **Onbepaalde duur:** Kan eenzijdig worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn (meestal één maand). ## 5. Einde van de huurovereenkomst (gemeen huurrecht) De huurovereenkomst kan eindigen door: * Opzegging (bij onbepaalde duur). * Minnelijk akkoord. * Wanprestatie van de verhuurder of huurder (ontbinding). * Verval van het voorwerp van de huurovereenkomst (volledig of gedeeltelijk tenietgaan). * Overlijden, faillissement of kennelijk onvermogen van de huurder (tenzij anders bedongen). * Verkoop van het verhuurde goed (onder bepaalde voorwaarden). ## 6. Onderverhuur en overdracht van huur (gemeen huurrecht) * **Onderverhuur:** De huurder verhuurt het goed (geheel of gedeeltelijk) aan een derde. Dit creëert een nieuwe, zelfstandige huurovereenkomst. Dit is in beginsel toegestaan, tenzij contractueel verboden. * **Overdracht van huur:** De huurder draagt zijn huurrecht over aan een derde, die de oorspronkelijke huur verderzet. De oorspronkelijke huurder blijft in principe gehouden tot zijn verplichtingen. ## 7. Overdracht verhuurde goed (gemeen huurrecht) * De verkoop van het verhuurde goed beëindigt de huur niet automatisch, tenzij er een uitzettingsbeding is. * **Tegenwerpelijkheid aan verkrijger:** * **Huur met vaste dagtekening:** Tegenwerpelijk aan de verkrijger. * **Huur zonder vaste dagtekening:** Niet tegenwerpelijk, tenzij de huurder er reeds zes maanden woont en er een uitzettingsbeding geldt. ## 8. Procesrechtelijke aspecten (gemeen huurrecht) * **Bevoegde rechter:** De vrederechter, ongeacht het bedrag. * **Verjaring:** Vorderingen tot betaling van huurprijs verjaren in principe na vijf jaar. ## 9. Woninghuur (Woninghuurdecreet) Dit is een dwingende regeling die de huurder van de hoofdverblijfplaats beschermt. ### 9.1 Toepassingsgebied * Huur van een onroerend goed bestemd als hoofdverblijfplaats van de huurder, met toestemming van de verhuurder. * Huur van studentenkamers en tijdelijke woonvormen valt hier (deels) onder. ### 9.2 Doelstellingen * Bevorderen van woonzekerheid door stabiliteit van huurcontracten (meestal 9 jaar). * Vrije huurprijsbepaling, maar beperkte jaarlijkse indexatie. * Minimale kwaliteitsvereisten inzake veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit. ### 9.3 Vormvereisten * Schriftelijk contract is verplicht. * Verplichte registratie van de huurovereenkomst door de verhuurder. ### 9.4 Staat van het verhuurde goed * Het goed moet voldoen aan elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. * Sanctie: nietigheid van de huur, tenzij een renovatieovereenkomst wordt aangegaan. ### 9.5 Duur * **Standaard 9 jaar:** Geen automatische beëindiging, opzegging vereist. * **Kortere duur (max. 3 jaar):** Niet opzegbaar tijdens de duur, tenzij uitzonderlijke bepaling. ### 9.6 Beëindiging van de huur * **Opzegging door huurder:** Mogelijk met opzegtermijn en eventuele vergoeding (afhankelijk van het jaar). * **Opzegging door verhuurder:** Mogelijk voor eigen gebruik, verbouwingswerken of ongemotiveerd (met opzegtermijn en vergoeding). * **Ontbinding wegens wanprestatie.** ### 9.7 Onderhuur en overdracht * **Onderhuur:** Volledige onderhuur verboden, gedeeltelijke onderhuur mits toestemming verhuurder en behoud hoofdverblijfplaats. * **Overdracht:** Vereist voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. ### 9.8 Overdracht verhuurde goed De verkrijger van het verhuurde goed treedt van rechtswege in de rechten en plichten van de verhuurder. ## 10. Studentenhuur Een specifieke regeling met deels dwingende bepalingen uit het woninghuurrecht, maar met afwijkende modaliteiten (bv. verbod op onderhuur, jaarlijkse indexatie). ## 11. Handelshuur * **Doel:** Bescherming van de handelaar die investeert in een handelszaak. * **Duur:** Minimum 9 jaar. * **Formalisme:** Zeer strikte vormvereisten. * **Onderhuur en overdracht:** De huurder kan de huur overdragen, de onderhuurder wordt rechtstreeks huurder. ## 12. Overzicht vergelijking huurregimes | Aspect | Gemeen huur | Woninghuur (Vlaanderen) | Handelshuur | | :--------------------------- | :---------------------- | :---------------------- | :----------------------- | | **Toelaatbaarheid onderhuur** | Ja, tenzij verboden | Ja, mits voorwaarden | Ja, tenzij verboden | | **Overdracht huur** | Ja, tenzij verboden | Ja, mits toestemming | Ja, bij overdracht zaak | | **Overdracht verhuurde goed** | Tegenwerpelijk mits vaste datum of uitzettingsbeding | Tegenwerpelijk | Tegenwerpelijk mits vaste datum of bepaalde duur | | **Duur** | Bepaald/onbepaald | Min. 9 jaar | Min. 9 jaar | | **Vormvereisten** | Consensueel | Schriftelijk, registratie | Zeer formalistisch | --- # Verschillende huurregimes: Woninghuur, Studentenhuur en Handelshuur Dit deel overschouwt de specifieke wetgeving en toepassingsgebieden van woninghuur, studentenhuisvesting en handelshuur, inclusief hun unieke regels en verschillen met het gemeen huurrecht. ## 3. Gemeen huurrecht Het gemeen huurrecht, zoals vastgelegd in artikel 1714 tot 1762 bis van het Burgerlijk Wetboek (BW), vormt de basis voor huurovereenkomsten en kent een grote contractuele vrijheid. Het is van suppletieve aard en wordt enkel toegepast wanneer geen specifieke wetgeving van toepassing is. ### 3.1 Algemene kenmerken van de huurovereenkomst De huurovereenkomst is een wederkerig contract waarbij een partij (de verhuurder) zich ertoe verbindt een zaak tijdelijk en tegen een bepaalde prijs in gebruik en genot te geven aan een andere partij (de huurder). * **Wederkerig contract:** Beide partijen hebben verbintenissen ten opzichte van elkaar. * **Consensueel contract:** Het komt tot stand door de loutere wilsovereenstemming van partijen, zonder vormvereisten. Een mondelinge huur is geldig. * **Onder bezwarende titel:** Tegenprestatie (huurprijs) is essentieel. * **Persoonlijk genotsrecht:** De huurder verkrijgt een vorderingsrecht (persoonlijk recht), geen zakelijk recht zoals een vruchtgebruiker. #### 3.1.1 Voorwerp van de huur De huur kan betrekking hebben op zowel onroerende als roerende goederen die "in de handel" zijn. #### 3.1.2 Huurprijs De huurprijs is de tegenprestatie voor het gebruik en genot van de zaak. Deze kan in geld of in natura betaald worden. Indien er geen tegenprestatie is, spreekt men van bruikleen of kosteloze bewoning. #### 3.1.3 Bekwaamheid Algemene bekwaamheidsregels zijn van toepassing. Niet enkel de eigenaar kan verhuren; degene die het recht heeft de zaak in gebruik te geven, kan verhuren. #### 3.1.4 Vormvereisten In principe zijn er geen vormvereisten. Een mondelinge huur is geldig. Indien de huur echter al is aangevat, geldt het gemeenrechtelijk bewijsrecht. Voor het bestaan van een huur die nog niet is uitgevoerd, geldt een afwijkende, suppletieve bewijsregel waarbij getuigen en vermoedens niet zijn toegelaten, zelfs niet onder een bepaald bedrag of bij begin van geschreven bewijs. #### 3.1.5 Tegenwerpbaarheid t.a.v. derden Huurders moeten huurovereenkomsten respecteren. Voor huurovereenkomsten van meer dan negen jaar of met een kwijting van meer dan drie jaar huurprijs is inschrijving op het hypotheekkantoor verplicht, wat een authentieke akte vereist. Zonder deze inschrijving is de huurovereenkomst niet tegenwerpbaar aan derden te goeder trouw. ### 3.2 Verbintenissen van de verhuurder De verhuurder heeft hoofdzakelijk drie verplichtingen: #### 3.2.1 Levering van het verhuurde goed De verhuurder moet het goed leveren in een staat die geschikt is voor het gebruik waarvoor het bestemd is. Dit is een essentiële verbintenis waarvoor de verhuurder zich niet kan exonereren. Een plaatsbeschrijving bij aanvang is aangewezen. #### 3.2.2 Onderhoudsverplichting De verhuurder moet het goed zodanig onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waarvoor het bestemd is. Dit omvat het uitvoeren van nodige herstellingen, met uitzondering van deze ten laste van de huurder. Voorbeelden van herstellingen ten laste van de verhuurder zijn onder meer het vernieuwen van daken, muren, schoorstenen, het onderhouden van de centrale verwarming (tenzij slechte werking door slecht onderhoud huurder) en het herstellen van vensters. * **Tenietgaan van het goed:** Bij volledig tenietgaan door toeval of overmacht is de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden. Bij gedeeltelijk tenietgaan heeft de huurder de keuze tussen prijsvermindering of ontbinding. #### 3.2.3 Vrijwaring voor rustig genot De verhuurder moet zich onthouden van daden die het gebruik en genot van de huurder verstoren (vrijwaring voor eigen daad). Hij moet de huurder ook vrijwaren voor rechtsstoornissen veroorzaakt door derden. Feitelijke stoornissen van derden of medehuurders vallen hier niet onder. * **Vrijwaring voor gebreken:** De verhuurder moet vrijwaren voor verborgen gebreken die het normale gebruik van het goed verstoren, ook gebreken die tijdens de huur ontstaan. Sancties kunnen bestaan uit prijsvermindering, herstel, of ontbinding bij ernstige verstoring. ### 3.3 Verbintenissen van de huurder De huurder heeft de volgende verplichtingen: #### 3.3.1 Betalen van de huurprijs, kosten en lasten De huurprijs is in principe vrij te bepalen. De modaliteiten (tijdstip, plaats, wijze van betaling) kunnen contractueel worden vastgelegd. * **Indexatie van de huurprijs:** Indien de huurprijs gekoppeld is aan de kosten van levensonderhoud, is de dwingende regeling van artikel 1728 bis BW van toepassing. Dit regelt de maximale indexatie, die slechts één keer per jaar mogelijk is, ten vroegste één jaar na inwerkingtreding van het contract. Het indexcijfer is gebaseerd op de gezondheidsindex. Kosten en lasten die de verhuurder maakt om de huurder een volwaardig genot te verschaffen, kunnen aan de huurder worden aangerekend, tenzij anders bepaald. #### 3.3.2 Goed gebruiken en onderhouden conform bestemming De huurder moet het gehuurde goed als een goede huisvader en volgens de bestemming in het huurcontract gebruiken. Een wijziging van bestemming kan leiden tot ontbinding. De huurder moet instaan voor kleine herstellingen en voor schade die het gevolg is van zijn gebruik of dat van zijn huisgenoten. Grote herstellingen vallen ten laste van de verhuurder, tenzij anders overeengekomen. * **Teruggave van het goed:** De huurder moet het goed teruggeven in de staat waarin hij het ontvangen heeft, behoudens normale slijtage. Hij is contractueel aansprakelijk voor beschadigingen, tenzij hij bewijst dat deze niet door zijn schuld zijn veroorzaakt. * **Verbouwingen:** Verbouwingen zijn in principe verboden, tenzij contractueel bedongen en wegneembaar. Indien de verhuurder ze wil behouden, is hij een vergoeding verschuldigd op grond van verrijking zonder oorzaak. * **Brand:** De huurder is aansprakelijk voor brand, tenzij hij bewijst dat deze buiten zijn schuld is ontstaan. #### 3.3.3 Goed teruggeven op einde huurperiode De huurder moet het goed in de oorspronkelijke staat teruggeven, rekening houdend met normale slijtage. Een plaatsbeschrijving bij aanvang is verplicht en dient als bewijs voor de staat bij aanvang van de huur. Bij afwezigheid van een plaatsbeschrijving wordt de huurder vermoed het goed in goede staat te hebben ontvangen. Huurschade kan met alle middelen van recht worden bewezen. ### 3.4 Duur van de huur De huur kan van bepaalde of onbepaalde duur zijn. Een huur van langer dan 99 jaar is nietig. * **Bepaalde duur:** De huur eindigt van rechtswege bij het verstrijken van de termijn. Tussentijdse opzegging is enkel mogelijk indien contractueel bedongen. Stilzwijgende wederverhuring, onder dezelfde voorwaarden, is mogelijk tenzij uitdrukkelijk uitgesloten. * **Onbepaalde duur:** De huur kan eenzijdig worden opgezegd met een opzeggingstermijn van één maand. ### 3.5 Einde van de huur De huur kan eindigen door opzegging, minnelijk akkoord, wanprestatie van een van de partijen, of het verval van het voorwerp van de huurovereenkomst. ### 3.6 Onderverhuur en overdracht van huur Onderverhuur is de overeenkomst waarbij de hoofdhuurder het gebruik en genot van de zaak aan een derde verhuurt. Overdracht van huur is de volledige overdracht van de huurovereenkomst aan een derde. In het gemeen recht is onderverhuur en overdracht in beginsel toegelaten, tenzij contractueel uitgesloten. ### 3.7 Overdracht verhuurde goed De overdracht van het verhuurde goed (verkoop, schenking, etc.) beëindigt de huur niet. De verkrijger treedt in de rechten en plichten van de verhuurder. Tegenwerpbaarheid aan de verkrijger is afhankelijk van een vaste dagtekening van de huurovereenkomst of een eerbiedigingsbeding. ### 3.8 Procesrechtelijke aspecten De bevoegde rechter voor huurzaken is de vrederechter, ongeacht het bedrag. De vordering tot betaling van huurprijs verjaart na vijf jaar. ## 4. Woninghuur De woninghuurregeling is een dwingende regeling die specifieke bescherming biedt aan huurders van hoofdverblijfplaatsen. Sinds 1 januari 2019 is het Vlaams Woninghuurdecreet van kracht voor het Vlaamse Gewest. ### 4.1 Wettelijk kader en doelstellingen Het Woninghuurdecreet (WHD) beoogt de woonzekerheid te bevorderen door stabiliteit van huurcontracten, maar kent ook een vrije huurprijsbepaling met jaarlijkse indexatie. Er zijn minimale kwaliteitsvereisten inzake veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit. ### 4.2 Toepassingsgebied Het WHD is van toepassing op huurovereenkomsten met betrekking tot een onroerend goed dat door een natuurlijke persoon wordt gehuurd als hoofdverblijfplaats, met toestemming van de verhuurder. Het is niet van toepassing op tweede verblijven, vakantiewoningen of studentenkoten (tenzij specifiek geregeld). * **Hoofdverblijfplaats:** De plaats waar een gezin of alleenstaande effectief en gewoonlijk verblijft. Inschrijving in het bevolkingsregister is een indicatie, maar geen doorslaggevend criterium. * **Natuurlijke persoon:** Huur door een rechtspersoon valt buiten het WHD, tenzij men er expliciet voor kiest. ### 4.3 Vormvereisten Sinds 2007 is een schriftelijk contract verplicht, met vermelding van identiteit van partijen, begindatum, huurprijs, etc. Verplichte bijlagen en registratie zijn ook voorzien. ### 4.4 Staat van het verhuurde goed Het verhuurde goed moet voldoen aan elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, conform de regionale wetgeving. Sancties bij niet-naleving kunnen leiden tot nietigheid van de huur, tenzij een renovatieovereenkomst wordt gesloten. ### 4.5 Duur van de huur * **Standaardcontract van 9 jaar:** Geen automatische beëindiging bij verstrijken van de termijn. Opzegging is vereist, minstens zes maanden voor beëindiging, anders verlenging voor een nieuwe termijn van drie jaar. * **Contract van korte duur (max. 3 jaar):** Niet opzegbaar door de verhuurder, wel door de huurder onder bepaalde voorwaarden en met vergoeding. ### 4.6 Beëindiging van de huur De huur kan worden beëindigd door opzegging door huurder of verhuurder, ontbinding wegens wanprestatie, of overmacht. * **Opzegging door de huurder:** Bij een 9-jarige huur steeds mogelijk met een opzegtermijn van drie maanden, zonder motivering en eventueel met een vergoeding afhankelijk van het jaar van opzegging. * **Opzegging door de verhuurder:** * **Voor eigen gebruik:** Vereist een opzeggingstermijn van zes maanden, voor een periode van minstens twee jaar bewoning. Sanctie bij niet zelf bewonen is een schadevergoeding. * **Voor verbouwingswerken:** Vereist ook een opzeggingstermijn van zes maanden en moet ernstig zijn. * **Ongemotiveerde opzegging:** Mogelijk aan het einde van een 3- of 6-jarige termijn met een opzeggingstermijn van zes maanden en een vergoeding. ### 4.7 Huurprijs, kosten en lasten De huurprijs is vrij te bepalen, maar de verhuurder mag de onroerende voorheffing niet aanrekenen aan de huurder. Indexatie is toegelaten, zelfs indien niet uitdrukkelijk bepaald, met een specifieke regeling in het WHD. Herziening van de huurprijs is mogelijk bij elke driejarige periode. ### 4.8 Huurwaarborg De huurwaarborg is beperkt tot maximaal drie maanden huur en kan verschillende vormen aannemen. ### 4.9 Overdracht en onderverhuur Overdracht van huur is verboden, tenzij met voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Onderverhuur is in principe verboden, behalve bij gedeeltelijke onderverhuur met toestemming van de verhuurder en mits het resterende deel de hoofdverblijfplaats blijft. ### 4.10 Overdracht van het verhuurde goed Bij overdracht van het verhuurde goed treedt de verkrijger van rechtswege in de rechten en plichten van de verhuurder, ongeacht eventuele uitzettingsbedingen. ## 5. Studentenhuur De huurovereenkomsten voor studentenhuisvesting vallen onder Titel III van het Woninghuurdecreet (WHD) en zijn sinds 1 januari 2019 een dwingende regeling. ### 5.1 Toepassingsgebied Het regime is van toepassing op bewoners die student zijn en ingeschreven bij een instelling voor voltijds onderwijs, waarbij het gehuurde goed niet tot hoofdverblijfplaats is bestemd. ### 5.2 Modaliteiten Bepaalde bepalingen uit de woninghuur zijn van toepassing (plaatsbeschrijving, onderhoudsplichten). Afwijkende bepalingen omvatten een verbod op overdracht en onderverhuur, tenzij met toestemming van de verhuurder of voor studie-uitwisselingsprogramma's. Kosten en lasten voor de huurder zijn beperkt tot energie-, water- en telecommunicatieverbruik. Jaarlijkse indexatie van de huurprijs is mogelijk. Een beding met stilzwijgende verlenging is ongeldig. ## 6. Handelshuur De handelshuurregeling, vastgelegd in de Handelshuurwet van 30 april 1951, biedt specifieke bescherming aan handelaars om zekerheid te bieden over de duur van hun zaak, die sterk afhankelijk is van de locatie. ### 6.1 Toepassingsgebied De wet is van toepassing op huurovereenkomsten betreffende een onroerend goed dat bestemd is voor kleinhandel of een ambachtelijk bedrijf, met rechtstreeks contact met het publiek. * **Uitsluitingen:** Gelegenheids- of seizoensverhuringen, huur van gebouwen met fiscale vrijstelling, en woningen die nog verhuurd worden in afwachting van onteigening vallen buiten de wet. ### 6.2 Duur van de huur De minimumduur van een handelshuur is negen jaar. Indien er geen duur is overeengekomen, wordt de huur geacht aangegaan te zijn voor negen jaar. Contracten korter dan negen jaar worden van rechtswege verlengd tot negen jaar. ### 6.3 Overdracht verhuurde goed De overdracht van het verhuurde goed is in principe tegenwerpbaar aan de verkrijger indien de huurovereenkomst een vaste datum heeft verworven. Bij huur zonder vaste datum kan de huurder uitgezet worden, tenzij hij reeds zes maanden het goed bewoont en de opzegging binnen drie maanden na de authentieke akte gebeurt. ### 6.4 Onderhuur Onderhuur is toegelaten, tenzij contractueel verboden. Bij onderhuur wordt de onderhuurder een rechtstreekse huurder, en de hoofdhuurder blijft hoofdelijk gehouden. ### 6.5 Vergelijking van de regimes | Kenmerk | Gemeen huurrecht | Woninghuur | Handelshuur | | :----------------------- | :---------------------------------------------------------- | :------------------------------------------------------------ | :------------------------------------------------------------------- | | **Tegenwerpbaarheid aan verkrijger** | Niet tegenwerpelijk, tenzij eerbiedigingsbeding. | Tegenwerpelijk aan verkrijger (met uitzondering van uitzettingsbeding). | Tegenwerpelijk aan verkrijger indien vaste datum en 6 maanden bewoning, of met specifieke opzeggingsmogelijkheden voor de verkrijger. | | **Overdracht verhuurde goed** | Huurder kan uitgezet worden zonder vergoeding (zonder vaste datum). | Tegenwerpelijk aan verkrijger, zelfs bij uitzettingsbeding. | Tegenwerpelijk aan verkrijger met specifieke opzeggingstermijnen en -gronden. | | **Onderhuur** | Toelaatbaar, tenzij contractueel verboden. | Verboden bij volledige onderhuur, mits toestemming bij gedeeltelijke onderhuur en behoud hoofdverblijfplaats. | Toelaatbaar, tenzij contractueel verboden, maar onderhuurder wordt rechtstreeks huurder. | --- ## Veelgemaakte fouten om te vermijden - Bestudeer alle onderwerpen grondig voor examens - Let op formules en belangrijke definities - Oefen met de voorbeelden in elke sectie - Memoriseer niet zonder de onderliggende concepten te begrijpen

| Term | Definition | |------|------------| | Wederkerig contract | Een contract waarbij de partijen zich ten opzichte van elkaar verbinden om iets te geven, te doen of niet te doen. Beide partijen hebben dus een verbintenis. | | Consensueel contract | Een contract dat tot stand komt door de enkele wilsovereenstemming van de partijen, zonder dat daarvoor een formele handeling zoals een geschrift vereist is. | | Onder bezwarende titel | Een overeenkomst waarbij elke partij een voordeel verkrijgt ten koste van een prestatie of een last die door de andere partij wordt geleverd. | | Persoonlijk genotsrecht | Een recht dat een persoon enkel kan uitoefenen ten aanzien van een specifieke persoon (de verhuurder), en niet tegenstelbaar is aan derden. Dit staat tegenover een zakelijk recht. | | Zakelijk recht | Een recht dat rechtstreeks op een zaak rust en tegenstelbaar is aan iedereen. Vruchtgebruik is een voorbeeld van een zakelijk recht. | | Bruikleen | Een overeenkomst waarbij een partij een zaak om niet in gebruik geeft aan een andere partij, die de zaak na gebruik moet teruggeven. | | Overeenkomst van kosteloze bewoning | Een overeenkomst waarbij iemand de toestemming krijgt om een woning te bewonen zonder daarvoor huur te betalen, vaak om familieredenen of sociale motieven. | | Gemeenrechtelijk bewijsregime | De algemene regels van het Burgerlijk Wetboek betreffende het bewijs van rechtshandelingen en feiten, die gelden wanneer er geen specifieke wet afwijkt. | | Dwingend recht | Rechtsregels waarvan partijen niet mogen afwijken, omdat ze bedoeld zijn om een zwakkere partij te beschermen of de openbare orde te handhaven. | | Suppletief recht | Rechtsregels die van toepassing zijn wanneer partijen in hun contract geen specifieke afspraken hebben gemaakt over een bepaald onderwerp. | | Leveringsverplichting | De verplichting van de verhuurder om het verhuurde goed aan de huurder ter beschikking te stellen in een staat die geschikt is voor het overeengekomen gebruik. | | Onderhoudsverplichting | De verplichting van de verhuurder om het verhuurde goed zodanig te onderhouden dat het kan dienen tot het doel waarvoor het verhuurd is, en de verplichting van de huurder om het goed te onderhouden. | | Vrijwaring voor rustig genot | De verplichting van de verhuurder om ervoor te zorgen dat de huurder het ongestoord genot heeft van het verhuurde goed, zowel tegen eigen daden van de verhuurder als tegen rechtsstoornissen door derden. | | Vrijwaring voor gebreken | De verplichting van de verhuurder om de huurder te vrijwaren voor verborgen gebreken aan het verhuurde goed die het normale gebruik ervan verstoren. | | Exceptio non adimpleti contractus | Een exceptie die een partij toelaat haar eigen prestatie op te schorten zolang de andere partij haar verbintenis niet nakomt. | | Ontbinding op grond van wanprestatie | De mogelijkheid voor een partij om een contract te laten ontbinden door de rechter wanneer de andere partij haar contractuele verplichtingen niet nakomt. | | Indexatie huurprijs | De jaarlijkse aanpassing van de huurprijs op basis van een indexcijfer, meestal de gezondheidsindex, om de waardevermindering van geld tegen te gaan. | | Kosten en lasten | Uitgaven en belastingen die verband houden met het verhuurde goed; de contractuele bepaling bepaalt wie deze draagt, maar vaak zijn kosten zoals gas, water en elektriciteit voor de huurder. | | Bestemming van het goed | Het overeengekomen gebruik waarvoor het verhuurde goed zal dienen, zoals bewoning, handel of een specifiek beroep. | | Plaatsbeschrijving | Een gedetailleerde beschrijving van de staat van het verhuurde goed bij aanvang en/of einde van de huur, opgemaakt op tegenspraak, om schade te kunnen vaststellen. | | Teruggaveverplichting | De verplichting van de huurder om het verhuurde goed aan het einde van de huurperiode in dezelfde staat terug te geven als waarin hij het ontvangen heeft, behoudens normale slijtage. | | Onderpand voorrecht | Een wettelijk recht dat de verhuurder verleent op de aanwezige inboedel in het gehuurde goed tot zekerheid van de betaling van de huurprijs en bijkomende lasten. | | Huurwaarborg | Een door de huurder gestelde zekerheid, meestal een geldsom, om de verhuurder te beschermen tegen mogelijke schade of huurachterstal. | | Bepaalde duur huur | Een huurovereenkomst waarbij de einddatum expliciet is vastgelegd. | | Onbepaalde duur huur | Een huurovereenkomst waarvan geen einddatum is vastgelegd en die doorgaans kan worden beëindigd met inachtneming van een opzegtermijn. | | Stilzwijgende wederverhuring | De voortzetting van de huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden na het verstrijken van de oorspronkelijke duur, wanneer er geen uitdrukkelijke opzegging is. | | Onderverhuur | Een overeenkomst waarbij de hoofdhuurder het genot van het gehuurde goed geheel of gedeeltelijk doorgeeft aan een derde (de onderhuurder). | | Overdracht van huur | De overdracht van de volledige huurovereenkomst door de huurder aan een derde, die de oorspronkelijke huurder vervangt in rechten en plichten. | | Vaste dagtekening | Een officiële datum die aan een document wordt toegekend, meestal door registratie, waardoor het tegenstelbaar wordt aan derden. | | Uitzettingsbeding | Een clausule in de huurovereenkomst die de verhuurder of de nieuwe verkrijger het recht geeft om de huur te beëindigen bij verkoop van het verhuurde goed. | | Hoofdverblijfplaats | De woning waar een persoon of gezin effectief en gewoonlijk verblijft en waar de centrum van hun belangen is. | | Conformiteitsnormen | Wettelijke vereisten waaraan een verhuurde woning moet voldoen op het vlak van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. | | Woninghuurdecreet | Specifieke wetgeving die de huur van woningen regelt, met dwingende bepalingen ter bescherming van de huurder. | | Handelshuurwet | Wetgeving die specifiek van toepassing is op de huur van gebouwen bestemd voor kleinhandel of ambachtelijke bedrijven, met bescherming voor de handelaar. | | Handelshuur | De huur van een onroerend goed dat hoofdzakelijk bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandel of een ambachtelijk bedrijf. | | Kleinhandel | Een detailhandel die zich richt op de rechtstreekse verkoop aan het publiek. | | Ambachtelijk bedrijf | Een bedrijf dat voornamelijk ambachtelijke activiteiten uitoefent. | | Vrijwaring tot uitwinning | De verplichting van de verkoper om de koper te beschermen tegen elke juridische stoornis die de uitoefening van het aangekochte recht belemmert. | | Verhuurder | De eigenaar of rechtmatige bezitter van een goed die het in huur geeft. | | Huurder | De persoon die een goed huurt van een verhuurder. | | Huurprijs | De vergoeding die de huurder betaalt aan de verhuurder voor het gebruik van het gehuurde goed. | | Vrederechter | De rechter bevoegd voor geschillen met betrekking tot huur van onroerende goederen, ongeacht de waarde van de vordering. | | Verjaring | Het verstrijken van een bepaalde termijn waarbinnen een rechtsvordering kan worden ingesteld. | | Beoogde bestemming | Het overeengekomen gebruik waarvoor het gehuurde goed zal worden aangewend. | | Noodzakelijke herstellingen | Herstellingen die essentieel zijn om het verhuurde goed in een bruikbare staat te houden of te brengen. | | Dringende herstellingen | Herstellingen die onmiddellijk moeten worden uitgevoerd om verdere schade te voorkomen of de veiligheid te garanderen. | | Verborgen gebrek | Een gebrek dat de huurder niet kon vaststellen bij de normale inspectie van het gehuurde goed. | | Overmacht | Een onvoorziene en onvermijdelijke gebeurtenis die een partij verhindert haar verbintenissen na te komen. | | Vormvereisten | Wettelijke formaliteiten die in acht moeten worden genomen bij het aangaan of registreren van een huurovereenkomst. |