7. Overzicht algemeen huurrecht in het wetsvoorstel boek 7 BW.pptx

# Principes en algemene bepalingen van het huurrecht Dit gedeelte biedt een gedetailleerde uiteenzetting van de algemene principes en bepalingen van het huurrecht, met de nadruk op vereenvoudiging, coherentie met andere contracten en rechtsvergelijking. ## 1. Principes en algemene bepalingen van het huurrecht Het huurrecht kent een aantal algemene beginselen die ten doel hebben de regelgeving te vereenvoudigen en te harmoniseren met andere contracten. Dit omvat een streven naar zuinigheid van rechtsregels door het schrappen van herhalingen van algemeen contractenrecht en specifieke huurstelsels. Er wordt gestreefd naar coherentie tussen verschillende bijzondere contracten, zoals koop, huur en dienstencontracten, door gemeenschappelijke verbintenissen te definiëren, zoals de verbintenis tot conforme levering van een goed. Ook de regels voor huur en bruikleen worden op elkaar afgestemd. ### 1.1 Rechtsvergelijkend perspectief In het rechtsvergelijkende perspectief wordt onder meer naar het Duitse recht gekeken. Een opvallend punt is dat de vordering tot conformiteit niet verjaart zolang het huurcontract loopt, wat overeenkomt met de benadering in Duitsland. ### 1.2 Behoud algemeen huurrecht Ondanks de oprichting van specifieke huurwetgeving (zoals de Vlaamse Woninghuurdecreet), blijft er nood aan algemene regels inzake huur. Deze algemene regels behouden hun belang voor zaken die federaal blijven na de staatshervormingen, zoals huur van kantoren, industriepanden, garages, vakantieverblijven, tweede verblijven en roerende goederen, voor zover deze niet gewestelijk geregeld zijn. De specifieke regels worden ook opgesteld met het algemeen huurrecht in het achterhoofd, wat de suppletieve werking van het algemeen huurrecht benadrukt. ### 1.3 Definitie van huur Huur wordt gedefinieerd als een contract waarbij de verhuurder zich ertoe verbindt aan de huurder tijdelijk het gebruik en genot van een goed te verlenen tegen een prijs. Kenmerken van een huurovereenkomst zijn dat het een wederkerig, ten bezwarende titel, tijdelijk en voortdurend karakter heeft, en zowel betrekking kan hebben op roerende als onroerende goederen. ### 1.4 Bezetting ter bede Een specifieke figuur is de bezetting ter bede. Dit is een contract waarbij een partij de ander het precaire gebruik en genot van een goed verleent tegen een prijs, maar dat geen huur is omdat het precaire karakter gerechtvaardigd is door legitieme redenen. Het doel hiervan is wetsontduiking te vermijden en een regeling te bieden voor bijzondere omstandigheden, zoals een wachtsituatie. De wetgever heeft deze figuur wettelijk erkend om een duidelijkere regeling te bieden. > **Tip:** De bezetting ter bede wordt door het Hof van Cassatie aanvaard in specifieke situaties die een tijdelijk gebruiksrecht rechtvaardigen door bijzondere omstandigheden. Partijen kunnen hiervan afwijken van het algemeen huurrecht, maar de precieze draagwijdte en verhouding tot het huurrecht kan complex zijn. ### 1.5 Overzicht verbintenissen verhuurder De verbintenissen van de verhuurder omvatten: * Het in conforme staat leveren en houden van het gehuurde goed. * De huurder vergoeden voor inrichtings- of veranderingswerken. * Vrijwaren voor uitwinning door eigen daad of daden van derden. De sancties voor niet-nakoming verwijzen naar algemene bepalingen over contractuele tekortkomingen. #### 1.5.1 In conforme staat leveren en houden De verbintenis om het goed in conforme staat te leveren en te houden omvat de materiële, symbolische of intellectuele overhandiging van het goed op de afgesproken plaats en tijd, en het verlenen van gebruik en genot gedurende de huurperiode. Dit is een voortdurende verbintenis die de basis vormt voor de onderhoudsverbintenis van de verhuurder. #### 1.5.2 Conformiteitsbegrip Het conformiteitsbegrip hanteert een monistische benadering, vergelijkbaar met de koop. Een goed is conform wanneer het gebruik en genot toelaat dat beantwoordt aan wat het contract bepaalt en wat de huurder redelijkerwijs kan verwachten. De huurder kan er redelijkerwijs van uitgaan dat het goed in goede staat wordt geleverd. De verhuurder staat in voor elk conformiteitsgebrek, zelfs indien hij daarvan geen kennis had of kon hebben, wat een garantieverbintenis inhoudt. > **Tip:** De verhuurder is aansprakelijk voor alle conformiteitsgebreken, ongeacht of hij ervan op de hoogte was. Dit is een belangrijke garantie voor de huurder. Gedurende de huurperiode blijft de verbintenis tot behoud van conformiteit van kracht. De verhuurder staat in voor het nodige onderhoud en de herstellingen. Ook aanpassingswerken om te voldoen aan nieuwe veiligheidsnormen van de overheid vallen ten laste van de verhuurder. Conformiteitsgebreken moeten binnen een redelijke termijn na ontdekking worden gemeld. De sanctie hiervoor is geen verval van recht op vordering, maar de vordering kan voor de toekomst worden ingesteld, tenzij er met kennis van zaken afstand is gedaan. Er zijn echter beperkingen: er is geen recht op gebruiks- en genotsderving. De huurder is aansprakelijk voor schade ontstaan door nalatigheid. De vordering verjaart twee jaar na het einde van het huurcontract. Zolang de huur loopt, kan de vordering inzake conformiteit niet verjaren, vergelijkbaar met het Duitse recht. De vordering tot gebruiks- en genotsderving verjaart twee jaar na de kennisgeving. #### 1.5.3 Verdeling onderhouds- en herstellingskosten De verhuurder staat in voor het algemeen onderhoud en de noodzakelijke herstellingen als voortdurende verbintenis tot behoud van conformiteit, tenzij de herstellingen ten laste van de huurder blijven. Herstellingen die enkel vereist zijn door normale slijtage, ouderdom of overmacht, vallen ten laste van de verhuurder. Dringende herstellingen verplichten de huurder tot gedogen, met recht op vergoeding indien de redelijke termijn overschreden wordt. Voor onroerende goederen geldt een termijn van veertig dagen, vanaf de eerste dag van de werken. De huurder is verantwoordelijk voor klein onderhoud en reiniging, zoals een zorgvuldig en redelijk persoon zou doen. Hieronder vallen ook kleine herstellingen, die vermoedelijk aan de huurder toe te schrijven zijn, en herstellingen die het gevolg zijn van verkeerd gebruik of gebrek aan onderhoud door de huurder. > **Tip:** Kleine herstellingen vallen in beginsel ten laste van de huurder, maar dit is een weerlegbaar vermoeden. Als de herstelling het gevolg is van ouderdom, slijtage of overmacht, komt deze ten laste van de verhuurder. Indien de huurder dringende kosten maakt om de conformiteit te behouden, is de verhuurder verplicht deze te vergoeden. Dit is soepeler dan buitengerechtelijke vervanging, omdat er geen voorafgaande vaststelling en ingebrekestelling vereist is. #### 1.5.4 Vergoeding voor inrichtings- en veranderingswerken bij einde huur Het huurrecht voorziet in vergoeding voor inrichtings- en veranderingswerken die de huurder aanbrengt. Het uitgangspunt is dat de huurder geen wijzigingen mag aanbrengen zonder toestemming van de verhuurder. Indien er geen contractuele regeling is, zijn de regels van ongerechtvaardigde verrijking van toepassing. Dit geldt voor verwijderbare inrichtings- of veranderingswerken die de verhuurder verkiest te behouden, en voor door de verhuurder toegelaten niet-verwijderbare werken. De vergoeding is gelijk aan de meerwaarde, met een maximum van de kostprijs voor de huurder. Niet-toegelaten, niet-verwijderbare werken worden niet vergoed. #### 1.5.5 Vrijwaren voor uitwinning door eigen daad of daden van derden De verhuurder is gedurende de gehele duur van de huur gehouden tot vrijwaring voor uitwinning. Dit betekent bescherming tegen stoornissen of juridische aanspraken op het goed, zowel door de verhuurder zelf (eigen daad) als door derden. Dit geldt voor aanspraken die ontstaan voor of na contractsluiting. De kennis van de verhuurder ter zake is niet relevant. Vrijstelling is mogelijk voor specifieke, bij contractsluiting meegedeelde stoornissen. De exceptie van vrijwaring voor eigen daad is onverjaarbaar. De verhuurder kan tussenkomen in een proces op initiatief van een derde. > **Tip:** Als een huurder een procedure start tegen een derde, moet hij de verhuurder hierin betrekken. Doet hij dit niet, dan voert hij de procedure op eigen risico en kan hij de eventuele veroordeling zelf moeten dragen. Een bevrijdingsbeding is mogelijk voor daden van derden, maar niet voor eigen daden, tenzij het risico expliciet werd meegedeeld. ### 1.6 Overzicht verbintenissen huurder De verbintenissen van de huurder zijn: * De huurprijs en kosten betalen. * Het goed gebruiken als een voorzichtig en redelijk persoon. * Instaan voor klein onderhoud en kleine herstellingen, en herstellingen die het gevolg zijn van verkeerd gebruik of gebrek aan onderhoud. * De overeengekomen zekerheid verschaffen, zoals een huurwaarborg van drie maanden huur voor onroerende goederen. * Het goed teruggeven bij het einde van de huur. Sancties voor niet-nakoming zijn de algemene regels inzake contractuele tekortkomingen. #### 1.6.1 Financiële verbintenissen huurder * **Huurprijs betalen:** Dit is de kernverbintenis. * **Indexering:** De huurprijs kan worden geïndexeerd indien partijen dit overeenkomen. De indexering gebeurt op basis van het gezondheidsindexcijfer en volgt een specifieke formule. Het recht op indexering verjaart één jaar na opeisbaarheid. Deze bepaling is van dwingend recht ten voordele van de huurder en kan worden ingekort. * **Kosten:** Kosten die verband houden met gebruik en genot kunnen worden aangerekend, met een lijst die bij koninklijk besluit wordt vastgesteld. Voor onroerende goederen is er keuze tussen werkelijke kosten of een forfait. Deze bepaling is eveneens van dwingend recht. * **Verjaring:** De vordering tot betaling van huurprijs en kosten verjaart vijf jaar na opeisbaarheid, een herformulering van artikel 2277 oud Burgerlijk Wetboek. Dit geldt ongeacht of de bedragen per jaar verschuldigd zijn. De vordering tot terugbetaling van onverschuldigde betaling verjaart vijf jaar vanaf de betaling. Vereenvoudigingen ten opzichte van het oude recht houden in dat een aangetekende zending niet langer een vereiste is en de dubbele termijn van vijf jaar/één jaar is verdwenen. #### 1.6.2 Teruggave bij einde huur Bij het einde van de huur moet het goed worden teruggegeven in dezelfde staat, met uitzondering van schade die voortvloeit uit normale slijtage, ouderdom of overmacht. De huurder is aansprakelijk voor beschadigingen die tijdens de huur zijn ontstaan, inclusief die ten gevolge van brand, door onderhuurders of personen die zich met toestemming van de huurder in het goed bevinden. Tegenbewijs is mogelijk wanneer de schade buiten de schuld van de huurder is ontstaan. Het bewijs van de staat bij aanvang van de huur gebeurt bij voorkeur via een omstandige aanvangsbeschrijving. De staat bij teruggave wordt beoordeeld aan de hand van deze beschrijving of via een weerlegbaar vermoeden. Deze regels zijn uitgebreid tot roerende goederen en zijn dwingend recht bij de huur van onroerende goederen. Een plaatsbeschrijving bij vertrek is eveneens vereist. ### 1.7 Duur van de huur * **Bepaalde duur:** De huur eindigt van rechtswege aan het einde van de afgesproken duur. * **Onbepaalde duur:** Bij een huur van onbepaalde duur is een redelijke opzeggingstermijn vereist. Voor onroerende goederen bedraagt deze termijn één maand, te rekenen vanaf de eerste dag van de maand na de opzegging. Een mondelinge huur wordt vermoed voor onbepaalde duur te zijn gesloten. ### 1.8 Huurhernieuwing Als de huurder het goed blijft gebruiken na het verstrijken van de overeengekomen duur, zonder verzet van de verhuurder, komt een nieuw contract tot stand onder dezelfde voorwaarden en voor dezelfde duur als het oorspronkelijke contract. Dit is een afwijking van de vroegere rechtspraak waarbij voor een stilzwijgende verlenging een schriftelijk contract vereist was om de oorspronkelijke duur te behouden. Het gevolg van de huidige regeling is dat deze nieuwe overeenkomst opzegbaar is met de standaard opzeggingstermijn voor onbepaalde duur. De zekerheden verleend door een derde doven uit. ### 1.9 Tenietgaan door overmacht Bij geheel tenietgaan van het gehuurde goed door overmacht, eindigt de huur van rechtswege. Bij gedeeltelijk tenietgaan heeft de huurder de keuze tussen prijsvermindering of ontbinding van de huur. Dit principe geldt ook voor een 'tijdelijk' tenietgaan, zoals werd toegepast bij de COVID-19 lockdowns. ### 1.10 Uitsluiting buitengerechtelijke ontbinding en nietigheid Buitengerechtelijke ontbinding en nietigheid van de huurovereenkomst zijn uitgesloten. Dit behoudt het verbod op eenzijdige buitengerechtelijke ontbinding en de rechterlijke beoordeling is vereist. Deze beperking geldt enkel voor onroerende goederen. Ontbindende bedingen in het nadeel van de verhuurder worden wel bevestigd. De uitsluiting geldt eveneens voor buitengerechtelijke nietigheid. ### 1.11 Vervreemding onroerend goed Indien de huur van een onroerend goed een vaste datum heeft verkregen vóór de vervreemding ervan door de verhuurder, treedt de verkrijger in de rechten en verbintenissen van de verhuurder. Dit bevestigt de regel 'koop breekt geen huur', mits de vereiste van een vaste datum (vaste datum op het register) is vervuld. Er zijn echter uitzonderingen mogelijk zoals een uitzettingsbeding, waarbij de huurder het goed moet verlaten tegen een opzeggingstermijn en vergoeding. Bij huur van onbepaalde duur geldt een opzeggingstermijn van één maand. Een beding van wederinkoop neutraliseert het uitzettingsbeding zolang de verkoper het recht van terugname kan uitoefenen. --- # Verbintenissen van de verhuurder Dit deel bespreekt de belangrijkste verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst voor de verhuurder, met specifieke aandacht voor de levering en het behoud van het gehuurde goed in conforme staat, de vrijwaring voor uitwinning en de vergoeding voor inrichtings- of veranderingswerken. ### 2.1 Algemeen kader van de huur en de verbintenissen van de verhuurder Huur is een contract waarbij de verhuurder zich ertoe verbindt aan de huurder tijdelijk het gebruik en genot van een goed te verlenen tegen een prijs. Het is een wederkerig, ten bezwarende titel, tijdelijk en voortdurend contract dat zowel betrekking kan hebben op roerende als onroerende goederen. Een contract waarbij het precaire gebruik en genot van een goed wordt verleend tegen een prijs, is geen huur indien het precaire karakter gerechtvaardigd is door legitieme redenen. De belangrijkste verbintenissen van de verhuurder zijn vastgelegd in artikel 7.3.3 BW en omvatten: * Het in conforme staat leveren en houden van het gehuurde goed. * Het vergoeden van de huurder voor inrichtings- of veranderingswerken. * Het vrijwaren van de huurder voor uitwinning door eigen daad of daden van derden. De sancties die verbonden zijn aan de niet-nakoming van deze verbintenissen verwijzen naar de algemene regels uit het verbintenissenrecht, zoals artikel 5.83 BW. ### 2.2 Levering en behoud van het goed in conforme staat #### 2.2.1 Het conformiteitsbegrip Het wetsvoorstel hanteert een monistische benadering van conformiteit, vergelijkbaar met de regels inzake koop. Dit betekent dat de verbintenissen tot levering in goede staat, onderhoud en vrijwaring voor verborgen gebreken, samengevat worden onder het begrip 'conformiteit'. Volgens artikel 7.3.6, §1 BW, is een goed conform wanneer het een gebruik en genot toelaat dat beantwoordt aan wat het contract bepaalt en aan wat de huurder redelijkerwijze kan verwachten. De huurder mag redelijkerwijze verwachten dat het goed in goede staat wordt geleverd. #### 2.2.2 De leveringsplicht De leveringsplicht houdt in: 1. De materiële, symbolische of intellectuele overhandiging van het goed op de plaats en tijd die overeenkomstig artikel 5.203 BW zijn bepaald. 2. Het verlenen van het gebruik en genot van het goed gedurende de gehele duur van de huur. #### 2.2.3 De onderhoudsverbintenis De verbintenis tot behoud van conformiteit is een voortdurende verbintenis die loopt zolang de huur duurt. In het kader hiervan verricht de verhuurder het noodzakelijke onderhoud en de herstellingen om de conformiteit van het goed te garanderen (artikel 7.3.6, §2 BW). Aanpassingswerken die nodig zijn om te voldoen aan nieuwe veiligheidsnormen van de overheid vallen ten laste van de verhuurder. #### 2.2.4 Garantieverbintenis De verhuurder staat in voor elk conformiteitsgebrek, zelfs indien hij daarvan geen kennis had of kon hebben. Dit wordt beschouwd als een garantieverbintenis, analoog aan die in de koopovereenkomst. #### 2.2.5 Gevolgen van conformiteitsgebreken Indien er sprake is van een conformiteitsgebrek, dient de huurder dit binnen een redelijke termijn na ontdekking te melden. De sanctie is niet het verval van het recht op vordering, maar de vordering kan voor de toekomst worden ingesteld, tenzij de huurder met kennis van zaken afstand heeft gedaan van dit recht. Er zijn echter beperkingen: * De huurder heeft geen recht op vergoeding voor gebruiks- en genotsderving indien dit te wijten is aan gebreken die de huurder zelf heeft veroorzaakt door nalatigheid. * De huurder is aansprakelijk voor schade die door zijn nalatigheid is ontstaan (artikel 7.3.7 BW). * De vordering tot herstel van conformiteit verjaart 2 jaar na het einde van het huurcontract (artikel 7.3.8 BW). Zolang de huur loopt, kan deze vordering echter niet verjaren, wat een afstemming is met het Duitse recht. De vordering tot vergoeding van gebruiks- en genotsderving verjaart 2 jaar na de kennisgeving van het gebrek. ### 2.3 Verdeling van onderhouds- en herstellingskosten #### 2.3.1 Verdeling van de kosten * **Verhuurder:** De verhuurder staat in voor het algemeen onderhoud en de noodzakelijke herstellingen die voortvloeien uit normale slijtage, ouderdom of overmacht (artikel 7.3.23, tweede lid BW). Dit is een voortdurende verbintenis tot behoud van conformiteit, tenzij de herstellingen specifiek ten laste van de huurder vallen (zie hieronder). Dit stemt overeen met de principes uit artikel 1755 oud BW en artikel 3.158 en 3.167 BW. * **Huurder:** De huurder staat in voor het klein onderhoud en reinigen van het gehuurde goed, zoals een zorgvuldig en redelijk persoon zou doen (artikel 7.3.22 BW). Hieronder vallen ook herstellingen die het gevolg zijn van verkeerd gebruik of gebrek aan onderhoud door de huurder (artikel 7.3.23 BW). Kleine herstellingen, conform artikel 1754 oud BW, worden vermoed ten laste van de huurder te liggen, tenzij het tegendeel wordt bewezen (bijvoorbeeld als de oorzaak ligt bij slijtage of ouderdom). #### 2.3.2 Dringende herstellingen Dringende herstellingen die niet kunnen wachten, brengen een gedoogplicht voor de huurder met zich mee. Indien deze herstellingen langer duren dan een redelijke termijn (voor onroerende goederen: 40 dagen, cf. artikel 1724 oud BW), heeft de huurder recht op een vergoeding. Deze vergoeding geldt vanaf de eerste dag van de werken. #### 2.3.3 Vergoeding van de huurder voor dringende kosten Indien de huurder dringende kosten maakt om de conformiteit van het goed te behouden, is de verhuurder gehouden de huurder te vergoeden (artikel 7.3.9, tweede lid BW). Dit systeem is soepeler dan buitengerechtelijke vervanging in het algemeen verbintenissenrecht (artikel 5.85, derde lid BW), omdat geen voorafgaande vaststelling of ingebrekestelling vereist is. ### 2.4 Vergoeding voor inrichtings- en veranderingswerken bij einde huur Artikel 7.3.10 BW vult een leemte in het huurrecht in met betrekking tot inrichtings- en veranderingswerken. Het uitgangspunt is dat de huurder geen wijzigingen mag aanbrengen zonder toestemming van de verhuurder (artikel 7.3.21, §2 BW). * **Verwijderbare werken:** Indien de verhuurder verkiest om verwijderbare inrichtings- of veranderingswerken te behouden, of indien het werken betreft die door de verhuurder werden toegelaten en niet-verwijderbaar zijn, dan heeft de huurder recht op vergoeding. Deze vergoeding bedraagt de meerwaarde die de werken aan het goed hebben toegevoegd, met als maximum de kostprijs voor de huurder. * **Niet-toegelaten werken:** Niet-toegelaten, niet-verwijderbare inrichtings- of veranderingswerken worden niet vergoed. Indien er geen contractuele regeling is, worden de regels inzake ongerechtvaardigde verrijking toegepast (artikel 5.135-5.137 BW). ### 2.5 Vrijwaring voor uitwinning door eigen daad of daden van derden De verhuurder heeft een voortdurende verbintenis om de huurder vrij te waren voor uitwinning, dit wil zeggen voor elke feitelijke of juridische stoornis die het rustige genot van het gehuurde goed belemmert. Deze verbintenis geldt gedurende de gehele duur van de huur (artikel 7.3.11 BW). * **Eigen daad:** Een stoornis of juridische aanspraak op het goed door de verhuurder zelf. * **Daden van derden:** Een actuele juridische aanspraak van een derde op het goed. Dit kan zowel een oorsprong hebben voor als na de contractsluiting. De kennis van de verhuurder over deze aanspraak is niet relevant. De verhuurder kan zich bevrijden van zijn vrijwaringsplicht voor specifieke stoornissen die bij contractsluiting uitdrukkelijk werden meegedeeld. #### 2.5.1 Onverjaarbaarheid en tussenkomst De exceptie van vrijwaring voor eigen daad is onverjaarbaar (artikel 7.3.12 BW). De verhuurder dient tussen te komen in een proces dat door een derde wordt ingesteld tegen de huurder (artikel 7.3.13 BW). Indien de huurder de verhuurder niet in vrijwaring roept, draagt hij het risico van de procedure en kan hij eventuele veroordelingen zelf moeten dragen. #### 2.5.2 Bevrijdingsbeding Een bevrijdingsbeding kan de verhuurder bevrijden van zijn vrijwaringsplicht voor daden van derden, maar niet voor zijn eigen daden. Voor daden van derden geldt deze bevrijding niet indien de verhuurder op de hoogte was van het risico. ### 2.6 Financiële verbintenissen van de huurder (ter informatie, ter context van verhuurdersverbintenissen) Hoewel dit de verbintenissen van de huurder betreft, is het relevant voor het begrip van de huurovereenkomst: * **Huurprijs en kosten betalen:** De huurder is gehouden de huurprijs en bijkomende kosten te betalen (artikelen 7.3.17-7.3.20 BW). * **Gebruik als zorgvuldig persoon:** De huurder dient het goed te gebruiken als een zorgvuldig en redelijk persoon (artikel 7.3.21 BW). * **Klein onderhoud en herstellingen:** Zoals reeds vermeld, is de huurder verantwoordelijk voor klein onderhoud en bepaalde herstellingen (artikelen 7.3.22-7.3.23 BW). * **Zekerheid:** De huurder dient de overeengekomen zekerheid te verschaffen, zoals een huurwaarborg (artikel 7.3.28 BW). ### 2.7 Teruggave bij einde huur (ter informatie, ter context van verhuurdersverbintenissen) Bij het einde van de huur moet de huurder het goed in dezelfde staat teruggeven, behoudens normale slijtage, ouderdom en overmacht. De huurder blijft aansprakelijk voor beschadigingen die tijdens de huur zijn ontstaan, ook indien deze veroorzaakt zijn door onderhuurders of personen die zich met toestemming van de huurder in het goed bevinden (artikel 7.3.25 BW). Tegenbewijs is mogelijk indien de schade buiten de fout van de huurder is ontstaan. De staat van het goed bij aanvang dient aangetoond te worden via een omstandige plaatsbeschrijving bij aanvang (artikel 7.3.26 BW), wat dwingend recht is voor onroerende goederen. Een plaatsbeschrijving bij vertrek is eveneens voorzien (artikel 7.3.27 BW). ### 2.8 Huurhernieuwing en tenietgaan van de huur (ter informatie, ter context van verhuurdersverbintenissen) * **Huurhernieuwing:** Indien de huurder het goed na het verstrijken van de overeengekomen duur blijft gebruiken zonder verzet van de verhuurder, komt een nieuw contract tot stand onder dezelfde voorwaarden en voor dezelfde duur als het oorspronkelijke contract (artikel 7.3.34 BW). * **Tenietgaan door overmacht:** Bij geheel tenietgaan van het gehuurde goed door overmacht eindigt de huur van rechtswege. Bij gedeeltelijk tenietgaan kan de huurder kiezen voor prijsvermindering of ontbinding van de huur (artikel 7.3.35 BW). ### 2.9 Uitsluiting buitengerechtelijke ontbinding en nietigheid (ter informatie, ter context van verhuurdersverbintenissen) Buitengerechtelijke ontbinding en nietigheid zijn uitgesloten. De beoordeling hiervan vereist tussenkomst van de rechter. Dit geldt ook voor ontbindende bedingen in het nadeel van de verhuurder, en de regels zijn uitgebreid tot ontbinding op basis van schriftelijke kennisgeving. ### 2.10 Vervreemding van onroerend goed (ter informatie, ter context van verhuurdersverbintenissen) De regel 'koop breekt geen huur' geldt indien de huur een vaste datum heeft verkregen vóór de vervreemding van het onroerend goed (artikel 7.3.39 BW). De verkrijger treedt dan in de rechten en verbintenissen van de verhuurder. Hiervoor is de vereiste van een vaste datum, zoals bepaald in artikel 8.22 BW, cruciaal. Bij huur van bepaalde duur is een uitzettingsbeding mogelijk, met een opzeggingstermijn van drie maanden en een vergoeding van drie maanden huur. Bij huur van onbepaalde duur geldt een opzeggingstermijn van één maand. --- # Verbintenissen van de huurder Dit document beschrijft de belangrijkste verbintenissen van de huurder binnen het algemeen huurrecht, inclusief financiële verplichtingen, onderhoud, en de teruggave van het gehuurde goed. ## 3. Verbintenissen van de huurder De verbintenissen van de huurder zijn essentieel voor een correcte uitvoering van de huurovereenkomst en zijn gedefinieerd in het algemeen huurrecht. Deze verbintenissen omvatten financiële verplichtingen, zorgvuldig gebruik van het gehuurde goed, het uitvoeren van klein onderhoud, en de correcte teruggave van het goed aan het einde van de huurperiode. ### 3.1 Financiële verbintenissen De huurder heeft primair de verplichting om de huurprijs en bijkomende kosten te betalen. #### 3.1.1 Huurprijs betalen * **Huurprijs:** De huurder dient de overeengekomen huurprijs tijdig te betalen. * **Indexering:** De huurprijs kan geïndexeerd worden indien partijen dit overeenkomen. De indexering gebeurt op basis van het gezondheidsindexcijfer. De formule voor indexering, die gebaseerd is op het oude artikel 1728 bis BW, laat een aanpassing toe. > **Tip:** Indexering van de huurprijs is enkel mogelijk indien dit expliciet overeengekomen is tussen de huurder en de verhuurder. Dit geldt ook voor handelshuurovereenkomsten. #### 3.1.2 Kosten betalen De huurder is gehouden tot het betalen van kosten die verband houden met het gebruik en genot van het gehuurde goed. Een lijst van deze kosten wordt bij koninklijk besluit vastgesteld. Voor onroerende goederen kunnen deze kosten op basis van werkelijke kosten of forfaitair worden berekend. Deze bepalingen zijn van dwingend recht. #### 3.1.3 Verjaring van vorderingen * **Huurprijs en kosten:** De vordering tot betaling van huurprijs en kosten verjaart na vijf jaar te rekenen vanaf het moment waarop deze opeisbaar zijn. Dit is een herformulering van artikel 2277 oud BW en vereist niet dat de bedragen jaarlijks verschuldigd zijn. * **Terugbetaling:** De vordering tot terugbetaling van onverschuldigde betalingen verjaart na vijf jaar vanaf de betaling. Dit geldt voor huurprijs, kosten en indexverhogingen. Er is geen noodzaak meer voor een aangetekend schrijven en er bestaat geen dubbele termijn meer van vijf jaar/één jaar. ### 3.2 Gebruik en onderhoud De huurder moet het goed als een zorgvuldig en redelijk persoon gebruiken en instaan voor bepaald onderhoud en herstellingen. #### 3.2.1 Gebruik als voorzichtig en redelijk persoon De huurder dient het gehuurde goed te gebruiken conform de bestemming en de afspraken in de huurovereenkomst. Dit impliceert een zorgvuldig gebruik en het vermijden van schade die niet voortvloeit uit normale slijtage, ouderdom of overmacht. #### 3.2.2 Klein onderhoud en herstellingen * **Verantwoordelijkheid huurder:** De huurder staat in voor klein onderhoud en reiniging, conform het principe van de zorgvuldige huisvader. * **Herstellingen ten laste van de huurder:** Dit omvat: 1. Kleine herstellingen, waarbij er een weerlegbaar vermoeden is dat de oorzaak bij de huurder ligt. Een lijst van deze herstellingen kan bij koninklijk besluit worden vastgesteld. 2. Herstellingen die het gevolg zijn van verkeerd gebruik of gebrek aan onderhoud door de huurder. * **Herstellingen ten laste van de verhuurder:** Herstellingen die alleen vereist zijn wegens normale slijtage, ouderdom of overmacht vallen ten laste van de verhuurder. Dit komt overeen met de principes uit het oude artikel 1755 BW en de bepalingen van de nieuwe wet. * **Dringende herstellingen:** Bij dringende herstellingen dient de huurder deze te gedogen. Indien de huurder dringende kosten maakt om de conformiteit te behouden, is de verhuurder gehouden deze kosten te vergoeden. Dit is soepeler dan de regels voor buitengerechtelijke vervanging, omdat er geen voorafgaande vaststelling en ingebrekestelling vereist is. > **Example:** Kleine herstellingen zoals het vervangen van een kraan, het herstellen van loszittende tegels of het onderhouden van de verwarmingsketel komen doorgaans ten laste van de huurder. Als echter blijkt dat een kraan lekt wegens ouderdom van de leidingen, dan kan deze herstelling ten laste van de verhuurder vallen. ### 3.3 Zekerheidstelling Indien er een overeenkomst tot zekerheidstelling is overeengekomen, dient de huurder deze na te komen. Voor onroerende goederen kan dit een plicht tot stoffering of een huurwaarborg betreffen, meestal gelijk aan drie maanden huur. ### 3.4 Teruggave bij einde huur Bij het einde van de huur dient de huurder het gehuurde goed in dezelfde staat terug te geven als waarin het ontvangen werd, met uitzondering van schade die voortvloeit uit normale slijtage, ouderdom of overmacht. * **Beschadigingen:** De huurder is aansprakelijk voor beschadigingen die tijdens de huurperiode zijn ontstaan, inclusief die veroorzaakt door onderhuurders of personen die met toestemming van de huurder in het goed verblijven. Tegenbewijs is mogelijk indien de schade buiten de fout van de huurder is ontstaan. * **Bewijs van staat bij aanvang:** De staat van het goed bij aanvang van de huur kan worden bewezen aan de hand van een omstandige aanvangsbeschrijving. Indien deze ontbreekt, geldt een weerlegbaar vermoeden dat het goed in goede staat werd teruggegeven, tenzij de verhuurder dit kan weerleggen. * **Plaatsbeschrijving:** Bij de huur van onroerende goederen is een plaatsbeschrijving bij aanvang en bij vertrek vereist. Dit is van dwingend recht. > **Tip:** Een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij de aanvang van de huur is cruciaal. Deze dient zo omstandig mogelijk te zijn en kan helpen discussies over schade bij het einde van de huur te voorkomen. ### 3.5 Vergoeding voor inrichtings- en veranderingswerken * **Principe:** De huurder mag zonder toestemming van de verhuurder geen wijzigingen aan het goed aanbrengen. * **Toegelaten werken:** Indien de huurder toch toegelaten werken heeft uitgevoerd die niet verwijderbaar zijn, of verwijderbare werken die de verhuurder wenst te behouden, heeft de huurder recht op een vergoeding. Deze vergoeding bedraagt de meerwaarde die het goed hierdoor heeft verkregen, met als maximum de kostprijs van de werken voor de huurder. * **Niet-toegelaten werken:** Niet-toegelaten en niet-verwijderbare inrichtings- of veranderingswerken worden niet vergoed. * **Contractuele regeling:** Partijen kunnen contractueel afwijken van deze regels. Bij gebreke van een contractuele regeling, worden de regels inzake ongerechtvaardigde verrijking toegepast. ### 3.6 Verjaring vordering conformiteitsgebreken De vordering tot herstel van conformiteitsgebreken verjaart twee jaar na het einde van het huurcontract. Zolang de huur loopt, kan de vordering tot behoud van conformiteit niet verjaren. De vordering tot vergoeding van gebruiks- en genotsderving verjaart twee jaar na de kennisgeving van het gebrek. --- # Duur, beëindiging en vervreemding van de huurovereenkomst Dit gedeelte behandelt de verschillende manieren waarop een huurovereenkomst kan eindigen, met speciale aandacht voor de duur van de overeenkomst, de vernieuwing ervan, beëindiging door overmacht, de uitsluiting van buitengerechtelijke ontbinding en nietigheid, en de gevolgen van de vervreemding van het verhuurde onroerend goed. ### 4.1 Duur van de huurovereenkomst De duur van een huurovereenkomst kan op twee manieren worden bepaald: #### 4.1.1 Huurovereenkomst van bepaalde duur * Een huurovereenkomst van bepaalde duur eindigt van rechtswege aan het verstrijken van de overeengekomen termijn. Dit principe blijft behouden uit het oude Burgerlijk Wetboek en het algemene recht inzake contracten. #### 4.1.2 Huurovereenkomst van onbepaalde duur * Bij een huurovereenkomst van onbepaalde duur geldt een regeling voor opzegging, die vergelijkbaar is met die in het woninghuurrecht. * De opzeggingstermijn bedraagt één maand. Deze termijn begint te lopen vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gedaan. * Een mondeling gesloten huurovereenkomst wordt vermoed voor onbepaalde duur te zijn aangegaan. ### 4.2 Huurhernieuwing Wanneer de huurder het goed blijft gebruiken na het verstrijken van de overeengekomen duur, zonder verzet van de verhuurder, komt een nieuwe huurovereenkomst tot stand. * Deze nieuwe overeenkomst wordt aangegaan onder dezelfde voorwaarden en voor dezelfde duur als de oorspronkelijke overeenkomst. * Deze regel geldt ook wanneer de oorspronkelijke huurovereenkomst schriftelijk was, en er geen nieuwe schriftelijke overeenkomst wordt opgesteld. * Een belangrijk gevolg is dat zekerheden die door een derde werden verleend voor de oorspronkelijke huurovereenkomst, uitdoven met het einde van die oorspronkelijke overeenkomst, tenzij anders is bepaald. ### 4.3 Tenietgaan door overmacht Overmacht kan leiden tot het tenietgaan van de huurovereenkomst. * **Geheel tenietgaan:** Wanneer het gehuurde goed geheel tenietgaat, eindigt de huurovereenkomst van rechtswege. * **Gedeeltelijk tenietgaan:** Als het gehuurde goed slechts gedeeltelijk tenietgaat, heeft de huurder de keuze om de huurprijs te laten verminderen of om de overeenkomst te ontbinden. De regeling is overgenomen uit het oude Burgerlijk Wetboek. De toepassing wordt niet uitgebreid naar een tijdelijk tenietgaan, zoals bij de COVID-19 lockdowns. ### 4.4 Uitsluiting van buitengerechtelijke ontbinding en nietigheid Het is niet toegestaan om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden of nietig te verklaren. * Dit verbod, dat reeds bestond in het oude Burgerlijk Wetboek, wordt behouden. Het is gebaseerd op het grondrecht op wonen en vereist een beoordeling door de rechter. * Deze regel is van toepassing op huurovereenkomsten inzake onroerende goederen. * Ook ontbindende bedingen in het nadeel van de verhuurder zijn bevestigd, wat betekent dat de rechterlijke toets blijft bestaan. * De uitsluiting van buitengerechtelijke ontbinding wordt uitgebreid naar ontbinding op basis van een schriftelijke kennisgeving. * Buitengerechtelijke nietigheid is eveneens uitgesloten. ### 4.5 Vervreemding van het onroerend goed Wanneer de verhuurder het verhuurde onroerend goed vervreemdt, treden de regels van het 'koop breekt geen huur'-principe in werking, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan. * **Vastgestelde datum:** De huurovereenkomst moet een vaste datum hebben verkregen vóór de vervreemding van het goed eveneens een vaste datum heeft verkregen. De vereiste van een vaste datum blijft cruciaal, conform het algemene recht inzake contracten. * **Intrede verkrijger:** De verkrijger van het onroerend goed treedt in de rechten en verbintenissen van de verhuurder. * **Uitzettingsbeding:** Een uitzettingsbeding is mogelijk, maar hieraan zijn specifieke voorwaarden verbonden: * Bij een huur van bepaalde duur dient de verkrijger een opzeggingstermijn van drie maanden te respecteren en een vergoeding van drie maanden huur te betalen. De huurder behoudt zijn retentierecht. * Bij een huur van onbepaalde duur dient de verkrijger een opzeggingstermijn van één maand te respecteren. * **Beding van wederinkoop:** Een beding van wederinkoop kan een uitzettingsbeding neutraliseren zolang de verkoper het recht van terugname kan uitoefenen. Dit is een behoud van de geest van het oude Burgerlijk Wetboek. --- ## Veelgemaakte fouten om te vermijden - Bestudeer alle onderwerpen grondig voor examens - Let op formules en belangrijke definities - Oefen met de voorbeelden in elke sectie - Memoriseer niet zonder de onderliggende concepten te begrijpen

| Term | Definition | |------|------------| | Huur | Een contract waarbij de verhuurder zich ertoe verbindt aan de huurder tijdelijk het gebruik en genot van een goed te verlenen tegen een prijs. Dit is een wederkerig, ten bezwarende titel, tijdelijk en voortdurend contract dat zowel roerende als onroerende goederen kan betreffen. | | Bezetting ter bede | Een contract waarbij een partij het precaire gebruik en genot van een goed verleent tegen een prijs, maar dat geen huur is omdat het precaire karakter gerechtvaardigd is door legitieme redenen. Dit dient om wetsontduiking te vermijden in bijzondere omstandigheden. | | Conformiteit | Het concept dat een goed conform is wanneer het een gebruik en genot toelaat dat beantwoordt aan wat het contract bepaalt en wat de huurder redelijkerwijs kan verwachten. De verhuurder staat in voor elk conformiteitsgebrek, zelfs als hij daarvan geen kennis had of kon hebben, wat een garantieverbintenis inhoudt. | | Monistische benadering | Een benadering waarbij levering in goede staat, onderhoud, en vrijwaring voor verborgen gebreken worden samengevat onder één regeling met betrekking tot conformiteit, zoals ook van toepassing is bij koop. | | Garantieverbintenis | Een verbintenis waarbij de verhuurder instaat voor alle gebreken van het gehuurde goed, ook voor gebreken waarvan hij zelf geen kennis had of kon hebben. Dit betekent dat de verhuurder de verantwoordelijkheid draagt voor de conformiteit van het goed. | | Onderhoudsverbintenis | De voortdurende verbintenis van de verhuurder om het gehuurde goed in een conforme staat te houden gedurende de gehele duur van de huur, inclusief het uitvoeren van noodzakelijke herstellingen en aanpassingen om aan nieuwe overheidsnormen te voldoen. | | Vrijwaring voor uitwinning | De verplichting van de verhuurder om de huurder te beschermen tegen juridische aanspraken op het goed door eigen daden van de verhuurder of door daden van derden die oorsprong hebben voor of na de contractsluiting. | | Klein onderhoud | De verplichtingen van de huurder met betrekking tot het onderhoud en reinigen van het gehuurde goed, zoals een voorzichtig en redelijk persoon dat zou doen. Kleine herstellingen die het gevolg zijn van normaal gebruik of gebrek aan onderhoud vallen hier ook onder. | | Omstandige aanvangsbeschrijving | Een gedetailleerd document dat de staat van het gehuurde goed op het moment van aanvang van de huur vastlegt. Dit dient als bewijs om de staat bij het einde van de huur te kunnen vergelijken en om de huurder te ontlasten van schade die niet aan hem te wijten is. | | Vaste datum | Een juridische vereiste waaraan een huurovereenkomst moet voldoen om rechtsgevolgen te hebben bij vervreemding van het onroerend goed. Een huurovereenkomst met vaste datum treedt in de rechten en verbintenissen van de verhuurder, wat het principe "koop breekt geen huur" bevestigt. |