0.pdf

# Evolutie van de omgevingsvergunning Hier is een gedetailleerde samenvatting over de evolutie van de omgevingsvergunning, opgesteld als een studiehandleiding. ## 1. Evolutie van de omgevingsvergunning Dit onderwerp schetst de historische ontwikkeling van de vergunningsregelgeving, van de vroege stedenbouwwetgeving tot de hedendaagse omgevingsvergunning, en belicht de belangrijkste mijlpalen en procedurele veranderingen. ### 1.1 Historische context van de stedenbouwkundige vergunning #### 1.1.1 Periode vóór 1962: geen vergunning vereist Vóór 29 maart 1962 heerste er een periode waarin geen specifieke vergunning vereist was voor bouwen of stedenbouwkundige ingrepen. Dit wordt samengevat als: "Alles kan overal" [8](#page=8). #### 1.1.2 De wet op de stedenbouw van 1962 De eerste wet op de stedenbouw trad in werking op 29 maart 1962. Deze wet introduceerde het principe van vergunningsplicht, met het adagium: "Alles kan, mits vergunning, overal" [8](#page=8). #### 1.1.3 Koninklijk Besluit van 1972 en de gewestplannen In 1972 werd een Koninklijk Besluit uitgevaardigd dat de inrichting en toepassing van (ontwerp-)gewestplannen regelde. DitKB legde algemene regels vast voor de opmaak van gewestplannen. Gedurende de jaren '70 en '80 werden deze gewestplannen verder uitgewerkt, wat leidde tot de regel: "Iets kan, mits vergunning, in de juiste bestemmingszone". Dit betekende dat de bestemming van een perceel al voor een groot deel bepaalde welke voorschriften van toepassing waren [11](#page=11) [8](#page=8). * **Enkel gewestplan:** * **Agrarisch gebied:** Landbouwactiviteiten volgden zone-eigen regelgeving, terwijl niet-landbouwactiviteiten onder zonevreemde regelgeving vielen [11](#page=11). * **Woongebied:** Was bedoeld voor wonen, kleine handel en ambachten, horeca, logies, vrije beroepen, etc., conform zone-eigen regelgeving. Industriële of agrarische activiteiten waren hier zonevreemd [11](#page=11). * **Industriegebied:** Was primair bestemd voor industriële activiteiten (zone-eigen). Horeca, recreatie, handel, etc., waren hier zonevreemd [11](#page=11). #### 1.1.4 Jaren '90: metamorfose van de ruimtelijke ordeningswetgeving De jaren '90 brachten een aanzienlijke verandering in de ruimtelijke ordeningswetgeving (RO) in Vlaanderen. Er kwamen structuurplannen, waaronder Bijzondere Plannen van Aanleg (BPA's) en Ruimtelijke Uitvoeringsplannen (RUP's). Dit verfijnde de regelgeving naar: "Alles kan, mits vergunning, in de juiste bestemmingszone passend in het hogere kader". Ook verkavelingen werden een belangrijk instrument binnen deze evolutie [10](#page=10). #### 1.1.5 Verfijning door BPA's, RUP's en verkavelingen Bovenop het gewestplan konden BPA's, RUP's of verkavelingen gedetailleerdere bestemmingen opleggen. Dit resulteerde in meer specifieke voorschriften, zoals bijvoorbeeld enkel wonen in een woonwijk, handel en horeca maar geen lunapark of bowling, of industrie specifiek voor een bepaald bedrijf [12](#page=12). ### 1.2 Evolutie van de milieuvergunning #### 1.2.1 Vroege regelgeving: ARAB en het Milieuvergunningsdecreet De ARAB (Algemeen Reglement voor de Arbeidsbescherming) bevatte al sinds de jaren '70 bepalingen inzake uitbatingsvergunningen. Op 1 september 1991 werd het Milieuvergunningsdecreet ingevoerd. Dit decreet kende een koppeling tussen de stedenbouwkundige vergunning en de milieuvergunning, en introduceerde drie klassen voor inrichtingen en activiteiten. De procedures werden hierdoor gewijzigd [17](#page=17). #### 1.2.2 Vlarem I en Vlarem II bis * **Vlarem I:** Dit deel regelde de procedures en de indelingslijst van inrichtingen [17](#page=17) . * **Vlarem II bis:** Breidde de regelgeving uit met verbods- en afstandsregels, en exploitatieregels [17](#page=17) . #### 1.2.3 Het Omgevingsdecreet (vanaf 2017) Vanaf 23 februari 2017 trad het Omgevingsdecreet in werking, dat de procedures hervormde met één enkel dossier voor de omgevingsvergunningsaanvraag. Aanvankelijk gold dit voor klasse 1-aanvragen. Vanaf 1 januari 2018 werden ook klasse 2 en klasse 3-aanvragen onder de omgevingsvergunning gebracht [17](#page=17). #### 1.2.4 Indeling en procedures van milieu-inrichtingen Inrichtingen en activiteiten werden ingedeeld volgens Vlarem-rubrieken in drie klassen [18](#page=18): * **Klasse 1:** Vergunning wordt verleend door de Provincie [18](#page=18). * **Klasse 2:** Vergunning door het College van Burgemeester en Schepenen (CBS) met een adviesronde [18](#page=18). * **Klasse 3:** Een melding aan het CBS [18](#page=18). De procedures kenden verschillende doorlooptijden: * **Volledig en ontvankelijk:** 30 dagen [18](#page=18). * **Vereenvoudigde procedure:** 60 dagen (met beslissing na 10 dagen) [18](#page=18). * **Gewone procedure:** 30 dagen openbaar onderzoek, met een totale doorlooptijd van 105 dagen (of 120 dagen bij procedure van openbaar onderzoek en vergunningverlening door de bevoegde overheid) [18](#page=18). Vanaf de invoering van de omgevingsvergunning geldt een onbepaalde duur voor de vergunning, in tegenstelling tot de eerdere termijn van 20 jaar [18](#page=18). > **Tip:** Weet waar je moet starten met een dossier inzake milieu: de klassificatie van de inrichting of activiteit (klasse 1, 2 of 3) bepaalt de bevoegde overheid en de procedure [18](#page=18). ### 1.3 Verval van de omgevingsvergunning #### 1.3.1 Algemene termijnen voor verval Om het verval van zowel bouw- als milieuvergunningen te voorkomen, moeten bepaalde termijnen gerespecteerd worden [19](#page=19): * **Start bouwwerken:** Moeten aanvangen binnen 2 jaar na de definitieve beslissing [19](#page=19). * **Onderbreking bouwwerken:** Mag niet langer duren dan 3 opeenvolgende jaren [19](#page=19). * **Winddichtheid gebouwen:** Moet gerealiseerd zijn binnen 5 jaar na het verlenen van de omgevingsvergunning [19](#page=19). * **Exploitatie:** Moet aanvangen binnen 5 jaar na het verlenen van de omgevingsvergunning [19](#page=19). #### 1.3.2 Fasering Fasering van bouwwerken of exploitatie is enkel mogelijk op een gedeelte van de werken of de exploitatie [19](#page=19). #### 1.3.3 Definitieve beslissing en beroep Na een definitieve beslissing is er geen administratief beroep meer mogelijk. Het recht op exploitatie vervalt evenwel indien de Raad van Vergunningsbetwistingen (RvvB) de schorsing uitspreekt, of 5 maanden na de beslissing van de RvvB [19](#page=19). #### 1.3.4 Verlenging van de starttermijn De periode van 2 jaar voor het starten van werken kan verlengd worden. Dit is mogelijk omwille van een vreemde oorzaak, die duidelijk aangetoond moet worden. Een aanvraag tot verlenging moet aangetekend gebeuren, 3 maanden voor het verstrijken van de termijn van 2 jaar. Een verlenging kan geweigerd worden indien de stedenbouwkundige voorschriften sindsdien gewijzigd zijn. De termijnen van 2/3 en 5 jaar voor de andere vereisten worden mee verlengd [20](#page=20). ### 1.4 Vereenvoudiging en complexiteit van de procedure Ondanks de intentie tot administratieve vereenvoudiging, kan het verkrijgen van een omgevingsvergunning een complex proces zijn. Dit komt mede door de noodzaak van diverse bijkomende studies [32](#page=32). #### 1.4.1 Noodzakelijke bijkomende studies Bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning kunnen diverse studies vereist zijn, afhankelijk van het project [33](#page=33): * Sloopopvolgingsplan [33](#page=33). * Archeologienota, bouwhistorisch onderzoek, erfgoedtoets [33](#page=33). * Infiltratieplan, bemalingsstudie [33](#page=33). * Omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten (kleinhandelsvergunning) [33](#page=33). * Milieueffectenrapportage (MER)-screening [33](#page=33). * Passende beoordeling/N-toets/natuurtoets/soortentoets [33](#page=33). * Rioleringstoets [33](#page=33). * Hemelwaterverordening [33](#page=33). * Logiesvergunning [33](#page=33). * Mobiliteitstoets – MOBER [33](#page=33). * Geluidstoets [33](#page=33). * VCU (Veiligheid, Coördinatie, Uitvoering) [33](#page=33). * Plan brand – brandveiligheid [33](#page=33). * Landschapsintegratieplan [33](#page=33). * Lastenplan (voor zonevreemde dossiers) [33](#page=33). > **Tip:** Bereid je tijdig voor op de mogelijke noodzaak van diverse studies. Dit kan de procedure aanzienlijk versnellen en complicaties voorkomen [33](#page=33). ### 1.5 Rechtszekerheid en robuustheid van vergunningen Een belangrijk aandachtspunt in de context van vergunningen is de rechtszekerheid. Verschillende adviezen zijn uitgebracht om deze rechtszekerheid te verbeteren [84](#page=84) [86](#page=86) [87](#page=87). #### 1.5.1 Aanbevelingen voor meer rechtszekerheid Een commissie onder leiding van Mark Andries (Vlaio) heeft verschillende adviezen geformuleerd [86](#page=86): * Meer inzetten op vooroverleg [86](#page=86). * Oplossingsgerichte procedures stimuleren [86](#page=86). * De motiveringsplicht voor het verslag van de Provinciale Omgevingsambtenaar (POA) schrappen [86](#page=86). * Beroepen van Vlaamse overheidsdiensten beperken [86](#page=86). * Zorgen voor voldoende personeelscapaciteit [86](#page=86). * De criteria voor "goede ruimtelijke ordening" herschrijven [86](#page=86). #### 1.5.2 Beperkingen op beroepsprocedures Een specifiek advies (Advies 24) pleit ervoor om de toegang tot beroepsprocedures aan redelijke beperkingen te onderwerpen [87](#page=87): * Het "betrokken publiek" dat administratief beroep instelt, mag vervolgens geen juridisch beroep instellen [87](#page=87). * Strategische procedures die gericht zijn op het sturen of beïnvloeden van beleid moeten worden gestopt [87](#page=87). * Beroepen die niet gelinkt zijn aan een persoonlijk belang moeten worden tegengegaan [87](#page=87). * Het opleggen van een geldboete indien een beroep niet beantwoordt aan een legitiem belang wordt voorgesteld [87](#page=87). --- # Vergunningsplichtige rubrieken en studies Dit gedeelte van het document bespreekt de specifieke activiteiten en situaties die een vergunning vereisen, gecategoriseerd per sector, en de aanvullende studies die hiervoor nodig kunnen zijn. ### 2.1 Vergunningsplichtige rubrieken per sector #### 2.1.1 Residentieel Activiteiten en opslag in residentiële settings kunnen vergunningsplichtig zijn afhankelijk van de hoeveelheid, capaciteit of aard. * **Brandstoffen:** * Diesel en stookolie: * Vanaf 5 ton (hoofdzakelijk woongelegenheid) vereist klasse 3 [21](#page=21). * Vanaf 100 kg vereist klasse 3 [21](#page=21). * Vanaf 20 ton vereist klasse 2 [21](#page=21). * Maximaal 2 brandstofverdeelslangen vereisen klasse 3 [21](#page=21). * **Dieren:** * Uitheemse dieren: vanaf 1 dier vereist klasse 2 [21](#page=21). * Gifslangen en krokodillen: vanaf 1 dier vereist klasse 2 [21](#page=21). * Schorpioenen, zwarte weduwen, etc.: vereisen klasse 2 [21](#page=21). * Andere reptielen (bv. schildpadden): tot en met 30 dieren vereisen klasse 3 [21](#page=21). * Meer dan 20 ara's, papegaaien, kaketoes, etc.: vereisen klasse 3 [21](#page=21). * Meer dan 4 volwassen honden: vereisen klasse 3 [21](#page=21). * Meer dan 50 kleine zoogdieren: vereisen klasse 3 [21](#page=21). * **Hobbyruimtes:** * Bierbrouwerijen en wijnmaken: vanaf 5 kW vereisen klasse 3 [22](#page=22). * Opstellen van voertuigen (caravans, oldtimers): vanaf 3 voertuigen vereisen klasse 3 [22](#page=22). * Werkplaatsen voor oldtimers vereisen klasse 3 en mogelijk bodemonderzoek [22](#page=22). * Compressoren: vanaf 5 kW vereisen klasse 3 [22](#page=22). * **Privé wellness/zwembad:** Niet vergunningsplichtig [22](#page=22). * **Elektriciteit:** * Zonnepanelen: Niet vergunningsplichtig [22](#page=22). * Tijdelijke inzet van een groep: Niet vergunningsplichtig [22](#page=22). * Verplaatsbare 'nood'groepen: Niet vergunningsplichtig [22](#page=22). * Vaste 'nood'groepen: vanaf 300 kW vereisen klasse 3 [22](#page=22). * **Gassen:** * Opslag van gas: vereist klasse 3 [23](#page=23). * Airconditioners en warmtepompen: vanaf 5 kW vereisen klasse 3 [23](#page=23). * **Gevaarlijke stoffen:** Vanaf 50 kg/l opslag [23](#page=23). * **Bronbemaling:** Vereist klasse 3 [23](#page=23) [45](#page=45) [46](#page=46). #### 2.1.2 Zorgsector * **Assistentiewoningen en zorghotels:** Vereisen klasse 3, met aandacht voor afvalwater, warmtepompen en reinigingsproducten [24](#page=24). * **Woonzorgcentra en verzorgingsinstellingen:** Vereisen klasse 2, met aandacht voor afvalwater, stookinstallaties, en eventueel keuken en wasserij [24](#page=24). #### 2.1.3 Ambachten en winkels * **Beenhouwerijen:** Vereisen klasse 3, met opslag van producten van dierlijke oorsprong, koeling, roken en verwerken van vlees, en het verkooppunt [25](#page=25). * **Bakkerijen:** Vereisen klasse 3, voor het bereiden van voedingsproducten, reinigingsproducten, koeling, en opslag van stookolie [25](#page=25). * **Ijsbereiding en zuivel:** Vereisen klasse 3, met airconditioners, koeling, en bewerking van zuivelproducten en banket [26](#page=26). * **Textielwinkels:** Vereisen klasse 3, voor het vervaardigen en opslaan van textielwaren (> 10 ton), reinigingsproducten, koeling en wasserij [26](#page=26). * **Opslag papierwaren:** Vanaf 10 ton vereist klasse 3 [27](#page=27). * **Reinigingsmiddelen:** Vanaf 10 ton vereist klasse 2 [27](#page=27). * **Bereiden van confituren, suikerwaren, siropen, jam, etc.:** Vanaf 5 kW vereist klasse 3 [27](#page=27). * **Verwerken van groenten, kruiden, vruchten:** Vanaf 5 kW vereist klasse 3 [27](#page=27). #### 2.1.4 Vrij beroep (tandarts, dokter, apotheek) * **Farmaceutische stoffen:** Meer dan 10 ton vereist klasse 2 [27](#page=27). * **Laboratoria:** Vereisen klasse 3, met aandacht voor koeling, farmaceutisch afval en gasopslag [27](#page=27). #### 2.1.5 Horeca en dagrecreatie * Activiteiten zoals lozen van afvalwater, koeling, keukenwerkzaamheden, bereiden van voedingsproducten kunnen vergunningsplichtig zijn [28](#page=28). * Muziekactiviteiten: vanaf 85 dB(A) of hoger (> 95) vereisen klasse 2 [28](#page=28). * Zwembaden (tot 50 m²), wellness, dompelbaden, hot whirlpools, therapiebaden, plonsbaden vallen onder de vergunningsplicht [28](#page=28). * Horeca en dagrecreatie vereisen klasse 3 [28](#page=28). #### 2.1.6 Industrie en ambachten * Schrijnwerkerijen, garages en metaalbewerking: voor kleine ondernemingen vereisen klasse 3 [29](#page=29). #### 2.1.7 Landbouw * **Stadslandbouw:** Kan vergunningsplichtig zijn, met name in relatie tot dieren en mest [30](#page=30) [31](#page=31). * **Landbouwdieren:** * Meer dan 50 kippen: klasse 2 [31](#page=31). * Meer dan 5 varkens ouder dan 10 weken: klasse 2 [31](#page=31). * Meer dan 5 gespeende grote zoogdieren: klasse 2 [31](#page=31). * Gemengde inrichting (bv. 2 varkens + 2 runderen en 51 kippen): klasse 2 [31](#page=31). * Meer dan 10 kleine herkauwers: klasse 2 [31](#page=31). * Meer dan 10 kleine zoogdieren: klasse 2 [31](#page=31). * **Mazoutopslag:** Vanaf 100 kg [31](#page=31). * **Opslag voertuigen/aanhangwagens:** Vanaf 3 stuks [31](#page=31). * **Opslag dierlijke mest:** * Vanaf 2 m³: klasse 3 [31](#page=31). * Vanaf 10 m²: klasse 2 [31](#page=31). * Vanaf 100 m²: klasse 1 [31](#page=31). * **Grondwaterwinning:** Vereist klasse 3 (en mogelijk klasse 2) [31](#page=31). ### 2.2 Aanvullende studies Bij vergunningsaanvragen kunnen diverse aanvullende studies vereist zijn, afhankelijk van de aard en impact van het project. * **Sloopopvolgingsplan:** * **Wat?** Een gedetailleerde berekening van alle materialen en afvalstoffen die vrijkomen bij sloop- of ontmantelingswerken, met de correcte verwerkingswijze. Het omvat het proces en de wisselwerking tussen deskundige, sloopbeheerorganisatie (Tracimat vzw) en de sloper [35](#page=35). * **Waarom?** Essentieel voor selectieve sloop en een gefaseerde afbraak met overzicht van afvalstromen [34](#page=34). * **Wie?** Een deskundige met beroepsaansprakelijkheidsverzekering, die een 2-daagse opleiding volgt en slaagt voor het examen [36](#page=36). * **Verplichting:** Sinds 5 juni 2018. Verplicht voor de bouwheer bij sloop van hoofdzakelijk niet-residentiële gebouwen > 1000m³, hoofdzakelijk residentiële gebouwen > 5000m³ (geen ééngezinswoning), en infrastructuurwerken > 250m³ [35](#page=35) [36](#page=36). * **Voorbeeld:** Sloop van een landbouwloods in Menen waarbij een plaatsbezoek, opmetingen en vaststelling van materialen plaatsvinden [37](#page=37) [38](#page=38). * **Archeologienota en bouwhistorisch onderzoek:** * Bevat beslissingsbomen, kolofon, reden voor de nota, onderzoeksvragen, plaatsbeschrijving, uitgebreide beschrijving van de werken en bodemingrepen [39](#page=39) [40](#page=40). * Onderzoekt de topografie, bodemkunde, hoogte, hydrografie, geologie en boringen evenals de historische situatie via cartografisch en luchtfotografisch onderzoek [41](#page=41) [42](#page=42). * De synthese evalueert de impact van de werken, de archeologische verwachting en de mogelijke kenniswinst die kan leiden tot vervolgonderzoek [43](#page=43). * Leidt tot een Programma van Maatregelen [44](#page=44). * **Infiltratieplan en bemalingsstudie:** * Betreft bronbemalingen [45](#page=45) [46](#page=46). * **MER-screening (Milieueffectrapportage):** Een screening om te bepalen of een volledig MER-onderzoek nodig is [33](#page=33). * **Passende beoordeling / N-toets / natuurtoets / soortentoets:** Beoordeling van de impact op natuurgebieden en soorten [33](#page=33). * **Rioleringstoets:** Beoordeling van de aansluiting op en impact op de riolering [33](#page=33). * **Hemelwaterverordening:** Richtlijnen voor de omgang met hemelwater [33](#page=33). * **Logiesvergunning:** Vereist voor het verstrekken van logies [33](#page=33). * **Mobiliteitstoets – MOBER (Mobiliteitsonderzoek en -begeleiding):** Beoordeling van de mobiliteitsimpact van het project [33](#page=33). * **Geluidstoets:** Beoordeling van geluidsemissies en -impact [33](#page=33). * **VCU (Verklaring van Uitvoeringsgereedheid):** Procedure die de uitvoeringsgereedheid van een project aantoont [33](#page=33). * **Plan brand / brandveiligheid:** Onderzoek naar brandrisico's en veiligheidsmaatregelen [33](#page=33). * **Landschapsintegratieplan:** Hoe het project in het landschap wordt geïntegreerd [33](#page=33). * **Lastenplan (zonevreemde dossiers):** Vereist voor dossiers die afwijken van het bestemmingsplan [33](#page=33). * **Omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten (kleinhandelsvergunning):** Specifieke vergunning voor kleinhandelszaken [33](#page=33). --- # De bouwshift en ruimtelijk beleid Dit onderwerp behandelt het Vlaamse beleid inzake ruimtegebruik, met name de bouwshift, en de doelstellingen ter bescherming van open ruimte en het stimuleren van slimmer ruimtegebruik [70](#page=70). ### 3.1 De bouwshift: definitie en doelstellingen De bouwshift, voorheen bekend als de betonstop, is een belangrijk thema in het Vlaamse ruimtelijk beleid. Het voornaamste doel is om de inname van open ruimte tegen 2040 te stoppen, wat betekent dat Vlaanderen geen nieuwe open ruimte meer wil bebouwen en de groei van het bebouwde gebied wil stil leggen. Momenteel verliest Vlaanderen dagelijks nog enkele hectaren open ruimte aan bebouwing. Tegen 2040 moet de netto bijkomende ruimte-inname nul zijn [70](#page=70). #### 3.1.1 Waarom de bouwshift? Vlaanderen is een van de meest verharde regio's van Europa. Verdere verharding heeft diverse negatieve gevolgen, waaronder [71](#page=71): * Meer overstromingen door een aangetaste waterafvoer [71](#page=71). * Verdroging van natuurgebieden door verminderde infiltratie [71](#page=71). * Verlies van landbouwgrond [71](#page=71). * Slechtere luchtkwaliteit en de vorming van hitte-eilanden [71](#page=71). De temperatuurverschillen tussen stad en platteland kunnen oplopen tot 2 à 5 graden Celsius op normale dagen, en tot wel 8 graden Celsius tijdens warme zomernachten. Dit wordt veroorzaakt door veel verharding, weinig groen en water, verkeer en energieverbruik, en gebouwen die warmte vasthouden [71](#page=71). #### 3.1.2 Belangrijkste doelstellingen van de bouwshift De kern van de bouwshift bestaat uit vier belangrijke doelstellingen: 1. **Beschermen van open ruimte**: het behoud van landbouwgrond, natuur en bossen [72](#page=72). 2. **Slimmer ruimtegebruik**: het stimuleren van meer verdichting in kernen, in de nabijheid van openbaar vervoer en voorzieningen [72](#page=72). 3. **Ontharden en herbestemmen**: het deels teruggeven van bestaande bebouwde zones aan de natuur of water [72](#page=72). 4. **Klimaatadaptatie**: het bevorderen van meer infiltratie, het verminderen van overstromingsrisico's en het creëren van een koeler microklimaat [72](#page=72). ### 3.2 Decreet Woonreservegebieden Het Decreet Woonreservegebieden (WRG) trad in werking op 7 juli 2023. WRG is een verzamelnaam voor gebieden die voorheen bekend stonden als woonuitbreidingsgebieden, woonaansnijdingsgebieden, reservegebieden voor woonwijken en woonreservegebieden. Sinds de inwerkingtreding is een groot deel van de WRG "gestolpt", wat betekent dat ze niet langer direct aansnijdbaar zijn voor nieuwe verkavelingen, groepswoningbouw of projecten voor collectieve huisvesting (PRIAK's). Een uitzondering hierop is wanneer de gemeente het gebied eerst "vrijgeeft" [73](#page=73). #### 3.2.1 Vrijgave van woonreservegebieden De vrijgave van WRG kan op twee manieren gebeuren [74](#page=74): 1. **Op initiatief van een overheid**: Dit gebeurt via het opmaken of aanpassen van een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) dat het woonreservegebied herbestemt en ontwikkelbaar maakt. Dit betreft een beleidsmatige activering [74](#page=74). 2. **Op initiatief van een private partij**: Een grondeigenaar of ontwikkelaar met een zakelijk recht kan een vrijgaveverzoek indienen. De gemeenteraad kan vervolgens een vrijgavebesluit (VGB) nemen, waarbij er voorwaarden zullen worden opgelegd [74](#page=74). ### 3.3 Concrete gevolgen en uitdagingen De bouwshift en het Decreet Woonreservegebieden hebben concrete gevolgen voor verschillende actoren [75](#page=75): * **Voor particulieren**: Niet alle bestemde bouwgronden zullen nog bebouwd kunnen worden, wat kan leiden tot een verlies van bouwbestemming [75](#page=75). * **Voor gemeenten**: Er is een noodzaak tot het opmaken of aanpassen van ruimtelijke plannen zoals RUP's en beleidsplannen. Het vastleggen van plannen is slechts één stap; de uitdaging ligt in de uitvoering en handhaving [75](#page=75). * **Voor ontwikkelaars**: De focus zal verschuiven naar inbreiding (binnen bestaande kernen) in plaats van uitbreiding [75](#page=75). #### 3.3.1 Discussiepunten en compensatie Een heikel punt in de implementatie van de bouwshift is de compensatievergoeding voor grondeigenaars die hun bouwbestemming verliezen. Mogelijke instrumenten hiervoor zijn [76](#page=76): * **Planschadevergoeding**: van toepassing bij herbestemming [76](#page=76). * **Planbatenheffing**: van toepassing bij een bestemmingswijziging die een meerwaarde oplevert [76](#page=76). * **Een grondbank**: voor het ruilen of vergoeden van gronden (planologische ruil) [76](#page=76). Momenteel vrezen eigenaars waardeverlies van hun gronden, terwijl milieuorganisaties aandringen op een snellere uitvoering van de plannen [76](#page=76). ### 3.4 Woongebieden ontwikkelen in tijden van betonstop Kunnen we nog woongebieden ontwikkelen in tijden van de bouwshift? Het antwoord luidt: "Ja, maar onder voorwaarden, en niet overal" [77](#page=77). ### 3.5 Ruimtelijk rendement: toekomst of utopie? Vlaanderen heeft het hoogste percentage bebouwde oppervlakte in Europa en kent het hoogste aantal uren file per werknemer. Het concept van ruimtelijk rendement onderzoekt verschillende aspecten om tot een efficiënter ruimtegebruik te komen [79](#page=79) [80](#page=80). Onderzoek op dit gebied omvat: * Onderzoek naar het ruimtebeslag, met een link naar de kostprijs van bouwgrond en bevolkingsgroei [80](#page=80). * Onderzoek naar sensibilisering, gericht op bewustwording en aanpak [80](#page=80). * Onderzoek naar openbaar vervoer [80](#page=80). * Onderzoek naar de financiële aspecten van rendement [80](#page=80). > **Tip:** Begrijpen van de verschillende compensatiemechanismen (planschade, planbatenheffing, grondbank) is cruciaal voor het examen, aangezien dit een belangrijk discussiepunt is in de praktijk [76](#page=76). > > **Voorbeeld:** Een concrete toepassing van "slimmer ruimtegebruik" zou kunnen zijn het ontwikkelen van appartementen boven winkels in bestaande stadskernen, in plaats van nieuwe verkavelingen aan de rand van dorpen [72](#page=72). --- # Zonevreemde dossiers en functiewijzigingen Dit deel behandelt de mogelijkheden en beperkingen voor activiteiten en bebouwing die niet overeenkomen met de huidige bestemmingsplannen, met speciale aandacht voor agrarische en andere zonevreemde situaties, en de procedures voor functiewijzigingen. ## 4. Zonevreemde dossiers en functiewijzigingen ### 4.1 Algemeen kader en ontstaan van zonevreemde sites De regelgeving rond zonevreemde functies kent een historische evolutie. Het Koninklijk Besluit van 1972 inzake de inrichting en toepassing van (ontwerp-)gewestplannen vormde de basis voor de opmaak van gewestplannen in de jaren '70 en '80. Later werden sommige gebruikswijzigingen vergunningsplichtig gemaakt via het Besluit van de Vlaamse Regering van 17 juli 1984. De omzendbrief van 8 juli 1997 en het Besluit van 28 november 2003 over zonevreemde functiewijzigingen waren verdere belangrijke stappen [91](#page=91). Sinds 2020-2021 is het beleid gewijzigd, waarbij het Departement Omgeving beleid voert via beroepen. Dit brengt aanzienlijke onzekerheid met zich mee voor bestaande hoeves bij aankoop, verkoop, schenkingen of bij stoppende landbouwers, met name wat betreft de waarde [92](#page=92). Zonevreemd betekent niet per definitie illegaal. Een constructie kan als zonevreemd beschouwd worden indien deze hoofdzakelijk vergund is, of indien het een bedrijf betreft waarvoor de noodzakelijke constructies vergund zijn. Ook overige constructies die voor minstens 90% vergund zijn, kunnen als zonevreemd beschouwd worden. Belangrijk is dat de constructie niet verkrot mag zijn. Uitzonderingen op de bestaande constructieplicht gelden voor vergunde recent afgebroken constructies, of constructies die vernietigd of beschadigd werden door een vreemde oorzaak. Desalniettemin blijven speciale regels van toepassing in ruimtelijk kwetsbare gebieden . #### 4.1.1 Toepassingsgebied in agrarisch gebied In agrarische gebieden zijn er specifieke mogelijkheden voor zonevreemde functies, met name voor landbouwbedrijven en landbouwaanverwante activiteiten zoals veehouderij, akkerbouw, tuinbouw, kwekerijen, etc.. Om als een leefbaar landbouwbedrijf beschouwd te worden en gebruik te maken van deze mogelijkheden, dient aan diverse voorwaarden te worden voldaan [89](#page=89) [90](#page=90). #### 4.1.2 Voorwaarden voor zonevreemde functies in agrarisch gebied Om te kunnen genieten van de mogelijkheden in agrarisch gebied, zijn er strikte voorwaarden: * **Aantoonbaar:** Er moet aangetoond worden dat er sprake is van plantenkweek of het fokken van dieren. De soorten planten en dieren dienen te worden gespecificeerd, met aandacht voor rotatie [90](#page=90). * **Gronden en gebouwen:** Men dient eigen gronden te kunnen aantonen en de noodzakelijke werken moeten uitgevoerd zijn binnen de bedrijfsgebouwen of op de percelen [90](#page=90). * **Gebruik:** Er moet bewijs zijn van het gebruik van de gronden en stallen [90](#page=90). * **Noodzakelijkheid:** De motivatie voor de noodzakelijkheid van de activiteiten is cruciaal [90](#page=90). * **Kennis en opleiding:** Kennis en gevolgde opleidingen spelen een rol [90](#page=90). * **Economische rentabiliteit:** Boekhouding en economische rentabiliteit, eventueel met een studie, zijn vereist [90](#page=90). * **Werkuren:** De gemaakte werkuren zijn relevant [90](#page=90). * **Sociale bijdrage en verzekering:** Betaling van sociale bijdragen als landbouwer en een BA-verzekering landbouw zijn noodzakelijk [90](#page=90). * **Exploitant:** Aantonen dat men de exploitant is [90](#page=90). ### 4.2 Zonevreemde functiewijzigingen in het algemeen #### 4.2.1 Zelfstandige – ambachtelijke bedrijven Voor zelfstandige en ambachtelijke bedrijven zijn er specifieke toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen: * Een woning of bijgebouw kan omgezet worden naar een kantoor- of dienstenfunctie [94](#page=94). * Een gebouw dat voorheen voor landbouw werd gebruikt, kan dienen voor opslag [94](#page=94). * Gebouwen voor landbouw mogen ook worden aangewend voor dierenartsenpraktijken, tuinaanlegbedrijven met een bijkomende handel van maximaal 100 vierkante meter [94](#page=94). #### 4.2.2 Bouwkundig erfgoed Indien er sprake is van bouwkundig erfgoed, gelden speciale regels voor zonevreemde functiewijzigingen: * De oorspronkelijke functie mag voortgezet worden indien deze niet haalbaar of leefbaar is [94](#page=94). * De erfgoedwaarde moet ongeschonden blijven of verhoogd worden door de nieuwe functie [94](#page=94). * De nieuwe functie moet binnen de bestaande bouwvolumes blijven [94](#page=94). #### 4.2.3 Beschermde monumenten, stads- en dorpsgezichten en landschappen Bij beschermde monumenten, stads- en dorpsgezichten en landschappen gelden aanvullende voorwaarden: * De erfgoedwaarde moet ongeschonden blijven of verhoogd worden door de nieuwe functie [95](#page=95). * De dienst "Monumenten en Landschap" brengt een gunstig advies uit [95](#page=95). * De nieuwe functie kan vrij gekozen worden [95](#page=95). * Uitbreiding van de bebouwing met maximaal 100 vierkante meter kan overwogen worden [95](#page=95). > **Tip:** Een planologisch attest kan hierbij nuttig zijn [95](#page=95). ### 4.3 Wonen op het platteland Er zijn mogelijkheden voor wonen op het platteland, zelfs wanneer deze niet conform het bestemmingsplan zijn: * Een bestaande woning kan worden uitgebreid tot een volume van 1000 kubieke meter [96](#page=96). * Herbouwen op dezelfde plaats is mogelijk met een overlap van 75% [96](#page=96). * Herbouwen op een gewijzigde plaats is toegestaan indien dit getuigt van een goede ruimtelijke ordening [96](#page=96). * Een zonevreemde functiewijziging is mogelijk waarbij een gebouw dat niet voor landbouwdoeleinden werd gebruikt, kan worden omgezet naar een woning [96](#page=96). * Een boerderij kan worden omgezet naar een residentiële woning, mits de landbouw wordt uitgeoefend als nevenberoep [96](#page=96). * Ook bouwkundig erfgoed kan hiervoor in aanmerking komen [96](#page=96). > **Tip:** Er gelden maximale volumes voor woningen en bijgebouwen, respectievelijk 1000 kubieke meter voor de woning en 1000 kubieke meter voor bijgebouwen. Verschillende functies op één site zijn in principe niet toegestaan, met uitzondering van erfgoed, beschermde gebouwen en één bijgebouw . ### 4.4 Dieren houden op het platteland #### 4.4.1 Algemene voorwaarden en hobbyhouders Het houden van dieren op het platteland, ook al is dit zonevreemd, is gebonden aan regelgeving zoals het Mestdecreet met aangifteplicht, NER-D en milieuvergunning. Sinds 1 januari 2018 zijn er vernieuwingen in de regelgeving (artikel 4.4.8/2 VCRO) voor hobbyhouders in agrarisch gebied [97](#page=97). #### 4.4.2 Voorwaarden voor hobbydieren De volgende voorwaarden gelden voor het houden van hobbydieren: * Er mag geen bestaand gebouw ter beschikking zijn [97](#page=97). * Er mag slechts één stal gebouwd worden [97](#page=97). * De stal moet zich binnen een straal van vijftig meter van een hoofdzakelijk vergunde of vergund geachte residentiële woning of bedrijfswoning bevinden [97](#page=97). * De maximale kroonlijsthoogte bedraagt 3,5 meter [97](#page=97). * De maximale vloeroppervlakte is 120 vierkante meter per hectare graasland, met een absoluut maximum van 200 vierkante meter [97](#page=97). * De dieren en de gronden moeten aangetoond kunnen worden [97](#page=97). > **Tip:** Stallen van weidedieren die als hobby worden gebruikt, worden niet beschouwd als een functie die complementair is aan wonen . #### 4.4.3 Paarden houden De omzendbrief van 1997 regelt stallen voor paardenhouderijen met minstens 10 paarden, waarbij de hoofdactiviteit gericht is op het fokken en/of houden van paarden, en eventueel bijkomend op het africhten, opleiden en/of verhandelen ervan. Er bestond een oud richtkader voor het houden van paarden op het platteland [98](#page=98) [99](#page=99). ### 4.5 Toerisme en recreatie Er zijn mogelijkheden voor zonevreemd toerisme en recreatie op het platteland: * **Recreatief medegebruik:** Dit kan toegestaan worden [100](#page=100). * **PRUP solitaire vakantiewoning:** Dit kan worden overwogen [100](#page=100). * **Toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen:** * Toeristische logies en plattelandstoerisme met een maximum van 32 personen en 8 eenheden [100](#page=100). * Jeugdlogies en kinderboerderijen [100](#page=100). * Bouwkundig erfgoed kan hier eveneens voor in aanmerking komen [100](#page=100). * Ook bij beschermde monumenten en beschermde landschappen zijn er mogelijkheden [100](#page=100). ### 4.6 Procedurele aspecten en overwegingen #### 4.6.1 Vereisten voor functiewijziging Bij zonevreemde functiewijzigingen is het essentieel dat deze voldoende gemotiveerd worden. Een berging voor caravans of oldtimers wordt beschouwd als opslagruimte conform artikel 8 . #### 4.6.2 Cassatieberoep Er is een cassatieberoep ingediend bij de Raad van State betreffende een arrest van 4 september 2025 . #### 4.6.3 Visie Departement Omgeving Het Departement Omgeving hanteert een specifieke visie op zonevreemde functiewijzigingen, waarbij een woning een volume van 1000 kubieke meter kan hebben en bijgebouwen eveneens maximaal 1000 kubieke meter. Zoals eerder vermeld, zijn verschillende functies op één site in principe niet toegestaan, met uitzonderingen voor erfgoed, beschermde gebouwen en één bijgebouw . --- ## Veelgemaakte fouten om te vermijden - Bestudeer alle onderwerpen grondig voor examens - Let op formules en belangrijke definities - Oefen met de voorbeelden in elke sectie - Memoriseer niet zonder de onderliggende concepten te begrijpen

| Term | Definition | |------|------------| | Omgevingsvergunning | Een integrale vergunning die stedenbouwkundige en milieuaspecten combineert, bedoeld om procedures te vereenvoudigen en de rechtszekerheid te vergroten. | | Gewestplan | Een verouderd planningsinstrument dat de ruimtelijke ordening in Vlaanderen bepaalde, opgedeeld in bestemmingszones met bijbehorende voorschriften. | | BPA (Bijzonder Plan van Aanleg) | Een gedetailleerder ruimtelijk plan dat specifieke bestemmingen en voorschriften oplegt binnen een bepaald gebied, bovenop het gewestplan. | | RUP (Ruimtelijk Uitvoeringsplan) | Een hedendaags ruimtelijk planningsinstrument dat de bestemmingen en voorschriften van het gewestplan verder uitwerkt en specificeert voor een bepaald gebied. | | VCRO (Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) | De wetgeving die de regels en procedures voor ruimtelijke ordening in Vlaanderen vastlegt, inclusief het vergunningsbeleid. | | Vlarem | Een Vlaamse milieuwetgeving die de milieu-impact van inrichtingen en activiteiten reguleert, onderverdeeld in verschillende klassen op basis van hun potentiële hinder. | | Milieuvergunning | Een vergunning die vereist is voor activiteiten die een significante impact kunnen hebben op het milieu, gericht op het voorkomen of beperken van vervuiling en hinder. | | Klasse 1 inrichting | Een inrichting die de meest ingrijpende milieu-impact heeft en waarvoor een vergunning aangevraagd moet worden bij de provincie. | | Klasse 2 inrichting | Een inrichting met een gemiddelde milieu-impact, waarvoor een vergunning aangevraagd wordt bij het college van burgemeester en schepenen na een adviesronde. | | Klasse 3 inrichting | Een inrichting met een beperkte milieu-impact, waarvoor enkel een melding aan het college van burgemeester en schepenen vereist is. | | EPB/EPC | Energieprestatie van Gebouwen (EPB) en Energieprestatie van Gebouwen – Certificaat (EPC). EPB-eisen gelden voor nieuwbouw en ingrijpende renovaties, EPC geeft de energiezuinigheid van een gebouw weer. | | MER (Milieueffectrapport) | Een onderzoek dat de mogelijke milieueffecten van een project nagaat en beoordeelt, noodzakelijk voor grotere projecten met een potentieel significante milieu-impact. | | MER-screening | Een voorstudie die nagaat of een project een significante milieueffectrapportage vereist, bedoeld om de noodzaak van een volledige MER te bepalen. | | Stikstoftoets | Een studie die de impact van stikstofdepositie op nabijgelegen natuurgebieden evalueert, vereist bij bepaalde projecten die stikstof uitstoten. | | Rioleringstoets | Een analyse die nagaat of een bouw- of verkavelingsproject correct aangesloten kan worden op het rioleringsstelsel zonder problemen te veroorzaken voor de waterhuishouding. | | Hemelwaterverordening | Een regelgevend document dat voorschrijft hoe regenwater moet worden opgevangen, hergebruikt, geïnfiltreerd of vertraagd afgevoerd om overstromingen te voorkomen en grondwater aan te vullen. | | Bouwshift | Een beleidsinitiatief in Vlaanderen met als doel de inname van open ruimte te stoppen en de groei van het bebouwde gebied tegen 2040 stil te leggen, door in te zetten op slimmer ruimtegebruik en herbestemming. | | Woonreservegebieden (WRG) | Gebieden die in het verleden bestemd waren voor woonuitbreiding, maar na de invoering van de bouwshift "gestolpt" zijn en enkel nog ontwikkeld kunnen worden onder strikte voorwaarden. | | Zonevreemd | Bebouwing of een activiteit die niet overeenkomt met de huidige bestemmingsvoorschriften van een bepaald gebied, maar wel legaal bestaat of vergund kan worden onder specifieke voorwaarden. | | Planologisch attest | Een document dat de planologische toelaatbaarheid van een voorgenomen project beoordeelt, met name relevant voor zonevreemde dossiers en de herbestemming van gebouwen. | | Sloopinventaris | Een document dat de materialen en afvalstoffen die vrijkomen bij sloopwerken inventariseert, verplicht voor grotere sloopwerken om selectieve sloop te bevorderen. | | Sloopopvolgingsplan | Een gedetailleerd plan dat de correcte verwerking van alle materialen en afvalstoffen bij sloopwerken beschrijft, met een grotere complexiteit dan de sloopinventaris. | | Archeologienota | Een document dat de archeologische verwachting van een locatie beoordeelt in relatie tot geplande werken, inclusief de mogelijke impact en noodzakelijke vervolgonderzoeken. | | Kleinhandelsvergunning | Een vergunning die vereist is voor handelsactiviteiten van een bepaalde omvang of aard, met name voor winkels die een netto handelsoppervlakte van meer dan 400 m² hebben. | | MER-screening | Een beoordeling om te bepalen of een gepland project een aanzienlijke milieueffect heeft en een volledig Milieueffectrapport (MER) vereist. | | Stikstofdepositie | De neerslag van stikstofverbindingen uit de atmosfeer op de bodem en vegetatie, wat schadelijk kan zijn voor natuurgebieden. | | Rioleringsstelsel | Het netwerk van leidingen en installaties voor de afvoer van afvalwater en hemelwater. | | Hemelwater | Regenwater dat op daken en andere oppervlakken valt. | | Bestemmingsplan | Een plan dat de toegelaten functies en bebouwing voor verschillende zones in een gemeente vastlegt. | | Erfgoed | Gebouwen, landschappen of objecten van historische, culturele of artistieke waarde die beschermd kunnen worden. | | Compensatievergoeding | Een financiële vergoeding die grondeigenaars ontvangen wanneer hun bouwbestemming verliest door wijzigingen in het ruimtelijk beleid. |