Deel 1 - HF 1 - KOOP (1).docx

# Koopovereenkomsten en hun regimes Dit onderwerp behandelt de verschillende juridische regimes die van toepassing zijn op koopovereenkomsten, waaronder het gemeen recht, de consumentenkoop en het Weens Koopverdrag. ## 1. Koopovereenkomsten en hun regimes Koopovereenkomsten worden beheerst door diverse juridische regimes, afhankelijk van de aard van de partijen, het voorwerp van de verkoop en de omstandigheden van de transactie. De belangrijkste regimes die aan bod komen zijn het gemeen recht (regulier kooprecht), de consumentenkoop en het Weens Koopverdrag voor internationale handel. ### 1.1 De regeling van de koopovereenkomst Een koopovereenkomst is een wederkerige overeenkomst waarbij de ene partij (de verkoper) zich verbindt om een zaak over te dragen en de andere partij (de koper) zich verbindt om daarvoor een prijs in geld te betalen. #### 1.1.1 Kenmerken van de koopovereenkomst * **Wederkerige overeenkomst:** Beide partijen verbinden zich tot een prestatie. * **Onder bezwarende titel:** Elke partij verkrijgt een voordeel waarvoor ze een tegenprestatie levert. * **Consensueel:** De overeenkomst komt tot stand door loutere wilsovereenstemming tussen partijen omtrent de zaak en de prijs, zelfs indien de zaak nog niet is geleverd of de prijs nog niet is betaald. #### 1.1.2 Essentiële bestanddelen van de koopovereenkomst Volgens artikel 1582 van het Burgerlijk Wetboek zijn de essentiële kenmerken van een koopovereenkomst: 1. **Overeenkomst met betrekking tot een goed:** Het moet gaan om de overdracht van eigendom van een zaak, geen dienst. 2. **Overeenkomst met betrekking tot de eigendomsoverdracht van het goed:** Het doel is de overdracht van eigendom. 3. **Tegen betaling in geld (de prijs):** De tegenprestatie moet uit geld bestaan. Indien dit niet het geval is, kan het gaan om een ruilovereenkomst. #### 1.1.3 Eigendomsoverdracht * **Solo consensu:** De eigendom gaat van rechtswege over op de koper zodra er wilsovereenstemming is omtrent de zaak en de prijs, zelfs indien de zaak nog niet geleverd is en de prijs nog niet betaald. * **Vrijwillige uitsluiting:** Partijen kunnen conventioneel afspreken dat de eigendomsoverdracht wordt uitgesteld, bijvoorbeeld tot bij de verlijding van de notariële akte bij de aankoop van onroerend goed. * **Verkoop van andermans goed:** De verkoop van een goed waarvan men geen eigenaar is, is strikt genomen niet geldig, maar kan wel leiden tot verbintenissen ten laste van de verkoper (zoals schadevergoeding). #### 1.1.4 De prijs * **In geld:** De prijs moet uit geld bestaan. Indien de tegenprestatie uit goederen bestaat, spreekt men van een ruil. * **Bepaalbaar of bepaald:** De prijs moet bepaald zijn of bepaalbaar zijn (bijvoorbeeld de dagprijs op de markt). Een overeenkomst met een "nader te bepalen prijs" is geen koop, tenzij de prijs bepaalbaar is. * **Ernstig:** Een fictieve prijs, gesimuleerd om bijvoorbeeld schenkingsrechten te vermijden (vermomde schenking), is niet geldig als koop. Dit kan leiden tot inkorting en inbreng in de nalatenschap. * **Prijsbewimpeling:** Wanneer naar buiten toe een lagere prijs wordt gesimuleerd dan de werkelijke prijs. Tussen partijen geldt de werkelijke prijs (afspraken via een "tegenbrief"), derden (zoals de fiscus) kunnen zich beroepen op de werkelijke of gesimuleerde prijs. #### 1.1.5 Tegenwerpelijkheid aan derden * **Relativiteit van de overeenkomst:** Een overeenkomst is in principe slechts bindend tussen de contracterende partijen (art. 1134 oud BW). * **Tegenwerpelijkheid:** Derden moeten de overeenkomst als feit erkennen en passief ondergaan. Tegenwerpelijkheid aan derden vereist een rechtsgeldige handeling en dat de derde kennis heeft of behoort te hebben van de overeenkomst, vaak via publiciteitssystemen (zoals het hypotheekregister). ### 1.2 Koop van onroerende goederen De aankoop van onroerend goed kent specifieke formaliteiten en praktijken. #### 1.2.1 Consensualisme en "compromis" Ondanks het consensuele karakter van de koop, is bij de aankoop van onroerend goed de onderhandse verkoopovereenkomst, of "compromis", cruciaal. Dit document bevat de definitieve afspraken tussen koper en verkoper. De notariële akte volgt later en dient voornamelijk voor de overschrijving en tegenwerpelijkheid aan derden. #### 1.2.2 Rol van de notaris De tussenkomst van een notaris bij de aankoop van onroerend goed biedt tal van voordelen: * **Juridische controles en opzoekingen:** De notaris voert onderzoek naar de eigendomstitel, de bekwaamheid en beschikkingsbevoegdheid van de verkoper, alsook naar eventuele schulden, hypotheken of erfdienstbaarheden. Dit is een resultaatsverbintenis voor de eigendomsoverdracht en een middelenverbintenis voor de geldigheid van de overdracht. * **Voorschot:** Een deel van de prijs (vaak 10%) wordt als voorschot gestort op een geblokkeerde rekening van de notaris, wat bescherming biedt aan zowel koper (tegen schuldeisers van de verkoper) als verkoper (zekerheid van betaling). * **Gratis levensverzekering:** De notaris regelt vaak een gratis levensverzekering voor de koper tot een bepaald bedrag ter bescherming van de erfgenamen bij overlijden van de koper voor het verlijden van de authentieke akte. #### 1.2.3 Overgang van eigendom en risico * **Bij compromis (meestal):** De eigendom gaat in principe over bij het sluiten van het compromis, tenzij conventioneel anders bepaald. Vanaf dit moment draagt de koper ook het risico voor tenietgaan van het goed door overmacht. * **Bij notariële akte (vaak bedongen):** Partijen kunnen overeenkomen dat de eigendom pas overgaat bij het verlijden van de authentieke akte. Dit stelt de eigendomsoverdracht en daarmee ook de risico-overdracht uit tot op dat latere moment. Dit is aan te raden om de verkoper te beschermen indien de koper voor de akte al het genot van het goed krijgt. * **Publiciteit:** De eigendomsoverdracht is pas tegenwerpelijk aan derden na overschrijving van de authentieke akte in de registers van het hypotheekkantoor. Derden te goeder trouw die geen kennis hebben van de verkoop, kunnen de verkoop niet worden tegengeworpen indien zij zonder bedrog hebben gecontracteerd en de akte nog niet is overgeschreven. #### 1.2.4 Dubbele verkoop en "flikkermoment" Bij dubbele verkoop (een verkoper verkoopt hetzelfde goed aan twee verschillende kopers) speelt het principe van publiciteit een cruciale rol. De eerste die de authentieke akte laat overschrijven in de hypotheekregisters, verkrijgt in principe de eigendom, zelfs indien de tweede koper een ouder contract heeft, mits de tweede koper te goeder trouw was. Dit moment van overschrijving wordt het "flikkermoment" genoemd. #### 1.2.5 Digitale koop van onroerend goed Ondanks het consensusprincipe bij koop, vereist de wet voor de verkoop van onroerend goed een authentieke akte, waardoor aankopen via elektronische weg zoals e-mail of sms niet rechtsgeldig zijn voor de geldigheid van de overeenkomst zelf, hoewel ze wel als begin van bewijs kunnen dienen. ### 1.3 Koop van roerende goederen Voor de verkoop van roerende goederen geldt in principe hetzelfde consensusprincipe, maar er is geen verplicht publiciteitssysteem zoals bij onroerende goederen. #### 1.3.1 Tegenwerpelijkheid aan derden De overdracht van roerende goederen is tegenwerpelijk aan derden vanaf het moment van de levering van het goed, aangezien bezit geldt als titel (art. 1141 BW). Dit betekent dat derden erop mogen vertrouwen dat het geleverde goed zich in het vermogen van de koper bevindt en dat deze er eigenaar van is. #### 1.3.2 Dubbele verkoop van roerende goederen Bij een dubbele verkoop van roerende goederen heeft de koper die het goed als eerste in bezit heeft gekregen, voorrang, mits deze te goeder trouw was. Indien de tweede koper het goed te goeder trouw in bezit heeft gekregen, kan hij zich op zijn bezit beroepen. #### 1.3.3 Eigendomsvoorbehoud De verkoper kan met de koper overeenkomen dat de eigendom van het verkochte goed pas overgaat na volledige betaling van de prijs. Dit moet schriftelijk worden overeengekomen uiterlijk op het moment van de levering. Dit beschermt de verkoper, maar de koper te goeder trouw die het goed verder vervreemdt, wordt beschermd door het bezitsprincipe. #### 1.3.4 Risico-overdracht In het gemeen kooprecht gaat het risico voor het tenietgaan van het goed, door vreemde oorzaak of overmacht, over op de koper op hetzelfde moment als de eigendomsoverdracht. Indien er een eigendomsvoorbehoud is, blijft het risico bij de verkoper, tenzij de zaak reeds aan de koper is geleverd. ### 1.4 Totstandkoming van de koopovereenkomst De totstandkoming van een koopovereenkomst verloopt in verschillende fasen. #### 1.4.1 Precontractuele fase en aanbod/aanvaarding * **Precontractuele fase:** Onderhandelingen voorafgaand aan een overeenkomst zijn in principe niet bindend, maar kunnen leiden tot aansprakelijkheid voor culpa in contrahendo (fouten tijdens onderhandelingen). * **Aanbod:** Een aanbod bevat alle essentiële bestanddelen van de overeenkomst en is bindend voor de aanbieder zodra de tegenpartij er kennis van krijgt. * **Aanvaarding:** De aanvaarding van het aanbod, al dan niet stilzwijgend, leidt tot de totstandkoming van de overeenkomst. Een tegenbod wordt beschouwd als een nieuw aanbod. #### 1.4.2 Verkoopbelofte en optie * **Verkoopbelofte:** Een voorovereenkomst waarbij de ene partij zich verbindt een goed te verkopen aan de andere partij (de begunstigde) aan bepaalde voorwaarden, en de begunstigde zich verbindt het goed te kopen. * **Optie (aankoopoptie):** De verkoper verleent aan de begunstigde het recht om eenzijdig de koopovereenkomst te lichten binnen een bepaalde termijn en tegen een bepaalde prijs. De verkoper is onherroepelijk verbonden. De begunstigde is vrij om de optie al dan niet te lichten. #### 1.4.3 Wilsgebreken Wanneer de toestemming bij de contractsluiting gebrekkig is, kan de overeenkomst nietig verklaard worden. De belangrijkste wilsgebreken zijn: * **Dwaling:** Een verkeerde voorstelling van de feiten die doorslaggevend was voor het sluiten van de overeenkomst. De dwaling moet verschoonbaar zijn (een normaal zorgvuldig persoon zou ook gedwaald hebben). * **Bedrog:** Een kunstgreep met de bedoeling de andere partij te bedriegen. Indien het bedrog hoofdbedrog betreft (zonder bedrog zou de overeenkomst niet gesloten zijn), leidt dit tot nietigheid. Incidenteel bedrog leidt tot schadevergoeding. * **Geweld:** Dwang die indruk maakt op een redelijk mens. * **Benadeling:** Aanzienlijke onevenredigheid tussen de wederzijdse prestaties. Dit is enkel een nietigheidsgrond bij de verkoop van onroerend goed. #### 1.4.4 Bekwaamheid Partijen moeten handelingsbekwaam zijn om een koopovereenkomst te sluiten. Minderjarigen en personen onder curatele zijn in principe handelingsonbekwaam, hoewel er uitzonderingen bestaan voor minderjarigen voor zaken van geringe waarde. #### 1.4.5 Voorwerp en Vorm * **Voorwerp:** Het voorwerp van de koop (de zaak) moet bestaan (toekomstige zaken zijn toegelaten), in de handel zijn (niet het openbaar domein, verboden middelen, etc.) en bepaald of bepaalbaar zijn. * **Vorm:** De koopovereenkomst is in principe vormvrij (consensualisme), tenzij de wet specifieke vormvereisten oplegt (bv. authentieke akte voor onroerend goed). ### 1.5 Verbintenissen van de verkoper De verkoper heeft drie voornaamste verbintenissen: levering, vrijwaring voor uitwinning en vrijwaring voor verborgen gebreken. #### 1.5.1 Levering * **Doel:** De verkoper moet de verkochte zaak overdragen in het bezit en de macht van de koper. Dit omvat ook de levering van toebehoren en opbrengsten. * **Modaliteiten:** Levering geschiedt op de plaats waar het goed zich ten tijde van de koop bevond, tenzij anders overeengekomen. De kosten van levering en afhaling zijn in beginsel ten laste van de verkoper, maar dit is aanvullend recht. * **Gevolgen van niet-levering:** De koper kan de ontbinding van de overeenkomst vorderen of uitvoering in natura, aangevuld met een schadevergoeding. De ENAC (exceptio non adimpleti contractus) kan ingeroepen worden: zolang de verkoper niet levert, betaalt de koper niet. #### 1.5.2 Vrijwaring voor uitwinning * **Begrip:** De verkoper moet de koper vrijwaren voor elke stoornis in het ongestoord bezit van het gekochte goed, zowel door eigen daad van de verkoper als door daden van derden. Dit dekt zowel feitelijke als juridische stoornissen die een oorsprong hebben vóór de verkoop. * **Vrijwaring voor eigen daad:** De verkoper mag het vreedzaam genot van het verkochte goed niet verstoren, bijvoorbeeld door concurrentie aan te gaan na verkoop van een handelszaak. * **Vrijwaring voor daden van derden:** Dit betreft juridische stoornissen, zoals hypotheken, erfdienstbaarheden of een eerdere verkoop aan een derde. Feitelijke stoornissen door derden, zoals een lastige buur, vallen hier niet onder. * **Sancties:** De koper kan schadevergoeding vorderen, en in ernstige gevallen zelfs ontbinding van de koop. #### 1.5.3 Vrijwaring voor verborgen gebreken * **Gemeen kooprecht (dualisme):** * **Niet-conforme levering:** De geleverde zaak moet overeenstemmen met de verkochte zaak in identiteit, kwaliteit en kwantiteit. Zichtbare gebreken worden gedekt door aanvaarding zonder protest. * **Verborgen gebreken:** Dit zijn gebreken die de zaak ongeschikt maken voor het gebruik waarvoor ze bestemd is, of die de waarde van de zaak zodanig verminderen dat de koper, indien hij het gebrek gekend had, de zaak niet of tegen een mindere prijs zou hebben gekocht. Het gebrek moet intriniek (in de zaak zelf) of functioneel (ongeschikt voor het door de koper beoogde gebruik, mits dit bekend was bij de verkoper) zijn, verborgen (niet zichtbaar bij normaal onderzoek), ernstig en anterieur aan de verkoop. * **Consumentenkoop (monisme):** De verkoper is aansprakelijk voor elk gebrek aan overeenstemming dat bestaat bij de levering van de goederen. Dit omvat zowel niet-conforme levering als verborgen gebreken onder één noemer: conformiteit. * **Weens Koopverdrag:** Dit verdrag kent eveneens een monistisch systeem van non-conformiteit. * **Remedies:** Afhankelijk van het regime kan de koper kiezen voor kosteloos herstel of vervanging, prijsvermindering, ontbinding van de overeenkomst, of schadevergoeding. Bij de consumentenkoop is herstel of vervanging de primaire remedie. #### 1.5.4 Gebrekkige zaak gaat teniet Indien de gebrekkige zaak tenietgaat door een oorzaak die aan de verkoper is toe te rekenen (bv. het gebrek zelf), dan is de verkoper aansprakelijk. Indien de zaak tenietgaat door toeval na de risico-overdracht, draagt de koper het risico. #### 1.5.5 Exoneratiebedingen Verkopers kunnen proberen hun aansprakelijkheid voor verborgen gebreken te beperken via exoneratiebedingen. Deze zijn geldig in het gemeen kooprecht, tenzij de verkoper ter kwader trouw was (het gebrek kende). In de consumentenkoop zijn dergelijke bedingen echter verboden en nietig. #### 1.5.6 Meldingstermijn en verjaring * **Gemeen kooprecht:** Er is geen uitdrukkelijke wettelijke meldingstermijn voor niet-conforme levering of verborgen gebreken, maar stilzwijgende aanvaarding door gebrek aan protest kan optreden. Voor verborgen gebreken geldt een korte verjaringstermijn. * **Consumentenkoop:** Er geldt een wettelijke meldingstermijn van minstens twee maanden na vaststelling van het gebrek. De vordering verjaart één jaar na manifestatie van het gebrek. * **Weens Koopverdrag:** De koper moet de verkoper binnen een redelijke termijn na ontdekking van het gebrek in kennis stellen. ### 1.6 Verbintenissen van de koper De koper heeft twee hoofdverbintenissen: de zaak in ontvangst nemen en de prijs betalen. #### 1.6.1 Inontvangstnemingsverplichting * **Plaats en tijdstip:** De koper moet de zaak afhalen op de plaats en het tijdstip van de levering. * **Inspectie en protest:** De koper moet de zaak inspecteren en bij zichtbare gebreken protesteren of voorbehoud maken. Stilzwijgende aanvaarding kan leiden tot verlies van vorderingsrechten. * **Gedwongen uitvoering:** Indien de koper de zaak onterecht weigert, kan de verkoper gedwongen uitvoering eisen. #### 1.6.2 Betalingsverplichting * **Algemeen:** De betaling moet gebeuren aan de verkoper of diens vertegenwoordiger. De plaats en het tijdstip van betaling worden conventioneel bepaald, bij gebreke waarvan de plaats van levering en het tijdstip van levering gelden. * **Betaalmunt en betaalmiddelen:** De betaling gebeurt in de overeengekomen valuta. Er gelden regels voor betalingen in chartaal (cash) of giraal geld, met limieten voor chartale betalingen om fraude te bestrijden. Elektronische betaalsystemen zijn verplicht aan te bieden aan consumenten. * **Bescherming van de onbetaalde verkoper:** Indien de koper niet betaalt, kan de verkoper de ENAC inroepen, de ontbinding van de overeenkomst vorderen (meestal gerechtelijk, tenzij een ontbindend beding is opgenomen), en/of gebruik maken van een retentierecht. Bij roerende goederen kan de verkoper, onder strikte voorwaarden, een revindicatierecht uitoefenen. ### 1.7 Consumentenkoop De regeling van de consumentenkoop is dwingend recht en biedt verhoogde bescherming aan de consument als zwakkere partij. #### 1.7.1 Toepassingsgebied De regels van consumentenkoop zijn van toepassing op de verkoop van consumptiegoederen door een verkoper aan een consument (natuurlijke persoon die handelt voor niet-beroepsdoeleinden). Rechtspersonen, zoals vzw's, kunnen geen consument zijn. #### 1.7.2 Conformiteit en garantie De verkoper is aansprakelijk voor elk gebrek aan overeenstemming (non-conformiteit) dat bestaat op het moment van de levering. Er geldt een wettelijke waarborgtermijn van twee jaar (of één jaar voor tweedehandsgoederen, indien contractueel bepaald). Gedurende de eerste twee jaar na levering wordt vermoed dat het gebrek reeds bestond op het moment van levering, waardoor de bewijslast bij de verkoper ligt. #### 1.7.3 Remedies De consument heeft recht op kosteloos herstel of kosteloze vervanging van het goed. Indien dit onmogelijk is of buiten proportie, kan de consument een passende prijsvermindering eisen of de ontbinding van de overeenkomst vragen, eventueel aangevuld met schadevergoeding. #### 1.7.4 Commerciële garantie Een commerciële garantie (bv. fabrieksgarantie) is een contractuele uitbreiding van de wettelijke garantie en is bindend voor de verkoper, maar doet geen afbreuk aan de wettelijke rechten van de consument. ### 1.8 Weens Koopverdrag (CISG) Het Weens Koopverdrag regelt internationale verkopen van roerende lichamelijke goederen tussen professionele partijen (B2B) die gevestigd zijn in verschillende staten die partij zijn bij het verdrag. Het is van dwingend recht, maar kan contractueel worden uitgesloten. #### 1.8.1 Toepassingsgebied Enkel van toepassing op internationale verkopen van lichamelijke roerende goederen tussen professionelen. #### 1.8.2 Vrijwaring en remedies Het verdrag kent een monistisch systeem van non-conformiteit. De remedies omvatten o.a. de vordering tot nakoming, prijsvermindering, ontbinding en schadevergoeding. ### 1.9 Beëindiging van de koopovereenkomst Naast de gemeenrechtelijke beëindigingsmanieren (ontbinding, vernietiging), kent de koop enkele specifieke beëindigingsgronden: * **Beding van wederinkoop:** De verkoper behoudt zich het recht voor om het verkochte goed terug te nemen binnen een termijn van vijf jaar. * **Vernietiging wegens benadeling:** Alleen bij verkoop van onroerend goed indien de onevenredigheid tussen de prestaties aanzienlijk is. * **Verkoop op afbetaling:** Regels met betrekking tot kredietovereenkomsten en consumentenkrediet. * **Verkoop op afstand en verkoop buiten verkoopruimten:** Specifieke informatieplichten en herroepingsrechten voor de consument. ### 1.10 Productaansprakelijkheid De wet op productaansprakelijkheid regelt de aansprakelijkheid van producenten voor schade veroorzaakt door gebrekkige producten. Het is een foutloze aansprakelijkheid waarbij het gebrek, de schade en het causaal verband bewezen moeten worden door het slachtoffer. Het veiligheidscriterium is hierbij cruciaal. --- # Kenmerken en totstandkoming van de koopovereenkomst Hieronder volgt een gedetailleerd overzicht van de kenmerken en totstandkoming van de koopovereenkomst, opgesteld als een studiehandleiding voor examens. ## 2. Kenmerken en totstandkoming van de koopovereenkomst Dit deel beschrijft de essentiële kenmerken van een koopovereenkomst, de verschillende stadia van totstandkoming, en de cruciale aspecten zoals eigendomsoverdracht en betaling van de prijs, inclusief specifieke regelingen zoals opties. ### 2.1 Soorten koopovereenkomsten en toepasselijke regimes Er bestaan verschillende regimes die van toepassing kunnen zijn op een koopovereenkomst, afhankelijk van de aard van de partijen en de goederen: * **Koop van gemeen recht (art. 1582-1689 BW):** Dit is het residuaire regime, wat betekent dat het van toepassing is wanneer geen specifiekere regel geldt. Het is aanvullend recht, wat impliceert dat partijen ervan mogen afwijken. Dit regime geldt voor zowel roerende als onroerende, lichamelijke en onlichamelijke goederen. * **Consumentenkoop (wet geïntegreerd in BW: art. 1649bis-1649octies BW + art. VI. 44 WER):** Dit regime is dwingend recht en beschermt de consument als koper. Het is enkel van toepassing op roerende lichamelijke zaken, nooit op onroerende goederen. Een belangrijk aspect is de garantieregeling voor productkwaliteit. * **Weens Koopverdrag (Convention on International Sale of Goods – CISG):** Dit verdrag regelt de internationale koop tussen professionelen (B2B) die gevestigd zijn in verschillende staten. Het is niet-dwingend recht en geldt enkel voor lichamelijke roerende goederen. Bij het analyseren van een casus is het cruciaal om eerst het toepasselijke type overeenkomst te bepalen (bv. koop, aanneming) en vervolgens het correcte koopregime te identificeren. Vaak kunnen gemeen recht en consumentenkoop naast elkaar van toepassing zijn op verschillende goederen binnen één transactie. ### 2.2 Essentiële kenmerken van de koopovereenkomst Volgens artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek (BW) zijn de essentiële kenmerken van een koopovereenkomst: * **Wilsovereenstemming:** Beide partijen moeten de wil hebben om de overeenkomst aan te gaan. * **Overeenkomst met betrekking tot een goed:** Het object van de overeenkomst moet een goed zijn, geen dienst. * **Overeenkomst met betrekking tot de eigendomsoverdracht:** De overeenkomst richt zich op de overdracht van de eigendom van het goed. * **Tegen betaling in geld (prijs):** De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht moet bestaan uit geld. Indien dit niet het geval is, kan de overeenkomst gekwalificeerd worden als een ruil. ### 2.3 Eigendomsoverdracht Het principe van de **solo consensu** bepaalt dat de eigendom van het verkochte goed van rechtswege overgaat op de koper zodra er wilsovereenstemming is bereikt over de zaak en de prijs, zelfs indien de zaak nog niet geleverd is en de prijs nog niet betaald is. Dit principe geldt als aanvullend recht en kan conventioneel worden uitgesloten. * **Belangrijke verbintenis van de verkoper:** De levering van de zaak. * **Verkoop van andermans goed (art. 1599 BW):** De verkoper moet eigenaar zijn van het verkochte goed. * **Soortgoederen:** Bij soortgoederen gaat de eigendom pas over bij individualisering van de goederen. Dit kan de eigendomsoverdracht uitstellen. * **Uitzonderingen op het consensualisme:** Hoewel de koopovereenkomst in principe consensueel is (art. 5.28 BW), kunnen er formaliteiten vereist zijn, met name bij de overdracht van onroerende goederen (bv. notariële akte voor tegenwerpelijkheid). * **Beding van eigendomsvoorbehoud:** Partijen kunnen conventioneel overeenkomen dat de eigendom pas overgaat op een later tijdstip, bijvoorbeeld na volledige betaling van de prijs. Dit is toegestaan omdat de bepalingen van gemeen recht aanvullend zijn. ### 2.4 De prijs De prijs is een cruciaal bestanddeel van de koopovereenkomst en dient aan specifieke voorwaarden te voldoen: * **Prijs in geld:** De tegenprestatie moet uit geld bestaan. Indien dit niet het geval is, spreekt men van een ruil (art. 1702 BW). * **Prijs moet bepaald of bepaalbaar zijn (art. 1591 BW):** Een overeenkomst waarbij de prijs aan een derde wordt overgelaten om te bepalen, is geldig. Een prijs die objectief bepaalbaar is (bv. tegen dagprijs op de markt) volstaat. * **Ernstige prijs:** Een volledig fictieve prijs wordt niet aanvaard en kan duiden op een vermomde schenking. Dit is nietig als rechtshandeling om niet en vatbaar voor inkorting en inbreng. Familieleden kunnen bewijzen dat het om een vermomde schenking gaat. * **Prijsbewimpeling:** Wanneer naar buiten toe een lagere prijs wordt gesimuleerd dan de werkelijke prijs (bv. om registratierechten te ontduiken), geldt het leerstuk van simulatie. Tussen partijen zijn de afspraken in de tegenbrief bindend. Derden, zoals de fiscus, kunnen zich beroepen op de werkelijke of gesimuleerde prijs. ### 2.5 Relativiteit en tegenwerpelijkheid van de overeenkomst * **Relativiteit van de overeenkomst (art. 1165 BW):** Een overeenkomst geldt enkel tussen de contracterende partijen ('inter partes'). Derden kunnen zich er niet actief op beroepen ('res inter alios acta'). * **Tegenwerpelijkheid aan derden:** Hoewel derden zich niet actief op de overeenkomst kunnen beroepen, moeten zij de overeenkomst als feit erkennen en passief ondergaan. * **Voorwaarden voor tegenwerpelijkheid:** De handeling moet rechtsgeldig zijn en de derde moet kennis hebben van de overeenkomst, of er kennis van moeten hebben. Dit wordt vaak bereikt via publiciteitssystemen. * **Publiciteitssystemen:** Bij onroerende goederen zorgt de overschrijving in de hypotheekregisters voor de tegenwerpelijkheid aan derden. Een authentieke akte (bv. notariële akte) kan worden overgeschreven. ### 2.6 Koop van onroerende goederen Bij de verkoop van onroerende goederen speelt de **consensuele** aard van de koop een rol, maar de uiteindelijke eigendomsoverdracht en tegenwerpelijkheid worden geregeld door specifieke formaliteiten. * **Het compromis (onderhandse verkoopakte):** Dit is de eigenlijke verkoopakte waarin de wilsovereenstemming wordt vastgelegd. Vanaf de aanvaarding van het bod is de koper in principe eigenaar, tenzij anders overeengekomen. * **Voordeel tussenkomst notaris:** * **Opzoekingen en juridische controles:** De notaris voert onderzoeken uit naar de eigendomstitel, de bekwaamheid en beschikkingsbevoegdheid van de verkoper. Dit is een resultaatsverbintenis voor de overgang van eigendom en een middelenverbintenis voor de geldigheid van de overdracht. * **Informatieplicht:** De notaris informeert partijen over hun rechten en plichten. * **Betaling voorschot (10%):** Dit wordt gestort op een gerubriceerde rekening van de notaris, wat de koper beschermt tegen schuldeisersrisico's van de verkoper. De verkoper is zeker van de betaling. * **Registratierechten:** Deze moeten binnen vier maanden na het sluiten van de onderhandse koopovereenkomst betaald worden. * **Notariële akte (authentieke akte):** Deze is niet vereist voor de geldigheid van de overeenkomst, maar wel voor de inschrijving in de openbare registers (hypotheekkantoor), wat essentieel is voor de tegenwerpelijkheid aan derden. * **Overgang van eigendom:** In principe bij het compromis, maar vaak conventioneel uitgesteld tot de notariële akte. * **Gevolgen van niet-overschrijving:** De verkoop is niet tegenwerpbaar aan derden te goeder trouw met een concurrerend recht. Dit kan leiden tot situaties van "dubbele verkoop", waarbij de volgorde van overschrijving cruciaal is. De partij die het eerst zijn recht laat overschrijven, heeft voorrang, mits te goeder trouw. * **Werkelijke en schijnbare eigenaar:** Bij het ontbreken van overschrijving kan er een discrepantie ontstaan tussen de werkelijke eigenaar (koper) en de schijnbare eigenaar (verkoper in de registers). * **Vonnissen:** Een vonnis kan gelden als verkoopakte ter overschrijving wanneer de verkoper weigert mee te werken aan de overschrijving van een onderhandse overeenkomst. * **Digitale koop-verkoop van onroerend goed:** Hoewel consensualisme het uitgangspunt is, zijn er rechtsonzekerheden. E-mails of berichten kunnen dienen als begin van bewijs, maar een elektronische handtekening is vereist voor de geldigheid en tegenwerpelijkheid, zeker voor roerende goederen. Voor onroerende goederen is de rechtspraak terughoudend met de erkenning van elektronische overeenkomsten. ### 2.7 Koop van roerende goederen Bij de verkoop van roerende goederen is er **geen publiciteitssysteem** zoals bij onroerende goederen. * **Tegenwerpelijkheid aan derden:** De koopovereenkomst is tegenwerpelijk aan derden die er kennis van hebben of hadden behoren te hebben. * **Overdracht van lichamelijke roerende goederen:** Tegenwerpelijk aan derden vanaf de levering van het verkochte goed (art. 1141 BW). Bezit geldt als titel voor derden. * **Dubbele verkoop:** Indien een goed tweemaal wordt verkocht, gaat de eigendom naar de koper die als eerste het bezit verkrijgt. * **Eigendomsvoorbehoud:** De onbetaalde verkoper kan het roerend goed terugvorderen mits het eigendomsvoorbehoud schriftelijk is overeengekomen uiterlijk op het ogenblik van de levering. De onderverkrijger te goeder trouw wordt beschermd door artikel 3.24 BW indien het goed verder werd vervreemd. * **Risico-overdracht:** In principe gaat het risico op de koper over bij de eigendomsoverdracht. Bij een eigendomsvoorbehoud blijft het risico bij de verkoper, tenzij anders contractueel bepaald. ### 2.8 Totstandkoming van de koopovereenkomst De totstandkoming van een koopovereenkomst verloopt via de volgende stappen: * **Precontractuele fase (onderhandelingen):** Deze fase is niet bindend, maar partijen moeten zich gedragen volgens de beginselen van ter goeder trouw en **culpa in contrahendo** (art. 1382-1383 BW). * **Aanbod:** Een aanbod is een aanvaardingsgerichte rechtshandeling die alle essentiële elementen van de koop bevat. De aanbieder is gebonden door zijn aanbod zodra de tegenpartij er kennis van krijgt. * **Aanvaarding:** De aanvaarding moet in overeenstemming zijn met het aanbod. Een aanvaarding die afwijkt, geldt als een tegenbod. De aanvaarding kan uitdrukkelijk of (omstandig) stilzwijgend gebeuren. De overeenkomst is gesloten zodra de aanbieder redelijkerwijs kennis kan nemen van de aanvaarding. * **Optie:** Een optie is een **voorovereenkomst** waarbij de belover zich onherroepelijk verbindt om aan de begunstigde een goed te verkopen tegen bepaalde of bepaalbare voorwaarden, indien de begunstigde dit wenst binnen een bepaalde termijn. * **Verschil met aanbod:** Een optie is een meerzijdige rechtshandeling en een eenzijdige overeenkomst, terwijl een aanbod een eenzijdige rechtshandeling is. * **Overdraagbaarheid:** Een optie is in principe overdraagbaar, tenzij er sprake is van een intuitu personae beding. * **Immobilisatiepremie:** De begunstigde kan een premie betalen om de optie te verkrijgen, die bij uitoefening van de optie van de koopprijs wordt afgetrokken. * **Lichten van de optie:** Dit is een eenzijdige rechtshandeling waarbij de begunstigde de koopovereenkomst aanvaardt. Op dat moment komt de koop tot stand. * **Koop met commandverklaring:** Hierbij treedt een schijnbare koper (commandataris) op namens de werkelijke koper (commandant) die pas later bekend wordt gemaakt. Dit doel is de identiteit van de echte koper te verbergen en vereist een uitdrukkelijk beding in de overeenkomst. ### 2.9 Gebreken bij toestemming (wilsgebreken) Hoewel er wilsovereenstemming is, kan de toestemming gebrekkig zijn, wat kan leiden tot nietigheid van de overeenkomst. * **Dwaling (art. 5.34 BW):** Een verkeerde voorstelling van de feiten. Vereist dat de dwaling substantieel is (cruciaal voor de contractsluiting) en verschoonbaar (een zorgvuldig persoon zou ook gedwaald hebben). Dwaling kan hoofddwaling (leidt tot nietigheid) of incidentele dwaling (leidt tot schadevergoeding) zijn. * **Bedrog (art. 5.35 BW):** Een kunstgreep met de bedoeling om te bedriegen. Vereist een bedrieglijk oogmerk en dat de overeenkomst zonder het bedrog niet zou zijn gesloten (hoofdbedrog). Incidentieel bedrog leidt tot schadevergoeding. Verschoonbaarheid is geen voorwaarde. * **Geweld (art. 5.36 BW):** Dwarsing van de wil door fysieke of morele dwang die indruk maakt op een redelijk mens. De dwang moet onrechtmatig zijn. * **Benadeling:** Niet besproken in het verstrekte document. ### 2.10 Bekwaamheid De algemene regel is dat iedereen die de wet niet verbiedt, mag kopen of verkopen (art. 1594 BW). Onbekwaamheid is een uitzondering (bv. minderjarigen, echtgenoten onderling in sommige gevallen). ### 2.11 Voorwerp Het voorwerp van de overeenkomst moet bestaan (ook een toekomstige zaak mag, art. 5.50 BW), bepaald of bepaalbaar zijn, en in de handel zijn (art. 5.48 BW). ### 2.12 Vorm en bewijs In principe zijn er geen vormvoorschriften voor de koopovereenkomst (consensualisme, art. 5.28 BW). De normale bewijsregels zijn van toepassing. Voor burgerlijke zaken is een geschrift vereist boven 3.500 euro, voor handelszaken geldt vrij bewijs. ### 2.13 Verbintenissen van de verkoper De verkoper heeft drie essentiële verbintenissen: 1. **Levering (art. 1604 BW):** Het overdragen van de zaak in macht en bezit van de koper. Dit omvat ook de toebehoren en opbrengsten (art. 1615 BW). De leveringstermijn is vrij te bepalen. Bij niet-levering kan de koper de ontbinding vorderen of uitvoering in natura, met eventuele schadevergoeding. 2. **Vrijwaring voor uitwinning (art. 1625 BW):** De verkoper moet instaan voor het ongestoord bezit van de koper. Dit geldt zowel voor eigen daden van de verkoper als voor daden van derden die de koper storen (juridische stoornis). Feitelijke stoornissen door derden zijn niet steeds ten laste van de verkoper. 3. **Vrijwaring voor verborgen gebreken (art. 1641-1649 BW):** De verkoper staat in voor gebreken die de zaak ongeschikt maken voor het gebruik waartoe ze bestemd is, of die de waarde van de zaak zodanig verminderen dat de koper de zaak niet of tegen een mindere prijs zou hebben gekocht, indien hij het gebrek kende. * **Voorwaarden:** Gebrek, verborgen, ernstig, anterieur aan de koop. * **Intrinsiek vs. Functioneel gebrek:** Een intrinsiek gebrek is een gebrek in de zaak zelf, een functioneel gebrek maakt de zaak ongeschikt voor het door de koper beoogde specifieke gebruik. * **Sancties:** Keuze tussen ontbinding van de koop (actio redhibitoria) of prijsvermindering (actio aestimatoria), met eventuele schadevergoeding indien de verkoper te kwader trouw was. * **Meldingstermijn:** Voor verborgen gebreken geldt een "korte termijn" om te melden, die door de rechter wordt beoordeeld. ### 2.14 Conformiteit en verborgen gebreken bij consumentenkoop Bij consumentenkoop geldt een **monistisch systeem**: de verkoper is aansprakelijk voor elk gebrek aan overeenstemming dat bestaat bij de levering (art. 1649quater, §1 BW). Dit omvat zowel niet-conforme levering als verborgen gebreken. * **Voorwaarden:** Conformiteit met contract, anterioriteit, manifestatie gebrek binnen waarborgtermijn (2 jaar, of 1 jaar voor tweedehandsgoederen indien contractueel afgesproken), melding binnen de wettelijke termijn, en vordering ingesteld binnen de verjaringstermijn. * **Remedies:** Kosteloos herstel, kosteloze vervanging, passende prijsvermindering, of ontbinding met schadevergoeding. ### 2.15 Bescherming van de onbetaalde verkoper De onbetaalde verkoper kan zich beroepen op verschillende middelen: * **Exceptio non adimpleti contractus (ENAC):** De verkoper mag de levering opschorten zolang de koper niet betaalt. * **Retentierecht:** Het recht om de zaak niet af te geven bij niet-betaling. * **Ontbinding van de koop (art. 1654 BW):** Kan gerechtelijk of buitengerechtelijk indien bedongen. * **Voorrecht (Hypotheekwet):** Opbrengst van de verkoop wordt met voorrang toegekend aan de onbetaalde verkoper. * **Revindicatierecht (bij roerende goederen):** De verkoper kan de zaak terugvorderen indien ze nog bij de koper is en in dezelfde staat verkeert. ### 2.16 Beëindiging van de koopovereenkomst Naast de algemene beëindigingsmanieren zijn er twee speciale gevallen: * **Beding van wederinkoop (art. 1659 BW):** De verkoper behoudt zich het recht voor om de zaak terug te nemen tegen terugbetaling van de prijs. * **Vernietiging wegens benadeling (art. 1674 BW):** Enkel bij verkoop van onroerend goed wanneer er een aanzienlijke onevenredigheid is tussen de wederzijdse prestaties. ### 2.17 Bijzondere verkoopregelingen * **Verkoop op afbetaling:** De regels hiervoor zijn opgenomen in het Wetboek Economisch Recht (WER) en bieden consumenten bescherming via informatieplichten en een herroepingsrecht. * **Verkoop op afstand en verkoop buiten verkoopruimten:** Deze regelingen (ook in het WER) bieden consumenten specifieke informatieplichten en een herroepingsrecht. * **Internationale koop (Weens Koopverdrag):** Regelt de internationale verkoop van roerende zaken tussen professionelen. ### 2.18 Productaansprakelijkheid De wet betreffende de aansprakelijkheid voor producten met gebreken (WAP) regelt de aansprakelijkheid voor schade veroorzaakt door gebrekkige producten. * **Toepassingsgebied:** Van toepassing op producenten, fabrikanten, leveranciers, etc. voor lichamelijke roerende goederen. Het maakt niet uit of het slachtoffer een consument is. * **Bewijslast bij slachtoffer:** Bewijs van gebrek, schade en causaal verband. Er geldt een vermoeden dat het gebrek aanwezig was bij de inverkeerstelling. * **Veiligheidscriterium:** Een product is gebrekkig indien het onveilig is en niet de veiligheid biedt die men gerechtigd is te verwachten. * **Aansprakelijkheid:** Foutloze aansprakelijkheid (contractueel of buitencontractueel) met een verjaringstermijn van 3 jaar. ### 2.19 Verbintenissen van de koper De koper heeft hoofdzakelijk twee verbintenissen: 1. **Inontvangstnemingsverplichting:** De koper moet de zaak in ontvangst nemen en inspecteren. Hij kan de aanvaarding weigeren bij zichtbare gebreken. 2. **Betalingsverplichting:** De koper moet de koopprijs betalen op de afgesproken plaats en tijd. Er zijn specifieke regels voor betalingsmunt en methoden (chartaal vs. giraal). De bescherming van de onbetaalde verkoper is cruciaal en omvat onder meer het retentierecht, ontbinding, en het voorrecht op de opbrengst van een eventuele verkoop. --- # Verplichtingen van de verkoper en koper Dit onderwerp behandelt de essentiële verplichtingen van zowel de verkoper als de koper in een koopovereenkomst, inclusief de levering, vrijwaring voor uitwinning en verborgen gebreken door de verkoper, en de inontvangstneming en betaling door de koper, evenals de bescherming die de wet de onbetaalde verkoper biedt. ### 3.1 Kenmerken van de koopovereenkomst De koopovereenkomst is een wederkerige, bezwarende en consensuele overeenkomst. Volgens artikel 1582 van het Burgerlijk Wetboek (BW) wordt deze gekenmerkt door de wilsovereenstemming van partijen omtrent de zaak en de prijs. Essentieel voor een koopovereenkomst zijn de overdracht van eigendom en de betaling van een prijs in geld. De koop betreft een goed, geen dienst. ### 3.2 Eigendomsoverdracht Het beginsel van onmiddellijke eigendomsovergang, vastgelegd in artikel 1583 BW, houdt in dat de koper van rechtswege eigenaar wordt zodra er overeenstemming is over de zaak en de prijs, zelfs indien de zaak nog niet geleverd of de prijs nog niet betaald is. Dit is aanvullend recht en kan conventioneel worden uitgesloten, zoals bij de verkoop van onroerende goederen waar de eigendomsoverdracht vaak wordt uitgesteld tot de verlijding van de notariële akte. Een eigendomsvoorbehoud waarbij de verkoper eigenaar blijft tot de volledige betaling, is ook geldig. ### 3.3 Prijs De prijs moet in geld bestaan. Indien de tegenprestatie uit andere goederen bestaat, is er sprake van ruil. De prijs moet bepaald of bepaalbaar zijn (artikel 1591 BW). Een fictieve prijs kan leiden tot de kwalificatie van een vermomde schenking, wat de familie van de verkoper kan aanvechten. Prijsbewimpeling, waarbij een lagere prijs gesimuleerd wordt dan de werkelijke prijs, is geldig tussen partijen (met een 'tegenbrief'), maar derden, zoals de fiscus, kunnen zich beroepen op de werkelijke prijs. ### 3.4 Tegenwerpelijkheid van de overeenkomst De relativiteit van de overeenkomst (artikel 1134 en 1165 BW) bepaalt dat een overeenkomst slechts tussen partijen geldt. Echter, de overeenkomst is tegenwerpelijk aan derden die er kennis van hebben of behoorden te hebben. Voor onroerende goederen is overschrijving in het hypotheekregister essentieel voor de tegenwerpelijkheid aan derden te goeder trouw. ### 3.5 Koop van onroerend goed Bij de aankoop van onroerend goed is de "compromis" of onderhandse verkoopakte de eigenlijke verkoopakte. De notariële akte is vereist voor de overschrijving. De tussenkomst van een notaris biedt juridische zekerheid en controle. Eigendomsoverdracht vindt in principe plaats bij de compromis, tenzij conventioneel uitgesteld tot de notariële akte. De koper is beschermd tegen schuldeisersrisico's door de storting van een voorschot op een gerubriceerde rekening van de notaris. #### 3.5.1 Publieke bekendmaking en gevolgen Bij de verkoop van onroerende goederen is overschrijving van de authentieke akte in het hypotheekkantoor cruciaal voor de tegenwerpelijkheid aan derden. Zonder overschrijving kan de verkoop niet worden ingeroepen tegen derden te goeder trouw met een concurrerend recht. Dit kan leiden tot problemen bij dubbele verkopen, waarbij de partij die als eerste zijn eigendomstitel overschrijft, in principe voorrang krijgt. #### 3.5.2 Digitale koop van onroerend goed Hoewel consensualisme het uitgangspunt is, verbiedt artikel XII. 16, 1° van de Wetboek Economisch Recht (WER) de verkoop van onroerende goederen langs elektronische weg. E-mails, WhatsApp-berichten, etc. kunnen enkel als begin van bewijs dienen. Een elektronische handtekening is vereist voor de bewijskracht. ### 3.6 Koop van roerend goed Voor roerende goederen bestaat er geen algemeen publiciteitssysteem. De eigendomsoverdracht is tegenwerpelijk aan derden vanaf de levering van het goed (artikel 1141 BW). Bezit geldt als titel. Bij dubbele verkoop van roerende goederen gaat de eigendom over aan de koper die als eerste het bezit verkrijgt. #### 3.6.1 Eigendomsvoorbehoud De onbetaalde verkoper kan, mits schriftelijke overeenkomst gesloten uiterlijk op het moment van levering, het roerend goed terugvorderen. Indien de koper het goed ondanks het eigendomsvoorbehoud vervreemdt aan een derde te goeder trouw, wordt die derde beschermd door artikel 3.24 BW. #### 3.6.2 Risico-overdracht Het risico van tenietgaan van het goed door overmacht gaat over op de koper op hetzelfde moment als de eigendomsoverdracht (artikel 1138 BW). Bij eigendomsvoorbehoud blijft het risico bij de verkoper, zelfs na levering, tenzij er een ingebrekestelling tot betaling is door de koper. ### 3.7 Totstandkoming van de koopovereenkomst De koopovereenkomst komt tot stand door wilsovereenstemming. De precontractuele fase wordt beheerst door de culpa in contrahendo. Een aanbod, indien aanvaard, leidt tot een bindende overeenkomst. Een verkoopbelofte is een voorovereenkomst waarbij een partij zich verbindt tot verkoop aan de begunstigde onder bepaalde voorwaarden. Een aankoopoptie geeft de begunstigde het recht om een goed te kopen binnen een bepaalde termijn, wat een eenzijdige rechtshandeling is die, bij lichten, een verkoopovereenkomst tot stand brengt. #### 3.7.1 Wilsgebreken Gebreken bij de toestemming, zoals dwaling, bedrog en geweld, kunnen leiden tot de nietigheid van de overeenkomst. Dwaling vereist een vergissing over een essentieel bestanddeel van de overeenkomst die verschoonbaar is. Bedrog vereist kunstgrepen met de bedoeling te bedriegen, en leidt tot nietigheid bij hoofdbedrog. Geweld houdt in dat er dwang wordt uitgeoefend die indruk maakt op een redelijk mens. #### 3.7.2 Bekwaamheid en voorwerp Iedereen die de wet niet verbiedt, mag kopen of verkopen (artikel 1594 BW). De koop van een toekomstige zaak is toegestaan. Het voorwerp van de koop moet in de handel zijn en bepaald of bepaalbaar. #### 3.7.3 Vorm en bewijs De koopovereenkomst is consensueel en kent geen vormvereisten, behalve in specifieke gevallen zoals bij consumentenkoop. Burgerlijke zaken boven 3.500 euro vereisen een geschrift. ### 3.8 Verplichtingen van de verkoper De verkoper heeft drie hoofdverplichtingen: levering, vrijwaring voor uitwinning en vrijwaring voor gebreken. #### 3.8.1 Levering De levering omvat het overdragen van de verkochte zaak in macht en bezit van de koper, inclusief toebehoren en opbrengsten (artikel 1615 en 1614 BW). De verkoper moet de zaak tot aan de levering bewaren als een goede huisvader. De kosten van levering zijn in principe ten laste van de verkoper, tenzij anders bedongen. Bij niet-levering kan de koper kiezen voor ontbinding, uitvoering in natura of schadevergoeding. #### 3.8.2 Conformiteit De geleverde zaak moet conform zijn aan de afspraken over identiteit, kwaliteit en kwantiteit. Bij niet-conformiteit kan de koper een vordering instellen, die vervalt bij aanvaarding van de levering zonder protest. #### 3.8.3 Vrijwaring voor verborgen gebreken (gemeen recht) De verkoper staat in voor gebreken die de zaak ongeschikt maken voor het gebruik waartoe ze bestemd is, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper de zaak niet of tegen een mindere prijs zou hebben gekocht. Deze gebreken moeten intrinsiek of functioneel zijn, verborgen, ernstig en anterieur aan de verkoop. De koper moet de gebreken binnen een "korte tijd" melden. De sancties omvatten ontbinding (actio redhibitoria) of prijsvermindering (actio aestimatoria). De verkoper is, indien te kwader trouw, ook schadevergoeding verschuldigd. #### 3.8.4 Vrijwaring voor uitwinning De verkoper moet de koper vrijwaren voor uitwinning, wat betekent dat de koper het ongestoord bezit van de zaak moet genieten. Dit geldt voor feitelijke of juridische stoornissen, veroorzaakt door de verkoper zelf of door derden, op voorwaarde dat de stoornis een rechtsstoornis is die haar oorsprong vindt vóór de verkoop. ### 3.9 Verplichtingen van de koper De koper heeft twee hoofdverplichtingen: de inontvangstnemingsverplichting en de betalingsverplichting. #### 3.9.1 Inontvangstnemingsverplichting De koper moet de geleverde zaak in ontvangst nemen. Hij kan de ontvangst weigeren bij zichtbare gebreken. Indien de koper de ontvangst onterecht weigert, kan de verkoper gedwongen uitvoering of ontbinding vorderen. #### 3.9.2 Betalingsverplichting De koper is gehouden de overeengekomen prijs te betalen. De plaats en het tijdstip van betaling zijn conventioneel te bepalen; bij gebreke hieraan gelden de wettelijke bepalingen. Betaling kan gebeuren in chartaal of giraal geld, met wettelijke beperkingen voor contante betalingen boven bepaalde bedragen. ### 3.10 Bescherming van de onbetaalde verkoper Indien de koper niet betaalt, kan de verkoper gebruik maken van het exceptio non adimpleti contractus (ENAC), het retentierecht, de ontbinding van de overeenkomst (gerechtelijk of, mits beding, buitengerechtelijk), en in specifieke gevallen het revindicatierecht voor roerende goederen. ### 3.11 Consumentenkoop (art. 1649bis e.v. BW en art. VI.44 WER) De consumentenkoop is een dwingend regime dat de consument als zwakkere partij beschermt. De verkoper is aansprakelijk voor elk gebrek aan overeenstemming dat bestaat bij de levering, met een wettelijke waarborgtermijn van twee jaar. Er geldt een wettelijk vermoeden van anterioriteit van het gebrek gedurende de eerste twee jaar na levering. De consument heeft recht op kosteloos herstel of vervanging, passende prijsvermindering of ontbinding. Commerciële garanties breiden de wettelijke vrijwaring uit. ### 3.12 Productaansprakelijkheid (Wet van 25 februari 1991) Deze wet regelt de aansprakelijkheid voor gebrekkige producten, waarbij het slachtoffer geen consument hoeft te zijn. Producenten en leveranciers zijn aansprakelijk voor schade veroorzaakt door een gebrekkig product, gebaseerd op een foutloze aansprakelijkheid. De bewijslast van het gebrek, de schade en het causaal verband rust op het slachtoffer, maar er geldt een vermoeden van de aanwezigheid van het gebrek bij inverkeerstelling. ### 3.13 Beëindiging van de koopovereenkomst Naast de gemeenrechtelijke beëindigingswijzen, voorziet de wet in een beding van wederinkoop (waarbij de verkoper het goed kan terugkopen binnen vijf jaar) en vernietiging wegens benadeling bij verkoop van onroerende goederen (indien de onevenredigheid aanzienlijk is en binnen twee jaar na de koop wordt gevorderd). #### 3.13.1 Verkoop op afbetaling en verkoop op afstand Verkoop op afbetaling en verkoop aan consumenten op afstand of buiten verkoopruimten worden specifiek gereglementeerd met informatieplichten en herroepingsrechten voor de consument. #### 3.13.2 Internationale koop (Weens Koopverdrag) Het Weens Koopverdrag regelt de internationale verkoop van roerende zaken tussen handelaars gevestigd in verschillende staten, tenzij conventioneel uitgesloten. --- > **Tip:** Bij de analyse van koopovereenkomsten, vraag je steeds af welk regime van toepassing is (gemeen recht, consumentenkoop, Weens Koopverdrag) en pas daarna de specifieke regels toe. Verwar niet-conforme levering met verborgen gebreken, hoewel in consumentenkoop beide onder het monistische concept van non-conformiteit vallen. > **Tip:** Bij casussen over verborgen gebreken, doorloop systematisch de voorwaarden: gebrek (intrinsiek/functioneel), verborgen, ernstig, anterieur. Onderscheid dit van dwaling en bedrog. > **Tip:** Vrijwaring voor uitwinning is geen gebrek van de zaak zelf, maar een stoornis in het vreedzaam genot ervan. De oorzaak moet gelegen zijn vóór de verkoop. > **Tip:** De bescherming van de onbetaalde verkoper omvat verschillende remedies. Begrijp het verschil tussen het retentierecht, revindicatie en ontbinding. > **Voorbeeld:** Een verkoper verkoopt een machine die bij levering defect blijkt te zijn. Dit is een geval van niet-conforme levering, niet een verborgen gebrek, omdat het defect direct zichtbaar is. De koper moet dit protesteerbaar maken bij de levering. --- # Gebreken bij de totstandkoming van de overeenkomst Dit deel van de studiehandleiding behandelt de gebreken bij de totstandkoming van een overeenkomst, met specifieke aandacht voor de wilsgebreken dwaling, bedrog en geweld, en de gevolgen hiervan voor de geldigheid van de overeenkomst. ## 4. Gebreken bij de totstandkoming van de overeenkomst Een geldige overeenkomst vereist niet alleen wilsovereenstemming, maar ook een vrije en weloverwogen toestemming van beide partijen. Wanneer deze toestemming gebrekkig tot stand komt, kan dit leiden tot de nietigheid van de overeenkomst. De belangrijkste wilsgebreken zijn dwaling, bedrog en geweld. ### 4.1 Dwaling Dwaling ontstaat wanneer één of beide partijen bij het sluiten van de overeenkomst een verkeerde voorstelling van de werkelijkheid heeft. Om een beroep te kunnen doen op dwaling, moet deze aan een aantal voorwaarden voldoen: * **Zelfstandigheid van de zaak:** De dwaling moet betrekking hebben op een essentieel kenmerk van de overeenkomst, zonder welke de overeenkomst niet zou zijn gesloten. Dit wordt ook wel hoofddwaling genoemd. Incidentele dwaling, waarbij de overeenkomst wel zou zijn gesloten maar tegen andere voorwaarden, leidt niet tot nietigheid, maar eventueel tot schadevergoeding. * **Verschoonbaarheid:** De dwaling moet verschoonbaar zijn. Dit betekent dat een normaal zorgvuldig en oplettend persoon, geplaatst in dezelfde omstandigheden, ook zou hebben gedwaald. De dwaling mag dus niet te wijten zijn aan nalatigheid van de dwalende partij. **Sanctie bij dwaling:** Hoofddwaling leidt tot **relatieve nietigheid** van de overeenkomst. Incidentele dwaling kan leiden tot een vordering tot schadevergoeding. > **Tip:** Bij het beoordelen van de verschoonbaarheid wordt rekening gehouden met de aard van de zaak, de hoedanigheid van de koper (bv. of het een professional of een leek betreft) en de omstandigheden waarin de overeenkomst is gesloten. ### 4.2 Bedrog Bedrog is een wilsgebrek dat ontstaat wanneer één partij de andere partij opzettelijk misleidt door middel van kunstgrepen, met de bedoeling om deze tot het aangaan van de overeenkomst te bewegen. * **Kunstgrepen:** Dit kan bestaan uit een leugen, het bewust verzwijgen van informatie, of het gebruik van listige handelingen. * **Bedrieglijk oogmerk:** De bedriegende partij moet de intentie hebben om de andere partij te misleiden. * **Doorslaggevend karakter:** Net als bij dwaling, moet het bedrog doorslaggevend zijn geweest voor het aangaan van de overeenkomst. Als het bedrog incidenteel was, leidt dit slechts tot schadevergoeding. **Sanctie bij bedrog:** Hoofdbedrog leidt tot **relatieve nietigheid** van de overeenkomst. Incidenteel bedrog leidt tot schadevergoeding. Een belangrijk verschil met dwaling is dat de bedrieglijke partij niet hoeft aan te tonen dat de dwaling verschoonbaar was. > **Voorbeeld:** Een verkoper draait de kilometerteller van een tweedehandsauto terug om de waarde ervan kunstmatig te verhogen. Als de koper de auto zou hebben gekocht indien hij de werkelijke kilometerstand kende, kan hij een beroep doen op bedrog en de nietigheid van de verkoop vorderen. ### 4.3 Geweld Geweld is een wilsgebrek waarbij een partij onder druk wordt gezet om een overeenkomst aan te gaan, door middel van fysieke of morele dwang die indruk maakt op een redelijk persoon. * **Morele of fysieke dwang:** Dit kan variëren van fysieke bedreigingen tot chantage of andere vormen van morele druk. * **Indruk op een redelijk mens:** De dwang moet zo ernstig zijn dat deze een redelijk denkend persoon zou beïnvloeden, rekening houdend met diens leeftijd, geslacht en andere omstandigheden. * **Onrechtmatigheid:** De dwang moet onrechtmatig zijn. Legitieme druk, zoals een verkoper die aangeeft dat een andere geïnteresseerde wacht om te kopen, is geen geweld. **Sanctie bij geweld:** Geweld leidt tot **relatieve nietigheid** van de overeenkomst. > **Voorbeeld:** Iemand wordt gedwongen een koopcontract te tekenen onder bedreiging van fysiek geweld tegen hemzelf of zijn naasten. ### 4.4 Benadeling Benadeling, waarbij er een aanzienlijke onevenredigheid bestaat tussen de wederzijdse prestaties, is in het gemeen recht slechts in zeer specifieke gevallen een grond voor nietigheid. Bij de verkoop van onroerende goederen kan benadeling leiden tot nietigheid indien de verkoper minder dan de helft van de werkelijke waarde van het onroerend goed ontvangt. De koper heeft dan de keuze om de koop te voltooien tegen betaling van de werkelijke waarde, of de koop te laten vernietigen. ### 4.5 Bekwaamheid Niet iedereen is bekwaam om rechtshandelingen te stellen. Juridische bekwaamheid is de drager van rechten en plichten, terwijl handelingsbekwaamheid de mogelijkheid is om die rechten en plichten uit te oefenen. Personen die handelingsonbekwaam zijn, zoals minderjarigen of onder curatele gestelden, kunnen geen geldige overeenkomsten sluiten, behalve onder specifieke voorwaarden en vertegenwoordiging. ### 4.6 Voorwerp Het voorwerp van de overeenkomst moet bestaan, bepaald of bepaalbaar zijn en in de handel zijn. Het mag niet in strijd zijn met de wet, de openbare orde of de goede zeden. ### 4.7 Vorm en bewijs De koopovereenkomst is in principe consensueel, wat betekent dat ze tot stand komt door loutere wilsovereenstemming, zonder specifieke vormvereisten. Voor burgerlijke zaken boven een bepaald bedrag (€3.500,-) is echter een geschrift vereist als bewijs. Voor handelzaken geldt het vrije bewijs. --- ## Veelgemaakte fouten om te vermijden - Bestudeer alle onderwerpen grondig voor examens - Let op formules en belangrijke definities - Oefen met de voorbeelden in elke sectie - Memoriseer niet zonder de onderliggende concepten te begrijpen

| Term | Definition | |------|------------| | Koop | Een overeenkomst waarbij een verkoper zich verbindt om een zaak over te dragen en de koper zich verbindt om daarvoor een prijs in geld te betalen. | | Gemeen recht (koop) | Het algemene regime dat van toepassing is op koopovereenkomsten wanneer er geen specifieke regels gelden, zoals consumentenkoop of het Weens Koopverdrag. Dit regime is aanvullend, wat betekent dat ervan afgeweken kan worden. | | Consumentenkoop | Een koopovereenkomst tussen een verkoper (professioneel) en een consument (natuurlijk persoon) met betrekking tot roerende lichamelijke zaken. Dit regime is van dwingend recht en biedt consumenten specifieke bescherming, met name op het gebied van garantie. | | Weens Koopverdrag (CISG) | Een internationaal verdrag dat de koop van roerende lichamelijke zaken regelt tussen partijen die gevestigd zijn in verschillende staten. Het is enkel van toepassing tussen professionelen (B2B) en kan conventioneel worden uitgesloten. | | Wederkerige overeenkomst | Een overeenkomst waarbij beide partijen over en weer verbintenissen aangaan. Bij een koopovereenkomst is dit de verbintenis van de verkoper om te leveren en de koper om te betalen. | | Onder bezwarende titel | Een overeenkomst waarbij elke partij een voordeel verkrijgt ten koste van de andere partij. Bij een koopovereenkomst krijgt de verkoper de prijs en de koper de eigendom van de zaak. | | Consensueel | Een overeenkomst die tot stand komt door de loutere wilsovereenstemming van de partijen, zonder dat er specifieke formaliteiten vereist zijn. | | Eigendomsoverdracht | Het moment waarop de juridische eigendom van een goed overgaat van de verkoper op de koper. Volgens het beginsel van consensualisme gebeurt dit in principe zodra er overeenstemming is over de zaak en de prijs. | | Solo consensu | Het principe dat een overeenkomst tot stand komt door de loutere wilsovereenstemming van de partijen, zonder dat een fysieke levering of betaling noodzakelijk is voor de geldigheid van de eigendomsoverdracht. | | Residuair regime | Een juridisch systeem dat van toepassing is wanneer er geen specifiekere regel geldt. Het gemeen kooprecht fungeert vaak als residuair regime. | | Verborgen gebrek | Een gebrek aan een verkochte zaak dat niet zichtbaar is bij een normaal en aandachtig onderzoek, maar pas na het gebruik van de zaak of na proefnemingen waarneembaar wordt. De verkoper staat in voor verborgen gebreken, tenzij anders bedongen en mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan. | | Vrijwaring voor uitwinning | De verplichting van de verkoper om de koper te beschermen tegen juridische stoornissen die het ongestoord bezit van de gekochte zaak verstoren, zoals claims van derden die beweren eigenaar te zijn of lasten op het goed. | | Consensualisme | Het principe dat overeenkomsten geldig tot stand komen door de loutere wilsovereenstemming van de partijen, zonder dat specifieke vormvereisten nodig zijn. | | Tegenwerpelijkheid | Het principe dat een rechtshandeling, hoewel enkel geldig tussen de contracterende partijen (relativiteit van de overeenkomst), wel erkend en gerespecteerd moet worden door derden als een feit. | | Dwaling | Een verkeerde voorstelling van de feiten die de wil om te contracteren gebrekkig maakt. Om tot nietigheid te leiden, moet de dwaling hoofdzakelijk zijn en verschoonbaar zijn. | | Bedrog | Het opzettelijk aanwenden van kunstgrepen door een partij om een andere partij tot het sluiten van een overeenkomst te bewegen. Hoofdbedrog kan leiden tot nietigheid, incidenteel bedrog tot schadevergoeding. | | Geweld | Een wilsgebrek waarbij een partij onder onrechtmatige dwang wordt gezet om een overeenkomst te sluiten, hetzij fysiek, hetzij moreel. De dwang moet indruk maken op een redelijk mens. | | Benadeling | Een aanzienlijke onevenredigheid tussen de wederzijdse prestaties in een overeenkomst, die onder bepaalde omstandigheden (vooral bij verkoop van onroerend goed) tot vernietiging kan leiden. | | Bekwaamheid | De juridische mogelijkheid van een persoon om rechten en plichten te hebben (rechtsbekwaamheid) en om deze rechten en plichten zelfstandig uit te oefenen (handelingsbekwaamheid). | | Voorwerp (van de overeenkomst) | De prestatie(s) waarop de verbintenissen van de contracterende partijen gericht zijn. Het voorwerp moet bestaan, in de handel zijn, bepaald of bepaalbaar en geoorloofd zijn. | | Levering | De handeling waarbij de verkoper de verkochte zaak in de macht en het bezit van de koper brengt. De leveringsplicht omvat ook de toebehoren en opbrengsten van de zaak. | | Niet-conformiteit | Situatie waarbij de geleverde zaak niet overeenstemt met wat contractueel is bepaald, bijvoorbeeld in termen van identiteit, kwaliteit of kwantiteit. Dit is een schending van de leveringsplicht. | | Prijsvermindering | Een rechtsmiddel waarbij de koper, bij een niet-conforme levering of een verborgen gebrek, een vermindering van de koopprijs kan vorderen. | | Ontbinding | Een rechtsmiddel dat de beëindiging van een wederkerige overeenkomst tot gevolg heeft, meestal wegens een ernstige wanprestatie van een van de partijen. | | Eigendomsvoorbehoud | Een clausule in een verkoopovereenkomst waarbij de verkoper de eigendom van de verkochte zaak behoudt tot aan de volledige betaling van de prijs, ook al is de zaak reeds geleverd. | | Risico-overdracht | Het moment waarop het risico op tenietgaan of beschadiging van de verkochte zaak overgaat van de verkoper op de koper. In principe gaat dit samen met de eigendomsoverdracht, tenzij anders bedongen of bij eigendomsvoorbehoud. | | Optie | Een voorovereenkomst waarbij de ene partij (de belover) zich verbindt om aan de andere partij (de begunstigde) gedurende een bepaalde termijn het recht te geven om een koopovereenkomst te sluiten tegen vooraf bepaalde voorwaarden. | | Commandverklaring (Koop met command) | Een clausule waarbij de koper zich het recht voorbehoudt om op een later tijdstip de identiteit van de werkelijke koper bekend te maken, wat vaak wordt gebruikt om de anonimiteit van de koper te bewaren. | | Productaansprakelijkheid (WAP) | Een wettelijk regime dat producenten aansprakelijk stelt voor schade veroorzaakt door gebreken aan hun producten, ongeacht of er een contractuele relatie bestaat tussen producent en slachtoffer. | | Exceptie van niet-naleving (ENAC) | Een exceptie die een partij toestaat haar eigen verbintenis op te schorten zolang de andere partij haar verbintenis niet nakomt. Bij een koopovereenkomst kan de koper de betaling opschorten als de verkoper niet levert. | | Revindicatierecht | Het recht van de verkoper om een verkocht roerend goed terug te vorderen van een niet-betalende koper, onder bepaalde voorwaarden (bv. contantverkoop, zaak nog bij koper, in dezelfde staat). | | Voorrecht (van de onbetaalde verkoper) | Een wettelijke bevoorrechting die de onbetaalde verkoper recht geeft op een bepaalde opbrengst bij een faillissement of beslaglegging op de goederen van de koper. | | Beding van wederinkoop | Een clausule waarbij de verkoper zich het recht voorbehoudt om de verkochte zaak binnen een bepaalde termijn terug te nemen tegen teruggave van de oorspronkelijke prijs en vergoedingen. | | Verkoop op afbetaling | Een vorm van kredietovereenkomst waarbij de consument de prijs van een goed in termijnen betaalt, vaak met interest. Dit wordt gereguleerd door specifieke wetgeving om consumenten te beschermen. | | Herroepingsrecht | Het recht van een consument om binnen een bepaalde termijn (meestal 14 dagen) af te zien van een overeenkomst die op afstand of buiten de verkoopruimten is gesloten, zonder opgave van redenen. | | Vrijwaring voor zichtbare gebreken | De verplichting van de verkoper om in te staan voor gebreken die bij een normaal onderzoek aan de verkochte zaak ontdekt kunnen worden. Indien de koper deze gebreken aanvaardt zonder protest, vervalt de vordering hierop. | | Anterioriteit | Het principe dat, bij gebreken, wordt vermoed dat het gebrek al bestond op het moment van de totstandkoming van de overeenkomst of de levering. De bewijslast hiervan ligt bij de koper, tenzij er wettelijke vermoedens gelden (bv. bij consumentenkoop). |