BIJZONDEREOVEREENKOMSTEN - samenvatting.docx

# Studiehandleiding Bijzondere Overeenkomsten Dit document is een gedetailleerde studiehandleiding, opgesteld om u voor te bereiden op het examen inzake bijzondere overeenkomsten. Het overzicht volgt de structuur van de cursus en belicht de kernconcepten, juridische principes en praktische toepassingen van de verschillende contracttypes. ## Situering van bijzondere overeenkomsten Bijzondere overeenkomsten worden beheerst door specifieke rechtsregels die voorrang hebben op de algemene regels van het verbintenissenrecht (blijft de basis: art. 5.13 BW). Het principe van contractvrijheid geldt, maar wordt gelimiteerd zodra een contract de essentiële bestanddelen van een bijzondere overeenkomst vervult. Een benoemde overeenkomst wordt uitgewerkt in wet- of decreetgeving, in tegenstelling tot een onbenoemde overeenkomst. Bijzondere overeenkomsten vinden hun uitwerking in het Burgerlijk Wetboek, maar ook in specifieke wetten en decreten (bv. woningbouwwet). Essentiële bestanddelen zijn cruciaal voor de kwalificatie van een overeenkomst; bij een afwijking kan herkwalificatie plaatsvinden. Bijzondere rechtsregels kunnen analoog worden toegepast om onbenoemde contracten aan te vullen. De vier functies van het bijzondere contractenrecht zijn: * **Interpretatieve functie:** Helpt bij het regelen van rechtsverhoudingen door oplossingen aan te bieden. * **Corrigerende functie:** Corrigeert wat partijen overeenkomen, alsook de algemene verbintenissenrechtelijke regels. * **Beschermende functie:** Beschermt specifieke partijen (bv. huurder, consument). * **Faciliterende functie:** Maakt rechtsverkeer eenvoudiger door terug te vallen op een bestaand statuut. ## Deel 1: Koop ### Hoofdstuk 1. Essentiële bestanddelen #### §1. Begrip – soorten **Begrip:** Een koop is een wederkerig contract waarbij de verkoper zich verbindt de eigendom van een goed over te dragen aan de koper, tegen een prijs in geld. Het oud BW (art. 1582) definieert koop als een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren en de andere daarvoor een prijs te betalen. **Oorsprong:** Koop vindt zijn oorsprong in ruil, en evolueerde met de introductie van waardemaatstaven. **Soorten:** * Roerende goederen: * Koop bij gewicht, getal, maat (art. 1585 oud BW). * Koop ad gustum (art. 1587 oud BW) – proeven op voorhand. * Koop op proef (art. 1588 oud BW). * Consumentenkoop (art. 1649bis oud BW). * Digitale consumentenkoop (art. 1701/2-1702/19 oud BW). * Verkoop op afbetaling (art. I.9, 46° WER). * Verkoop op afstand (art. I.8, 15° WER). * Internationale aspecten: Weens Koopverdrag (CISG), Gemeenschappelijk Europees Kooprecht (CESL). * Onroerende goederen: Koop op plan (Woningbouwwet) voor bescherming bij nog niet bestaande appartementen. #### §2. Essentiële bestanddelen van koop De essentiële bestanddelen bepalen of een overeenkomst als koop kan worden gekwalificeerd, anders volgt herkwalificatie. Deze zijn: 1. **Eigendomsoverdracht:** Het overdragen van de eigendom van een goed. 2. **Tegen een prijs in geld:** Een prestatie in geld, geen ruil of dienst in natura. #### §3. Kenmerken koop * **Onder bezwarende titel:** Want er is een tegenprestatie (prijs/eigendomsoverdracht). * **Wederkerig:** Elke partij heeft verbintenissen. * **Consensueel:** Komt tot stand door wilsovereenstemming, tenzij bij onroerende goederen (formeel contract). ### Hoofdstuk 2. Geldigheidsvereisten De algemene geldigheidsvereisten zijn vastgelegd in art. 5.27 BW: * Vrije en bewuste toestemming. * Bekwaamheid. * Bepaalbaar en geoorloofd voorwerp. * Geoorloofde oorzaak. #### §1. Overzicht #### §2. Toestemming - Wilsovereenstemming **Inhoud van de wilsovereenstemming:** * **Essentiële elementen:** Goed en koopprijs. * **Substantiële elementen:** Doorslaggevend voor partijen (bv. bekomen hypothecair krediet). * **Secundaire elementen:** Kunnen later nog bepaald worden (bv. overname gordijnen). **Aanbod en aanvaarding:** * **Aanbod:** Een vast en precies voorstel met alle essentiële en substantiële elementen, zodat enkel aanvaarding nodig is. Het aanbod is verbindend vanaf het moment van de formulering (art. 5.19 BW). * **Aanvaarding:** Een wil om het aanbod te aanvaarden, die alle materiële elementen moet omvatten en onvoorwaardelijk moet zijn. Ze moet ter kennis worden gebracht, uitdrukkelijk of stilzwijgend. **Eenzijdige verkoopbelofte/koopoptie:** Een optie is een eenzijdige verbintenis om te verkopen tegen een bepaalde prijs (art. 5.25 BW). Een wederzijdse optie is een koop. De begunstigde kan de optie lichten. Bij miskenning door derden is er bescherming via indeplaatsstelling, afhankelijk van de aard van het goed (roerend/onroerend). **Eenzijdige aankoopbelofte:** De wil om aan te kopen wordt vastgelegd. **Voorkeurrecht en voorkooprecht:** * **Voorkooprecht:** De verkoper verbindt zich ertoe, bij verkoop, het goed eerst aan de begunstigde aan te bieden tegen dezelfde prijs als een derde. Bij miskenning is herstel in equivalent (schadevergoeding) of in natura mogelijk. * **Voorkeurrecht:** De eigenaar verbindt zich ertoe, bij verkoop, het goed eerst aan de begunstigde aan te bieden. Dit is algemener en geeft de begunstigde het recht als eerste een bod te doen. #### §2. Toestemming - Wilsgebreken * **Dwaling:** Dwaling betreffende de zelfstandigheid van de zaak die doorslaggevend is en verschoonbaar. Sanctie: nietigheid. * **Bedrog:** Kunstgrepen, leugens, omstandig stilzwijgen (schending mededelingsplicht). Sanctie: nietigheid en schadevergoeding. Bij bedrog met betrekking tot kilometerstanden (Car-pass) is er een specifieke ontbindingsmogelijkheid. * **Benadeling:** Onevenwicht tussen prestaties. Enkel in specifieke gevallen (bv. benadeling verkoper onroerend goed met meer dan 7/12de, art. 1674 oud BW). Sanctie: nietigheid. Het voorstel tot herziening van Boek 7 beoogt dit te vereenvoudigen. #### §3. Bekwaamheid Bekwaamheid is de regel. Bijzondere onbekwaamheden gelden voor voogden, lasthebbers (art. 1596 oud BW; art. 1.8, §6 BW), en gerechtsdienaren (art. 1597 oud BW) m.b.t. betwiste rechten. #### §3. Voorwerp * **Beginselen:** Het voorwerp moet bestaan, in de handel zijn, en mag geen verboden rechten betreffen. * **Nietigheid:** Bij gedeeltelijk tenietgaan van het voorwerp heeft de koper de keuze tussen behoud (eventueel met prijsaanpassing) of nietigheid (art. 1601 oud BW). ### Hoofdstuk 3. Vorm, bewijs, kosten, interpretatie #### §1. Vorm * **Algemeen:** Geen vormvereisten, tenzij voor de tegenwerpelijkheid (bv. authentieke akte voor onroerende goederen). * **Verkopen met vormvereisten:** Onroerende goederen, goederen van onbekwamen, verkopen na gerechtelijke beslissing. #### §2. Bewijs Burgerlijk recht: Begin van bewijs door geschrift (art. 8.13 BW). Ondernemingszaken: Vrij bewijsrecht (art. 8.11 BW). Consumentenbescherming vereist vaak een verplicht geschrift. E-mails/sms'en kunnen als begin van bewijs dienen (art. 8.13 BW). #### §3. Kosten Aktekosten zijn ten laste van de koper (art. 1593 oud BW). Leveringskosten ten laste van de verkoper, afhalingskosten ten laste van de koper (art. 1608 oud BW). #### §4. Interpretatie van de overeenkomst Bij twijfel worden bedingen in koopcontracten geïnterpreteerd tegen de verkoper (art. 1602 oud BW). Dit wordt in Boek 7 afgeschaft. ### Hoofdstuk 4. Verbintenissen verkoper De verkoper heeft drie hoofdverbintenissen: 1. Conforme levering. 2. Vrijwaring voor uitwinning. 3. Vrijwaring voor verborgen gebreken. Bij onroerende goederen komen hierbij: verlijden authentieke akte, stedenbouwkundige informatie, etc. Bij consumentenkoop zijn 1 en 3 samengevoegd. #### §1. Verbintenis koper: levering **Toedracht leveringsplicht:** Materiële afgifte met toebehoren en vruchten. Conformiteit tussen geleverde en verkochte zaak is essentieel. Aanvaarding van zichtbare gebreken (door geen protest) impliceert aanvaarding. **Toebehoren:** Alles wat materieel of immaterieel verbonden is aan het goed, inclusief vorderingen. Dit heeft een translatief karakter (kwalitatief recht). **Wijze van levering:** Materiële afgifte, symbolisch bij onroerend goed, werkelijke afgifte bij roerend goed. **Plaats van levering:** In principe op het tijdstip van de koop (art. 1609 oud BW), maar dit is vaag en partijafspraken zijn aan te raden. **Tijdstip levering:** Vrij te bepalen, anders onmiddellijk. Bij consumentenkoop geldt een termijn van dertig dagen (art. VI.43, §1 WER). **Gevolgen aanvaarding levering:** Onderzoek naar conformiteit en zichtbare gebreken. Afkeuring moet spoedig gebeuren, anders geen mogelijkheid tot ontbinding wegens niet-conformiteit. #### §2. Verbintenis verkoper: vrijwaring voor uitwinning **Begrip:** Stoornis in het eigendomsrecht of bezit van de koper, geheel of gedeeltelijk. * **Vrijwaring voor eigen daad:** Feitelijke of rechtsstoornis door de verkoper zelf. Sanctie: gemeen recht, vrijwarings excepto i.g.v. rechtsstoornis. Er is een verbod op bevrijdingsbeding (art. 1628 oud BW), tenzij specifieke rechten voorbehouden zijn. * **Vrijwaring voor daden van derden:** Enkel rechtsstoornis door derden (bv. claims op het goed). Kan ook indien verkoper te goeder trouw is. Geen verbod op bevrijdingsbeding, maar beperking indien het een deel van het goed betreft. #### §3. Verbintenis koper: vrijwaring voor verborgen gebreken **Begrip:** Gebrek dat niet zichtbaar is bij levering, het goed ongeschikt maakt voor beoogd gebruik, en dat reeds bestond in de kiem op het moment van de koop. * **Soorten:** Intrinsiek/functioneel gebrek, gebrek aan verborgen non-conformiteit. * **Uitzonderingen:** Wettelijke afwijking (bv. koop op rechterlijk gezag), conventionele afwijkingen (mits kennis gebrek door koper, of géén bedrog/nalatigheid verkoper). * **Uitoefening recht:** Keuze tussen teruggave zaak/prijs (actio redhibitoria) of prijsvermindering (actio aestimatoria) (art. 1644 oud BW). Termijn: "korte termijn" (art. 1648 oud BW), die verlengd kan worden. * **Vergoeding:** Verkoper te goeder trouw: prijs en kosten. Verkoper te kwader trouw: prijs en alle schade. Gespecialiseerde verkoper wordt gelijkgesteld aan verkoper te kwader trouw. #### §4. Vergelijking tussen verschillende vorderingen die de koper kan instellen De koper moet de toepassingsvoorwaarden en termijnen van uitwinning, verborgen gebreken, en dwaling (wilsgebrek) beoordelen. De conforme levering en verborgen gebreken vloeien samen in consumentenkoop en het Weens Koopverdrag. ### Hoofdstuk 5. Verbintenissen koper #### Overzicht De koper heeft de verbintenis tot: * Het goed in ontvangst nemen. * De prijs betalen. * Kosten betalen. * Meewerken aan de authentieke akte. #### §1. Verbintenis koper: het goed in ontvangst nemen **Begrip:** Inontvangstneming zonder voorbehoud is aanvaarding. Sanctie voor niet-ontvangst: gedwongen uitvoering of gerechtelijke ontbinding (art. 5.213 BW). Art. 1657 oud BW bevat een specifieke regel voor bederfbare goederen. **Aanvaarding:** Erkenning van de overeenstemming tussen geleverd en verkocht goed. Kan uitdrukkelijk of stilzwijgend. Bij niet-conforme levering: onmiddellijk protest, levering weigeren, of voorbehoud maken. #### §2. Verbintenis koper: prijs betalen Hoofdverbintenis is betaling van de prijs, in principe contant. Bij te late betaling: nalatigheidsinteresten. De koper kan de betalingsplicht opschorten via de ENAC-exceptie. Verjaring: 10 jaar, of 1 jaar bij handelaren/niet-handelaren (art. 2272 oud BW). Sancties voor niet-betaling: niet-uitvoeringsexceptie, ontbinding (art. 1655-1656 oud BW), voorrecht onbetaalde verkoper. ### Hoofdstuk 6. Consumentenkoop Dit is een afwijkend regime van kooprecht, gericht op de bescherming van de consument. Het is grotendeels dwingend recht. #### §1. Toepassingsgebied - definities * **Consumentenkoop:** Verkoop van consumptiegoederen door een verkoper aan een consument (natuurlijk persoon voor privédoeleinden). * **Consument:** Natuurlijke persoon die handelt buiten zijn professionele activiteit. * **Verkoper:** Natuurlijke of rechtspersoon die in het kader van zijn professionele activiteit consumptiegoederen verkoopt. * **Consumptiegoederen:** Roerende lichamelijke zaken, goederen met digitale elementen, en levende dieren (niet voor menselijke consumptie). * **Commerciële garantie:** Extra garantie bovenop de wettelijke garantie. #### §2. Vrijwaring voor gebrek aan conformiteit * **Subjectieve conformiteitsvereisten:** Moeten voldoen aan wat in de koopovereenkomst is bepaald (beschrijving, kwaliteit, specifieke door consument gewenste gebruik). * **Objectieve conformiteitsvereisten:** Gelden voor elk goed van hetzelfde type (geschikt voor normaal gebruik, kwaliteit als monster, met toebehoren, conform publieke mededelingen). * **Uitzonderingen op publieke mededelingen:** Indien de verkoper er niet van wist, redelijkerwijs niet kon weten, deze rechtzette, of de aankoop niet kon beïnvloeden. * **Geen gebrek aan conformiteit:** Indien de consument het gebrek kende, redelijkerwijs had moeten kennen, het gebrek uit door de consument geleverd materiaal voortvloeit, of de afwijking uitdrukkelijk is aanvaard. * **Bewijsvoordeel consument:** Vermoeden van gebrek aan conformiteit binnen twee jaar na levering (weerlegbaar). * **Commerciële garantie:** Moet aan strikte voorwaarden voldoen. * **Gelijkgesteld met conformiteitsgebrek:** Verkeerde installatie door de verkoper, of fout in handleiding. #### §3. Uitoefening vrijwaring Consument richt zich tot de eindverkoper. Eindverkoper kan regres uitoefenen op de producent. Consument kan ook een rechtstreekse aanspraak maken tegen eerdere schakels in de keten (jump action). #### §3. Aansprakelijkheid en garantietermijn * **Wettelijke garantie:** Twee jaar vanaf levering (art. 1649quater, §1 oud BW). Monistisch systeem (gebrek aan conformiteit). * **Meldingstermijn:** Binnen twee maanden na vaststelling van het gebrek. * **Verjaring rechtsvordering:** Eén jaar vanaf vaststelling van het gebrek. #### §4. Remedies * **Primaire sancties:** Kosteloos herstel of vervanging (binnen redelijke termijn, zonder ernstige overlast). * **Secundaire remedies:** Evenredige prijsvermindering of ontbinding (indien primair onmogelijk/onevenredig). * **Hierarchie remedies:** Primaire sancties hebben voorrang, tenzij onmogelijk of onevenredig. Schadevergoeding is steeds aanvullend mogelijk. ### Hoofdstuk 7. Weens Koopverdrag Dit verdrag (CISG) regelt internationale koopovereenkomsten van roerende lichamelijke zaken. Het is van toepassing als de partijen in verschillende lidstaten zijn gevestigd of als partijen het verdrag kiezen. Het is echter niet van toepassing op B2C- en C2C-verhoudingen (art. 2, a CISG). Het verdrag heeft een monistische benadering van conformiteit. Belangrijk zijn de keuringsplicht (art. 38 CISG) en de klachtplicht (art. 39 CISG). ## Deel 2: Huur ### Hoofdstuk 1. Algemene begrippen #### §1. Definitie - soorten - belang * **Definitie:** Wederkerig contract waarbij de verhuurder aan de huurder tijdelijk het genot van een zaak verschaft, tegen een prijs (art. 1709 oud BW). Het huurrecht is een persoonlijk recht. * **Soorten:** Huur van goederen (roerend/onroerend), huur van werk (aanneming). Specifieke huurstelsels: woninghuur, handelshuur, pacht. * **Belang:** Economisch belang, helpt huurder goederen te gebruiken die hij niet kan kopen. #### §2. Essentiële bestanddelen * Verschaffen van vreedzaam genot en gebruik over een goed. * Tegen betaling van een huurprijs. #### §3. Kenmerken en aard van het huurcontract * **Kenmerken:** Consensueel, wederkerig, onder bezwarende titel, voortdurend, tijdelijk (max. 99 jaar), niet intuitu personae. * **Aard recht huurder:** Schuldvordering, roerend recht (ook bij onroerende goederen). #### §4. Huur en andere overeenkomsten Onderscheid met aanneming, koop, vruchtgebruik, bewaargeving, bruikleen. ### Hoofdstuk 2. Hoofdbestanddelen van de huur #### §1. Het gehuurde goed * **Vatbaar voor verhuring:** Roerend/onroerend, ook goederen buiten de handel met bepaalde restricties, gemeenschappelijke muur, eigen goed, andermans goed, onverdeeld goed. * **Beschrijving:** Vereist een omstandige plaatsbeschrijving bij aanvang (art. 1730 oud BW, dwingend recht), die als vergelijkingspunt dient aan het einde van de huur. #### § 2. De huurprijs * **Omschrijving:** Bepaald of bepaalbaar, in geld of in natura, ernstig. * **Indexering:** Bepaling van dwingend recht (art. 1728bis oud BW), slechts eenmaal per jaar mogelijk, met gebruik van het gezondheidsindexcijfer. * **Kosten en lasten:** Regels volgen contract of verdelingsprincipe. ### Hoofdstuk 3. Geldigheidsvoorwaarden Algemene geldigheidsvereisten (zie §2, Hoofdstuk 2). Voorwerp moet geoorloofd zijn (bv. geen krotverhuur). ### Hoofdstuk 4. Vorm en bewijs * **Algemeen:** Consensueel, tenzij woninghuur of huur > 9 jaar (geschrift/notariële akte). * **Schriftelijke huurovereenkomst:** Bevordert bewijs en registratie. * **Mondelinge huurovereenkomst:** Bewijs is moeilijk, tenzij door begin van uitvoering (bekentenis). Boek 7 beoogt afschaffing. ### Hoofdstuk 5. Duur-opzegging-verlenging #### §1. Duur Principe: contractvrijheid, met beperkingen (geen eeuwigdurende contracten, minimumduren in specifieke huurstelsels). Huur van bepaalde duur eindigt van rechtswege (art. 1737 oud BW). Huur van onbepaalde duur wordt vermoed per maand te zijn aangegaan (art. 1736 oud BW). #### §2. Opzegging Vereist bij huur van onbepaalde duur, mondelinge huur, en specifieke huurstelsels. Vorm is vrij, maar bewijs is vereist (aangetekende brief/deurwaardersexploot bij handelshuur/pacht). Motivatie niet vereist, tenzij contractueel of wettelijk bepaald. Meerdere huurders: hoofdelijkheid of autonoom opzeggingsrecht. Opzeggingstermijn: in principe 1 maand (vangnet), specifiek in huurstelsels. #### §3. Wettelijke en conventionele verlengingen Een stilzwijgende verlenging is mogelijk, tenzij anders bepaald. #### §4. Wederverhuring/huurhernieuwing Dit is een nieuw contract. Een tweede stilzwijgende wederverhuring leidt tot onbepaalde duur. Zekerheden vallen weg bij wederverhuring. ### Hoofdstuk 6. Verbintenissen van de verhuurder 1. Levering in goede staat. 2. Onderhoud in goede staat. 3. Vrijwaring (eigen daden, daden van derden, gebreken). 4. Woninghuur: opstellen geschrift, plaatsbeschrijving. #### §2. Verbintenis verhuurder: levering in goede staat Materieel door afgifte sleutels, symbolisch bij onroerend goed. Dit is aanvullend recht, tenzij woninghuur (dwingend recht). Sancties bij niet-levering/slechte staat: ENAC, ontbinding, dwanguitvoering. #### §3. Verbintenis verhuurder: onderhoud De verhuurder staat in voor alle herstellingen, tenzij de huurder ze veroorzaakt door zijn foutief gebruik of nalatigheid (eliminatieregel). Dit is een voortdurende verbintenis. Sancties bij niet-onderhoud: ENAC, ontbinding, dwanguitvoering. #### §4. Verbintenis verhuurder: rustig genot - vrijwaring * **Vrijwaring eigen daden:** Feitelijke en rechtstoornis door de verhuurder. Sancties: ENAC, schadevergoeding, ontbinding. * **Vrijwaring daden van derden:** Enkel rechtsstoornis. Sancties: oproeping in vrijwaring, prijsvermindering, ontbinding. * **Vrijwaring gebreken:** Voor gebreken die ontstaan tijdens de huur, niet zichtbaar bij levering. Dit is aanvullend recht. Sancties: gemeen recht, keuze tussen prijsvermindering of ontbinding. #### §5. Rechten verhuurder Recht op uitvoering dringende herstellingen, bezoekrecht, zekerheidsrechten, voorrecht. ### Hoofdstuk 7. Verbintenissen huurder 1. Stofferingsplicht. 2. Betaling huurprijs, kosten en lasten. 3. Gebruik als "goede huisvader". 4. Teruggave van het verhuurde goed. 5. Aansprakelijkheid voor brand. #### §2. Verbintenis huurder: stofferingsplicht Plicht om het verhuurde goed niet leeg te laten staan, ter beveiliging van het voorrecht van de verhuurder. Sancties: ontbinding, schadevergoeding, dwanguitvoering. #### §3. Verbintenis huurder: betaling van de huurprijs Betaling huurprijs, kosten en lasten conform contract. Sancties bij niet-betaling: ENAC, vordering achterstallen, gerechtelijke ontbinding, schadevergoeding. #### §4. Verbintenis huurder: gebruik als een goede huisvader Inspanningsverbintenis; respecteren bestemming, beperkte aanpassingen, verwittigen van de verhuurder bij herstellingen. Sancties: ontbinding, schadevergoeding. #### §5. Verbintenis huurder: teruggave van het verhuurde goed Resultaatsverbintenis. Moet in dezelfde staat als bij aanvang, rekening houdend met normale slijtage. Belang van plaatsbeschrijving. Sancties: uitzetting, vergoeding huurschade. #### §6. Verbintenis huurder: aansprakelijkheid voor brand Vermoeden van aansprakelijkheid bij de huurder (art. 1733 oud BW), tenzij hij kan bewijzen dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan (weerlegbaar vermoeden). Sanctie: vergoeding huurschade, eventueel ontbinding. ### Hoofdstuk 8. Huuroverdracht-onderhuur #### §1. Algemeenheden Huuroverdracht is de overname van het volledige huurcontract. Onderhuur is een nieuw huurcontract. Beide zijn principieel mogelijk, tenzij contractueel verboden (art. 1717 oud BW), met uitzonderingen. #### §2. Huuroverdracht Contractoverdracht. De overdrager blijft in principe gebonden, tenzij de verhuurder instemt met de volledige overdracht. #### §3. Onderhuur Nieuw huurcontract. De duur wordt beperkt door de hoofdhuur. Geen rechtstreekse vordering van de verhuurder tegen de onderhuurder. ### Hoofdstuk 9. Verkoop van het gehuurde goed Het huurcontract is tegenwerpelijk aan een nieuwe eigenaar indien het een vaste datum heeft verkregen (art. 1743 oud BW). Dit is een aanvullend recht. Het Vlaams Woninghuurdecreet (art. 38 VWD) voorziet in een sterkere bescherming voor de huurder, ongeacht de vaste datum. ### Hoofdstuk 10. Einde van de huur Diverse beëindigingsgronden: verstrijken duur, opzegging, wederzijds akkoord, gerechtelijke ontbinding. #### §2. Ontbinding Buitengerechtelijke ontbinding is verboden in woninghuur (art. 1762bis oud BW), de rechterlijke tussenkomst is vereist. Dadingen kunnen niet eenzijdig worden opgezegd. #### §3. Tenietgaan van het goed * **Geheel:** Ontbinding van rechtswege (art. 1722 oud BW). * **Gedeeltelijk:** Keuze huurder tussen prijsvermindering of ontbinding. Dit geldt ook voor tijdelijk tenietgaan (bv. door lockdown). ### Hoofdstuk 11. Huur van roerende goederen Nauwelijks geregeld in het oud BW. Contractuele regeling, met aanvullende werking van regels voor onroerende goederen. ### Hoofdstuk 12. Woninghuur (specifiek huurstelsel) Dit hoofdstuk wordt grotendeels beheerst door het Vlaams Woninghuurdecreet (VWD). #### §1. Algemeen kader Het VWD geldt voor huurovereenkomsten betreffende een woning die dient als hoofdverblijfplaats van de huurder, met toestemming van de verhuurder. De regels zijn grotendeels dwingend recht. #### §2. Staat van het gehuurde goed en renovatiehuurovereenkomst * **Levering en onderhoud:** De verhuurder moet het goed leveren in goede staat (dwingend recht). Conformiteit is cruciaal en wordt beoordeeld aan de hand van de Vlaamse Codex Wonen. * **Onderhoud:** De verhuurder staat in voor de meeste herstellingen, de huurder voor kleine herstellingen en schade door zijn fout. * **Renovatiehuurovereenkomst:** Een uitzondering op de conformiteitsvereisten, indien schriftelijk overeengekomen met duidelijke werken en tegenprestatie. #### §3. Duur en opzegging * **Duur:** Standaard 9 jaar, met automatische omzetting van kortere/langere duur. Uitzonderingen: huur van korte duur (max. 3 jaar), huur > 9 jaar, levenslange huur. * **Opzegging:** Verhuurder kan opzeggen voor persoonlijk gebruik of renovatie (met vergoeding) of zonder motief (met vergoeding). Huurder kan steeds opzeggen met 3 maanden termijn (met beperkte vergoeding, tenzij tegenopzegging). #### §4. Huurprijs: kosten en lasten * **Huurprijs:** Contractvrijheid, maar indexering is van rechtswege (art. 34 VWD). Huurprijsherziening is mogelijk (tussen 9 en 6 maanden voor einde driejarige periode). * **Kosten en lasten:** Verdelingsprincipe, met strikte uitsluitingen voor de huurder (onroerende voorheffing, registratie-, bemiddelingskosten). #### §5. Waarborg Max. drie maanden huur, in specifieke vormen (rekening huurder, bankwaarborg). #### §6. Overdracht van huur en onderhuur Principieel verboden, tenzij met toestemming verhuurder of bij onderhuur met sociaal oogmerk. #### §7. Overdracht van het gehuurde goed De verkrijger moet het huurcontract eerbiedigen, ongeacht vaste datum. Informatieplicht is cruciaal. #### §8. Contractuele verplichtingen Onderhouds- en herstellingsplicht verhuurder (dwingend recht), verplichte brandverzekering (art. 29 VWD), regeling eindplaatsbeschrijving. #### §9. Uithuiszetting Procedure met rol voor OCMW, wachttermijn en verwittiging. ### Hoofdstuk 13. Studentenhuur Specifiek huurregime sinds 2019 (art. 53-65 VWD), grotendeels gebaseerd op woninghuur. #### §3. Specifieke bepalingen Verbod op overdracht/onderhuur (tenzij uitwisselingsprogramma). Blokkeren basishuurprijs bij opeenvolgende contracten met zelfde huurder, wel indexatie en huurprijsherziening. Huurwaarborg max. 2 maanden. Verbod op stilzwijgende verlenging. Specifieke opzeggingsmogelijkheden voor de huurder. ### Hoofdstuk 14. Handelshuur Beheerst door de Handelshuurwet (art. 1-17 HHW) en specifieke decreten voor handelshuur van korte duur. #### §1. Principes * **Begrippen en toepassingsgebied:** Huurovereenkomst, onroerend goed, kleinhandel/ambachtsman met rechtstreeks contact met publiek, hoofdzakelijke bestemming. Dienstenverlenende beroepen met plaatsgebondenheid kunnen ook onder handelshuur vallen. * **Dwingend recht:** Grotendeels, met contractuele afwijkingen indien de wet dit toelaat. Vrijwillige onderwerping is mogelijk. #### §2. Bijzondere bepalingen * **Duur:** Minimum 9 jaar, verlengbaar met periodes van 3 jaar. Opzegging door huurder is steeds mogelijk (6 maanden termijn). Verhuurder kan opzeggen voor persoonlijk gebruik of renovatie (met motief en termijn). * **Huurhernieuwing:** Procedure tussen 18de en 15de maand voor einde huur, met aanvraag van nieuwe huurvoorwaarden. Belang van correcte procedure en ernstige huurprijs. * **Huurprijsherziening:** Mogelijk bij verandering van normale huurwaarde (min. 15%) door nieuwe omstandigheden. * **Verbouwingswerken:** Huurder heeft recht op aanpassing, met beperking van kosten en kennisgeving aan verhuurder. * **Onderhuur en overdracht:** Principieel toegelaten tenzij contractueel verboden. Rechtstreekse huurrelatie tussen onderhuurder/overnemer en verhuurder bij volledige onderhuur/overdracht. * **Overdracht gehuurde goed:** Verkrijger kan huurcontract opzeggen met een gemotiveerd motief (persoonlijk gebruik, etc.) binnen 3 maanden na verkrijging. * **Handelshuur van korte duur:** Max. 1 jaar, schriftelijk, te allen tijde opzegbaar door huurder. Geen huurhernieuwing, geen uitzettingsvergoeding. ## Deel 3: Aanneming ### Hoofdstuk 1. Algemene begrippen #### §1. Begripsomschrijving Wederkerig contract waarbij de aannemer zich verbindt een werk of dienst te verrichten tegen een prijs, met behoud van onafhankelijkheid. #### §2. Kenmerken van de aanneming Onder bezwarende titel, wederkerig, consensueel (met uitzonderingen voor woningbouw en consument-makelaar). #### §3. Vergelijking met andere contracten Verschillen met verkoop (prijs, eigendomsoverdracht, gebreken), huur (levering vooraf bestaand goed), lastgeving (geen vertegenwoordiging), arbeidsovereenkomst (geen gezagsverhouding). Het specificiteitscriterium bepaalt de kwalificatie. ### Hoofdstuk 2. Het tot stand komen van de aanneming Totstandkoming door wilsovereenstemming over hoofdbestanddelen. Keuze aannemer is in principe vrij, tenzij overheidsopdrachten of erkende aannemers. #### §1. Ontleding van de aanneming * **Prijsbepaling:** Onbepaalde prijs (risico aannemer is beperkt), vaste prijs (risico aannemer), op bestek, relatief forfait. ### Hoofdstuk 3. Verbintenissen van de aannemer 1. De aanneming goed uitvoeren (technische specificaties, regels van de kunst). 2. Het overeengekomen werk tijdig uitvoeren. 3. Leveren en teruggeven (translatieve werking). #### §1. De aanneming goed uitvoeren Naast technische specificaties moet de aannemer de "regels van de kunst" naleven (art. 5.71 BW). Dit omvat technische kennis en gebruiken in de sector. Bij niet-naleving geldt een weerlegbaar vermoeden van aansprakelijkheid. De aannemer heeft een informatie- en raadgevingsplicht. De verbintenis kan een inspannings- of resultaatsverbintenis zijn. #### §2. Het overeengekomen werk tijdig uitvoeren Resultaatsverbintenis. Bij niet-naleving: mogelijke vertragingsboete/schadebeding. #### §3. Leveren en teruggeven Translatieve werking, met kwalitatief recht voor de opdrachtgever op vorderingen tegen leveranciers. #### §4. Aansprakelijkheid voor slechte/laattijdige uitvoering Gemeenrechtelijke aansprakelijkheid na ingebrekestelling. Bij gebreken na oplevering: lichte verborgen gebreken (redelijke termijn) en zware gebreken (tienjarige aansprakelijkheid, art. 1792 oud BW). ### Hoofdstuk 4. Verbintenissen van de opdrachtgever/bouwheer * Werk bevorderen. * Prijs betalen. * In ontvangst nemen (oplevering). #### §1. De oplevering Eenzijdige rechtshandeling die de aanvaarding van het werk impliceert (vaststelling voltooiing, aanvaarding). Kan uitdrukkelijk (schriftelijk, tegensprekelijk) of stilzwijgend gebeuren. Bij belangrijke werken: voorlopige en definitieve oplevering. ### Hoofdstuk 5. Onderaanneming #### §1. Begrip - ongeldigheid De hoofdaannemer laat het werk uitvoeren door een derde (onderaannemer) op eigen initiatief en verantwoordelijkheid. #### §2. Verhouding hoofdaannemer-onderaannemer Zelfstandige aanneming. De onderaannemer moet rekening houden met de specificaties van het hoofdcontract en de regels van de kunst. #### §3. Verhouding hoofdopdrachtgever-onderaannemer Geen contractuele band, maar wel een rechtstreekse vordering van de onderaannemer tegen de opdrachtgever (art. 1798 oud BW). ### Hoofdstuk 6. Tienjarige aansprakelijkheid van de architect en de aannemer Art. 1792 en 2270 oud BW. Betreft zware gebreken die de stabiliteit van een bouwwerk aantasten. De aansprakelijkheid geldt gedurende tien jaar vanaf de aanvaarding. Er is mede-aansprakelijkheid mogelijk. ### Hoofdstuk 7. Aansprakelijkheid tegenover derden Extracontractuele aansprakelijkheid, burenhinder (art. 3.101 BW). ### Hoofdstuk 8. Het risico voor het vergaan Het risico voor het vergaan van het werk draagt de aannemer tot aan de oplevering. ### Hoofdstuk 9. Einde van de aanneming * **Beëindigingsgronden:** Voltooiing, wederzijds akkoord, overmacht, gerechtelijke/buitengerechtelijke ontbinding. * **Eenzijdige verbreking:** Opdrachtgever mag het contract te allen tijde verbreken, mits betaling van verbrekingsvergoeding (art. 1794 oud BW). Overlijden/faillissement aannemer kan leiden tot einde. ### Hoofdstuk 10. Woningbouw Woningbouwwet (wet 1971) regelt de koop van nog te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. Omvat formele vereisten, eigendomsovergang (natrekking), risico-overgang, borgstelling en oplevering. Tienjarige aansprakelijkheid geldt tegenover de verkoper-promotor. ## Deel 4: Lastgeving Lastgeving is een contract waarbij de lastgever de lasthebber belast met het stellen van een rechtshandeling, voor zijn rekening en in zijn naam. ### Hoofdstuk 1. Algemene begrippen #### §1. Definitie en kenmerken * **Definitie:** Contract waarbij lasthebber rechtshandelingen stelt in naam en voor rekening van lastgever (onmiddellijke vertegenwoordiging, art. 1.8 BW). Kan ook middellijk (lasthebber handelt in eigen naam, voor rekening van lastgever). * **Kenmerken:** Consensueel, bezwarende titel of kosteloos, wederkerig of eenzijdig. #### §2. Lastgeving en andere contracten Onderscheid met verkoop (tussenpersonen), commandverklaring, sterkmaking, aanneming, zaakwaarneming. ### Hoofdstuk 2. Geldigheidsvereisten * **Grondvereisten:** Toestemming, bekwaamheid, geldig voorwerp (rechtshandeling). De lasthebber mag nooit wederpartij van de lastgever zijn (art. 1.8, §6 BW). * **Vormvereisten:** Principe solo consensu, maar soms geschrift vereist (bv. schenking). ### Hoofdstuk 3. Bewijs * **Tussen partijen:** Gemeen recht (uitvoering geldt als bewijs, art. 1985 oud BW). * **Tegenover derden:** Boven 3500 EUR is schriftelijk bewijs vereist. ### Hoofdstuk 4. Omvang van de lastgeving * **Extrinsieke omvang:** Bijzondere of algemene lastgeving. * **Intrinsieke omvang:** Lastgeving in algemene bewoordingen of uitdrukkelijke lastgeving voor daden van beschikking. ### Hoofdstuk 5. Verbintenissen van de lasthebber * **Uitvoering:** Handelen als zorgvuldig en redelijk persoon, met inachtneming van specificaties en regels van de kunst. Plaatsvervanging is mogelijk, tenzij verboden. * **Rekenschap geven:** Uitleg geven over de uitvoering en afgifte van ontvangen goederen. ### Hoofdstuk 6. Verbintenissen van de lastgever * Vergoeding van voorschotten en kosten. * Betaling van loon (kan door rechter gematigd worden). * Vergoeding voor verliezen. * Waarborgen van de lasthebber. ### Hoofdstuk 7. Uitwerking van de lastgeving jegens derden * **Lasthebber handelt in eigen naam:** Middellijke vertegenwoordiging, overdracht van schuldvordering aan LG. * **Lasthebber handelt binnen perken:** Onmiddellijke vertegenwoordiging, LG gebonden. * **Lasthebber handelt buiten perken:** Geen vertegenwoordiging, tenzij bekrachtiging, schijnmandaat (art. 1.8, §5 BW) of zaakwaarneming. ### Hoofdstuk 8. Einde van de lastgeving * **Gronden:** Overlijden (LG/LH), opzegging ad nutum, herroeping, onbekwaamverklaring, faillissement. Zorgmandaat is een uitzondering op einde bij overlijden/onbekwaamheid LG. * **Gevolgen:** Tussen partijen en t.a.v. derden (met bescherming van derden te goeder trouw). ## Deel 5: Bewaargeving Bewaargeving is een contract waarbij een persoon een roerend goed toevertrouwt aan een ander om het te bewaren en terug te geven. ### Hoofdstuk 1. Algemene begrippen * **Essentiële bestanddelen:** Zaak bewaren, niet gebruiken, zaak teruggeven. * **Kenmerken:** Reëel contract (zal consensueel worden), kosteloos of bezwarende titel, eenzijdig of wederkerig. Enkel roerende lichamelijke goederen (behalve sekwester). ### Hoofdstuk 2. Vrijwillige bewaargeving Verbintenissen van de bewaarnemer: bewaring, bewaking, discretieplicht. Middelenverbintenis. ### Hoofdstuk 3. Noodbewaargeving * **Hotelbewaargeving:** Specifieke bescherming voor hotelgasten met beperking van aansprakelijkheid (dwingend recht). ### Hoofdstk 5. Sekwester * **Begrip:** Zaak in handen van een derde leggen wegens geschil. Kan bedongen, gerechtelijk of wettelijk zijn. ## Deel 6: Dading Dading is een contract waarbij partijen, door wederzijdse toegevingen, een geschil beëindigen of voorkomen (art. 2044 oud BW). ### Hoofdstuk 1. Algemene begrippen #### §1. Begripsomschrijving Essentiële elementen: een bestaand geschil, de wil om het te beëindigen, en wederzijdse toegevingen. #### §2. Kenmerken dading Consensueel (met bewijsvereiste), wederkerig, onder bezwarende titel, declaratief of translatief. #### §3. Onderscheid aanverwante rechtsfiguren Verschillen met kwijtschrift, afstand van recht, minnelijke verdeling, arbitrage, partijbeslissing. ### Hoofdstuk 2. Geldigheidsvereisten * **Algemene vereisten:** Bekwaamheid (dading is daad van beschikking), toestemming (geen wilsgebreken zoals dwaling omtrent de feiten, bedrog, geweld), geldig voorwerp en oorzaak. * **Voorwerp dading:** Verbintenissen partijen, wederzijdse toegevingen, bepaald, mogelijk, wettelijk. ### Hoofdstuk 3. Vorm en bewijs Geschrift is louter een bewijsvereiste (afwijking art. 8.20 BW). ### Hoofdstuk 4. Interpretatie en toepassingsgebied Interpretatie is restrictief (art. 2048-2051 oud BW). Dadingen blijven beperkt tot hun voorwerp en de geschillen die erin begrepen zijn. ### Hoofdstuk 5. Gevolgen van de dading Kracht van gewijsde tussen partijen, verhindert nieuwe vordering over hetzelfde geschil. Uitvoering in natura of via schadebeding. Ontbinding is mogelijk indien een partij niet nakomt, waardoor het geschil kan herleven. ## Deel 7: Overzicht van enkele krachtlijnen van het wetsvoorstel houdende invoeging van Boek 7 “Bijzondere Contracten” in het Burgerlijk Wetboek Boek 7 streeft naar vereenvoudiging, herstructurering, coherentie en een rechtsvergelijkend perspectief. ### Titel 2. Koop en ruil * Vereenvoudiging door schrappen van herhalingen en nutteloze bepalingen (bv. nietigheid verkoop andermans zaak, interpretatie contra venditorem). * Harmonisatie van kooprecht (gemeen, consument, Weens Verdrag) met conformiteit als kernbegrip. * Integratie van richtlijnen consumentenkoop en digitale producten. * Belangrijkste wijzigingen: eigendomsoverdracht bij verlijden authentieke akte, risico-overgang bij gebruik/genot, conformiteitsbegrip als basis, harmonisatie remedies. ### Titel 3. Gebruikscontracten * Schrappen regels specifieke huurstelsels. * Algemeen regime huur grotendeels van toepassing op bruikleen. * Afschaffing zakelijk karakter bruikleen. * Conformiteitsbegrip geldt ook voor huur. * Verdeling onderhouds- en herstellingskosten duidelijker. * Wijzigingen in huurhernieuwing en vervreemding onroerend goed. ### Titel 4. Dienstencontract * Eengemaakt regime voor gemeenrechtelijke dienstencontracten (lastgeving, bewaargeving, aanneming). * Vereenvoudiging en afstemming op kooprecht (conformiteit, termijnen). * Nieuw: samenwerkingsverbintenis, ongekende omstandigheden, verbod op gebruik bewaarde goederen. * Conformiteitsbegrip analoog aan koop, met specifiekere termijnen. ### Titel 7. Dading * Vereenvoudiging van bewijsregels. * Uitsluiting rechtsdwaling en buitengerechtelijke nietigheid. * Dading kan niet eenzijdig worden opgezegd. --- **Veel succes met studeren!**

## Woordenlijst | Term | Definitie | |---|---| | Benoemde overeenkomst | Een overeenkomst waarvan het statuut specifiek is uitgewerkt in een wet of decreet, zoals de koop in het Burgerlijk Wetboek. | | Onbenoemde overeenkomst | Een overeenkomst waarvoor geen specifieke wettelijke tekst bestaat, en die dus niet onder de bijzondere overeenkomsten valt. | | Essentiële bestanddelen | De elementen die kenmerkend zijn voor een specifieke overeenkomst; indien deze wegvallen, is de instelling niet meer dezelfde. | | Translatief karakter | Het aspect van een overeenkomst waarbij de eigendom van een goed wordt overgedragen van de ene partij naar de andere. | | Consensueel contract | Een contract dat tot stand komt door loutere wilsovereenstemming, zonder dat een specifieke vormvereiste noodzakelijk is. | | Dwingend recht | Rechtsregels waarvan partijen niet mogen afwijken, ter bescherming van een zwakkere partij of het algemeen belang. | | Relatieve nietigheid | Een sanctie die enkel kan worden ingeroepen door de partij wiens belang beschermd wordt door de overtreden norm. | | Vorderingsrecht | Het recht van een partij om een bepaalde actie te ondernemen om zijn rechten te doen gelden, bijvoorbeeld via een gerechtelijke procedure. | | Huurhernieuwing | Een procedure waarbij een bestaande huurovereenkomst wordt verlengd, wat resulteert in een nieuw huurcontract met mogelijk gewijzigde voorwaarden. | | Plaatsbeschrijving | Een gedetailleerd verslag, opgemaakt bij aanvang en einde van een huurovereenkomst, waarin de staat van het verhuurde goed wordt beschreven. | | Huurschade | Schade aan het verhuurde goed die niet te wijten is aan normale slijtage of overmacht, maar aan foutief gebruik door de huurder. | | Rechtsmisbruik | Het uitoefenen van een recht op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van wat een normaal zorgvuldig persoon zou doen. | | Opzegging ad nutum | Een eenzijdige rechtshandeling waarbij een contract door één partij kan worden beëindigd zonder opgave van reden, mits inachtneming van een opzeggingstermijn. | | Lastgeving | Een contract waarbij de lastgever de lasthebber de opdracht geeft om rechtshandelingen te verrichten in zijn naam en voor zijn rekening. | | Rechtsdwaling | Dwaling omtrent de juridische kwalificatie van een feit of een recht. | | Dading | Een contract waarbij partijen, door wederzijdse toegevingen, een bestaand of toekomstig geschil beëindigen. | | Tienjarige aansprakelijkheid | Een specifieke wettelijke aansprakelijkheid voor zware gebreken die de stabiliteit van een bouwwerk aantasten, van kracht gedurende tien jaar na oplevering. |