9) Deel 3 - Hoofdstuk 1 - Aanneming.pptx

# Algemene kenmerken van aanneming Aanneming omvat de kernaspecten van overeenkomsten waarbij een partij zich verbindt tot het verrichten van een werk of dienst tegen betaling, met aandacht voor de kenmerken, verplichtingen, aansprakelijkheden en beëindiging van deze overeenkomsten. ## 1. Algemene kenmerken van aanneming ### 1.1 Definitie en aard van de aannemingsovereenkomst De aannemingsovereenkomst wordt gedefinieerd als een contract waarbij de ene partij zich verbindt om iets te verrichten voor de andere partij, tegen betaling van een tussen hen bedongen prijs. Het betreft een quasi-onbenoemde overeenkomst die eveneens wordt aangeduid als huur van werk. ### 1.2 Belangrijke bestanddelen De essentiële bestanddelen van een aannemingsovereenkomst zijn: * **Werkprestatie:** Dit kan zowel een materiële als een intellectuele prestatie betreffen. Het gaat om het leveren van een werk of dienst. * **Volle onafhankelijkheid:** De aannemer handelt in volle onafhankelijkheid en niet onder het gezag van de opdrachtgever, wat een cruciaal onderscheid is met de arbeidsovereenkomst. Dit raakt aan de problematiek van schijnzelfstandigen. * **Tegen vergoeding:** De prestatie wordt geleverd tegen een overeengekomen prijs. ### 1.3 Kenmerken van de overeenkomst De aannemingsovereenkomst is: * **Consensueel:** Tot stand gekomen door de enkele wilsovereenstemming van partijen. * **Wederkerig:** Beide partijen verbinden zich tot een prestatie. * **Onder bezwarende titel:** Elk van de partijen ontvangt een voordeel. ### 1.4 Verschil met de arbeidsovereenkomst Het fundamentele verschil met een arbeidsovereenkomst ligt in de **volledige onafhankelijkheid** van de aannemer. Bij een arbeidsovereenkomst is er sprake van een gezagsrelatie tussen werkgever en werknemer. ### 1.5 Aanneming versus koop De kwalificatie van een overeenkomst als aanneming of koop is van belang voor diverse juridische aspecten, waaronder: * Prijsbepaling * Eigendomsovergang en risico * Behandeling van verborgen gebreken * Het toepasselijke voorrecht * Mogelijkheden tot opzegging * Vordering tot interesten * Benadeling Als de opdrachtgever zelf materiaal levert en de aannemer enkel het werk, is er doorgaans geen discussie over aanneming. Wanneer de aannemer zowel materiaal levert als het werk presteert, kan dit aanleiding geven tot interpretatieverschillen, zoals de vraag of het een aanneming betreft of de verkoop van een toekomstig goed. Gemengde overeenkomsten kunnen ontstaan, waarbij de cumulatietheorie of de absorptietheorie van toepassing kan zijn om de overheersende aard van de overeenkomst te bepalen. ### 1.6 Aanneming versus lastgeving Het essentiële verschil met lastgeving is dat bij aanneming geen sprake is van vertegenwoordiging in naam en voor rekening van de lastgever. De aannemer verricht het werk voor eigen rekening, hoewel combinaties van aanneming en lastgeving mogelijk zijn, zoals bij een architectenovereenkomst. ### 1.7 Overheidsopdrachten en erkenning van aannemers * **Overheidsopdrachten:** Deze worden beheerst door strikte procedures (zoals bekendmaking, openbare aanbesteding of offerteaanvraag) en beperken de vrije keuze van de overheid als opdrachtgever. De wetgeving hieromtrent is recentelijk gewijzigd. * **Erkenning van aannemers:** Dit vereist basale kennis van bedrijfsbeheer en technische bekwaamheden, met als doel de consument te beschermen en faillissementen te vermijden. Deze vestigingswetgeving heeft echter aan belang ingeboet onder invloed van Europese regelgeving. De erkenning blijft wel relevant binnen de Woningbouwwet. ## 2. Verbintenissen van de aannemer De aannemer heeft drie hoofdverbintenissen: het werk goed uitvoeren, het werk tijdig uitvoeren en het werk leveren en grondstof teruggeven. ### 2.1 Het werk goed uitvoeren Dit houdt in dat het werk moet worden uitgevoerd "volgens de regels van de kunst". De aard van deze verbintenis kan variëren: * **Middelenverbintenis:** De aannemer verbindt zich ertoe alle nodige middelen aan te wenden om het gewenste resultaat te bereiken. De bewijslast van een fout ligt bij de opdrachtgever. * **Resultaatsverbintenis:** De aannemer verbindt zich ertoe een bepaald resultaat te leveren. Bij het uitblijven van dit resultaat, is de aannemer aansprakelijk, tenzij hij het bewijs van overmacht kan leveren. De aannemer heeft tevens een informatieverplichting, waarbij hij de opdrachtgever op de hoogte moet stellen van mogelijke problemen of risico's. Hij heeft ook een bewarings- en bewakingsplicht tijdens de uitvoering van de werken ("werfpolitie"), wat een middelenverbintenis is. #### 2.1.1 Raadgevings- en waarschuwingsverplichting (bouwwerken) Bij bouwzaken geldt er een onverenigbaarheid tussen de beroepen van aannemer en architect. Hoewel zij vaak (in solidum) aansprakelijk zijn voor verkeerde uitvoering, hebben zij ook een raadgevings- en waarschuwingsverplichting ten opzichte van elkaar en de opdrachtgever. De architect heeft een controleplicht ten aanzien van het werk van de aannemer. ### 2.2 Het werk tijdig uitvoeren * **Indicatieve termijn:** Dit is doorgaans een middelenverbintenis. * **Geen termijn:** Het werk moet binnen een redelijke termijn worden uitgevoerd. * **Strikte termijn:** Dit is een resultaatsverbintenis. Laattijdige uitvoering kan leiden tot schadevergoeding, vaak forfaitair bepaald, maar vatbaar voor matiging. ### 2.3 Levering en teruggave Levering is de materiële handeling waarbij de opdrachtgever het bezit van de werken verkrijgt. Dit moet onderscheiden worden van de oplevering, die een juridische aanvaarding inhoudt. De levering stelt de datum van beëindiging van de werken vast en is van belang voor de bewakingsplicht van de aannemer. De aannemer is verplicht niet-gebruikte materialen te restitueren (resultaatsverbintenis). ## 3. Contractuele aansprakelijkheid van de aannemer ### 3.1 Aansprakelijkheid voor slechte of laattijdige uitvoering Bij slechte of laattijdige uitvoering kan de opdrachtgever overgaan tot: * **Ingebrekestelling:** Formele aanmaning tot nakoming. * **Dwanguitvoering:** Uitvoering in natura, indien mogelijk. * **Uitvoering bij equivalent:** Schadevergoeding indien uitvoering in natura niet mogelijk is of rechtsmisbruik zou uitmaken. * **Gerechtelijke ontbinding:** Mogelijk op basis van de gemeenrechtelijke regels. ### 3.2 De 10-jarige aansprakelijkheid (art. 1792 BW jo. art. 2270 BW) Deze aansprakelijkheid geldt voor bouwwerken die een zwaar gebrek vertonen dat de stabiliteit aantast. * **Vervaltermijn:** De vordering moet binnen 10 jaar na aanvaarding worden ingesteld. Deze termijn kan niet gestuit of geschorst worden. * **Uitzonderingen:** Dit geldt niet bij bedrieglijk opzet of wanneer er sprake is van een regresvordering. * **Geen aantasting stabiliteit:** Voor gebreken die de stabiliteit niet aantasten, maar wel bekend waren en toch aanvaard, is er geen 10-jarige aansprakelijkheid. ### 3.3 Waarborg- of garantietermijn Dit is een periode van 10 jaar na oplevering waarin de aannemer aansprakelijk kan worden gesteld voor gebreken. De fout van de aannemer wordt hierbij niet vermoed en moet bewezen worden door de opdrachtgever. Deze termijn is niet van openbare orde en kan contractueel worden beperkt. ## 4. Verbintenissen van de opdrachtgever De opdrachtgever heeft drie voornaamste verbintenissen: het werk mogelijk maken, de prijs betalen en het werk in ontvangst nemen en aanvaarden. ### 4.1 Het werk mogelijk maken Dit omvat het verschaffen van de nodige administratieve vergunningen, het toegankelijk maken van het terrein en het verstrekken van informatie aan de aannemer. ### 4.2 De prijs betalen De prijs kan op verschillende wijzen worden bepaald: * **Onbepaalde prijs ("in regie"):** De prijs wordt achteraf bepaald op basis van de omvang van het werk en de kosten van materialen en arbeid. Dit is voordelig voor de aannemer. * **Vaste of bepaalde prijs:** Een vooraf vastgestelde, globale en onveranderlijke prijs. De aannemer draagt het risico voor de prijs, het plan en de uitvoering. Herzieningsclausules zijn toegelaten. Dit is voordelig voor de opdrachtgever. * **Bestek:** Een prijslijst met eenheidsprijzen, waarbij de volledige prijs pas bekend is bij volledige uitvoering. De aannemer draagt het risico voor prijswijzigingen van materiaal en arbeidskracht. De opdrachtgever kan gebruikmaken van het **ENAC** (Exceptie van niet-uitvoering) indien de aannemer zijn verbintenissen niet nakomt. ### 4.3 Werk in ontvangst nemen en aanvaarden (Oplevering) Dit is een eenzijdige rechtshandeling waarbij de bouwheer de werken goedkeurt. Er is een onderscheid tussen: * **Voorlopige oplevering:** Nog geen aanvaarding en geen bevrijding van aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken. * **Definitieve oplevering:** Aanvaarding die de overdracht van eigendom en risico meebrengt en de start van de 10-jarige aansprakelijkheid markeert. Dit kan stilzwijgend gebeuren. De weigering van oplevering kan onweerlegbaar (bij niet verschijnen) of weerlegbaar (bij bewonen) zijn. ## 5. Aansprakelijkheid van de aannemer ten aanzien van derden De aannemer kan aansprakelijk zijn ten aanzien van derden op basis van quasi-delictuele aansprakelijkheid (art. 1382 BW, art. 1384 BW, art. 1386 BW). Ook burenhinder kan ingeroepen worden, zowel door de opdrachtgever als door derden. ## 6. Onderaanneming en nevenaanneming * **Onderaanneming:** De hoofdaannemer laat (geheel of gedeeltelijk) werk uitvoeren door een door hem gekozen onderaannemer, op eigen initiatief, kosten en verantwoordelijkheid. Dit is een juridisch zelfstandige overeenkomst naast het hoofdcontract. De hoofdaannemer blijft contractueel aansprakelijk voor de fouten van zijn onderaannemers ten aanzien van de opdrachtgever, maar niet ten aanzien van derden in de zin van art. 1384, derde lid BW. * **Nevenaanneming:** De opdrachtgever doet beroep op verschillende aannemers voor welbepaalde aspecten van het werk. De opdrachtgever staat in voor de coördinatie, tenzij een architect wordt ingeschakeld. ### 6.1 Verhouding hoofdaannemer - onderaannemer Er is geen rechtstreekse contractuele band tussen de opdrachtgever en de onderaannemer, met uitzondering van de **rechtstreekse vordering** (art. 1798 BW) die de onderaannemer kan instellen tegen de bouwheer voor de aan hem verschuldigde bedragen van de hoofdaannemer. ### 6.2 Verhouding opdrachtgever - onderaannemer De opdrachtgever kan buitencontractueel aansprakelijk zijn ten aanzien van de onderaannemer. ## 7. Risico-overgang Bij aanneming gaat het risico voor het werk pas over op de opdrachtgever bij de definitieve aanvaarding van de werken, tenzij de aannemer enkel arbeid levert. De opdrachtgever blijft eigenaar van het gebouw op zijn grond zolang het niet definitief is aanvaard. ## 8. Einde van de aannemingsovereenkomst De aannemingsovereenkomst kan op verschillende wijzen eindigen: * **Gemeenrechtelijk:** * Voltooiing van de werkzaamheden * Minnelijk akkoord * Ontbinding wegens wanprestatie * **Bijzonder:** * **Eenzijdige opzegging door de opdrachtgever (art. 1794 BW):** De opdrachtgever kan de overeenkomst op elk ogenblik en zonder motivering opzeggen, mits hij de aannemer schadeloos stelt voor alle uitgaven, arbeid en gederfde winst. Dit heeft een onmiddellijke uitwerking. * **Overlijden van de aannemer (art. 1795 BW):** Dit leidt tot het einde van de overeenkomst vanwege het intuitu personae karakter. Het overlijden van de opdrachtgever heeft geen effect op de overeenkomst, tenzij de erfgenamen opzeggen. De betaling aan de nabestaanden van de overleden aannemer is geregeld in art. 1796 BW. ## 9. De Woningbouwwet ("Wet Breyne") De Woningbouwwet van 9 juli 1971 biedt uitgebreide bescherming aan kopers van te bouwen woningen of woningen die nog in aanbouw zijn. Deze wet is dwingend van aard. ### 9.1 Toepassingsgebied De wet is van toepassing op overeenkomsten die de bouw of de aankoop van een huis of appartement tot stand brengen, voor huisvesting of zowel huisvesting als beroepsdoeleinden. Vereist is tevens dat er één of meer stortingen worden gedaan, de overeenkomst betrekking heeft op onroerend goed in België en de voltooiingsverplichting van de verkoper/aannemer deel uitmaakt van de overeenkomst. De wet is niet van toepassing wanneer de bouwheer zelf de verschillende werken apart afspreekt met verschillende aannemers en instaat voor de coördinatie. ### 9.2 Verplichte vermeldingen en formele voorwaarden De wet specificeert een reeks verplichte vermeldingen in de overeenkomst, waaronder de identiteit van de eigenaar, gegevens van de bouwvergunning, beschrijving van privatieven en gemeenschappelijke gedeelten, de prijs, de startdatum en uitvoeringstermijn van de werken, en de wijze van oplevering. Nietigheid volgt bij miskenning van bepaalde artikelen. ### 9.3 Oplevering onder de Wet Breyne De oplevering kent twee fasen: voorlopige en definitieve oplevering. Beide moeten schriftelijk en tegensprekelijk gebeuren. De definitieve oplevering impliceert de overdracht van eigendom en risico en de aanvang van de waarborgtermijnen. ### 9.4 Waarborgen Erkend aannemers moeten een waarborg van 5% leveren, terwijl niet-erkende aannemers een voltooiings- of terugbetalingswaarborg moeten stellen. ### 9.5 Sancties Bij miskenning van de wet kan de overeenkomst nietig worden verklaard. De nietigheid kan worden ingeroepen tot na de registratie van de authentieke akte. ### 9.6 Betaling Betalingen zijn gereguleerd, met maximale voorschotten en betalingen voor uitgevoerde werken. Een beding van nietigheid van de overeenkomst bij niet-naleving van deze bepalingen is ongeldig. --- # Verplichtingen en aansprakelijkheid van de aannemer en opdrachtgever Dit deel van de studiehandleiding behandelt de wederzijdse verbintenissen van de aannemer en de opdrachtgever, hun aansprakelijkheid, en de specifieke regels rond de 10-jarige aansprakelijkheid voor bouwwerken. ## 2. Verplichtingen en aansprakelijkheid van de aannemer en opdrachtgever ### 2.1 Kenmerken van de aannemingsovereenkomst De aannemingsovereenkomst kan worden gekenmerkt als een quasi-onbenoemde overeenkomst die valt onder de huur van werk (artikel 1708 van het Burgerlijk Wetboek). Het is een contract waarbij de ene partij zich verbindt om iets te verrichten voor de andere partij, tegen betaling van een overeengekomen prijs (artikel 1710 van het Burgerlijk Wetboek). **Verschil met arbeidsovereenkomst:** * **Aanneming:** Uitvoering in volle onafhankelijkheid. * **Arbeidsovereenkomst:** Afhankelijkheid van de werkgever. De aannemingsovereenkomst is consensueel, wederkerig en onder bezwarende titel. **Bestanddelen van de aannemingsovereenkomst:** * Het maken van materieel of intellectueel werk. * Het presteren van diensten. **Voorbeelden van aannemingsovereenkomsten:** Het toepassingsgebied is ruim. Denk hierbij aan bouwprojecten, reparaties, het creëren van software, maar ook aan intellectuele prestaties zoals het opstellen van plannen. **Aanneming versus verkoop:** De kwalificatie van de overeenkomst is belangrijk, met name voor prijsbepaling, eigendom en risico-overgang, verborgen gebreken, voorrechten, opzegging, interesten en benadeling. Bij een aannemingsovereenkomst wordt een werk of dienst geleverd tegen een prijs, terwijl bij verkoop een goed wordt overgedragen tegen een prijs. Wanneer de opdrachtgever zelf materiaal levert, is er geen discussie. Als de aannemer materiaal levert en het werk verricht, kan het een aanneming zijn, maar ook de verkoop van een toekomstig goed. In dergelijke gevallen kan er sprake zijn van een gemengde overeenkomst. **Aanneming versus lastgeving:** Bij lastgeving stelt de lasthebber rechtshandelingen in naam en voor rekening van de lastgever. Bij aanneming is er geen vertegenwoordiging. Combinaties zijn echter mogelijk, zoals een architectovereenkomst die zowel elementen van aanneming als lastgeving kan bevatten. **Overheidsopdrachten:** Overheidsopdrachten kennen een strikte procedure met bekendmaking, openbare aanbestedingen of offerteaanvragen, en inschrijvingen. De keuze van de aannemer is beperkt, waarbij vaak de laagste inschrijver of de voordeligste offerte wordt gekozen. Nieuwe wetgeving beperkt de vrije keuze van de medecontractant. **Erkenning van aannemers:** Erkend moeten worden op basis van basiskennis bedrijfsbeheer en technische bekwaamheden. Dit dient ter bescherming van de consument en ter voorkoming van faillissementen. De vestigingswetgeving heeft echter aan belang ingeboet onder invloed van Europese regelgeving. ### 2.2 Verbintenissen van de aannemer De aannemer heeft drie hoofdverbintenissen: 1. **Het werk goed uitvoeren:** * Dit gebeurt volgens de regels van de kunst. Het betreft in principe een middelenverbintenis, waarbij de aannemer alles in het werk stelt om het werk tot een goed einde te brengen. Het bewijs van de fout ligt bij de opdrachtgever. * **Informatieverplichting:** De aannemer dient de opdrachtgever te informeren over mogelijke problemen, voorbehouden te maken of de opdracht te weigeren indien dit voortvloeit uit de plicht van voorzichtigheid. * **Bewijs- en bewakingsplicht ('werfpolitie'):** Tijdens de uitvoering van de werken heeft de aannemer een plicht tot bewaring en bewaking van de werf. Dit is een middelenverbintenis. **Relatie aannemer en architect:** Hoewel ze verschillende opdrachten hebben, kunnen ze onverenigbaar zijn. Ze zijn vaak (in solidum) aansprakelijk voor tekortkomingen. De architect heeft een raadgevings- en waarschuwingsverplichting ten aanzien van de opdrachtgever over het werk van de aannemer, en een controleplicht op het werk van de aannemer. 2. **Het werk tijdig uitvoeren:** * Een indicatieve termijn is een middelenverbintenis (uitvoering binnen een redelijke termijn). * Een strikte termijn is een resultaatsverbintenis. 3. **Levering en teruggave van materialen:** * **Levering:** De materiële handeling waarbij de opdrachtgever het bezit van de werken krijgt. In de praktijk vindt dit vaak plaats via de (voorlopige) oplevering. * **Restitutieplicht:** Teruggave van niet gebruikte materialen is een resultaatsverbintenis. **Gevolgen van slechte of laattijdige uitvoering:** * **Ingebrekestelling:** Door de opdrachtgever. * **Dwanguitvoering:** Uitvoering in natura, indien mogelijk. * **Uitvoering bij equivalent:** Schadevergoeding (vaak forfaitair bepaald, maar matiging mogelijk). * **Gerechtelijke ontbinding:** Ex artikel 1184 Oud BW (artikel 5.90 BW). * Elk economisch voordeel wordt ontnomen. **Contractuele aansprakelijkheid (bouwwerken):** * **10-jarige aansprakelijkheid (artikel 1792 BW jo. artikel 2270 BW):** Geldt voor zware gebreken die de stabiliteit van het bouwwerk aantasten. Het is een vervaltermijn waarbij de vordering binnen 10 jaar na aanvaarding ingesteld moet worden. Geen stuiting of schorsing mogelijk. Een ontdekking 8 jaar na oplevering geeft nog 2 jaar om actie te ondernemen. * **Uitzonderingen:** Bedrieglijk opzet en regresvordering. * **Onderscheid met waarborg-/garantietermijn:** De 10-jarige aansprakelijkheid is van openbare orde en kan niet contractueel worden beperkt. Een waarborg- of garantietermijn is dat wel en bedraagt standaard 10 jaar vanaf de oplevering, maar kan contractueel beperkt worden. De fout van de aannemer dient dan bewezen te worden door de opdrachtgever. ### 2.3 Verbintenissen van de opdrachtgever De opdrachtgever heeft drie hoofdverbintenissen: 1. **Werk mogelijk maken:** * De vereiste administratieve vergunningen verkrijgen. * Het terrein toegankelijk maken. * De nodige informatie verschaffen aan de aannemer. 2. **Prijs betalen:** * Tijdig en volgens de contractueel bepaalde prijs betalen. De aannemer kan de ENAC (e.e.n.c. - opschortingsrecht) inroepen indien de opdrachtgever niet betaalt. * **Prijsbepaling:** * **Onbepaalde prijs ('in regie'):** Prijs achteraf bepaald op basis van omvang werk en kosten voor materialen en arbeid. Beslissingen van de opdrachtgever kunnen slechts marginaal getoetst worden door de rechter. * **Vaste of bepaalde prijs:** Een vooraf vastgestelde, globale en onveranderlijke prijs. Herzieningsclausules zijn toegelaten. De aannemer draagt het risico van prijs, plan en uitvoering. * **Bestek:** Prijslijst met eenheidsprijzen. De volledige prijs is pas bekend bij volledige uitvoering. De aannemer draagt enkel het risico van prijswijzigingen voor materiaal en arbeid. 3. **Werk in ontvangst nemen en aanvaarden (Oplevering):** * De oplevering is een eenzijdige rechtshandeling waarbij de opdrachtgever de werken goedkeurt. * **Voorlopige versus definitieve oplevering:** * **Voorlopige oplevering:** De werken worden aanvaard, maar dit is nog geen definitieve aanvaarding. Het dekt zichtbare (lichte) gebreken en markeert het begin van de 10-jarige aansprakelijkheid. De architect dient de opdrachtgever te wijzen op zichtbare gebreken. Er is nog geen bevrijding van aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken. * **Definitieve oplevering:** Werkt bevrijdend voor zichtbare gebreken. * De oplevering is steeds schriftelijk en tegensprekelijk. * **Weigering oplevering:** Mogelijk bij gebreken. * **Gevolg:** Overdracht van eigendom en risico. ### 2.4 Aansprakelijkheid ten aanzien van derden * **Quasi-delictuele aansprakelijkheid (artikelen 1382, 1384, 1386 van het Burgerlijk Wetboek):** De aannemer kan aansprakelijk zijn voor schade aan derden die vreemd is aan het aannemingscontract. Dit kan betrekking hebben op zaken die hij onder zich heeft (artikel 1384 BW) of op de instorting van een gebouw (artikel 1386 BW). * **Burenhinder (artikel 544 BW):** De aannemer kan burenhinder inroepen ten aanzien van de bouwheer, zelfs als de overlast volledig te wijten is aan de fout van de aannemer. Regresvordering ten aanzien van de aannemer is mogelijk bij fout. ### 2.5 Onderaanneming en nevenaanneming * **Onderaanneming:** De hoofdaannemer laat een werk of dienst geheel of ten dele uitvoeren door een door hem gekozen onderaannemer, op eigen initiatief, kosten en verantwoordelijkheid. Dit is een juridisch zelfstandige overeenkomst naast het hoofdcontract. * **Nevenaanneming:** De opdrachtgever sluit zelf afzonderlijke contracten met verschillende aannemers voor specifieke aspecten van het werk. De coördinatie ligt dan bij de opdrachtgever of zijn architect. **Verhoudingen bij onderaanneming:** * **Hoofdaannemer - Onderdaanemer:** De hoofdaannemer is contractueel aansprakelijk voor de fouten van zijn onderaannemers (artikel 1797 BW). * **Hoofdaannemer - Opdrachtgever:** De hoofdaannemer is contractueel aansprakelijk voor de fouten van zijn onderaannemers. Er is geen directe contractuele band tussen de opdrachtgever en de onderaannemer, behalve via een rechtstreekse vordering (artikel 1798 BW) ten voordele van de onderaannemer tegen de bouwheer voor verschuldigde bedragen van de hoofdaannemer. * **Onderaannemer - Opdrachtgever:** De opdrachtgever kan buitencontractueel aansprakelijk zijn ten aanzien van de onderaannemer. ### 2.6 Risico-overgang Bij een aannemingsovereenkomst gaat het risico pas over bij de definitieve aanvaarding van de werken door de opdrachtgever, tenzij de aannemer enkel arbeid levert en de opdrachtgever eigenaar blijft van de materialen (artikel 1788 BW). De Woningbouwwet bepaalt dat de aannemer het risico blijft dragen tot definitieve aanvaarding. ### 2.7 Einde van de overeenkomst De aannemingsovereenkomst kan eindigen op de volgende wijzen: * **Gemeenrechtelijk:** * Voltooiing van de werkzaamheden. * Minnelijk akkoord. * Ontbinding. * **Bijzonder:** * **Eenzijdige opzegging door de opdrachtgever (artikel 1794 BW):** De opdrachtgever kan op elk ogenblik en zonder motivering de overeenkomst opzeggen, mits hij de aannemer schadeloos stelt voor gemaakte uitgaven, verrichte arbeid en gederfde winst. Een vooraf afgesproken bedrag voor opzegging (schadebeding) is niet gematigd. * **Overlijden van de aannemer (artikel 1795 BW):** Vanwege het *intuitu personae* karakter van de overeenkomst. Het overlijden van de opdrachtgever heeft geen directe invloed, zijn erfgenamen kunnen wel opzeggen. ### 2.8 De Woningbouwwet ('Wet Breyne') De Woningbouwwet van 9 juli 1971 biedt uitgebreide bescherming aan de bouwer van een huis en de koper van een te bouwen woning (verkoop op plan, sleutel op de deur). Deze wet is dwingend recht. **Toepassingsgebied:** * Wederkerige overeenkomst tot eigendomsovergang of verbintenis te bouwen. * Te bouwen of in aanbouw zijnd huis of appartement, voor huisvesting of combinatie van huisvesting en beroepsdoeleinden. * Niet van toepassing als de bouwheer zelf afzonderlijke contracten sluit met diverse aannemers en zelf instaat voor de coördinatie. * Vereist één of meer stortingen en mag geen loutere verbouwing of uitbreiding betreffen. * Onroerend goed moet in België gelegen zijn. **Verplichte vermeldingen in de overeenkomst:** * Identiteit van de eigenaar. * Gegevens van de bouwvergunning. * Opschortende voorwaarden (bouwvergunning, financiering). * Beschrijving van privatieven en gemeenschappelijke delen. * Prijs (vast of variabel, met maximale prijsstijging). * Startdatum werken en uitvoeringstermijn (in werkdagen), met vergoeding bij overschrijding. * Wijze van oplevering en sancties bij miskenning van artikel 7/12. **Oplevering onder de Wet Breyne:** * Steeds schriftelijk en tegensprekelijk. * Voorlopige oplevering: dekt zichtbare gebreken, start termijn 10-jarige aansprakelijkheid. * Definitieve oplevering: definitieve aanvaarding. * Bij weigering van oplevering, of bij onweerlegbaar vermoeden (niet verschijnen) of weerlegbaar vermoeden (bewonen). **Waarborgen:** * Erkende aannemers: 5% voltooiingswaarborg of terugbetalingswaarborg. * Niet-erkende aannemers: geen specifieke waarborgregeling zoals onder de Wet Breyne. **Betaling:** * Geen betaling vóór ondertekening van de overeenkomst. * Voorschot maximaal 5%. * Na verlijding van de authentieke akte: prijs van grond + uitgevoerde werken. * Saldo bij gedeelten voor uitgevoerde werken. **Sancties:** Nietigheid van bedingen of van de hele overeenkomst bij miskenning van de bepalingen van de Wet Breyne. --- # Onderaanneming, nevenaanneming en risico-overgang Dit onderwerp bespreekt de specifieke contractuele relaties van onderaanneming en nevenaanneming binnen de aanneming, inclusief de bijbehorende aansprakelijkheden en de verdeling van risico's. ## 3. Onderaanneming en nevenaanneming ### 3.1 Ondertekening en nevenaanneming: definities en kenmerken #### 3.1.1 Onderaanneming Onderaanneming is een contract waarbij de hoofdaannemer, op eigen initiatief, op eigen kosten en onder eigen verantwoordelijkheid, een werk of dienst geheel of ten dele laat uitvoeren door een door hem gekozen onderaannemer. * **Kenmerken:** * Het betreft een juridisch zelfstandige overeenkomst die naast de hoofdovereenkomst bestaat. * De onderaannemer werkt zelfstandig en voor eigen rekening, maar volgt daarbij de richtlijnen van de hoofdaannemer. * De hoofdaannemer heeft het recht om een beroep te doen op een onderaannemer, tenzij contractueel anders is bepaald of indien de overeenkomst *intuitu personae* is. #### 3.1.2 Nevenaanneming Nevenaanneming ontstaat wanneer de opdrachtgever zelf beroep doet op verschillende aannemers voor welbepaalde aspecten van het werk. De opdrachtgever sluit hierbij afzonderlijke contracten met deze aannemers. * **Kenmerken:** * Het betreft een zelfstandig contract. * De opdrachtgever of diens architect is verantwoordelijk voor de coördinatie van de werken en de communicatie tussen de verschillende aannemers. * De Wet Breyne is in principe niet van toepassing op nevenaanneming. ### 3.2 Verhoudingen en aansprakelijkheden #### 3.2.1 Verhouding hoofdaannemer - onderaannemer De onderaanneming heeft geen directe invloed op de hoofdovereenkomst. De hoofdaannemer blijft contractueel aansprakelijk voor de fouten van zijn onderaannemers ten opzichte van de opdrachtgever. Dit is echter niet het geval ten opzichte van derden, aangezien de onderaannemer niet als aangestelde van de hoofdaannemer wordt beschouwd in de zin van artikel 1384, derde lid BW. #### 3.2.2 Verhouding hoofdaannemer - opdrachtgever De hoofdaannemer is contractueel aansprakelijk voor de fouten van zijn onderaannemers. * **Rechtstreekse vordering (art. 1798 BW):** Een uitzondering op de algemene regel is de rechtstreekse vordering die de onderaannemer kan instellen tegen de bouwheer voor de verschuldigde bedragen die de hoofdaannemer aan de onderaannemer verschuldigd is. Deze vordering moet wel worden ingesteld vóór het faillissement van de hoofdaannemer. Dit wordt ook wel de 'jumpactie' genoemd. #### 3.2.3 Verhouding onderaannemer - opdrachtgever Er is doorgaans geen rechtstreekse contractuele band tussen de onderaannemer en de opdrachtgever. De opdrachtgever kan dus geen vordering instellen op basis van de tienjarige aansprakelijkheid van de onderaannemer. * **Buitencontractuele aansprakelijkheid:** De opdrachtgever kan wel buitencontractueel aansprakelijk worden gesteld ten opzichte van de onderaannemer, bijvoorbeeld in het kader van burenhinder. * **Tip:** De tienjarige aansprakelijkheid van de hoofdaannemer geldt niet rechtstreeks ten opzichte van de onderaannemer. De onderaannemer heeft wel een eigen tienjarige aansprakelijkheid ten opzichte van de hoofdaannemer. ### 3.3 Risico-overgang #### 3.3.1 Algemeen In tegenstelling tot de koopovereenkomst, waar de wilsovereenstemming leidt tot eigendomsovergang en dus ook risico-overgang, is dit bij aanneming anders geregeld. * **Risico-overgang bij aanneming (art. 1788 BW):** De risico-overgang vindt pas plaats bij de definitieve aanvaarding van de werken door de opdrachtgever. * **Uitzondering:** Indien de aannemer enkel arbeid levert (bv. een herstelling), blijft de opdrachtgever eigenaar (art. 1789 BW) en draagt de aannemer het risico. * **Gebouw op grond bouwheer:** Volgens de Woningbouwwet draagt de aannemer het risico tot aan de definitieve aanvaarding van de werken. #### 3.3.2 Risico-overgang onder de Woningbouwwet Onder de Woningbouwwet wordt het risico gedragen door de aannemer tot aan de definitieve aanvaarding van de werken door de opdrachtgever. * **Betaling onder de Woningbouwwet:** De betaling van de prijs gebeurt in gedeelten, afhankelijk van de voortgang van de werken. Er is een voorschot van maximaal 5% toegestaan vóór de ondertekening van de authentieke akte. De betalingen gebeuren op basis van de prijs van de grond en de reeds uitgevoerde werken, met het saldo dat bij gedeelten voor de uitgevoerde werken wordt betaald. > **Tip:** Het is cruciaal om het verschil in risico-overgang tussen koop en aanneming te onthouden. Bij aanneming is de definitieve aanvaarding door de opdrachtgever het sleutelmoment. --- # Einde van de aannemingsovereenkomst en de woningbouwwet Hieronder vindt u een gedetailleerde samenvatting over het einde van de aannemingsovereenkomst en de woningbouwwet. ## 4. Einde van de aannemingsovereenkomst en de woningbouwwet Dit gedeelte behandelt de verschillende manieren waarop een aannemingsovereenkomst kan eindigen, zowel volgens het gemeen recht als via specifieke wetgeving, en legt de bescherming uit die de woningbouwwet (wet Breyne) biedt aan bouwheer en koper. ### 4.1 Einde van de aannemingsovereenkomst volgens het gemeen recht De aannemingsovereenkomst, een quasi onbenoemde overeenkomst die huur van werk inhoudt, kan op verschillende manieren eindigen onder het gemeen recht. #### 4.1.1 Gemeenrechtelijke beëindigingsgronden * **Voltooiing van de werkzaamheden:** Dit is de meest natuurlijke beëindiging waarbij de aannemer zijn verbintenis nakomt en het werk oplevert. * **Minnelijk akkoord:** Partijen kunnen steeds in onderling overleg besluiten de overeenkomst te beëindigen, ongeacht de fase waarin deze zich bevindt. * **Ontbinding:** Door een contractuele wanprestatie van een der partijen kan de overeenkomst gerechtelijk ontbonden worden. #### 4.1.2 Bijzondere beëindigingsgronden * **Eenzijdige opzegging door de opdrachtgever (art. 1794 BW):** * De opdrachtgever heeft te allen tijde het recht om de overeenkomst op te zeggen, zelfs zonder motivering. * Dit recht moet wel gepaard gaan met een schadeloosstelling voor alle uitgaven, de verrichte arbeid en de gederfde winst van de aannemer. * Er zijn geen bijzondere formaliteiten vereist voor deze opzegging. * Partijen kunnen voorafgaandelijk een vast bedrag (schadebeding) overeenkomen ter compensatie bij opzegging. Dit beding kan echter niet worden gematigd. * > **Tip:** Dit recht op opzegging is een uiting van de dwingende aard van de opdrachtgeversverbintenis om een werk mogelijk te maken en is essentieel voor de bescherming van de opdrachtgever. * **Overlijden van de aannemer (art. 1795 BW):** * De aannemingsovereenkomst heeft een sterk **intuitu personae** karakter (persoonsgebonden). * Het overlijden van de aannemer leidt dus tot het einde van de overeenkomst. * Het overlijden van de opdrachtgever heeft daarentegen geen automatische beëindiging tot gevolg; de erfgenamen kunnen wel de mogelijkheid hebben om op te zeggen. * Bij het overlijden van de aannemer moet rekening gehouden worden met de betaling van de reeds verrichte werken en gemaakte kosten, zoals voorzien in art. 1796 BW. ### 4.2 De woningbouwwet (Wet Breyne) De woningbouwwet van 9 juli 1971, beter bekend als de wet Breyne, biedt een uitgebreide bescherming aan de bouwheer en de koper van een te bouwen woning (verkoop op plan of sleutel-op-de-deur-aanneming). Deze wet is van dwingend recht, wat betekent dat ervan afgeweken kan worden. #### 4.2.1 Toepassingsgebied De wet Breyne is van toepassing op: * Overeenkomsten tot het bouwen van een huis of appartement. * De te bouwen of reeds in aanbouw zijnde woningen, alsook verbouwings- of uitbreidingswerken die een woning ingrijpend wijzigen. * Overeenkomsten waarbij één of meerdere stortingen plaatsvinden, die deel uitmaken van een overeenkomst tot eigendomsovergang van een onroerend goed gelegen in België. * Specifieke financiële drempels: bij verbouwings-/uitbreidingswerken moet minstens 80% van de prijs een voorschot zijn of de som van de stortingen moet een drempel van 18.600 euro overschrijden. * De wet is **niet** van toepassing wanneer de bouwheer rechtstreeks met de verschillende aannemers afzonderlijke contracten sluit voor de verschillende bouwopdrachten, tenzij een architect instaat voor de coördinatie. #### 4.2.2 Verplichte vermeldingen in de overeenkomst De overeenkomst moet, op straffe van nietigheid, verschillende vermeldingen bevatten om de bouwheer te informeren en beschermen: * Identiteit van de eigenaar (bouwheer). * Gegevens van de bouwvergunning. * Opschortende voorwaarde voor het bekomen van de bouwvergunning en eventueel de financiering. * Beschrijving van de privatieve en gemeenschappelijke gedeelten. * De prijs (vast, variabel, met maximale prijsstijging). * Eventuele gewestelijke overheidstegemoetkomingen. * Datum van aanvang van de werken en de uitvoeringstermijn (in werkdagen). * Vergoeding bij overschrijding van de termijn. * Wijze van oplevering en de sanctie bij miskenning van deze bepalingen (nietigheid). * Formaliteiten (vetgedrukte tekst, etc.) en aan te hechten stukken. #### 4.2.3 Oplevering De oplevering is een cruciale fase in de aannemingsovereenkomst onder de wet Breyne: * **Voorlopige oplevering:** * Vindt plaats na voltooiing van de werken. * Is steeds schriftelijk en tegensprekelijk. * De weigering van oplevering is mogelijk indien de werken niet correct zijn uitgevoerd. * Gevolgen: Dekking van zichtbare (lichte) gebreken, begin van de 10-jarige aansprakelijkheid. * Kan stilzwijgend gebeuren, bijvoorbeeld door ingebruikname. * De architect moet de bouwheer wijzen op zichtbare gebreken. * Deze oplevering betekent nog geen definitieve aanvaarding en geen bevrijding van aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken. * **Definitieve oplevering:** * Vindt plaats na verloop van een bepaalde termijn na de voorlopige oplevering. * Voltooid de overdracht van eigendom en risico aan de bouwheer. * **Gevolg van de oplevering:** * Dekking van zichtbare (lichte) gebreken. * Begin van de duur van de 10-jarige aansprakelijkheid. * Overdracht van eigendom en risico. #### 4.2.4 Waarborgen en betaling * **Erkende aannemers:** Moeten een waarborg van 5% ter beschikking stellen (voltooiingswaarborg of terugbetalingswaarborg). * **Niet-erkende aannemers:** Geen verplichte waarborg, wat het risico voor de bouwheer vergroot. * **Voorschotten:** Maximaal 5% van de prijs mag worden betaald vóór de ondertekening van de authentieke akte. * **Betaling:** * Na verlijden van de authentieke akte betaalt de bouwheer de prijs van de grond plus de reeds uitgevoerde werken. * Het saldo wordt in gedeelten betaald, afhankelijk van de voltooiing van de werken. #### 4.2.5 Sancties bij miskenning van de wet Breyne * **Nietigheid:** Schending van bepaalde artikelen, zoals art. 7/12 betreffende verplichte vermeldingen, leidt tot de nietigheid van de overeenkomst. * **Nietigheid beding:** Contractuele bedingen die in strijd zijn met de wet Breyne, zijn nietig. * **Aansprakelijkheid:** De architect en de verkoper/aannemer blijven aansprakelijk, ook ten opzichte van opeenvolgende eigenaars. * **Risico-overgang:** * Vóór de ondertekening van de overeenkomst draagt de aannemer het risico. * Pas na de ondertekening van de authentieke akte en de betaling van de prijs van de grond en de uitgevoerde werken, gaat het risico en de eigendom over. ### 4.3 Aansprakelijkheid van de aannemer De aansprakelijkheid van de aannemer kan zowel contractueel als buitencontractueel zijn, en is onderworpen aan specifieke regels, met name de tienjarige aansprakelijkheid. #### 4.3.1 Contractuele aansprakelijkheid * **T.a.v. de opdrachtgever:** * **Tienjarige aansprakelijkheid (art. 1792 BW jo. art. 2270 BW):** * Deze aansprakelijkheid geldt voor zware gebreken die de stabiliteit van het bouwwerk aantasten. * Het gaat om een vervaltermijn van 10 jaar, die ingaat vanaf de aanvaarding van de werken. De vordering moet binnen deze termijn ingesteld worden. * Deze termijn is van openbare orde en kan niet worden gestuit of geschorst. * Voorbeelden: Instorting van het gebouw, ernstige scheuren in de muren. * > **Tip:** De tienjarige aansprakelijkheid dekt enkel gebreken die de stevigheid van het gebouw in gevaar brengen. Lichte gebreken vallen hier niet onder. * **Waarborg- of garantietermijn:** * Deze termijn wordt vaak contractueel bepaald, maar de tienjarige aansprakelijkheid blijft bestaan voor stabiliteitsgebreken. * Voor lichte verborgen gebreken die niet stabiliteitsbedreigend zijn, is de opdrachtgever aangewezen op de algemene contractuele aansprakelijkheid van de aannemer en architect, die binnen een redelijke termijn na de ontdekking ingeroepen moet worden. Deze termijn is niet van openbare orde. * **T.a.v. derden:** * De aannemer is aansprakelijk voor schade aan derden die voortvloeit uit zijn fouten, op basis van de quasi-delictuele aansprakelijkheid (art. 1382 BW, art. 1384 BW, art. 1386 BW). * **Burenhinder:** De aannemer kan aangesproken worden op grond van burenhinder, zelfs als de overlast te wijten is aan de fout van de opdrachtgever. Een regresvordering tegen de aannemer is dan mogelijk. #### 4.3.2 Quasi-delictuele aansprakelijkheid (ten aanzien van derden) * Art. 1382 BW: Algemene foutaansprakelijkheid. * Art. 1384 BW: Aansprakelijkheid voor zaken die men onder zijn bewaring heeft. * Art. 1384, 3° BW: Aansprakelijkheid voor daden van personen waarvoor men verantwoordelijk is (bv. helpers/werklieden). * Art. 1386 BW: Aansprakelijkheid voor de instorting van een gebouw door een gebrek aan onderhoud of een fout bij de bouw. ### 4.4 Onderaanneming en nevenaanneming #### 4.4.1 Onderaanneming * **Definitie:** De hoofdaannemer laat het werk (geheel of gedeeltelijk) uitvoeren door een door hem gekozen onderaannemer, op eigen initiatief, kosten en verantwoordelijkheid. * **Kenmerken:** * Juridisch zelfstandige overeenkomst naast het hoofdcontract. * De onderaannemer werkt zelfstandig en voor eigen rekening, maar volgens de richtlijnen van de hoofdaannemer. * De aannemer mag een beroep doen op een onderaannemer, tenzij contractueel anders bepaald of indien de overeenkomst *intuitu personae* is. #### 4.4.2 Nevenaanneming * De opdrachtgever zelf schakelt verschillende aannemers in voor welbepaalde aspecten van het werk. * Dit vereist een nauwe coördinatie door de opdrachtgever of zijn architect. #### 4.4.3 Verhoudingen bij onderaanneming * **Hoofdaannemer - Onderaannemer:** * De hoofdaannemer is contractueel aansprakelijk voor de fouten van zijn onderaannemers (art. 1797 BW). * De bepalingen uit de hoofdovereenkomst zijn niet automatisch van toepassing op het contract tussen hoofdaannemer en onderaannemer. * **Hoofdaannemer - Opdrachtgever:** * Er is geen directe contractuele band. * De opdrachtgever kan de onderaannemer niet rechtstreeks aanspreken op basis van de tienjarige aansprakelijkheid. * **Rechtstreekse vordering (art. 1798 BW):** De onderaannemer kan de opdrachtgever aanspreken voor de bedragen die de hoofdaannemer aan hem verschuldigd is. Dit moet gebeuren vóór het faillissement van de hoofdaannemer. * **Onderaannemer - Opdrachtgever:** * Buitencontractuele aansprakelijkheid is mogelijk (bv. burenhinder). ### 4.5 Risico-overgang * **Gemeenrecht:** Bij aanneming gaat het risico van het werk pas over op de opdrachtgever bij de definitieve aanvaarding van de werken (art. 1788 BW). De opdrachtgever blijft eigenaar tot de aanvaarding, tenzij de aannemer enkel arbeid levert (bv. herstellingen) (art. 1789 BW). * **Woningbouwwet:** De aannemer draagt het risico tot aan de definitieve aanvaarding van de werken door de opdrachtgever. Het gebouw op de grond van de bouwheer blijft onder het risico van de aannemer. --- ## Veelgemaakte fouten om te vermijden - Bestudeer alle onderwerpen grondig voor examens - Let op formules en belangrijke definities - Oefen met de voorbeelden in elke sectie - Memoriseer niet zonder de onderliggende concepten te begrijpen

| Term | Definition | |------|------------| | Aanneming | Een contract waarbij de ene partij (de aannemer) zich ertoe verbindt om voor de andere partij (de opdrachtgever) een werk of dienst te verrichten tegen een tussen partijen overeengekomen prijs. Dit kan zowel materieel als intellectueel werk betreffen. | | Quasi onbenoemde overeenkomst | Een overeenkomst die niet strikt onder een specifieke wettelijke regeling valt, maar wel kenmerken vertoont van verschillende benoemde contracten, zoals de aanneming. Deze overeenkomsten worden beoordeeld op basis van hun concrete inhoud en de bedoeling van de partijen. | | Huur van werk | Een juridisch concept, gerelateerd aan aanneming, waarbij de ene partij zich verbindt om een werk te verrichten voor de andere tegen betaling. Dit kan specifiek verwijzen naar situaties waarin de focus ligt op het resultaat van het werk zelf. | | Onafhankelijkheid (in aanneming) | Het principe dat de aannemer zijn werkzaamheden uitvoert zonder directe leiding of ondergeschiktheid aan de opdrachtgever. De aannemer handelt zelfstandig en is verantwoordelijk voor de methoden en de uitvoering van het werk, in tegenstelling tot een werknemer in een arbeidsovereenkomst. | | Schijnzelfstandige | Een persoon die formeel als zelfstandige wordt aangemerkt, maar in de praktijk ondergeschikt is aan de opdrachtgever en kenmerken vertoont van een werknemer. Dit kan leiden tot juridische problemen met betrekking tot sociale zekerheid en arbeidsrecht. | | Consensueel contract | Een contract dat tot stand komt door loutere wilsovereenstemming tussen de partijen, zonder dat daarvoor specifieke vormvereisten gelden. De overeenkomst is bindend zodra er overeenstemming is over de essentiële elementen. | | Wederkerig contract | Een overeenkomst waarbij beide partijen over en weer verbintenissen aangaan. De ene verbintenis van de ene partij is de tegenprestatie voor de verbintenis van de andere partij, zoals bij aanneming waar de opdrachtgever betaalt in ruil voor het werk. | | Onder bezwarende titel | Een overeenkomst waarbij elke partij een economisch voordeel verkrijgt en een economische opoffering doet. Dit staat tegenover een overeenkomst om niet, waarbij slechts één partij een voordeel geniet zonder tegenprestatie. | | Middelenverbintenis | Een verbintenis waarbij de schuldenaar zich ertoe verbindt om alle nodige middelen in te zetten om een bepaald resultaat te bereiken, zonder garant te staan voor het succes. Het bewijs van een tekortkoming ligt bij de schuldeiser en vereist aan te tonen dat de schuldenaar nalatig is geweest. | | Resultaatsverbintenis | Een verbintenis waarbij de schuldenaar zich ertoe verbindt om een bepaald resultaat te behalen. Als het resultaat niet wordt bereikt, is de schuldenaar in principe aansprakelijk, tenzij hij kan aantonen dat dit te wijten is aan een vreemde oorzaak. | | 10-jarige aansprakelijkheid | Een specifieke wettelijke aansprakelijkheid voor aannemers en architecten met betrekking tot ernstige gebreken die de stabiliteit van een bouwwerk aantasten. Deze aansprakelijkheid geldt gedurende tien jaar na de aanvaarding van de werken en is van openbare orde. | | Oplevering | De handeling waarbij de opdrachtgever het uitgevoerde werk aanvaardt. Dit kan een voorlopige of definitieve oplevering zijn en markeert het einde van bepaalde verplichtingen van de aannemer en het begin van de waarborgtermijnen. | | Onderaanneming | Een contract waarbij de hoofdaannemer, op eigen initiatief en verantwoordelijkheid, het werk geheel of gedeeltelijk laat uitvoeren door een door hemzelf gekozen onderaannemer. De onderaannemer sluit een juridisch zelfstandige overeenkomst met de hoofdaannemer. | | Nevenaanneming | Een situatie waarbij de opdrachtgever zelf meerdere aannemers inschakelt voor verschillende, welbepaalde aspecten van het werk. De opdrachtgever is dan zelf verantwoordelijk voor de coördinatie van deze verschillende aannemers. | | Woningbouwwet (Wet Breyne) | Een dwingende wet die uitgebreide bescherming biedt aan kopers van een te bouwen woning of aan de bouwer van een huis, door specifieke verplichtingen op te leggen aan de verkoper/aannemer inzake informatie, betaling en voltooiing. | | Voltooiingsverplichting | De wettelijke verplichting van de verkoper of aannemer om het gebouw dat verkocht wordt op plan of in aanbouw is, te voltooien conform de overeenkomst en binnen de afgesproken termijn. Dit is een centraal element in de bescherming onder de Wet Breyne. | | Aanvaarding van werken | De formele goedkeuring door de opdrachtgever van het uitgevoerde werk. Dit is een cruciale juridische handeling die gevolgen heeft voor de aansprakelijkheid van de aannemer, het risico en het begin van de waarborgtermijnen. |