studocu smv bijzondere ovk.pdf

# De koopovereenkomst: kenmerken en totstandkoming De koopovereenkomst vormt de basis voor de overdracht van eigendom in ruil voor een geldsom, en haar totstandkoming en geldigheid kunnen beïnvloed worden door specifieke kenmerken en wilsgebreken. ## 1. Kenmerken van de koopovereenkomst De koopovereenkomst kenmerkt zich door de volgende eigenschappen: * **Wederkerige overeenkomst**: Beide partijen verbinden zich tot een prestatie [12](#page=12). * **Overeenkomst onder bezwarende titel**: Elke partij verkrijgt een voordeel waarvoor zij een tegenprestatie levert [12](#page=12). * **Consensuele overeenkomst**: De overeenkomst komt tot stand door de loutere wilsovereenstemming van de partijen [12](#page=12). * **Definitie**: Een overeenkomst waarbij de ene partij (de verkoper) zich ertoe verbindt de eigendom van een zaak over te dragen aan de andere partij (de koper), die zich jegens hem verbindt er een geldprijs voor te betalen [12](#page=12). Essentiële bestanddelen van een koopovereenkomst, naast de wilsovereenstemming, zijn: * **Eigendomsoverdracht**: De verkoper moet de eigendom van de zaak overdragen aan de koper [12](#page=12). * **Betaling van een geldsom**: De koper moet een geldprijs betalen voor de zaak [12](#page=12). Partijen kunnen overeenkomen dat bijkomende elementen bepalend zijn voor het ontstaan van de koopovereenkomst [12](#page=12). ### 1.1 Constitutieve bestanddelen De koopovereenkomst omvat de volgende constitutieve bestanddelen: * Overeenkomst met betrekking tot een goed (geen diensten) [12](#page=12). * Overeenkomst met betrekking tot eigendomsoverdracht van het goed [12](#page=12). * Tegen betaling in geld [12](#page=12). ### 1.2 Verschillende koopregimes Er bestaan verschillende koopregimes: * **Gemeenrechtelijk koopregime**: Dit regime (art. 1582-1689 BW) is een residuair regime voor zowel roerende als onroerende, en lichamelijke en onlichamelijke goederen [12](#page=12). * **Consumentenkoop**: Dit regime (art. 1649 bis – 1649 octies BW + art. VI 44 WER) beschermt de consument als koper en is dwingend van aard. Het geldt enkel voor roerende lichamelijke zaken, met een belangrijke garantieregeling (wettelijke garantie van 2 jaar) [12](#page=12). * **Weens koopverdrag (CISG)**: Dit geldt enkel tussen professionelen die gevestigd zijn in verschillende staten. Het is niet dwingend en beperkt zich tot lichamelijke roerende goederen [12](#page=12). ## 2. Totstandkoming van de koopovereenkomst De totstandkoming van een koopovereenkomst vereist wilsovereenstemming tussen de partijen [23](#page=23). ### 2.1 Wilsovereenstemming en precontractuele fase * **Onderhandelingen**: Dit is de precontractuele fase, die in principe niet bindend is. Er kan wel sprake zijn van *culpa in contrahendo* (fout bij het sluiten van een contract) op basis van art. 1382-1383 BW [23](#page=23). * **Aanbod**: Een partij doet een voorstel met alle essentiële elementen om een contract te sluiten, waarbij de tegenpartij enkel nog hoeft te aanvaarden. De aanbieder is gebonden door zijn aanbod zodra de tegenpartij er kennis van krijgt [23](#page=23). * **Aanvaarding**: De aanvaarding moet uitdrukkelijk of stilzwijgend gebeuren. Een contract komt tot stand wanneer de aanbieder redelijkerwijs kennis kan nemen van de aanvaarding [23](#page=23). ### 2.2 Specifieke overeenkomsten inzake totstandkoming * **Optieovereenkomst (verkoopbelofte, voorovereenkomst)**: Hierbij verbindt één partij (de belover) zich ertoe met een bepaalde persoon (de begunstigde) op een later tijdstip een koopovereenkomst te sluiten, waarvan de essentiële bestanddelen reeds vastliggen. De begunstigde krijgt een optierecht om eenzijdig de totstandkoming van de koop te creëren binnen een bepaalde termijn. De belover is gedurende de optietermijn onherroepelijk verbonden. Een optie gaat verder dan een aanbod: een aanbod is een eenzijdige rechtshandeling, terwijl een optie een voorovereenkomst (meerzijdige rechtshandeling) is, zij het een eenzijdig bindende overeenkomst omdat slechts één partij gebonden is. Het is verstandig om onoverdraagbaarheid te bedingen of hoofdelijke gehoudenheid voor de betaling [23](#page=23) [24](#page=24). * **Voorkeursovereenkomst**: Verleent een voorkeurrecht aan een partij om als eerste een beoogd contract te sluiten wanneer de belover besluit te contracteren. De belover verbindt zich hier echter niet toe om een contract aan te gaan [24](#page=24). * **Koop met commandverklaring**: Hierbij is de schijnbare koper een mandataris voor de werkelijke koper (*command*). De bedoeling is om de naam van de echte koper aan de verkoper te verbergen. Dit verschilt van lastgeving, commissie, naamlening en sterkmaking [24](#page=24). * **Koop op proef**: De koper kan de zaak eerst uittesten. Dit kan uitdrukkelijk of stilzwijgend bedongen worden [24](#page=24). ### 2.3 De geldprijs De geldprijs is een essentieel bestanddeel van het koopcontract. De prijs moet [22](#page=22): * **Bepaald of bepaalbaar zijn**: Vastgesteld zijn door beide partijen of bepaalbaar aan de hand van objectieve elementen (bv. prijs per kilo) [22](#page=22) [23](#page=23). * **Ernstig zijn**: De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht moet uit geld bestaan, anders kan er sprake zijn van ruil, schenking of erfenis [22](#page=22). #### 2.3.1 Schenking Indien er niets in de plaats van de eigendomsoverdracht wordt gegeven en er sprake is van vrijgevigheid (*animus donandi*), kan er sprake zijn van een schenking [22](#page=22). #### 2.3.2 Ruil Wanneer een andere zaak dan geld wordt gegeven als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht, spreken we van een ruilovereenkomst [22](#page=22). ## 3. Eigendomsoverdracht en tegenwerpbaarheid ### 3.1 Eigendomsoverdracht De overdracht van eigendom is een essentieel kenmerk van de koopovereenkomst [12](#page=12). #### 3.1.1 Onroerende goederen Voor onroerende goederen is de **overschrijving** in het hypotheekkantoor een cruciaal publiciteitsvoorschrift voor de tegenwerpbaarheid aan derden. Enkel authentieke akten kunnen worden overgeschreven [18](#page=18). * **Flikkermoment**: De persoon die als eerste publiciteit geeft aan zijn recht (door overschrijving), heeft voorrang op derden die later publiciteit geven, tenzij deze laatste ter kwader trouw handelden [18](#page=18). * **Werkelijke en schijnbare eigenaar**: Bij gebrek aan overschrijving blijft de verkoper voor de buitenwereld de eigenaar (schijnbare eigenaar), terwijl de koper de werkelijke eigenaar is maar zich naar buiten toe niet op zijn eigendomsrecht kan beroepen wegens het gebrek aan publiciteit. Dit kan leiden tot de *exceptie van niet-overschrijving* [19](#page=19). * **Dubbele verkoop**: De koper die zijn akte het eerst laat overschrijven, haalt de koop. Als geen van beide aktes is overgeschreven, heeft de koper met de vroegste contractdatum voorrang, tenzij de andere koper zich kan beroepen op niet-overschrijving (en te goeder trouw was). Bij een tweedehandsverkoop door een koper die zijn titel niet liet overschrijven, kan een latere koper die wel overschrijft en te goeder trouw is, voorrang krijgen [19](#page=19). #### 3.1.2 Roerende goederen Voor roerende goederen is er **geen specifiek publiciteitssysteem**. De overdracht is tegenwerpelijk aan derden die er kennis van hebben of behoorden te hebben [21](#page=21). * **Levering en bezit**: De overdracht van lichamelijke roerende goederen is tegenwerpelijk aan derden vanaf de levering van het verkochte goed, d.w.z. vanaf het moment dat het goed in het bezit is van de koper. Derden mogen erop vertrouwen dat het geleverde goed zich in het vermogen van de koper bevindt en dat hij daarvan eigenaar is: "bezit geldt als titel" [21](#page=21). * **Dubbele verkoop**: Indien een verkoper een goed aan B verkoopt en vervolgens aan C, en C het goed daadwerkelijk in bezit krijgt, geldt de inbezitstelling als publiciteit tegenover derden. Koper B heeft dan de publiciteit (het goed laten leveren) nagelaten, waardoor zijn eigendomsrecht niet tegenwerpbaar is aan derden die geen kennis hadden [21](#page=21). * **Nuancering**: Tenzij de derde feitelijke kennis had van de verkoop ondanks het feit dat het goed nog niet geleverd was (dan is hij te kwader trouw), of tenzij de derde behoorde te weten dat de verkoper niet meer de eigenaar was binnen de normale bedrijfsuitvoering [21](#page=21). * **Eigendomsvoorbehoud**: De onbetaalde verkoper kan het roerend goed terugvorderen indien het eigendomsvoorbehoud schriftelijk is overeengekomen en uiterlijk op het moment van de levering. Bij vervreemding door de koper in strijd met het eigendomsvoorbehoud, wordt de onderverkrijger te goeder trouw beschermd door art. 3.24 NBW [21](#page=21). ### 3.2 Risico-overdracht Met de overdracht van de eigendom gaat ook het risico over [22](#page=22). * **Bepaalde zaken**: Het risico gaat over op het moment van het sluiten van de koop [22](#page=22). * **Naar soort omschreven zaken**: Het risico gaat over op het moment van individualisatie [22](#page=22). * **Contractuele afwijking**: Partijen kunnen contractueel anders regelen dat het risico pas bij levering overgaat [22](#page=22). * **Overmacht**: Bij tenietgaan van de zaak door overmacht ligt het risico bij de koper, tenzij anders bedongen. Vanaf de ingebrekestelling tot levering gaat het risico terug over op de verkoper [22](#page=22). * **Eigendomsvoorbehoud**: Bij een contract met eigendomsvoorbehoud ligt het risico bij de verkoper, zelfs na levering. De verkoper moet voorschotten terugbetalen bij tenietgaan van de zaak. Vanaf een ingebrekestelling tot betaling gaat het risico over op de koper [22](#page=22). ## 4. De notariële akte en de rol van de notaris De notariële akte is een essentieel onderdeel van de eigendomsoverdracht, met name bij onroerende goederen. ### 4.1 Opzoekingen en controles door de notaris De notaris verricht diverse opzoekingen: * **Onderzoek eigendomstitel**: Nagaan hoe de verkoper het goed verkreeg (aankoop, ruil, schenking, erfenis, verkrijgende verjaring) [17](#page=17). * **Onderzoek bekwaamheid verkoper**: Controleren op meerderjarigheid, burgerlijke staat, eigendom, faillissement, vertegenwoordiging [17](#page=17). * **Onderzoek beschikkingsbevoegdheid verkoper**: Nagaan of er voorkooprechten bestaan [17](#page=17). * **Onderzoek in hoofde van de koper**: Dezelfde onderzoeken als voor de verkoper [17](#page=17). ### 4.2 Inhoud van de notariële akte De notariële akte beschrijft het verkochte goed, de prijs en de modaliteiten. Het goed moet vrij en onbelast worden verkocht. Specifieke clausules inzake vrijwaring voor uitwinning, verborgen gebreken, overdracht van eigendomsrecht, risico's, genot en lopende huurovereenkomsten zijn opgenomen [17](#page=17). ### 4.3 Voordelen van de tussenkomst van de notaris * **Juridische controles en opzoekingen**: Dit omvat een resultaatsverbintenis inzake de tegenwerpbaarheid van het eigendomsrecht en een middelenverbintenis inzake de conformiteit met de wil van de partijen en wettelijke voorschriften. De notaris heeft ook een informatieplicht [17](#page=17) [18](#page=18). * **Gratis levensverzekering**: Een gratis levensverzekering tot 250.000 euro in geval van overlijden door ongeval na ondertekening van de compromis [17](#page=17). * **Deponering van voorschot**: Het voorschot kan bij de notaris gedeponeerd worden, wat de koper beschermt tegen schuldeisersrisico en de verkoper zekerheid geeft over ontvangst van het geld [17](#page=17) [18](#page=18). De notaris moet onpartijdig zijn. Elke partij kan zijn eigen notaris kiezen zonder extra kosten. De minuut (het originele stuk van de verkoopovereenkomst) wordt bijgehouden door de notaris van de koper [18](#page=18). ## 5. Wilsgebreken Hoewel niet expliciet in detail behandeld in de gegeven pagina's, wordt vermeld dat toestemming, een vereiste voor de totstandkoming van de overeenkomst, aangetast kan zijn door wilsgebreken. Wilsgebreken maken de overeenkomst vernietigbaar. De documentatie focust voornamelijk op de totstandkoming en de gevolgen van de koopovereenkomst [23](#page=23). --- # Verbintenissen van de verkoper en de koper Dit studieonderdeel vat de wederzijdse verplichtingen van de verkoper en de koper binnen een koopovereenkomst samen, met bijzondere nadruk op levering, vrijwaringen en betalingsplichten. ## 2. Verbintenissen van de verkoper en de koper De koopovereenkomst schept wederzijdse verbintenissen voor zowel de verkoper als de koper. De kern van deze verbintenissen omvat de levering door de verkoper en de betaling door de koper, aangevuld met specifieke garanties en plichten die de juridische en feitelijke conformiteit van de transactie waarborgen. ### 2.1 Verbintenissen van de verkoper De belangrijkste verbintenissen van de verkoper zijn het leveren van de verkochte zaak en het vrijwaren van de koper tegen uitwinning en verborgen gebreken. #### 2.1.1 De levering De levering betreft de overdracht van de verkochte zaak in macht en bezit van de koper. Dit is een verbintenis om iets te doen en impliceert dat de verkoper de zaak moet bewaren alsof hij een goede huisvader is tot aan het moment van de levering [27](#page=27). * **Tijdstip en plaats:** De levering vindt plaats waar het goed zich ten tijde van de koop bevond, tenzij anders bedongen. De wet specificeert geen exact tijdstip, maar de Wet Marktpraktijken en Consumentenbescherming (WMPC) stelt een minimum van dertig dagen na de sluiting van het contract, indien niet anders overeengekomen [27](#page=27). * **Inhoud van de levering:** De verkoper moet de zaak leveren in de staat waarin deze zich bevond op het moment van de verkoop, inclusief toebehoren en opbrengsten, tenzij anders bedongen. De omvang, hoeveelheid en oppervlakte moeten overeenkomen met de afspraken [27](#page=27). * **Kosten:** De kosten van levering en afhaling zijn in beginsel ten laste van de koper, maar dit kan contractueel worden gewijzigd [27](#page=27). * **Sancties bij niet-levering:** Bij niet-levering kan de koper kiezen voor de uitvoering van de *exceptio non adimpleti contractus* (ENAC), waarbij de koper zijn betalingsplicht uitstelt. Andere opties zijn uitvoering in natura, ontbinding van de overeenkomst, en eventueel een schadevergoeding. Indien de zaak tenietgaat door toeval of overmacht vóór de ingebrekestelling, vervalt de leveringsplicht van de verkoper en draagt de koper het risico, tenzij anders bedongen. Na ingebrekestelling keert het risico terug naar de verkoper [27](#page=27) [28](#page=28). * **Conformiteit:** De geleverde zaak moet conform zijn aan de verkochte zaak qua materiële kwaliteit, kwantiteit en identiteit. Bij niet-conformiteit verliest de koper zijn vorderingsrecht na aanvaarding van het goed bij levering [28](#page=28). #### 2.1.2 Vrijwaring voor uitwinning Vrijwaring voor uitwinning beschermt de koper tegen bezitsstoornissen die hem het eigendom of gebruik van het goed geheel of gedeeltelijk ontnemen. De verkoper is van rechtswege gehouden om de koper te vrijwaren voor zowel juridische stoornissen (bv. inroepen van zakelijke of persoonlijke rechten door derden) als, in bepaalde gevallen, feitelijke stoornissen [29](#page=29). * **Vrijwaring voor eigen daad:** De verkoper mag het bezit van de koper niet verstoren. Dit geldt ook voor zijn rechtsopvolgers en is ondeelbaar. Bij feitelijke stoornissen kan de koper herstel in natura, een schadevergoeding of ontbinding vorderen. Bij juridische stoornissen kan de koper de vrijwaringsexceptie inroepen en tevens schadevergoeding of ontbinding eisen. Een impliciete niet-concurrentieverplichting geldt bij de verkoop van een handelszaak [30](#page=30). * **Vrijwaring voor daden van derden:** De verkoper is niet gehouden voor feitelijke stoornissen van derden, maar wel voor juridische stoornissen die hun oorsprong vinden vóór de verkoop. De stoornis moet actueel zijn en de oorsprong moet anterieur aan de verkoop zijn. Exoneratie is mogelijk, maar de koper behoudt het recht op teruggave van de prijs. De oorsprong van de stoornis moet anterieur aan de verkoop zijn [30](#page=30) [31](#page=31). #### 2.1.3 Vrijwaring voor verborgen gebreken Deze vrijwaring garandeert de koper een nuttig bezit, zodat hij het aangekochte goed kan gebruiken waarvoor het bestemd is. De koper aanvaardt zichtbare gebreken bij levering, maar niet de verborgen gebreken [36](#page=36). * **Welk gebrek?** * **Gebrek:** Het moet leiden tot ongeschiktheid voor het bestemde gebruik, of een vermindering van gebruik die ertoe leidt dat de koper het goed niet of tegen een mindere prijs zou hebben gekocht. Dit kan zowel intrinsiek als functioneel zijn [37](#page=37). * **Verborgen:** Het gebrek is niet detecteerbaar bij een normaal en aandachtig onderzoek, rekening houdend met de aard van de zaak en de hoedanigheid van de koper. Gecamoufleerde gebreken vallen hier ook onder [37](#page=37). * **Ernstig:** De feitenrechter beoordeelt de ernst, waarbij het niet vereist is dat de zaak definitief onbruikbaar is. Gebreken die snel te herstellen zijn, geven geen aanleiding tot vrijwaring [38](#page=38). * **Anterieur:** Het gebrek moet minstens in kiem bestaan op het ogenblik van de koop (risico-overgang). De bewijslast ligt bij de koper, maar rechtbanken aanvaarden soms vermoedde anterioriteit [38](#page=38). * **Hoe vrijwaren (remedies):** * **Rechtsmiddelen bij niet-conformiteit (levering):** Uitvoering in natura (gedwongen inbezitstelling, vervanging), ontbinding van de overeenkomst met schadevergoeding, of prijsvermindering (#page=38, 39) [38](#page=38) [39](#page=39). * **Rechtsmiddelen bij verborgen gebreken:** De koper heeft de keuze tussen de teruggave van de prijs (ontbinding) of het behouden van de zaak met een prijsvermindering. De goede/kwade trouw van de verkoper speelt hierbij een rol. Bij ter kwader trouw krijgt de koper een volledige schadevergoeding [39](#page=39) [40](#page=40). * **Meldingstermijn:** * **Gemeen recht:** Geen uitdrukkelijke termijn, maar snelle protestatie is vereist. Bij verborgen gebreken is er een korte verjaringstermijn [35](#page=35). * **Consumentenkoop:** Facultatieve meldingstermijn van minimum twee maanden na vaststelling, met mogelijkheid tot contractuele afspraken [35](#page=35). * **Weens Koopverdrag:** Melding binnen een redelijke termijn na ontdekking van de gebreken [35](#page=35). * **Vergaan van de gebrekkige zaak:** Indien de zaak tenietgaat ingevolge het gebrek, is dit voor rekening van de verkoper. Gaat de zaak teniet door toeval, dan is het verlies voor de koper [40](#page=40). * **Exoneratie:** Bedingen waarbij de verkoper zijn aansprakelijkheid uitsluit of beperkt zijn geldig, mits de verkoper te goeder trouw was. Bij consumentenkoop is exoneratie verboden [41](#page=41). #### 2.1.4 Vrijwaring voor gebreken – Wet consumentenkoop De wet op de consumentenkoop (art. 1649bis – 1649octies BW) hanteert een monistisch systeem waarbij de verkoper conform moet leveren. Dit omvat zowel conforme levering als vrijwaring voor verborgen gebreken. De wet geldt enkel voor roerende goederen [41](#page=41). * **Toepassingsgebied:** Verkoop van een consumptiegoed door verkoper aan consument; dwingend rechtelijk van toepassing [41](#page=41). * **Aansprakelijkheidsvoorwaarden:** 1. **Conformiteit:** Het goed moet conform zijn met het contract, inclusief transparantie over medegedeelde en aanvaarde aspecten. Installatiefouten, ook door de consument zelf (IKEA-clausule), kunnen tot niet-conformiteit leiden [42](#page=42). 2. **Anterioriteit:** Het gebrek moet bestaan op het ogenblik van levering, of in kiem aanwezig zijn. De bewijslast ligt de eerste zes maanden bij de verkoper; daarna bij de koper [42](#page=42). 3. **Waarborgtermijn:** Deze bedraagt twee jaar vanaf levering, met een kortere termijn voor tweedehandsgoederen (min. één jaar) [42](#page=42). 4. **Meldingstermijn:** De nieuwe regeling vereist melding binnen twee maanden na manifestatie van het gebrek. Contractuele afspraken mogen niet korter zijn dan twee maanden [43](#page=43). 5. **Verjaringstermijn:** De rechtsvordering moet binnen één jaar vanaf de vaststelling van het gebrek worden ingesteld, en mag nooit verstrijken vóór het einde van de waarborgtermijn [43](#page=43). * **Remedies:** Kosteloos herstel, kosteloze vervanging, passende prijsvermindering of ontbinding. Schadevergoeding volgens het gemeen kooprecht is aanvullend. Herstel en vervanging zijn niet mogelijk in het gemeen recht [43](#page=43). #### 2.1.5 Vrijwaring voor gebreken – Wet productaansprakelijkheid (WAP) De WAP regelt de aansprakelijkheid voor schade veroorzaakt door gebrekkige producten [44](#page=44). * **Toepassingsgebied:** Lichamelijke, roerende goederen en elektriciteit; focust op onveilige producten [44](#page=44). * **Aansprakelijkheid:** Rust primair op de producent (fabrikant, invoerder), volgens een cascadesysteem. Meerdere aansprakelijken zijn hoofdelijk aansprakelijk [44](#page=44). * **Aansprakelijkheidscriterium:** Product is gebrekkig als het niet de verwachte veiligheid biedt, beoordeeld naar een normaal, zorgvuldig persoon. Dit is een foutloze, objectieve aansprakelijkheid [44](#page=44). * **Bewijs:** Slachtoffer moet schade, gebrek en causaal verband bewijzen. Fout van de producent hoeft niet bewezen te worden [44](#page=44). * **Schadevergoeding:** Omvat persoonschade (moreel en lichamelijk) en schade aan zaken, mits deze gewoonlijk voor privégebruik zijn bestemd en een franchise van 500 EUR. Schade aan het gebrekkige product zelf wordt niet vergoed [45](#page=45). * **Verweermiddelen Producent:** Product niet in verkeer gebracht, geen gebrek op tijdstip van in verkeer stelling, afwezigheid economisch doel, overeenstemming met dwingende voorschriften, ontwikkelingsrisico, onderdelenexceptie [46](#page=46). * **Exoneratie:** In beginsel niet toegestaan, tenzij voor schade veroorzaakt door schuld van het slachtoffer of een persoon waarvoor het slachtoffer verantwoordelijk is [46](#page=46). ### 2.2 Verbintenissen van de koper De belangrijkste verbintenissen van de koper zijn het betalen van de prijs en het in ontvangst nemen van de zaak. #### 2.2.1 Prijs betalen De koopprijs is een essentieel bestanddeel van de koopovereenkomst. De prijs moet bepaald of bepaalbaar zijn en ernstig. De tegenprestatie moet uit geld bestaan, anders spreken we van ruil of schenking [22](#page=22). * **Wie kan betalen?** De koper zelf, een uitvoeringsagent, lasthebber, of een derde. De verkoper kan zich niet verzetten tegen betaling door een derde, tenzij hij een wettig belang heeft [48](#page=48). * **Aan wie betalen?** Aan de verkoper of diens rechtsopvolger, of diens vertegenwoordiger. Betaling aan de verkeerde persoon betekent dat de betaling opnieuw moet gebeuren aan de juiste persoon, met de mogelijkheid om het onverschuldigd betaalde terug te vorderen [48](#page=48). * **Plaats van betaling:** Conventioneel vrij te bepalen, bij gebreke daarvan op de plaats van levering. Dit bepaalt de betaalmunt, de bevoegde rechter en wie risico's en kosten draagt [48](#page=48). * **Wat betalen?** De volledige koopprijs, inclusief interesten en contractkosten. Er is een vrije keuze van rekenmunt en betaalmunt, rekening houdend met wisselreglementering [49](#page=49). * **Giraal of chartaal geld?** De schuldeiser kan betaling in giraal geld niet weigeren. Er gelden limieten voor chartale betalingen tussen handelaren en consumenten boven een bepaald bedrag, evenals in de vastgoedsector. Sinds 1 juli 2022 moeten ondernemingen minstens één elektronisch betaalsysteem aanbieden [49](#page=49). #### 2.2.2 Zaak in ontvangst nemen De koper heeft de plicht de zaak te ontvangen op de plaats en het tijdstip van levering. Hij kan de ontvangst weigeren bij zichtbare gebreken [47](#page=47). * **Bescherming van de verkoper:** Indien de koper de ontvangst onterecht weigert, kan de verkoper gedwongen uitvoering vorderen (met eventuele plaatsing onder sekwester) of ontbinding van het contract. Voor roerende zaken geldt een bijzondere bepaling voor eenzijdige buitengerechtelijke ontbinding bij niet-naleving van de termijn voor inontvangstneming [47](#page=47). #### 2.2.3 Bescherming van de onbetaalde verkoper De onbetaalde verkoper heeft verschillende rechtsmiddelen om zijn positie te beschermen. * **ENAC (Exceptio non adimpleti contractus):** De verkoper kan de levering opschorten bij niet-betaling door de koper, tenzij er een betalingstermijn is toegestaan [50](#page=50). * **Voorrecht:** De verkoper geniet een bijzonder voorrecht op de verkochte zaak, waardoor hij bij onvermogen van de koper bij voorrang uit de opbrengst wordt betaald. Dit vereist inschrijving voor onroerende goederen en behoud van bezit voor roerende goederen [50](#page=50). * **Oneigenlijke revindicatie:** De verkoper van een roerende zaak, verkocht zonder tijdsbepaling, kan de zaak binnen acht dagen na levering terugvorderen indien deze zich nog in dezelfde staat en in het bezit van de koper bevindt. Dit is "oneigenlijk" omdat de verkoper geen eigenaar meer is [50](#page=50). * **Ontbinding:** De verkoper kan ontbinding vorderen bij niet-betaling, hetzij gerechtelijk, tenzij er een uitdrukkelijk ontbindend beding is. Tegenover derden met een verworven recht kan de verkoper zich echter niet op ontbinding beroepen zodra er samenloop ontstaat [51](#page=51). --- # Huur en lening als overeenkomsten inzake genot van eigendom Dit onderwerp behandelt de juridische aspecten van huurovereenkomsten, variërend van algemene kenmerken tot specifieke regelingen voor woninghuur, handelshuur, en studentenhuren, alsook de verschillende soorten leningen, zoals bruikleen en verbruiklening. ### 3.1 Dading Een dading is een contract waarbij partijen een gerezen geschil beëindigen of een toekomstig geschil voorkomen door middel van wederzijdse concessies of toegevingen. Het is een benoemd contract met specifieke wettelijke bepalingen [61](#page=61). #### 3.1.1 Kenmerken en essentiële bestanddelen van dading * **Essentieel:** Wederzijdse concessies of toegevingen zijn vereist. De toegevingen hoeven niet gelijkwaardig te zijn [61](#page=61). * **Voorwerp:** Een feitelijk of juridisch geschil [61](#page=61). * **Vorm en bewijs:** Hoewel consensueel, is een schriftelijke overeenkomst noodzakelijk voor het bewijs, ongeacht het bedrag [62](#page=62). * **Gevolg:** Na een dading is er geen tegenbewijs meer mogelijk over de opgenomen geschillen [61](#page=61). #### 3.1.2 Geldigheidsvereisten bij dading De algemene geldigheidsvereisten van overeenkomsten (bekwaamheid, toestemming, voorwerp, vorm) zijn van toepassing, met enkele bijzonderheden [62](#page=62). * **Bekwaamheid:** Partijen moeten bekwaam zijn; minderjarigen en onbekwamen kunnen geen dading aangaan [62](#page=62). * **Toestemming:** Dwaling over het recht is geen vernietigingsgrond. Bedrog, geweld en benadeling kunnen wel leiden tot vernietiging [62](#page=62). * **Voorwerp:** Moet bepaald, bepaalbaar, mogelijk, wettelijk en in de handel zijn. Rechten die de openbare orde raken, kunnen geen voorwerp van een dading zijn [62](#page=62). * **Vorm en bewijs:** Schriftelijk bewijs is vereist voor geschillen boven en onder 3500 EUR [62](#page=62). * **Interpretatie:** Dadingen worden restrictief geïnterpreteerd en blijven beperkt tot hun voorwerp [62](#page=62). #### 3.1.3 Gevolgen van dading Partijen kunnen niet terugkomen op het opgenomen geschil; de dadingsexceptie kan worden ingeroepen. Bij niet-nakoming kan een contractueel schadebeding of een ontbindend beding worden ingeroepen [63](#page=63). ### 3.2 Huur als overeenkomst inzake genot van eigendom Huur is een wederkerig contract waarbij een tijdelijk en persoonlijk genotsrecht wordt verleend op een zaak, in ruil voor een bepaalde of bepaalbare prijs [64](#page=64). #### 3.2.1 Algemene kenmerken van huur * **Contracttype:** Consensueel, wederkerig, onder bezwarende titel, in beginsel niet intuitu personae [64](#page=64). * **Rechtsgevolg:** De huurder verkrijgt een vorderingsrecht, wat zijn positie ten opzichte van derden zwakker maakt dan die van een vruchtgebruiker [64](#page=64). * **Voorwerp:** Zowel roerende als onroerende goederen [64](#page=64). * **Essentieel:** De tegenprestatie van de huurder (huurprijs) is essentieel; zonder prijs is er sprake van bruikleen of kosteloze bewoning [64](#page=64). * **Ondeelbaarheid:** Huurovereenkomsten zijn ondeelbaar van aard [64](#page=64). #### 3.2.2 Bekwaamheid bij huur De algemene bekwaamheidsregels zijn van toepassing. Een ontvoogde minderjarige kan niet langer verhuren dan 9 jaar. Eigendom van het verhuurde goed is niet vereist [64](#page=64). #### 3.2.3 Vormvereisten bij huur In beginsel is loutere wilsovereenstemming voldoende; er zijn geen vormvereisten voor de geldigheid van een huurcontract, behalve voor specifieke wettelijke bepalingen zoals bij woninghuur. Voor het bewijs geldt het gemeenrechtelijk bewijsregime [64](#page=64). #### 3.2.4 Gemene huur en bijzondere huur * **Gemene huur:** Valt onder de algemene bepalingen van het Burgerlijk Wetboek (art. 1714-1762bis BW) en kent grote contractuele vrijheid [65](#page=65). * **Bijzondere huurregimes:** Woninghuur, sociale huur, pacht, en handelshuur kennen specifieke beschermingsregels en zijn van dwingend recht. Het gemene huurrecht is residuair van toepassing [65](#page=65). #### 3.2.5 Verbintenissen van de verhuurder (gemene huur) De verhuurder is gehouden tot drie hoofdverbintenissen [66](#page=66): 1. **Leveringsverplichting:** Het goed leveren in goede staat van onderhoud. Dit is een essentieel kenmerk waarvan men zich niet kan exonereren. Een plaatsbeschrijving is niet verplicht maar wel nuttig [66](#page=66). 2. **Onderhoudsverplichting:** Het goed zodanig onderhouden dat het kan dienen tot het beoogde gebruik. Dit omvat het uitvoeren van noodzakelijke herstellingen, met uitzondering van deze die ten laste van de huurder vallen. Bij gedeeltelijk tenietgaan van het goed, kan de huurder kiezen voor prijsvermindering of ontbinding [66](#page=66). 3. **Vrijwaring voor rustig genot:** * **Vrijwaring voor eigen daad (art. 1723 BW):** De verhuurder mag geen daden stellen die het genot van de huurder storen. Dit omvat ook het verbod om het gedaante van het goed te veranderen of een deel ervan aan een andere huurder ter beschikking te stellen op een schadelijke wijze [67](#page=67). * **Vrijwaring voor rechtsstoornissen door derden (art. 1726-1727 BW):** Dit geldt niet voor louter feitelijke stoornissen [67](#page=67). * **Vrijwaring voor gebreken (art. 1721 BW):** De verhuurder is aansprakelijk voor gebreken die het gebruik verminderen, zelfs indien hij ze niet kende. De sancties omvatten ENAC, uitvoering in natura, prijsvermindering, of ontbinding [67](#page=67). #### 3.2.6 Verbintenissen van de huurder (gemene huur) De huurder heeft drie hoofdverbintenissen [68](#page=68): 1. **Betalen van de prijs/kosten/lasten:** De huurprijs is vrij te bepalen, maar indexatie en herziening zijn gereguleerd [68-69](#page=68-69). Kosten en lasten kunnen contractueel worden aangerekend, met uitzondering van de onroerende voorheffing [69](#page=69). 2. **Het goed gebruiken en onderhouden conform bestemming:** Het goed moet gebruikt worden als een goede huisvader en volgens de overeengekomen bestemming. Kleine herstellingen zijn ten laste van de huurder, grote herstellingen ten laste van de verhuurder [70](#page=70). 3. **Het goed teruggeven op einde van de huurperiode:** In de staat waarin het zich bevond bij aanvang, behoudens normale slijtage of overmacht. De huurder is contractueel aansprakelijk voor beschadigingen. De huurder is aansprakelijk voor huisgenoten [71](#page=71) [72](#page=72). #### 3.2.7 Beschermingsmechanismen voor de verhuurder (gemene huur) * **Voorrecht voor de onbetaalde verhuurder:** Geeft de verhuurder een recht op het verhuurde goed en de inboedel [74](#page=74). * **Huurwaarborg:** Facultatief en kan diverse vormen aannemen [74](#page=74). #### 3.2.8 Duur van de huur (gemene huur) * **Bepaalde duur:** Eindigt van rechtswege bij het verstrijken van de termijn. Stilzwijgende wederverhuring is mogelijk tenzij uitdrukkelijk uitgesloten [75](#page=75). * **Onbepaalde duur:** Opzeggingstermijn van één maand [75](#page=75). #### 3.2.9 Einde van de huurovereenkomst (gemene huur) Einde kan plaatsvinden door opzegging, minnelijk akkoord, wanprestatie, of verval van het voorwerp. Overlijden, faillissement, of verkoop van het goed zijn geen automatische beëindigingsgronden, tenzij anders bedongen [76](#page=76). #### 3.2.10 Onderhuur en overdracht van huur (gemene huur) Onderhuur is in beginsel toegestaan, tenzij contractueel uitgesloten. Overdracht van huur resulteert in een nieuwe, zelfstandige overeenkomst [77](#page=77). #### 3.2.11 Overdracht van het verhuurde goed zelf (gemene huur) Overdracht van het verhuurde goed beëindigt de huur niet, tenzij met een uitzettingsbeding of indien de huurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft [78](#page=78). #### 3.2.12 Procesrechtelijke aspecten (gemene huur) De bevoegde rechter is de vrederechter. De verjaringstermijn voor huurprijs is 5 jaar [78](#page=78). ### 3.3 Woninghuur Woninghuur kent specifieke dwingende regels, sinds 1 januari 2019 geregeld door het woninghuurdecreet in Vlaanderen. De doelstellingen zijn woonzekerheid, stabiliteit, kwaliteitsvereisten, en bescherming van de huurder [79](#page=79). #### 3.3.1 Toepassingsgebied van woninghuur Van toepassing op huur van een roerend of onroerend goed door natuurlijke personen als hoofdverblijfplaats. Tweede verblijven, vakantieverblijven en studentenkoten vallen hier in principe buiten [79](#page=79). #### 3.3.2 Vormvereisten bij woninghuur Het contract moet schriftelijk worden aangegaan, met verplichte bijlagen en registratie. Registratie is kosteloos en de verantwoordelijkheid van de verhuurder [80](#page=80). #### 3.3.3 Staat van het verhuurde goed (woninghuur) Het goed moet voldoen aan elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Sancties omvatten uitvoering van werken, ontbinding, of huurprijsvermindering [81](#page=81). #### 3.3.4 Duur van de huur (woninghuur) * **Standaardduur:** In principe 9 jaar, met verlenging van 3 jaar indien geen opzegging [81](#page=81). * **Kortere duur (max. 3 jaar):** Niet opzegbaar door de verhuurder, tenzij uitzonderlijk bepaald [82](#page=82). * **Levenslange huur:** Duur is onzeker en eindigt bij overlijden van de huurder [82](#page=82). * **Opzegging:** Vereist 6 maanden kennisgeving voor de verhuurder; de huurder kan opzeggen met 3 maanden termijn [81-83](#page=81-83). Specifieke vergoedingen zijn verschuldigd bij opzegging tijdens de eerste jaren van de huur [82-83](#page=82-83). #### 3.3.5 Verbintenissen huurder (woninghuur) * **Prijs, kosten en lasten:** Huurprijs is vrij te bepalen, maar indexatie is jaarlijks mogelijk. Onroerende voorheffing mag niet ten laste van de huurder worden gelegd [84](#page=84). * **Huurwaarborg:** Maximum drie maanden huur, diverse vormen mogelijk [84](#page=84). * **Overdracht van huur:** In principe verboden, tenzij met schriftelijke toestemming [84](#page=84). * **Kleine en dringende herstellingen:** Ten laste van de huurder [84](#page=84). #### 3.3.6 Verbintenissen verhuurder (woninghuur) * **Rustig genot bieden:** De verhuurder moet het rustig genot waarborgen, maar mag de woning bezoeken op afgesproken tijdstippen [85](#page=85). * **Onderhoud en herstellingen:** De verhuurder moet de woning onderhouden en herstellingen uitvoeren die niet ten laste van de huurder vallen [85](#page=85). #### 3.3.7 Onderhuur en overdracht van huur (woninghuur) Volledige onderverhuring is verboden; gedeeltelijke onderverhuring is toegelaten mits toestemming van de verhuurder en mits het resterende deel de hoofdverblijfplaats blijft. Overdracht van de huurovereenkomst is verboden, tenzij met schriftelijke toestemming [85](#page=85) [86](#page=86). #### 3.3.8 Overdracht van het verhuurde goed zelf (woninghuur) De verkrijger treedt in rechten en plichten van de verhuurder, zelfs bij een uitzettingsbeding, mits de huurovereenkomst een vaste dagtekening heeft [86](#page=86). ### 3.4 Studentenhuur Studentenhuur is een specifieke vorm van huur, geregeld door dwingend recht [87](#page=87). #### 3.4.1 Modaliteiten van studentenhuur Bepaalde bepalingen van de woninghuur zijn van toepassing, zoals plaatsbeschrijving en onderhoudsplichten. Afwijkende bepalingen omvatten een verbod op overdracht/onderverhuring (tenzij met toestemming), geen kosten/lasten boven de huurprijs (uitzondering energie, water, telecom), en een verbod op stilzwijgende verlenging [87](#page=87). ### 3.5 Handelshuur Handelshuur kent een specifieke, zeer formalistische wetgeving (Handelshuurwet van 30 april 1951) die bedoeld is om handelaren meer vrijheden en zekerheid te bieden [88](#page=88). #### 3.5.1 Toepassingsgebied van handelshuur Van toepassing op de verhuring van een onroerend goed voor kleinhandel of een ambachtelijk bedrijf, met direct contact met het publiek [88](#page=88). #### 3.5.2 Duur van handelshuur De minimumduur is in principe 9 jaar. Contracten met een kortere duur worden automatisch verlengd tot 9 jaar [88](#page=88). ### 3.6 Lening Er zijn twee hoofdsoorten leningen: bruikleen (commodaat) en verbruiklening [91](#page=91). #### 3.6.1 Bruiklening (commodaat) Bruiklening is een benoemde, tijdelijke en kosteloze overeenkomst die een persoonlijk gebruiksrecht verleent op een niet-vervangbare zaak, met de verplichting deze na afloop terug te geven [91](#page=91). * **Kenmerken:** Benoemde overeenkomst, voor onverbruikbare zaken, zakelijke overeenkomst (totstandkoming bij afgifte), overeenkomst om niet (in beginsel), eenzijdige overeenkomst [91-92](#page=91-92). * **Verbintenissen ontlener:** Gebruik, bewaring, behoud (middelenverbintenis) en teruggave in natura (resultaatsverbintenis) [93](#page=93). * **Verbintenissen uitlener:** Geen verbintenissen na de totstandkoming, aangezien het een eenzijdige overeenkomst is [93](#page=93). * **Risico:** Ligt bij de uitlener, tenzij specifieke uitzonderingen gelden [93](#page=93). #### 3.6.2 Verbruiklening Verbruiklening is een lening van verbruikbare zaken die niet in natura, maar bij equivalent moeten worden teruggegeven. Eigendom van de zaak gaat over op de ontlener, waardoor het risico bij hem ligt [94](#page=94). * **Kenmerken:** Klassiek is geldlening, zakelijke overeenkomst, om niet of onder bezwarende titel, eenzijdig of wederkerig [94](#page=94). * **Verbintenis ontlener:** Teruggave van een equivalent. Bij geldlening geldt het principe van nominalisme [94](#page=94). * **Lening op interest:** Rentevoet is vrij te bepalen, met wettelijke rente als suppletieve regel. Gekwalificeerde benadeling kan misbruik en woeker tegengaan [94](#page=94). #### 3.6.3 Bijzondere soorten kredieten * **Consumentenkrediet:** Wetgeving ter bescherming van de consument, geregeld in Boek VII van het Wetboek Economisch Recht [95](#page=95). * **Hypothecair krediet:** Krediet gewaarborgd door een hypotheek, ter bestrijding van misbruik [95](#page=95). * **Leasing:** Financiële leasing is een financieringsovereenkomst waarbij de gebruiker genot heeft van een goed en de optie heeft dit aan te kopen na de leasingperiode [95](#page=95). * **Franchising:** Een distributietechniek en toetredingscontract waarbij de franchisenemer tegen vergoeding gebruik maakt van de handelsnaam, merk, en formule van de franchisor, terwijl hij juridisch zelfstandig blijft [95](#page=95). --- # Dienstenovereenkomsten: aanneming en bewaargeving Dit gedeelte analyseert de overeenkomst van aanneming, inclusief de verbintenissen van de aannemer en opdrachtgever, aansprakelijkheid en de woningbouwwet. Tevens wordt bewaargeving behandeld, met aandacht voor de verschillende soorten en de verbintenissen van de partijen. ### 4.1 Aanneming Aanneming wordt gekenmerkt als huur van werk, waarbij de ene partij zich verbindt iets te doen of te verrichten voor de andere partij tegen betaling van een overeengekomen prijs. Het wordt onderscheiden van de arbeidsovereenkomst, die onder het arbeidsrecht valt. De aannemingsovereenkomst betreft de uitvoering van een bepaald werk of het verschaffen van bepaalde diensten, met volledige onafhankelijkheid van de aannemer [97](#page=97). #### 4.1.1 Kenmerken van aanneming De aanneming is een consensueel, wederkerig contract onder bezwarende titel. De essentiële bestanddelen zijn [97](#page=97): * Een werkprestatie [97](#page=97). * Volledige onafhankelijkheid [97](#page=97). * Een vergoeding [97](#page=97). De aannemer verbindt zich ertoe een materieel of intellectueel werk te maken of één of meerdere diensten te verlenen [97](#page=97). #### 4.1.2 Onderscheid met andere benoemde contracten ##### 4.1.2.1 Aanneming versus koop Het onderscheid met koop ligt in de overdracht van eigendom bij verkoop tegen een prijs, terwijl aanneming een dienst of werk levert tegen een prijs. De situatie wordt complexer wanneer de aannemer zowel materiaal levert als het werk uitvoert. Er zijn verschillende benaderingen [98](#page=98): * **Automatische kwalificatie als koop**: art. 1711 BW stelt dat het een huur is wanneer de grondstof geleverd wordt door degene voor wie het werk wordt uitgevoerd [98](#page=98). * **Automatische kwalificatie als aanneming**: art. 1787 BW benadrukt het werk, zelfs als de aannemer het materiaal levert; het vervaardigen van het voorwerp blijft doorslaggevend [98](#page=98). * **Complexe overeenkomst (gemengd contract)**: Hierbij worden de regels van beide overeenkomsten toegepast (cumulatietheorie) of enkel die van de hoofdovereenkomst (absorptietheorie) [98](#page=98). De kwalificatie is relevant voor: * **Prijsbepaling**: Bij verkoop moet deze vooraf bepaald of bepaalbaar zijn; bij aanneming mag deze later bepaald worden [99](#page=99). * **Eigendom/risico**: Bij verkoop gaat het risico over bij contractsluiting. Bij aanneming gaat het risico over bij (voorlopige) oplevering indien de aannemer de materialen levert (art. 1788 BW) [99](#page=99). * **Verborgen gebreken**: Geregeld door art. 1641 e.v. BW bij verkoop [99](#page=99). * **Voorrecht** [99](#page=99). * **Opzegging**: De aannemer kan eenzijdig opzeggen, de verkoper niet [99](#page=99). * **Interesten**: De verkoper is van rechtswege interesten verschuldigd op de koopprijs indien de zaak vruchten oplevert; de onbetaalde aannemer moet de opdrachtgever in gebreke stellen [99](#page=99). * **Benadeling**: Kan bij verkoop van onroerend goed ingeroepen worden, bij aanneming niet [99](#page=99). ##### 4.1.2.2 Aanneming versus lastgeving Het essentiële verschil is dat bij aanneming **geen** vertegenwoordiging is. Lastgeving betreft het stellen van rechtshandelingen in naam en voor rekening van de lastgever. Een combinatie van beide is mogelijk (bv. architectenovereenkomst) [99](#page=99). #### 4.1.3 Beperking vrije keuze medecontractant * **Overheidsopdrachten**: Strikte procedures, waaronder bekendmaking en openbare aanbesteding, gelden [100](#page=100). * **Erkenning van aannemers**: Vereist voor aannemingsactiviteiten, gericht op consumentenbescherming en het vermijden van faillissementen. Deze erkenning speelt een rol in de waarborgregeling van de woningbouwwet [100](#page=100). #### 4.1.4 Verbintenissen van de aannemer De aannemer heeft drie hoofdverbintenissen: * Werk goed uitvoeren . * Werk tijdig uitvoeren . * Zaak leveren en grondstof teruggeven . ##### 4.1.4.1 Werk goed uitvoeren Dit moet gebeuren volgens de regels van de kunst en de expliciete overeenkomsten tussen partijen. Het kan een middelen- of een resultaatsverbintenis zijn, waarbij het verschil in bewijslast cruciaal is. De aannemer heeft ook een informatieplicht ten aanzien van andere aannemers en de opdrachtgever. Tijdens de uitvoering rust er een bewarings- en bewakingsplicht (middelenverbintenis). De architect en aannemer hebben wederzijdse controle-, raadgevings- en waarschuwingsplichten jegens de opdrachtgever . ##### 4.1.4.2 Werk tijdig uitvoeren Bij een indicatieve of geen termijn geldt een middelenverbintenis. Bij een strikte termijn geldt een resultaatsverbintenis . ##### 4.1.4.3 Levering en teruggave De levering is een materiële handeling waarbij de opdrachtgever het bezit van de werken krijgt. De restitutieplicht van resterende materialen is in beginsel een resultaatsverbintenis. De (voorlopige) oplevering is een juridische handeling die de inontvangstneming door de opdrachtgever inhoudt . **Contractuele aansprakelijkheid:** Bij slechte of laattijdige uitvoering moet de opdrachtgever de aannemer in gebreke stellen. De opdrachtgever kan uitvoering in natura of bij equivalent (vervangende schadevergoeding) vorderen. Een gerechtelijke ontbinding is mogelijk indien elk economisch voordeel wordt ontnomen . **10-jarige aansprakelijkheid (art. 1792, 2270 BW):** Aannemer en architect zijn aansprakelijk voor zware gebreken die de stabiliteit van het bouwwerk aantasten, ter bescherming van de bouwheer en de openbare veiligheid. De vordering moet binnen 10 jaar na aanvaarding ingesteld worden. Uitzonderingen gelden bij bedrieglijk opzet of regresvordering . #### 4.1.5 Verbintenissen van de opdrachtgever De opdrachtgever heeft drie verbintenissen: * Werk aannemer mogelijk maken . * Prijs betalen . * Werk in ontvangst nemen en aanvaarden . ##### 4.1.5.1 Werk mogelijk maken Dit omvat het bezitten van de vereiste administratieve vergunningen, het toegankelijk maken van het terrein en het verschaffen van informatie aan de aannemer . ##### 4.1.5.2 Prijs betalen De betaling moet tijdig gebeuren conform de overeengekomen prijs. De ENAC kan ingeroepen worden. Er zijn drie prijsbepalingssystemen : * **Onbepaalde prijs ('in regie')**: Prijs wordt achteraf bepaald op basis van omvang, materialen en werkuren. Slechts marginaal toetsbaar door de rechter . * **Vaste of bepaalde prijs**: Een vooraf ingestelde, globale en onveranderlijke prijs (art. 1793 BW). Herzieningsclausules zijn toegelaten . * **Bestek**: Een prijslijst met eenheidsprijzen; de volledige prijs is pas bekend na uitvoering . ##### 4.1.5.3 Aanvaarding De opdrachtgever moet het werk in ontvangst nemen en goedkeuren, wat leidt tot de oplevering. Dit dekt zichtbare gebreken en start de 10-jarige aansprakelijkheidsperiode. De aanvaarding kan stilzwijgend gebeuren . #### 4.1.6 Aansprakelijkheid van de aannemer jegens derden Dit valt onder quasi-delictuele aansprakelijkheid (art. 1382, 1384, 1386 BW). Burenhinder (art. 544 BW) is ook van toepassing, hoewel de aannemer zelf geen buur is; de bouwheer kan wel ingeroepen worden, met regresvordering op de aannemer bij diens fout . #### 4.1.7 Onderaanneming en nevenaanneming * **Onderaanneming**: De hoofdaannemer laat geheel of gedeeltelijk werk uitvoeren door een onderaannemer op eigen initiatief en verantwoordelijkheid. Het is een juridisch zelfstandige overeenkomst . * **Nevenaanneming**: De opdrachtgever schakelt zelf verschillende aannemers in voor specifieke aspecten van het werk . ##### 4.1.7.1 Verhouding hoofdaannemer – onderaannemer De hoofdaannemer is contractueel aansprakelijk voor de fouten van zijn onderaannemers (art. 1797 BW). Er is geen rechtstreekse contractuele band tussen opdrachtgever en onderaannemer, behalve via de rechtsstreekse vordering (art. 1798 BW) . #### 4.1.8 Risico In geval van aanneming gaat het risico pas over op het moment van de (voorlopige) oplevering van de werken, niet bij individualisering. Als het werk vóór de oplevering tenietgaat, is het risico voor de aannemer, tenzij de aannemer enkel arbeid levert . #### 4.1.9 Einde van de aanneming Naast gemeenrechtelijke gronden zijn er twee bijzondere gronden: * **Eenzijdige opzegging door de opdrachtgever (art. 1794 BW)**: Kan op elk ogenblik en zonder motivering, mits schadeloosstelling . * **Overlijden van de aannemer (art. 1795 BW)**: Leidt tot het einde van de overeenkomst. Het overlijden van de opdrachtgever heeft geen effect . #### 4.1.10 Woningbouwwet (WB) De woningbouwwet (wet Breyne) biedt uitgebreide bescherming aan de bouwer en koper van een te bouwen woning. De wet is dwingend van toepassing . ##### 4.1.10.1 Toepassingsgebied Van toepassing op overeenkomsten die cumulatief voldoen aan: eigendomsoverdracht van een huisvesting, te bouwen of in aanbouw, met betalingen vóór voltooiing . **Verplichte vermeldingen in de overeenkomst (art. 7 WB):** Identiteit eigenaar, gegevens bouwvergunning, beschrijving delen, prijs, overheidstegemoetkomingen, startdatum werken, wijze van oplevering, sancties . ##### 4.1.10.2 De oplevering Is steeds schriftelijk en tegensprekelijk. Er is een onderscheid tussen voorlopige en definitieve oplevering . ##### 4.1.10.3 Aansprakelijkheid en risico (art. 4 & 5 WB) Het risico gaat pas over op het ogenblik van de voorlopige oplevering. De verkoper of aannemer draagt het risico tot dan . ##### 4.1.10.4 Betaling Niets voor ondertekening, een voorschot van max. 5%. Betaling van de grond en uitgevoerde werken bij authentieke akte, saldo in gedeelten . ##### 4.1.10.5 Sancties (art. 13 & 14 WB) Nietigheidssancties en strafsancties zijn voorzien. De verkrijger kan de sanctie van art. 13 WB zonder tijdslimiet inroepen tot aan de definitieve oplevering en volledige betaling . ### 4.2 Bewaargeving Bewaargeving is een contract waarbij een roerende zaak (en bij sekwester ook onroerend goed) aan de bewaarnemer wordt afgegeven ter bewaring en bewaking, met de plicht deze in natura terug te geven op eerste verzoek . #### 4.2.1 Kenmerken * De wil om zich juridisch te verbinden . * Zakelijke overeenkomst (art. 1919 BW) . * In principe kosteloos (art. 1917 BW), maar kan bezoldigd zijn . * Vaak accessoir aan een andere hoofdovereenkomst (bv. garagist) . **Afgrenzing:** * **Bewaargeving vs. aanneming**: Bij meer dan louter bewaren, is het aanneming (bv. opleidingscentrum voor paarden) . * **Bewaargeving vs. bruikleen**: De bewaarnemer mag de zaak **niet** gebruiken . * **Bewaargeving vs. huur**: De bewaarnemer heeft **geen** persoonlijk genotsrecht . #### 4.2.2 Soorten bewaargeving * **Vrijwillige/conventionele bewaargeving** . * **Bewaargeving uit noodzaak (art. 1949 BW)**: Geen alternatief voor de bewaargever (bv. vestiaire, wegslepen door politie) . * **Hotelbewaargeving** . * **Sekwester** . #### 4.2.3 Verbintenissen van de bewaarnemer * **Bewakingsplicht (art. 1927 – 1928 BW)**: Een inspanningsverbintenis. Bij onbezoldigde bewaargeving geldt zorg zoals voor eigen goederen; bij bezoldigde bewaargeving als een goede huisvader . * **Teruggaveplicht (art. 1944 BW)**: Een resultaatsverbintenis. Bij niet-teruggave geldt een vermoeden van schuld, weerlegbaar door bewijs van overmacht of naleving van de bewakingsplicht . #### 4.2.4 Verbintenissen van de bewaargever * Vergoeding van kosten gemaakt voor het behoud . * Vergoeding van schade veroorzaakt door de bewaargeving . * Betaling van loon bij bezoldigde bewaargeving . De bewaarnemer geniet retentierecht op de in bewaring gegeven zaak (art. 1948 BW) . #### 4.2.5 Hotelbewaargeving Een bijzondere regeling (artt. 1952 – 1954 BW) . ##### 4.2.5.1 Toepassingsgebied Geldt voor hotelhouders (verschaffers van logies) en hun gasten, en voor bagage in het hotel. Uitgesloten zijn wagens en levende dieren . ##### 4.2.5.2 Aansprakelijkheid hotelhouder * **Principe: beperkte aansprakelijkheid** tot max. 100x logies per dag per kamer . * De gast moet de schade melden . * **Exoneratie vooraf is nietig** (art. 1954 ter BW) . **Uitzonderingen:** * **Onbeperkte aansprakelijkheid (art. 1953 BW):** Bij effectieve inbewaringgeving, weigering van bewaring (voor waardevolle zaken), of bij fout van de hotelhouder of personeel . * **Geen aansprakelijkheid (art. 1954 BW):** Indien de schade te wijten is aan de gast, overmacht, gewapende diefstal, of de aard/gebrek van de zaak . --- ## Veelgemaakte fouten om te vermijden - Bestudeer alle onderwerpen grondig voor examens - Let op formules en belangrijke definities - Oefen met de voorbeelden in elke sectie - Memoriseer niet zonder de onderliggende concepten te begrijpen

| Term | Definition | |------|------------| | Koop | Een overeenkomst waarbij een partij (verkoper) zich ertoe verbindt de eigendom van een zaak over te dragen aan een andere partij (koper), die zich jegens hem ertoe verbindt er een geldprijs voor te betalen. | | Eigendomsoverdracht | Het moment waarop de juridische eigendom van een zaak overgaat van de verkoper op de koper. In een consensueel systeem gebeurt dit doorgaans bij het sluiten van de overeenkomst, tenzij anders bedongen. | | Geldprijs | Het essentiële bestanddeel van een koopovereenkomst dat de tegenprestatie vormt voor de eigendomsoverdracht. Deze prijs moet bepaald of bepaalbaar zijn. | | Totstandkoming | Het proces waarbij een overeenkomst geldig wordt, wat doorgaans tot stand komt door aanbod en aanvaarding, resulterend in wilsovereenstemming tussen de partijen. | | Wilsgebreken | Gebreken in de toestemming, zoals dwaling, bedrog of geweld, die de geldigheid van een overeenkomst kunnen aantasten en kunnen leiden tot nietigheid. | | Levering | De verbintenis van de verkoper om de verkochte zaak over te dragen in macht en bezit van de koper. Dit omvat ook de verplichting om voor het goed te zorgen tot aan de levering. | | Vrijwaring voor uitwinning | De verplichting van de verkoper om de koper te beschermen tegen bezitsstoornissen door feiten van de verkoper of van derden, waardoor de koper het eigendom of gebruik van het goed geheel of gedeeltelijk wordt ontnomen. | | Verborgen gebreken | Gebreken die niet zichtbaar zijn bij normale inspectie en die het gebruik van de zaak verminderen, waardoor de verkoper hiervoor instaat, tenzij hij te goeder trouw was en een geldig exoneratiebeding sloot. | | Consumentenkoop | Een koopovereenkomst tussen een verkoper en een consument, waarbij specifieke dwingende regels gelden ter bescherming van de consument, met name inzake conformiteit en garantie. | | Aanneming | Een contract waarbij de ene partij (aannemer) zich ertoe verbindt om in volle onafhankelijkheid, voor een prijs, voor de andere partij (opdrachtgever) een bepaald werk of dienst te presteren. | | Huur | Een wederkerig contract waarbij de ene partij (verhuurder) aan de andere partij (huurder) tijdelijk en tegen een prijs het genot verleent van een zaak. | | Bruiklening | Een contract waarbij de uitlener de ontlener kosteloos het gebruik verleent van een niet-verbruikbare zaak, met de verplichting deze in natura terug te geven. | | Verbruiklening | Een contract waarbij de ontlener verbruikbare zaken, zoals geld, ontvangt en zich ertoe verbindt een equivalent terug te geven, waarbij de eigendom overgaat op de ontlener. | | Lastgeving | Een overeenkomst waarbij de lasthebber, in naam en voor rekening van de lastgever, rechtshandelingen verricht die door de lastgever zijn aanvaard. | | Bewaargeving | Een contract waarbij de bewaargever aan de bewaarnemer een zaak afgeeft ter bewaring, die de bewaarnemer op zich neemt te bewaken en in natura terug te geven op eerste verzoek. | | Kanscontract | Een wederkerige overeenkomst waarvan de gevolgen, met betrekking tot winst en verlies, afhangen van een onzekere gebeurtenis, waardoor de gelijkwaardigheid van de prestaties onzeker is. | | Dading | Een contract waarbij partijen een gerezen geschil beëindigen of een toekomstig geschil voorkomen door middel van wederzijdse concessies of toegevingen. | | Openbare orde | Een reeks fundamentele rechtsnormen die de maatschappelijke ordening beschermen en waarvan niet mag worden afgeweken, zelfs niet bij overeenkomst. | | Res inter alios acta | Een rechtsbeginsel dat stelt dat een overeenkomst slechts gevolgen teweegbrengt tussen de contracterende partijen en niet ten aanzien van derden. | | Revindicatie | Het recht van een eigenaar om zijn zaak op te eisen van een ander die de zaak zonder recht onder zich houdt. | | ENAC (Exceptio non adimpleti contractus) | Het recht van een partij om de nakoming van haar verbintenis op te schorten zolang de wederpartij haar verbintenis niet nakomt. | | Voorrecht | Een wettelijk recht dat een schuldeiser voorrang geeft op bepaalde goederen van de schuldenaar bij een onvermogen of faillissement. | | Zakelijke rechten | Rechten die direct betrekking hebben op een zaak, zoals eigendom, erfdienstbaarheid, hypotheek, en die tegenstelbaar zijn aan iedereen. | | Persoonlijke rechten | Rechten die een vorderingsrecht verlenen ten aanzien van een specifieke persoon, zoals de rechten die voortvloeien uit een huurovereenkomst. | | Conformiteit | De mate waarin een geleverde zaak voldoet aan de afspraken in het contract, zowel wat betreft kwaliteit, kwantiteit als identiteit. | | Anterioriteit | Het vereiste dat een gebrek of niet-conformiteit al bestond op het moment van de contractsluiting of risico-overgang, om de verkoper aansprakelijk te kunnen stellen. | | Meldingstermijn | De termijn waarbinnen een gebrek of niet-conformiteit aan de verkoper moet worden gemeld, onder straffe van verval van recht. | | Waarborg | Een door de verkoper of verhuurder bedongen zekerheid voor de nakoming van de contractuele verplichtingen door de koper of huurder. | | Verjaringstermijn | De termijn waarbinnen een rechtsvordering moet worden ingesteld, waarna deze niet meer kan worden uitgeoefend. | | Remedies | De rechtsmiddelen die een partij ter beschikking staan bij niet-nakoming van de overeenkomst door de wederpartij, zoals herstel, vervanging, prijsvermindering of ontbinding. | | Productaansprakelijkheid | De aansprakelijkheid van de producent voor schade veroorzaakt door een gebrek in zijn product, ongeacht de fout van de producent (objectieve aansprakelijkheid). | | Bruikleen | Een overeenkomst waarbij de uitlener de ontlener kosteloos het gebruik verleent van een niet-verbruikbare zaak, met de verplichting deze in natura terug te geven. | | Huur | Een wederkerig contract waarbij de ene partij (verhuurder) aan de andere partij (huurder) tijdelijk en tegen een prijs het genot verleent van een zaak. | | Aanneming | Een contract waarbij de ene partij (aannemer) zich ertoe verbindt om in volle onafhankelijkheid, voor een prijs, voor de andere partij (opdrachtgever) een bepaald werk of dienst te presteren. | | Lastgeving | Een overeenkomst waarbij de lasthebber, in naam en voor rekening van de lastgever, rechtshandelingen verricht die door de lastgever zijn aanvaard. | | Bewaargeving | Een contract waarbij de bewaargever aan de bewaarnemer een zaak afgeeft ter bewaring, die de bewaarnemer op zich neemt te bewaken en in natura terug te geven op eerste verzoek. | | Kanscontract | Een wederkerige overeenkomst waarvan de gevolgen, met betrekking tot winst en verlies, afhangen van een onzekere gebeurtenis, waardoor de gelijkwaardigheid van de prestaties onzeker is. | | Tontine | Een beding in een overeenkomst, vaak bij onroerende goederen, waarbij bij overlijden van een van de deelgenoten, het volledige eigendomsrecht toekomt aan de langstlevende. | | Beding van aanwas | Een beding dat gelijkstaat aan een tontine, waarbij bij overlijden van een deelgenoot, diens aandeel aangroeit bij dat van de langstlevende deelgenoot. | | Dading | Een contract waarbij partijen een gerezen geschil beëindigen of een toekomstig geschil voorkomen door middel van wederzijdse concessies of toegevingen. | | Handelshuur | Een specifieke huurovereenkomst voor de verhuring van een onroerend goed bestemd voor kleinhandel of ambachtelijk bedrijf, met een reeks dwingende bepalingen ter bescherming van de huurder. | | Gemeen huurrecht | Het basisregime van de huurovereenkomst, dat van toepassing is wanneer er geen specifieke dwingende wetgeving van toepassing is, zoals de woninghuurwet of handelshuurwet. | | Woninghuur | Een huurovereenkomst voor een pand dat als hoofdverblijfplaats wordt bestemd, en dat onderworpen is aan specifieke dwingende bepalingen ter bescherming van de huurder. | | Consumentenkrediet | Een kredietovereenkomst tussen een kredietgever en een consument, waarbij de wetgeving specifieke beschermingsmaatregelen oplegt aan de consument. | | Werklieden- en aannemersrecht | Het rechtsgebied dat de verbintenissen en aansprakelijkheden regelt van aannemers en hun onderaannemers bij de uitvoering van werken, met specifieke aandacht voor de 10-jarige aansprakelijkheid. | | Woningbouwwet (Wet Breyne) | Een dwingende wet die de koper van een te bouwen woning of de bouwer van een huis beschermt tegen diverse risico's, zoals faillissement van de aannemer of gebreken in de woning. | | Sekwester | Een specifieke vorm van bewaargeving waarbij een roerende of onroerende zaak in bewaring wordt gegeven aan een derde, in afwachting van een definitieve beslissing of geschil. | | Hotelbewaargeving | Een bijzondere regeling inzake bewaargeving die van toepassing is op hotelhouders en hun gasten, met specifieke regels betreffende de aansprakelijkheid en de te beveiligen zaken. | | Volmacht | Het document dat de lasthebber de bevoegdheid verleent om rechtshandelingen te verrichten in naam en voor rekening van de lastgever, of de vertegenwoordigingsmacht zelf. | | Onmiddellijke vertegenwoordiging | Een vorm van vertegenwoordiging waarbij de lasthebber optreedt in naam én voor rekening van de lastgever, waardoor de rechtshandelingen rechtstreeks gevolgen hebben voor de lastgever. | | Middellijke vertegenwoordiging | Een vorm van vertegenwoordiging waarbij de lasthebber optreedt voor rekening van de lastgever, maar in eigen naam, wat leidt tot een tussenpersoon tussen de lastgever en de derde. | | Handelsagent | Een zelfstandige tussenpersoon die duurzaam met een principaal verbonden is om voor rekening van die principaal, met of zonder vertegenwoordigingsbevoegdheid, te bemiddelen bij het sluiten van overeenkomsten. | | Handelstussenpersonen | Personen die bemiddelen bij handelstransacties en optreden voor rekening van een principaal, zoals makelaars, handelsagenten, handelsvertegenwoordigers en commissionairs. | | Licentie | Een overeenkomst waarbij de titularis van een recht (bv. intellectueel eigendomsrecht) de licentienemer toelating verleent om dit recht te gebruiken in ruil voor een vergoeding (royalty's). |