3. Appartemensrecht.docx

# Basisprincipes en oprichting van appartementsrecht Hieronder volgt een gedetailleerd studieoverzicht over de basisprincipes en oprichting van appartementsrecht, gebaseerd op de verstrekte documentatie. ## 1. Basisprincipes en oprichting van appartementsrecht Appartementsrecht wordt gekenmerkt door een dualistische opvatting die privaat eigendomsrecht combineert met gedwongen mede-eigendom van gemeenschappelijke delen, waarbij het klassieke principe van natrekking wordt omgekeerd. ### 1.1 Dualistische opvatting van appartementsrecht De kern van het appartementsrecht is de combinatie van twee juridische concepten: * **Privaat eigendomsrecht:** Elk appartement (privatief) is een afzonderlijke, privatief toebehorende eenheid. * **Gedwongen mede-eigendom:** Bepaalde delen van het gebouw, die dienstig zijn voor alle bewoners, zijn gezamenlijk eigendom van alle privatieve eigenaars. Deze mede-eigendom kan niet los van het privatief worden overgedragen. ### 1.2 Omkering van het principe van natrekking Het principe van natrekking stelt dat al wat zich met een hoofdzaak verenigt, de hoofdzaak volgt. In de traditionele vastgoedcontext is de grond de hoofdzaak. Bij appartementsrecht wordt dit principe omgekeerd: * De grond en de gemeenschappelijke delen worden gemeenschappelijk bezit. * Het privatief (het appartement zelf) wordt de hoofdzaak voor de eigenaar, waardoor het los kan bestaan van de grond in termen van eigendom. Dit creëert de mogelijkheid tot privaat eigendom van afzonderlijke delen binnen een gebouw. ### 1.3 Essentiële documenten voor oprichting De oprichting van privatieven en gedwongen mede-eigendom vereist specifieke, notariële akten, tezamen bekend als de statuten van het gebouw: #### 1.3.1 De basisakte Dit is een **notariële authentieke akte** die de zakenrechtelijke basis legt voor het appartementsrecht. * **Functie:** De basisakte creëert de privatieven en koppelt daaraan de aandelen in de gemeenschappelijke delen. * **Inhoudelijke vereisten:** * **Beschrijving van het gebouw:** Een gedetailleerde omschrijving van het gehele constructie. * **Definitie van privatieve delen:** Nauwkeurige afbakening van elk privatief. Dit is cruciaal omdat er een vermoeden van gemeenschappelijkheid bestaat; alles wat niet expliciet als privatief is beschreven, wordt als gemeenschappelijk beschouwd. * **Verwijzing naar een plan:** De privatieve delen worden gedefinieerd met verwijzing naar een bijgevoegd plan. * **Breukdelen in gemeenschappelijke delen:** Koppeling van aandelen in de gemeenschappelijke delen aan elk privatief. > **Tip:** Het niet-omschrijven van een deel als privatief in de basisakte resulteert automatisch in de classificatie ervan als gemeenschappelijk deel. #### 1.3.2 Het reglement van mede-eigendom Dit is eveneens een **notariële authentieke akte** en vormt het tweede cruciale onderdeel van de statuten. * **Functie:** Het regelt de rechten en plichten van de mede-eigenaars met betrekking tot de gemeenschappelijke delen en de bijdrage in de lasten. * **Bepaling van bijdrage in lasten:** * **Basisregel:** Bijdrage in de lasten is in verhouding tot het aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen. * **Afwijkingen mogelijk:** In het reglement van mede-eigendom kan worden afgeweken van de basisregel door rekening te houden met: * Het **nut** van het gemeenschappelijk deel voor het privatief (bv. een gelijkvloerse eenheid betaalt minder voor de lift). * Een **combinatie** van de waarde van het privatief en het nut ervan. * **Overschrijving:** De statuten (basisakte en reglement van mede-eigendom) moeten worden overgeschreven op het bevoegde kantoor Rechtszekerheid voor tegenwerpelijkheid aan derden. #### 1.3.3 Het reglement van interne orde Dit document kan bij **onderhandse akte** worden opgesteld. * **Functie:** Het regelt het dagelijkse gebruik van het gebouw en de gemeenschappelijke delen (bv. huisregels, openingstijden van gemeenschappelijke ruimtes). ### 1.4 Bepaling van de waarde en breukdelen Het toekennen van aandelen in de gemeenschappelijke delen aan elk privatief gebeurt op basis van de waarde van dat privatief. Dit is een dwingend recht en wordt bepaald door drie criteria: 1. **Netto vloeroppervlakte van het privatief:** De interne, bruikbare oppervlakte van het appartement zelf. * **Belangrijk:** Exclusieve gebruiksrechten op gemeenschappelijke delen (zoals een terras) mogen hierbij niet worden meegerekend. Dit is een erfdienstbaarheid die aan het privatief kan verbonden zijn. 2. **Ligging van het privatief:** Factoren zoals uitzicht, geluidsoverlast, of de positie in het gebouw (bv. zicht op een drukke straat). 3. **Bestemming van het privatief:** Het beoogde gebruik (bv. woongelegenheid, kantoor, garage). > **Example:** Een appartement met een prachtig zeezicht op de bovenste verdieping zal waarschijnlijk meer waarde hebben en dus meer aandelen in de gemeenschappelijke delen krijgen dan een vergelijkbaar appartement op de begane grond met uitzicht op een binnenplaats. * **Motivering van de waarde:** De bepaling van de waarde en de daaruit voortvloeiende breukdelen moet formeel worden gemotiveerd in een **verslag**. Dit verslag mag worden opgesteld door een vastgoedmakelaar, architect, landmeter of notaris en wordt gehecht aan de basisakte. ### 1.5 Bijdrage in de lasten De bijdrage van elke privatieve eigenaar in de gemeenschappelijke lasten wordt bepaald door het aantal aandelen dat aan zijn privatief is toegekend. Echter, er kan van deze regel worden afgeweken in het reglement van mede-eigendom, gebaseerd op het nut van het gemeenschappelijk deel voor dat specifieke privatief, of een combinatie van waarde en nut. ### 1.6 Rechtspersoonlijkheid van de vereniging van mede-eigenaars (VME) De VME beheert een vermogen dat toebehoort aan de mede-eigenaars en heeft een eigen structuur met organen: #### 1.6.1 Verplichte organen * **Algemene Vergadering (AV):** Het hoogste beslissingsorgaan met de meeste macht en verantwoordelijkheid. Beslissingen hier genomen zijn bindend voor alle mede-eigenaars. > **Tip:** Onenigheid of het uitblijven van beslissingen in de AV kan leiden tot aansprakelijkheid van de mede-eigenaars voor eventuele schade. * **Syndicus:** Verantwoordelijk voor de uitvoering van de beslissingen van de AV. * **Commissaris van de rekeningen:** Houdt toezicht op de financiën. Deze hoeft geen mede-eigenaar te zijn. #### 1.6.2 Facultatieve/Verplichte Raad van Mede-Eigendom * **Verplicht:** Indien er minstens 20 privatieve delen zijn (wooneenheden, kantoren, winkels; garages en bergingen tellen niet mee). * **Facultatief:** Bij minder dan 20 privatieve delen. * **Functie:** Biedt een extra laag van toezicht en controle, vooral nuttig in grotere gebouwen om anonimiteit tegen te gaan. * **Leden:** Enkel personen met stemrecht in de AV. #### 1.6.3 Ontstaan van de VME en rechtspersoonlijkheid De VME verkrijgt rechtspersoonlijkheid wanneer de statuten (basisakte en reglement van mede-eigendom) worden overgeschreven op het bevoegde kantoor Rechtszekerheid, gecombineerd met de overdracht of toebedeling van een privatieve kavel. ### 1.7 Afwijkingen en beperkte basisaktes In specifieke situaties, zoals bij de opdeling van een groot herenhuis in slechts twee privatieve delen, kan worden afgeweken van de volledige structuur van de VME. Dit is mogelijk op basis van **artikel 3.84 BW**, mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan: * De **aard van de gemeenschappelijke delen** rechtvaardigt de afwijking (niet de aard van het privatief). * **Unanimiteit** van alle mede-eigenaars is vereist. * Een basisakte wordt opgesteld waarin de afzonderlijke privatieve delen worden ingesteld. > **Tip:** De hoofdtaak van de VME is het beheer van het gebouw en de gemeenschappelijke delen. Indien deze aard van gemeenschappelijke delen een beperkt beheer vereist, kan dit een rechtvaardiging zijn voor het niet oprichten van de volledige VME-structuur. ### 1.8 Stemrecht en meerderheden in de AV * **Stemrecht:** Wordt bepaald door het aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen. Er is echter een beperking: een mede-eigenaar mag maximaal stemmen met een aantal aandelen dat gelijk is aan de som van de aandelen van alle andere stemgerechtigden. Dit stimuleert overleg en voorkomt overheersing. * **Quorum:** Een aanwezigheids- of vertegenwoordigingsvereiste voor de AV. Wanneer het quorum niet wordt bereikt, wordt een nieuwe AV gepland waarbij beslissingen ongeacht het quorum kunnen worden genomen. * **Meerderheden:** Verschillende meerderheden (eenvoudige, 4/5e, unanimiteit) zijn vereist voor verschillende soorten beslissingen, zoals bepaald in artikel 3.88 BW. Unanimiteit is vereist voor volledige heropbouw, behalve in specifieke gevallen (hygiëne, stabiliteit). ### 1.9 Overdracht van een private kavel Bij de overdracht van een privatief wordt ook de gedwongen mede-eigendom overgedragen. #### 1.9.1 Vaste datum van overdracht De koper treedt in de rechten en plichten van de verkoper ten aanzien van de VME vanaf de **vaste datum** van de overdracht. In de meeste gevallen is dit de datum van de notariële akte, niet de overschrijving. #### 1.9.2 Informatieplicht van de syndicus Voorafgaand aan de verkoopovereenkomst moet de verkoper (of de koper) inlichtingen opvragen bij de syndicus, die hier 15 dagen de tijd voor heeft. Deze inlichtingen zijn cruciaal om de koper te informeren over: * Het bedrag van het werkkapitaal en reservekapitaal. * Eventuele achterstallen van de verkoper. * De stand van oproepen tot kapitaalinbreng voor het reservekapitaal. * Hangende gerechtelijke procedures en de in het geding zijnde bedragen. * Notulen van de AV van de laatste drie jaar en de periodieke afrekeningen van de lasten van de laatste twee jaar. #### 1.9.3 Werkkapitaal versus reservekapitaal * **Werkkapitaal:** Bestaat uit voorschotten voor periodieke uitgaven. De verkoper krijgt zijn betaalde voorschotten verrekend met de werkelijke kosten tot aan de vaste datum van overdracht. * **Reservekapitaal:** Opgebouwd voor niet-periodieke kosten (bv. grote herstellingen). Dit kapitaal blijft eigendom van de VME en wordt niet terugbetaald aan de verkoper, maar komt ten gunste van de koper. Het opbouwen van een reservekapitaal is niet verplicht, maar vereist een beslissing van de AV met een 4/5e meerderheid om dit niet te doen. #### 1.9.4 Betwisting van achterstallen Indien de verkoper achterstallen betwist, moet hij binnen 3 werkdagen na de vaste datum een aangetekende brief sturen naar de syndicus. De syndicus heeft dan 25 dagen om beslag te leggen. > **Tip:** Het is cruciaal om de informatie over achterstallen grondig te controleren. De verkoper blijft in principe aansprakelijk voor deze achterstallen. Afspraken hieromtrent in het contract zijn beperkt door dwingend recht. #### 1.9.5 Invloed van de Algemene Vergadering op de overdracht Beslissingen genomen in de AV tussen het compromis en de notariële akte zijn van belang. Indien de verkoper een volmacht geeft aan de koper om deel te nemen aan een AV na het compromis maar voor de akte, kan dit leiden tot een switch in de bijdrageplicht voor de kosten die daaruit voortvloeien. Zonder zo'n volmacht blijven de kosten ten laste van de verkoper. ### 1.10 Grote complexen en deelverenigingen * **Deelverenigingen:** In gebouwen met twintig of meer kavels (inclusief garages en bergingen) en een fysieke scheiding in duidelijk te onderscheiden onderdelen, kunnen deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid worden opgericht. Dit is nuttig om specifieke groepen mede-eigenaars (bv. enkel bewoners van een appartementsblok) te laten bijdragen aan specifieke kosten, zoals het onderhoud van een eigen lift. * **De betaler beslist:** Een alternatieve regeling waarbij de bijdrage in de lasten wordt gedifferentieerd op basis van het nut van het gemeenschappelijk deel voor de betreffende privatieve delen. Hierbij wordt enkel rekening gehouden met de stemmen van de mede-eigenaars die daadwerkelijk bijdragen aan de betreffende kosten. --- # Gedwongen mede-eigendom en vereniging van mede-eigenaars Gedwongen mede-eigendom is een juridisch kader dat de eigendom van een gebouw regelt wanneer dit is opgedeeld in privatieve delen en gemeenschappelijke delen. ## 2. Gedwongen mede-eigendom en vereniging van mede-eigenaars ### 2.1 De basisprincipes van gedwongen mede-eigendom Gedwongen mede-eigendom berust op een dualistische opvatting waarbij privaat eigendomsrecht van de privatieve delen wordt gecombineerd met gedwongen mede-eigendom van de gemeenschappelijke delen die dienstig zijn aan al deze privatieve delen. Het klassieke principe van natrekking, waarbij de grond de hoofdzaak is en al wat erop staat deze volgt, wordt hier omgekeerd. In dit model worden de privatieve delen de hoofdzaak en de grond en andere gemeenschappelijke elementen worden gemeenschappelijk bezit. Een cruciaal aspect van gedwongen mede-eigendom is dat de gemeenschappelijke delen niet los van de privatieve delen kunnen worden overgedragen en dat de mede-eigendom in principe niet deelbaar is, tenzij de gedwongen mede-eigendom volledig wordt beëindigd. ### 2.2 De totstandkoming van gedwongen mede-eigendom De overschakeling naar gedwongen mede-eigendom wordt juridisch vastgelegd in de statuten van het gebouw, die bestaan uit: 1. **De basisakte:** Een notariële authentieke akte die de creatie van de privatieve delen en de daaraan verbonden aandelen in de gemeenschappelijke delen regelt. Essentiële elementen die in de basisakte moeten worden opgenomen zijn: * Een gedetailleerde beschrijving van het gebouw. * Een nauwkeurige definitie van de privatieve delen. Elk deel dat niet expliciet als privatief wordt omschreven, wordt vermoed gemeenschappelijk te zijn. * De koppeling van breukdelen in de gemeenschappelijke delen aan de privatieve delen. Deze breukdelen worden dwingend bepaald op basis van de waarde van het privatief. 2. **Het reglement van mede-eigendom:** Een authentiek verleden document dat de rechten en plichten van de mede-eigenaars verder specificeert, waaronder de bijdrage in de lasten. 3. **Het reglement van interne orde:** Een document dat de orde en netheid in het gebouw regelt en kan worden opgemaakt bij onderhandse akte. #### 2.2.1 Bepaling van de breukdelen en bijdrage in de lasten De bepaling van de breukdelen in de gemeenschappelijke delen, die aan elk privatief deel wordt toegekend, is dwingend en is gebaseerd op drie criteria: * **Netto vloeroppervlakte van het privatief:** Dit slaat enkel op de oppervlakte van het privatieve deel zelf, niet op eventuele exclusieve gebruiksrechten op gemeenschappelijke delen zoals terrassen. * **Ligging:** Factoren zoals uitzicht, ligging aan een drukke straat, etc., spelen een rol. * **Bestemming:** De aard van het gebruik van het privatief (woongelegenheid, garage, berging) is bepalend. Deze bepaling van waarde wordt formeel gemotiveerd in een verslag opgemaakt door een vastgoedmakelaar, architect, landmeter of notaris, dat gehecht wordt aan de basisakte. De bijdrage in de lasten wordt in principe bepaald in functie van het aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen. Er kan echter worden afgeweken van deze regel op basis van het nut dat een gemeenschappelijk deel heeft voor een specifiek privatief, of een combinatie van waarde en nut. Deze afwijkingen worden vastgelegd in het reglement van mede-eigendom. ### 2.3 De vereniging van mede-eigenaars (VME) De vereniging van mede-eigenaars (VME) is een rechtspersoon die het beheer voert over het vermogen dat toebehoort aan de mede-eigenaars. De VME is verplicht organen te hebben: * **De algemene vergadering (AV):** Het hoogste orgaan met de meeste macht en verantwoordelijkheid. * **De syndicus:** Verantwoordelijk voor de uitvoering van de beslissingen van de AV en het dagelijks beheer. * **De commissaris van de rekeningen:** Controleert de financiële toestand van de VME. Hoef niet noodzakelijk mede-eigenaar te zijn. * **De raad van mede-eigendom:** Verplicht indien er minstens twintig privatieve delen zijn (wooneenheden, kantoren, winkels; garages en bergingen tellen niet mee). Deze raad is facultatief bij minder dan twintig delen. Leden van de raad moeten stemrecht hebben in de AV. #### 2.3.1 Ontstaan en rechtspersoonlijkheid van de VME De VME verkrijgt rechtspersoonlijkheid door de overschrijving van de statuten (basisakte en reglement van mede-eigendom) op het kantoor rechtszekerheid, in combinatie met de overdracht of toebedeling van een private kavel. #### 2.3.2 Beperkte basisakte en uitzonderingen In specifieke gevallen, zoals bij de opsplitsing van een groot huis in slechts twee privatieve delen met minimale gemeenschappelijke delen, kan worden afgeweken van de volledige organisatiestructuur van de VME. Dit gebeurt via een "beperkte basisakte" waarbij de partijen de regels onderling vastleggen. Artikel 3.84 van het Burgerlijk Wetboek (BW) voorziet in de mogelijkheid om af te wijken van bepaalde bepalingen van het appartementsrecht, indien de aard van de gemeenschappelijke delen dit rechtvaardigt en alle mede-eigenaars hiermee instemmen via een basisakte. Unanimiteit is hierbij vereist. #### 2.3.3 Stemrecht en volmachten in de algemene vergadering Niet alle mede-eigenaars zijn stemgerechtigd; de wet bepaalt wie deel mag uitmaken van de vergadering en wie stemrecht heeft. * **Woordvoerder/Lasthebber:** Bij meerdere eigenaars van één privatief (bv. door erfenis), moet een woordvoerder of lasthebber worden aangeduid. Deze persoon ontvangt alle informatie en is verantwoordelijk voor de communicatie met de andere mede-eigenaars. De lasthebber kan op zijn beurt een volmacht geven aan iemand anders om de AV bij te wonen. * **Volmachten:** De wet beperkt het gebruik van volmachten om tegenstrijdigheden van belang te vermijden en betrokkenheid te bevorderen. * Een notariële volmacht is vereist indien men voor meerdere algemene vergaderingen wil worden vervangen. * Men kan stemmen met maximaal drie volmachten, tenzij in bepaalde uitzonderingen (bv. garagecomplexen), en deze mogen niet meer dan tien procent van de stemrechten vertegenwoordigen. * Een blancovolmacht, waarbij de naam van de volmachtdrager open wordt gelaten, is niet toegestaan. * De syndicus kan niet als volmachtdrager worden aangeduid. #### 2.3.4 Quorum en meerderheden * **Quorum:** Een aanwezigheids- of vertegenwoordigingsvereiste voor de geldigheid van beslissingen. Indien het quorum niet wordt bereikt, wordt een nieuwe AV ingepland, waarop beslissingen ongeacht het quorum kunnen worden genomen. * **Meerderheden:** Verschillende meerderheden zijn vereist voor diverse beslissingen. Volledige herafbraak en heropbouw vereisen unanimiteit, behalve in gevallen van hygiënische of stabiliteitsredenen waar een 4/5e meerderheid volstaat. ### 2.4 Overdracht van een private kavel Bij de overdracht van een privatief deel, draagt de koper automatisch de rechten en plichten met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom over. De koper wordt lid van de VME vanaf de vaste datum van de overdracht. In 99% van de gevallen is dit de datum van de notariële akte. #### 2.4.1 Informatieverplichtingen bij overdracht Vóór de ondertekening van de verkoopovereenkomst, moet de verkoper de koper inlichten over diverse aspecten van de VME. De syndicus heeft vijftien dagen de tijd om deze informatie te verstrekken: * Het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal. * Het bedrag van eventuele door de overdrager nog verschuldigde achterstallen. * De toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal. * Informatie over hangende gerechtelijke procedures en de betrokken bedragen. * Notulen van buitengewone en gewone vergaderingen van de vorige drie jaar en de periodieke afrekening van de lasten van de vorige twee jaar. #### 2.4.2 Verrekening bij overdracht * **Werkkapitaal:** De verkoper, die tot aan de vaste datum van de overdracht lid was van de VME, wordt verrekend voor zijn voorschotten op het werkkapitaal. * **Reservekapitaal:** Het reservekapitaal blijft eigendom van de VME en wordt niet terugbetaald aan de verkoper. Het komt de koper ten goede. Partijen kunnen onderling afspraken maken over de verrekening van het reservekapitaal, maar dit gebeurt zelden. #### 2.4.3 Beslissingen van de AV tussen compromis en akte Indien er een algemene vergadering plaatsvindt tussen het sluiten van de verkoopovereenkomst (compromis) en de notariële akte, kan de verkoper de koper volmacht geven om namens hem deel te nemen. Als er beslissingen worden genomen die kapitaalinbreng vereisen vóór de eigendomsoverdracht, zal de koper deze dragen als hij met volmacht aanwezig was op de AV. Zonder volmacht blijven deze kosten ten laste van de verkoper. #### 2.4.4 Achterstallen De verkoper blijft in principe verantwoordelijk voor betaling van achterstallige bijdragen. Indien de koper weigert deze te betalen, moet hij dit binnen drie werkdagen aangetekend melden aan de syndicus. De syndicus kan vervolgens beslag leggen. Het is niet geldig om in de statuten te bedingen dat achterstallen hoofdelijk door koper en verkoper gedragen worden; dit is dwingend recht en de verkoper blijft primair verantwoordelijk. Indien achterstallen niet kunnen worden verhaald op de verkoper, kunnen ze worden gedragen door alle mede-eigenaars van het gebouw. ### 2.5 Grote complexen en deelverenigingen Voor gebouwen met twintig kavels of meer (inclusief garages en bergingen), en waar een fysieke scheiding in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, kunnen deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid worden opgericht. Deze deelverenigingen beheren dan de gemeenschappelijke delen van hun specifieke deel van het complex. Dit kan nuttig zijn om de financiële lasten te differentiëren naar gelang het nut dat de gemeenschappelijke delen hebben voor de respectievelijke delen van het gebouw. Een alternatief voor deelverenigingen is de regeling "de betaler beslist", waarbij binnen het reglement van mede-eigendom wordt bepaald dat enkel de mede-eigenaars die baat hebben bij een bepaald gemeenschappelijk deel (bv. een lift), bijdragen in de kosten daarvan. Beslissingen betreffende deze kosten worden dan enkel genomen door de betrokken mede-eigenaars. --- # Overdracht van private kavels en financiële aspecten Dit onderdeel behandelt de procedurele en financiële aspecten die komen kijken bij de overdracht van een private kavel binnen een appartementsrechtelijk gebouw, inclusief de rechten en plichten van de betrokken partijen. ### 3.1 Het proces van overdracht van een private kavel De overdracht van een private kavel houdt meer in dan enkel de overdracht van het privatief eigendomsrecht; het omvat tevens de overdracht van het daaraan verbonden aandeel in de gedwongen mede-eigendom van de gemeenschappelijke delen. Koper en verkoper worden beiden geconfronteerd met de vereniging van mede-eigenaars (VME), die instaat voor het beheer van de gemeenschappelijke delen. De koper treedt in de rechten en plichten van de verkoper ten aanzien van de VME vanaf het moment dat de overdracht een vaste datum verkrijgt. In nagenoeg alle gevallen valt deze vaste datum samen met de datum van de notariële akte. De overschrijving van de akte op het kantoor rechtszekerheid is niet doorslaggevend voor de tegenwerpelijkheid aan de VME. #### 3.1.1 Informatieplicht van de verkoper Vóór de ondertekening van de verkoopovereenkomst (compromis) heeft de verkoper een uitgebreide informatieplicht ten opzichte van de koper. Deze informatie moet worden opgevraagd bij de syndicus, die hiervoor vijftien dagen de tijd heeft. Essentiële informatie die de koper dient te ontvangen omvat: * Het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal. * Het bedrag van eventuele achterstallen die de verkoper nog verschuldigd is. * De stand van zaken van oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten. * Informatie over lopende gerechtelijke procedures met betrekking tot de mede-eigendom en de daaraan verbonden bedragen. * De notulen van de buitengewone en gewone algemene vergaderingen van de voorbije drie jaar. * De periodieke afrekeningen van de lasten van de voorbije twee jaar. > **Tip:** De informatieplicht is cruciaal om te vermijden dat de koper onverwacht met onbekende kosten wordt geconfronteerd of dat deze dwingend lid wordt van een VME zonder op de hoogte te zijn van de financiële situatie en de lopende procedures. ### 3.2 Financiële aspecten: Werkkapitaal en Reservekapitaal Binnen het vermogen van de VME onderscheiden we twee soorten kapitalen: het werkkapitaal en het reservekapitaal. #### 3.2.1 Werkkapitaal Het werkkapitaal dient om niet-periodieke uitgaven te dekken, zoals de herstelling van een defecte lift. Het is een spaarpot die wordt opgebouwd voor onverwachte kosten. De opbouw van een werkkapitaal is niet strikt verplicht; de mede-eigenaars kunnen met een meerderheid van vier vijfde beslissen om dit niet te doen. Indien het werkkapitaal wel wordt opgebouwd, volstaat een bijdrage van 5% op de gewone gemeenschappelijke lasten. Bij de overdracht van een private kavel wordt het werkkapitaal verrekend tussen verkoper en koper. De verkoper heeft voorschotten betaald die worden verrekend met de uiteindelijke kosten tot aan de datum van de vaste overdracht. De syndicus staat in voor deze afrekening. #### 3.2.2 Reservekapitaal Het reservekapitaal dient voor periodieke uitgaven, zoals elektriciteitskosten. De opbouw ervan is sterk aanbevolen. In tegenstelling tot het werkkapitaal, blijft het reservekapitaal eigendom van de VME en wordt het niet terugbetaald aan de verkoper. Het komt ten goede aan de koper. Hoewel de kopende en verkopende partijen onderling het reservekapitaal kunnen verrekenen, gebeurt dit in de praktijk zelden. ### 3.3 Afhandeling van achterstallen Achterstallen van de vorige eigenaar zijn een belangrijk aandachtspunt bij de overdracht. * **Verplichting tot inhouding:** Bij de verkoop moet de notaris de achterstallen van het appartement inhouden op de koopsom. * **Betwisting van achterstallen:** Indien de verkoper de achterstallen betwist, moet hij binnen drie werkdagen na de verkoopovereenkomst een aangetekende brief sturen naar de syndicus om de betwisting kenbaar te maken. * **Beslaglegging door de syndicus:** De syndicus heeft vervolgens 25 dagen de tijd om beslag te leggen op de koopsom om de achterstallen te recupereren. * **Voorrecht van de VME:** De VME kan een beroep doen op een wettelijk voorrecht dat niet is ingeschreven (occult voorrecht). Dit voorrecht is echter beperkt tot de bijdragen van het lopende boekjaar en het daaraan voorafgaande boekjaar. * **Hoofdelijke draagplicht:** Een clausule in de statuten die stelt dat achterstallen hoofdelijk door koper en verkoper gedragen moeten worden, is ongeldig. De verkoper blijft in principe verantwoordelijk voor de betaling van de achterstallen. * **Onrecupereerbare achterstallen:** Indien de achterstallen niet kunnen worden gerecupereerd, bijvoorbeeld omdat de volledige koopsom naar de bank gaat, zullen deze uiteindelijk gedragen moeten worden door alle mede-eigenaars in het gebouw. De commissaris van de rekeningen heeft hierbij een belangrijke rol om de oorzaken van tekorten in het werkkapitaal te analyseren. ### 3.4 Algemene vergaderingen en volmachten bij overdracht De timing van algemene vergaderingen ten opzichte van de verkoopovereenkomst en de notariële akte is van belang. * **Volmacht aan de koper:** Indien er een algemene vergadering plaatsvindt tussen het sluiten van de verkoopovereenkomst en de notariële akte, kan de verkoper de koper volmacht geven om namens hem deel te nemen aan die vergadering. * **Consequentie van volmacht:** Het geven van een volmacht kan leiden tot een switch in de bijdrage aan het werkkapitaal, zeker als er beslissingen worden genomen over kapitaalinbreng. Als er beslissingen worden genomen vóór de vaste datum van overdracht en de koper, met volmacht, aanwezig is, kan de koper de kosten dragen. * **Beperkingen op volmachten:** De wetgever heeft volmachten voor algemene vergaderingen beperkt om tegenstrijdigheden van belang te vermijden en betrokkenheid te bevorderen. Dit omvat: * Een notariële volmacht is vereist om voor meerdere algemene vergaderingen vervangen te worden. * Men kan stemmen met maximaal drie volmachten, tenzij bij garagecomplexen, en mag niet meer dan 10% van de stemrechten vertegenwoordigen. * Een blanco volmacht (waarbij de naam van de gevolmachtigde open wordt gelaten) is niet toegestaan. * De syndicus kan niet als gevolmachtigde worden aangeduid. > **Tip:** De beperkingen op volmachten benadrukken het belang van de persoonlijke betrokkenheid van mede-eigenaars bij de besluitvorming in de algemene vergadering. --- # Complexere structuren en besluitvorming Deze sectie behandelt de oprichting en werking van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid binnen grote appartementscomplexen, evenals specifieke regels voor besluitvorming, zoals de 'betaler beslist'-regeling, vereisten voor quorums en meerderheden, en de toepassing van unanimiteit. ### 4.1 Deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid In grote complexen kunnen deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid worden opgericht. Dit is toegestaan onder specifieke voorwaarden, waarbij het doel is om de complexiteit van beheer te verminderen of specifieke delen van een complex afzonderlijk te beheren. #### 4.1.1 Oprichting en voorwaarden De oprichting van deelverenigingen is gebonden aan twee cruciale voorwaarden: * Er moeten minstens twintig kavels (inclusief garages en bergingen) zijn. * Er moet een fysieke scheiding zijn in duidelijk te onderscheiden onderdelen binnen het gebouw. Een hoofdvereniging beheert de algemeen gemeenschappelijke delen, terwijl deelverenigingen specifieke gebouwen of onderdelen kunnen beheren. Dit kan bijvoorbeeld nuttig zijn wanneer bepaalde gemeenschappelijke delen, zoals een lift in een specifiek gebouw, alleen relevant zijn voor de bewoners van dat deel en niet voor het gehele complex. #### 4.1.2 De 'betaler beslist'-regeling Binnen een complex met deelverenigingen of met een gedifferentieerd reglement van mede-eigendom kan de 'betaler beslist'-regeling van toepassing zijn. Dit houdt in dat bij besluitvorming over specifieke gemeenschappelijke delen, enkel de mede-eigenaars die daadwerkelijk bijdragen aan de kosten van dat deel, stemrecht hebben. Dit voorkomt dat mede-eigenaars die geen baat hebben bij of niet bijdragen aan bepaalde gemeenschappelijke delen, toch invloed hebben op de besluitvorming daarover. > **Voorbeeld:** Als de kosten voor het onderhoud van een lift enkel ten laste komen van de bewoners van de bovenste verdiepingen, dan hebben enkel deze bewoners stemrecht over beslissingen betreffende die lift. ### 4.2 Besluitvorming in de vereniging van mede-eigenaars Besluitvorming binnen de vereniging van mede-eigenaars (VME) vereist specifieke quorums en meerderheden, afhankelijk van het type beslissing. #### 4.2.1 Quorumvereisten Een quorum is een aanwezigheids- of vertegenwoordigingsvereiste voor een vergadering om geldig te kunnen beraadslagen en besluiten te nemen. De wet bepaalt specifieke percentages voor het benodigde quorum. Als het quorum niet wordt bereikt op de eerste vergadering, kan een nieuwe vergadering worden gepland, waarbij op de tweede vergadering beslissingen kunnen worden genomen ongeacht het quorum. #### 4.2.2 Stemrecht Het stemrecht wordt bepaald door het aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen. Er is echter een beperking: één mede-eigenaar mag niet meer stemrecht hebben dan alle andere stemgerechtigden samen. Dit is om een onevenredige dominantie te voorkomen en dialoog te bevorderen. #### 4.2.3 Meerderheden Naast het quorum zijn er verschillende meerderheidsvereisten voor het nemen van besluiten: * **Gewone meerderheid:** Vaak vereist voor routinematige beslissingen. * **Meerderheid van 2/3e:** Nodig voor belangrijkere beslissingen. * **Meerderheid van 4/5e:** Vereist voor specifieke ingrijpende werken, zoals de volledige heraanleg van gemeenschappelijke delen, tenzij het om hygiënische of stabiliteitsredenen gaat. * **Unanimiteit (eenparigheid van stemmen):** Vereist voor de meest ingrijpende beslissingen, zoals de volledige heropbouw van een gebouw na vernietiging. #### 4.2.4 Unanimiteit bij besluitvorming Unanimiteit is de strengste vorm van besluitvorming en betekent dat alle stemgerechtigde mede-eigenaars akkoord moeten gaan. Dit is van toepassing op uitzonderlijke beslissingen. * **Eerste vergadering:** Indien unanimiteit vereist is, moeten alle stemgerechtigden aanwezig of vertegenwoordigd zijn en instemmen. Als dit niet het geval is, kan er geen beslissing worden genomen. * **Tweede vergadering:** Er kan een tweede vergadering worden gepland, ten vroegste 30 dagen na de eerste. Op deze vergadering kan, ongeacht het quorum, met unanimiteit van de aanwezigen en vertegenwoordigden een beslissing worden genomen. > **Tip:** Het is cruciaal om de specifieke meerderheids- en quorumvereisten voor elke soort beslissing te kennen, aangezien deze bepalend zijn voor de geldigheid van de genomen besluiten. ### 4.3 De overdracht van een private kavel Bij de overdracht van een private kavel (appartement, handelszaak, garagebox, etc.) wordt niet enkel het privatief overgedragen, maar ook het aandeel in de gedwongen mede-eigendom. Dit heeft gevolgen voor de vereniging van mede-eigenaars (VME). #### 4.3.1 Informatieplicht van de verkoper Voordat de verkoopovereenkomst wordt gesloten, heeft de verkoper een uitgebreide informatieplicht jegens de potentiële koper. Deze informatie moet worden opgevraagd bij de syndicus en omvat onder meer: * Het bedrag van het werkkapitaal en reservekapitaal. * Eventuele achterstallen die de verkoper verschuldigd is. * De stand van oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal. * Informatie over hangende gerechtelijke procedures en de bedragen die in het geding zijn. * Notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de afgelopen drie jaar. * De periodieke afrekeningen van de lasten van de afgelopen twee jaar. #### 4.3.2 Vaststelling van de datum van overdracht De koper wordt lid van de VME en dient bijdragen te betalen vanaf de datum waarop de overdracht een vaste datum krijgt. In de overgrote meerderheid van de gevallen is dit de datum van de notariële akte. #### 4.3.3 Werkkapitaal en reservekapitaal bij overdracht * **Werkkapitaal:** De door de verkoper betaalde voorschotten op het werkkapitaal worden verrekend met de definitieve kosten tot aan de datum van de vaste overdracht. De syndicus regelt deze afrekening. * **Reservekapitaal:** Dit blijft eigendom van de VME en wordt niet terugbetaald aan de verkoper. Het komt ten gunste van de koper. Partijen kunnen onderling afspraken maken over de verrekening van het reservekapitaal, maar dit gebeurt zelden. #### 4.3.4 Achterstallen bij overdracht Achterstallen die de verkoper verschuldigd is, moeten worden ingehouden op de koopsom. * **Betwisting van achterstallen:** Indien de verkoper de achterstallen betwist, moet hij binnen drie werkdagen na de verkoopovereenkomst de syndicus hiervan schriftelijk op de hoogte stellen. De syndicus moet dan binnen 25 dagen beslag leggen. * **Solidariteit tussen koper en verkoper:** Het is niet geldig om in statuten te bepalen dat koper en verkoper hoofdelijk instaan voor de achterstallen. De verkoper blijft primair verantwoordelijk. Indien de achterstallen niet kunnen worden gerecupereerd, dragen alle mede-eigenaars van het gebouw de last, bepaald door de commissaris. * **Voorrecht VME:** De VME heeft een voorrecht voor bijdragen van het lopende en voorgaande boekjaar, dat weliswaar pas na andere voorrechten komt. #### 4.3.5 Algemene vergaderingen tussen compromis en akte Indien er een algemene vergadering plaatsvindt tussen het sluiten van de verkoopovereenkomst (compromis) en de notariële akte, kan de verkoper de koper volmacht geven om namens hem deel te nemen. Dit kan gevolgen hebben voor de bijdrage aan kapitaalinbrengen indien er beslissingen worden genomen die de koper aangaan na de datum van de akte. Als een kapitaalinbreng wordt beslist vóór de notariële akte, is deze in principe ten laste van de verkoper, tenzij de koper met volmacht aanwezig was en de beslissing in zijn nadeel uitviel. ### 4.4 Vereenvoudigde structuren en uitzonderingen In specifieke gevallen is het mogelijk om af te wijken van de standaardregels voor de VME. #### 4.4.1 Beperkte basisakte Wanneer er slechts twee privatieve delen zijn in een gebouw, kan men zich beperken tot een basisakte zonder de volledige structuur van een VME met organen op te zetten. Dit is mogelijk op grond van artikel 3.84 van het Burgerlijk Wetboek (BW), indien de aard van de gemeenschappelijke delen dit rechtvaardigt, met instemming van alle mede-eigenaars en de vastlegging van de afzonderlijke privatieve delen in een basisakte. Unanimiteit is hierbij vereist. #### 4.4.2 Nuttigheid van gemeenschappelijke delen als criterium De rechtvaardiging voor een vereenvoudigde structuur ligt in de aard van de gemeenschappelijke delen. Als deze gemeenschappelijke delen een beperkt beheer vereisen (bijvoorbeeld een eigen ingang, een aparte trap), is het opzetten van een volledige VME met alle organen mogelijk niet noodzakelijk. ### 4.5 Besluitvorming en stemrechtbeperkingen De wetgever heeft diverse regels ingevoerd om de besluitvorming te structureren en te zorgen voor een evenwichtige vertegenwoordiging. #### 4.5.1 Beperking van volmachten De wet beperkt het gebruik van volmachten bij algemene vergaderingen om tegenstrijdige belangen te vermijden en betrokkenheid te bevorderen. * Een notariële volmacht is vereist wanneer men voor meerdere algemene vergaderingen wil worden vervangen. * Een mede-eigenaar mag stemmen met maximaal drie volmachten, tenzij het om garagecomplexen gaat, en mag niet meer dan tien procent van de stemrechten vertegenwoordigen. * Een blancovolmacht (waarbij de naam van de lasthebber open blijft) is niet toegestaan. * De syndicus kan niet als lasthebber worden aangeduid. #### 4.5.2 Woordvoerder bij meerdere eigenaars van één kavel Wanneer meerdere personen gezamenlijk eigenaar zijn van een privatief (bijvoorbeeld door nalatenschap of schenking), moeten zij een woordvoerder aanduiden die het stemrecht uitoefent en namens hen informatie ontvangt. Deze woordvoerder kan zelf een volmacht geven aan een ander persoon om deel te nemen aan een specifieke vergadering. > **Tip:** Bij de verkoop van een privatief, is het cruciaal om de datum van de notariële akte (vaste datum) nauwkeurig te bepalen, aangezien deze bepalend is voor de overgang van rechten en plichten met betrekking tot de VME. #### 4.5.3 Rol van de commissaris van de rekeningen De commissaris van de rekeningen is verplicht en controleert de financiële toestand van de VME. Hij heeft een belangrijke rol bij het analyseren van tekorten in het werkkapitaal en de oorzaken daarvan. --- ## Veelgemaakte fouten om te vermijden - Bestudeer alle onderwerpen grondig voor examens - Let op formules en belangrijke definities - Oefen met de voorbeelden in elke sectie - Memoriseer niet zonder de onderliggende concepten te begrijpen

| Term | Definition | |------|------------| | Appartementsrecht | Een juridisch kader dat de rechten en plichten regelt van mede-eigenaars van een gebouw, waarbij privé-eigendom van een deel (privatief) gecombineerd wordt met gedwongen mede-eigendom van gemeenschappelijke delen. | | Dualistische opvatting | Een juridische benadering in het appartementsrecht die privaat eigendomsrecht op een privatief deel combineert met gedwongen mede-eigendom van de gemeenschappelijke delen van een bouwwerk. | | Natrekking | Een principe in het zakenrecht waarbij al wat zich met een hoofdzaak verenigt, in principe de juridische status van de hoofdzaak volgt; in het appartementsrecht wordt dit principe omgekeerd toegepast. | | Privatief | Het exclusief eigendomsrecht dat een persoon heeft op een specifiek, afgebakend deel van een gebouw, zoals een appartement of een garage. | | Gedwongen mede-eigendom | Een vorm van mede-eigendom waarbij de deelgenoten hun aandeel in de gemeenschappelijke delen niet afzonderlijk kunnen overdragen van hun privatief deel; deze mede-eigendom kan in principe niet worden verdeeld zonder beëindiging van de constellatie. | | Basisakte | Een notariële authentieke akte die essentieel is voor de totstandkoming van het appartementsrecht; het creëert de privatieven en koppelt daaraan aandelen in de gemeenschappelijke delen. | | Statuten van het gebouw | Het geheel van juridische documenten die de mede-eigendom regelen, bestaande uit de basisakte, het reglement van mede-eigendom en eventueel het reglement van interne orde. | | Reglement van mede-eigendom | Een document dat de nadere regels bevat met betrekking tot de gedeelde eigendom en het gebruik van de gemeenschappelijke delen, inclusief de bepaling van bijdragen in de lasten. | | Reglement van interne orde | Een document dat de praktische regels voor het dagelijks leven binnen het gebouw vastlegt, zoals huisregels, geluidsoverlast en het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes. | | Breukdelen | De aandelen die een eigenaar van een privatief deel heeft in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, die de verhouding van zijn bijdrage in de lasten en zijn stemrecht bepalen. | | Netto vloeroppervlakte | De bruikbare oppervlakte van een privatief deel, exclusief de dikte van muren en andere constructieve elementen, die als criterium kan dienen voor de bepaling van breukdelen. | | Vaste datum | Het juridisch bindende moment waarop een overeenkomst of akte tegenwerpelijk wordt aan derden; bij onroerende overdrachten is dit vaak de datum van de notariële akte. | | Vereniging van mede-eigenaars (VME) | De rechtspersoon die ontstaat uit de gedwongen mede-eigendom en die het beheer van de gemeenschappelijke delen op zich neemt; zij beheert een eigen vermogen. | | Algemene vergadering van mede-eigenaars | Het hoogste orgaan binnen de VME, waar beslissingen worden genomen over het beheer en onderhoud van het gebouw en de gemeenschappelijke delen; alle stemgerechtigde mede-eigenaars maken deel uit van deze vergadering. | | Syndicus | De beheerder van de VME, die belast is met de uitvoering van de beslissingen van de algemene vergadering en het dagelijks beheer van het gebouw. | | Commissaris van de rekeningen | Een verplicht orgaan binnen de VME dat toezicht houdt op de financiële gang van zaken en de rekeningen controleert. | | Raad van mede-eigendom | Een facultatief of verplicht orgaan, afhankelijk van het aantal privatieve delen, dat de syndicus bijstaat en toezicht houdt op zijn handelingen. | | Werkkapitaal | Geld dat beschikbaar is voor de lopende uitgaven van de VME, zoals onderhoud, herstellingen en beheerskosten. | | Reservekapitaal | Een spaarpot binnen de VME die bestemd is voor niet-periodieke, grotere uitgaven, zoals de vervanging van een lift of renovaties. | | Achterstallen | Openstaande schulden van een mede-eigenaar aan de VME met betrekking tot bijdragen aan het werkkapitaal of reservekapitaal. | | Onroerend goed | Een stuk grond met alles wat er duurzaam mee verbonden is, zoals gebouwen. | | Stemrecht | Het recht om deel te nemen aan de besluitvorming binnen de algemene vergadering van mede-eigenaars, meestal bepaald door de breukdelen. | | Quorum | Een vereist minimumaantal aanwezige of vertegenwoordigde stemmen om geldig besluiten te kunnen nemen op een algemene vergadering. | | Unanimiteit | Een besluitvormingsprocedure waarbij de instemming van alle betrokken partijen vereist is. | | Lasthebber/woordvoerder | Een door een mede-eigenaar aangewezen persoon die gemachtigd is om namens hem deel te nemen aan de algemene vergadering en stemrecht uit te oefenen. |